（区域经济学专业论文）关于房地产多重上市服务系统（MLS）的应用研究.pdf

中文摘要 本文通过分析我国房地产经纪业存在的信息共享化水平低、基础数据获取难、 房屋交易成本高等问题，借鉴m l s 系统在国内外的应用经验，认为要加强房屋交易 模式的创新建设，尽快建立房地产多重上市服务系统( m l s ) 。 从提高房屋交易效率的角度出发，以深圳市为例，提出了建立m l s 系统的思路 及技术路线。以达到规范和促进房地产经纪行业的发展。全文共分五章，具体结构 如下： 第一章主要是对建立多重上市服务系统( m l s ) 的理论基础及其主要内容进行论 述，为后面具体模式的构建提供依据。首先介绍了m l s 系统的理论基础、概念、类 型，然后详细说明m l s 系统的运行机制、实现功能等方面。 第二章简要说明了国内外m l s 系统建设的现状。着重论述了当前我国引进和应 用m l s 系统中存在的障碍。 第三章以深圳市为例，对建立m l s 系统进行可行性分析，从经营道路、运作模 式、界面设置等方面阐述构建m l s 系统的具体思路。 第四章是在前面分析及构想的基础上，设计出深圳市m l s 系统的交易流程。 第五章提出m l s 系统建设方面的几点建议。 关键词：房地产经纪；m l s 系统；房地产经纪信息m l s 平台；房地产经纪人 a b s t r a c t t h r o u g ht h ea n a l y s i so nc u r r e n ts i t u a t i o no fi n f o r m a t i o ns h a r i n go fr e a le s t a t e b r o k i n ga n dp r o b l e m s ，s u c ha sl o wl e v e lo f r e a le s t a t ei n f o r m a t i o ns h a r i n g ，d i f f i c u l t i e so f g e t t i n gb a s i cr e a le s t a t ed a t a , h i g hc o s to ft r a n s a c t i o nc t c ，t h i sp a p e re m p h a s i z e st h e s i g n i f i c a n c eo fs t r e n g t h e n i n gr e a le s t a t eb r o k i n gg i l i l d ，t a k i n gt h ed e m o n s t r a t i o na n d l e a d i n ge f f e c ti n t op l a y , a n df o u n d i n gt h es y s t e mo fm u l t i p l el i s t i n gs e r v i c ei nc h i n a a i m e da ti m p r o v i n gt h ee f f i c i e n c yo f r e a le s t a t et r a n s a c t i o n , a n db a s e do nt h es t u d ya b o u t m u l t i p l el i s t i n gs e r v i c ei nn o r t ha m e r i c a ，t h ep a p e rr e n d e r st h ei d e aa n dt e c h n i c a l m e t h o dt os e tu pt h es y s t e mo fm u l t i p l el i s t i n gs e r v i c et os t a n d a r d i z et h ed e v e l o p m e n t o fr e a le s t a t eb r o k i n g t h ef u l lt e x td i v i d e sf i v ec h a p t e r s ，t h ec o n c r e t es t r u c t u r ea s f o l l o w s ： f i r s tc h a p t e rm a i n l yi st oi n t r o d u c et h er e a le s t a t em u l t i p l el i s t i n gs e l v i c es y s t e m ， p r o v i d e st h eb a s i sf o rt h eb e h i n ds p e c i f i cp a t t e r n f i r s t l y , i n t r o d u c et h ec o n c e p t ，t h et y p e o f t h em l s ，t h e ns p e c i f ye x p l a i nt h eo p e r a t i n gm e c h a n i s m ，r e a l i z a t i o nf u n c t i o no f m l s ， f i n a l l y ，b r i e f l yi n t r o d u c et h ed o m e s t i ca n df o r e i g nm l ss y s t e mc o n s t r u c t i o ni np r e s e n t s i t u a t i o n s e c o n dc h a p t e ri n t r o d u c ep r e s e n ts i t u a t i o no ft h eb r i e f i n gd o m e s t i ca n df o r e i g n m l s s y s t e mc o n s t r u c t i o n e m p h a t i c a l l ye l a b o r a t e dc u r r e n to u rc o u n t r yt oi n t r o d u c ea n d t oa p p l yt h eb a r r i e rw h i c hi nt h em l s s y s t e me x i s t s t h i r dc h a p t e re l a b o r a t et h er a t i o n a l eo f b u i l d i n gt h em l ss y s t e m ，t h e n , e s t a b l i s h e s t h em l ss y s t e mi ns h e n z h e nt oc a r r yo nt h ef e a s i b i l i t ya n a l y s i s ，f m a l l yf r o mm a n a g e s a s p e c t , o p e r a t i o np a t t e r n , s u r f a c ee s t a b l i s h m e n t e l a b o r a t et h ec o n c r e t em e n t a l i t yo f c o n s t r u c t i n gt h em l ss y s t e m f o u r t hc h a p t e ri sd e s i g n i n gt h et r a n s a c t i o nf l o wi nt h ef r o n ta n a l y s i sa n di nt h e c o n c e p t i o nf o u n d a t i o n f i f t hc h a p t e rip u t sf o r w a r ds e v e r a lp r o p o s a l so fc o n s t r u c t i n gs h e n z h e nm l s s y s t e m k e yw o r d s ：r e a le s t a t ea g e n t ；t h es y s t e mo f m u l t i p l el i s t i n gs e r v i c eo f r e a le s t a t e ； t h ef l a to f m u l t i p l el i s 咖gs e r v i c eo f r e a le s t a t e ；r e a l t o r i i 硕士学位论之 m a s t e r st h e s i s 华中师范大学学位论文原创性声明和使用授权说明 原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下，独立进行研究 工作所取得的研究成果。除文中已经标明引用的内容外，本论文不包含任何其 他个人或集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和 集体，均已在文中以明确方式标明。本声明的法律结果由本人承担。 作者签名：娥佟 魄岬年月，日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，即：学校 有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查 阅和借阅。本人授权华中师范大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有 关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位 论文。同时授权中国科学技术信息研究所将本学位论文收录到中国学位论文 全文数据库，并通过网络向社会公众提供信息服务。 作者签名： 日期： 妖啦 占月 f 日 导师签名：二、乞乞 喊叼年6 月柏 本人已经认真阅读“c a l i s 高校学位论文全文数据库发布章程”，同意将本人的 学位论文提交“c a l i s 高校学位论文全文数据库”中全文发布，并可按“章程”中的 规定享受相关权益。回重迨塞堡窑后进唇! 旦圭生；旦二生；旦三生蕉查! 作者签名：蟹电覃龟 嘲：叼年 导师签名： 。；f 玩 8 期砷年6 月日 硕士擘位论文 m a s t e r st h e s i s 1 1 本选题的研究背景 1 引言 近年来，随着房地产市场由增量向存量的转变，我国二手房交易量迅速增加， 从而催生了房地产经纪行业的快速发展。 但是，房地产经纪行业在快速发展的同时，也暴露出很多问题，主要体现在以 下几个方面： ( 1 ) 市场主体资质设置门槛过低，造成行业主体良莠不齐 房地产经纪从业人员的专业素质有待进一步提高，获得相应资格认证的人数不 能满足市场需求；经纪机构素质参差不齐，小规模机构比例较大，管理水平低下， 专业能力和诚信意识欠缺。内部组织松散，承担责任的能力差。房地产经纪机构整 体呈现出小散乱的局面。 ( 2 ) 市场主体行为不规范，扰乱了市场秩序 我国大多数房地产经纪机构规模都比较小，三五人、一间门面房的小型中介机 构占很大比例。这些机构往往随着房地产市场的景气状况而大批开业或关闭，为牟 取短期利益，其操作多不规范。欺诈现象时有发生。也正是这些小型经纪机构多发 的违规操作，严重地影响了房地产经纪机构在人民群众心中的诚信度。 如经纪机构信息披露不准确，不真实，利用信息优势欺诈经营，严重侵害消费 者权益；发布虚假信息，骗取中介费、看房费，赚取差价；擅自挪用、占用客户资 金：通过在经纪合同中设置合同陷阱或设定霸王条款，获取不正当利益；无照经营、 超越经营范围和非法异地经营现象严重。 ( 3 ) 市场配套机制不健全，尚未完善行业体系 发达国家、地区基于专业管理和平衡制约的原则，二手房交易中除房地产经纪 机构外，往往还有律师楼、银行等专业机构的服务，在一定程度上监督了房地产经 纪机构的经纪行为。我国目前的房地产交易市场要素还不健全，没有形成配套的法 律、金融等方面的服务，二手房交易中消费者对经纪机构过于依赖，所有事务都由 房地产经纪机构一手包办，一定程度上造成房地产经纪机构不规范的行为缺乏社会 力量制约，难以被及时发现和解决。 ( 4 ) 法规不健全，主管机关职能分工不明确 目前我国规范房地产经纪行业全国性的法规仅有3 部：城市房地产管理法、 硕士擘位论文 m a s t e r st h e s i s 城市房地产中介服务管理规定和工商行政部门制定的经纪人管理办法。国由 于这些法规都是1 9 9 7 年以前颁布的，而且这些法规在相关条款上存在先天缺陷， 所以已经不能适应近些年来突飞猛进的我国房地产经纪行业的发展，同时就效率而 言已起不到足够的规范作用。 我国在行业管理方面的行政监管体系也非常混乱，房产主管部门、工商行政主 管部门、物价部门等各自为政，没有明确的分工，多头管理，同时又管理不到位， 监管效率低下。房地产主管部门实施专业管理缺乏法律依据，对不良经纪机构和个 人查处手段有限，行政处罚相对较轻，缺乏足够的威慑和惩治力度。 另外，在房地产经纪行业的信息建设方面也存在严重问题，极大地影响了我国 二手房市场的交易效率。 ( 1 ) 信息化总体水平较低 从经纪人这个层面来说，房地产经纪行业的信息化总体水平较低，表现为两点： 首先，全国、全市性的m l s 系统没有建立起来，部分拥有的房地产交易信息还不能 客观公正地共享和利用；其次，只有一部分先进的房地产经纪机构有他们自己的管 理信息系统，但是绝大多数的企业和经纪人，信息化水平非常低，甚至于连计算机 都没有的占一半以上。 ( 2 ) 企业之间信息化共享水平不高 房地产经纪企业之间的信息共享和佣金共享几乎没有，只有少数房地产经纪企 业在各个连锁店之间，或加盟店之间存在内部信息共享系统。如2 1 世纪不动产公 司内部的销售信息管理系统，该系统的成交率占到总成交率相当大的比例，起到了 良好的信息沟通作用，但是对于整个房地产经纪业而言，比如说2 1 世纪跟其他房 地产经纪企业之间，几乎是没有信息共享的平台和渠道。 ( 3 ) 房地产的基础数据获取较难 房地产基础数据获得比较难，政府在多数情况下提供的是加工后的二手数据。 对于房地产企业而言，特别是对于顾问公司，这些经过处理后的数据在很多情况下 不能说明问题。基础数据是最宝贵的。纵观国外的经验，基础数据的发布情况比较 透明，政府只管发布基础数据，剩下的就交给企业自己去判断，分析和深加工，一 切由市场说话，政府只是在市场发展偏离正常轨道时适时地进行调节。 针对上述房地产经纪行业中存在的问题，我认为很有必要加强房地产中介与中 介、中介与开发公司、中介与政府管理部门之间的信息共享和资源协作，建立统一 的房地产多重上市服务系统，即m l s 系统，以便更好地为广大市民服务，促进房地 嘛劲松房地产经纪发展的中国特色中国房地产估价师与房地产经纪人学会房地产经济论坛，2 0 0 5 0 5 1 5 2 硕士擘住论文 m a s t e r st h e s i $ 产一、二级市场的协调发展。 首先，m l s 理念的引入，一改过去经纪人需花很大的精力让消费者了解楼盘优 势，通过利用一系列软件。可充分展示出特色创意和楼盘优势。其促销效果是传统 的销售模式无法相提并论的。 其次，经纪商的业务更为专业化。加入m l s 系统的成员资格有严格限制，可以 优胜劣汰将低素质的人员排除在外，从而提高整个行业的专业化水平，加强专业化 服务。 再次，有利于进一步保障消费者权益。在m l s 系统的约束下可以减少欺骗，增 加交易的透明度，迸一步保障消费者的利益。 然后，有利于形成地方品牌。m l s 系统有效的降低了交易成本，使得经纪商能 够快速打破地域分割和行业界限，有利于房地产市场进行有效的整合，提升自身品 牌的影响力。 最后，有利于加快评估的速度和准确性。m l s 的推行可以使房地产评估人员花 费较少的人力物力财力去完成一项评估。 m l s 系统，即多重上市服务系统，是2 0 世纪3 0 年代产生于美国的一种房地产 交易方式，它以会员联盟的形式，将不同房地产经纪公司纳入一个加盟体系，体系 中成员的房源和求购信息集合在一个共享数据库中，加盟m l s 的每一位成员与客 户签订委托销售或委托购买合同后，将信息输入系统，由参加系统的全体会员共同 帮助寻找买者或者卖者，实现交易，完成交易后参与交易的各成员按一定的比例分 享佣金。 在美国，几乎9 0 的房地产经纪都加入了v l s 系统。到目前为止，已成功地实 行了m l s 系统的国家有英国、加拿大、澳大利亚、日本、新西兰、新加坡等，取得 了良好的效果，使房地产市场的效率显著提高，推动着房地产市场的持续快速发展。 m l s 系统以互联网为平台进行信息传递，房地产经纪人通过网络就可以得到所 有的房源信息，改变了经纪公司信息手编、人工查询等传统工作方法，加快了信息 的传播，极大地提高了工作效率，降低了交易成本，改变了传统的销售方式，创造 了一种全新的销售模式。 该系统不仅是一种销售模式，更是一种先进的房地产流通管理系统，是智慧的 结晶和品质的保证。由于其先进性，如今的房地产经纪信息m l s 联盟，已经成为全 美第一大行业组织，房地产经纪信息m l s 所拥有的网站也被评为全美十个最具商业 价值的电子商务网站之一。o o 陆克华美国房地产经纪人管理制度简介中国房地信息2 0 0 1 1 2 1 0 ； 3 硕士擘位论文 m a s t e r st h e s i s 为规范和促进房地产经纪业的发展，发展m l s 系统是必不可少的重要环节。当 m l s 系统建立起来后，房地产基础数据的公布就会上升到一个新的台阶，将充分实 现信息透明化，获取信息畅通化，必将推动房地产市场向成熟的方向发展。 随着m l s 理念的引入，将对我国房地产行业必将带来长久的影响，尤其是对于 企业的管理经营与市场营销手段，都将带来更大的启发。 1 2 相关文献综述 由于，我国二手房市场的发育还很不成熟，过多的资源都涌入到房地产开发建 设领域，加之政府、学者等社会各界人士都还没有真正重视房地产经纪行业，因此， 目前，在国内研究房地产m l s 系统的专家学者还不是很多，相关方面的文献资料还 不齐全。 美国南加利福尼亚大学房地产研究中心的斯图尔特加布里埃尔认为：m l s 系 统交易过程的实现在很大程度依赖于对入会的房地产经纪人的管理，m l s 系统的运 行需要相当数量的会员，而且这些会员必须同时是加入全国性房地产经纪协会的具 有执业资格证书的房地产经纪人，这样才能建立起有效的系统管理机制。 中国m l s 网络科技公司的c e o 卢航认为：m l s 系统的核心是通过特定的软件技 术和网络手段，使加入该系统的各个独立中介商的所有房源信息形成一个统一的互 通体系，我们需要发展自己的m l s 系统，不能照搬国外现成的东西，只有适合中国 国情的东西才是最有效的。 1 3 选题意义、研究方法及创新 在m l s 模式诞生之前，不动产在不同的开发商、经纪公司、代理公司的业务圈 子里，独立销售，条块分割式的流通，各自选择宣传方式传播获得代理权的房屋信 息，吸引有意向的客户洽谈交易。 在这种销售模式下，产品信息无法做到统一公开，产品竞争的基础也不复存在， 更谈不上产品畅顺流通。当时的房地产竞争毋庸质疑是不透明竞争，也不符合市场 经济的法则。 m l s 系统下的销售模式，为客户提供了尽可能多的房源信息和便捷服务，营造 了一个公平竞争的流通环境，体系内房源交易迅速，客户量上升，使单个业者的竞 争力也大大增强。在美国，几乎9 0 的房地产经纪都加入了m l s 系统。到目前为止， 4 硕士擘位论文 m a s t e r st h e s i $ 已成功地实行了m l s 系统的国家有英国、加拿大、澳大利亚、日本、新西兰、新加 坡等，取得了良好的效果。 然而，在我国m l s 系统的建设刚处于起步阶段，行业内部企业之间的信息共享 程度很低，房源标准不同造成了很多误解，操作上也有待于规范统一，市场呼唤产 品升级，因此，我国急需改变原有的交易模式，创建适合中国国情的m l s 系统变 的尤为重要。 本文通过分析我国房地产经纪业存在的信息共享化水平低、基础数据获取难、 房屋交易成本高等问题，借鉴m l s 系统在国内外的应用经验，认为要加强房屋交易 模式的创新建设，尽快建立房地产多重上市服务系统( m l s ) 。从提高房屋交易效率 的角度出发，以深圳市为例，提出了建立m l s 系统的思路及技术路线，以达到规范 和促进房地产经纪行业的发展。 1 4 结构安排 全文共分五章，具体结构如下： 第一章主要是对建立多重上市服务系统( m l s ) 的理论基础及其主要内容进行 论述，为后面具体模式的构建提供依据。首先介绍了m l s 系统理论基础、概念、类 型，然后详细说明m l s 系统的运行机制、实现功能等方面。 第二章简要说明了国内外m l s 系统建设的现状，着重论述了当前我国引进和应 用m l s 系统中存在的障碍。 第三章对建立m l s 系统进行可行性分析，从经营道路、运作模式、界面设置等 方面阐述构建m l s 系统的具体思路( 以深圳市为例) 。 第四章是在前面分析及构想的基础上，设计出深圳市8 l s 系统的交易流程。 第五章提出m l s 系统建设方面的几点建议。 硕士擘位论文 m a s t e r st h e s i s 2 m l s 系统的理论基础及其主要内容 2 1m l s 系统的理论基础 ( 1 ) 交易成本理论 交易成本理论最初是由美国芝加哥大学法学院的罗纳德科斯教授于一九三七 年提出的。以这个理论为基础，不仅形成了后来的“交易成本经济学”和现代的“新 制度经济学”，而且在管理学和营销学等很多学科领域，我们都可以看到这个理论 的重要影响。m l s 系统正是建立在交易成本理论的基础之上。 其主要观点为：交易成本( t r a n s a c t i o nc o s t ) 是指依靠市场交易配置经济资 源所需付出的成本。其内容包括：市场信息成本。即有关收集和传播市场信息的 费用，其中最主要的是关于价格信息的费用。合同谈判成本。即为订立合同而进 行谈判所支出的费用。合同履行成本。即为使合同得以履行而必须支出的费用， 如制度与执行经济法和进行诉讼的费用。运输成本。 从这个理论的角度出发，建立m l s 系统的目的就是为了降低房屋买卖双方的交 易成本。m l s 系统有力地整合了买方和卖方的信息，为买方和卖方建立起有效的联 系，极大地降低了双方的搜寻成本，提高了交易双方的成交机率，并在交易过程中 提供统一样式统一内容的合同文本，减少了谈判及履约成本，从而在交易的各个阶 段降低交易成本。 ( 2 ) 系统理论 构建m l s 系统，基础理论是系统理论，因为：第一，m l s 系统是以全国、全市 或某个区域范围的房地产为对象，全国、全市或区域范围内的房地产本身就是一个 系统。第二，在m l s 系统中，除了涉及到次一级的子系统外，还涉及到许多的利益 团体要素，诸如买方、卖方、房地产经纪人、经纪公司、行业协会、经营企业等等， 这些利益团体要素相互依存，相互影响，共同决定着m l s 系统的结构组成和功能的 发挥。第三，m l s 系统的环境要素包括该系统所处地区的经济发展状况、房地产市 场发育情况及地区房地产经纪行业政策导向等。 ( 3 ) 信息理论 房地产经纪行业最根本的服务就是为委托人提供有用的房地产信息，行业依存 。王国顺，周勇，汤捷著交易、治理与经济效率：威廉姆森交易成本经济学一企业理论研究2 0 0 5 - 1 2 - 1 o 郑大中线性系统理论2 0 0 5 1 0 - 1 l ； 6 硕士擘住论文 m a s t e r st h e s i s 于对房地产信息量的拥有程度及信息来源渠道的畅通。m l s 系统的本质之一为房源 信息共享，通过将全市或区域范围内的房源信息汇总，整理加工后向所有的经纪人 会员发布，实现信息共享，降低了房地产经纪行业运行的总体成本，提高了行业的 工作效率。 可见，一方面房地产经纪行业是依赖据于信息生存的行业；另一方面，m l s 系 统在构建及运行过程中，涉及到诸多的信息处理、加工、更新、存储及发布的技术。 所以说，信息理论是构建我国m l s 系统的必要理论之一。 ( 4 ) 网络技术 2 1 世纪是信息化、网络化的世纪，房地产网络营销已经成为促进房产交易的一 个重要途径。构建m l s 系统，网络技术的重要作用体现在：第一，m l s 系统处理的 是海量数据，此过程中数据的上传、处理、发布都离不开计算机网络技术的应用。 第二，m l s 系统彻底改变了传统的广告媒体宣传、发放售楼书等耗费成本较大的销 售模式，通过网络来促成房地产交易，节省了大量的成本和时间，同时也将房源信 息最大程度地展现给市场。第三，网络技术在房地产经纪行业的运用是国际化发展 的趋势。 ( 5 ) 数字城市技术 数字城市，是指综合运用地理信息系统( g i s ) 、全球卫星定位系统( g p s ) 、遥 感系统( r s ) 和网络等关键技术，服务于城市规划、建设、管理；服务于人口、资 源环境、经济社会的可持续发展的信息基础设施和系统。 数字城市是城市地理信息系统( g i s ) 向多维、动态和网络化方向发展的结果， 是城市地理信息和其他城市信息结合并存储在计算机网络上的能供远程用户访问 的一个新的城市空间，是实现城市景观仿真、城市发展历史演进过程再现、城市灾 害事故和突发事件动态模拟和城市综合社会效应动态模拟等的基础。将数字城市中 的城市街景动画生成、3 d 动态模拟、城市景观仿真和飞行技术运用到m l s 平台中， 就能实现客户在网络实时查看房屋的经济地理区位及景观，更好的帮助客户作出决 策。 2 2m l s 系统的概念和类型 m l s 系统，英文全称为m u l t i p l el i s t i n gs e r v i c es y s t e m ，简称m l s ，即多重上市服 务系统，是2 0 世纪3 0 年代产生于美国的一种房地产交易方式，它以会员联盟的形 。常同信息理论基础2 0 0 1 1 1 2 ； o 承继成，李琦，林珲等编著数字城市；理论，方法与应用2 0 0 3 1 0 - 1 2 ； 7 硕士擘住论文 m a s t e r st h e s i s 式，将不同房地产经纪公司纳入一个加盟体系，体系中成员的房源和求购信息集合 在一个共享数据库中，加盟m l s 的每一位成员与客户签订委托销售或委托购买合 同后，将此信息输入系统，由参加系统的全体会员共同帮助寻找买者或者卖者，实 现交易，完成交易后参与交易的各成员按一定的比例分享佣金 。 这个系统在建立初期采用了信息汇编形式，定期将这些汇编发给系统成员。到 2 0 世纪8 0 年代，由于计算机技术发展，原来印刷的汇编形式就让位于计算机网络， 系统成员按规定将自己的独家销售的委托交网络中心输入，所有的成员在家或在办 室随时都可查看到发生在全市乃至全省的房地产交易的委托情况。在美国，几乎9 0 的房地产经纪都加入了m l s 系统。到目前为止，已成功地实行了m l s 系统的国家有 英国、加拿大、澳大利亚、日本、新西兰、新加坡等。 多重上市交易服务系统包括两个方面的内容，一是制度，二是计算机网络技术 支持。 在制度上，m l s 由美国房地产经纪人协会制定一套规章制度和相关协议，中介 机构按照既定的规章，与房地产经纪人协会签署协议，成为多重上市交易服务系统 的会员。按照规章制度确定的模式，会员中介机构与其他会员共享房地产供求信息、 共同完成房屋的买卖、分享佣金。 在计算机网络技术支持上，多重上市交易系统要为参与的会员中介机构安装专 门的硬件和软件，并由定期进行维护和提供信息安全保障。这些网络技术的支持， 可以由第三方机构承担。在美国，房地产经纪人协会成立了自己的技术服务部门和 技术研究部门，专职进行m l s 技术的实施和研发。 该系统不仅是一种销售模式，更是先进的房地产流通管理系统，它是房地产经 纪人实现销售的有效工具，其本质在于实现了信息共享和佣金共享。m l s 系统很好 地解决了不动产商品的不可移动性、交易复杂性、不及时性、融资性和客户分布广 泛性这些长期困扰房地产界的销售难题，真正实现了房地产开发商、代理商、经纪 公司和消费者的共赢。 m l s 系统一般分为两种类型，各个国家根据自己不同的情况采用不同的系统。 一类是强制性系统，它要求参加该系统的成员将自己所获得的独家销售委托在规定 的时间内必须输入网络中心；另一种类型是自愿性的，就是系统的成员根据自己的 需要决定是否将所获得的独家销售委托输入网络中心。一般来说，多数国家倾向于 强制性系统，因为这样能满足客户的要求，以尽可能好的价格，尽快地将所委托的 。唐颖豪美国m l s 系统试水上海共享房源挑战中介合作力房地产时报，2 0 0 4 - 1 2 1 6 ： o 林雪缘i v l l s 模式中国如何借鉴中国房地产，2 0 0 6 - 1 2 1 9 ； 8 房屋出售或出租。 根据m l s 系统运作的主体性质及规模的不同，可以将m l s 系统分为三种，即全 国性的m l s 系统，企业之间的m l s 系统及企业内部的m l s 系统。 全国性的m l s 系统指的是在一个国家或大的地区范围内，由不同地区的m l s 子 系统联合起来组成的m l s 系统，该系统几乎包括了一个国家或大的地区内所有的房 地产经纪公司及所有的房地产经纪人，影响力较大。 企业之间的m l s 系统较全国性的m l s 系统规模小，主要是指经营方式、市场理 念相近的房地产经纪企业为了实现彼此之间的共赢而联合起来创建的m l s 系统，将 彼此获得的房源信息共享，实现联合销售，佣金共享，提高工作效率。 企业内部的m l s 系统则指的是一家房地产企业内部的子公司或者该公司和其加 盟连锁店之间构建的内部m l s 系统，各分店或加盟店之间实现信息共享，提高业绩。 这方面做得比较好的是2 l 世纪不动产公司，通过该公司内部m l s 软件系统，店与 店之间可以进行有效的房源共享，大约3 0 左右的业务量就是通过合作成交而完成 的。 此外，也可以根据m l s 系统在实现交易过程中代理的形式来划分运作形式，包 括独家代理的m l s 系统运作形式和只有买方代理的m l s 系统运作形式。 独家代理的m l s 系统运作形式要求买方和卖方都要有自己的代理经纪人；而只 有买方代理的m l s 系统运作形式，卖方自己通过m l s 系统提供的m l s 平台挎房源信 息上传，买方代理则促成买卖双方的交易，而卖方付给买方代理少量的服务费，但 要注意卖方和买方代理之间不是代理关系。当前，加拿大的m l s 系统采取第一种形 式运作，而在美国，更多的出现了第二种运作形式。两种运作形式各有利弊。第一 种运作形式的交易过程比较规范，但卖方需支付较多的佣金费用。在第二种运作形 式中，不存在卖方代理，卖方只需支付少量的信息上传费用和买方代理的服务费用， 无需支付给卖方代理的佣金费用，但享受不到卖方代理的专业化服务。 2 3m l s 系统的运行原则 为了使m l s 系统有效的运行，各国都制定了相应的m l s 系统运行原则。这些 原则大致包括了以下一些内容： ( 1 ) 该系统的性质，是强制性系统还是自愿性系统。如果是强制性系统，则 除了业主有特别指示，其房地产以拍卖或招标形式出售的以外，所有成员获得的委 。张秀智我国房地产经纪信息i d l s 系统体制创新中国房地产，2 0 0 6 - 0 4 - 1 3 9 硕士学位论乏 m a s t e r st h e s i s 托代理都必须报送m l s 系统中心。 ( 2 ) 报送的时间和内容。时间一般规定为3 个工作日之内，内容为委托合同 的复印件及系统统一规定的委托项目明细表。 ( 3 ) 交易完成以后如何做。一般分两种情况，一种是在得到委托的3 个工作 日以内完成交易意向( 如实行选购权或有意向购买信息) ；另一种是输入m l s 系统 以后完成交易意向，都要立即通知系统。 ( 4 ) 佣金的分配方式和佣金支付时问。分两种情况：一种是委托经纪人事先 写明；另一种是在委托经纪人没有明确规定的情况下，系统认为佣金将在委托经纪 人与销售经纪人之间平均分配。 ( 5 ) 委托经纪人必须确保所列入系统的物业便于查看，并要和销售经纪人充 分合作。还有其他一些内容，如m l s 系统在两个以上的经纪人代理同一物业时，系 统以“先入为主”的原则处理。 ( 6 ) 系统成员问的处事原则。如要求成员不得做出或试图做出破坏或介入其 他成员己得到的代理合同或安排，也要求成员不得向公众提供、表达或传播对其他 成员的专业服务、行为等的批评和评论，但有权向系统的纪律检查委员会报告其他 成员的任何有损专业声誉的行为和疏忽。 ( 7 ) 系统成员有接受纪律检查委员会调查并积极配合的义务。 ( 8 ) 系统成员不能直接或间接地以任何方式与非本系统成员共享本系统列入 的代理项目。 2 4m l s 的运行模式( 以美国为例) 第一步：发起人( 经纪人机构) 成立经纪人机构的联盟； 第二步：网络技术公司为该机构联盟搭建网络平台，设计m l s 系统； 第三步：经纪人机构注册成为该联盟的会员，交纳会员费； 第四步：网络技术公司为加盟经纪人机构安装m l s 系统； 第五步：经纪人机构中的经纪人将自己的房源信息与联盟机构共享，并可以访 问m l s 系统中其他会员的房源信息； 第六步：卖房者通过经纪人将房屋信息加入m l s 系统，m l s 系统一般会定时更新 数据； 第七步：买房者利用儿s 系统的三种方式： ( 1 ) 联系经纪人，在经纪人的授权下通过该经纪人的账号在m l s 系统上获取 信息； 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i $ ( 2 ) 通过经纪人取得权限或在会员经济机构的网站上注册，当m l s 数据库中有 合适房源出现时系统会通过电子邮件或传真告知购房者； ( 3 ) 自己在该联盟或加盟经纪人机构的公共网站上寻找房屋，看中某房屋后， 联系该房屋的卖方经纪人( 需要m l sp u b l i cw e b s i t e ) 。 第八步：买方与卖方接洽的两种方式： ( 1 ) 聘请买方经纪人，告知可承受价位，由买方经纪人与对方商谈： ( 2 ) 自己与对方经纪人商谈( f s b 0 ) ，但较被动，原因有：不了解该地区同类房 屋的平均售价；不了解评估机构对该房屋的估价；不了解该房屋以前的售价；不了 解该向卖方要求多少过户费帮助等。 第九步：买卖双方谈妥合同。 第十步：卖方将佣金交给过户律师，律师将经纪人佣金交给卖方经纪人所属公 司，该公司将佣金的一半交给买方经纪人公司，两家公司按比例与经纪人分享。佣 金总额一般为卖价的4 6 。公司与经纪人之间的分配有两种情况： ( 1 ) 按比例分配，经纪人一般为5 0 9 i 9 0 ： ( 2 ) 全部由经纪人获得，但经纪人每月要向公司支付月费； 第十一步：交易合同生效后，买方检查房屋，办理贷款手续和过户手续，入住。 2 5m l s 的系统结构及其能够实现的功能 经纪人个人的网 站及数据库 经纪人机构联盟 的网站及数据库 加盟经纪人机构 的网站及数据库 加盟经纪人机构 的网站及数据库 经纪人个人的 网站及数据库 没有个人网 站的经纪人 没有个人网 站的经纪人 m l s 系统具备强大的管理功能，包括房源管理、客户管理、成交业绩、店务管 理、表格中心等，使企业管理者能够对市场拓展及企业发展了然于胸。为了提高交 易成功率，m l s 管理系统特别设计了配对查询功能，可以通过互联网到共享房源数 据库和客户需求数据库中查找房源或客户，以提高资源利用的针对性，促成交易实 1 1 硕士擘位论文 m a s t e r + st h e s l 5 现。软件还支持信息下载与系统自动更新功能，从而为自身信息库储备更多的资源 和客户资料。此外，m l s 系统还具有强大的对房源信息和客户信息的分析统计功能， 可为企业决策者提供决策依据，包括； ( 1 ) 全面的网络数据库提供用户快速的共享数据查询； ( 2 ) 实现全面的企业运作流程化、无纸化、电脑化，网络化管理； ( 3 ) 规范企业的运作模式，通过建立一套行之有效的单据转移程序和权限体制， 实现对企业业务流程的有效控制； ( 4 ) 实现信息传递的网络化，项目资料、销售计划、业务进度控制的高度集中 化、科学化； ( 5 ) 通过网络数据的共享和高度集中的计划体系，使得企业各部门之间统一步 调，避免数据混乱，减少由于信息不畅和计划不精确而造成的人为管理成本。 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i $ 3 m l s 系统的现状及在我国的应用障碍 3 1m l s 系统的现状 3 1 1 国外 在美国，m l s 发展最为成熟。m l s 联盟已成为该国第一大行业组织。美国几乎9 0 的房地产经纪都参加了帆s 系统，9 5 以上的房产通过m l s 销售，札s 所属的网 站被评为全美十大最具商业价值的网站之一。其中比较著名的有2 个：r e a l t o r c o m ( 美国房地产经纪人协会投资主办的札s ) 和l o n g f o s t e rm l s 。 r e a l t o r c o m 目前在美国拥有1 2 0 万名经纪人会员，是全美国最大的m l s 系统。 现有约2 0 0 万套的房源信息，参与该系统的经纪人机构约有8 0 0 个，每月客户测览 人次达到9 0 0 万人次。 l o n g f o s t e ri i l s 建立于1 9 6 8 年。其总部在弗吉尼亚的费尔法克斯。该公 司在美国的7 个州和哥伦比亚地区有1 0 ，5 0 0 个代理和2 0 0 个销售办公室。在 2 0 0 2 年，l o n g f o s t e r 在房地产、抵押、产权保证保险和产权保险服务方面的综 合销售收入为3 3 0 亿美元。 目前美国的m l s 系统充分利用了现代科技成果，为成员客户提供了更加便捷、 周到的服务。例如，虚拟网络办公( v i r t u a lo f f i c ew e b s i t e s ) 、网络数据交换 ( i n t e r n e td a t ae x c h a n g e ) 、图象处理、销售跟踪、税收记录等特色服务都是当 前m l s 功能扩展的主要方面。美国各个地区的房地产协会都建立了规模各异的m l s 体系，在这些体系中，有4 2 的m l s 认为还没有遇到主要的竞争对手，另外有2 3 的m l s 将对等网络( p 2 pn e t w o r k ) 视为最大的竞争对象。 3 1 2 , 国内 我国房地产经纪行业的信息化总体水平较低，主要表现在：第一，全国性的m l s 系统没有建立；第二，绝大多数的经纪人员素质较低，信息化水平较差。 行业内部企业之间的信息共享程度很低，几乎没有。只有少数大的经纪公司存 在着内部信息共享系统，如2 1 世纪不动产。 目前，国内m l s 系统的发展正处于积极地建设中，典型的例子是搜房网和r e l s ( r e a l e re l e c t r o n i cl i s t i n gs e r v i c e ) 系统( 由北京森川世纪网络科技有限公 硕士擘住论文 m a s t e r st h e s i s 司研发) ，两者都取得了一定的成绩。 房源信息发布比较好的是搜房网。它拥有的二手房网覆盖了2 9 个城市，重点 在北京、上海、广州、天津等城市，拥有超过上百万的海量房源信息。 主要的信息化应用房源发布系统有两个，一个是搜房网，发布房源信息，另一 个是易搜房跟搜房网一起进行的产品发布，可以说搜房网的体系就是k t l s 系统的初 级阶段，主要起信息发布作用。 另外，由北京森川世纪网络科技有限公司研发的r e l s 系统在房源信息共享这 一块也比较好，r e l s 系统引进了国外m l s 系统的操作理念，但当前在我国还没有广 泛地推广开来。 虽然我国房源信息共享已有很大的发展，但和国外特别是房地产经纪业发达的 北美地区相比，从企业的软件和信息系统的应用，到信息共享，再到产权数据和交 易数据，国内企业的信息化还是处在早期阶段。 目前，一些比较成规模的中介公司如我爱我家( 5 i 5 j ) 等已开发出自己的数据 支持系统，广州派软等软件商在类似软件开发方面也做出了有益尝试，这些对国内 房地产行业的电子化进程都有一定的推动作用。由m l s 网络科技有限公司，根据中 国市场用户需求开发的r o a l t y 和t o w e r 等一系列解决方案，在吸收国外先进经营 理念的基础上，又有新的发展。它面向中国房地产开发商及二手市场中介商，涵盖 了房地产开发及二手交易市场的全部过程，发挥房地产和i t 技术整合优势，体现 一种新的理念。 毫无疑问，m l s 理念的引入，对房地产行业必将带来长久的影响，尤其是对于 二手房的销售模式，将带来更大的启发。 首先，加快了二手房出售的速度。 在传统交易模式下，一个房源在同一时间只能由一家经纪公司代理，而在m l s 模式下，所有加盟会员机构都可以出售任何一家会员挂出的房源，极大地提高了购 买者范围，加快了住房出售的速度。 其次，加快了购买者实现购买的速度。 由于上述两个原因，m l s 极大地提高了二手房交易的效率，使房屋的销售更加 合理，市场更加繁荣，有利于二手房市场的发展。 再次，真正实现了房地产开发商、代理商、经纪商和消费者的共赢。 对房地产开发商而言大大降低销售成本，加快资金回笼；对代理商而言提升了 收益，有效取得代理权；对经纪商而言提高了工作效率，真正实现了资源共享；对 消费者而言节约了购房成本，可以有更多的选择。 1 4 硕士擘位论交 m a s t e r st h e s i s 此外，m l s 还规范了房地产经纪行业的发展，促进国际、地区合作。 最后，实现信息透明化、畅通化。信息的透明化、畅通化必然推动房地产市场 的成熟化发展。 3 2m l s 系统的应用障碍 ( 1 ) 目前我国房地产经纪经营方式混乱落后，不足以支撑起札s 系统的建立； m l s 系统搭建的一个前提是房地产经纪机构的运行机制科学顺畅，实现房源的 独家代理制。 只有这样，才能在信息共享后建立起有效的利益分配机制，理清各个房地