（经济法学专业论文）房价控制法律对策研究.pdf

硕士学位论文 摘要 随着我国社会主义市场经济体制的确立以及各项相关制度的改革，我国房地 产业得到了迅猛发展。房地产业是国民经济的重要组成部分，是拉动经济增长的 重要因素，既是基础产业和先导产业，也是近些年国民经济的支柱产业。但是房 地产业在我国仍然属于新兴产业，处在新旧体制交替时期的我国房地产市场发育 还很不成熟，不可避免地暴露出许多矛盾和问题。其中，高房价问题最为突出， 已经成为我国房地产市场的核心问题。 近几年，我国已被无可争议地冠以房地产业的“宏观调控年”，主要用来控 制房地产投资过热和房价疯涨的局面。然而，调控的效果已是有目共睹，宏观调 控对房地产结构性矛盾的影响并不明显，大量商品房积压，房价已经远远超出居 民可承受水平，普通老百姓只能“望房兴叹”，影响了社会的安定。 如何解决这一问题? 市场和政府力量的有机结合，是保证房地产业健康发展 和实现房地产价格合理正常回归的有效途径。 首先，住房不能简单定性为一般意义上的商品，住房既是城镇居民最基本的 生活必需品，又是高价值的物品，并不是每一个家庭都能完全依靠自己的财力获 得所需住房，因此，不能完全以市场化的途径来解决住房的供给与价格问题。居 住权是公民的一种基本人权，保证城镇居民“居者有其屋”是政府的重要社会职 责。住房问题处于商品交易与社会保障相结合的领域，市场与政府的有机结合， 才能达到既满足不同收入家庭的住房需求，又能稳定房价的目的。 其次，需要明确地方政府在房地产市场中的角色定位，转变政府职能，加快 限权问责的进程。在适合市场化的领域，需要约束政府权力，不要“与民争利”； 而在住房社会保障领域，政府则要严格履行职责，不能把安居问题推给市场。 除此之外，土地市场是房地产市场的重要组成部分，然而，我国土地市场的 发育非常不充分，政府垄断土地一级市场，并以强制性权力介入土地交易，因此， 必须对我国现有土地制度的相关内容进行变革，包括强化农地所有权，赋予农民 土地财产权利，使其向真正的集体土地所有制回归；放开公益项目之外的经营性 项目用地，实行土地使用权在农村集体经济组织和需地者之间的有偿转让；严格 限定政府征地的“公共利益”范围：严格执行除必需划拨土地之外的土地出让招、 拍、挂制度，从土地源头上治理土地寻租行为等。 关键词：商品房；房价；政府干预；住房社会保障 量竺誓型鎏竺翌茎翌耋 a b s t r a c t a l o n g 、丽t ht h ee s t a b l i s h m e n to fs o c i a l i s tm a r k e te c o n o m ys y s t e ma sw e l la s r e l a t e ds y s t e m sr e f o r m s , t h er e a le s e t a t e i n d u s t r y i n0 1 1 1 c o u n t r yo b t a i n e ds w i t t d e v e l o p m e n t t h er e a le s t a t ei n d u s t r yi sa ni m p o r t a n tc o n s t i t a e mo f n a t i o n a le c o n o m y , a n dt h ef u e la t t r i b u t eo fe c o n o m i cg r o w t ha sw e l l i ti sn o to n l yt h ef o u n d a t i o ni n d u s t r y a n dt h ef o r e r u n n e ri n d u s l x y , b u ta l s ot h en a t i o n a le c o n o m yp i l l a ri n d u s t r yt h e s ey e a r s b u tr e a le s t a t ei n d u s t r yi ss t i l lan e w l ya r i s e ni n d u s t r yi no u rc o u n t r y , t h er e a le s t a t e m a r k e t ，w h i c hi sp l a c e di na no l ds y s t e ma l t e r n a t i o np e r i o d , i ss t i l ln o tv e r ym a t l j r e , w i t hm a n ya n t i n o m i e sa n dp r o b l e m si n e v i t a b l y t h ep r o b l e mo fr e a le s t a t e 。s h i 【g h p r i c eo u t s t a n d sm o s t ，w h i c hh a sb e c o m et h eg o r ep r o b l e mi nr e a le s t a t em a r k e t i nt h el a s tf e wy e a r s ，o u rc o u n t r yh a sa l r e a d yb ec a l l e dt h ey e a ro fm a c r o e c o n o m i cr e g u l a t i o na n dc o n t r o li nr e a le s t a t ei n d u s t r y , w h i t ha r em a i n l yu s e dt o c o n t r o lt h es u p e r h e a ti n v e s t m e n ta n dc r a z yr i s i n gp r i c eo fr e a le s t a t e h o w e v e r , t h e r e s u l t sa r en o tv e r yg o o d ，t h em a c r oe c o n o m i cr e g u l a t i o na n dc o n t r o ls o l v i n gt h e s e l f - c o n t r a d i c ti nt h er e a le s t a t es t r u c t u l i sn o to b v i o u s ，ag r e a td e a lo fm e r c h a n d i s e a p a r u n e n t sb e i n gb a c k l o g ，t h ep r i c eo fr e a le s t a t ea l r e a d yo u t r u n n i n gt h el e v e rw h i c h u r b a nr e s i d e n t sc a nb e a r , i n f l u e n c i n gt h es o c i a ls t a b i l i t ya sw e l l h o wt os o l v et h i sp r o b l e m ? m a r k e ta n dg o v e r n m e n ts t r e n g t h sc o m b i n i n gc a n p r o m i s et h eh e a l t h yd e v e l o p m e n to f r e a le s t a t ei n d u s t r y ，a n di ti sa v a l i dp a t ht or e a l i z e t h ep r i c eo f t h er e a le s t a t eh e a l t h i l y , r e a s o n a b l yt u r n i i l gt on o r m a l f i r s to fa l l ，h o u s i n gi sn o tam e r c h a n d i s ei nt h eg e n e r a lm e a n i n g h o u s ei su r b a n r e s i d e n t s m o s tb a s i cl i v i n gn e c e s s i t y , a n da l s oap r o d u c tw i t hh i 【g hw o r t h ，w h i c hi s n t e a c hf a m i l yc a r ld e p e n do nh i so w nf i n a n c i a lp o w e rt oa c q u i r e ，t h e r e f o r ew ec a n tt u r n t om a r k e tc o m p l e t e l yt or e s o l v eh o u s i n gs u p p l y m e u ta n dt h eh i g l lr e a le s t a t e p r i c e p r o b l e m p o s s e s s i n gah o u s ei s ak i n do fb a s i ch u m a nr i g h t so fc i t i z e n , a n d s a f e g u a r d i n ge a c hu r b a nf a m i l yh a v i n g ah o u s et ol i v ei sa ni m p o r t a n ts o c i a l r e s p o n s i b i l i t yo ft h eg o v e m m e m h o u s i n gp r o b l e mi st h er e a l mt h a tc o m m o d i t y e x c h a n g ea n ds o c i a lg u a r a n t e ec o m b i n et o g e t h e r t h eo r g a n i cc o m b i n eo fm a r k e ta n d g o v e r n m e n tc a nn o to n l ys a t i s f yt h eh o u s i n gn d sc o m i n g 丘d ma l lk i n d so ff a m i l i e s w i t hd i f f e r e n ti n c o m e s ，b u ta l s oa t t a i nt h ep u r p o s eo f s t a b i l i z i n gb u i l d i n gp r i c e s e c o n d l y , t h ek e yi st oe x p l i c i tt h er o l eo fl o c a lg o v e r n m e n ti nr e a le s t a t em a r k e t , t oc h a n g ei t sr e s p o n s i b i l i t i e s ，a n dt os p e e dt h ep r o g r e s so f l i m i t i n gg o v e r n m e n t a lp o w e r i l i i fi ti st h er e a l n ls u i t a b l ef o rm a r k e tt oo p e r a t e b es u r et oc o n t r o lg o v e m m e n t a lp o w e r , d on o t ”c o n t e n db e n e f i tw i t hp e o p l e ”b u ti fi ti si nt h eh o u s i n gs o c i a ls e c u r i t yr e a l m , t h eg o v e r n m e n ts h o u l di m p l e m e n ti t sr e s p o n s i b i l i t i e ss t r i c t l y , n o tp u s h i n gi tt ot h e m a r k e t i na d d i t i o n , l a n dm a r k e ti sa ni m p o r t a n c ep a r to fr e a le s t a t em a r k e t ，h o w e v e r , t h e m a t u r eo f t h el a n dm a r k e ti no u rc o u n t r yi sv e r yi n s u f f i c i e n c y g o v e r n m e n tm o n o p o l i e s t h ef i r s tl e v e rl a n dm a r k e t , a n dg e t si n v o l v e dt ol a n db a r g a i n sw i t hc o m p u l s o r y a u t h o r i t y t h e r e f o r e ，t or e f o r mt h er c l m c dc o n t e n t si nt h ee x i s t i n gl a n ds y s t e mi sv e r y i m p o r t a n ta n df e a s i b l e ，w h i c hi n c l u d e s ：t oe n h a n c ef a r m l a n do w n e r s h i p ，g i v i n gf a r m e r s p r o p e r t yr i g h t si nl a n d , t om a k ei tt u r nt ot h er e a lc o l l e c t i v el a n do w a e r s h i p ，t or e l e a s e t h em a n a g e m e n ti t e m so u to ft h ep u b l i c - s p i r i t e dt ou s et h el a n d , t ot r a n s f e rt h eu s a g e r i g h to f t h el a n dw i t hp a i db e “v e e nt h ev i l l a g ec o l l e c t i v eo r g a n i z ea n dt h o s ei nn e e do f l a n d s , t 0s t r i c t l yl i m i tg o v e r n m e n td r a f t i n gl a n da c t i v i t i e si n “p u b l i cb e n e f i t s ”s c o p e ， s t r i c tt r a n s f e r r i n gl a n d sw i t hb i d d i n g 、a u t i o na n dh a n g i n gs h i n g l es y s t e m sf o rs a l e ， m a n a g 蛔l o o kf o rt e n t b e h a v i o r si nt h el a n dc t c k e yw o r d s ：c o m m o d i t ya p a r t m e n t ；r e a le s t a t ep r i c e ；g o v e r n m e n ti n t e r v e m i o n ；h o u s i n g s o c i a ls e c u r i t y i v 湖南大学 学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进行研究所 取得的研究成果。除了文中特别加以标注引用的内容外，本论文不包含任 何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。对本文的研究做出重要贡 献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的 法律后果由本人承担。 作者签名： 日期：加d 7 年步月另d 日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意 学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文 被查阅和借阅。本人授权湖南大学可以将本学位论文的全部或部分内容编 入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇 编本学位论文。 本学位论文属于 1 、保密口，在年解密后适用本授权书。 2 、不保密四。 ( 请在以上相应方框内打“4 ”) 作者签名：赫 导师 日期：2 0 司年 日期：一、年 矿 ，月；d 日 厂月罗j 日 硕士学位论文 第1 章绪论 1 1 选题背景及其意义 随着我国市场经济的发展和住房制度改革的不断深化，我国房地产业的地位 越来越被强调，同时，房价问题也越来越受社会关注。与此相应，国家制定和实 旌了一系列宏观调控政策，以期平抑房地产的投资过热和房价过高的问题。然而， 现实中的房价越来越高，整个社会“居者有其屋”目标的实现越来越远。 房价问题不仅仅是一个经济问题，而且还演变成了一个严重的社会问题。我 国房地产市场已经陷入非理性繁荣状态，蕴涵着重大的经济、社会风险，加强对 高房价的控制已经到了刻不容缓的地步了。控制房价，首先，在于保障城镇居民 住宅权。衣食住行乃人类的基本需求，人类对住房的需求具有刚性，是不可阻挡 的天然本能，也是最基本的人权之一。无论是国际人权宣言，还是住宅人权 宣言，或是人居宣言，无一例外都将居住权列为一项基本人权，并把供应与 人类尊严相符的良好住宅作为国家的责任。其次，在于防范房地产泡沫风险。我 国房价持续快速上涨，房屋空置现象也随之严重，房地产泡沫越吹越大，如果不 适时进行调控，泡沫破灭危机将不可避免。房地产泡沫风险涉及面广大，直接相 关联的包括房地产购买者、融资的金融机构和开发商。最后，在于可持续发展目 标的追求。我国目前居高不下的房价和不合理的住房供给结构，使房地产业明显 地缺乏发展的可持续性。稳定住房价格是房地产市场可持续发展的必要前提，房 价有节制地缓慢下降、实现正常合理地回归，是经济持续发展的重要保证。 1 2 文献综述 针对房价为何居高不下的问题，归纳起来，研究者主要从下面几个方面进行 分析：成本推动、中国房地产企业过高的利润预期、市场供应结构的不合理、刚 性的消费需求、政府相关税费过多过重、投资需求和投机炒作的增加等等。 相关的专著主要有：吴清旺和贺丹青教授的房地产开发中的利益冲突与衡 平( 法律出版社，2 0 0 5 年1 2 月版) 、关涛教授的我国不动产法律问题专论( 人 民法院出版社，2 0 0 4 年1 月版) 、王文革的城市土地市场供应法律问题( 法律 出版社，2 0 0 5 年6 月版) 、张庆华的中国土地法操作实务( 法律出版社，2 0 0 4 年8 月版) 等。 在规范房地产价格构成和税费方面，具有代表性的论文有：朱健、王磊的“暴 利”与价格的决定及管理、李进男的我国房地产价格过高的问题及治理对策、 吴兆华的房地产商品的价格探讨、张小宏的制止乱收费是控制商品房价格的 关键、华雪文关于开征物业税的若干思考、李亢和姚辉的论商品房价格的 房价控制法律对策研究 法律调控、朱佳林的论房地产市场价格形成机制与调控方式、张永会和姚天 冲的房地产业发展中的价格问题及其法律思考、郭松山和黄绍华的我国现行 房地产税制的博弈分析、陈友谊的房地产行业税收管理存在的问题及对策、 刘植才的关于完善我国房地产税制的思考、单飞跃的公共产品定价行为中的 消费者权益透视从春运铁路涨价谈起、新华社新闻中心编印的高管专供信 息中对房价成本的专题调查等。 在土地制度方面：朱道林、沈飞的土地征用的公共利益原则与制度需求的 矛盾、陈多长的中国农地产权制度改革的理论探索、刘圣欢的集体所有制 土地向城市房屋用地转换的制度分析、冯子标的论建立农村土地使用权有偿转 让制度、沈飞、朱道林的政府制度性寻租实证研究以中国土地征用制度为 例、王家庭的土地储备制度运行的国际经验及其借鉴、周翠的浅析城市土 地储备的功能和作用、母小曼和任宏德试论土地储备风险及防范、中国土地 勘测规划院地政研究中心的我国现行财政体制下的土地利用、刘玲玲的分税 制对地方政府的影响、国务院发展研究中心土地课题组的土地财政的缘由与风 险等。 在住房社会保障方面：秦晖穷人的住房和公共服务、许经勇和马原的稳 定房地产价格与住房保障制度建设、施育晓低收入人士住房政策：国际比较及 其启示、康与民和李琳的莱芜记：居者有其屋、亢德芝和刘菁的完善住房 福利政策体系的设想、宋民红的经济适用房与中低收入家庭住房保障对策、 中低收入家庭住房问题研究课题组的三管齐下保证居民住房一一国外中低收入 家庭住房政策经验、周江的关于进一步完善我国住房保障制度的政策建议等。 1 3 研究思路 前人的研究多侧重于从影响商品住房供给和需求两方面的因素对高房价进行 分析，而对为什么会形成当下这种商品住房市场供求非均衡态势的深层次原因未 作进一步的深入考察。为此，本文主要从政府的角色和行为入手，对现行土地管 理体制进行较深入地研究，通过市场化和住房社会保障两种方式，来探讨如何实 现房价的合理正常回归，以及解决社会各阶层的住房问题。 实践中，左右房地产价格的主体因素不仅仅是房地产开发商，更主要的是地方 政府，我国房地产价格的上涨，是地方政府意志主导下的价格上涨。市场化初期 的房地产业，不免和地方政府财政利益、行政权力有着千丝万缕的联系，这使得 市场的发展不能仅仅用简单的供需关系来解释，必须深挖背后的原因。我国住房 问题上表现出的“政府失灵”，不完全是一种管制失灵，在它背后隐藏着地方政府 的价值取向。分税制体制之下，地方政府成为相对独立的经济人，在财政压力和 政绩冲动下，土地增值收益己成为不少政府创造政绩、增加财政收入、改善部门 福利的不二法门。对于飙涨的房价，地方政府不会自觉考虑到宏观经济过热问题， 2 硕士学位论文 而是偏重追求经济收益的最大化，从而放任房价的上涨。这样的局面若不得到有 效控制，地方政府若不为平稳市场尽到更多的责任，宏观调控的效力将不得不打 折扣，房价的回落将不得不受阻绕。 地方政府在房地产市场中具有多重角色，既是市场参与者，同时又是管理者， 既做。运动员”，又做“裁判员”。因此，不可避免地地方政府会用强制性权力操 纵土地市场，土地违法、违规行为愈演愈烈。解决问题的关键在于改革现行土地 管理体制，实现政府角色和职能的转变，政府只充当管理者，不做市场参与者， 从全面管制型政府过渡到公共服务型政府。相应的，需要改变地方政府对土地的 高度依赖性，消除“土地财政”、严格土地审批和垂直督察、制定关于土地储备的 法律、严格限定政府征地的“公共利益”范围、改革土地使用权制度，实行农地 使用权有偿转让、赋予农民切实的土地财产权、改革土地出让“双轨制”，实行严 格的市场化出让方式等等。 开发商是房地产市场上的另一方重要的主体。我国房地产业目前属于暴利行业 之一，也是偷漏税最严重的行业和信息严重不对称的行业。开发商以利润最大化 为目标，为了获得最终的土地开发权，会对政府相关部门进行寻租，还可能直接 与土地占有者进行灰色交易，开发商还拥有房地产产品的自主定价权，除了将成 本全转嫁给消费者之外，还会谋取暴利。因此，对开发商行为的规制也就显得非 常必要，这主要通过加强房地产市场信息的透明度和公开度，加大对暴利行为的 打击力度，以及增强房地产税收征管等方式来解决。 除了用市场的手段解决住房问题之外，构建住房社会保障体系必不可缺。我 国市场中的房价高低与政府保障制度的建立密切相关，正是由于政府在住房保障 制度的缺位与错位才使中低收入家庭被迫进入房地产市场，不仅增加的住房市场 的需求，还造成了消费倾向不合理的羊群效应，影响了社会的稳定。政府必须切 实承担解决中低收入家庭住房问题的责任。如果政府提供大量保障性住房，吸纳 中低收入家庭住房需求，则市场上商品房价格也会相应下降。 房地产市场中充斥着各种主体的利益冲突，本文在对政府与政府之间、政府 与农地所有者之间、政府与开发商之间、政府与社会保障性住房资助对象之间在 房地产上的经济利益关系进行分析的基础上，试图通过利益调适的法律途径来达 到根本治理我国高房价问题的目的。只有理顺了房地产市场中各主体间的利益冲 突，我国房地产价格问题才能迎刃而解，房地产市场才能健康持续地发展，并带 动相关行业的发展，实现整个产业结构体系的优化和调整。 房价控制法律对策研究 第2 章房价问题及其成因分析 2 1 房地产的价格构成要素 房地产价格是房屋的建筑价格与房屋占用基地价格的总和，简言之就是房价 与地价之和，这是由房地产本身的特征和房地产交易的特点所决定的。土地具有 衍生价值，是万物繁育之基础，任何商品价格构成都包含土地价格。而且，房屋 的买卖时，房屋所有权与房基地使用权也一并转移。因此，房地产价格中总是包 含着地价，房价和地价都是房地产价格链条中一个不可或缺的环节。从往年的全 国城市地价检测报告来看，各大城市及全国平均地价占房价的比例，绝大多数都 在3 0 以上。 地价与房价呈高度正相关的关系，地价的变动直接影响着房价的升降，房价 的涨落也会带动地价的沉浮，二者相互影响，相互制约。就房地产企业来说，土 地价格无疑是商品房价格的成本因素。“纵使地产商以低价投得土地，亦并不表示 地产商会以低价出售楼宇。”开发商之所以愿意支付较高的地价，无非是基于某种 高房价的预期。【l j 按照价格理论，商品的价格是成本加利润，房地产作为一种商品，它的价格 构成也是如此。成本是房地产开发经营中所耗费的物化劳动和活劳动的货币表现， 利润是房地产开发经营全过程中所创造的全部剩余价值，具体包括地产开发利润、 房屋建造利润、房产销售利润、投资利息、地租和税金。现以北京为例进行分析， 具体来说房地产价格构成包含以下几项：【2 】( 一) 土地开发费。( 1 ) 征地补偿费， 包括土地补偿费、青苗补偿费、集体财产补偿费、迁转人员补偿费、农转非人员 级差补偿、安置劳动力补偿等。( 2 ) 拆迁安置费，包括私房收购与补偿费、地上 物补偿费、搬家费、拆房费、渣土清理费、单位拆迁费、安置用房费等。( 3 ) 土 地出让金。( 4 ) 七通一平费、勘查设计费、拆迁征地管理费。( 二) 房屋开发费。 ( 1 ) 房屋建筑安装费。( 2 ) 附属工程费，如煤气调压站、锅炉房、变电站、路灯 配电室。( 3 ) 室外工程费，包括开发区红线内外的上水、雨污水、电力、电信、 热力、煤气、天然气、围墙、人防出入口等工程费。( 三) 各种配套及税费。( 1 ) 公共建筑配套工程、开发区配套建设的各种公共福利设施。( 2 ) 环卫绿化工程费。 ( 3 ) 四源费。针对自来水、污水、煤气或天然气以及热力收取。( 4 ) 大市政费。 按购房款的1 5 计算缴纳。( 5 ) 两税一费，即营业税和城市建设维护税和教育费 附加。( 6 ) 管理费。一般按土地开发费、房屋开发费和公建配套工程费乘以一个 百分比计算收取。( 四) 开发商利润。( 五) 贷款利息。 4 硕士学位论文 2 2 影响我国商品房定价的主要要素 按照国家计委商品住宅价格管理暂行办法的规定，商品住房的价格构成 包括四部分：成本、利润、税金和地段差价。我国商品房价居高不下的主要原因 在于，房地产项目开发建设过程各个环节的成本费用和利润收入居高不下。 2 2 1 土地费用 我国土地市场非常不规范，土地转让虽然理论上要通过招标、拍卖和挂牌方式， 实际上多以私下协商交易为主。2 0 0 2 年土地出让的招拍挂方式只占1 5 。协议出 让方式透明度很低，一些房地产商利用关系暗箱操作获得低成本的土地使用权， 然后转手倒卖获得巨额收益，层层转让倒卖大大抬高了土地费用。据房地产业内 人士介绍，虽然每个楼盘的运营成本有差异，但一般不会超过商品房价格的1 0 。 2 2 2 税费 我国房地产开发的税费种类之多，数额之大，收费之不合法，是其它产品无法 相比的。据调查，税费占普通住宅开发成本的4 5 以上，有的甚至高达6 0 。这 是由我国的财政体制决定的，基层政府无税收自主权，但有收费自主权，而且由 于存在部门利益分割，每个部门从自身利益出发，都对土地和房地产开发进行管 制并收取相应的税费。据调查，目前房地产开发经营涉及的各税费项目有6 0 - 1 8 0 多项，其中税仅有1 2 种左右。上海有关部门的详细调查表明，上海的房地产开发 从前期筹备、动迁、建设到验收的整个环节，共有1 8 2 个收费项目，其中8 3 个属 于不合理、不合法的项目。另外，一些市政公共设施、小区基础设施配套的建设 开发费用都由房地产开发企业承担，也加大了住宅建设成本，形成了具有中国特 色的住房价格构成的“配套费”。 税费水平持续偏高，严重制约了房地产业与房 地产市场的发展。 2 2 3 利润 高房价与高利润率有关。衡量房价是否正常、房地产利润是否合理的关键， 是房地产开发建设的成本。其实建房的成本很低，据调研，目前造房的售价不算 土地也就约6 0 0 元每平方米【”。其他国家的房地产项目平均利润率一般在6 - 8 ， 低的只有2 ，而我国普遍在2 0 以上。2 0 0 5 年，福州市有关部门对当地2 3 个楼 盘进行的房价成本调查显示，商品房的社会平均开发成本在2 0 1 9 元平方米到2 3 0 5 元平方米之间，开发商的利润率平均约5 0 ，最低的约为2 0 ，最高的超过9 0 ， 其中利润率超过5 0 的楼盘有1 0 个，呈现出楼盘越高档，利润率越高的特点。【4 1 。配套费分为大配套费和小配套费，小配套费还分为经营性和非经营性配套费大配套费是为城市基础设 施建设的费用；小配套费是指住宅小区的配套所需费用，经营性的如商店、浴池等，非经营性的如学校、 幼儿园等 5 房价控制法律对策研究 2 3 矛盾突出的我国房价问题 2 3 1 超出城镇居民可承受力的高房价 我国房价居高不下，房价上涨速度远远快于居民收入的增加速度回，远远超出 社会平均劳动力价值的提升幅度，已经透支了国民经济和老百姓的承受能力，不 仅一般的劳动者买不起房，连白领阶层也渐渐买不起了。国家发改委和统计局发 布的调查结果显示，2 0 0 7 年2 月，全国7 0 个大中城市新建商品房销售价格持续上 扬，其中深圳、北京、广州上涨近1 0 ，上海也以o 1 的涨幅告别了持续几个月 的房价下滑。据专家估计，在我国城镇居民中，至少有7 0 没有购买商品房的能 力，全国约1 3 购房者的住房消费支出占家庭收入比例5 0 以上，成为“房奴” 一族。 房价收入比，反映了相对于收入的住房价格水平，是国际上通用的衡量房地 产价格合理与否的指标之一。按照世界银行的标准，发展中国家的房价收入比应 控制在3 6 倍之间，低于3 就会出现住房供不应求的局面，高于6 就是超出了城 镇居民的经济承受能力1 6 。根据目前的测算或已公开的信息显示，我国房价收入 比已超过8 倍，上海、北京、杭州、温州等地更是大大高于这个水平，而且房价 收入比还在增加。2 0 0 6 年，央视对北京、上海、杭州三地做了抽样调查，根据这 三地的人均收入水平，结合当地的房价，大约得出这样一个结论：这三地的普通 市民需要工作3 0 年以上，才能有资本在当地购买一套住房。社科院2 0 0 5 年一项 研究显示，在2 0 0 3 年，如果使用2 0 年按揭，只有高收入户和最高收入户才有偿 付能力；如果是3 0 年按揭，则中等偏上收入户也有偿付能力。到了2 0 0 4 年，则 不论使用2 0 年按揭还是3 0 年按揭，都只有高收入户和最高收入户才能做到支付 月供之后消费不受影响。其他人群如果购买住房，就必须以减少正常消费支出比 重为代价，否则将入不敷出。我国人均收入排列在世界2 0 0 多个国家和地区的1 6 0 位左右，相当于发达国家的1 2 0 甚至1 3 0 ，而房价却大大超过中等发达国家，有 的甚至比发达国家还高。这无疑有悖常理，不符合我国国情，是很不正常的经济 现象，也预示着巨大的风险。 目前，权威部门的数据显示，中国很多行业、产业产能过剩，亟待扩大内需， 消化过剩的产能，而很多购房和准备购房的家庭己无力进行其他方面的消费，尤 其是中低收入家庭强烈的住房需求，过高的房价已经成为今天鼓励住房消费的最 大障碍。在这种情况下，如果听任房价继续涨下去，对国民经济的健康运行将产 生巨大的负面影响。 。2 0 0 4 年，全国商品房平均售价上涨1 44 ，而全国城镇居民人均可支配收入仅增长7 7 。2 0 0 5 年北京 商品住宅期房价格比2 0 0 4 年同期上涨1 7 8 3 元m z 。涨幅为2 1 2 ，而2 0 0 5 年北京城市居民人均可支配收入 实际增长1 1 2 可见居民人均收入增长仍然跟不上住房价格增长 6 硕士学位论文 2 3 2 住房空置率高 过高的“房价收入比”，意味着房价超出了普通居民的实际支付能力，其直接 结果就是导致了商品房的大量空置。2 0 0 5 年，北京商品住宅价格涨幅为1 9 2 ， 而商品住宅累计空置面积达到1 3 7 4 2 万平方米，全年上升了3 1 6 。2 0 0 6 年，我 国房屋施工面积达1 4 ，9 亿平方米，而建筑面积竣工率仅为1 8 8 ，这意味着商品 房年施工面积是年竣工面积的5 倍多，且同期的商品住宅空置面积占商品房空置 面积的5 5 3 ，住宅成空置主体。 空置分总量空置和结构性空置，我国目前住房空置更多的是结构性空置，即 住房的供给结构与消费者需求结构发生错位而造成的住房空置。这主要表现在开 发商为了追逐高利润而建的高档和高价商品房供过于求，而价格相对较低的中低 档住宅有庞大的市场需求却供不应求。楼市的“短缺与过剩”并存的怪现象，反 映了住房供应的结构性矛盾。来自国家统计局的最新数据表明，在2 4 个大中城市 里，每套1 2 0 平方米以下的住房占商品房面积的比重还不到5 0 。以沈阳为例， 其空置商品住宅中有5 6 是1 5 0 平方米以上的大户型。 住房空置率的高低实际上是住房供求关系的问题。根据国外有关机构研究表 明，住房空置率的合理区间一般为3 1 0 。如果小于3 ，则住房供不应求，可 供购房者选择的住房较少，购房者不能买到满意的住房，不利于住房市场的发展； 如果大于1 0 ，则住房空置严重，资金积压，住房市场将出现一系列问题，影响 国民经济的正常运行。根据国家统计局的统计显示，到2 0 0 3 年末，全国商品房空 置面积己接近1 3 亿平方米，空置率基本维持在1 5 左右，远高于1 0 的正常空 置率上限。 我国目前住房价格在高位运行，而且由于现阶段价格机制存在问题，成本刚 性使住房价格不能随供求而变化，这时的空置率显然是不合理的。对于空置性问 题，解决的办法就是要以需求为导向，主要考虑住房需求总量和结构，把需求放 在第一位，使供给有明确的目的性和针对性。 2 3 3 房价不以居民购买意愿为涨落核心 价值规律的表现形式是价格围绕价值上下波动。价格取决于价值，又受到供 求关系的影响。然而在我国，房地产价格远远高于价值，但这并非由房地产品供 不应求造成的，不然为何偏偏那么多的空楼无人居住或者开发商囤楼不售。 对于房地产的需求需要进行具体分析。我国住房需求并非都是合理的。事实上， 真正的需求一一关系老百姓居住问题解决的基本生活用房，其需求远远没有得到 。从唯物辩证法矛盾对立统一的观点看，住房供求平衡只是相对的、哲时的，而不平衡则是绝对的、长期 的。住房供给超过需求，如果在台理的限度内，作为正常的储备不仅对消费者有益无害，对房地产开发商 提高有效供给也起到促进作用因此。谈“空”色变不可取，应该把空置率控制在一个合理的区间之内， 屠际上通常认为是3 * * - 1 0 7 房价控制法律对策研究 满足；而大户型房屋、高档住宅和别墅，总的来说需求过剩。对这种奢侈住房， 并非出于基本居住消费需求，而多为投资或投机需求。一旦过度投资投机，集中 兑现就意味着巨大的市场风险的到来。近几年，我国房价持续走高的部分原因就 是收入分配差距不断扩大，高收入群体对高端商品房需求增加，带动和引导了房 价总体攀升。因此，房价被推高到现在，投资和投机需求是“罪魁祸首”。 在房价一路飙升的同时，居民的购买意愿却在接连下降。央行2 0 0 6 年第一季 度全国城镇储户的问卷调查显示，居民购买住房的意愿创了历史新低。按照市场 规律，买方市场意愿下降，应该带来卖方市场走低。但事实恰恰相反，根据国家 权威部门的统计，2 0 0 6 年第一季度，1 2 个省、市、区房地产投资增幅超过了3 0 ， 与此相应的是房价的上涨，全国7 0 个大中城市房价同比上涨了5 5 。这种现象 一方面表明房价居高不下，很多居民望而却步；另一方面也说明了居民的消费意 愿正在受到漠视，市场越来越不以居民消费意志为价格涨落的核心。正如社科院 研究员易宪容指出的，目前国内房地产市场是垄断性定价，某些城市房价的上涨 不足以说明房地产市场的供求关系发生了什么变化。 2 3 4 宏观调控措施平抑房价的效果不明显 我国经济在保持较高增速的同时，经济增长质量却不高，政府出台调控措施 以抑制房地产投资过热和产能过剩而引发的经济波动，也并未收到好的效果，反 而起到促进房价上涨的作用。为了进一步控制房价，政府加强宏观调控，采取了 一连串紧缩性政策。但是，紧缩地根与银根直接导致房地产品供给的减少，促使 房价进一步攀升圆。2 0 0 3 年的紧缩性政策过后，2 0 0 4 年房价上涨呈加速之势，商 品住宅价格增长1 5 2 ，为1 9 9 8 年以来最高增幅。2 0 0 7 年2 月，全国7 0 个大中 城市房价同比上涨5 3 ，其中，新建商品住房销售价格同比上涨5 9 。 于是，一些人认为只有增加投资和供给，才能推动经济发展，抑制房价。这种 观点是片面的。首先，无论是什么产品，或是整个经济，只有在供不应求的情况 下才能增加投资；供过于求时，应当增加需求。其次，加大供给与投资，必然与 国家整体宏观调控要防止投资过速增长的大局相矛盾。房地产作为支柱产业，一 旦增加供给必然拉动相关产业的投资增长，这样就无法达到控制g d p 增速的目标， 也会导致能源、交通运输的供给紧张，经济运行呈现无序化。扩大内需才是拉动 经济增长最稳定、最有益的因素，也是我国经济发展的长期方针和基本立足点。 我国政府在控制房价上的调控政策失效，究其因，这与政府只调供给不调需 。海南、北海等地在上世纪9 0 年代初形成的房地产泡沫破灭给当地经济造成的严重伤害至今未能完全消除 就是例证。 。在紧缩土地和信贷的情况下，商品房供给小于消费需求，销售面积增速高于竣工面积增速，商品房空置面 积增幅也下降。2 0 0 4 年，全国商品房销售面积同比增长1 3 7 ，竣工面积同比增长2 1 ，商品住宅空置面 积同比下降1 5 6 。国家紧缩银根，房地产开发贷款增幅下降较快，而购房贷款增长较为稳定，截至2 0 0 4 年末，开发商贷款增速下降3 1 8 ，购房贷款增速只下降7 7 8 硕士学位论文 求，扭曲了供求关系，过重强调市场供给方式和拉动经济增长的作用，而应有的 保障措施却不足有关：在市场化解决中高收入家庭住房的同时，未能及时跟迸对 中低收入家庭住房的保障措旅；当住房保障的缺位在民众中产生巨大反响之后， 又试图用市场中的商品房供给来弥补政府的缺位，出台各种行政和经济措施降低 商品房购买条件，以迎合中低收入家庭的购买能力。如此以来，政府的调控反而 加重了我国住房结构的不平衡，加速了房价的上涨。 2 4 高房价问题的原因分析 有市场就必然有价格，如果说市场是商品供求关系的总和，那么，价格则是 商品供求关系的产物，离开了市场，离开了商品供求关系，也就不存在价格。因 此，探讨房地产价格时，就必须结合房地产的价值和房地产市场供求关系来考察。 2 4 1 强劲的住房市场需求 住房需求按照其质量层次，分为生存性需求( 或基本性需求) 和改善性需求。 其一，基本性需求。我国城市化速度越来越快，城镇人口越来越多，到2 0 0 3 年底， 城市化率达到4 0 5 3 ，城镇人口增至5 2 亿，每年都有超过1 0 0 0 万的人口进入城 市。为了满足基本居住需求，即使是以人均居住面积为8 平方米计算，这些新进 入城市者每年对住宅的基本性需求也超过1 亿平方米。其二，改善性需求。2 0 世 纪8 0 年代，我国城镇居民消费基本完成了从“贫困型”向“温饱型”的转变，9 0 年代开始，越来越多的城镇居民己由“温饱型”走向“小康型”。在哥前和未来较 长一段时期，城镇居民家庭的追求目标将集中在住房的改善上。我国目前城镇家 庭户数超过1 7 亿，即使按每户每年仅增加1 平方米住房计算，每年新增的住房需 求也近2 亿平方米。其三，因城市大规模的拆迁引发的“被动性住房需求”。动拆 迁规模过大过度集中，造成被动住房消费需求短期内急剧释放，也增加了当期住 房需求。 我国城市所呈现出的对商品住宅的旺盛需求，一方面体现了城市居民可支配收 入水平的显著提高；另一方面，反映出消费结构转型对城镇居民过去数十年来严 重压抑的住房需求的集中的释放。住房消费的生存性需求、改善性需求以及因拆 迁形成的被动性需求，是房地产市场的刚性需求，这三种强劲的需求使得房价面 临着强劲的上涨空间。o 2 4 2 地产与房产供应的脱节 。相关统计数据表明，我国住房需求自2 0 0 3 年不断出台调控政策以来，就一直保持着高于g d p 的增速增长， 甚至在一些年份高于房地产投资的增速。政府调控政策的出发点是用增加资金成本、开发成本，交易成本 等来限制与影响需求与供给，但是在需求不减的情况下，成本的增加大