（城市规划与设计专业论文）时尚住区的规划设计引导研究.pdf

时尚住区的规划设计引导研究 内容提要 关键词： 随着信息化时代、知识经济的到来，时尚成了最能体现 城市活力的因素之一。在房地产领域，人们的需求已远远超 出了单纯的物质享受，各种楼盘：生态的、运动的，地方特 色的、复古的、异国风情的、智能化的粉墨登场，各领 风骚于一时，掀起了一股房产时尚潮流。一个个“时尚住区” 如雨后春笋，汹涌而来，产生了丰富多彩而又不乏佳作的居 住区形式，从而形成当前我国住区创作的一股“多元化”潮 流。但在人们的消费心理尚不成熟的今天，隹区时尚还需要 政府及规划人员给予人性化的引导。 本文通过搜集、分析时下流行和热销的一些居住社区， 试图从中摸索出一套“时尚住区”成功的规划设计引导方式， 以保证时尚背后硬件支持体系的质量，创造真正的住区时 尚，并希望能为设计人员提供一些创新的素材和参考。研究 现在是为了更好的把握未来，最后文章对未来的居住区做出 了一些预测和展望。 时尚住区： 住区时尚； 规划设计引导： 硬件支持体系； 消费心理 时尚住区的规划设计引导研究 a b s t r a c t ： k e y w o r d s ： a l o n g w i t ht h ea d v e n to ft h ei n f o r m a t i o n a n d k n o w l e d g ea g e ，f a s h i o n b e c o m e so n eo ft h em o s ta c t i v e f a c t o r st h a tc a ne m b o d yt h ee i t y se n e r g y i nt h ef i e l do fr e a l t y , p e o p l e sn e e dh a sg r e a t l ye x c e e d e d s i m p l e xc r e a t u r ec o m f o r t v a r i o u sr e s i d e n tc o m m u n i t i e st h a t a l lh a v et h e i ro w ne x c e l l e n e e , h a v ee m b a r k e du p o na p o l i t i c a l v e n t u r ea n da r o u s e dk i n d so ff a s h i o n a b l er e a l t y t i d e s s u c ha s e c o t y p i e 、s p o r t i v e 、l o c a l c o l o r - o w n e d 、 a r c h a i s t i c 、r e c h e r c h e 、i n t e l l i g e n t i z e d e t c a u “f a s h i o n a b l e c o m m u n i t i e s ”a r e a p p e a r i n gi n s u r g e n t l y , j u s t l i k e m a n y b a m b o or o o t sa f t e ras p r i n gr a i n a sar e s u l t ，t h ef o r mo f r e s i d e n tc o m m u n i t yd e s i g nh a sb e e nm o r er i c ha n dc o l o r f u l b u tn o w p e o p l e sc o n s u m em e n t a f i t y i ss t i l ln o ta d u l t e n o u g h ， a n dt h ef a s h i o n i nt h er e s i d e n t c o m m u n i t yn e e d sm o r e h u m a n i s t i cl e a df r o mt h eg o v e r n m e n ta n du r b a np l a n n e r s i nt h i s p a p e r t h r o u g hc o l l e c t i n g a n da n a l y z i n gs o m e p o p u l a rr e s i d e n tc o m m u n i t i e si np r e s e n tm a r k e t ，w et r yt o f m do u ts o m e s u c c e s s f u l l e a d i n g m a n n e r so fa f a s h i o n a b l e - c o m m u n i t yp l a n ，s oa st oe n s u r et h eq u a l i t yo f t h eh a r d w a r es u p p o r t i n gs y s t e ma g a i n s tf a s h i o na n dc r e a t e r e a lc o m m u n i t yf a s h i o n s a tt h es a m et i m e ，w eh o p et h i s p a p e r c o u l dp r o v i d es o m ec r e a t i v em a t e r i a l so rr e f e r e n c e st o o u rp l a n n e r s r e s e a r c h i n gp r e s e n t i st oh o l dt h ef u t u r e b e h e ns o a tt h ee n do ft h ea r t i c l e , w ep u tf o r w a r ds o m e f o r e c a s ta n dp r o s p e c tf o rt h er e s i d e n te o m m u n i t yi nt h e f u t u r e f a s h i o n a b l ec o m m u n i t y r e s i d e n tc o m m u n i t yf a s h i o n t h e l e a d i n gm a n n e r s o fa f a s h i o n a b l e - c o m m u n i t yp l a n h a r d w a r e s u p p o r t i n gs y s t e m c o n s u m em e n t a l i t y 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的 研究成果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人已经发表 或撰写过的研究成果，也不包含为获得丕洼盘堂或其他教育机构的学位或证 书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中 作了明确的说明并表示了谢意。 学位论文作者鹕：丽喈替醐：训，叫肿日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解苤盗盘堂有关保留、使用学位论文的规定。 特授权墨洼盘堂可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检 索，并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校 向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权说明) 学位论文作者签名： 签字日期：跏年 镑勃挈 月f e日 聊繇豫驰 【 签字日期：v 。 年万月，歹日 月u 舌 刖吾 在信息化、知识经济即将主导世界的现代都市中，时尚 独领风骚，率都市生活风气之先。人们( 特别是青年) 在城市 里将时尚搅动得五彩缤纷。时尚让你心跳，让你神往。时尚 让你似乎走在世界( 至少是物质消费世界) 的最前列。 时尚代表都市人的种精神气质，表现一种主导的价值 观念。时尚使人们趋之若鹜，流行什么新潮人们就追逐什么， 而且追逐的心甘情愿、死心塌地。 在房地产领域，时尚表现得也很突出。人们的居住需求 己远远超出了单纯的物质享受，各种楼盘潮流：生态的、运 动的，地方特色的、复古的、异国风情的、智能化的粉 墨登场，各领风骚于一时，产生了丰富多彩而又不乏佳作的 时尚住区形式，从而形成当前我国住区创作的一股“多元化” 潮流。住区消费时尚像一股空灵的城市季风，代表一种前卫 的生活方式，引领着购房者的消费模式，激励着现代住区的 自我超越和花样翻新。 研究目的： 使规划设计适应市场变化 将目光投入到现在的住宅市场开发中，人们经常评价某 个项目说：这是去年的设计，已经过时了；或者开发商也常 在担心自己的项目如不能在两年后卖光，将面临着不降价卖 不出去、甚至降了价也卖不出去的命运。因为住宅产品变化 很快，开发商为了迎合顾客的需求，将住区形式不断推陈出 新，这种情况在房地产市场发展较成熟的发达城市尤为常 见。不仅是房地产商，就连规划设计者也不由得担心自己 的思路和手法赶不上潮流变化的脚步而不被消费者所接受。 使规划设计超前于市场_ 揣摩住区发展规律和趋势 我们必须看到，没有科学的依据的、盲日的追求市场的 认同，随波逐流，很可能会使设计者迷失方向。此时，我们 只有时刻关注时尚住区，认真研究住区时尚潮流的源泉，真 正的把握时尚住区的设计手法和引导方法，一切疑惑才会迎 刃而解。 从历史发展的角度讲，研究住区时尚的发展，能为规划 日茜 师和房产商揣摩住区发展的规律与趋势，使之升华到理论高 度提供一定的原始素材。任何一种社会现象都是一种社会文 化心态的反映，用这种观点来考察当前我国居住区规划状 况，就不会过分苛求我们自己在理论成熟前的“趋”时和“媚” 俗。因此我们可以尽情地呼唤更多更好的时尚住区的产生， 并以此为发端，对那些被众多的设计者、使用者和社会大众 所接受的时尚住区加以系统的整理和总结，从而把握住时代 的脉搏，创造出中国特色居住区的经典范式。 研究主旨和内容： 本文针对我国时尚住区的规划设计引导方法展开研究， 参考社会学、心理学、经济学、建筑科学等相关领域的研究 方法，借鉴英、美、日等国家的先进理论和实践成果，以及 我国房地产业多年在居住区开发上积累的经验，解析现有时 尚住区案例，从市场引导、开发模式引导和理论引导三个方 面，提出时尚住区具体规划设计方式。 研究的程序和方法： 首先，通过报纸、书刊、网络等收集和阅读大量媒体热 播和市场反应强烈的居住区的资料。 然后对资料进行总结、归纳、分析，结合时尚的特点， 以及国内、外的先进理论和实践，总结出了五种住区时尚元 素及其相关的规划设计因素。 其次，通过分析、整理这些规划设计因素，提出一套较 为系统和科学的时尚住区规划设计引导方式( 如下图所示) 。 最后，通过前面对现有时尚住区的系统分析，对未来的 时尚住区进行了预测和展望。 2 翦言 理论研究流程圈 第一章时尚与住区消费时尚 第一章 时尚与住区消费时尚 第一节时尚 时尚，是指一定时期内社会上许多人都追求某种生活方 式，使这种生活方式在较短时间内到处可见，从而导致人们 彼此之间发生连锁性感染的社会现象。哲学地说，是一种城 市的时髦风气，经常由青年人引领，也指大众在某个时期所 喜爱、追随和模仿的一种城市生活方式。 时尚代表都市人的一种精神气质，表现一种主导的价值 观念。时尚让人们不自觉的追逐，流行什么新潮人们就追逐 什么。比如：在这个时尚季节里，戒指已经冲破了手指上的 固定意义，而成为了彰显个性的标识。人们肆无忌惮地把各 种“古怪”的图形戴在包括拇指在内的任何个手指上，让 人眼花缭乱，“指”上开花。手机也不仅仅限于通话功能， 也成了人们作秀的时尚玩意儿。 夸张的造形和动特殊戴法突显个性时髦手机是富于设计感的小戒 物图案质朴原始年轻人的时尚指女性味十足 图1 - 1 时尚风采 另外，各种手表、服饰、家居、私车、手机、旅游甚至 健康都有着多姿多彩的时尚潮流，彰显着各自独特的个性， 活跃着我们的城市生活。 图1 - 2 时尚狂潮 。邹景泉赵炳喜中国房地产企划案例经典呼和浩特：内蒙古大学出版社，2 0 0 0 4 第一章时尚与住区消费时尚 第二节住区消费时尚 2 1 住区消费时尚的定义 目前，我国的房地产市场空前活跃，令人眩目的楼书、 让人心跳的广告词以及不断创新的户型、环境等等，使得住 宅以及住区都成了表达时尚的东西。住区消费时尚是指在一 定时期、一定范围内某个群体或阶层消费者对居住房屋的购 买形成不同的、风行一时的住房消费模式。 一般来说，当社会上一些人追求某种生活方式，对某种 住宅商品形成需求热潮，并在短期内迅速蔓延、扩展，以至 人们争相效仿时，可以说住区消费时尚已经形成。住区消费 时尚一旦产生就会形成一种强大的社会心理强制力，无论人 们喜欢还是反对，在购买房屋的时候都难免会受其影响。 2 2 住区消费时尚的流行方式及其作用 2 2 1 住区消费时尚的流行方式 住区消费时尚的传播与发展所依靠的主要手段是流行， 离开了流行，时尚便不能成为时尚。住区消费时尚可以通过 社会不同阶层之间的互相影响流行起来，但更重要的则是媒 体的传播力量。 ( 一) 自上而下的流行方式：即由社会上层人士及一些著 名人士首先使用，然后向下传播，逐渐形成风气。由于这些 人物具有较高声望，其消费行为往往会成为大多数人效仿和 崇拜的对象。 ( 二) 自下而上的流行方式：即某种消费品的使用者首先 是社会较低阶层的消费者，由于其优势被其它社会阶层所接 受，从而会逐渐向上传播，形成风气。如美国牛仔裤，中国 的功夫衫等都是如此。 ( 三) 各社会阶层之间的横向传播：即在同一社会阶层里 或不同社会阶层之间相互传播、蔓延，并逐步形成风气。 ( 四) 媒体：媒体具有强大的传播力量，媒体可以最有效 地将商品宣传介绍给广大受众，激起和促动受众的消费欲 望，将具有潜在流行趋势的事物变成时尚，从而使商家通过 媒介手段获得巨大的利润。 对认知的依赖决定当今消费者的购买行为。消费者的购 第一章时尚与住区消费时尚 买行为经历了由知晓理解信服欲望行动的 过程，而媒体便成了消费者知晓商品的主要手段之一。美国 某机构在对购物者的一份调查中显示：电视媒体对消费者购 物的影响力高达8 l 。这就说明了，现在的消费者在面临 购买决定时，越来越依赖“认知”而非“事实”。生活节奏 越快、社会越发达，越是如此。有资料证明，目前国内城市 中的电视、报纸、广播和杂志对各类公众影响的主导作用正 逐步形成。当媒体在协助商家说服消费者时，越能与商家保 持一致，对消费者的说服力也就越大，也就越能形成广泛的 流行时尚。 媒体影响和制造流行时尚的主要手段是广告、广告性栏 目和消费时尚杂志性栏目的设置。商家通过诸如此类的手段 从各方面抓住消费者的注意力，从而接近消费者所储存的记 忆，得到共鸣。广告是所有媒体最主要的经济来源，为了生 存，广告主对节目的制作也就越来越大，因而媒体通过消费 时尚林林总总的引导性节目，有意识地引导受众无意识的消 费观念。 2 2 2 住区；肖费时尚的作用 住区消费时尚对社会的住宅产品购买模式、个人的住宅 消费行为及营销活动都有重大影响，其作用表现在： ( 一) 住区消费时尚起到统一社会购买模式的作用 住区消费时尚是一定时期内人们相似或相同的住宅消 费行为，某种住宅的消费时尚一旦形成，就会起到统一消费 行为、给住区消费市场以某种秩序的作用，从而使社会发展 表现出一定的时代性。这种统一的购买模式不仅会引导人们 不断推动时代发展，而且会给产品生产者以指示，使其符合 市场需要进行生产。 ( 二) 住区消费时尚对个人的消费行为提供参照和借鉴 住区消费时尚是通过人们的从众与模仿行为而得到贯 彻的，对个人来说，趋同时尚可以避免风险、减少购买时的 选择压力，对于市场而言，可以增加购买机会。因为时尚的 改变，为了不至于落伍，人们的消费模式也会自觉的发生改 变，从而也增加了对住宅消费的需求量。 。陆琳传播媒介与时尚流行新阐世界，2 0 0 2 4 6 ) - 4 7 _ 4 7 第二章住区时尚元素 第二章 住区时尚元素 社会的进步、经济的飞速发展，使得住房不仅仅限于防 寒、遮体功能，大家都在追求住屋以外的东西，即住宅给人 们带来的其它方面的满足，如华贵、虚荣、浪漫、前卫、舒 适等。住宅已经成为人们一种巨额的消费品，人们择居从基 本的居住需求发展到精神需求，现代住区体现着许许多多时 尚的生活方式和前卫的生活理念，购房不仅仅是为了居住， 而是逐渐演变成为购买一种生活。 广州奥林匹克花园居住区在1 9 9 9 年的8 月到2 0 0 0 年的 1 月共售出9 4 万平方米，一举成为广州乃至全国的超级明 星楼盘。具有历史突破意义的广州奥林匹克花园，凭借其创 新理念和出众业绩，吸引了近千家房地产单位前往参观，南 方楼市在其“千禧年置业专版”将广州奥林匹克花园评为 “被最多同行踩点的项目”。获得这么大的成功，原因就在 于它的创新，借奥运会的东风，成为全国第一个将奥林匹克 健身精神融入房地产的小区，考虑了生活品质提高后，体育 产业蓬勃发展，强身健体因素的重要性日趋明显。利用奥运 会前的热点时机推出，适时的引领了一种健康生活新时尚， 自然就获得了空前的成功。 为了更好的把握住区消费时尚，指导设计，从而赢得市 场，本文通过调查近几年北京、深圳、上海，天津、广州等 地的居住房产市场，对其中媒体曝光率高，市场反应热烈的 部分居住区进行搜集、归纳、总结，仔细分析各种时尚概念、 理念的内涵，总结出五类最常见、最受消费者关注的时尚元 素，并希望以此为切入点，来探讨和研究时尚住区规划设计 的引导方式。我们认为，这些时尚元素具有典型意义，符合 市场需求，能全面、准确、有效的反映当前的居住时尚。这 五类时尚元素分别是：楼盘硬件元素，品质元素，功能提升 元素，居住文化元素和情感需求元素。对于这几类时尚元素， 我们也罗列出了其涉及的主要规划设计因素。以上各类元素 随着社会发展、人类进步都有可能启发或引导人们的某种生 活观念、居住理念，从而形成某种住区流行时尚。在规划设 计方面，只有不断创新，发掘出新的时尚元素，或者在以上 第二章住区时尚元素 这些元素中寻找突破点，才能引导消费市场，实现设计和市 场的完美结合。 第一节楼盘硬件元素 楼盘硬件元素通常也代表了美好的日常生活，这就要求 在设计中关注生活氛围、居住内外部环境、家居休闲生活点 滴。在规划设计中涉及的主要因素有：区位，绿化，园林， 水景，户型，配套，智能化，建筑风格与外立面等。 1 1 案例一：天津梅江蓝水假期水景 2 0 0 0 年，由天津市政府统一组织建设的第三片大型居住 区梅江生态居住区正式启动。从生态的角度出发，梅江 大胆推出住区内人工生态景观湖，形成梅江最吸引人的，也 最具挑战性的创举。人类喜欢傍水而居的情结源远流长，水 体带给人的独特感官享受是其他景观所无法代替的。大型湖 景可谓走在了人工湖景住区的潮头，并由此展开各项硬件元 素的规划设计，尽量营造一种与水景相匹配的浪漫清新的气 质，营造出一种悠闲水岸生活的氛围。 图2 - 1 梅江蓝水假期总平面图2 吨梅江蓝水假期鸟瞰 水景作为提升住宅品质的要素，不仅限于室外，还包括 室内的景观效果。“蓝水假期”通过围合式、曲线型的建筑 布局形式，在保证采光、通风舒适性的同时，最大限度发挥 景观资源的观赏价值，使7 0 以上的住户在家中可以直接看 到小区的湖面，一处优美的水景同时成为居室的一种资源。 利用湖景突出个性，表现社区文化主题，是梅江蓝水 假期的一大特色。临水而建的社区会所，造型优美，外观玲 第二章住区时尚元素 珑剔透，充分体现出人们对休闲生活和开阔心境的追求；湖 畔阳光花房兼作观水景的休憩场所，大玻璃通透性建筑形式 将内外连成一体，亲水亲自然的感觉油然而生；湖滨步道、 缓跑道在休闲的同时又增添了运动功能，湖边运动型小品昭 示着时尚、健康的休闲方式。 1 2 案例二：深圳都市e 站区位、物业、智能化 图 3 都市e 站外观 都市e 站位于深圳市交通大动脉深南大道与华富路 交汇处，该区域从深圳发展初期一直到现在，始终都是城市 中心。该区域已形成了个以商业、贸易、金融、电子、信 息等行业为主的城市中心，聚集了一大批城市精英，无疑也 拥有了大量的目标消费者，他们充满活力，引领潮流，善于 接受新事物、新观念。 都市e 站站在时代的前沿，运用网络概念打造家庭办公 楼盘，从物业命名、物业包装、物业空位等方面始终都体现 出现代都市的个性化、时尚化。项目给客户描绘充满无限魅 力的网络空间；讲述了信息时代城市精英的网络生活；不仅 是深圳首家网络概念住宅，同时也是第一个用升降机接送客 户参观样板房的物业，拥有深圳最“酷”的样板房和专用体 育吧的物业。其独特的地理位置、繁华便利的都市配套、中 心园林美景、家庭办公的超前理念、超速发展的商贸圈，为 客户展现了巨大的升值前景。 1 3 小结： 楼盘硬件元素是一种最为常见的时尚元素，适用范围最 广，适用于任何性质、任何档次的住宅，市场定位和市场目 标无差异性，可以为各种阶层，收入、年龄的消费者所欢迎。 9 第二章住区时尚元素 它几乎代表了时尚住区的方方面面的规划设计要素，并且全 部要围绕规划设计展开。各种规划设计要素，从区位、户型、 景观到建筑风格和物业，都可以成为系列或单独的时尚元 素，反映消费者关注的焦点。 第二节品质元素 品质元素针对人们需要高品质住宅的心理，从整体到细 节( 尤其是细节方面) 关注居住空间的品质。在规划设计中 涉及的主要因素有：建筑品质、物业品质、雕塑艺术、建筑 艺术、成熟性、健康性、安全性、个性化等。 2 1 案例：深圳a r t p i a 雕塑家园 深圳著名的“a r t p i a 雕塑家园”，意思是“艺术之 邦”，它有醒目的建筑符号，比如大量运用混凝土、金属、 玻璃等材料。有冲击力的鲜明色彩和充斥着另类个性的公共 空间，构筑起一个现代感极强的住宅楼盘。它的消费群非常 集中，就是前卫、卓而不群的艺术界人士。 a r t p i a 雕塑家园是以新建深圳雕塑院为契机和背景 产生的一个集展示、办公为一体的综合项目，在项目的进行 过程中，逐渐形成了以“a r t p i a ”为基调的构思：它直接 来源于历史上乌托邦的概念，代表了几个世纪以来人们对理 想世界的追求。 由深圳雕塑院和一栋3 1 层的高层公寓组成的该楼盘设 计理念新颖、手法前卫，为全复式结构，极富时代气息；住 宅单元的可组合刨新，充分考虑了未来家庭的结构变化，为 地产市场的户型创新带来了新意：在a r t p i a 雕塑家园，既 享有都市便利生活，又拥有幽雅宁静的怡人环境。周边住宅 小区已渐成规模，不仅可为住户提供很舒适的生活环境，又 在喧闹的城市里留下了一块文化艺术氛围浓厚的宝地。 a r t p i a 雕塑家园，2 l 世纪都市新人类的理想的艺术之 邦：“我们有h i p p i e s 的愤世嫉俗我们有h u p p i e s 的精 致典雅我们有y e t t i e s 对技术的酷爱我们更有对艺术 的崇尚一个真正属于我们自己的理想的艺术之邦” 第二章住区时尚元素 图2 - 4a r t p i 雅塑家园 2 2 小结： 品质元素适用范围也比较广泛，一般而言适用于各种性 质、档次、区位的住宅。但这种时尚元素的定位并非无差异 性，首先它以人们的心理因素为时尚的起点，其次品质相对 的高低还是要针对不同收入、不同阶层的人群，如对先进的 设施和设备而言目前就只能用于较高档次的住宅。 但市场上对住宅品质的要求在规划设计的反映范围还 是相对集中的，包括三个方面：空间品质、质量品质或建筑 品质、服务品质。空间品质大的方面指住宅的区位和外部环 境，小的方面指住宅的配置和户型；建筑质量品质指单体设 计的标准，硬件质量；服务品质主要指好的品牌，包括住区 内良好的安全系统和服务体系。在上述规划设计因素中，尤 其值得一提的是建筑风格和细部在这里也成为了住宅品位 和居住品位的象征，这体现了时尚对消费的引导，是规划设 计人员应认真留意的元素。 第三节功能提升元素 功能提升元素考虑的是购房者购买住宅的理由除了居 住以外，还考虑到其它，如子女的上学、身体健康、或未来 住宅出售出租的升值潜力等，希望购房后能得到最大的回 报。在规划设计中涉及的主要因素有：教育设施、运动设施、 生态住区等。 第二章住区时尚元素 3 1 案例：北京奥林匹克花园 北京奥林匹克花园以奥林匹克内涵为主线，以运动与健 康为特色和先导，将奥林匹克这种源于体育的生活哲学与社 区文化相结合，使体育运动为人类的和谐发展服务，营造业 主守望相助、互相友爱和健康向上的邻里关系和社区氛围， 使奥林匹克花园真正成为现代人的“心灵家园”。 奥林匹克花园运动配套设施分为二部分，一部分为奥林 匹克花园运动城和户外的专业运动设施及场地，另一部分为 奥林匹克大道及各组团绿地中公益性的休闲、娱乐运动设 施。 图2 - 5 北京奥林匹克花园运动城体育会所 图2 - 7 住宅外观图2 - 8 北京奥林匹克花园一期总平面图 第二章住区时尚元素 3 2 小结： 功能元素虽然与规划设计的结合并非全面、直接，但却 常常因为能提升住宅潜在价值，而成为影响消费者购买的决 定因素。 这类元素的适用范围根据不同的功能提升方式，其目标 群体也相应变化，如教育提升元素的适用对象主要针对子女 正处在或接近学龄阶段的家庭；投资升值元素主要面向有余 力的高收入阶层及怀有二次置业想法的人群；运动提升元素 的适用范围则比较广泛。不同功能的提升需要不同的规划设 计手段来完成。 第四节居住文化元素 居住文化元素考虑的是对个人的生活方式以及传统居 住文化的尊重，强调以人为本。在规划设计中涉及的主要因 素有：居住文化、生活方式、生活品味，文脉等 4 1 案例：东河花园 ( 一) 注重吸收中国传统风水术中的科学精华 风水术作为综合性、系统性很强的古代建筑规划理论， 越来越受到普通百姓乃至专家学者的重视。东河花园正是从 风水术的精华人手，寻找诉求点，突出本房产的优势。如“采 光”篇，紧扣“内外通透”这一诉求点，说明东河花园“屋 内荡漾着悠悠的清风，日日有阳光造访，夜夜有月光轻洒”。 无论通风亦或采光条件极佳，这与风水术中关于吉宅的标准 之“清风徐来，阳光暖照”相符。 ( 二) 遵循中国古代建筑的空间格局，并阐释了无锡的地 方特色 中国古代建筑在空间环境的整体处理上，在大规模建筑 群的布局上以及人文景观与自然景观结合方面都总结了大 量的经验，并有实物为证。东河花园在“空间”篇中着力渲 染其建筑格局中的“疏密得当”，注意“高层、多层、低层 高密度建筑的鳞次栉比”；在“建筑”篇中，结合江南水乡 的建筑风格，推出“楼顶的玻璃屋顶”这一颇具地方特色的 无锡建筑；在“房型”篇中，以大面积的实墙结构，构建了 第二章住区时尚元素 与外界隔绝的“外实内静”的空间，让现代人仿效古人享受 生活的方式。 ( 三) 遵循环境美学，建筑美学的审美观 中国古代建筑非常注重审美，这可以从目前众多已开辟 为旅游景点的古代建筑群落看出。东河花园善于发掘建筑史 上的审美主题，在“环境”篇里，刻画了充满诗情画意的环 境，推出空间艺术精品东河花园；在“楼型”篇中，则 着力描写疏密得当的空间组合，展示空间流动美以及音乐般 的韵律美；“建筑”篇更是把无锡民居的不尚华饰、简洁洗 练的朴实淡雅之美刻画得淋漓尽致。 ( 图2 _ - 9 东河花园) 居住文化元素与规划设计的结合更多的依靠对消费对 象的理解和尊重，将文化和品位融入住区，充分考虑到居民 的居住习惯和欣赏格调，是吸引特定消费群的必要手段。 这类元素的适用人群往往比较有共性而且与众不同，需 要特定的考虑。 第五节情感需求元素 情感需求因素主要针对人们的某种情绪或情感抒发，以 情动人，创造特定的居住氛围和选择心理，关注空间( 序列) 的情感特征。涉及的主要诉求点有：情感打动人、功利型情 感、孩子的未来、口碑等。 5 1 案例：顺驰太阳城“让孩子赢在起跑线上” 顺驰太阳城体现的是“建筑承载生活方式”的人文理 第二章住区时尚元素 念，这就要求把更多的与居住相关的配套功能与住宅产品进 行叠加，着重为业主提供齐备的配套设施，创造精彩、和谐 的生活方式。因此，教育规划被列入太阳城发展的一个重要 环节，加大对教育资本的投入，像幼儿园、中小学配套等建 设，让太阳城未来的小主人们可以健康快乐的成长。 4 万平方米的欢乐谷，可让孩子的童趣拥有一个肆意挥 洒的天地。5 0 0 0 平方米的幼儿园、占地4 5 万平方米的中小 学学区，“让孩子赢在起跑线上”。 教育是众多家长最为关心的问题，日前，顺驰发展又与 奥兹教育研究中心结成了战略联盟，在开发项目中有机的引 入科学的教育方法蒙特梭利。，给孩子一个良好的教育环 境，构筑孩子起飞的平台。2 0 0 2 年九月份华苑久华里的奥兹 久华里幼儿园已经开学了，顺驰集团负责人指出不久太阳城 也将有一所这样的幼儿园。 2 0 0 2 年顺驰发展和奥兹教育研究中心共同举办了“让 真爱找对方向”太阳城阳光之约系列活动，开展蒙特梭 利儿童教育方法的讲座，并在欢乐谷举行了奥兹儿童教育亲 子活动，受到了许多家长的欢迎和赞同。太阳城将于2 0 0 3 年6 月底开盘，相信能吸引众多关爱孩子未来的消费者。 情感需求因素相对于其他因素来说，更强调“情”和 “感”，因此，建筑设计和户型等“居”的因素在这种因素 中显的不太突出。主要焦点集中在住区的外部环境、社区环 。蒙特梭利教学法是意大利第一位女医学博士玛利亚蒙特梭利所提倡的教学方法。着重于孩子的秩序感、 专心度、手眼协调和独立能力的培养。在教室中就像一个温暖的家，而孩子来到学校也只是从自己的家庭 到另一个家，养成孩子喜欢上学、喜爱学习的态度。 1 5 第二章住区时尚元素 境与景观、社区配套和人文氛围等。针对人们情感的不同方 面，该因素又可以分为感触型和感情型、感触型抓住某个人 群对某种环境、场所的特殊好感，利用认同和留恋促使消费 者选择，此时区位、外部环境和人文氛围更受关注；感情型 迎合人们对配偶、老人、子女关爱的心理，创造出适合他们 的居住环境，使消费者在选择中得到安慰，因此较受关注的 因素有外部环境、社区环境、规划特色、配套设施等。 以上总结的各类时尚元素林林总总，范围很广，有些还 可能相互涵盖，甚至还有些严格来说还不完全属于规划设计 范畴，但在每种时尚元素中，我们强调的规划设计因素都会 有所不同，而具备同一类时尚元素的不同项目，也会因其具 体的规划因素的不同定位而有所区别，这反应了住宅项目进 一步市场细分的差别。这些差别也提醒我们，房地产发展到 今天，住宅项目繁多，因此体现的功能、特性当然会层出不 穷，但没有哪个时尚住区是面面俱到的，这样的要求是不切 合实际的，也是毫无必要的。在时尚住区的规划设计中，看 重哪种时尚元素，应根据该项目的实际情况和要求而定，而 且各种时尚元素并非孤立的，而是相互联系的，也可以几种 并用。从而达到意想不到的效果。 1 6 第三章时尚住区的规划设计引导 第三章 时尚住区的规划设计引导 我国住宅产业的市场化程度不高，消费者的消费心理并 不成熟，消费者的需求和消费观念也需要进一步挖掘和引 导。 规划设计师作为居住区的前期策划与实施者，在一定程 度上引领着市场的方向。规划设计中应特别注意项目定位准 确，保证可实施性，杜绝单纯地炒作概念，应因地制宜、结 合历史与自然条件、突出个性，用我们的智慧为人们展现名 副其实的居住品味、乐趣与时尚。 通过前一章总结分析当前我国流行的一些住区所蕴含 的时尚元素，以及项目中涉及的规划设计因素，本文大致将 时尚住区的规划设计引导方式分为以下几种： 市场引导下的时尚住区规划设计市场细分；寻求 个性 开发模式引导下的时尚住区规划设计概念先行； 关注细节 先进城市规划理论引导下的时尚住区规划设计新 城市主义；都市中心的实践；边缘社区的发展 第一节市场引导下的时尚住区规划设计 中国房地产市场在经历了近十年的大起大落、大悲大喜 之后，已进入了一个全新的发展阶段。市场环境的巨大变化 和积压楼盘数量的居高不下，使不少房地产企业的发展步履 维艰。面对日益残酷的市场竞争，开发商们必须进行经营理 念的调整，以期决胜未来市场，在新世纪竞争中一路高歌。 而迈向成功之路的第一步就是要把消费者的需求放在第一 位，把握市场。 要把握住市场，就不能只卖我们能制造的房屋，而是卖 消费者想购买的房屋。现代社会崇尚个性发展，消费者特别 是新时代成长起来的年轻一代，往往把需要能否得以全面满 足、个性能否得以发挥和张扬，作为衡量和选择商品的一个 重要标准。具体到房地产营销来看，所有的购房者，没有谁 第三章时尚住区的规划设计引导 不希望所购房屋能使自己的需要得以最大限度的满足，但现 在还有不少开发商依然停留于传统的产品生产销售阶段，不 注重研究消费者的真正需求，炒作概念，盲目跟风，导致推 出的房地产品缺乏个性。事实上，购买商品房对消费者来说 无疑是一项数目巨大的投资，冲动型购房永远也不会成为楼 市特征。只有当住区的综合素质能使消费者的欲望和需求得 到最大满足时才会引起购房行为。因此，只有抛弃传统的生 产销售观念，踏踏实实地研究消费者的真正需求，分析消费 者的购房动机、消费者承受能力，了解消费者的层次、习惯、 兴趣，并据此进行设计和开发，才能确保项目的最终成功。 特别是现在的房地产市场已充分细分，任何一种房型、 建筑风格都难以独领市场风骚。消费者需求已出现高度多样 化趋势：在外形设计上，有些购房者喜欢古色古香，反对太 强烈的现代气息；有些则喜欢欧陆设计，甚至前卫新颖。在 小区类型上，有的喜欢粗犷豪放，视野宽阔；有的则喜欢小 桥流水，精巧玲珑。在楼盘附加值设计上，有的看中浓郁的 文化色彩，有的则中意其保健系统、养老设施。诸多种种， 不一而足。 因此，只有充分研究消费者的欲望与需求，并将其贯穿 于楼盘开发的全过程，才可能使自己的项目成为市场亮点。 纵观近两年各地风云市场的明星楼盘，大多深深契合了某类 人的生命本质、家庭的天伦本质、环境的自然本质、建筑的 生活本质，从而充分满足了该类消费者的需求。 1 1 市场细分 回避那些供过于求或供求平衡的住区形式，把注意力放 在居住需求未能满足或未得到充分满足的某类消费者身上， 时刻关注现代人最新的生活理念和理想的生活模式，尤其是 那些随着社会发展而逐渐需求量变大的人群，寻找市场供应 的空当，开发供应不足的房产产品。试图从那些特殊或者少 数没有受到重视的人群中获取时尚的素材，并使这部分人率 先进入时尚行列，从而引领一种居住潮流的形成。 1 1 1 “s o t l o ”住区家庭办公族 这里我们提到的“s o h o ”，并非特指s o h o 现代城，而是 第三章时尚住区的规划设计引导 指为家庭办公者设计的特色住区，即“s m a l lo f f i c eh o m e o 伍c e ” 网络时代的到来，不仅推动了经济的发展，同时也改变 了人们的工作和生活方式。伴随着办公自动化和国际互联网 络的普及，通过电脑、因特网、无线移动通讯及各类高新技 术设备，使s o h 0 成为可能和现实。许多行业的从业人员不 必天天到办公室上班，比如像平面设计师，网页设计人员等 等，在宽敞、舒适的家居环境中就可以充分发挥其想像力和 创造力，因而，这个以居住为目的，同时又方便办公的形式 也就诞生了。 1 1 2s o l o 单身小资 s o l o 是一个英文单词，意为“单独”，在这里指代一种 单身、自由的生活模式。 对许多新生代男女而言，他们已从父辈生活中洞悉到， 从家庭中虽然可以获得亲情的升华，却损害了如花生命的质 量。许多自小立下的誓言和许下的愿望，一旦走进婚姻的围 城便知泡沫吹散。于是要活得自我与本原的人最终会选择做 “单身智者”。宁愿在漫漫长夜以电脑、网络消解寂寞，也 不会拖儿带女蓬头垢面一团糟。所以说。当传统家庭的重要 功能受到高科技的冲击后，一些以自我为中心的理性智者会 自然而然追逐一种单身的生活模式，从而形成一种前卫的生 活时尚。2 0 0 2 年北京的s o l o 精舍、荣丰非常男女，就是迎 合了这部分人的口味而一举成为了楼市热点、年轻人的时髦 居家形式。 1 1 3 老年住区老年人的房地产 老年人是社会人口中的脆弱群体，他们渴望社会的关 注、儿女的关怀与天伦之乐。而目前的住区开发与建设对高 龄化人群的需求与居住环境问题估计不足，关注不够。从未 来学与中国国情来说，有关高龄者居住环境的研究、设计与 开发迫在眉睫，它不仅是解决高龄者及其共同生活的家庭问 题，而且也成为有关未来住区发展导向的大课题。 目前我国的住区建设，在重视住宅的外观形式、住宅与 外部环境的仂l 调、体现民族特色和区域风貌等方面进行了许 多卓有成效的努力，但是尚未真正从人性关怀的角度关注 第三章时尚住区的规划设计引导 “人”的需求，创造“完整”意义上的居住环境，特别是没 有深入考虑人老之后的特殊需求，以致很多老年人在其中无 法正常生活，于是许多老年社区、老年公寓应运而生。 北京太阳城国际老年公寓位于北京昌平县小汤山，是一 片占地4 2 万平方米，总建筑丽积3 0 万平方米，以老年人为 主要服务对象的综合性居住社区。该社区由居住建筑、公共 建筑、广场和绿地、水面及室外运动场等部分组成，其服务 人群定位明确。 图3 - 1 北京太阳城老年公寓 但该社区位于公共交通相对落后的昌平小汤山，给社区 内老年人出行和与外界的交流带来很大不便，不利于老年人 的心理健康。设想如果我们能从老年人入手，对老年人的生 理及心理进行全方面的调查了解，各学科通力合作，或许能 在一般住区规划中加入关爱老年人的设计，开发出一种全新 的住区时尚形式，让不光是青年人、甚至老年人都能感受到 时尚的气息。 1 1 4 超豪华居住区富豪之家 贡院六号是北京第一个震撼性登场的豪宅，贴金贴银贴 真皮的奢华型装修，得到了许多豪门贵族的亲睐。确实令市 场为之小小轰动了一阵。而尤其值得注意的是，豪宅热不仅 第三章时尚住区的规划设计引导 仅出现在北京，颇有席卷全国之势。尤其是超低密度的别墅 类豪宅，通过对一些稀缺景观资源的占有，价格直奔千万元 套以上，上海更是出现了数千万元套的天价别墅。相当多 的人文资源和自然资源被占有和利用，例如一夜风靡的香山 艺墅，温榆河畔的水印长滩，还有许许多多酝酿之中动辄数 千亩以上的别墅群落。随着部分城市富有人群的出现， 众多极品别墅，极品住宅的出现也正是市场细分的结果。 图3 - 2 贡园六号户型及宣内环境 1 2 寻求个性 从移动电话、私家车中，我们能感受到强烈的个性消费 气息，在经历量的消费时代和质的消费时代后，带有感性色 彩的个性消费理念将掀起新经济时代强劲的消费潮。在人们 各种不同的需求中，消费的个性化已经成为当今消费的一个 显著特点，更是当今的消费趋势。因而，可以说个性化消费 蕴含着巨大的市场商机，在住房消费市场中也将同样如此。 随着时代的发展和社会环境的变化，个性化逐渐向高层 次发展，个性化的消费越来越多样化，越来越细化，从阶层 个性、城乡个性、年龄个性、性别个性等具有较大群体的大 个性划分，逐渐细化到家庭个性、个体个性等小个性划分。 规划人员应高瞻远瞩，顺势而为，努力尊重并满足消费者个 性化消费需求。唯有如此，才能在激烈的市场竞争中掌握主 动权。 2 l 第三章时尚住区的规划设计引导 我们不但要规划适于某类人的社区，还要在住区的具体 设计中寻找个性，为居民设计有特色社区环境、提供特色的 社区服务等等，最大限度的满足个性化的需求，让时尚无处 不在。 1 2 1 个性化时尚住区的优势 对于买房人来说，寻找个性化住区并不是附庸风雅的 “虚”事，它起码有两个实打实的好处： ( 一) 楼盘的个性相当于一种标识，能圈住特定的消费群 体。所谓“物以类聚”，在同一个住区中“英雄所见略同” 的人必然会成为融洽的邻居。因此个性化住区可为选择提供 明确标识，并可轻松实现择邻而居。 ( 二) 附加值较高，能真正创出个性并将其不断发扬光大 的住区，会成为区域中的标识性建筑，其价格可高达周边项 目的几倍，日后转手或租赁对，能迅速回收资金、实现升值。 万科城市花园可说是这方面的著名案例。 1 2 2 个性化时尚住区的现状 “做不过就抄，抄不过就超”，万泉新新家园总经理吕 大龙的这句“名言”，概括出当前部分开发商做项目的心 态，其中“超”已属“个性化”领域。真正的个性化不是简 单的抄袭或噱头，而应以不同凡响的个性化内涵领先于市 场。 ( 一) 概念、案名、广告标新立异，个性化仅触到“皮毛” 2 0 0 2 年初时，北京楼市曾刮起一阵概念风，有了概念的 商品房令人耳目一新：s o h o 现代城、c o s m o h o m e 宏源 公寓、圣馨大地h 社区炒得火热。接着，楼盘又刮起“名不 惊人死不休”的风，天赐良缘、新都市计划、阳光1 0 0 、枫 林绿洲，无数新奇盘名和创意无限的广告，都以标新立异的 姿态宣告着个性的独立。 但所有这些我们只能视其为个性化的初级阶段。因为所 谓概念并不是什么高深的东西，所有的项目都有自己的概 念，太阳园对亲情的重视是概念，朝阳园的投资引导是概念， 将概念明确提出只代表开发商有了追求个性的意识，这种个 性化创意，还只能属“皮毛”层次。 第三章时尚住区的规划设计引导 ( 二) 社区及环境规划新意不断，个性化开始渗入血肉 当社区规划开始注重风格，个性化开始了真正的演绎， 以北京的楼市为例：首次实现“人车分流”的冠城园、多层 带电梯的万泉新新家园、引入水景设计的美丽园、为不同年 龄层的人划分社区环境的太阳园，都因个性独具的社区规划 抢眼无比。 真正实现个性化的项目会引导买房人发掘出自身潜藏 的个性化需求，当二者契合时，购房者会不由感叹：原来居 住还可以是这样；而“伪个性化”楼盘则往往难以满足需 求，买房人往往感觉：原来不过如此! 这也可看做是辨别个 性化真伪的方法之一。 ( 三) 外立面及户内设计“d i y ”。，个性化开始触及“筋 骨” 被动地接收有个性化色彩的社区，与参与创造属于自己 的住宅相比，后者在个性化道路上又更进了一步。 2 0 0 2 年6 月份时，北京亚北项目蓬莱别墅爆出新闻：购 房者在不改变规划的条件下，可自行设计、建造所购的别墅。 紧接着，阳光1 0 0 m i a 计划再次出击，力推“我的”个性化 家居顾问服务，为每位业主配备专业室内设计师，在房价不 变的前提下为业主提供装修的主动权。个性的日益张扬，使 住宅也加入到“d i y ”这一个性化最高级别的风潮