九溪半岛项目营销思路提报课件.ppt

,九溪半岛营销策略报告,提案：陕西房天下2017.5.25,2017年九溪半岛营销思路提报客观，主动，顺势而为,外部因素分析2016-2017年成交统计城区域客户去化情况竞品市场格局竞品优劣势分析,2017年九溪半岛销思路,2017年九溪半岛营销策略及执行,第一部分,第二部分,2017年九溪半岛营销思路提报,报告纲要Outline,内部因素分析本案不利因素本案货量梳理本案价值深挖掘,Part/1,外部因素分析2016-2017年成交统计城区区域客户去化情况竞品市场格局竞品优劣势分析,第一部分,外部因素分析,2016年-2017年榆林成交统计分析,外部因素分析,2016年-2017年榆林成交统计分析,2017年1-5月榆林房地产成交均价逐月上扬，相对平稳。,城区区域客户购买力分析,外部因素分析,榆林市场从2014年至今，经过多轮去化，客户容量有限,标杆效应，客群分流,收入水平降低,反复去化，企业客群丧失,由农村到城市，由外到内，是城市人口流动的趋势。随着政策不断加码，城市化进程加快，产品供应发生结构变化，造成本案地缘性客群分流。,中心城区自由职业客群占比较高，本身收入水平有限，随着近年来经济形势持续萎靡，收入水平又有所降低，导致无法支撑房价的走高，增加了高端楼盘的去化难度,周边客群经过多轮去化，如今呈存量不足的态势。以周边企业客户为例，据统计，2015-2016年中心城区板块的成交客群比例高达50%左右，但经过多伦去化，至2017年上半年该项成交占比已不足10%,中央公园高新区区位，中大套型，均价7200元,最新动态：目前二期开盘，区域关注较高，去化速度迟缓。均价：7000元/平米。政策折扣：工程进度：准现房交房时间：2017年项目优势分析：开发区优势地段，配套设施完善，交通便捷，一站式教育。劣势：套型面积过大，总、单价过高。,外部因素分析,竞品市场格局,竞品优劣势分析,外部因素分析,高新区市场概况：区域竞争仍以刚改为主导，但项目优势不明显，户型结构是主要劣势,2016年市场环境小结,外部因素分析,榆林市房地产市场小结：,1、2016年榆林房地产成交量下降明显，购房者置业热情及信心不足2、2016年5-12月榆林房地产成交均价逐月走低，房价高位回落，以价换量趋势明显3、中心城区板块客群收入水平不高，且经过多轮去化，客户容量有限4、目前中心城区市场以刚需、小刚改、低总价、小户型需求为主,整体来讲2017年榆林房地产市场形势并不乐观我项目地缘性购买力有限，且受开发周期过长等负面影响。,困难重重，我们如何凸显项目优势？,Part/2,内部因素分析本案不利因素本案货量梳理本案价值深挖掘,第一部分,内部因素分析,本案不利因素,工程进度延缓，开发周期过长,影响楼盘印象,负面影响较大,市场公信度受阻,四大客观因素困扰销售,产品设计瑕疵较多,增加楼盘去化阻力,宏观微观市场压力纷至沓来,抗性增加,根据贵公司所提供的数据统计本案产品2#、8#面积从85到175，以刚改类产品为主，符合中高端客群需求。,内部因素分析,本案货量梳理,备注：高层户型分布待确认,本案二期2#、8#住宅总货量为168套，面积从85到175，共计户型4种,内部因素分析,五大亮点深挖掘,内部因素分析,本案价值深挖掘,生态环境迎合刚改客群观景需求,内部因素分析,本案价值深挖掘,地中海建筑风格国际化理念，高品质感官，给足客户吸引力,内部因素分析,本案价值深挖掘,观景布局园林观景设计，大楼距，南北通透，全明户型，诠释品质人居,8,2,打通公园与小区后门通道增加产品附加值。,内部因素分析,本案价值深挖掘,水岸豪宅滨河水岸低密度观景房，公园里的家。,内部因素分析,本案价值深挖掘,两区黄金交汇点长城南路正式通车，地处长城路与复康路黄金交汇点。,内部因素分析,本案价值体系,九溪半岛,产品构成,地中海风情,水岸豪宅,地段,公园里的家,打稀缺,炒生态,增卖点,增诱惑,高配,适合刚改需求,扭转偏远盘社区差的思维定式,弥补市场空缺,增加硬件附加值,给客户一个向往的生活,五大价值体系集中释放,内部因素分析,本案产品诉求总结,项目内部因素梳理总结：,1、项目不利因素：恐对项目销售造成影响2、货量盘点：小面积高品质产品组合容易被市场所接受；3、本区域客户，更讲究实用性，五大亮点中水岸观景和公园住区更接地气水岸豪宅，主打区域稀缺求轰动；公园里的家，主打生态环境求青睐。,项目虽然存在不利因素但自身产品具备较强的稀缺性，存在成为区域热点的契机,我们在市场中如何站位？,外部因素启示：微观市场：2017年部分准现房顺势加推竞品市场：高新区虽热，但竞争也最惨烈购买力：中心城区客户仍持观望态度,内部因素表现：不利因素：恐增加项目的销售难度货量盘点：小面积高品质容易被市场接受价值提炼：自身有较强的可塑性，存在成为扭转客户认知的契机,外部因素分析2016-2017年成交统计中心城区客户去化情况竞品市场格局竞品优劣势分析,内部因素分析本案不利因素本案货量梳理本案价值深挖掘,如何摆脱困局？,如何重塑信心？,第一部分2017年九溪半岛营销思路,我们必须：顺应趋势，吃透市场，勇于变革读懂自己，扬长避短，勇于亮剑,对于2017年我们的启动目标进一步明确顺应趋势，吃透市场，借助政策东风起航深挖卖点，确立价值体系，树形象扬长避短，力压群雄，立地位思路开阔，目标明确，抢市场,以精湛的产品设计和稀缺的水岸豪宅为核心价值阐述以此为市场切入点，带动整盘的销售,2017年九溪半岛营销思路“九溪半岛，决战城南”,第一部分2017年九溪半岛营销思路,科学的楼盘定位+专业的策划推广+强势的多点营销10个月，九溪半岛清盘。,Part/3,2017年度九溪半岛营销策略及执行,第二部分,九溪半岛，决战城南,2017年度九溪半岛营销策略及执行,2017年九溪半岛营销策略及执行,主动出击，双箭齐发,项目形象突破,营销策略突破,Part/3,确立市场站位给九溪半岛产品价值赋予全新的形象,2017年九溪半岛营销策略及执行,项目形象突破,营销策略突破,九溪半岛起航第一幕：项目形象确立,项目形象突破,城南首席公园家,市场定位,重新命名：御景湾、御龙湾,2019/12/14,33,可编辑,2019/12/14,34,可编辑,项目形象突破,城南首席公园家价值体系,市场定位支撑,小区配套自带商业,地中海园林社区,教育配套榆林四小,生态系统滨河公园,水岸豪宅,品质高层,项目形象突破,客群定位,徐先生40岁私营业主,在榆林经商多年经过多年打拼，有些积蓄在西安有一处房产对家庭有责任总想对于家庭更好的生活对于房子的理解，越来越深刻不喜欢拥挤为人低调,客户画像1,九溪半岛客户描摹：,蔺女士三十来岁私营小业主,佳县人，初中毕业来榆林奋斗喜欢大城市的发展机遇无地缘情节白手起家，想凭借一技之长，打拼出一块自己的天地对居住的舒适度要求越来越高想要在榆林结婚定居手中有些积蓄，但不多,客户画像2,项目形象突破,客群定位,潜在客户生活状态,生活规律，朝九晚五朴实，简单，对生活充满憧憬相比物质追求，觉得精神上的东西更实在购物讲究实用性喜欢旅行、自然、文化关心孩子的未来，希望孩子比自己有出息对于房子的理解，越来越深刻比较理性，说话做事比较谨慎为人低调消费很有计划性，对孩子从不吝惜希望给家人带来更好的生活注重健康、养身也想找到挣钱的机会有兼职赚钱的渠道,感情诉求定位,项目形象突破,追求，只为给家人更好的,主打亲情和爱情,项目形象突破,SLOGAN,品质生活，水岸大宅,我的家，我的公园，我的阔景大宅,好生活，从我的水岸大宅开始,项目形象突破,有了定位，如何营销？,确立市场地位为九溪半岛创造更多的市场契机，实现九溪半岛的产品价值,2017年九溪半岛营销策略及执行,项目形象突破,营销策略突破,九溪半岛起航第二幕：营销策略确立,营销策略突破,策略主思路,推广策略,渠道策略,两大重拳出击,推广策略,主策略:推广为辅+渠道为王，多点发力，致胜城南,营销推广策略：资源整合渠道为王,渠道：高端酒店、4S店、俱乐部、协会策略：导视、物料展示,通过陕西楼市微信公众号传播营销事件，在项目周边区域定点导客。,【推广组合拳】陕西楼市微信公众号、导客,推广策略,DM派单区域封锁,覆盖重点区域，提高货源推售配比，商圈扫楼、竞品截流备注;常规每天5000份，遇到活动节点2-3天；规模派单一天3万份,【推广组合拳】小众媒体DM派单重塑形象，释放信息。,推广策略,营销策略突破,推广策略,渠道策略,两大重拳出击,立体营销多重并进,费用控制下的效果最优方案,立体化营销模式多角度、多方位、多层次、多渠道、多元化、多方式的营销模式。,九溪半岛立体化营销模式,行销,圈层,动作,动作,动作,考量,导客,动作,团购,渠道策略,【营销组合拳行销】销售物料+礼品拜访,行销人员由我公司统一培训，分片区走访周边中高端社区、商户、公司。,渠道策略,【营销组合拳展销】驻点+外展,项目周边的大型商场、超市驻点。,渠道策略,【营销组合拳团销】周边企事业单位团购+看房团,主管以上级别的管理层每月设定团购任务额，与项目周边大型企事业单位谈团购。我司现有资源包括神华、北元、医院等单位。,渠道策略,【营销组合拳暖场+外展活动】周周有暖场，月月出外展,每周在售楼处举办暖场活动，准备精美礼品赠送给客户，促进客户成交，激发客户带新客户前来，零距离释放项目、价格及优惠信息。,渠道策略,渠道为王决胜城南,费用控制下的效果最优方案,主动出击：点对点释放项目信息，开拓市场，抓牢每一组潜在客户,渠道策略,强强联合，创造更多客源；关门，让置业者无所遁形。,陕西房天下与全市80多家门店合作强强联手，拔高专业调性，获得客户资源达到每周有客来，月月有成交合作门店大多分布在城市繁华区域，为挖掘项目受众群体提供强有力支撑与二手房门店人员时时沟通，更新项目信息，监控合作效果扩展更多的合作门店，为我们的项目更多的渠道契机二手门店放置我项目宣传资料,【渠道策略二手房联动】与二手房门店互动,渠道策略,同行外联强力吸客针对各家同行销售人员，制定特殊的业务提点，在榆林市形成同行提点最高位使各家销售人员宁愿自己的楼盘不成交，也要推荐到我项目来。,【渠道策略同行外联】节省推广费用，输送精准客源,渠道策略,营销策略突破,价格建议：6500元/均价,认筹建议：高额认筹抵扣+解筹抵扣+如期签约折扣+转介奖励,项目总指挥苗杰,岗位职责：资源协调、项目总控,项目总监督任海江,岗位职责：营销管理、营销监督,营销总监杨志伟,岗位职责：营销执行计划及监督、内部及外部资源对接,策划经理郭克强,岗位职责：推广、活动计划实施、营销策略效果反馈,策划执行郭克强,岗位职责：文案、礼品、物料、表单等工作执行,销售经理乔慧,岗位职责：销售管理、销售策略执行,渠道经理苗虎平,岗位职责：渠道策略及组织计划、监督,渠道主管高卫平,岗位职责：渠道计划实施、监督、效果反馈,渠道主管,渠道主管,销售主管,销售主管,渠道人员3名,综管任海江,岗位职责：人事、行政、财务、运营、薪酬、监督计划及管理,综合管理2名,岗位职责：人事、行政、监督计划执行,后台助理1名,岗位职责：运营数据执行及每日汇报,策划执行平面公司,岗位职责：平面、活动等工作执行,销售人员5名,走进房天下,配置人员架构,理念优势走入陕西房天下，公司简介团队优势公司架构及运营体系经验优势操作经典案例,Part/4,走进陕西房天下,强强联合首选陕西房天下,走进陕西房天下,走进陕西房天下,团队优势公司架构及运营体系,管理团队一线化销售团队本地化,西安、榆林专业管理人才坐镇榆林陕西房天下10年时间深耕榆林了解城市对手客户实现销售员本土化并有广泛的人际关系,陕西房天下在榆林实现,走进陕西房天下,公司架构及运营体系,为保证九溪半岛目标的顺利实现由陕西房天下总经理任海江先生亲自带队负责项目各方资源总协调，保障外部资源快速导入由陕西房天下营销总监杨志伟先生亲自挂帅任项目营销管理，资源拓展，保证执行到位进行案场落地执行，严格把控团队,走进陕西房天下,公司架构及运营体系,走进陕西房天下,经验优势操作经典案例,走进陕西房天下,在售经典案例,常乐紫庭,总建面：104820M2栋数：9栋一期套数：1#5#503套面积：135160认筹时间：2017年4月1日开盘时间：2