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论商品房消费者权益的保护 论商品房消费者权益的保护 摘要 近年来，随着我国房地产经济的发展和住房制度改革的深入，房地产交易同 趋频繁、活跃，商品房消费也成为许多人一生中较为重要的消费行为。然而我国 商品房市场中种种不规范现象导致商品房消费者的生命财产安全权、公平交易权 等权益受到直接损害，房地产市场秩序混乱的问题还未得到根本解决，严重影响 到消费者基本生存权利的实现，限制了广大人民群众生活水平的进一步提高。这 一状况，不仅侵害了消费者的生存利益，而且不利于房地产业的健康发展和城镇 住房制度改革的不断深化。因此加强对商品房消费者的保护已刻不容缓。 本文首先研究商品房消费者的权益，分析了商品房消费者权益的内涵和特 点，然后通过考察在商品房买卖过程中侵害消费者权益的具体现象，分析导致商 品房消费者权益受损的原因，即市场经济形态下消费者的弱者地位、立法不完善、 房地产市场监管不力以及商品房自身特点等，进而提出了对商品房消费者权益进 行保护的必要性。文章接着指出目前我国商品房买卖中消费者权益保护的的诸多 不足，例如消费者权益保护法中商品房消费者保护主体地位不明确，权利内 容不完善；商品房消费者权益保护法律、法规、规章等之间还存在着较严重的法 律冲突等等。针对这些情况，文章最后提出了要从立法保护、司法保护、社会保 护以及政府保护等方面加强对消费者权益的保护，以期建立覆盖全社会的全方 位、多层次、立体化的保护体系，使得商品房交易过程中侵害消费者合法权益的 情况减少，即使开发商等有侵害消费者合法权益的行为，消费者也能够以明确的 相关法律为依据维护自己的合法权益，从而促进商品房消费者权益的保护，进而 促进我国房地产事业乃至整个国民经济的健康有序发展。 关键词：商品房消费者；权益保护；完善 p r o t e c t i o no fc o m m e r c i a la p a r t m e n tc o n s u m e r sr i g h ta n d i n t e r e s t s a b s t r a c t w i t ht h ed e v e l o p m e n to fc h i n a sf e a le s t a t ea n dt h ed e e p e n i n go ft h er e f o n i lo f t h eh o u s i n gs y s t e m ，t h er e a le s t a t et r a d e 黟a d u a u yb e c o m e sm u l t i f a r i o u sa n da c t i v e ， a n d c o m m e r c i a la p a n m e mc o n s u m p t i o nb e c o m e sm o r ea i l d m o r el m p o r t a n t1 n p e o p l e sp e r s o n a lc o n s u m p t i o n h o w e v e r ，t h ev a r i o u sn o n s t a n d a r dp h e n o m e n o no f m e r c h a n d i s eb u i l d i n gm a r k e ti no u rc o u n t r yd a m a g e st h ef i g h tt ol i f ea n dp r o p e r t y s a f e t ya n dt h er i g l l tt ob ef a i rt r a d e do ft h ec o n s u m e r s t t i l er e a le s t a t em a r k e td i s o r d e f h a sn o tb e e nf u n d a m e n t a n yr e s o l v e dw h i c hh a sas e r i o u si m p a c to nt h er e a l i z a t i o no f t h eb a s i ce x i s t e n c er i g h t0 ft h ec o n s u m e r sa n dl i m i t st h eb r o a dm a s s e so ft h ep e o p l et 0 f u n h e ri m p r o v et h es t a n d a r do fl i v i n g t h i sc o n d i t i o nn o to n l yv i o l a t e st h ee x i s t e n c e i n t e r e s t so fc o n s u m e rb u ta l s oi n f l u e n c e st h ed e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t ei n d u s t r y 锄dd e e p e n i n go fr e f b mo fu r b a nh o u s j n gs y s t 锄i ti ss ou 唱e n tt h a tw es h o u l d s t r e n 舀h e nt h ep r o t e c t i o no fc o m m e f c i a la p a n m e n tc o n s u m e r t 1 l i sd i s s e n a t i o nf i r s t l ys t u d i e st h ec o m m e r c i a la p a r t m e n tc o n s u m e r sr i g h t sa n d i n t e r e s t sa n da n a l v s e st h ec o n n o t a t i o na n dc h a r a c t e r i s t i co fc o m m e r c i a la p a n m e n t c o n s u m e r sr i 曲t sa n di n t e r e s t s s e c o n d l y t h r o u 曲o b s e i n gs o m ec o n c r e t ep r o b l e m s a b o u te n c r o a c h i n g0 nc o n s u m e r sr i g l l t s 觚di n t e r e s t si nt h ec o m m e r c i a la p a r t m e n t b u s i n e s s ，t h i sd i s s e n a t i o na n a l y s e st h er e a s o n o ft h ep r o b l e m c o n s u m e r sw e a k p e r s o ns t a t u si nt h em a r k e te c o n o m y ，i m p e r f e c t i o n0 ft h el a w 柚dt h ei n e f i e c t i v e s u p e f v i s i o n a n dm a i l a g e m e n to fr e a l e s t a t em a r k e t ， h o u s i n g m a r k e t so w n c h a r a c t e r i s t i c sl e a dt 0a b o v ep r o b l e m s 弧l e nt h ea n i d ep u tf b 州a r dt h en e c e s s i t yt 0 t h ep r o t e c t i o no fm e r c h a n d i s eb u i l d i n gc o n s u m e rr i 曲t s 7 n l ea n i c l ep o i n t so u tt h e r e e x i s tm a n yf a u l t si nt h ep r o t e c t i o no fc o n s u m e rr i 咖sa n di n t e r e s t si nr e a le s t a t c t r m s a c t i o n s ， s u c h硒t h e锄b i g u o u ss u b j e c t觚dm ei m p e l l f b c tc o n t e x to ft h e c o n s u m e r s ，r i g l l ti nt h el a wo fp r c ，锄dt h e r ec x i s tm u c hd e t e r i o r a t e c o n f l i c t b e t w e e nt h el a wo ft h ep r co nt h ep r o t e c i t i o no ft h er i 曲t s 柚di n t e r e s t so f c o n s u m e r sa l l dt h ec o m m e r c i a lh o u s et r a d el a wa n dm l e s ，a n ds 00 n i l lr e s p o n s et 0 t h e s ec i r c u m s t a n c e s ，t h ea n i c l ef i n a l l yp r o v i d e sl e g i s l a t i o np r o t e c t i o n ，j u d i c i a l p r o t e c t i o n ， s o c i a lp r o t e c t i o na sw e u舔g o v e m m e n tp r o t e c t i o nt os t r e n g t h e nt h e p r o t e c t i o no fc 0 n s u m e rr i 曲t s ，w i t hav i e wt ot h ee s t a b l i s h m e n to fc o m m u n i t y 。w i d e c o v e r a g eo ft h ea 1 1 r o u n d ， m u l t j _ l e v e l ， t h r e e d i m e n s i o n a lp r o t e c t i o ns y s t e m ， a n d f e d u c et h ev i o i a t i o no fl e g i t i m a t er i g i l t sa n di n t e r e s t so fc o n s u m e r si nt h er c a ie s t a t e 论商品房消费青权益的保护 t r a n s a c t i o n s e v e ni ft h ed e v e l o p e r sh a v et h eb e h a v i o r so fv i o l a t i n gt h el e g i t i m a t e r i g h t sa n di n t e r e s t so fc o n s u m e r s ，c o n s u m e r sa r ea b l et op r o t e c tt h e i ro w nl e g i t i m a t e r i 曲t sa n di n t e r e s t sa c c o r d i n gt h er e l e v a n tl a 、，a n ds oa st op r o m o t et h ep r o t e c t i o no f c o n s u m e rr i g h t s ，a n dt op r o m o t et h ec h i n a sr e a le s t a t ea n de v e nt h ee n t i r en a t i o n a l e c o n o m yh a v eah e a l t h ya n do r d e r l yd e v e l o p m e n t k e y w o r d s ： c o m m e r c i a la p a r t m e n tc o n s u m e r ；p r o t e c t i o no fr i g h ta n d i n t e r e s t ；p e r f e c t i o n 独创声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的 研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含 其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含未获得 ( 注! 麴遗直墓他置垩签型直婴的：奎拦亘窒2 或其他教育机构的学位或证书 使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作 了明确的说明并表示谢意。 学位论文作者签名： 签字日期：。叶年月于日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，有权保留 并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。 本人授权学校可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可 以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。同时授权中国科学 技术信息研究所将本学位论文收录到 中国学位论文全文数据库，并通过网 络向社会公众提供信息服务。( 保密的学位论文在解密后适用本授权书) 学位论文作者签名： 硪 签字日期：2 7 年6 月于日 导师签字：手7 o 中弓琴 签字日期。1 郫肜日 论商品虏消费者权益的保护 i l - 一 日i j 罱 近年来，随着我国社会主义市场经济的发展和住房制度改革的不断深化，商 品房消费者在市场经济中的地位越来越重要。消费者在购买和使用商品房过程中 依法享有的权利和利益能否得到有效保护，不仅关系到消费者个人基本生存权利 的保障，而且已经成为商品房市场持续健康发展的前提条件，因此保护好商品房 消费者的合法权益具有深刻意义。然而，现实的情形是，消费者在购买商品房的 过程中常常与开发商发生纠纷，消费者的合法权益往往受到侵害而没有得到及时 适当有效的保护或救济。房地产消费投诉率居高不下，并且投诉额度大，涉及内 容广，问题解决率低，以至于开发商与消费者之间纠纷呈白热化的趋势，甚至维 权过程中发生流血事件，这既直接损害了消费者的生存利益，也有碍于房地产市 场乃至整个国民经济的健康发展，更不利于社会的和谐稳定。目前我国已经制定 了一系列的法律、法规，并建立了各种组织，采用司法和行政手段加强对商品房 消费者权益的保护，但我国商品房消费者权益保护法律制度仍存在许多不足，如 商品房消费者保护主体地位不明确，权利内容不完善；商品房买卖中买方合同权 益保护不足；商品房消费者权益保护法律、法抓规章等之间存在着较严重的法 律冲突；商品房交易法律、法规、规章中买卖双方信息不对称；法律规制不完善 等等。 本文以保护商品房消费者权益和促进商品房市场健康发展为出发点，从商品 房消费者权益的内涵入手，阐述了商品房消费者权益受损的种种表现及原因，分 析了现行的法律保护现状，并就消费者权益保护机制提出了一系列建议，以期建 立覆盖全社会的全方位、多层次、立体化的保护体系，从而确保商品房消费者权 益的顺利实现，促进房地产业乃至整个国民经济的健康发展。 论商品房消费者权益的保护 第一章商品房消费者权益的内涵及特点 一、消费者 第一节商品房消费者权益的内涵 探讨商品房消费者权益的概念，首先需明确何为消费者。消费者权益保护 法( 以下简称消法) 第2 条规定：“消费者为生活消费需要购买、使用商 品或者接受服务，其权益受本法保护；本法未作规定的，受其他有关法律、法规 保护。 上述规定并没有直接明确地给“消费者 下定义，而是从规定消法 的适用范围角度界定了受消法保护的消费者的涵义，即消费者是指为满足生 活需要而购买或使用经营者提供的商品或服务的人。 究竟如何界定消费者，理论界争论颇多，国际标准化组织消费者政策委员会 1 9 7 8 年对“消费者”的定义是“为个人目的购买或使用商品和服务的个体社会成 员。”【1 1 。王利明教授认为，消费者的含义比较广泛。它不仅包括为自己生活需要 购买物品的人，也包括为了收藏、保存、送人等需要而购买商品，以及替家人、 朋友购买物品，代理他人购买生活用品的人。口】还有的学者依据经验法则，从消 费者购买商品数量的大小来判断其是否为消费者【3 j 。 笔者认为，要合理界定“消费者 ，首先必须明确关于消费者概念的几个大 的争议：消费者是仅限于自然人还是包括单位；对消法中的生活消费应如何 界定等等。首先，关于单位是否为消费者问题，理论界大多数学者认为，消费者 是指为生活消费的需要而购买商品或接受服务的自然人【4 】。近年来有少数学者赞 同单位也应适用消费者权益保护法。笔者认为，单位在与经营者发生交易关系时， 两者的经济实力不存在较大悬殊，而且单位具有丰富的交易经验，掌握着足够的 商品信息与知识，与经营者具有对等的实力。因此，两者之间的交易关系应受合 同法调整。如果将单位视为消费者，那么对提供商品或服务的经营者就会显失 公平。此外，如果单位能成为消费者，那么消法条文中列举的消费者的一些 【1 】史际春：经济法，中国人民人学j | i 版社2 0 0 5 年版，第6 4 5 页。 f 2 】l ：利明：消费者的概念及消费打权益保护法的调整范围，载政治与法律2 0 0 2 年第2 期，第3 页。 f 3 】梁慧星：关千消法四十九条的解释适用，人民法院报2 0 0 1 年3 月2 9 日。 【4 】王利明：消费者的概念及消费者权益保护法的调整范围，载政治与法律2 0 0 2 年第2 期，第3 页。 2 论商品房消费者权益的保护 权利，如人身权等，单位就应该享有，这与民法的基本规定相矛盾。因此，单位 是不应该成为此处所浼的消费者的。其次，如何界定消法中的生活消费。消 费作为社会再生产的一个重要环节，是生产、交换、分配的目的与归宿，它包括 生产消费和生活消费两大方面。生产消费是以物质资料生产为目的的劳动力和生 产资料的消费，而生活消费是以劳动力的再生产为目的的生活资料的消费。【l 】如 何界定“生活消费”是确定消法使用范围的必要前提，从消法的立法宗 旨即保护消费者权益，维护社会经济秩序看，只要没有证据证明作为消费客体的 最终产品是用于生产消费，或者仍用于经营流通，那么就应该认定为属于消法 保护范围的生活消费。例如实践中“知假买假 行为是否应受到消法的保护 曾引起学界激烈的争论。有学者认为“知假买假”者不属于消费者，理由在于其 购买商品不是为了生活消费。笔者认为不论购买者目的是为物质文化生活直接消 耗，还是为打假获得物质利益，只要其购买的是生活消费品而且又没有用于生产 消费和经营流通，就应该把知假买假行为列入消法的保护范围。这样既有利 于消费者权益的保护，又有利于规范市场秩序，净化市场风气。 综上，笔者认为，“消费者 是指非以生产经营为目的而购买、使用商品或 接受服务的个人。只要是为非生产消费需要购买、使用商品或接受服务的个人， 就应当被认定为消费者而为消法所保护。同时这样便可以把商品房消费、医 疗服务消费、新兴领域中的消费者纳入该法的保护范围中，这无疑更有利于保护 消费者的合法权益。 二、消费者权益 消费者权益的界定相对确定，争议并不大。所谓消费者权益，是指消费者依 法享有的权利及该权利受到保护时给消费者带来的应得利益，其核心是消费者的 权利。消费者权利有广义和狭义之分，广义上的消费者权利不仅包括专门的消 费者权益保护法中的规定，还包括反不正当竞争法、食品卫生法、产品质量法、 药品管理法、计量法等法律、法规中相关的规定。狭义的消费者权利，即消费 者权益保护法中规定的九项权利，包括安全权、知情权、选择权、公平交易权、 求偿权、结社权、获知权，受尊重权和监督权【2 1 。确定消费者的具体权利并加以 【l 】谢晋：消费者权益的法律思考，载 科技创业2 0 0 7 年第1 期，第1 “页 1 2 1 杨紫煊：经济法，北京人学出版社2 0 0 6 年版，第2 4 8 2 5 2 页 3 论商品房消费并权益的保护 切实保护，是我国消费者权益保护法的出发点和核心内容。1 9 9 3 年颁布的消法 正是以此为出发点，广泛吸取、借鉴了各国以及国际消费者保护立法的经验，设 计了我国的消费者权利内容和体系，并专章规定了国家对生产经营者的监督管 理、对消费者权益的保护职责以及国家司法机关在消费者争议解决办法中的权威 作用，在保护消费者权益方面起到了很大的积极作用。 三、商品房消费者权益 ( 一) 商品房消费者权益的内涵 商品房消费者权益，是指商品房消费者在购买和使用商品房过程中依法享有 相应的权利并有权作出或者不作出一定行为，并有权要求政府、房地产商作出或 不作出一定行为，从而使权利得到保护并给商品房消费者带来应得的利益。如消 费者既有购买某套商品房的权利也有不权不购买，任何房地产开发企业及国家机 关等不得对其加以强制，如果消费者购买了商品房，则有权要求开发商在法定或 约定的范围内提供符合要求的房屋并办理相关手续，开发商及手续办理机关不得 以任何理由拒绝办理。同时，商品房消费者在自己的合法权益受到侵害时，有权 运用法律手段请求国家机关给予保护。有关国家机关应在法律规定的范围内给予 消费者最大限度的保护，切实使消费者做到投诉有门，尽量避免因消费者的弱势 地位而造成的交易的不公。例如实际购得的商品房与合同约定的商品房在质量、 面积、景致等方面不符时，消费者均可向房产管理部门投诉或直接向人民法院起 诉，或者向仲裁委员会申请仲裁。 ( 二) 商品房消费者的具体权利 首先，消法规定下的权利 消费者权益不是一项权益，而是一束权益，消法作为消费者权利特别保 护法，其出现标志着我国在消费者权利保护方面形成了比较完整的法律体系。根 据消法的规定，消费者在购买、使用商品和接受服务时主要享有如下权利： ( 1 ) 安全权；( 2 ) 知情权；( 3 ) 选择权；( 4 ) 公平交易权；( 5 ) 求偿权；( 6 ) 结社权；( 7 ) 获得有关知识权；( 8 ) 人格尊严和民族风俗习惯受尊重权；( 9 ) 监督批评权。商品 4 论商品房消费者权益的保护 房消费者权益是消法规定的消费者享有的基本权利在商品房买卖过程中的具 体化，体现为： 1 人身财产安全权。指商品房消费者在购买、使用商品房时享有人身、财产 安全不受损害的权利。商品房消费者有权要求丌发商提供的商品房符合保障人 身、财产安全的要求，出现问题开发商应依法承担相应的民事、行政甚至刑事责 任。 2 知情权。又称知悉真情权，指商品房消费者有知悉其购买、使用的商品房 的真实情况的权利。商品房消费者有权根据商品房的不同情况，要求开发商提供 商品房的价格、性能、检验合格证明、有关证书等等。开发商应当向消费者提供 商品房的真实信息，不得作引人误解的虚假宣传。 3 选择权。指商品房消费者享有自主选择商品房的权利。消费者有权利自主 选择买或不买、买哪幢商品房，在购买时有权利对不同的商品房进行比较、鉴别 和挑选，并有权利在法律规定范围内自主决定购房款交付方式等，任何部门和开 发商不得违法干涉。消费者有权拒绝开发商的强制交易行为。 4 公平交易权。指商品房消费者在购买商品房时有权获得质量保障、价格合 理等公平交易条件，开发商不得凭借其优势地位，违反法律、法规的规定谋取暴 利，不得相互串通，操纵房地产市场价格，损害商品房消费者的合法权益，不得 提供不符合法定或约定条件、面积缩水、存在质量问题的房屋。 5 求偿权。指消费者因购买商品房受到人身、财产损害的，享有依法获得赔 偿的权利。求偿权是商品房消费者在其权益受到损害时的一种救济权，充分体现 了法律对商品房消费者权益的保护。 6 结社权。是指商品房消费者享有的依法成立维护自身合法权益的社会团体 的权利。商品房消费者有权依法成立业主委员会等保护自身合法权益的组织，任 何社会团体、个人不得任意操纵干涉业主委员会的成立和运行，不得阻挠消费者 结社以保护自身合法利益。 7 受教育权。指商品房消费者享有获得有关商品房消费和消费者权益保护方 面的知识的权利。商品房消费者应当努力掌握商品房相关业务和法律知识，提高 自我保护意识，开发商及政府有关部门应该为消费者提供相应的学习条件和机 会。 5 论商品房消费者权益的保护 8 受尊重权。指消费者在购买、使用商品房时所享有的其人格尊严、民族风 俗习惯得到尊重的权利。受尊重权应突出尊重消费者的人格尊严，坚决制止侵犯 商品房消费者人身权利的行为。开发商等违反相关规定，应当停止侵害、恢复名 誉、消除影响、赔礼道歉，并赔偿损失。 9 监督权。指商品房消费者享有对商品房和相关服务以及保护消费者权益工 作进行监督的权利。消费者有权检举、控告侵害商品房消费者权益的行为，有权 对保护消费者权益工作提出批评、建议，开发商和有关部门应该认真听取并采取 积极措施。 其次，其它特有权利 商品房消费者是一类特殊的消费者，他们购买使用商品房、接受相关服务， 其特殊性决定了商品房消费者不仅应该享有消法保护下的九项权利，并且还 应享有以下特有权利： 1 在不符合法定或约定条件时解除购房合同的权利 在商品房不断升级换代的今天，价格性能比越来越好的房屋不断涌现，致使 许多人萌生退掉旧房，买更好的房屋的愿望。从目前的法律规定与法院审判实践 看，可以解除购房合同的条件主要包括约定条件与法定条件两种。 约定条件是指购房者与开发商在合同中约定的可以解除购房合同的条件。如 合同中约定开发商迟延交房超过一定期限，买方可以解除合同。只要双方在合同 中有具体的约定，且购房者又能证明解除条件成立，购房者在与开发商难以达成 共识时，起诉至法院，一般会得到支持。 法定条件则是根据法律规定购房者可以解除合同的条件，主要有以下几项： ( 1 ) 购房合同无效 根据合同法的规定，合同无效的直接后果是因合同取得的财产应予以返 还，具体到购房合同就是购房者退还房屋，开发商退还房款。造成购房合同无效 的情形很多，关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释( 以 下简称解释) 第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之 一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、 赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任( 惩罚性赔 6 论商品房消费者权益的保护 偿) ：( 1 ) 故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售 许可证明；( 2 ) 故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；( 3 ) 故意隐瞒所售房屋已经出 卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 ( 2 ) 面积误差 合同约定面积与产权登记面积的误差达到一定比例时，消费者有权要求解除 合同。若合同中未约定具体比例，按照有关规定，面积误差比绝对值超过3 时， 购房人有权要求解除合同。 ( 3 ) 商品房质量不合格 商品房交付后，买房人如果认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定 委托工程质量检验机构重新检验，确属主体质量不合格的，购房者可要求解除购 房合同。 ( 4 ) 开发商违反在商品房销售广告和宣传资料中明确、具体的承诺 商品房的销售广告和宣传资料一般被视为要约邀请，但是出卖人在广告中就 商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品 房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和 允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承 担违约责任，解除合同即是开发商承担违约责任的方式之一。 2 消费者获得无瑕疵的商品房的权利 无瑕疵包括质量无瑕疵和权利无瑕疵。质量无瑕疵是指开发商应当向消费者 提供质量合格的商品房，不仅房屋主体质量要合格，而且其他配套设施的质量也 必须合格。当因商品房的质量问题而造成商品房的毁损或损害买受人的权益时， 出卖人要承担由此产生的法律责任，买受人有权在约定或法定期限内请求出卖人 赔偿损失。解释第1 2 条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用， 或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合 同和赔偿损失的，应予支持。 该法第1 3 条规定：“因房屋质量问题严重影响正常 居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在 质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任：出卖人拒绝修复或者在合理 期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造 7 论商品虏消费者权益的保护 成的其他损失由出卖人承担。 商品房的权利无瑕疵是指丌发商必须保证在所卖 商品房上不存在有可能损害买受人利益的其他权利，所售的商品房必须保证不存 在任何第三方权利；无赔偿义务，如欠缴税费，出让金等；也不存在被法院或其 它国家机关、机构、部门查封的情况；所购房屋如为共有财产，出卖人不得擅自 处分他人财产；房产上不存在不能排除的居住权等等。买受人因出卖人隐瞒的权 利瑕疵而不能取得所有权时，有权请求出卖人返还价款并赔偿损失。 第二节商品房消费者权利的特点 党的十六大提出全面建设小康社会的目标，其中包括“家庭财产普遍增加， 人民过上生活更加富足的生活 。十七大进一步提出，要创造条件让更多的群众 拥有财产性收入。【1 】房屋是群众最重要的财产性收入之一，维护住房消费者利益， 是关系到百姓切身利益的民生问题。然而由于商品房交易本身的复杂性与专业 性，以及我国商品房市场机制尚不健全等，导致商品房消费者权益屡屡受损，要 切实改变这一现状，必须明确商品房消费者权利的特点，针对其特点采取相应的 措施，真正让让更多的群众安居乐业，拥有财产性收入。笔者认为，在商品房买 卖中消费者的权益具有以下特点： 一、商品房消费者的权利是最容易受到损害的权利 与一般的消费者相比，商品房消费者的弱势性更加明显，商品房消费者在购 买商品房的过程中，因缺乏有关专业性、技术性知识、信息以及受开发商等的控 制等因素，导致其知情权、公平交易权、受偿权、监督权等在一定程度上被剥夺， 造成消费者权益的损害。商品房本身和商品房交易的特点决定了商品房消费者的 权利是复杂的、具有相当专业性、技术性的权利。消费者因缺乏相应知识与信息， 在选择、购买商品房过程中很大程度上依赖于经营者，而经营者往往会利用消费 者的这种依赖，对其提供片面虚假信息，以谋求自身利益的最大化。商品房消费 者的利益和商品房经营者的利益存在对立关系，而二者在经济地位上显然不对 等。消费者是分散的无组织的个体，而房产开发企业是具有专业知识并具有非常 雄厚的经济实力的企业。普通消费者与法人团体相比，无论是经济实力、联合程 1 1 1 江林、孟彩侠：规范房地产市场保护消费者权益，载工商行政管理2 0 0 8 年第6 期，第3 6 页 8 论商品房消费者权益的保护 度、技术和信息还是消费认知能力、诉讼能力等诸多方面都很难与强大的经营者 相匹敌。【1 】尽管从理论上讲，法律赋予商品房消费者多少权利，意味着消费者多 大程度上得到国家的保护，消费者就应该享有多少权利，【2 l 但从以上分析可知， 在现实情况下，消费者是不可能真正以平等身份与房地产丌发企业相抗衡的。同 时，我国房地产经济还不成熟，法治还不发达，许多法律赋予商品房消费者的权 利往往难于真正行使，这诸多的因素便造就了商品房消费者的权益最易受到侵 t # r to 二、商品房消费者的权利是公民最基本的生存权利之一 马克思恩格斯在德意志意识形态中指出：“我们首先应该确立一切人类 生存的第一个前提也就是一切历史的第一个前提，这个前提就是：人们为了能创 造历史，必须能够生活，但是为了生活，首先就需要衣、食、住以及其他东西。” 因此，住房是居民生存发展的基础之一，只有满足群众住房的基本需要，才能保 证人民的日常生活和幸福。近年来，我国的消费结构正在发生历史性的变化，人 民的生活水平不断提高，房屋已经成为继食、衣等问题解决以后最重要的消费品， 买房已成为新的消费热点，这为中国房地产的发展提供了新的契机。在房地产业 迅猛发展的同时，商品房消费者利益的保障也被提到了前所未有的高度。党中央、 国务院高度重视解决人民群众的住房问题，始终把改善群众居住条件、保障城乡 购房者的合法权益作为住房制度改革和房地产业发展的根本目的。如2 0 0 7 年8 月1 日国务院总理温家宝主持召开的国务院常务会议讨论并原则通过了国务院关于 解决城市低收入家庭住房困难的若干意见，即“2 4 号文 。该文以住房保障措施 为主要议题，指出在完善“市场房 的同时，将加大“保障房”的建设力度，解 决好城市低收入家庭住房困难。【3 】政府之所以如此重视群众的住房问题，是因为 它是人类生存的最基本的物质条件，是重要的民生问题，而保障商品房消费者的 权利也就是保障消费者的居住权，是政府切实解决民生问题的表现。 “小康不小康，关键看住房。 住房作为人类最基本的生存条件，是衡量社 1 1 l 秦守勤：房地产消费者权益的法律思索以消费者权益保护法为视角，载中国房地产金融2 0 0 5 年第1 2 期，篼2 8 3 0 页。 1 2 l 谢次昌：消费者保护法通论，中国法制j l 版社1 9 9 4 年版，第1 1 8 页。 【3 】焦点房地产嘲发布2 0 0 7 2 0 0 8 年度十大房地产新闻，载焦点房地产网 h t t p ：h o u s c f o c u s 饥n e w s 2 0 0 8 0 6 一1 4 4 8 6 5 4 7 h t m l ，2 0 0 9 年1 月1 0u 访问 9 论商品房消费者权益的保护 会进步程度的重要标准之一。十七大提出，要创造条件让更多的群众拥有财产性 收入，而解决群众的住房问题，保障商品房消费者的权利是让群众拥有财产性收 入的途径之一，也是达致小康的必备要件。 三、商品房消费者的权利极为复杂且具有专业性 首先，商品房交易涉及金额大，交易风险大，相关契约条款非常复杂，涉及 建筑、房产、法律等诸多知识，而普通的消费者是很难成为建筑房产法律样样精 通的全才的。其次，商品房价值巨大，生产过程复杂，往往需要经历许多环节， 各个环节相互依存，现实中保证每一个环节都不出问题非常困难，而一旦出问题， 设计单位、施工单位、售房单位等往往相互推脱责任，因此面对极为复杂的商品 房纠纷，普通的消费者作为非专业、非知情人士其权益受到损害也便顺理成章。 再次，商品房的交易程序极为复杂，需要签订购买房屋意向书、房屋买卖合同书， 办理过户登记手续、入住手续，与物业管理公司签订物业管理合同，办理房屋产 权登记，领取商品房所有权证等，这些复杂的手续一方面有利于从不同方面对消 费者权利进行保护，另一方面也在一定程度上对消费者在法律和技术上提出了较 高的要求。商品房消费者在商品房买卖过程中需要具有较强的风险承担能力和一 定的专业购房知识，才能有效保护自己的合法权益。 综上可知，随着我国房地产经济的发展和住房制度改革的深入，商品房在公 民生活消费中的地位日渐重要。由于商品房交易涉及主体众多，运用法律纷繁， 既有民事法律关系，又涉及行政法律关系，同时涉及标的价值巨大，社会影响广 泛，关联地产、金融、中介等多个行业，使得商品房交易问题复杂化。上述所述 商品房消费者权利的这些特点都决定我国有必要大幅度提高商品房消费者权益 保护意识，加大对商品房消费者权益的保护力度，使得购房者在不具有专业购房 知识的情况下，其权益依旧能够得到很好的保护，进而促进商品房交易市场及整 个房地产业的健康发展。 l o 论商品房消费者权益的保护 第二章商品房消费者权益受损现象、原因及保护的必要性 第一节商品房消费者权益受损现象 近年来，随着商品房市场持续升温，我国房地产业得到了快速增长，人民群 众的住房条件也迅速改善。据统计，从1 9 9 6 年起，城乡每年建房超过1 0 亿平方米， 折合1 0 0 万套住宅【1 1 ，与此同时，商品房消费市场中也暴露出不少问题。为了推 动房地产市场的诚信建设，中消协同中国房地产行业协会及有关单位，在全国开 展房地产业消费状况调查，加强对消费者选购商品房的消费教育和指导，征集评 选在房地产市场诚信建设中的典型人物和事件，支持消费者起诉商品房消费纠纷 案件，并为建立商品房市场诚信建设和消费者满意度评价体系做了很多探索工 作，在配合政府有关部门搞好房地产市场监管，保护消费者的合法权益，促进房 地产业的发展方面，发挥了重要作用。从2 0 0 4 年以来，房地产业消费者投诉量 逐年下降，据统计，2 0 0 7 年中消协和各地消协组织共受理商品房及装修投诉 3 7 4 4 3 件，较2 0 0 6 年下降了4 7 ，【2 】但是消费者对商品房仍有众多的抱怨和不 满。目前，侵害商品房消费者权益的现象主要表现在以下几个方面： 一、商品房质量不过关 在关于商品房投诉中，涉及质量问题方面的投诉直居高不下，商品房质量 问题指房屋在建筑材料、设备的使用上或施工操作规程上达不到法定质量标准。 常见的主要有因房屋沉降造成的墙体开裂、下水道堵塞、断裂；因墙体材料选择 不当引起的墙体开裂及粉刷起壳；偷工减料、管道渗漏、山墙渗漏水；室内地坪 空鼓、开裂、起砂、面砖松动等等。近几年所建的商品房工程中，不少工程存在 严重质量隐患，例如，某住宅小区的钢筋混凝土楼板设计厚度为1 0 0 m m ，但实际 平均厚度只有8 0 m m ，最薄的地方仅有6 0 m m ；基础设计度为1 m ，实际不足 1 m 。这样的工程有的被检查出来，还有很多没被检查出来，从而形成严重 的事故隐患。商品房也是一种商品，消费者权益保护法对消费者的权利和经 【1 1 杨继瑞：从房地产消费析我国房地产业的可持续发展，载国土资源2 0 0 3 年第9 期，第4 页。 2 】江林、盂彩侠： 划范房地产市场保护消费者权益，载工商行政管理2 0 0 8 年第6 期，第3 5 页。 l l 论商品房消费者权益的保护 营者的义务做了明确的规定，例如第七条规定：消费者在购买、使用商品和接受 服务时享有人身、财产安全不受损害的权利。消费者有权要求经营者提供的商品 和服务，符合保障人身、财产安全的要求。商品房销售管理办法第3 0 条的规 定：“房地产丌发企业应将符合使用条件的商品房交付给买受方，未能按期交付 的房地产丌发企业应承担违约责任。 然而现实中消费者维权却及其困难，家住 渝中区大田湾的蒋女士于2 0 0 1 年3 月2 5 日购置一小区住宅一套，当时开发商称该 房配置有8 0 0 元以上的高级防盗门；阳台门是铝合金门；五通到位等。然而，蒋 女士在入住时却发现其所安装防盗门档次极低，未能达到开发商所承诺的标准； 厨房根本无给水系统；阳台也无其所承诺的铝合金门。蒋女士多次要求开发商就 此解释，并予以补偿。然而，对方态度蛮横，拒不承认。鉴于该房留下的施工隐 患，蒋女士要求开发商方面按合同退房、退款。市消委进行多次调解，因开发商 拒不合作而未果。蒋女士鉴于手续已办全，加之家人已经全部入住，为求安定， 就此事做出了妥协。【1 】在诸如此类的商品房质量纠纷中，消费者的公平交易权、 生命财产安全权等权益受到严重侵犯。 二、商品房面积“缩水 商品房的销售面积是指购房者在与开发商签订的商品房买卖合同中约定 的建筑面积，即套内建筑面积与分摊公用建筑面积之和。【2 j 房屋面积是商品房买 卖合同的主要条款之一，也是购房者和开发商最关注的问题之一，然而现实中常 常有这样的现象发生：毛先生买了北仑某家房产公司的房子，总面积8 7 7 2 平方 米，交付后的实际面积比原来少了o 7 2 平方米；王先生买了2 5 4 平方米的某酒店 公寓，办理房产证时才发现面积缩了有5 平方米，可该酒店公寓不愿意退还差 价1 3 】目前，所购商品房在面积上与合同约定有很大出入已成为消费者反映的 比较突出问题之一。其表现主要有：实际使用面积小于合同约定的商品房面积， 公摊面积计算不清，不应计算面积的部分重复计算等现象。按有关规定，买受人 所购买的商品房面积包括套内建筑面积部分与分摊的共有建筑面积。实践中常出 现以下侵害买房人权益的现象：总的建筑面积不变，而分摊的共有建筑面积增加， 【1 】敖艳、唐遥：商品房质量、面积、保修纠纷典型案例剖析，载质量与法2 加2 年第5 期，第6 页。 【2 】j 戴勇举：房地产交易，中国民主法制；l ；版社2 0 0 6 年版，第3 3 _ 贞 1 3 l 房屋面积误差准买单，载东南商搬，2 0 0 5 年6 月1 日。 1 2 论商品房消费者权益的保护 套内建筑面积缩小，买受人支付了相应的价款却没有得到应得的使用面积，即购 房者多交了钱，却住了小房子；套内建筑面积虽然没有变化，但分摊的公共部位 与公用房屋的面积增加了，买受人在可以使用的面积没有增加的条件下增加了负 担等等。另外，商品房销售管理办法规定：面积误差在3 以内( 含3 ) 的， 据实结算房款。面积误差比绝对值超出3 时，买受人有权要求解除合同。因此， 面积误差在3 以内( 含3 ) 时，业主无权解除合同，有的房地产商便借此钻空 子，在合同中多写几平方米，购房者对此却无计可施，而对于面积绝对误差超过 3 的，虽然法律规定消费者可以退房，但实践中很难做到，采取分期付款或按 揭付款的消费者要求退房更难。 三、商品房销售广告不真实 商品房销售广告是房地产开发商或其代理人制作的，向不特定的人宣传和发 送的有关预售商品房的图片和文字说明。在商品房预售时房屋尚未建成，购房人 不能通过实物，而只能通过售楼广告了解所购房的状况。因此，售楼广告对消费 者决定是否购买商品房起着非常重要的作用。对于售楼广告的性质，英美法认为， 只要广告的内容清楚、确定，而足以使相对人知其对待义务时，亦可能构成有效 的要约。【1 】我国最高院的司法解释也规定出卖人就商品房开发规划范围内的房屋 及相关设施所作的具体确定