（民商法学专业论文）建筑物区分所有权制度若干法律问题研究.pdf

i 中中文摘要文摘要 建筑物区分所有权制度是近现代发展起来的一种新型不动产所有权制度。 它指由区分所有建筑物的专有部分所有权、共有部分所有权和成员权相结合而 成的一种不动产所有权。 本文对建筑物区分所有权的若干问题进行了有益探讨。 采用对比分析的方法，赘述有关的理论观点、各国的立法概况，结合我国的实 际情况，提出自己的观点以及我国立法应有的选择。该文共分七个部分，分别 就不同角度进行探讨。 第一、二部分是引言和关于建筑物区分所有权的概述。介绍关于建筑物区 分所有权概念的诸学说并对各种学说进行利弊分析、介绍建筑物区分所有权的 法学价值、经济学价值和社会学价值。这部分的重点在于通过对比分析指出我 国关于建筑物区分所有权概念选择“三元论”的历史背景、原因以及区分所有 权的价值，并指出我国现行物权法难以调整现实生活中区分所有权法律关 系的不足。 第三是关于建筑物区分所有权的价值分析，通过价值分析的方法，简要介 绍世界各国关于区分所有权立法概况。 第四部分是关于专有所有权的研究。通过对专有所有权概念、性质、客体、 内容的介绍，理清专有所有权与共同所有权、成员权之间的联系与区别，并对 其中学术理论提出有益探讨。对于专有部分范围的界定上，笔者认为既要考虑 到各区分所有人共有建筑物的主体构造之安全，又要考虑到实际生活对于墙壁 的美观和生活需要。因此，应区分情况对待，对于建筑物承重墙壁厚度在建设 设计之初应有法定的技术标准和规范，明确墙壁改造范围确保建筑物主体结构 完整性，以此来确定墙壁专有权范围较为恰当。对于非承重墙壁则完全具有专 有权，可以由各区分所有人专属自由使用。 第五部分是关于共同所有权的研究。通过对共同所有权概念和范围、特征、 性质、内容的论述。在共有模式选择上，不可分割的按份共有对于业主共同受 益保护及共同费用的分摊更为符合实际需要，同时也更具有操作性，不仅有利 于共有部分权利义务法律关系的明确，而且也符合我国的实际情况。 第六部分是关于成员权的研究。对于存在较大争议的业主委员会是否具有 独立法人资格、房屋承租人能否成为业主？业主范围的确定等问题进行了有益 探讨，并提出了个人观点。 第七部分探讨我国目前建筑物区分所有权关系突出的问题。对我国建筑物 区分所有权纠纷中比较突出的问题，结合有关理论提出了立法建议。 关键词关键词：建筑物区分所有权；区分所有权；专有权；共有权；成员权 ii abstract building differentiation ownership system is modern developed a kind of new type of real property ownership system. it refers to the differentiation of all of a building, were part of the exclusive parts of the ownership ownership and members of official and a combined with a real property ownership. in this paper, some problems of building differentiation ownership has carried on the beneficial discussion. a contrastive analysis method, the theoretical viewpoint, redundancy and the countries of the legislation survey, combined with the actual conditions of our country, puts forward his own ideas and legislation in china should have choice. this article is divided into six parts which is different angle is discussed in this paper. the first part is about building the differentiation ownership in the paper. introduction of the concept of differentiation ownership about building the theory and the theory of analysis on the advantages and disadvantages. this part of the emphasis is on the comparative analysis shows that the our country about building differentiation ownership concept selection three yuan theory of the historical background and reasons, and points out that the current matter right law is very difficult to adjust the real life differentiation ownership of the shortcomings of the legal relationship. the second part is about building differentiation ownership of the value analysis and other countries legislation survey. through the value analysis method of building differentiation ownership law introduced value, economic value and sociology value, and briefly introduces the countries all over the world, taiwan, and domestic legislation survey about differentiation ownership. the third part is about the ownership of the proprietary. through to the exclusive ownership concept, nature, object, content of introduction, clear ownership and common ownership, the exclusive right of members of the relationship and difference between, and the academic theory offers beneficial discussion. for the definition of the exclusive parts of the range, the author thinks that should consider to each area of the main body of the office building was structure security, and considering actual life for the wall of the beautiful and the life needs. therefore, we should distinguish the situation to treat, wall thickness for building bearing in construction design should be at the beginning of the special sizes regulation, clear for wall in a few centimeters transformation within buildings would not endanger the iii main structure integrity, so as to determine the scope of exclusive rights is comparatively appropriate wall. for the bearing is completely have exclusive rights wall, the district office exclusive free use someone. the fourth part is on common ownership of research. through to the common ownership concept and scope, characteristics, nature, content of this paper. in our common mode selection, the integral co-ownership of common benefit protection to owner and a common cost share more with the actual needs, but also has more practical, and is not only beneficial to the common parts of the legal relationship clearly the rights and obligations, and also accord with the actual conditions of our country. the fifth part is about the right of members. for the owner committee in bigger dispute whether with independent legal person status, houses the lessee can become the owner? to determine the scope of the problem has carried on the beneficial discussion, and proposed personal point of view. the sixth part explore our country at present the building differentiation ownership outstanding problem. to our country building differentiation ownership dispute is more outstanding problems, with the related theory put forward the legislative proposals. key words：building differentiation ownership; differentiation ownership; exclusive rights; mutual right; member right iv 目目 录录 引言 . 1 1.1、研究的目的和意义 . 1 1.2、国内外研究现状 . 2 1.2.1 国外及我国台湾地区关于建筑物区分所有权研究现状 . 2 1.2.2 国内研究成果 . 3 1.3、本文拟采取的研究方法 . 4 1.4、主要创新点与不足 . 4 2 建筑物区分所有权概述 . 6 2.1 关于建筑物区分所有权概念的诸学说 . 6 2.1.1 一元论说 . 6 2.1.2 二元论说 . 7 2.1.3 三元论说 . 7 2.2 诸学说利弊分析 . 7 2.2.1 一元论说之不足 . 7 2.2.2 二元论说之不足 . 8 2.2.3 三元论 . 8 2.3 我国物权法关于建筑物区分所有权概念的立法选择及其理由 . 9 2.3.1 我国建筑物区分所有权概念的立法选择 . 9 2.3.2 物权法采纳“三元论说”的理由 . 10 2.4 建筑物区分所有权的价值分析 . 10 2.4.1 法学价值 . 10 2.4.2 法经济学价值 . 11 2.4.3 法社会学价值 . 12 3 建筑物区分所有权制度各国立法概况 . 13 3.1 美国立法概况 . 13 3.2 德国立法概况 . 13 3.3 法国立法概况 . 14 3.4 意大利立法概况 . 15 3.5 日本立法概况 . 15 4 建筑物区分所有权权利内容构成之一-专有权研究 . 16 4.1 专有权的概念、性质 . 16 4.2 专有权与共有权、成员权的区别和联系 . 17 4.2.1 专有所有权与共有所有权的关系 . 17 4.2.2 专有权与成员权的关系 . 18 4.3 专有权的客体 . 18 4.3.1 界定专有权客体的几种学说 . 18 4.4 专有权的内容 . 20 4.4.1 专有权人所享有的权利 . 20 4.4.2 专有权人应履行的义务 . 21 5 建筑物区分所有权权利内容构成之二-共同所有权研究 . 22 v 5.1 共有权的概念和范围 . 22 5.2 共有权的特征 . 22 5.2.1 主体身份复合性 . 22 5.2.2 客体范围的广泛性，不仅有法定共有部分，而且有约定共有部分 . 23 5.2.3 权利内容的复杂性 . 23 5.2.4 划分种类方式多样性 . 23 5.2.5 权利变动的附随性 . 23 5.2.6 区分共有权有不可分割性 . 23 5.3 共有权性质 . 24 5.3.1 总有 . 24 5.3.2 共同共有 . 24 5.3.3 按份共有 . 24 5.3.4 区别对待 . 25 5.4 共有权内容 . 25 5.4.1 区分所有人对共有部分应享有的权利 . 26 5.4.2 区分所有权人对共有部分应履行的义务 . 27 6 建筑物区分所有权权利内容构成之三-成员权研究 . 29 6.1 建筑物区分所有权之成员权的性质与特征 . 29 6.1.1 成员权的性质 . 29 6.1.2 成员权的特征 . 29 6.2 建筑物区分所有之成员权的主体 . 30 6.2.1 成员权主体与业主的关系 . 30 6.2.2 确定业主的范围 . 30 6.3 建筑物区分所有权之成员权行使问题探析-业主委员会是否具备诉讼主体资格 31 6.3.1 业主委员会的诉讼地位之分歧 . 31 6.3.2 业主委员会为非法人团体 . 34 6.3.3 业主委员会诉讼地位界定之现实思考 . 35 7 完善我国建筑物区分所有权制度的建议 . 37 7.1 专有权立法建议 . 37 7.2 共有权立法建议 . 37 7.3 成员权立法建议 . 38 7.3.1 业主委员会的法律地位 . 38 7.3.2 业主权利的行使 . 38 7.4 关于将住宅改变为经营性用房的问题 . 39 参考文献 . 40 （一）学术著作类 . 40 （二）学术期刊类：（二）学术期刊类： . 41 （三）硕博论文类（三）硕博论文类： . 42 （四）网络及其他资料类：（四）网络及其他资料类： . 42 在读期间发表的论文 . 43 后记 . 44 1 引言 第 1 页 共 44 页 引言 1.1、研究的目的和意义 建筑物区分所有权在其本质上属于一种物权理念，而并不是新生的一种物 权概念，早在埃及、巴比伦、希腊的相关法律中即已开始形成。近现代大陆法 系、英美法系各国家和地区，如美国、法国、德国、瑞士、日本、我国台湾和 香港地区等，都制定了有关区分所有权的法律制度。 随着我国社会经济迅猛发展，人口大量增长，农村人口城市化进程的加深， 城市住宅建设用地寸土寸金。人们对居住房屋面积和质量要求越来越高同可用 于建设住宅土地的有限性存在尖锐矛盾，这也是导致商品房价格一路飙升的重 要因素，如今缓解矛盾的手段只能是使建筑物向高空发展。在特大型城市中， 住宅越盖越高，一栋建筑物也容纳了更多的家庭，随之而来的纠纷也比比皆是。 建筑物区分所有权制度作为保护公众房奴“倾注一生心血”购得的不动产的法 律显得尤为重要。在很多大陆法系和英美法系国家和地区，建筑物权法所有权 制度早已被接受，形成了法律制度。我国在建筑物权法所有权制度方面的立法 略显落后， 这也是由于我国的特殊国情所决定的， 2007 年 3 月 16 日通过的 中 华人民共和国物权法才对建筑物权法所有权制度以专章的形式加以规定。此 前的中华人民共和国城市房地产管理法 （以下简称房地产管理法 ） 、 城 市异产毗连房屋管理规定 （以下简称管理规定 ） 、 物业管理条例 、 公有 住宅售后维修养护管理暂行办法 （以下简称管理暂行办法 ）及有关相邻权 的规定中仅对建筑物区分所有权制度的部分问题有所涉及。因而，有必要对此 问题做全面深入的研究，以便完善我国的法律制度和更好的保护公民的私权。 参照国外关于该制度的立法和研究， 物权法的颁布在我国建筑物区分所有权 制度立法上具有特殊的意义，标志着我国关于建筑物区分所有权制度的立法开 始逐步推进， 同时也体现了建筑物区分所有权制度为我国立法和理论界所接受。 但是物权法关于建筑物区分所有权的规定不具有很强的可操作性，不够深 入，对于实践中出现的建筑物区分所有权法律关系的个案法律事务难以有效解 决。随着技术手段的发展，人们对区分建筑物的利用不断深入，利用范围的扩 充。将会产生新的建筑物区分所有权法律关系，这就需要我们对建筑物区分所 有权制度做进一步研究，以达到对此问题的全面研究和完善。 我国物权法的颁布，在法律上的确认了我国的建筑物区分所有权制度，也 使得建筑物区分所有权制度更加完善更加建全，由此可见建筑物区分所有权是 物权法中的重要法律制度，涉及到公民的切身利益。然而，我国目前对此尚无 1 引言 第 2 页 共 44 页 立法，学界观点亦不一致。本文着重对建筑物区分所有权制度存在的主要问题， 介绍了建筑物区分所有权国内外立法概况、概念及特征，并对专有所有权、共 有权的概念、性质及其内容进行了阐述，以使商品房开发商、业主和物业管理 者对建筑物区分所有权有更清楚的认识。 笔者认为，建筑物区分所有权制度的研究本身在理论上解决定纷止争和指 导现实纠纷具有重要的意义，且其对于我国构建更完整、合理所有权体系也是 不可或缺的。 1.2、国内外研究现状 1.2.1 国外及我国台湾地区关于建筑物区分所有权研究现状 建筑物区分所有权之形成历史悠久，但是建筑物区分所有权引起人们足够 重视始于二战后的“住宅革命” 。二战后建筑技术日新月异，人们改变了传统的 居住方式，开始追求“独立” 、 “私有” ，亦伴随着对不动产权力的主张。但对于 建筑物区分所有权概念之界定，由于各国国体、政体与民法理念等的不同众说 纷纭，至今，尚无盖论。国外主要有以下几种学说： 一元论说：一元论说亦分为旧一元论说和新一元论说，新一元论说立足于 旧一元论。旧一元论说又分为“专有权说“和”共有权说“。旧一元论说： 专有权说，该说认为建筑物区分所有权指区分建筑物全部所有权人专有部 分之权力，即专有所有权。因而，建筑物区分所有权是若干单独的“个人专有 所有权“的集合。该说为法国学者所主张，日本学者进一步发展了该学说，并 被日本昭和 37 年制定的建筑物区分所有权法所采纳。日本著名民法学家我 妻荣在其物权法中认为，建筑物区分所有权是专有部分上成立的所有权， 其性质与一般所有权无本质差异。但其使用、收益、处分受区分所有权的约束， 且专有所有权与共同部分之上成立的共有之分权紧密相连。 共有权说，该说是针对专有权说的反对学说，认为建筑物区分所有权以集 体性、共同性为立论基础，将区分所有建筑物整体视为全体区分所有权之共有。 换而言之，将区分所有权作为一种全体所有人的一种共同所有权予以理解。该 说不被法国大多数学者接受，法国民法典664 条关于建筑物区分所有权之 规定采用了专有权说，否定了该说。 相反，该说并未遭到遗弃，在日本得到重要发展。该说成为昭和 58 年修改 日本建筑物区分所有权法的原动力，亦实质上成为了日本建筑物区分所 有权法的立法基础。正如青山正明教授所说：现在虽然作为基本的仍然是区 分所有权人对专有部分享有所有权，但实质上应认为是由全体区分所有权人以 共同方式所有一栋建筑物。 1 引言 第 3 页 共 44 页 新一元论说： 该说主要是针对二元论说所提出的观点，认为建筑物区分所有权指区分所 有人就区分所有建筑物“享益部分”所享有的权利。由被分割的建筑物专有部 分上成立的排他性所有权与在共有部分上成立的限定的享有权构成。但同时， 此项权利是成立于享益部分上的单一权利。它虽由具有互不可分的关系的专有 部分和共用部分构成，但“享益部分”是其成立基础，从而它仅为一个权利。 二元论说： 此说主要是法国学者对一元论说批评的基础上产生的。受到台湾法学家郑 玉波、黄越钦等人的推崇。该说认为区分所有建筑物专有部分权利和共有部分 持分权即为建筑物区分所有权。 我国台湾“民法典”799 条规定： “数人区分一建筑物而各有其一部者，推 定为各所有人共有，其修缮费及其他负担，由各所有人按其所有部分之价值分 担之。 ”此条款采用了二元论说，将个人专有权和共同所有权、义务指定为建筑 物区分所有权。 三元论说： 此说为德国著名教授贝尔曼所提出，亦称“最广义区分所有权说” 。此说将 建筑物区分所有权细化为：建筑物专有部分所有权、共同部分持分权和因建筑 物之不可分割关系所产生的成员权组成。而专有权又被称为特殊独立所有权， 共同部分持分权又被称为共有权，因建筑物不可分割关系所生的成员权又称共 同管理权。此三者形成具有物权法性和人法性的特殊权利-“共同空间所有 权” 。 在法律实物中，德国现行住宅所有权法完全接受了三元论说。将建筑 物区分所有权划分为：供居住或供商业、办公用途的建筑物空间所设立的专有 权、各专有所有权人共同建筑物（建设用地、建筑物主体等）之上设立的共有 权部分和基于建筑物不可分割而产生的共同所有人的成员权。其建筑物所有人 不得将其一部分抵押或转让，此三部分应视为一体。 笔者认为，三元论说对建筑物区分所有权概念界定为专有部分专有权、共 同部分持分权和基于持分权的成员权，包含了区分建筑物所有权所产生的全部 法律关系，对建筑物区分所有权的把握更为符合区分所有权的固有属性，更为 全面。符合建筑物区分所有权的客体、内容所阐释的现状。 1.2.2 国内研究成果 在关于我国采用何种学说问题上，立法之初，我国专家学者大多比较倾向 于采用“二元论说” ，中国社会科学院法学研究所梁慧星教授在物权法草案建议 稿中采纳了“二元论说” ，规定“建筑物区分所有权，是指数人区分一建筑物而 1 引言 第 4 页 共 44 页 各有其一部分，就专有部分有单独所有权，并就该建筑物及其附属物的共同部 分，除另有约定外按其专有部分比例享有共有权。 ”中国人民大学民商事法律科 学研究中心的学者亦主张采纳“二元论说” ，并在立法草案建议稿中将建筑物区 分所有权制度叙述为“区分所有权制度主要为了确定财产归属，区分所有人之 间的管理规约应当由合同法进行调整。 ” 。而我国民法学家陈华彬教授、台湾地 区学者戴东熊教授则力推“三元论”观点，陈华彬教授将建筑物区分所有权概 念界定为：多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权 人对建筑物专有部分享有的专有所有权、对建筑物共用部分所享有的共用部分 持分权以及因区分所有人之间的共同关系所生的成员权。以照此概念定义，建 筑物区分所有权由专有权、共有持分权和成员权三部分组成。 在我国物权立法过程中，立法机关与国内学者持不同意见，立法专家认为 专有权、 共有部分持分权和因共同所有关系所生成员权三者形成一个不可隔离、 兼具物权法和人权法性的的特殊权利共同的空间所有权。因而在界定建筑物 区分所有权概念中比较倾向于将专有权、共有权、成员权三者全部纳入，也最 终采纳了“三元论说” 。 物权法第 70 条规定：业主对建筑物内的住宅、经营 性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管 理的权利。强调了区分建筑物所有权人的“共同管理”权利。同时物权法 第 76 条又专门规定了如何共同管理，共同管理的组织机构等。 但是物权法对于共同管理的组织机构是否具备独立的法人资格，未给 出明确意见，使得业主在实现自己共同管理权的过程中主体资格受质疑。该法 只规定了建筑物区分所有权中的几个原则性问题，未对建筑物区分所有权加以 系统、详细、全面规范，从而不足以调整建筑物区分所有权的全部法律关系， 可操作性亦不强。因此，一部全面调整建筑物区分所有权全部法律关系的法律 亟待出台。 1.3、本文拟采取的研究方法 本文在写作过程中，将大量参阅我国及国外关于建筑物区分所有权的法律 法规以及相关的文献著作，拟综合运用文本分析、逻辑分析、纵横向比较分析、 个案分析以及历史研究和法解释学的研究等多种研究方法对建筑物区分所有权 相关法律问题进行研究。 1.4、主要创新点与不足 本文在立足国内外关于建筑物区分所有权的研究现状，通过对国外区分所 1 引言 第 5 页 共 44 页 有权各种法律问题深入详细分析，结合我国国情从立法建设的角度提出了我国 建筑物区分所有权制度的构思，以期绵薄之力为立法机关提供参考。 我国关于建筑物区分所有权制度研究尚属起步阶段，而所涉及的建筑物区 分所有权相关理论错综复杂且理论层次性高，加之本人的理论功底和学术研究 水平有限，都影响到对问题的深入和系统研究。 2 建筑物区分所有权概述 第 6 页 共 44 页 2 建筑物区分所有权概述 2.1 关于建筑物区分所有权概念的诸学说 建筑物区分所有权之形成历史悠久，但是建筑物区分所有权引起人们足够 重视始于二战后的“住宅革命” 。二战后建筑技术日新月异，人们改变了传统的 居住方式，开始追求“独立” 、 “私有” ，亦伴随着对不动产权力的主张。但对于 建筑物区分所有权概念之界定，由于各国国体、政体与民法理念等的不同众说 纷纭，至今，尚无盖论。概括起来，学界主要有三种学说：一元论、二元论、 三元论。我国关于建筑物区分所有权的立法采纳了三元论说。 2.1.1 一元论说 一元论说亦分为旧一元论说和新一元论说，新一元论说立足于旧一元论。 旧一元论说又分为“专有权说“和”共有权说“。 旧一元论专有权说 该说认为区分所有权指区分建筑物全部所有权人专有部分之权力。所以， 建筑物区分所有权是若干单独的“个人专有权“的集合 。 该说为法国学者所主张，日本学者进一步发展了该学说，并被日本昭和 37 年制定的建筑物区分所有权法所采纳。日本著名民法学家我妻荣在其物 权法中认为，建筑物区分所有权是基于专有部分上成立的所有权，从性质上 来说和一般所有权并无本质差异。但其使用、收益、处分受区分所有权的约束， 且专有所有权与共同部分之上成立的共有之分权紧密相连 。 旧一元论共有权说 该说是针对专有权说的反对学说，认为建筑物区分所有权以集体性、共同 性为立论基础，将区分所有建筑物整体视为全体区分所有权之共有。换而言之， 将区分所有权作为一种全体所有人的一种共同所有权予以理解 。 该说不被法国 大多数学者接受，法国民法典664 条关于建筑物区分所有权之规定采用了 专有权说，否定了该说。 相反，该说并未遭到