忠科绿苑招商方案.doc

忠科绿苑沿街商铺招商方案 筼新置业 2007年12月前 言伴随着城市商业分布的多元化、离散化，商业社区这一商业模式日趋显要，凸显出较大的价值空间和发展前景。在一定的经济水平下，人们的思想观念也在发生变化，不再简单地满足于社区原先的附属单店形式，转而追求一种更为完善的社区生活，对配套的商业也提出更为严格的要求。从现代人的眼光看，社区商业配套设施不仅满足社区居民的衣、食、住、行，还要娱（休闲娱乐）、学（学校、文化中心）、康（医院）等所有功能。社区商业的出现缘于城市居住空间的日益拓展，楼盘体量的日趋增大，当市级商业中心、区域商业中心已无法完全覆盖新兴社区的时候，社区商业作为一种区域性极强的商业业态也开始显山露水。多而不乱、全且求精，社区商业的经营在逐步的发展过程中走向功能细分和风格统一，在设计上更注重形象的统一包装，且商铺的经营品种在多样化的同时，也会以一定的主题予以必要的限制。一、商品定位走中高档消费路线，以中档商品为主，约占70%，高档商品兼备，约占10%，低档商品约占5%，其他经营品类或主题招商项目约占15%。二、经营理念定位（一）打造九江县首个尚品生活商业街（二）打造九江县首个休闲文化商业街三、经营方针商品以质取胜，经营以特取胜，服务以细取胜，购物以便取胜，品种以全取胜，价格以实取胜。四、功能定位（一）1号楼沿街定位：尚品生活商业一条街品牌服饰、品牌休闲餐饮、超市、美容美发、装修设计、品牌家居卫浴等具有较高档次的生活配套。（二）10号楼沿街定位：休闲文化商业一条街棋牌室、花店、儿童/婚纱摄影、水族馆、台球俱乐部、精品店等具有休闲娱乐功能为主体的配套。五、经营分区（一）尚品生活商业一条街1单元2单元3单元4单元5单元6单元7单元店01店02店03店04店05店06店07店08店09店10店11店12店13店14店15店16店17店18店19店20店21店22店23店24店25店26店27店28注：最东边为第一单元，向西依次排列。1单元：品牌服饰品牌男装、品牌女装。2单元：品牌服饰-品牌童装、品牌皮包皮具3单元：品牌休闲餐饮特色小吃、水果店。4单元：品牌休闲餐饮德克士、品牌卤料馆、蛋糕店。5单元：品牌家居瓷砖、地板、卫浴、布艺。6单元：品牌家居橱柜、灯具、五金、电器。7单元：品牌综合装饰、美容美发、超市。（二）休闲文化商业一条街1单元2单元3单元4单元店01店02店03店04店05店06店07店08注：最东边为第一单元，向西依次排列。1单元：精品店2单元：花店、水族馆3单元：棋牌室、台球俱乐部4单元：儿童摄影、婚纱摄影六、运营模式营运总原则：采用产权式商铺经营模式，即实行所有权和经营权分离，购买商铺的业主拥有商铺产权，但不直接进行自主经营，签订合同，全权委托开发商经营管理，业主只收取每年相应的投资回报金额，则开发商拥有约定年限里的商铺经营权、管理权、使用权及收益权。1、统一招商管理由开发商统一招商，统一规划，确保本项目的商品组合、业态、档次、价格等定位准确，保障后期持续经营；2、统一营销推广由开发商统一进行营销策划、宣传推广、进行促销活动的开展，费用按销售额相应比例分摊，营销效果共享；3、统一营业管理所有经营户要求统一营业时间，统一营业纪律管理；4、统一服务监督本项目所有经营户要求统一服务标准，统一处理售前、售中、售后服务、统一接受商场的服务考核监督等；5、统一物业管理本项目所有经营户均由本项目成立的专业物业管理公司进行统一物业全面管理，包括卫生、水电、保安、维修等项目，免去投资者和经营者的后顾之忧；6、统一证照税务由开发商统一办理经营执照和统一核算收取相关经营费用；七、招商批次1、根据工程进度及市场成熟度由于1号楼工程进度较快，并距离繁华区较近，市场成熟相对较快，故首先针对1号楼尚品生活商业街进行招商，随着10号楼工程的进展，再针对休闲文化商业街进行招商。2、根据先易后难的原则由于交房后业主也即将面临房子装修问题，品牌家居、装修设计单元招商相对容易，故先从品牌家居、装修设计单元招商入手，随着商家的签约入驻，带动其他单元商家的入驻积极性。3、区域性招商根据经营者目前的经营现状及地段优劣，针对目前经营欠佳的商家进行招商，选择离中心繁华地段相对较远区域进行招商，成功的几率较大。随后，针对专门市场如万客汇等进行搜索招商。八、招商政策（一）常规统一招商优惠1、经营户免租优惠 签订三年租赁合同，前两年免租金，第三年租金按500600元/平米收取；按先到先得原则挑选铺面，每户租赁铺面不超过两间，超过两间铺面另行租赁；经营户租赁铺面每间须交纳水、电、铺面结构及入驻经营保证金5000元+第三年全额租金，期满如不再续租则退还保证金；2、经营户税费优惠工商行政管理费、国税及地税可依法从优或给予减免；按照“先发展、后规划、高起点、低门槛”的原则，积极培育市场；统一办理相关证件和经营手续，实行“一站式”服务。（二）本案招商政策1、凡经营户在正式营业前签订租赁合同并入驻经营者可免租金使用铺面2年；2、按先到先得原则挑选铺面，每户租赁铺面不超过两间，超过两间铺面另行租赁；3、经营户租赁铺面每间须交纳水、电、铺面结构及入驻经营保证金5000元（人民币），期满如不再续租则退还保证金；4、按照“先发展、后规划、高起点、低门槛”的原则，积极培育商业市场氛围；5、统一办理相关证件和经营手续，实行“一站式”服务。九、招商人员组建招商经理1名招商人员3-5名统一进行培训所有招商人员首先要对本项目的经营定位十分清晰，接下来确定具体的品牌结构，一定结合当地品牌的销售情况，制定本项目的品牌组合战略。当地已有的品牌又适合本项目定位的，一定要设法引进，如果当地没有的品牌，该品牌又在本项目锁定品牌的组合群中，更要设法引进。注意事项：1、招商全体人员均应按公司确定的招商政策、商品定位、招商方式、管理方式、收费标准开展工作，任何人不得以招商的名义从事未经上级授权的一切活动。 2、所有招商人员工作要有严密的计划性，并确保按时完成计划，达到良好的招商效果。 3、招商人员既要维护公司的形象与利益，又要尊重善待客户，既要按公司的政策原则与客户洽谈，又要客观真实地向客户介绍公司的情况，与客户建立正常良好的工作关系。 4、招商人员不得有意或无意泄露公司的招商秘密资料，不得向某一客户提供其它客户的资料。 5、禁止招商人员接受客户任何形式的回扣和贿赂。 6、招商人员原则上不得接受客户吃请及其它形式的消费，特殊情况必须经招商负责领导批准，并进行登记。 7、招商中如需要招待客户，必需报招商领导批示，方可按规定标准执行。8、招商人员应在公司授权的范围内开展招商工作，按期完成招商任务，公司给予相应的报酬与奖励，反之公司将视其具体情况给予处罚。十、广告媒介支持1、户外看板万客汇户外看板+铁道口户外看板。主要信息：忠科绿苑尚品生活商业街火爆招商2、电视媒体电视专题+全天侯滚动播放字幕。主要信息：忠科绿苑尚品生活商业街火爆招商3、手机短信最有效的发布即时信息的媒介手段。主要信息：忠科绿苑尚品生活商业街火爆招商4、DM夹报作为另一大广告媒体，他的覆盖面广、传达信息丰富灵活，而且广告周期相对较长，且可以作为扫街派报的宣传品，节省重复印刷费用。主要信息：忠科绿苑尚品生活商业街火爆招商5、扫街派单就本项目