（经济法学专业论文）商品房预售欺诈行为的法律研究.pdf

硕士学位论文 m a s t e r s t h e s l s 内容摘要 商品房预售与一般商品买卖行为不同。在商品房预售市场，购房者看到的是房 屋的主体框架，甚至仅仅是图纸模型等，具体配套、细节只能看模型想象，而且购 房者购买的仅仅是房地产开发销售部门的一纸承诺，真正的房屋交接尚未形成，这 些都为开发商为预售欺诈行为提供了可乘之机。预售欺诈行为是市场经济的伴生 物，有较大危害性。首先，损害了消费者的合法利益，增加了消费者的消费成本和 经营者的交易成本。其次，破坏了正常的市场秩序，违反了公正、公平、公开、有 序的原则，造成经济生活的紊乱。第三，扭曲了价格信号，误导了市场主体行为， 影响价格机制作用的发挥。第四，推动了物价上涨。预售欺诈的目的是要抬高价格， 获取超额利润，因此，当预售欺诈行为大量发生时，必然会推动物价水平普遍上涨。 为了更好地保护购房消费者的合法权益，保证期房市场的健康发展。本人认为， 一方面，要求购房者认清这些欺诈行为的真面目，并有意识的加以规避；另一方面， 还要求国家为购房者维护其合法权益提供一个较为安全的制度保障。 从结构上，全文除引言和结语外，包括四个部分： 第一部分，阐述商品房预售制度的概念、特征和原则。商品房预售对加速房地 产开发，活跃房地产市场具有重要作用。同时，商品房预售又是一种市场风险大、 国家干预性较强的附着融资功能的交易带度，为很些多非市场风险和交易问题留下 了制度漏洞。目前，有关商品房预售制度的法律法规不是立法层次太低，就是可操 作性太差，给法官办案带来了困难。为此，了解商品房预售制度的原则也很有必要。 具体而言，有利于我国房地产市场健康发展原则、公平交易原则、意思自治原则、 保护弱者权益原则等均对识别商品房预售欺诈行为有着较强的指导意义。这部分是 本文研究的起点。 第二部分，从整体上对商品房预售欺诈行为予以分析。由于商品房预售市场的 运作和监管尚未成熟，使得各种违反房地产交易秩序的行为层出不穷，有时候还带 有隐蔽性。在实践生活中，我们要有一双善于识别的慧眼。对商品房预售市场价格 欺诈的概念和表现形式必须认清楚。该部分为下文认清几种典型的预售欺诈行为打 下理论基础。 第三部分，列举了商品房预售市场的几种典型的欺诈行为。分别是利用商品房 销售宣传广告为欺诈行为、利用认购书为定金欺诈、违反明码标价为欺诈行为、利 用“一房多卖”为欺诈行为。通过案例导入的方式引出这几种欺诈行为，指出购房 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 者在商品房预售过程中认识的误区和盲点，加以细致的地分析，以期购房者能够识 别这些行为，在办理一系列购房手续时提高警惕。 第四部分，从宏观上对完善商品房预售市场中购房者的权益保护机制和措施作 了一个肤浅的探讨。上文内容主要是从购房者的角度讲如何预防预售欺诈，但仅有 这些还远远不够。首先，国家必须制定并完善相关法律法规，进一步完善预告登记 等制度；其次，政府还必须加大执法力度。强化自身责任；最后，通过多种渠道， 加强购房者的自我保护意识也是尤为必要的，当然这不是一朝一夕的事情。 关键词：商品房预售欺诈；预告登记制度； 政府责任；“一房二卖” n 硕士学位浩定 m a s t e r st h e s l s a b s t r a c t t h ea d v a n c es a l eo fc o m m o d i t ya p a r t i n e n ti sd i 鼠r e n tf 曲mt h eg e n e m lm e r c h a i l d i s e i np r e s a l eh o u s i n gm a r k e t ，b u y e r sc a no n l ys e et 1 1 em a i nf r a m e w o r k ，d e t a i l e dm o d e lc 姐 o n l ys e ei m a g i n a t i o n a n dt i l eb u y e r s0 n l yp u r c h 勰et l l es a 】eo fr e a le s t a _ t ed e v e l o p i n e n t s e c t o ri na 阱rp r o m i s e ，m er e a l 仃a n s f e ro fh o u s i n gh 嬲n tf - 0 珊e d np m v i d e s o p p o n u i l i t i e st of h u df o rt l l ed e v e l o p e r s t h ep r i c ef a u di sm ec o m p a n i o no f 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e lg o i n gu pg e n e r a l ly _ ho r d e rt op r o t e c tm e l e g i t i m a t er i 曲临锄di i l t e r e s t so fh o u s eb u y e 稻，e n s u r et l l e s m o o t ho p e m t i o no ft l l em a r k e t ，im i m ( t h e r et w op o i n t sw em l l s td o o n es i d e ，b u y e r s s h o u l dr e c o g n i z et 王1 en l l ef a c eo ft l l e s ea c t s 柚dc o i l s c i o u st oa v o i d o nt 1 1 eo t h e rh a i l d ， m eg o v e m m e n ts h o u l df h r t h c rs t r e n g t h e nt h ei m p l e m e n t a t i o no fr e l a t e ds y s t e m s ，如d i m p r o v et l l es y s t e mo ft h e i ro w nr e s p o n s i b i l i 啦t r e n d i n gt op m v i d ea ni n s t i t l l t i o n a l g u a m i l t e et or i g h t sa n di n t e r e s t sf o fb u y e r s f r o mn 圮s t m c t i l r e ，i na d d m o nt ot l l ef h l l t e x to fm ei n t m d u c t i o n 锄dc o n c l u s i o n ，i t i n c l u d e sf o u rp a n s ： p a ni ：e x p l a i nt l l ec o n c e p t ，c h a r a c t e r i s t i c 觚dp r i n c i p l eo fm ea d v a n c es a l es y s t e m o fc o m m o d i t ya p a r t m e n t t h ec o m m o d i t ya p 幽e n th a v ei m p o r t a n tn m c t i o ni n a c c e l e m t i n gt l l ed e v e l o p m e n to fr e a le s t a t e ，e n l i v e n i n g t h em 砌【e to fr e a le s t a t e m e a i l w h i l e ，i ti st r a d es y s t e m 、v i t has t r d n g e rc o u n t r yi n t e r v e n i n g ，ab i gr i s k a n di th 黜 五n a n c i n gf h n c t i o n c o u n t r yo fak i n do fm a r k c t 也a tt 1 1 ec o 咖o d i t y 印a r t m e n ti ss o j di n a d v a n c e t h e yl e a v e m o r es y s t e ml o o p h o l ei nt l l a nm u s tm a r k e tr i s ka n dt 阳d ei s s u e a t p r e s e n t ，t h el e g i s l a t i v e1 e v e lo fc o m m e r c i a lh o u s i n gs a l i n gi st o o 】o w ，卸dt l l eo p e r a i i o ni s t o ob a d ，b r o u g l i td i 伍c u l t i e st oj u 电ec 雏e s t bt l l i se n d ，t l l eu n d e r 北m d i n go f 恤 i 硕士学位论文 m a s t e r st h e s l s p r i n c i p l eo ft l l ea d v a n c es a l es y s t e mo fc o r 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fc o m m e r c i a l h o l l s i n gd e v e l o p m e n t si nm ep r o c e s so fs a i l i i l g e x p e c t i n gh 0 1 l s eb u y e r sc 锄i d e n t 坶 t h e s ea c t s ，a l e r ti na r i e so f h o u s ep u r c h 鹊ep m c e d u r e s p a ni v ：m a d i n gas u p c r f i c i a le x p l o m t i o no ni m p m v i n gt l l ep r o t e c t i o nm e c h a n i s mi n t l l ei m e r e s t so fb u y e r so nm r o a b o v cc o m e mi sm a i n l yf b mt h ec o n s u r n e r t sp o i n to f v i e wi nh o wt oo p p o s ct h es a l eo fm a r k e tp r i c e so f 丘甚u d b u tt 1 1 0 s es m lf 打f m me n o u g h f i r s to fa l l ，t l l ec o n r ym u s tm a l ( ea i l di i i l p r o v er e l 删1 tl a w sa l l dr e g u l a t i o n s ，缸曲e r i m p m v et 1 1 es ”t e mo fp r e d i c t i n gr e g i s 仃吼i o ne t c ：s e c o n d l y ，t l l eg o v e m m e n tm i l s ta l s o d e v o t em o r ee 热) r t st oe n f o r c i n gt h el a w ，s t r e n 昏h e n e so 、v nr e 印o n s i b i l i t y ；f i n a i l y m r o u g hm a n 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扬彬 签 师期 硕士学位论文 m a s t e r st h e s l s 引言 近年来，我国商品房价格持续上扬，尤其是在一些热点城市，商品房的价格已 经远远超过普通居民的购买能力，住房问题成为严重的社会问题。国家统计局发布 的2 0 0 6 年国民经济和社会发展统计公报称，2 0 0 6 年全国7 0 个大中城市房屋销 售价格上涨5 5 。而据国家发展计划改革委员会的调查，2 0 0 7 年2 月份全国7 0 个大中城市房屋销售价格继续同比上涨5 3 ：各城市新建商品房销售价格同比全 部上涨，其中深圳、北京则以近一成的涨幅再度位居主要城市前两位。商品房价格 居高不下，主要是由市场需求增大、供求比例失调、价格结构不合理等多种因素造 成的，但不可否认的是，房地产市场中普遍存在的价格欺诈行为也是助长商品房价 格虚高的重要原因。尤其是在商品房预售市场，其价格欺诈形式呈现出多样化，比 如通过故意隐瞒小区规划、隐瞒面积、隐瞒售房进度等方式为价格欺诈，利用虚假 广告以及购房者对政策法规的不了解为价格欺诈，这些欺诈行为人为地扩大了供求 矛盾，损害了购房消费者的合法权益，扰乱了房地产市场的正常秩序。究竟如何 防范商品房预售市场中普遍存在的价格欺诈问题，减少商品房价格虚高的泡沫因 素，正是本文所力图解决的问题。 目前，面对较为无形的商品房预售，消费者手中没有切切实实的权利保障，如 何识别开发商的价格欺诈行为，维护自身的合法权益，了解开发商使用的惯用伎俩 是前提。除此之外，完善相关的制度建设，尤其是在物权法的指导下，实施好 预告登记制度显得尤为必要。究竟如何了解开发商惯用伎俩? 笔者认为，必须了解 商品房预售制度，掌握较为突出的几种预售欺诈行为的主要特征，明白法律赋予购 房者的相关权利。 项士学位论文 m a s t e r st h e s i s 一、商品房预售制度的概念、原则和立法现状 采用预售的方式销售商品房是国际上通行的筹集住宅建设资金的一种经营方 式，我国首先在深圳等沿海地区采用，继而在全国各地城市普遍推广。商品房预售 对加速房地产开发，活跃房地产市场具有重要作用。同时，有观点认为“商品房预 售制度是许多市场风险和交易问题的根源”。由此可见，商品房预售制度给我们带 来了许多市场风险。本文仅仅选择商品房预售市场中的欺诈行为作为切入点，结合 商品房预售管理办法以及物权法等相关规定，希望能对完善我国的商品房 预售制度提出一点拙见。 ( 一) 商品房预售制度的概念和特征 买东西，先看货后交钱，是天经地义的事儿。不过现在，人们在买房子的时候 经常是看不见房子就先把钱交上了，因为我们实行的是商品房预售制度。按照这一 制度，那些没完工，甚至还在图纸上的期房也可以拿出来销售。那么什么是商品房 预售，什么又是商品房预售制度呢? 1 商品房预售的概念和特征 2 0 0 1 年4 月4 日建设部令8 8 号颁布的商品房销售惯例办法第3 条规定， 商品房销售包括商品房现售和商品房预售。 商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并 由买受人支付定金或者房价款的行为。 商品房预售，指房地产开发企业对已兴建但尚未竣工的商品住宅，由购房者交 付定金或预付款，而在未来某一时期拥有现房的一种房产交易行为。在我国香港 和广东地区称为“买楼花”。预售商品房时，房屋尚在建设之中，房屋产权未经登 记设立，因此，实质上仍是一种房屋买卖预约行为。但是，商品房预售合同一经签 订，对于购买者来说，则意味着他取得了在建商品房的产权期待权，房屋在合同约 定的时间建成后，开发商只能将房屋交给预购者，而不得再出卖给第三人。对于开 发商来说，通过出卖楼花，可为商品房开发建设筹集资金，加速资金的流动和周转。 一般来讲，表现出以下特征： ( 1 ) 商品房预售是一种附期限的交易行为。即商品房买卖双方在合同中约定 2 硕士学位论文 m a s t e r st h e s l s 了一个期限，开发商必须在这个期限内将房屋建成，并把这个期限的到来作为房屋 买卖合同中约定的权利义务发生法律效力或失去效力的根据。 ( 2 ) 商品房预售是一种具有较强的国家干预性的交易行为。由于商品房的预 售不同于现实中的房屋买卖，真正的房屋交接尚未形成。因此，需要国家加强对商 品房预售市场的规范。目前，我国对商品房预售的条件资格及程序作了明确的规定， 而且还要求在预售合同签订后向当地房地产管理部门办理登记备案手续。 ( 3 ) 商品房预售是一种履行周期长、市场风险大的交易行为。存在一定的风 险，购房者在订立预售合同后取得的是在建商品房的产权期待权，而不是现实中的 商品房所有权。在合同约定的期限内，市场风云变幻，预售的商品房有可能出现价 格上涨或下跌的情况，这样一来，就会造成合同中的情势变更现象发生。 ( 4 ) 商品房预售是一种利益关系多重性的交易行为。在商品房预售制度中， 一般会涉及到三方主体、两个合同和三种法律关系。三方主体分别是房地产开发商、 商品房买受人和贷款银行；两个合同是商品房预售合同和按揭贷款台同：三种法律 关系是房地产开发商与商品房预购人之间的房屋买卖关系；商品房预购人与贷款银 行之间的贷款关系：房地产开发商与银行之间的阶段性保证责任关系。 以上我们简单分析了商品房预售的概念和特征，从理论层面分析了这一行为的 实然状态。但在现实生活中，该制度的实施并不顺利。近年来，国内房地产市场蓬 勃发展，而商品房预售制度却备受争议。2 0 0 5 年8 月，中国人民银行房地产金融分 析小组的一份研究报告建议取消房屋预售制度，更是“一石激起千层浪”，在社会 上引起强烈反响。认真分析我国商品房预售制度的独特性，是促进我国房地产市场 健康发展必须解决的问题。 2 商品房预售制度的概念、特征和现状 商品房预售制度是指国家制定的有关商品房预售的各种法律制度的总称。这些 制度主要分布在有关国家对房屋预售的管理和有关国家对个人购房贷款政策等方 面，具体来讲包括预售许可制度，预收款的使用管理制度，房屋按揭制度等等国。 并表现为下列特征： ( 1 ) 商品房预售制度具有融资功能。购房人签订购房合同后，将自有资金以及 从银行获得的住房贷款全部交付开发企业。因此，开发企业在交付住房并交割产权 之前，即已获得全部房价款，并且可以自由支配。由于可通过预售来融资，开发企 。罗怀中：论商品房预售制度的完善载经济体制改革) 2 0 0 6 年第3 期 3 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 业不需要太多的自有资金，完全可以依靠滚动使用的预售资金来支撑经营。此外， 国内预售一般都收取全部房价款，由于缺乏必要的制度安排，无法确保“用于有关 的工程建设”，使预售演变为开发企业的主要融资手段。因此，商品房预售制度附 着融资功能，这是我国商品房预售制度区别于其他国家( 地区) 做法的显著特征o 。 ( 2 ) 商品房预售制度体现了较强的国家干预性。国家有关部门依据城市房 地产管理法、城市房地产开发经营管理条例和城市商品售管理办法，对商 品房预售实行许可制度。基于商品房预售履行周期长、市场风险大的特征，相关法 律制度规定对我国商品房预售实行许可制度，严把开发商预售资格这一关。此外， 国家对预收款的使用管理予以监管，这都体现了较强的国家干预性。 ( 3 ) 商品房预售制度具有较大的风险性因素。2 0 0 5 年8 月1 5 日，人民银行发 布2 0 0 4 中国房地产金融报告，该报告建议取消商品房预售制度，理由是“很多 市场风险和交易问题都源于商品房的预售制度”。开发商通过预售来融资，将预售 款挪作他用，使得许多业主卖了期房却迟迟住不进去，这样一来，虽然预售商品房 比现售的商品房要优惠，但是其风险性也是不容忽视的。 我国的商品房预售制度是1 9 9 4 年国家城市房地产管理法公布之后，在总结 各地经验的基础上正式确立起来的。此后，由国务院制定的城市房地产开发经营 管理条例和建设部制定的城市商品房预售管理办法等均对这一制度作了明确 的规定。经过l o 多年的发展，目前各大主要城市的商品房预售比例普遍都在8 0 左右，部分城市甚至高达9 0 以上。商品房预售制度对于筹措建设资金、加快住房 建设和供应起了十分重要的作用。 同时，由于该项制度被开发商用作融资的手段，通俗的说，开发商开发楼盘的 过程可以叫做”空手套白狼”。有数据显示，2 0 0 4 年房地产企业自筹资金中仅有1 6 左右是房地产企业的自有资金，8 0 以上资金来自国内银行贷款。从资产负债率来 看，1 9 9 7 年以来房地产开发企业的资产负债率一直高达7 5 ，北京房地产开发商的 平均资产负债率甚至高达8 0 以上。对于是否取消商品房预售制度成为大家争议的 焦点。 ( 二) 商品房预售制度的原则 商品房预售行为与一般买卖行为不同，目前我国有关的法律法规的规定主要集 中在商品房销售和一般商品买卖方面，而有关商品房预售方面的法律法规立法层次 。程建胜：完善我国商品房预售制度载中国金融) 2 0 嘶年第1 0 期 4 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 一般都较低，执行起来不仅模糊，而且可操作性不强，使得因期房买卖引发的纠纷 时有发生。再者，房屋占居民的整个财产构成比例很大，它不同于一般简单的商品， 它的金额动辄几万元，几十万元几百万元，一旦出现问题将会给购房者造成的极 为严重的损失。为了更好地保护当事人的合法权益，保证期房市场的顺利运作，本 人认为商品房预售制度应当遵循下列原则： 1 有利于我国房地产市场健康发展的原则 这项原则既是现房交易应遵循的原则，也是期房买卖必须遵循的原则之一。遵 循这项原则是为了让期房买卖双方当事人的权益得到均衡的保护，这也是市场经济 规律的内在要求，否则就会把整个房地产业推向灭亡的境地。因此，立法者要用市 场经济的观念判断哪些行为有利于房地产业的健康发展，哪些行为不利于房地产业 的健康发展。凡是有利于房地产业健康发展的期房交易行为。法律就要予以保护； 凡是妨碍房地产业健康发展的期房交易行为，法律则必须予以禁止。例如，对于“乡 产权”。房屋，开发商因没有取得土地使用权证和商品房屋预售许可证就 向外销售商品房而引起的诉讼纠纷很多，“乡产权”房屋所占用的土地归农村集体 所有，在没有办理土地征用手续的情况下，其房屋买卖行为无效，购房人不可能拥 有合法的产权证。由于手续不全，不能依法销售，其售房行为是违法的。但是，目 前我国乡政府越权发放“产权”行为和开发商违规售房的现象层出不穷，这不仅违 反了房地产管理法的规定，而且严重扰乱了正常的房地产市场秩序，因此，我 国的房地产交易市场应当拒绝“乡产权”房屋的销售行为。 2 公平交易原则 商品房销售作为商品买卖的一种特殊形式，同样需要遵循一般商品买卖的基本 原则。与此同时，房地产预售市场中的期房买卖具有高投资、高收益、高风险的特 点，这种高收益的取得不能建立在损害他人的利益基础之上，必须符合公平交易原 则。例如，市场上的期房价格弹性较大，价格的涨跌是商品房预售纠纷的主要原因 之一，判断期房交易中是否存在显失公平的问题的重要参考指标就是交易价格，正 确判断公平、合理的交易价格可以参考同一时期、同一地域、同一结构、同一类型 的期房市场价格。对于显失公平的交易价格，也应当赋予购房者在法定期间内对交 易行为有请求变更权和撤销权。同时，对于哄抬房价、欺诈、垄断等行为及其他不 正当竞争行为应不予支持，以此来体现公甲原则。当然，如果确有国家政策调整、 。乡产权”是指房地产开发商允诺由乡行政管理机关发放的一种。产权” 5 硕士学位论文 m a s t e r st h e s l s 市场行情暴跌或者其他明显违背公平、等价原则的事由，继续履行期房买卖合同显 失公平时，可以适用情势变更原则或者其他措施。 3 意思自治原则 商品房预售虽说是一种附期限的交易行为，但是，作为一种交易行为，就必定 有约束该行为的契约( 或者说合同) ，为了保证合同权益的有效实现，贯彻执行合 同法中的帝王原则意思自治原则显得尤为必要。此时，只要当事人的合意不 违反法律、行政法规，不损害国家利益、社会公共利益和他人利益，就应当保障当 事人有充分表达各自真实意思的自由。 4 保护弱势群体利益原则 在商品房预售过程中，房地产开发企业会预先收取承购人的定金或房价款，虽 说这一做法有很多优点，而且对于加快我国发房地产业的发展无疑是一支新鲜血 液。但在实践中，开发企业将收取的房价款挪作他用的案例很多，而承购人不仅蒙 在鼓里，而且最终还拿不到预期的商品房。为了更好的保护出商品房承购人的合法 权益，我国城市商品房预售管理办法( 修正) 第1 1 条，第1 3 条，第1 4 条，第 l5 条。分别对开发企业的权利作了限制性规定。 ( 三) 商品房预售制度的立法现状 商品房虽然是一种特殊的流通商品，其经济价值、社会价值均与一般商品不同。 但从商品流通的本质来看，商品房的预售仍然是平等法律主体之间的合同行为，必 然要遵循自愿、平等、等价有偿等基本的合同交易法则。但是与一般意义上的现房 买卖相比，商品房预售还为很多非市场风险和交易问题留下了制度漏洞：消费者只 能看到房屋的主体框架，具体配套、细节只能看模型想象。消费者购买的仅仅是房 地产开发销售部门的一纸承诺，真正的房屋交接尚未形成。开发商往往利用这一模 糊期，对小区道路、绿化、会所等进行空头许诺，有的甚至修改规划，将商品房预 售定金挪作他用，导致纠纷不断。并且在买卖过程中，由于专业知识、经济能力等 o 城市商品房预售管理办法( 修正) 第“条规定“开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设 商品房预收款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。”第1 3 条规定“开发企业未取得商品房预售许可 证预售商品虏的依照城市虏地产开发经营管理条例第3 9 条的规定处罚。”第1 4 条规定“丌发企业不 按规定使用商品房预收款项的，由房地产管理部门责令限期纠正，并可以处以违法所得3 倍以下但不超过3 元 的罚款。”第1 5 条规定“开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料，或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商 品房预售许可的由房地产管理部门责令停止预售，撤销商品房预售许可，并处3 万元罚款。” 6 硕士学位论文 m a s t e r l st h e s i s 方面的缺陷，以及消费群体的分散性，作为卖方的房产商事实上处于明显的优势地 位。预售的标的能否完成、自己交付的金钱能否用于房屋的建设等信息强烈不对称， 消费者作为平等主体的法律意义上的买方事实上处于弱势地位。为了有效的保护购 房者的合法权益，尽可能减少这一制度的缺陷带给购房者的损害，我国消费者权 益保护法规定，国家保护消费者的合法权益不受侵害，消费者有知悉其购买、使 用的商品或接受的服务的真实情况的权利。此外，城市房地产管理法第4 4 条、 4 5 条，城市商品房预售管理办法，( 城市房地产开发经营管理条例，商品房销 售管理办法，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题 的解释，最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问 题的解答以及上海、广州等地制定的指导意见，对于商品房预售都做了相应 规定。 7 硕士擎位论文 m a s t e rst h e s l s 二、商品房预售欺诈的法律分析 随着我国住房制度的改革，商品房预售越来越成为居民消费的热点，但由于商 品房的市场运作和市场监管尚未成熟，使商品房销售过程中违反秩序的行为层出不 穷。在具体的实践生活中我们要有一双善于识别这些行为的慧眼，否则，什么权 利保护都只不过是一句空话。 下面我们来看一则案例m ： 原告许某等1 4 为购房户与被告某房地产公司签订了购买天同市场商业用房合 同，约定：各购房户分别购买建筑面积2 2 平方米的独立商铺，房地产公司办理产 权登记手续，交房时间为2 0 0 2 年1 2 月3 1 日至2 0 0 3 年8 月3 1 日。合同并约定“所 有商铺外墙和公共场所的产权属于房地产公司”。合同办理了公证。随后，各购房 户交了定金人民币8 5 0 0 元，以后都交齐了购房款。房地产公司在合同规定期间分 别将房屋交给各购房户，但房屋面积均不同程度小于合同的约定面积。许某等1 4 户购房户以房地产公司所交房屋面积不足且未按合同办理产权手续为由( 合同未注 明约定的面积中包括公共面积) 诉至法院，要求赔偿。( 房地产公司所有手续齐备) 本案是由于开发商未按合同中约定的面积交付商品房而引起的诉讼纠纷，实际 涉及的是商品房销售中的“缩水楼”问题。“缩水楼”是指商品房实际交楼面积比 预售面积小。据报载，广东有5 0 7 的商品房缩水。房地产公司向每户购房者交付 房屋的面积达不到合同要求，但是却要求购房者支付约定的合同价款，这实际上就 是一种价格欺诈行为。那么什么是价格欺诈，在商品房预售市场上的价格欺诈与一 般商品销售中的价格欺诈又有什么区别呢? ( 一) 商品房预售欺诈的概念 1 欺诈的概念 民法上的欺诈，存在着广义和狭义两种说法。狭义的欺诈，是指一方当事人故 意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示 的行为。 狭义的欺诈概念强调，民法上的欺诈必须要求受欺诈人因欺诈而陷入错 。唐海洲：房地产法律实务与典型案例中国市场出版社2 0 0 5 年版，第1 8 7 页一1 8 9 页 口王利明：民法总则研究 中国人民大学出版社2 0 0 3 年版第5 8 7 页。 8 硕士学位论文 m a s t e r s t h e s l s 误，并因错误而作出了意思表示。如果仅有欺诈人故意告知对方虚假情况或者故意 隐瞒真实情况的行为，而受欺诈人并不相信欺诈人所陈述的事实，或者虽然受欺诈 人主观上也相信了欺诈人的陈述，但客观上没有因此而作出错误的意思表示，则欺 诈人的行为不构成民法上的欺诈。欺诈概念的“狭义说”是传统民法理论对欺诈的 认识，也是现在我国民法学界的主流观点，o 并且得到了立法的肯定。我国最高人 民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见试行第8 6 条即规定一方当事人 故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表 示的，可以认定为欺诈行为。但是近年来，我国也有学者对“狭义说”提出了质疑。 有学者认为，所谓欺诈，是行为人故意制造假相、隐瞒事实真相并可能使他人误解 上当的行为，不需要有受欺诈方上当受骗的结果便成立欺诈。最高人民法院的相关 司法解释也并不是在给“欺诈”作出界定，其本身也井非“欺诈”一词的科学界定， 其外延亦不能涵盖所有的欺诈行为。o 也有学者对消费者权益保护法上的欺诈行为 作了专门分析，认为只要经营者具备欺诈行为和欺诈故意两个要素，消费者保护法 上的“欺诈行为”即可构成，至于消费者是否被欺诈在所不问。圆这一主张，可以 称之为欺诈概念的“广义说”。显然，“广义说”与“狭义说”的主要争议在于，民 法上的欺诈是否必须要求受欺诈人因欺诈而陷入错误，并因错误而作出了意思表 示。笔者认为，狭义的欺诈概念更符合民法的特点，而“广义说”则混淆了一般法 学意义上的欺诈行为和民法学意义上的欺诈行为。在法理学上，法律行为是指人们 所实施的、能够发生法律上的效力、产生一定法律效果的行为，包括合法行为与违 法行为。欺诈行为就是一种违法的法律行为。一般法学意义上的欺诈行为，并不 要求受欺诈人一定要因欺诈而作出错误的意思表示，甚至都不需要确定特定的受欺 诈人。这是因为，通过刑法、行政法的手段对欺诈的违法行为进行规范时，是在国 家或行政机关与欺诈人之间产生法律关系，至于受欺诈的第三人是谁，甚至存在与 否，都不会改变法律关系的内容。但作为民法上的欺诈概念，则有其自身特殊的要 求。民法上的欺诈行为，本来就是作为其他民事行为瑕疵的原因而存在的。因为欺 诈行为的存在，致使受欺诈人的意思表示不自由，从而作出受欺诈的民事行为。因 此，受欺诈而作出的民事行为是有瑕疵的，民法上认为这一瑕疵行为可以撤销。如 果受欺诈人没有因受欺诈而作出不自由的意思表示，则欺诈行为在民法上没有意 。王利明：( 民法总则研究 ，中国人民大学出版社2 0 0 3 年版第5 7 3 页；粱慧星：民法总论( 第二版) 。法 律出版社2 0 0 4 年版，第1 7 3 页；立尚宽：民法总论，中国政法大学出版社2 0 0 0 年版，第4 2 7 页 o 崔广平：欺诈概念辨析，载河北法学) 2 0 0 3 年第3 期。 o 胡吕银：民事反欺诈制度研究载学海) 2 0 0 2 年第5 期。 。张文显：法理学高等教育出版社、北京大学出版社2 0 0 1 年版，第1 0 l 页 9 项士学位论文 m a s t e r st h e s i s 义。因为，受欺诈人如果没有因欺诈而作出错误的意思表示，就不会有损害存在， 无损害则无赔偿，即不存在民事责任的承担问题。所以，对这种欺诈行为就不能用 民法来规范。显然，以上一般法学意义上的欺诈，相当于“广义说”的欺诈概念， 民法学意义上的欺诈，