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关于房屋承租人优先购买权问题的研究 关于房屋承租人优先购买权问题的研究 摘要 结合该法律制度的时代背景，首先明确承租人优先购买权的概念，并对其 性质进行探讨和界定，从而对该制度有一个正确的定位。其次，对承租人优先购 权的立法初衷进行阐述，并结合不断发展变化着的社会现实，对该制度进行多层 次的价值评判，指出其与民法相关原则、现代物权精神和效率原则等多种理念的 相关冲突，并在此列举国外的立法规定，以此提出借鉴意义。再次，从行使主体、 行使期限、行使方式等五个方面，对承租人优先购买权的行使要件中所存在的法 律漏洞进行分析，并提出相关的建议，以期更好地完善承租人的优先购买权制度， 使其更好地发挥应有的法律效应。 关键词：承租人优先购买权；形成权；立法规定；价值评判；法律漏洞 关于房屋承租人优先购买权问题的研究 r e s e a r c ho nt h ep r e e m p tio no ft h eh o u s el e a s eh oid e r a b s t r a c t t h i sp a p e ri ss t u y i n ga n dd i s c u s s i n gt h el e g a ls y s t e ma b o u tt h e p r e e m p i o no ft h eh o u s el e a s eh o l d e r ，w h i c hi su s e dw i d e l yn o w a d a y s w i t h t h ea g eb a c k g r o u n do ft h el e g a ls y s t e m ，t h ea u t h e rf i r s td e f i n ec l e a r l y t h ec o n c e p to fp r e e m p t i o no ft h eh o u s el e a s ea n de x p l o r ei t sn a t u r e s o t h es y s t e mh a sac o r r e c tp o s i t i o n s e c o n d l y ，t h ea u t h e ri se l a b o r a t i n gt h e l e g i s l a t i v ei n t e n t i o no ft h ep r e e m p t i o n o ft h eh o u s e l e a s eh o l d e r ， c o m b i n i n gw i t ht h es o c i a lr e a lit yw h i c hi sc o n s t a n t l yd e v e l o p i n ga n d c h a n g i n g a tt h es a m et i m et h ea u t h e ri sc o n d u c t i n gav a l u ej u d g m e n t so f m u l t i - l e v e ls y s t e ma n dp o i n t i n go u tt h ec o n f l i c to nav a r i e t yo f i e d a s ，s u c ha sr e l e v a n tp r i n c i p l e so fc i v i1l a w ，t h es p i r i to ft h em o d e r n r i g h ta n dp r i n c i p l eo fe f f i c i e n c y i na d d i t i o nt h ea u t h e ri s1i s t i n gs o m e f o r e i g nl e g i s l a t i o na n dp u t t i n gf o r w a r ds o m er e f e r e n c e t h i r d l y ，t h e a u t h e ri sa n a l y z i n gt h el e a g lf l a wf r o mt h ep e r f o r m i n ge l e m e n t so ft h e p r e e m p t i o no ft h eh o u s el e a s eh o l d e ra n dp u t t i n gf o r w a r ds o m er e v e l a n t a d v i c e ，f r o mt h ep e r f o r m i n gs u b j e c t ，p e r f o r m i n gp e r i o d ，p e r f o r m i n gp a t t e r n a n ds oo n s ot h a tt h ep r e e m p t i o no ft h eh o u s el e a s eh o l d e rc a nb eb e t t e r c o n s u m m a t e da n dt h el e g a la f f e c tc a nb eb e t t e rp e r f o r m e d k e yw o r d t h ep r e e m p i o no ft h eh o u s ei e a s eh o i d e r ；r i g h to f f o r m a t i o n l e g is i a t i o n ；v a i u ej u d g e m e n t ；l e g a if i a w 关于房屋承租人优先购买权问题的研究 引言 优先购买权的制度起源于罗马法，历史悠久，在民法体系上是一项很重要 的制度。该制度实质上表现为一种民事特权，适用范围较为广泛。在国外，优先 购买权可以追溯到古罗马时代。德国民法典第5 0 5 条规定，先买权的行使， 以向相关义务人作出一定的意思表示的方式进行，此种表示并不需要采取为买卖 合同所约定的方式。权利人与义务人之间的买卖自行使买回权时，按义务人与第 三人约定的条款成立。1 8 0 4 年的法国民法典第8 1 5 条规定，先买权人应当 以第三人和出卖人进行磋商后的价格和条件为购买。然而作为优先购买权的一 种，承租人优先购买权制度并未得到大多数国家立法的认同，其中不乏法国、日 本和瑞士等民商事立法较为发达的国家。 在我国处于计划经济时代时，社会财富不够充裕，房屋资源匮乏，承租人多 为经济上的弱者，为了实现居者有其屋的社会发展目标，法律赋予承租人优先购 买权，以期从法律上保障承租人的基本居住权，缓解其生存压力，有利于维护稳 定的社会秩序，同时也有利于促进社会公平，在一定程度上提高交易效率。随着 房屋租赁市场的日益扩大，维护相对稳定的房屋租赁关系具有日益重要的法律意 义和社会价值。完善承租人优先购买权的法律制度设计，首先有利于维持承租人 对租赁物的占有使用状态，同时对维持生产、生活中所建立的其他秩序有着重要 的积极意义，还能有效地阻止第三人进入现有的既定法律关系中，进而维持社会 生活秩序的稳定。其次完善该制度有利于在一定程度上降低不动产交易的成本， 提高房屋的使用效率，也就进步保护了处在弱势地位下的房屋承租人的权益。 同时，也在一定程度上保护了房屋所有人和善意第三人的合法权益，使得各方当 事人之间的利益分配趋于平衡稳定。 随着社会的不断进步，经济地不断发展，房屋租赁关系不仅用于满足人们对 于住房的基本需求，更多地开始满足于生产经营的需要。当今社会，房地产市场 发展日益迅猛，房屋租赁关系更是广泛地存在着，房屋的买卖与承租已经与普通 商品无异，优先购买权的立法初衷面临巨大挑战，其所原有的秩序价值和效率价 值在不断变化的社会生活面前受到质疑，承租人优先购买权制度是否应当为立法 所延继因此存在理论上的争议。同时在司法实践中，由于我国法律关于房屋承租 人优先购买权制度的规定较为粗略，对该制度的法律效力、构成要件和救济途径 关于房屋承租人优先购买权问题的研究 等问题的认识存在不同程度的分歧，导致司法实践中审判的困难，致使房屋承租 人因不能实现优先购买权而提起诉讼的情况日益增多，这主要体现在以下几个方 面：( 一) 现行立法的规定过于简陋，变相导致法官的自由裁量的范围过于宽泛， 致使不同法院的法官对房屋承租人优先购买权的法律纠纷作出完全不同的司法 判决，这较为严重地损害了司法的公正性和权威性，同时也使得当事人缺乏明确 的行为指向。( 二) 承租人优先购买权的性质之争一直在学界无法形成较为一致 的看法，而立法又较为含糊，致使实务审判中多有混乱。 本课题的研究目的在于对房屋租赁关系中，房屋承租人优先购买权的相关 问题进行较为系统的研究。通过对房屋承租人优先购买权的权利行使条件，权利 性质，存在的法律漏洞，和其他权利之间的法律冲突等方面对该制度进行深入的 分析，从中发现该制度在理论价值和司法实践中存在的一些问题，借鉴国外先进 的立法经验，结合我国的实际国情，提出对该权利进行完善的相关建议，以期更 好地发展房屋租赁法律关系。 一、对房屋承租人优先购买权的概念和性质探讨 ( 一) 房屋承租人优先购买权的概念界定 随着社会经济的不断发展，房屋租赁现象的同渐普遍，房屋承租人的优先 购买权逐渐成为一项应用广泛的法律制度，完善该法律制度对维护稳定的房屋租 赁法律关系具有重要的意义。纵观世界各国的立法现状，一些发达国家对承租人 优先购买权的适用范围，行使条件，法律漏洞的弥补等方面做出了比较详细的规 定，内容日趋完善。在我国，虽然关于该制度的法律规定还不够健全，相关的理 论研究也不够充分，但是随着房屋租赁市场的同益健全和法律工作者的不懈努 力，承租人优先购买权的法律制度设计将日趋完善，其在稳定社会关系，提高交 易效率等多方面将会发挥进一步的作用。因此现时对该法律制度进行深入探讨具 有十分重要的法律意义和社会意义。 我国现行的法律体系规定了两种优先购买权：首先是承租人的优先购买权： 合同法第2 3 0 条规定了承租人的优先购买权，“房屋出租人出卖租赁房屋时， 应当在出卖之前一定的合理期限内通知承租人，承租人得以同等条件优先购买房 2 关于房屋承租人优先购买权问题的研究 屋的权利。其次是房屋共有人的优先购买权。民法通则第7 8 条第3 款规 定：“按份拥有财产的相关权利人，有权要求将自己的财产份额转让或者分出。 但在出售时，其他共有人在同等条件下，享有优先购买的权利。 本文所要研究 的即是第一种优先购买权。在对房屋承租人的优先购买权概念进行界定前，有必 要清楚其上位概念优先购买权。所谓优先购买权，依据合同约定或者法律规 定而享有，在出卖人将标的物出卖给第三人时，在同等条件下相关权利人享有的 优先购买的权利，又被称为优先承买权。根据该项权利产生的具体原因，可将其 划分为法定优先购买权和约定优先购买权。【l 】前者指在法律中明文规定，在特定 法律关系中由特定之人享有的权利：后者是指在法律不禁止的情况下，由当事人 通过合同等法律行为设定的权利。我国法律所规定的承租人优先购买权显然属于 法定权利。 关于承租人优先购买权的概念和内涵，理论界存在多种表述方式，但其精髓 是一致的。笔者认为其概念可以界定为，作为权利主体一方的承租人( 法人或者 公民) ，于出租人出卖租赁房屋时，在同等条件下享有的优先于第三人购买房屋 的权利；相对地，出租人的卖房自由受到了一定的限制，使得出租人和第三人在 一定程度上丧失了自由买卖房屋的机会。此定义从权利的行使主体，行使期限， 行使条件，权利客体和利益分配体系五个方面，较为全面地体现了房屋承租人优 先购买权的法定性、限制性和期限性等法律特征。 ( 二) 对房租承租人优先购买权的性质探讨 承租人优先购买权涉及到的诸多问题中，关于其性质的探讨尤为重要。因为 只有对一个法律制度的性质进行精准的界定，才能对其所具有的特征、行使条件、 法律后果、存在的漏洞等更多方面的问题达到更为精准的认识，有利于真正发挥 该法律制度的效应。关于承租人之优先购买权的性质，理论上存在多种学说，其 中比较有代表性的学说有形成权说、期待权说、债权说等，下面笔者将分别作简 要介绍并加以评析，提出自己的观点。 1 、期待权说 期待权这一法律概念源于德国。持此种观点的学者认为，房屋承租人的优先 购买权于当事人签订房屋租赁合同之时就已经形成。但是这并不代表房屋承租人 1 1 张乐跃论承租人的优先购买权 j 研究生法学，2 0 0 9 ，( 3 ) 3 关于房屋承租人优先购买权问题的研究 在任何时候都能自如地行使该项权利。在房屋出租人出卖房屋前，这种权利仅表 现为一种可能，只有当特定的法律事由出现，承租人才能实际行使优先购买权。 【z j 据此，法律设定优先购买权。 笔者认为，承租人的优先购买权不能被界定为期待权。首先从理论上来看， 其法律地位具有一定的不确定性，法律没有保护不确定社会利益的必要。期待权 并不是民事权利体系中的一种独立的权利类型，其性质还要依赖于将来所可能取 得的权利的法律性质，这实际上并没有真正回答承租人优先购买权的法律性质问 题。其次在司法实践中，当出租人与第三人优先签订房屋买卖合同时，房屋承租 人以自己的期待权遭到侵犯为理由，要求对方当事人赔偿其经济损失，法院并不 会支持该项请求。如果出租人没有在出租期间作出出卖的意思表示，该项权利就 只能是一项法律规定或是合同内容，缺乏客观存在，是对未来的一种预测，而不 是现实中存在的权利，第三人对此根本无法侵害，法律就不存在对其进行保护的 必要。因此，承租人优先购买权不能被界定为期待权。 2 、债权说 该说认为，房屋承租人仅享有向出租人提出订立房屋买卖合同的请求权，此 时对应的义务主体为特定人，该项权利必须根据出租人一定的积极作为才能实际 发生。房屋承租人的优先购买权本身并不直接针对房屋享有所有权，故其并不具 有物权效力，而仅是具有一定的债权效力。【3 j 因此，当出租人出卖房屋时，若承 租人在同等的条件下做出购买的意思表示，则出租人负有承诺的相对义务。 笔者认为房屋承租人的优先购买权如果被界定为请求权，则承租人和出租人 之间的房屋买卖合同，只有经双方当事人意思表示一致才能发生效力。据此，承 租人的请求可看做一项要约，而出租人在承租人发出要约后有权自主决定是否进 行承诺。如果出租人拒绝了该要约，则法律赋予房屋承租人的这一项特殊权利就 无法顺利实现，就使得该权利的设置形同虚设。故房屋承租人的优先购买权不能 被界定为债权。 3 、形成权说 这是德国法学界的通说，并为我国大陆的大多数学者所认可。该说是一种与 2 】宋宗字优先权制度研究 m 北京：法律出版社，2 0 0 7 1 9 3 【3 】于晓丽、高云鹏房屋承租人优先购买权合理性质疑 j 政法论丛，2 0 0 9 ，2 4 关于房屋承租人优先购买权问题的研究 支配权和请求权相并列的权利类型，以权利的作用为划分标准。该学说持有这样 一种观点，即法律建构房屋承租人优先购买权的一系列制度，是为了使承租人可 以优先于其他当事人购买所租赁的房屋，从而进一步保护房屋承租人的正当权 益。【4 】如果承租人行使优先购买权的目的，仅是为了宣告第三人和出租人之间的 房屋买卖合同无效，或者使出租人承担强制缔约的义务，则法律构建承租人优先 购买权的制度就失去了应有的旨意。 ( 三) 本文关于权利性质的观点 笔者认为，承租人优先购买权应该被界定为形成权。形成权可以界定为这样 一种权利类型，相关权利人可依单方面的意思表示，使已成立的法律关系发生变 更或者消灭的效果。在法理上，一项权利如果要被界定为形成权，则须具备以下 几个条件：首先需要一定的基础性法律关系的客观存在；其次需要相关权利人的单 方意思表示即可，无须相对人的应答行为。二者缺一不可。简要来说，若权利主 体单方的行为变动即可使原有的法律关系发生改变，则此权利为形成权，否则就 不属于形成权。 首先，房屋承租人优先购买权具有从属性。形成权的产生是基于一定的基础 法律关系的，而房屋承租人优先购买权亦如此。从成立基础上来看，该项权利不 能脱离基础的法律关系一房屋租赁法律关系而单独存在。若离开房屋租赁关系， 承租人的优先购买权将不复存在。这亦符合形成权的权利特征。 其次，法律设定承租人优先购买权的核心理念就是“优先 ，因此该权利的 行使须体现出这一核心理念。当出租人与第三人确定房屋出卖条件后，承租人依 单方意思表示( 提出同等条件的购买要求) ，即可形成相应的符合法律规范的房 屋买卖合同，无须过多考虑第三人的利益受损问题，这种行使权利的方式符合“优 先的理念。因此从以上两个方面来看，房屋承租人的优先购买权应被界定为形 成权，而非期待权或债权。 二、房屋承租人优先购买权的立法现状和价值评判 ( 一) 国外承租人优先购买权的立法状况 承租人的优先购买权可以追溯到古罗马时代。法国民法典( 1 8 0 4 年版) 【4 】宋宗字优先权制度研究 m 北京：法律出版社，2 0 0 7 1 9 5 5 关于房屋承租人优先购买权问题的研究 对遗产共有人的优先购买权制度进行了较为详细的规定。但该制度的真正确立却 发生在二战后。二战后由于缺乏足够的人力和财力，房屋重建的速度远远落后于 民众对于住房的大量需求，如何使不同社会阶层间的利益分配达到相对平衡的状 态成为政府面临的重大问题之一。此时若不优先保护房屋承租人的利益，则会严 重影响战后社会秩序的恢复和经济的重建。德国的住家法应运而生，就承租 人优先购买权制度做了比较详尽的规定，这部法律的诞生对战后经济的快速恢复 和社会秩序的相对稳定起到了比较积极的作用。1 5 j 目前优先购买权制度己为现代 各国立法所普遍确立，然而其中的承租人优先购买权制度却未得到大多数国家的 立法认可，只有德国、意大利和越南等少数国家做了规定。 ( 二) 我国承租人优先购买权的立法状况 我国古代封建传统理念较为守旧，生产力水平也较为低下，关于优先购买权 的法律规定主要体现在土地方面，法律对于承租人优先购买权的规定，很少以正 式律文的形式出现，而多以民间习惯为主。房屋承租人优先购买权制度是到了近 现代才出现的。新中国成立之后，优先购买权经历了一个从无到有，不断发展的 过程。 i 、承租人优先购买权在古代中国的相关规定 在我国，优先购买权制度源远流长，最早可以追溯到唐律。唐律规定 “房地产买卖须先问近亲，其次问四邻，若近亲四邻不要，才得以卖与他人。” 自唐宋以后，优先购买权应用更为普遍，至元朝及其后来的朝代，该制度已发展 成熟。比如元典章( 户律田宅) 中规定“已典就卖，先须立限取向有服亲房， 先亲又疏，次及邻人亲徒等及诸邻处分典卖者听。次见典主云云。明律中规定 “应向所亲邻者，止是向木宗有服记亲之有买至者，准令：四邻所致，有本宗绍 麻以上亲者，以帐取向，否则即为违法。【6 j 可见，至明清时期，优先购买权已 经得到当时法律的认可，同时也为大理寺判例所采纳。在中国封建社会，土地是 最重要的生产资料，故古代的优先购买权主要发生在土地等不动产方面。 2 、承租人优先购买权在近现代中国的相关规定 民国时期的成文法律中并没有关于承租人优先购买权的法律规定，而这段时 嘲郑冲、贾红梅译德国民法典 m 北京：法律出版社，2 0 0 1 1 4 6 嘲吕志兴中国古代不动产优先购买权制度研究 j 现代法学，2 0 0 0 ，( 1 ) 6 关于房屋承租人优先购买权问题的研究 期的习惯法中，涉及到房屋承租人优先购买权的仅有江苏丰县的一个实例，“市 房出租生理，如不欠房租，准房客自退，不准房主要房，租房可以随时商添。如 房或典或卖，先让房客，客不要，再典卖与他人，房客能否仍做生理，须与得业 人交涉。”f j 因此在近代中国的立法上，可以说并没有房屋承租人优先购买权的 立法规定。 建国后，我国关于承租人优先购买权的法律规定最早见于1 9 5 0 年3 月2 8 日，东北人民政府发布的东北城市房产管理暂行条例中。该条例规定了原房 户有购买、继续承租和承典的优先权。 1 9 8 3 年1 2 月1 7 日，国务院发布了城市私有房屋管理条例。该条例第1 3 条规定：“房屋所有人出卖租赁房屋时，应当提前三个月通知承租人。在同等条 件下，房屋承租人享有优先购买权。 该条明文确立了城市私有房屋租赁关系中 承租人的优先购买权。 1 9 8 4 年8 月3 0 同，最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的 意见中第5 7 条规定：“房主出卖房屋时，在同等条件下，应予保护原来的房客 优先购买的权利。” 1 9 8 8 年1 月2 6 日，民通意见第1 1 8 条规定：“出租人出卖租赁房屋时， 应当提前3 个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买的权利。若出 卖人未按照规定出卖房屋，承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。 1 9 9 4 年建设部的城市公有房屋管理规定第3 6 条第2 款规定：“当出售和 出租公有的房屋时，承租人享有优先购买的权利。 1 9 9 9 年颁布的中华人民共和国合同法第2 3 0 条规定：“出租人出卖所出 租的房屋时，应在出卖之前的合理期限内通知房屋承租人，房屋承租人享有以同 等条件进行优先购买的权利”。至此，房屋承租人优先购买权被正式确定为我国 基本的民事法律制度之一。 从以上法律规定可以看出，关于承租人优先购买权的法律规定大多比较宽泛 笼统，在承租人优先购买权的效力范围、行使要件等方面都没有明确规定，缺乏 具体的可操作性，且相关散杂在不同位阶的法律、行政法规、司法解释或者地方 性条例中，导致了司法适用上的混乱。因而房屋承租人优先购买权纠纷发生后， 【7 】柴荣中国古代物权法研究 m 北京：中国检察出版社，2 0 0 7 2 3 1 7 关于房屋承租人优先购买权问题的研究 很多都未得到及时和有效的解决。 ( 三) 承租人优先购买权的立法初衷 在建国的初期阶段，百废待兴，城市大部分房屋为私人所有，国家暂时不具 备能力大规模建设房屋，而承租人大多生活贫困，经济实力薄弱。为了保障人们 有家可归，维持基本的生活水平，国家通过买卖不破除租赁制度，对其正当权益 进行保护，同时又赋予承租人在所有人出卖房屋时优先购买的权利，以最大限度 地满足承租人的住房需求。房屋承租人的优先购买权应势而生。 该制度在存在的初期曾发挥过巨大的作用，具有重要的司法实践意义和法律 意义。 首先，有利于更好地实现法的最高价值。法所追求的最高价值就是公平与正 义。法律赋予承租人优先购买的权利，正是给予社会弱者一定的利益倾斜，关怀 弱势群体的生存状况，实现居者有其屋。这也是由近代民法之抽象人格发展为现 代民法之具体人格的体现，无疑有利于更好地实现社会的公平与正义。 其次，有利于提高资源的利用率，降低交易成本。承租人基于对物的长期使 用考虑，将会最大努力地维护对物的有效利用，从而提高了房屋的使用价值，实 现物尽其用。同时当房屋承租人以优先购买权制度取得房屋所有权时，可以减少 房屋承租人的若干交易费用，比如寻找合适房源的成本和节省搬家的成本等。 再次，有利于稳定社会经济秩序。优先购买权作为一项民事制度，其有利于 维护既有的法律关系，稳定经济秩序。承租人对已承租的房屋进行了有效利用， 若出租人出卖房屋，承租人优先购买，则承租人能维持对房屋的有效利用，不会 因第三人而对既定的法律关系产生一定损害。这对于人们的生产生活的稳定有着 重要的积极意义，有利于促进社会和谐。 ( 四) 对承租人优先购买权的价值评判 l 、该制度与民法相关原则的冲突 ( i ) 与意思自治原则相违背。作为民法重要的基本原则之一，意思自治原则 的核心旨意是由相关权利人自主地决定权利的行使状态。结合时代背景来看，房 屋承租人优先购买权的立法初衷，主要是为了在一定程度上稳定承租人对所租赁 的房屋的实际使用关系。但随着社会的进步和经济地发展，此种现实状况己发生 了巨大改变，越来越多的房屋承租人由于外出学习、工作调动等多种因素而租赁 8 关于房屋承租人优先购买权问题的研究 房屋，从而选择了一种较为便利的生活方式，降低了不必要的生活成本支出，并 且他们具备一定的购买房屋的经济实力，并不再是法律上绝对的弱势群体。法律 在一定程度上赋予了房屋承租人较多的权利，这就使得双方当事人在权利义务的 平衡体系中呈现出一种比较严重的不对等局面，不免存在强制缔约的嫌疑，这恰 恰是对意思自治原则的严重干扰。 尽管国家可以对当事人的自由意志作出一定的限制，但是这种限制不应破坏 公平、正义、效率与社会秩序。承租人优先购买权实质上是对出卖人意志的一种 限制，不仅在一定程度上限制了出卖人自由选择买受人的权利，而且以牺牲出卖 人的合法权利为代价，换取对承租人的特殊保护。一项法律制度如果能带来积极 的社会效果，即使对相关民事主体的权利进行了一定的限制，亦有其存在价值， 反之，如果法律制度限制某些民事主体的自由意志，却得不到积极的社会效果， 其存在的价值就值得怀疑。陋3 承租人优先购买权实质是强加给出卖人一种强制缔 约义务。而强制缔约义务本是立法者最初鉴于合同双方当事人地位事实上的不平 等考虑而给强势一方设定的，在相当程度上体现了对社会弱者的公力救济。但在 市场经济条件下，承租人与出租人地位是平等的，并非消费者与经营者之间的弱 者与强者的关系，法律自无特别保护之必要，因此，应充分尊重出卖人的意愿， 赋予其自由选择受让人的权利，否则有违民法意思自治的基本原则。 ( 2 ) 与公平原则的相违背。公平原则不仅是民事法律的一项基本原则，也是 法最高价值的体现，贯穿于整个民事法律之中。承租人优先购买权的设定，在一 定程度上增加了第三人的交易成本，减少了承租人的交易成本。第三人为订立房 屋买卖合同先前付出了大量的成本，而相比较之下，房屋承租人所付出的成本相 对较低。承租人若达到第三人提出的同等条件，就可以与房屋出租人签订相应的 房屋买卖合同并最终取得房屋的所有权。相反第三人只有付出更大的交易成本才 能购买到房屋，无形中将部分交易成本转嫁到了第三人身上，从而损害了第三人 的正当利益。据此，第三人的权利由于承租人的后续介入遭到终止，而法律并未 对此作出合理的弥补措施规定。这与法律所倡导的人人平等精神也是相违背的。 在某种意义上来说，房屋承租人的优先购买权在本质上，是一项法律赋予房 屋承租人的特权。若房屋承租人与第三人以同等条件，欲购买所租赁的房屋时， 嘲陈海仪论房屋承租人优先购买权的存废 j 广州大学学报( 社会科学版) ，2 0 0 5 ，( 1 1 ) 9 关于房屋承租人优先购买权问题的研究 承租人可以当然地取得房屋的所有权。这对于第三人显然是不公平的，但基于多 种原因的考虑，法律仍规定了该制度。这与司法审判的实践中，某些法官滥用自 由裁量权，人为导致司法审判结果的不公正并不相同。承租人优先购买权是从制 度上就体现了不公平，这是一种深层次的不公平。这种近似源头的不公平会进一 步扩大司法实践中的审判不公。 2 、该制度与现代物权精神的冲突 优先购买权虽然在一定程度上减少了房屋交易的环节，稳定了承租人的生 活，但是，随着承租人购买房屋的途径日益增多，其所消耗的成本主要是寻找出 租信息和搬家所付出的成本，因此，再以这些消耗并不高的成本对抗出租人的自 由选择权并不合法理。由于现代物权观念己从“以所有为中心逐步发展到“以 利用为中心，主张通过所有权与使用权的分离，实现物尽其用，最大限度地获 得经济效益。而优先购买权的设计，使所有与占有使用合二为一，在一定程度上 违法了现代物权理念。 在现实生活中，若法律并没有赋予承租人优先购买租赁房屋的权利，第三人 也许同样可以充分发挥房屋的使用价值和交换价值，做到物尽其用。其他买受人 和承租人一样都有使用房屋的计划，都可以做到物尽其用。比如承租人承租房屋 是用于居住，而第三人购买房屋则是用于生产经营，从经济利益角度来看，显然 后者使用价值要大于前者，同时前者的目标利益在于获得使用权，而后者的目标 利益在于取得物的所有权。因而在现今的社会生活中，承租人优先购买权的设定 在一定程度上有违于现代物权精神。 3 、该制度与效率价值的冲突 在市场经济时代，价值规律发挥着根本性的作用。而房屋承租人优先购买权 的行使，却阻碍了商品的正常流通。在现今的经济生活中，租赁双方当事人实际 上已成为该种民事法律关系中的平等主体。若在法律上过多保护房屋承租人的相 关利益，某些存在恶意的房屋承租人可能会趁机向法院提起诉讼，请求判决房屋 出租人与善意第三人之间的买卖合同缺少法律效力，借此来拖延交易的最佳时 机，以便人为地制造价格优势。9 此时房屋出租人与第三人则须承担较大的交易 风险，他们的合法权益在一定期限的内处于一种可能随时被消灭的状态，这极大 【9 许尚豪、单明优先购买权制度研究 蝴北京，中国法制出版社，2 0 0 6 1 9 3 1 0 关于房屋承租人优先购买权问题的研究 地妨碍了房屋使用价值的继续发挥，不利于提高交易效率。 此外，房屋出租人与第三人从最初进行接洽到最后签订房屋买卖的合同，必 然会经历一段时间较长的磋商过程，这其中会耗费一定的精力和物力。此时交易 双方通过前期的各项投入都基本确信可以得到自己需要的利益，便会对相关资源 进行较为优化的配置，这就在一定程度上符合效率原则的要求。若此时房屋承租 人主张行使房屋优先购买权，则会使得第三人和出租人之间的房屋买卖合同失去 效力，这也就意味着第三人与出租人为此所付出的一切成本，都得不到任何收益。 这样势必会造成社会资源的浪费，也就践踏了法律所追求的效率原则。 三、承租人优先购买权立法规定的欠缺 从以上对我国关于房屋承租人优先购买权的立法规定的介绍中，可以看出我 国法律对其规定比较简单和模糊。比如说承租人的具体范围、承租人的意思表示 的期限、该制度的权利客体、出租人如何进行明确的通知，同等条件的具体内容 又是什么，我国的法律对这些问题均没有做出较为明确的规定，立法规定上的漏 洞使得法官在实际审判中缺少一个确定的标准进行参照，容易导致司法审判结果 的混乱。下面笔者将要从立法规定层面和司法实践应用层面对这些问题进行分 析。 ( 一) 承租人的指代不明 法律要求长期的租赁关系的双方要签订租赁合同，其目的在于使租赁双方 的权利义务约定清晰，较好地处理相对稳定的所有与占有之分离关系，对承租人 所要承担的法律义务比较高。而对于六个月以下的短期租赁，法律并不强制当事 人签订合同，承租人其所要承担的法律义务相对于长期租赁的承租人较低。同时， 立法者设立优先购买权的初衷之一是为了保护承租人因租赁房屋而产生的相对 稳定的各种社会关系，而相对稳定的社会关系须经过一定的时期才能产生。而短 期租赁中的承租人只是因为满足一时之需，并不想长久拥有该房屋并产生稳定的 社会关系，因此，笔者认为，该法条中所提到的承租人指代不明，界定过宽。 此外，在市场经济时代，房屋买卖流转速度日益加快，短期租赁房屋和不定 期租赁房屋缺乏稳定性和长期性，对房屋的利用价值也不高，不利于房屋效益的 发挥。同时短期租赁者和不定期租赁者因为未对房屋作长期规划，只是作为暂时 居住的场所，必然对房屋的看管维护不会尽心尽力。这些主体或者并不具备购买 关于房屋承租人优先购买权问题的研究 租赁房屋的意愿，但也不想被第三人成为房屋的所有人，或者具备购买意愿却缺 乏足够的经济能力，这将会使出租人处于进退两难的情形中，房屋资源便不会得 到充分的利用，房屋一旦无法顺利出售，严重损害了出租人的正当权益。n 州因此 法律应该对于优先购买权中的承租人的范围进行准确的界定。 ( 二) 期限的规定不够合理 民通意见第1 1 8 条规定“房屋出租人出卖出租房屋时，应提前三个月通 知承租人。”合同法第2 3 0 条规定“房屋出租人应在合理期限内通知承租人。 相比较而言，这两条法律规定，在生效时间上，民通意见颁布在前，合同法颁布 在后，新法优于旧法，民通意见对于房屋承租人优先购买权的规定当然由于合同 法作了不同规定而失去效力。在效力层次上，前者为司法解释，后者为法律，法 律的效力当然高于司法解释。故在司法实践中应应用合同法第2 3 0 条的规定。 因此出租人通知承租人出卖租赁房屋的期限应适用合同法的规定，即出租人在合 理期限内通知承租人。 从法理上来看，承租人也必须在法定或约定的合理期限内行使优先购买权， 否则，势必造成对出租人行使权利的限制，使其可能错过交易时机，也会对善意 第三人的权益造成一定影响，不利于维持稳定的交易秩序。合同法第2 3 0 条 并未规定具体的期限，“合理期限 一次笼统概括，缺少一个具体的法律适用标 准，容易在司法实践中导致司法审判的混乱，法官的过度自由裁量更会损害司法 的权威。因此应该在法律规定中细化对合理期限的规定，真正地做到有法可依。 ( 三) 权利客体指代不够明确 在对房屋承租人优先购买权的权利客体探讨前，有必要先明了其权利客体 的具体指代。我国一些学者认为，优先购买权的客体是财产，即在买卖关系中和 租赁关系中所共同指向的房屋。这种理论观点实际上忽视了前文所提到的优先购 买权的形成权性质。优先购买权的设置实质上是为了承租人实现优先购买的利 益，即以优先购买权人之单方意思表示，形成同等条件下的买卖合同关系。据此 承租人优先购买权的权利客体只能是买卖契约关系，而非该种关系中涉及到的标 的物。 【1 0 】袁锦秀优先购买权法经济学分析【m 】北京：中国民主法制出版社，2 0 0 6 2 1 6 1 2 关于房屋承租人优先购买权问题的研究 司法实践中经常遭遇权利客体不够明确的问题，即局部承租人的优先购买 权可否及于出租人出售的整栋出租房屋。房屋的局部承租人，指在可划分若干隔 问的整栋房屋内，仅租赁局部房屋的承租人。当出租人出卖房屋时，局部承租的 承租人可否享有整栋房屋的优先购买权。司法实践中，涉及到出租人和承租人双 方的多种意愿，因此实际操作中困难较多。 尽管房屋承租人优先购买权的设立初衷是为了保护承租人的权益，但是随着 社会经济生活的变化，法律应该本着更好地服务实践的原则，适当地进行情势变 更。前文已经探讨过，承租人并不再是法律利益上的绝对弱者，其在社会经济生 活中的地位日渐与出租人相对等。为了平衡双方当事人的利益，在保护承租人优 先购买权的同时，应适当限制优先购买权的适用范围，将其限制在其承租房屋范 围之内，超出此范围，就应当保护出租人的所有权，使其享有对房屋的自由处分 权，由他根据实际情况自由地选择买受人。这也在一定程度上避免了承租人的权 力滥用。 ( 四) 出租人的通知义务规定不够详尽 根据相关法律规定，出租人将房屋出卖给第三人时，应将出卖内容通知优先 购买权人，这也是承租人得以行使优先购买权的必要前提。出租人的通知义务的 履行状况，直接关系到承租人的优先购买权的行使状况。 出租人通知承租人是法律规定的义务，出租人不能自主决定是否进行通知行 为，只要出租人欲出卖房屋，就应当作出通知义务。此时承租人可以自由地选择 是否行使优先购买权。只要承租人向出租人发出了购买的意思表示，双方的房屋 买卖合同即告成立。通知义务的法律效果与优先购买权的保全及房屋买卖合同的 效力联系在一起。如果出租人适宜履行了通知义务，承租人应在一定期限内作出 购买的意思表示，否则承租人就会丧失该权利。相反若出租人违反了通知义务， 承租人并不会因此丧失了优先购买权，反而承租人可以向法院提起诉讼，请求判 决出租人与第三人之间的房屋买卖合同是无效的。由此可以看出，出租人的通知 义务对于房租承租人优先购买权的行使是十分重要的，但是司法实践中，关于通 知主体，通知内容等问题，法律均没有作出详尽的规定，容易引发司法漏洞，导 致司法审判的混乱。 ( 五) 对同等条件的界定不够具体 关于房屋承租人优先购买权问题的研究 我国的现行法律并未对同等条件作出具体明确的规定，理论上对同等条件的 理解也存在多种观点，比较混乱。所谓同等条件，不能狭隘地理解为相同的价格。 比如在现实生活中，经常出现这样一种情形，房屋买卖的双方当事人为了少缴纳 税收，就通过一些非正当途径，隐瞒或者少报约定的房价，那么应当如何正确核 算房屋的合理价格呢? 若以实际价格为标准，虽然符合正当有序的交易规则，但 但这种客观性的标准在现实生活中是难以操作和把握的；若以约定价格为标准， 虽然有利于维护房屋承租人的权益，但却不符合商品交易的j 下常规则，有失公允。 有的学者采用罗列式将同等条件罗列为价格、付款时间、主体方面、数量、质量 方面等的相同，但却忽视了法律不可能将如此之多的同等条件一一罗列。有的学 者认为，除了付款方式、价格、期限外，出租人与第三人之间在房屋买卖合同中 约定的从给付条件，也是一个十分重要的因素，应当考虑在同等条件之内。还有 学者认为，同等条件不应仅指价格方面的相同，其他因素诸如期限和付款的方式 也应考虑在内，因为根据信赖利益、经济履行能力等因素的不同，出租人对第三 人的信赖程度就会随之产生差异。在社会经济生活中，房屋承租人的优先购买权 保护的只是相关权利人优先购买的机会，而不是交易中的实际的优惠，对出租人 的限制也是在交易对象的选择方面的限制，而其房屋的现实价值并不应被损害。 【1 l 】可见，由于社会经济生活的复杂性，对同等条件具体内容的认定存在较大争 议，并且在实践中是一个无法用一个客观标准来具体衡量和操作的问题。 从另外一个角度来看，优先购买权是以部分地牺牲出租人的利益为代价来保 护承租人的权利，那么对同等条件的设置，则是为了限制承租人滥用优先购买权， 保护出租人的合法利益。具体来看，房屋承租人的优先购买权依据法律规定只能 在同等条件下去行使，那么同等条件究竟包括哪些内容，法官处理司法纠纷时又 该如何把握具体的操作标准，对于这些问题，我国现行的法律均未作出明确规定。 因此，需要在立法上对同等条件的界限进行明确而又具体的规定。 四、完善承租人优先购买权的几点建议 ( 一) 关于行使主体具体化的建议 合同法第2 1 5 条规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当 事人没有采用书面形式的，应视为不定期租赁，”该条法律规定将租赁期限为六 【1 l 】魏秀玲出租房屋承租人优先购买权法律问题之探讨 j 政法论坛，2 0 0 3 ，( 3 ) 1 4 关于房屋承租人优先购买权问题的研究 个月以上的，界定为长期租赁关系，且进一步规定了租赁双方当事人应签订书面 合同或协议。换言之，租赁期限少于六个月的应视为短期租赁关系，双方当事人 也不必签订书面合同或协议。由此可见，法律作为国家进行社会调控的一项重要 手段，在调控目标的设定上应区别对待，有所侧重，而不应该泛泛而谈，统一划 之。 要界定什么类型的承租人享有优先购买权，应结合经济发展的趋势和房屋承 租人优先购买权制度设立的核心理念，发挥物的最大效用，维护承租人的j 下当权 益。从前文的分析中可以看出，在短期房屋租赁和不定期房屋租赁中，承租人租 赁房屋时间处于一种不确定的状态，当事人双方关系较为松散，双方都有权利随 时解除房屋租赁合同。这与承租人优先购买权制度的立法主旨不符。同时从另一 个角度来看，只有承租人租赁房屋达到较长的期限，才能使承租人达到较为稳定 的生活状态，避免出租人为防止承租人行使优先购买权而只签订短期或不定期租 赁合同。此外这样设计也保障了出租入通过出租房屋进行长期收益，有利于实现 出租人与承租人之间的利益平衡状态。结合中外立法的相关规定，故笔者认为， 我国的法律应将其明确界定为租赁期在一年以上的长期租赁者，而租期在一年以 下的短期租赁和不定期租赁者应该排除在享有优先购买权的承租人范围之外。 ( 二) 关于期限合理化的建议 承租人优先购买权的行使期限应从房屋出租人向承租人明确表示出卖意图 之时开始计算，且关于期限的规定应保持在合理的时间范围内，不宜过长也不宜 过短，以免影响到房屋出租人待价而沽的最佳收益时机。这在一定程度上也有利 于避免出租人和善意第三人之间的房屋交易，长时间地处于一种较为不确定的状 态。此外，根据对法律条文的字面解释，其中所涉及到得合理期限的起算点应为 房屋出租人出卖租赁房屋之时，但此时它的计算时间并没有向后计算，反而向前 推进了，这就出现了逻辑矛盾，因为出租人并不一定能正确遇见到自己在一定期 限后是否会出卖房屋。因此，出租人提前通知的期限应予以缩短。 由此可见承租入优先购买权的行使期限缩短是必然的趋势。笔者建议可以借 鉴我国台湾地区的相关立法规定，并结合我国内地的实际发展状况，把权利的行 使期限界定为一个月的时间较为合理，并且优先购买权从出租人与第三人缔约之 日起一年内不行使而消灭。我国内地的房地产市场发展较为迅速，因此承租人可 1 5 关于房屋承租人优先购买权问题的研究 以选择的房屋范围也较为广泛，如若规定一个月的权利行使期限，则能够给予房 屋承租人较为充裕的时间寻找合适的房源，进行合理有效地对比，而在此期限内 房价并不会发生较大变化，也就不会过分拖延出租人和第三入之间的磋商。若法 律对此规定的时间较长，不利于交易的迅速进行，而且对于出租人的要求过于苛 刻，出租人很可能错过适宜的交易机会，从而损害出租人的利益。这样既保护了 承租人的优先购买权，同时也有效地保护了出租人和善意第三人的合法权益，还 有利于房屋资源的有效流通，能够在一定程度上减少相关的法律纠纷。 ( 三) 关于权利客体明确化的建议 针对房屋承租人优先购买权的权利客体须明确化这个问题，最高人民法院曾 经给予相关答复。最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖 房屋时是否享有优先购买权对江苏省高级人民法院的复函中做出了下列批复： “第一，从房屋的使用功能上看，若房屋承租人承租的房屋部分与其他部分是可 以分割的，使用功能可以相对独立对待的，则承租人的优先购买权应仅仅及于其 所承租的房屋部分；若承租人的房屋部分与房屋的其他部分是不可以分割的，使 用功能的整体性比较明显的，则其对出租人所卖整体房屋享有优先购买的权利。 第二，从承租人承租的房屋部分占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占 出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买 权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。 、 最高人民法院的批复固然在法理上较好地平衡了双方当事人的利益体系，但 是在司法实践中法官并不易把握好其中的衡量尺度，如何定位才算使用功能相对 独立，而且在承租比例上，以承租比例占房屋整体一半为界线，是否足够科学合 理。同时在司法实践中，若出租人出售的房屋超出了承租人的承租范围，且承租 人承租的部分与房屋的其他部分可分，承租人的优先购买权应仅及于其承租的部 分房屋的观点上，基本是没有异议的。但在承租人行使优先购买权的范围能否及 于未租