（民商法学专业论文）预告登记制度研究(5).pdf

中文摘要 预告登记是不动产( 特殊动产) 物权变动和登记制度的重要组成部分，对 保障债权人的权利，保护交易安全，维护市场信用具有重要作用。典型的大陆 法系国家和地区如德国、瑞士、日本和我国台湾地区都有该制度的设置在我 国，经过各界人士的努力，第十届全国人民代表大会第五次会议于2 0 0 7 年3 月 1 6 日顺利通过了中华人民共和国物权法 ( 以下简称物权法) 在这部物权 法的第2 0 条中，法律用两款，多角度地创设了预告登记制度，从而翻开了我 国登记制度的新一页然而，物权法 毕竟是上位法，其对预告登记制度的规 定比较概括和抽象，有些内容还有待进一步讨论和完善因此，要在我国建立 完备的预告登记制度，还需要对相关国家和地区有关该制度的立法进行更深层 次的研究，对学者的研究进行归纳总结。在将来的不动产登记法中进行更加详 细地规定本文对预告登记制度的相关问题进行了探讨，以期对我国的不动产 登记制度和物权法的完善有所裨益。 本文共分四部分： 第一部分是关于预告登记制度的基本理论。关于预告登记的概念，学术界 有很多种表述，但各种表述所体现的预告登记的内涵却差异甚小。预告登记具 有特殊性、从属性、对抗性和临时性等特征学术界对于预告登记的性质有较 大的争议，由于预告登记兼有债权和物权的部分特点，在现行法上为其定性实 有困难，可认为系于不动产登记簿上公示，以保全对不动产物权之请求权为目 的。具有若干物权效力的制度之所以需要设立该项制度，与预告登记所体现 的制度价值有着密切关系预告登记与本登记、异议登记既有联系，又有区别 第二部分是关于预告登记制度的立法例预告登记制度发端于早期普鲁士 法所规定的异议登记制度，后被德国民法典所继受，此后相继为瑞士民 法典、日本不动产登记法以及我国台湾地区的土地法) 所借鉴各个国 家和地区预告登记制度既有相同点，又存在具体内容的差异，但基本上都能发 i 挥稳定物权变动的作用。笔者在本部分对德国、瑞士、日本和我国台湾地区的 预告登记制度进行了介绍，并总结了这些国家和地区的预告登记制度的特点。 第三部分是关于预告登记制度的主要内容。预告登记主要适用于土地、房 屋等不动产，也适用于以登记为物权变动公示方法的特殊动产，其请求权范围 包括保全移转或消灭不动产物权的请求权，保全不动产物权内容或顺位变更的 请求权，附条件和附期限的请求权，特殊动产的请求权等预告登记的发生须 具备相应的要件，并依据一定的程序，预告登记才产生效力。预告登记的效力 是该制度的核心问题，预告登记具有保全权利效力、保全顺位效力、破产保护 的效力。预告登记推进为本登记时才能发生物权变动效果，两这一过程中很可 能要面对预告登记义务人的抗辩权。预告登记因债权请求权的消灭、权利的抛 弃或不存在、抗辩权成立、其他原因等而消灭。 第四部分是对我国预告登记制度的思考。在我国，预告登记制度先后在地 方立法，学者的物权法建议稿和人大审议的物权法草案 中有所表述，并在 2 0 0 7 年3 月1 6 日颁布的物权法中得到了确立。笔者对上述有关预告登记的 规定进行了思考和评述，并认为我们应在进一步完善物权法相关规定的基 础上，借鉴国外的法律资源、我国地方立法经验和理论研究成果，并结合我国 国情，在将来的不动产登记法律、法规中对预告登记制度做出详尽的和可操作 的规定。为此，笔者对预告登记的范围、预告登记的发生，预告登记的效力、 预告登记的消灭等提出了立法建议。 关键词：预告登记；不动产；物权；债权 a b s t r a c t t h e 阳g i s 删o no f n d v a n e en o t i c ei s 趾i m p o r t a n to o n s l i t u e n ta b o u tt h er e a lr i g t l t c l n m g oo ft h ee s t a t o ( s p e c i a lm o v a b l ol , r o l m t y ) a n dt h er e g i s t r a t i o ns y s t o m , w h i e l a 鼬s a f e g u a r dc r e d i t o r sr i g h t 、p r o t e c ti z a n s t i o l ls o e u r i t y 、d e f e n dt h em a r k e tc r e d i t t h et y o i c a le o n l i n e i a t a ll a ws y s t a ne o u n l r ya n dr , e g i o ol i k eg i m n a n y , s w i t z e r l a a d , j a p a na n dt h e 椭o f t a i w a n a l la d o p tt h i s 毋吲珊t h r o u 曲e f f o r t so f m a n y p e o p l e , r e a lr i g h tl a wo fo l t i l e o t m t r yw a se s t a b l i s h e do i lm a r c h1 62 0 0 7 弛i st h e p r o g r 嘲o f o u rn a t i o n a ll e g i s l a t i o n b u tr e a l 耻g h tl a wi se r , i g y n yl a w , i t sc o n t l m to f t h er e g i s t r a t i o no fa d v a n c en o t i c ei sa b s t r a c t i o n , f l o l n cc o l l t e n tn e e dd i s c u s sa n d i n t e g r i t y i no r d e rt oe s t a b l i s ht h ep e r f 鳅t h er e g i s t r a t i o no fa d v a n c en o t i c es y s t e r a , w en e e dd e e p l yr e s c 龃e l aa b r o a dl e g i s l a t i o n , a n dg e n e r a l i z et h ea n a l y z i n ga c h i e v e m e n t o f a c a d e m i c i a nt oa m p l yo l r d a i l lt h es w 她i n p r o s p e c t i v er e a le s t a t er e g i s t e rl a w t h e a r t i c l ed i s c u s s e st h er e g i s l r a t i o no fa d v a n e xn o t i c es y s t e ma n da d v a n c e ss o n i ca d v i c e f o ro l 盯r e a le s t a t er e g i s t e rs y s t e ma n dr e a lr i g h tl a w t h i st h r i f t si n c l u d e sf o u rp a r t s ： t h ef i r s tp a r ti sa b o u te l e m e n t a r yt h e o r yo ft h er e g i s t r a t i o no fa d v a n c en o t i c 宅o a b o u tt h ee o n c x p to ft h er e g i s t r a t i o no fa d v a n c en o t i c e , , t h ea c a d e m i cc i r c l e sh a v e m a n yd i f f e r e n ti n d i c a t i o n s , b u tt h ec o n n o t a t i o no f a l lt h ei n d i e a t i o mi sa c t u a l l ys m a l l t h er e g i s l r a t i o no fa d v a n e on o t i c eh a sf o u rc h a r a c t c r i s t i c s ：p a r t i c u l a r i t yc h a r a c t e r , s u b o r d i n a t i o nc h a r a c t e r , a n t a g o n i s mc h a r a c t e r , p r o v i s i o n a l i t ye h n 概t h e r e 戤 d o c t r i n a ld i s p u t e sa b o u tt h eq u a l i t yo f t h er e g i s t r a t i o no f a d v a n c en o t i c e 1 3 e e a u s et h e r c g i s u a t i o no fa d v a n c en o t i c eh a sc h a r a c t e r i s t i c so ft h ec o n c u r r e n t l yc r e d i t o r sr i o l t s a n dt h er e a lr i g h tp a r t i a l i ti sd i t t i e u l tt od e t e m a i n ei t si l a t u r ei nl a w s , w e 咖t h i n ki t 啪b eaa t t a e h m e l a to ft h er e g i s t e ro fe s t a t e t a k i n gp r e s e r v e st or i g h to fc l a i m , a n d h a sc e r t a i ne f f t 圮to fr e a lr i g h tt h et 目岱o fs e t t i n gu pt h er e g i s t r a t i o no fa d v a n i i i n o t i c eh a sd o s er e l a t i o nw i t ht h ep a t t e mo f r e a lr i g h tc h a n g i n ga n dt h os e c u r i t yv a l u e o fl a w s m o r e o v e r ) g a v er e g i s t r a t i o no fa d v a n c en o t i c ew i t ho f f i c i a lr e g i s t r a t i o n , d i s s e n s i o nr e g i s t r a t i o nb o t ht oh a v et h er e l a t i o n , 趾dh a st h ed i f f e r e n c e t h es o e o n dp a r ti sa b o u tt h er e g i s t r a t i o no fa d v a n c en o t i c ev e r t i c a ll e g a 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t r a t i o no fa d v a n c en o t i c en a m e l yh a se f f e c tt h ee f l e e to ft h er e g i s t r a t i o no f a d v a a e en o t i e oi st h es y s t e m t l a er e g i s t r a t i o no fa d v a n c en o t i c eh a se f f e c to f p r e s e r v i n gr i g h to f d a i m , e f f e c to f p r e s e r v i n gs e q u e n c e ，e f f e c to f p r e s e r v i n gr i g h to f b a n k r u p t ，e f f e c to f w a n n i n g t h ee f f e c to f r e a lr i g h tc h a n g eo c c u r sw h e nr e g i s t r a t i o n o fa d v a n c en o t i c eb e c o m eo f f i c i a lr e g i s t r a t i o n , m o r e o v e r , o b l i g e em a 咖f a t h e r i g h td e f e n s e o fo b l i g o r t h er e g i s t r a t i o no fa d v a n c en o t i c ed i m i n a t e s 勰l o n g a st h e i v g o a lr e a l i z a t i o n , t h ea p p e a lr i g h td on o ta 【i s lt h ep e r i o do fe l i m i n a t i o np a s sb y , e s t a b l i s h m e n to f o b j e c t i o n , t h er i g h ta b a n d o na n ds oo i l t h ef o u 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s h m e n t , t h ee l i m i n a t i o n k e yw o r d s ：r e g i s t r a t i o no f a d v a n c en o t i c e ； o b l i g a t o r y r i g h t v 关于学位论文独立完成和内容创新的声明 本人向河南大学提出硕士学住中请。本人郑重声明：所呈交的学位论文是 本人在导师的指导下独立完成的，对所研究的课题有新的见解。据我所知，除 文中特别加以说明、标注和致谢的地方外，论文中不包括其他人已经发袁或撰 写过酌研究成果，也不包括其他人为获得任何教育、科研机构的学位或证书而 段保存、汇编学位论文( 甄质文本和电子文本) 。 ( 涉及保密内容的学位论文在解密后适用本授权书) 学位获得者( 学位论文作者) 釜名 砧篮 2 0 口7 年，月) 乒日 学位论文指导教师釜名 引言 预告登记制度是不动产登记法上与本登记相对应的一项登记制度，是为了 保全登记请求权而为的一种登记它是指在不动产物权变动必需的条件缺乏或 者尚未成就时，为保全将来发生物权变动的请求权而对其进行的不动产登记 由于预告登记所保全的请求权因预告登记的存在而成为一种物权化的债权，因 此在预告登记推进为本登记时，不动产权利人对不动产物权所进行的处分，在 与本登记有妨碍的范围内无效预告登记实质上是通过对不动产权利人处分权 的限制，以达到保障债权请求权在将来顺利实现的目的 预告登记制度发端于早期普鲁士法所规定的异议登记，后来为德国、瑞士、 日本等国以及我国台湾地区民法所继受，成为民法中一项重要的物权铡度。由 于社会经济的迅速发展和资源的稀缺使得社会的物质财富日益集中到少数人的 手中，财产领域的贫富分化问题比较突出例如在不动产交易中，由于当事人 双方在经济地位上的天然差烈，撕毁合同的行为往往是经济上的强者所为，这 样很容易对弱者的权益造成非常不利的影响。这不仅会破坏一方对交易的信赖， 增加交易成本，还会降低消费者消费欲望，最终损害整个交易的秩序、安全与 效率。预告登记制度将物权法理论和债权法理论有机地结合起来，赋予债权请 求权以物权的排他效力，最终达到平衡不动产交易当中各方利益，保护交易中 弱者的目的 在我国大陆的物权法颁布前，虽然在地方性法律法规中依稀可见预告 登记的身影，但并没有预告登记制度的完整设计，学术界也只是在有关外国法 的译评中有零星涉及，缺乏深入系统的研究中华人民共和国物权法) 借鉴了 德国、瑞士、日本等国家和我国台湾地区的立法经验，在第2 0 条中对预告登记 制度进行了规定。然而，笔者认为物权法 对预告登记的规定有不尽完善之 处，相关问题仍有待于进一步的探讨。本文拟在考察德国、日本以及我国台湾 地区立法体例的基础上，运用比较研究的方法，对预告登记的概念、性质、主 要内容等问题，进行系统而深入的探讨，进而分析我国预告登记与我国现有法 律制度的整合问题，以期对物权法的完善和下一步制订不动产登记法有所 裨益。 一、预告登记制度的基本理论 ( 一) 预告登记概述 1 预告登记的概念 不动产物权登记，指不动产物权发生变动时，在不动产所在地的专门机关 所设立的登记簿上予以记载的事实。一般的不动产登记是不动产登记申请人为 了取得或转移某项已经完成的不动产物权而进行的一种登记，而当为了保全将 来发生的不动产物权进行登记时，则是预告登记。本文即以预告登记作为研究 对象进行论述。 按照大陆法的理论，适用于登记规则的不动产物权一般基于法律行为而发 生。在债权行为成立和不动产物权移转登记之间经常有很长的时间间隔，而在 此过程中潜在着很大的风险。因为在完成不动产物权移转登记之前，债权法律 行为的受益人( 如买受人) 仅享有债权而无对抗第三人的效力，债权法律行为的 义务人( 如不动产所有权人或其他物权的持有人) 虽然承担未来办理不动产登记 以转让物权的义务，但事实上仍拥有物权的处分权。这样一来，如果绝对遵守 债权的相对性、非公示原则，债权人未来的物权利益就有落空的危险，从事不 动产交易具有很大的风险为了降低交易风险，保障债权人未来的物权利益， 大陆法系的一些国家在不动产登记制度上规定了预告登记制度。 目前，预告登记制度在德国、瑞士、日本等国家及我国台湾地区的立法上 均有相应规定。在称谓上，我国学术界将德国、瑞士民法中的相关概念翻译为 预先登记、预登记、暂先登记等，日本民法中称为假登记，我国台湾地区则直 接使用预告登记的概念。为便于理解，本文所称的“预告登记”是对上述概念 2 的总称，在特别举例时可能使用假登记等名词。关于预告登记的概念内涵有多 种说法，如在德国民法上，预告登记是为了保全目的在于转让或废止一项土地 上的物权的请求权，或土地上负担的物权请求权或者变更这些物权的内容或其 顺位的请求权，即。为保全关于不动产的请求权而将此权利进行的登记”4 在 日本民法中，预告登记被称为假登记，是指应登记的物权变动，已发生物权变 动的效力，两登记申请所必需的手续上的要件尚未具备，或物权变动未发生物 权的效力，以暂时的处分所为的登记，其目的在于保存日后所为本登记的顺位 o 在我国台湾地区。土地法”中的预告登记系指为保全对于他人土地权利的移转， 消灭或其内容或次序变更为标的之请求权所为之登记我国学术界对预告登 记的概念也有很多表述，如孙宪忠教授认为，。预登记是当事人所期待的不动 产物权变动所需要的条件缺乏或尚未成就时，也就是说权利取得人只对未来取 得物权享有请求权时，法律为保护这一请求权而为其所进行的登记。田粱慧星 教授认为，“预告登记，即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请 求权的不动产登记”o 王利明教授认为，“所谓预告登记是指为保全债权的实 现，保全物权的顺位的请求权等而进行的提前登记”o 关于预告登记的概念，国外和我国的学术界有多种表述，但是各个概念内 容的实质差异却甚小综上所述，按照大陆法系概念法学对定义的要求，结合 我国的语言习惯笔者认为，预告登记的概念可以这样定义：即在不动产物权 变动必需的条件缺乏或者尚未成就时，为保全将来发生物权变动的请求权而对 其进行的不动产登记。 。2 预告登记的特征 作为不动产登记制度的组成部分和特殊类型，预告登记具有一些特点： o 孙宪忠：德酉当代物袄法。法律出版社1 9 9 7 年版，第1 5 3 页 o 王轶t 不动产法上的预备登记制度一比较法考察报告 载蔡耀忠编：中国房地产法研究h 法律出 版社2 0 0 2 年版，第1 5 3 页 o 王锦村：土地法实用 ，台湾五南雷书股份有艰公司1 9 8 4 年敝，第3 8 0 页 o 孙宪忠：物权法) 。法律出版杜2 0 0 1 年版。第4 5 3 页 o 粱慧星：中国民法典草案建议稿附理由) ，法律出版社2 0 0 4 年版，第3 8 页 o 王利明t 中国物权法草案建议稿及说明) ，中屋法制出版社2 0 0 1 年版，第1 9 8 页 3 首先，预告登记的内容具有特殊性一般的不动产登记，是将不动产所有 权及他项权利的取得、丧失与变更，依法定程序记载于专职机关掌管的专门簿 册上，登记的内容都是已经完成的不动产物权预告登记所登记的并不是不动 产物权，而是以将来发生不动产物权变动为目的的请求权 其次，经预告登记的请求权，在效力上具有对抗性预告登记使被登记的 请求权具有物权的效力。纳入预告登记的请求权，对后来发生的、与该项请求 权内容相同的不动产物权处分行为，产生对抗的效力，以至于将来只能发生请 求权所期待的后果。 再次，预告登记具有从属性预告登记作为请求权的保全手段，从属于不 动产物权变动的请求权，并以请求权的有效存在为前提如果预告登记的请求 权不存在，例如不动产物权契约被确认为无效、被撤销、被解除，或者权利人 抛弃请求权，预告登记便失去了存在的基础，应随着请求权的不存在而消灭。 最后，预告登记具有临时性。虽然预告登记可以使不动产物权变动的请求 权得到有效保全，但它本身并不能替代正式的物权变动登记。因此在契约约定 的条件成就、期限到来或者其他物权变动的条件具备时，当事人应当办理正式 的物权变动登记。如果请求权人届时不积极行使权利致使第三人利益受损时， 利害关系人可以主张涂销预告登记使之失去效力 3 预告登记与相关概念的辨析 ( 1 ) 预告登记与本登记。预告登记作为与本登记相对的一种登记制度，两 者既有联系又有区别。本登记，是指不动产物权在己经完成的状态下所进行的 登记，也就是登记申请人为了取得或移转某项己经完成的不动产物权而进行的 登记，具有确定终局的效力，又称终局登记两者的联系在于：经预告登记的 不动产物权变动的事项，须是可以本登记的事项，不能本登记的事项，也不能 为预告登记两者的区别在于：第一，登记的对象不同。预告登记所登记的不 是现实的不动产物权，它是在确定的财产权登记条件还不具备时，为了保全将 来财产权变动能够顺利进行而就与此相关的请求权进行的登记，而本登记是登 4 记申请人针对某项己经完成的不动产物权而进行的登记第二，目的不同预 告登记则是为了保全将来发生的不动产物权变动而进行的一种登记，而本登记 是已经完成的不动产物权的登记，是现实物权的登记，实质是终局登记第三， 效力不同纳入预告登记的请求权，对后来发生与该项请求权内容相同的不动 产物权的处分行为，具有相对的掉他性效力，以确保将来只发生该请求权所期 待的法律结果；而本登记之后，登记申请人对该不动产享有现实的、完全的权 利。成为不动产的物权人 ( 2 ) 预告登记与异议登记在德国民法典、瑞士民法典及日本民法典上， 都有异议登记的相关规定，我国台湾地区1 9 7 5 年修正土地法时，删除了异议登 记制度，以其诉讼法上法院假处分的嘱托登记代替之异议登记( 德国法又称异 议抗辩登记) ，是指因登记原因的无效或撤销之物的请求权( 或因登记人员的过 失而为错误登记的场合) 而提起登记、涂销或回复之诉时，对于既有物权所为 之异议登记，有阻止公信力之效力回德国法中的异议登记与预告登记最初同处 于普鲁士法的预备登记制度，后几经周折到了德国民法典中才。花开两朵， 成为两种截然不同的法律制度。它们之间的相同点在于：第一，均具有暂时性； 第二，均属保全登记，目的都在于确保登记权利人的权利得以实现，并均具有 阻止登记公信力的作用；第三，均属限制登记，都是通过对登记名义人处分权 之限制而达到保全登记权利人权利的目的它们之问的区别则在于；第一，适 用情形不同异议登记是在登记簿存在错误，登记的权利与真实权利不相符时， 为防止真实权利人丧失权利的危险，所采取的保护手段；预告登记适用于不动 产物权变动的原因已经发生，但不动产物权变动尚未完成的情形第二，保全 对象不同。异议登记保全登记错误时产生的更正登记请求权：预告登记保障作 为物权变动原因的债权请求权第三，效力不同。异议登记的直接法律效力是 中止现时登记的权利人按照登记的内容行使权利异议纳入登记后，登记权利 的正确性推定作用丧失效力，第三人也不得以登记的公信力取得登记的不动产 。史尚竟：土地法层【论台北正中书局1 9 7 5 年版，第7 4 页 。卢桂香。预告登记之研究，台湾辅仁大学l 螂年硕士论文，第1 9 一第3 l 页 5 物权，与异议登记相悖的处分行为绝对无效；而预告登记遵循处分相对无效原 则，预告登记后，本登记前的中间行为( 处分行为) ，在侵害预告登记保全的请 求权限度内无效。第四，功能不同。异议登记具有抗辩功能，旨在通过抗辩登 记的正确性以阻断登记的公信力；而预告登记主要用于标志将来的物权变动， 具有预告未来的功能，以促进不动产物权变动的完成。 ( 二) 预告登记的历史溯源 预告登记制度发端于早期普鲁士法所规定的异议登记。普鲁士法上的异议 登记，其发展过程以1 8 7 2 年5 月5 日的所有权取得法) 和土地登记法 为中心，可以分为前、后两期予以说明函前期的普鲁士法，有两种异议登记， 即。固有异议登记”和“其他种类的异议登记”。所谓固有异议登记又称为。为 保全权利和顺位的异议登记”，目的在于保全物的请求权。其他种类的异议登记 与固有异议登记不同，仅有保全权利的消极效力，不具有保全顺位的积极效力。 此类异议登记又可以区分为“为保全抗辩的异议登记”和。禁止处分的异议登 记或禁止事后记入的异议登记”后期的普鲁士法，即1 8 7 2 年5 月5 日的 所有权取得法以及土地登记法，并未将早期普鲁士法上的异议登记全面 废止，而是将其称为预告登记( v o r m e r k u n g ) ，并承认了两种类型的预告登记， 即为保全已经成立的物权的预先登记和为保全物权转移、消灭的债权请求权的 预先登记。 德国民法上的预告登记制度与普鲁士法之间存在着承继关系德国民法 典物权编的起草人最初就是以普鲁士法为蓝本，做成了关于预告登记的草案 第3 7 条。不同的是，德国民法中同时设有预告登记和异议登记两种制度。其中， 预告登记主要有“转让预告登记”与。涂销预告登记”类型。所谓转让预告登 记就是保全要求地所有权人或者其他物权的持有人将其权利转让的请求权的 登记。所谓涂销预告登记，指的是当土地所有权与抵押权出现混同同归一人时， 为保全后序顺位的抵押权，后顺位的抵押权人要求土地所有权人涂销其优先顺 。王轶：物权变动论 ，中国人民大学出版杜2 0 0 1 年版第1 6 5 页 6 位的抵押权的预告登记在日本，其不动产登记法 的起草人很早就确信有 引入德国预告登记制度的必要性和实用性因此，尽管日本民法不严格区分物 权合同和债权合同，并且不动产登记是物权变动的对抗要件而非成立要件，日 本民法中仍然规定了与预告登记相对应的假登记制度假登记包括。为保全物 权的假登记”和。为保全请求权的假登记”两部分前者是指应登记的物权变 动，已发生物权变动的效力而登记申请所必要的手续上的要件尚未具备时；后 者则是指物权变动未发生物权的效力时，进行暂时的处分时，在这两种情况下， 为保持日后所为本登记的顺位所为的登记称为假登记。同时，日本法上还有所 谓的。预告登记”，但该预告登记仅为名义上的。预告登记”，实质上对应于德 国的异议登记 我国台湾地区的土地登记规则大致上沿袭了日本和德国的传统，由土地 法 和土地登记规则 对预告登记制度进行规定，不设异议登记制度，而以 法院假处分之嘱托登记代替异议登记。可以通过预告登记制度保全的请求权包 括关于土地权利移转或使其消灭的请求权、关于土地权利内容或次序变更的请 求权以及附条件和将来的请求权 ( 三) 预告登记的性质和价值 1 预告登记的性质 不动产预告登记的性质究竟为一种物权变动方式还是仅为一种债权保全方 式，国内外学者有着各自不同的看法。国外立法及法理历来存在不同的观点。 瑞士民法中，预告登记的性质被解释为赋予债权以对抗新所有人效力的一种特 殊登记制度4 】在德国，有学者认为不动产一经预告登记，一种独立的限制物权 便获得产生；也有学者主张，预告登记已经被赋予了可对抗嗣后意欲发生物权 变动的第三人的特殊效力，它还不具有任何实体权利性质的效力，充其量不过 是登记法上的一种制度o 有学者认为，受让人纵为预告登记，然对土地犹未有 。陈华彬：物权法研究 金桥文化出版( 香港) 有限公司2 0 0 1 年版，第2 6 2 页 o 陈华彬：物权法研究h 金桥文化出版( 香港) 有限公司2 0 0 1 年版，第毋页 7 支配权，故登记前之土地所有权受让人之权利，乃非物权，而是物权之期待。毋 在国内，关于预告登记的性质主要存在三种观点。第一种观点认为，关于 其法律性质，究竟是一种物权，或仅为一种债权保全手段，甚有争论。预告登 记是介于债权与物权之间，兼具两者的性质，在现行法上为其定性实有困难， 可认为系于土地登记簿上公示，以保全对不动产物权之请求权为目的，具有若 干物权效力的制度。o 第二种观点认为，预告登记的权利是一种具有物权性质的 债权，或者可以说是一种准物权。o 第三种观点认为，预告登记的性质是使被登 记的请求权具有确保将来只发生该请求权所期待的法律后果，其实质是限制现 时登记的权利人处分其权利。o 从各国法律规定来看，预告登记使登记的不动产 物权变动请求权具备了对抗第三人的效力，即具备了物权的排他效力。因此， 预告登记是债权被物权化的一种具体体现。固经过预告登记的不动产物权变动请 求权，债权人可以对抗第三人。 笔者认为，预告登记是一种要式法律行为，是借助登记这一公示行为的公 信力使登记的请求权具有了某种程度上的排他效力对于社会上不特定的人而 言，预告登记具有预警的作用，即向社会公示其权利内容。以此警告任何欲对 其登记的权利施以侵害的行为。对于双方当事人而言，预告登记具有限制所有 权人处分其权利的效力。对于第三人而言，预告登记具有对抗其权利取得之效 力。因此，预告登记实际上是将物权法上的登记手段用于债权请求权保护的一 种方式，通过预告登记，被登记的请求权具有了某些对世权的特征，不妨认为 该债权请求权经预告登记转变成了物权请求权，受物权制度的特殊保护。因此。 预告登记的性质是债权物权化的一种表现。 2 预告登记的制度价值 在不动产的债权行为( 如不动产买卖合同) 成立之后和不动产物权的移转 。刘得宽：民法诸问题与新展望 中国政法大学出版社2 0 0 2 年版，第5 5 5 页 o 王泽鉴；民法物权( 一) ，中国政法大学出版杜2 0 0 1 年版。第1 2 8 页 o 王利明：物权法研究) ，中国政法大学出版社2 0 0 2 年版，第2 1 3 页 o 粱慧星：中国物权法草案建议稿一条文、说明理由与参考立法例t 社会科学文献出版社2 0 0 0 年版， 第1 7 1 页 o 房绍坤、吕杰：创设预告登记制度的几个问题 蓑民商法学2 0 0 3 年第l l 期 8 之前，虽然不动产的所有权人或者其他物权的持有人已经承担了未来移转其所 有权或者物权的义务，但因为合同相对人享有的债权无对抗第三人的效力，所 以仅仅依靠债的请求权目的并不一定能达到而在将这种请求权通过预告登记 的方式进行登记之后，违背预告登记所发生的变更就会无效，请求权就会得到 保全可见，预告登记通过对不动产物权人的权利进行限制，保全了该物权的 请求权也就是说。预告登记通过保护尚未成为物权的权利、丙将物权公示手 段适用于债法上的请求权、并使得该请求权具有对抗第三人的物权特有效力 所以，预告登记制度，可以说是物权法原理和债权法原理的结合，也可以说是 物权法原理向债权法领域的扩张或者渗透预告登记之后，债法上的请求权也 有了对抗第三人的效力，即有了物权的效力。但是预告登记不会禁止后来产生 的其他物权的变更登记，而只能产生有利于请求权人的对不动产权利人的处分 限制 每一部法律都应有明确的目标，其中的每一项制度都有相应的制度价值。 一项法律制度的确立，必反映立法者对该制度价值的认识，而影响立法者价值 选择的因素是多方面的，如国家安全、公民自由、公共利益、法律面前的平等、 公平和道德标准等。确立预告登记制度的法律价值在于：协调物权与债权的平 衡；体现诚实信用原则和禁止权利滥用原则，保护弱者利益；实现交易安全， 维护市场交易秩序上述价值与现代民法社会本位的价值取向基本吻合，体现 了现代民法发展的趋势。 第一，协调物权与债权的利益平衡。如前所述，在不动产物权变动契约中， 虽然不动产物权人有未来移转物权的义务，但权利人的请求权无对抗第三入的 效力，如果义务人将物权转移给第三人并登记，权利人尽管可追究义务人的违 约责任，但其取得不动产物权的目的将落空传统理论虽然赋予物权优先债权 的效力，但法律在保障物权同时，也应考虑到土地、房屋等不动产在价值上特 别是使用价值上的不可替代性预告登记的实益在于：权利人所期待的未来发 。【荚】戴维m 沃克t 牛津法律大辞典 光碉日报出版社1 9 8 s 年版，第z 3 s 页 9 生的物权变动对自己有极为重要的意义，非要发生这种变动不可，而法律也认 可这种变动对权利人的意义，并以法律予以保障。预告登记通过将物权法规则 适用于债权法，赋予债权请求权对抗的效力，在一定程度上限制了义务人的处 分权，维护了权利人的合法权益，保障了其请求权目的得以顺利实现 第二，体现诚实信用原则和禁止权利滥用原则，保护弱者利益按照一物 一权的原则，在同一物上不能同时并存两个或两个以上相互冲突的物权，但是 为创设数个物权而进行的原因行为却极有可能并存。其中较为典型的是现实生 活中大量出现的不动产一物数卖的情形在一物数卖中，先买受方无法主张现 实的不动产交付请求权，仅可依合同请求出卖方承担违约责任，在一定程度上 助长了出卖方随意撕毁合同的行为，民法所信奉的诚实信用原则和禁止权利滥 用原则被唯利的动机所践踏。确立预告登记制度，使得物权的享有和变动采用 了可取信于社会公众的外部表现方式，使物权关系透明，第三人可依公示知悉 物权关系，从而交易。依公信原则、公示方法所表现的物权即便不存在或内容 有异，但对于信赖该公示方法所表示的物权，而为物权交易的人，法律仍承认 有和真实物权相同的效力