房地产开发设计管理程序.doc

房地产开发有限公司设计管理流程页码：第28页 共102页设计管理程序编制日期审核日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修订内容修订人审核人批准人 1. 流程要素1.1. 流程目标：为规范项目设计阶段的操作程序，加强对项目设计阶段的管控，达到确保质量、进度，控制成本的目的。1.2. 流程主导部门：品控部1.3. 流程关键业绩指标（KPI）：流程KPI责任部门/岗位数据来源设计计划达成率品控部综合管理部设计差错率品控部项目公司设计成果标准符合性品控部总师办1.4. 流程关键点（CP）：流程关键点关键点说明备注设计信息输入完整5.2设计任务书评审5.4.1/5.6.2/5.7.2/5.8.2/5.9.4设计成果评审5.4.4/5.6.6/5.6.8/5.7.4/5.8.4/5.9.4/5.121.5. 流程输入输出关系：信息输入要求信息输出成果备注可行性研究报告定位策划报告/产品建议书宗地自然条件表宗地社会条件表竞争楼盘设计信息表概念设计任务书概念设计成果设计评审表2. 适用范围2.1. 适用于项目从概念设计、实施方案、施工图到专项深化设计阶段的设计管理3. 术语定义3.1. 概念设计阶段：拿地后提出产品的设计原则和构思，包括总平面设计、市政条件分析、配套建设分析、交通路线组织、绿化景观组织等。3.2. 实施方案阶段：指规划方案设计及建筑方案设计、初步（扩初）设计阶段、施工图设计阶段、专项深化设计阶段等。4. 职责权限4.1. 品控部4.1.1. 组织收集和分析项目设计基础资料；4.1.2. 编写各阶段设计任务书，并组织评审； 4.1.3. 组织设计单位的选择工作；4.1.4. 根据项目开发计划确定设计工作的总体计划和设计实施进程中控制设计质量和进度；4.1.5. 组织重要节点的内部评审和外部评审，并将评审意见汇总提交设计单位参考修改。4.2. 成本部4.2.1. 负责提供限额设计的经济指标；4.2.2. 负责对设计阶段成果进行成本指标审查，并出具审查报告，提出优化的方向性意见；4.2.3. 负责完成公司对设计成果的最终评审确认工作。4.3. 营销部4.3.1. 负责提供产品建议书及定位策划报告；4.3.2. 参与设计任务书及设计成果评审；4.3.3. 参加项目定位及方案讨论，及时反馈信息，配合完成公司评审确认工作。4.4. 项目公司4.4.1. 收集并提供项目宗地自然、社会条件信息（拓展部配合）；4.4.2. 参与设计任务书及设计成果评审；4.4.3. 提交地质勘测报告及水文资料；4.4.4. 督促综管办负责项目的报批报建工作，提交政府部门对报建图的审批意见书，提交建设用地规划许可证；4.4.5. 收集提交项目所在地政府对报建配套的相关信息；4.4.6. 负责组织施工图会审交底工作。5. 关键活动（概念设计阶段）5.1. 产品研发5.1.1. 总师办负责主持产品研发，资料的收集归类分析，建立产品库等；5.1.2. 在项目设计实施阶段，保持与营销的产品建议形成互动，以利获取较有竞争力的产品。5.2. 设计基础资料收集项目设计基础资料收集过程包括：项目设计基础资料移交、项目设计基础资料评审和项目设计基础资料补充；5.2.1. 项目设计基础资料移交：品控部完成与相应责任部门的项目设计基础资料交接，移交内容包括宗地自然、社会条件表（含地形图）、建设用地规划设计要点（规划指标）（拓展部提供，项目公司成立后由项目公司负责）和竞争楼盘设计信息表（营销部提供）三部分，并由交接双方共同签署项目设计基础资料移交表；5.2.2. 项目设计基础资料评审：品控部组织拓展部/项目公司、营销部完成对移交的项目设计基础资料评审，评审意见和结论填写在项目设计基础资料移交评审表中，并由参与评审人员共同签字确认。5.2.3. 项目设计基础资料补充：品控部按照项目设计基础资料移交评审表中要求补充的评审意见完成项目设计基础资料的调查和补充，包括宗地自然条件表、宗地社会条件表（拓展部负责补充完善，项目公司成立后由项目公司负责，品控部协助）和竞争楼盘设计信息表（品控部与营销部共同完成）。5.3. 计划的编制5.3.1. 品控部根据项目开发计划完成设计计划编制并报公司主管领导审批后备案。5.4. 概念设计5.4.1. 品控部在项目定位及产品策划阶段，负责收集项目规划设计的基础资料，结合拓展阶段概念规划设计草案进行概念设计任务书的编制、按照设计供方选择管理作业指引的要求选择概念设计单位（商务部参与并负责办理相关报批确认手续）；在项目定位策划报告、产品建议书（初稿）审批确定、项目运营策划主要结论（主要是项目运营整体策略、分期建议等）初步确定后，完成概念设计任务书，并组织会签（必要时组织评审会），依据责权手册（设计管理-3.1-1）完成审批确认。5.4.2. 品控部向设计单位提供经公司审批通过的概念设计任务书及其他设计基础资料，由设计单位完成概念设计，品控部负责设计过程监控及设计信息沟通（与项目公司（工程部）或拓展部一起做好与项目所在地规划主管部门的沟通工作）。5.4.3. 概念设计图纸包含以下内容：概念设计图纸目录表（参考）分类序号图纸名称比例低、多层项目高层项目备注总图1总平面图 1:10001：20002功能分区与产品分布图1:10001：20003交通分析图1:10001：20004分期开发示意图1:10001：20005组团基本单元分析图1:5001:10006配套分析图1:10001：20007景观分析图1:10001：20008视线分析图1:10001：20009日照分析图1:10001：200010坡度、坡向分析图1:10001：2000用地地形复杂时需完成11地形改造土方平衡图1:10001：2000住宅单体12住宅单体意向平面图1:200 1:300其它13基地分析图14效果图或模型照片说明：表中“”表示必须完成的图纸，“”表示可选择完成的图纸。5.4.4. 概念设计评审：对概念方案的设计评审按照设计评审作业指引执行。a) 外部专家评审：品控部组织外部专家对概念设计文件进行评审，提交设计评审意见表；b) 成本部根据设计阶段成本优化作业指引对概念设计方案进行项目成本估算指标，拓展部负责按照项目成本估算指标完成对项目投资收益及经济评价估算；c) 公司评审：品控部依据责权手册（设计管理-3.1-2）组织召开公司内部评审会，结合定位策划/产品建议书、外部专家的评审意见等相关内容进行评审后填写设计评审意见表形成评审决议，具体评审部门及要点详见设计评审作业指引。5.4.5. 品控部根据设计评审意见表，要求设计单位进行概念设计方案调整，经品控部内部审核调整后的概念设计文件，依据责权手册（设计管理-3.1-2）提交概念设计方案审批。5.4.6. 成本部对项目成本估算修正，拓展部负责对项目投资收益经济评价修正。5.4.7. 概念设计审批定稿后，品控部负责组织建筑方案设计及景观概念设计。5.5. 履约评价5.5.1. 对概念设计单位的履约评价按照设计供方选择管理作业指引的要求执行。（方案设计阶段）5.6. 规划及建筑方案5.6.1. 在设计单位进行概念设计阶段，品控部负责进行规划及单体设计工作准备，汇总有关资料包括但不限于：a) 项目公司或拓展部提供地方政府下发的“建设用地规划设计要点”（规划指标）（复印件）b) 营销部提供项目产品建议书；c) 品控部组织项目公司（工程部）、营销部根据概念设计方案讨论确定物业管理模式、物业管理用房、社区用房、配建项目（幼儿园、垃圾房、公厕等）的区位等；d) 整理拓展阶段规划设计草案、概念设计成果主要结论、地质初勘报告及水文资料、现有场地景观资源利用和改造设想以及项目所在地地方政府相关设计限制性规定文件、条件等。5.6.2. 品控部根据5.6.1内容编制规划方案设计任务书，依据责权手册（设计管理-3.2-1）进行审核、审批。5.6.3. 依据设计供方选择管理作业指引编制招标文件、选择设计单位，由商务部负责设计招标（可采用方案评审后议标的模式）。5.6.4. 规划方案设计中期交流讨论，形成会议纪要。5.6.5. 方案回标：设计单位按规划方案设计任务书要求的时间、成果标准提交设计资料。5.6.6. 规划设计阶段的设计图纸一般包含以下内容（具体以项目所在地规划主管部门要求为准）：规划及建筑设计图纸目录表分类序号图纸名称比例低、多层项目高层项目备注总图1总平面图 1:5001:1000 2分析图日照分析图1:5001:10003公共服务设施布置分析图1:5001:10004交通分析图 1:5001:10005景观结构分析图1:5001:10006小区管理模式分析图1:5001:10007详图小区各道路断面图1:2008其他工作模型 1:10009土方平衡图1:5001:100010道路及竖向设计图1:5001:100011彩色总平面图1:50012总体剖面图1:5001:100013总体鸟瞰图组团与管理14分析图典型组团管理示意图1:2001:40015典型组团交通分析图16其他效果图低、多层住宅单元/高层住宅单体17高层住宅单体地下及裙房各层平面图1:2001:40018标准层平面图 19立面图20剖面图21效果图主要公共建筑22各层平面图1:2001:400包括独立商业、会所、幼儿园或学校23立面图24剖面图25效果图注： 1、上表中“”表示必须完成的图纸，“”表示可选择完成的图纸。 2、除上表所列的图纸项目外，可根据项目情况要求设计单位完成其他图纸。5.6.7. 规划方案评审a) 资料准备：方案文本、规划模型、电脑演示稿（PP稿）中设计部分。b) 品控部及时核对设计方案的综合经济技术指标，并对设计单位提交的成果根据设计图纸审核要点组织评审会，形成初步意见，并填写设计评审意见表；如需外部评审，品控部负责推荐参加评审的专家名单，组织外部项目规划方案评审会，把各方案的评审意见填写评审会议纪要。c) 各专业或部门在参加评审时，营销部主要从销售角度和经营利润实现角度进行设计方案评审，项目公司（工程部）主要从项目开发周期及分期开发角度进行设计方案评审，成本部主要从成本角度评审设计方案；具体审核要点详见设计评审作业指引。d) 根据公司内审及外审结果确定中标方案，根据合同管理作业指引组织完成合同签署工作，具体操作依照设计供方选择管理作业指引的要求执行5.6.8. 根据内审、外审的设计评审意见表或评审会议纪要，品控部整理出下一步设计修改建议，编写设计交流信息表，交设计单位对中标方案进行调整。5.6.9. 规划调整方案评审a) 资料准备：经济技术指标分析表、方案文本、规划模型、电脑演示稿(pp稿)。b) 成本部审核本阶段综合技术经济指标。c) 品控部组织规划调整方案的评审（与项目公司（工程部）或拓展部一起做好与项目所在地规划主管部门的沟通工作），形成初步意见，并填写设计评审意见表，依据责权手册（设计管理-3.2-2）将评审结果提交审批确认。d) 规划方案设计阶段，品控部同时落实景观设计策划及组织，具体操作依照景观设计管理作业指引的要求执行。5.7. 建筑单体方案设计阶段5.7.1. 资料准备a) 营销部提交产品建议书最终修改意见，深化产品各项技术指标。b) 成本部提交建筑单体方案阶段的成本控制建议。c) 经批准的规划设计调整成果方案。5.7.2. 品控部收集相关资料，编制建筑方案设计任务书，依据责权手册（设计管理-3.2-1）完成评审及审批确定。5.7.3. 品控部向设计单位提供设计相关资料，设计单位按建筑方案设计任务书要求的时间、成果标准提交设计资料（品控部负责同期与项目公司（工程部）或拓展部一起做好与项目所在地政府主管部门的沟通工作），此阶段的设计成果图纸一般包含以下内容（具体以项目所在地政府主管部门要求为准）：建筑设计方案图纸目录表分类序号图纸名称比例低、多层项目高层项目备注 总图1总平面布置图 1:5001:1000 若为首期开发，则还应完成项目总体的总平面图及分期技术指标。2总平面定位图 1:5001:10003总图 1:3001:5004户型分布图 1:5001:10005分析图日照分析图1:5001:10006公共建筑布置分析图1:5001:10007道路及交通分析图 1:5001:10008景观结构分析图1:5001:10009小区管理模式分析图1:5001:100010详图小区各道路断面图1:1001:200总图11其他道路及竖向总图1:500项目路网复杂时，应单独绘制道路及竖向总图。13彩色总平面布置图1:50014总体鸟瞰图典型组团或典型住宅单元组合15底层平面图 1:200 1:300若无标准层则必须完成各层平面图。16标准层平面图17屋顶平面图18立面图（四个）19剖面图 20分析图典型组团管理示意图1:30021典型组团交通分析图1:30023效果图（二个立面方向）低、多层住宅单元/高层住宅单体24多层住宅单元底层平面图1:50低、多层若无标准层则必须完成各层平面图。高层若无裙房则必须完成一层平面图及有差异的各层平面图。25高层住宅单体地下及裙房各层平面图1:1001:20026标准层平面图 低、多层1:50高层1:1001:20027屋顶平面图28立面图（四个）29剖面图30其他单体入口放大平面图1:3031户型放大平面图1:5032立面细部节点放大图（平立剖面）1:5033模型1:50或1:10034效果图主要公共建筑（独立商业建筑、会所、幼儿园或学校）35总平面图1:500布置在低、多层住宅底层的商业服务部分直接在典型组团图中表达；布置在高层单体中的商业服务部分无须另外表达。36各层平面图1:20037立面图（四个）38剖面图39其他幼儿园标准单元平面布置图1:10040学校教室平面布置图1:10042效果图注：1、上表中“”表示必须完成的图纸，“”表示可选择完成的图纸。2、 除上表所列的图纸项目外，可根据项目情况要求设计单位完成其他图纸。5.7.4. 单体设计方案评审a) 资料准备：经济技术指标分析表、方案文本、规划模型、电脑演示稿(pp稿)。b) 成本部审核综合技术经济指标。c) 品控部组织单体设计方案评审，填写设计评审意见表，依据责权手册（设计管理-3.2-4）将评审结果提交审批确认。5.8. 初步（扩初）设计阶段5.8.1. 资料准备a) 项目公司或拓展部提供规划、消防、交警、教委、环保、人防办等关于规划建筑设计方案的审批意见书及有关配套审批意见；b) 项目公司或拓展部根据品控部要求提供当地政府主管部门有关给排水、消防、供电、煤气、电信、有线电视、防雷、道路开口等实施文件及习惯性做法；c) 项目公司（工程部）提供初勘资料；d) 营销部提供产品建议书最终修改意见、深化产品各项技术指标、各类产品设计指标及室内装饰要求（可通过产品建议书统一提供）；e) 成本部提交初步设计阶段的成本建议。5.8.2. 品控部根据5.8.1提供的信息整理编写初步设计任务书，依据责权手册（设计管理-3.3-1）完成审核审批后，将初步设计任务书交给设计单位进行初步设计。5.8.3. 设计单位提交设计成果资料（品控部负责同期与项目公司（工程部）或拓展部一起做好与项目所在地政府主管部门的沟通工作）。此阶段设计成果图纸一般包括以下内容（具体以项目所在地建设主管部门要求为准）：各专业图纸目录表分类序号图纸名称比例低、多层项目高层项目备注室外总体1管线综合图1:5001:1000 项目地形复杂时应完成土方图2土方图1:5001:1000结构3结构梁板图1:200 1:300设备4给排水管道总平面图1:5001:10005供电总平面图1:5001:10006弱电总平面图1:5001:10007各专业主要设备材料表8各专业系统图9各专业户型平面布置草图1:501:10010工作模型注：1、本表中“”表示必须完成的图纸，“”表示可选择完成的图纸。2、除上表所列的图纸项目外，可根据项目情况要求设计单位完成其他图纸。5.8.4. 初步设计图的确认a) 结构和设备系统方案完成后，品控部组织内外部专家等对方案进行评审，具体操作依照设计评审作业指引的要求执行。b) 将评审过程的修改意见以设计交流信息表的形式发给设计单位修改初步设计。c) 初步设计方案最终依据责权手册（设计管理-3.3-2）进行审批确认。5.8.5. 设计单位完成初步设计报建图，经批准后完成地质详勘布点图及详勘任务书。5.8.6. 信息输出a) 向成本部提交本阶段图纸及综合经济技术指标。b) 向综管办提交初步设计方案报批的图纸文件与电子文件（注：综管办报批报建专员将报批报建的过程意见及时反馈给品控部，由其负责修改落实）。c) 地质详勘布点图及详勘任务书。（施工图设计阶段）5.9. 施工图设计准备5.9.1. 品控部根据项目设计实际进程及公司审批的项目总体开发计划修订施工图设计工作计划。5.9.2. 品控部负责以下施工图设计资料整理：a) 规划、国土、消防、环保、交警、教委、人防办等有关的审批意见书，市政管线配套图及市政道路图；b) 成本部提交的施工图限额设计指标。c) 地质详勘报告及水文资料等。5.9.3. 品控部负责编制施工图设计任务书，组织施工图设计任务书的评审，评审通过后依据责权手册（设计管理-3.4-1）完成审核审批。5.9.4. 施工图设计单位的选择，按设计供方选择管理作业指引执行。5.10. 施工图设计5.10.1. 设计单位根据施工图设计任务书的要求进行施工图设计。a) 设计单位根据施工图设计任务书完成施工图设计工作并提交整套设计图纸和资料；b) 在设计过程中，品控部与设计单位进行及时沟通交流，传递设计信息，并督促设计单位按计划完成施工图设计任务。5.11. 施工图的评审及交底5.11.1. 施工图完成后，品控部组织相关设计师、项目公司（工程部）、成本部对照施工图设计任务书进行内部评审，提出施工图修改意见，填写设计评审意见表（由参加施工图评审的成员签字确认）。5.11.2. 品控部负责提交施工图设计成果交政府认可的审图机构进行审核（外审）并获取图审报告。5.11.3. 品控部提供设计评审意见表及审图机构的图审意见给设计单位进行施工图修改完善。5.11.4. 品控部负责把经修改完善的施工图分发给对应使用部门。规定时间内由项目公司（工程部）组织监理定位、设计单位、施工单位、品控部、成本部等进行设计交底及图纸会审。5.11.5. 对施工图分阶段提交的（如“基础施工图”和“主体施工图”两次提交），品控部必须分别组织评审，填写设计评审意见表。5.11.6. 图纸会审结束，品控部负责汇总施工图会审意见表提交给设计单位，设计单位负责在规定的时限内完成回复或进行设计修改。5.11.7. 对设计单位的回复及设计修改图，品控部负责“验证”确认。（专项深化设计阶段）5.12. 专项深化设计准备5.12.1. 品控部根据项目设计、成本、采购、工程专项计划制定专项深化设计工作计划；5.12.2. 品控部会同商务部选择专项深化设计单位，报公司主管领导审批后实施。5.12.3. 收集专项深化设计前期基础资料（包括原设计文件中的有关规定、图纸等）。5.13. 专项深化设计及评审、交底5.13.1. 专项深化设计单位根据品控部提交的基础资料和相关要求进行深化设计（品控部、项目公司（工程部）、成本部专业工程师及时跟进审核并提出修改完善意见）；5.13.2. 专项深化设计完成并提交图纸及经济技术指标后，品控部负责组织公司内部评审，填写设计评审意见表交公司领导审批；5.13.3. 品控部负责组织专项深化设计单位对相关部门和单位进行设计交底。6. 流程接口6.1. 项目拓展管理程序6.2. 项目运营策划管理程序6.3. 产品定位策划作业指引6.4. 设计供方选择管理作业指引6.5. 合同管理作业指引6.6. 设计评审作业指引6.7. 设计阶段成本优化作业指引6.8. 景观设计管理作业指引6.9. 设计供方选择管理作业指引6.10. 成本管理程序6.11. 施工图交底会审作业指引7. 记录文件7.1. 宗地自然条件表7.2. 宗地社会条件表7.3. 竞争楼盘列表7.4. 竞争楼盘设计信息表7.5. 项目设计基础资料移交评审表7.6. 概念设计任务书7.7. 设计评审表7.8. 容积率指标表7.9. 可售面积指标表7.10. 会所详细指标表7.11. 停车场详细指标表7.12. 住宅指标表7.13. 规划方案设计任务书7.14. 建筑方案设计任务书7.15. 扩初、施工图设计任务书7.16. 施工图设计限额及成本控制建议7.17. 综合技术经济指标 概念设计任务书工 程 名 称： 工 程 地 点： 委 托 方： 编制 日 期： 年 月1 项目概况1.1 城市概况地理：气候：1.2 规划发展1.3 区位特征项目位置： 市 区。用地四至：东临 ，南临 ，西临 ，北临 。周边现状：北侧为 东侧为 西侧为 南侧为 交通状况（道路、快速路、铁路）： 1.4 用地现状地块形状： 用地高程：用地现状：2 设计依据2.1 政府部门批准的规划设计条件2.2 用地红线图2.3 地形图2.4 甲方确认的项目产品定位及产品设计要求2.5 中华人民共和国国家及地区有关规划设计的法律、法规、条例和规范2.6 市规划管理相关技术规定注：在参照以上规范进行设计时，需以现时有效的版本为准。参照以上文件但不应仅限于以上文件。3 经济技术指标3.1 规划条件要求：本项目用地由 个地块组成，根据政府规划条件规定，项目土地利用条件为：容积率为 ，建筑密度不大于 ，建筑限高不高于 米，绿地率不小于 。各地块基本规划条件如下：编号用地性质建设用地面积（平方米）建筑规模（平方米）容积率建筑密度（%）绿地率（%）总计3.2 市场定位产品指标建议表：产品类型占总建筑面积比例户型面积（平米）户型4 市场定位4.1 市场分析4.2 产品定位5 设计要求5.1 规划和设计原则 5.2 规划设计总体要求 5.3 交通组织要求 5.4 景观设计要求 5.5 户型设计要求 5.6 立面设计要求6 项目设计关键要素7 设计成果和周期要求7.1设计成果：乙方按约定时间提交设计方案，内容包括（但不局限于）以下设计图纸及文件： 7.1.1 区位分析图7.1.2 现状优劣势分析图7.1.3 多方案比较图（过程草图）7.1.4 总平面图（1：1000）及经济技术指标表7.1.5 设计说明书（含相关专业）7.1.6 平面功能分区图7.1.7 建筑类型分布图7.1.8 建筑高度分析图7.1.9 机动车流线分析图7.1.10 停车规划图7.1.11 步行系统分析图7.1.12 景观视线分析图7.1.13 景观概念性规划平面图（1：2000）及相应的意向图7.1.14 重要单体及典型户型的平立剖面图7.1.15 沿街立面图7.1.16 典型剖面图7.1.17能体现设计师设计理念的效果图(含手绘图，但至少有1张人视点电脑透视图)不少于3幅（沿街透视图、重点地块的局部透视图），及其它可以反映空间尺度及建筑风格的意向图7.1.18总体效果图（一幅）7.1.19模型一个（1：500）比例根据项目具体情况定所有的图纸均按A3规格装订成册（10册）及相应的A0展板一套以上所有图纸均提供电子文档一份。7.2 设计周期：乙方在 年 月 日前将完成的概念设计提交甲方，并在项目所在地进行方案汇报，汇报日期另行通知。设计方将在开始工作约两周后在项目所在地进行中期交流，时间暂定为 年 月 日。 有限公司年 月 第29页，共102页房地产有限公司业务流程管理手册页码：第- 93 -页 共102页 住宅指标表记录编号：填表人： 填写日期： 年 月 日住宅类型户型户型面积（m）套数总面积（m）占同类住宅的套数比（）占同类住宅的面积比（）独栋别墅小计该类住宅占总住宅的套数比（）该类住宅占总住宅的面积比（）连排小计该类住宅占总住宅的套数比（）该类住宅占总住宅的面积比（）叠拼小计该类住宅占总住宅的套数比（）该类住宅占总住宅的面积比（）情景洋房小计该类住宅占总住宅的套数比（）该类住宅占总住宅的面积比（）普通多层小计该类住宅占总住宅的套数比（）该类住宅占总住宅的面积比（）小高层住宅 （711层）小计该类住宅占总住宅的套数比（）该类住宅占总住宅的面积比（）中高层住宅 （1218层）该类住宅占总住宅的套数比（）该类住宅占总住宅的面积比（）高层住宅 （19层100m）小计该类住宅占总住宅的套数比（）该类住宅占总住宅的面积比（）总计总套数（套）总建筑面积（m）说明：1、本表用于各期详细规划设计、户型单体设计阶段2、各期详细规划设计阶段首次填写，随着设计的深入，户型单体及技术方案确认、立面方案确认阶段补充完善3、对设有工人房的户型，工人房不计入房间数。4、住宅分类可根据项目实际情况填写。规划方案设计任务书项目名称：_项目地点：_公司名称：_ 编制日期：_ 目 录一、 项目基本情况二、 项目定位与开发理念三、 项目技术经济指标四、 总体规划设计原则五、 交通与流线规划六、 群体空间形态规划七、 景观规划八、 公共配套规划九、 分期建设十、 投资限额十一、 规划设计成果十二、 进度安排十三、 附件清单一、项目基本情况1项目概况1）项目位置2）占地面积3）项目内状况4）地块周边状况5）其它2项目优劣势分析优势1）地形优势2）主题概念优势3）周边生态环境景观优势4）周边交通系统及配套设施优势5）其它劣势1）地形劣势2）环境影响劣势3）周边不良景观劣势4）周边交通系统及配套设施劣势5）其它二、项目定位与开发理念1客户定位2主题定位3物业类型4开发理念三、项目技术经济指标1技术经济指标：占地面积：拟建建筑面积：其中： 住宅：商业：会所：停车场（库）：其它配套设施：建筑容积率：建筑密度：建筑类型：车位数：户数：绿化率：绿地率：2户型配置（策划部提供）3配套设施四、总体规划设计原则1前瞻性：树立大观念、开拓新思路，在现实住宅设计水平基础上要有所超越，做中国一流的社区，做最有品味的社区，做最富于创意的社区。做可持续、人性化的社区。规划布局、单体平面、建筑立面、环境设计、色彩空间、设备设施均体现个性风格。2均好性：在设计的各个方面均应体现均好性原则，从总体规划、建筑设计到环境设计，均好性的实现是一个重要的设计目标。要寻求景观资源的配置均衡，充分考虑市政道路噪音对住宅的影响，提出合理的规划布置方案避免或减低噪音对主要房间的污染，尽量减少通过使用技术手段来降低噪音（会带来建设成本的提高）。3人性化：体现在空间、尺度、景观、设施、物业管理服务等诸多方面。设计在保证居民有舒适的居住空间、宜人的建筑尺度、洁净的环境空间、便捷的交通以外，更应在社区的休闲健身场所、社交场所、公共服务设施、教育卫生设施、物业管理等方面，处处体现生活化的气息。4经济性：充分考虑项目开发、设计、销售、使用等各个阶段有效衔接和使用的经济性；方案中要合理利用现有的资源优势，合理平衡土方量，合理设置架空层及通风、采光的开敞式/半开敞式车库，同时兼顾结构布置的经济合理性。5规范性：设计方案必须遵守项目所在地有关城市住宅规划设计对日照间距、消防、人防等方面的规定，并符合国家有关规范和标准。五、交通与流线规划1.出入口位置建议：2.交通与流线规划建议：3.设计要求：六、群体空间形态规划1.建筑群体空间组织:2.住宅规划的空间秩序感：3.小区立面的整体性和连续性：4.居住领域的可识别性：5.其它七、景观规划1.景观规划的主题和理念：2.景观系统的整体性和连续性：3.景观设计的丰富性和层次感：4.会所及销售环境的景观设计：5.社区各主要入口及商业街、广场等主要公共区域的景观效果：6.其它八、公共配套规划1会所：建筑面积控制在 左右，内部功能设置包括： 会所位置选择要和重要的景观相结合，要实现建筑与环境的融合。其造型必须具有强烈视觉吸引力，要通过精心设计实现其独特性、标志性,成为社区的视觉中心。2.商业配套设计要求：建筑面积控制在 左右，满足小区居民基本生活要求，可以分为功能性（经常性消费如综合超市）和休闲性（如专卖店、鲜花店、咖啡厅等）两种，位置设计结合居住功能考虑。商业内容包含： 等等，立面要求统一规划设计。3其它：如小学、幼儿园等。其他相关配套设施：垃圾中转站、物业管理办公处等。其设计要求参相关的设计规范。九、分期建设考虑分 期开发，首期开发建设以 为主；保证整个社区在不同阶段有机的完整的生活环境和视觉印象并使得每一期开发时均有各自的亮点。十、投资限额（成本管理部提供）十一、规划设计成果提供完整的规划方案图册（A3图幅）其中：1）报公司方案图册一式8份。2）报建方案图册一式8份。内容包括1方案设计总说明，包括：1）基本设计概念2）详细设计说明：功能分析、交通分析、通风分析、绿化分析、景观分析、日照阴影分析（与相应的分析图对应）3）技术经济指标（包括总建筑面积，住宅、商业、会所、停车场（库）、以及其他配套设施的建筑面积分项指标、层数及高度，覆盖率，容积率，绿化率；车位数；各种户型的建筑面积、实用率；等）4）结构、设备说明5）投资估算 2地块位置图3地块现状图4彩色总体平面布置图(要求场地规划分析图)5方案分析图包括：功能分析、交通分析（含消防分析）、绿化分析、通风分析、景观分析、日照阴影分析、区位分析、基地分析、规划结构分析（含配套服务设施分析）；6竖向规划图7.住宅、会所及其它建筑意向性设计图8.外部街景立面图（主要类型各一份）9.场地剖面图（纵、横向、景观主轴各一张）10彩色效果图1）整体鸟瞰图（一份）2）景观设计效果图3）建筑单体透视效果图（主要类型3-5份）4）主、次入口，商业步行街效果图（各一份）5）主要节点效果图（3-5份）11 分期开发图12户型分布图13报建模型一个（比例1：500）（带罩）包含以上规划内容的数据光盘两份。十二、进度安排规划设计阶段需提交的中间过程设计成果需提交的过程设计成果提交时间审核确认时间备注十三、附件清单用地红线图（电子版）地形测量图（电子版）其它建筑方案设计任务书项目名称：_公司名称：_ 编制日期：_ 目 录一、项目基本情况二、项目定位三、开发理念四、项目技术经济指标五、总体规划原则六、交通组织原则七、景观规划原则八、单体设计原则九、户型设计原则十、提交设计文件要求十一、进度安排一、项目基本情况1项目概况1）项目位置2）占地面积3）地块周边状况4）其它2项目优劣势分析优势1）地形优势2）主题概念优势3）周边生态环境景观优势4）周边公交系统及配套设施优势5）其它劣势1）地形劣势2）环境影响劣势3）周边不良景观劣势4）周边公交系统及配套设施劣势5）其它二、项目定位1客户定位2主题定位3物业类型三、开发理念1突出主题文化：2先进性：3独特性：4均好性：5人文性：6舒适性：7实用性：8经济性：9规范性：四、项目技术经济指标1技术经济指标：总用地面积：总建筑面积：地上建筑面积：地下建筑面积：建筑占地面积：建筑密度：计容积率建筑面积：容积率：绿地率：居住人数：户均人口：机动车停车位：其它：2户型配置（策划部提供）3配套设施五、总体规划原则1满足城市设计要求。建筑总体布局、造型、色彩应注重城市设计，应充分考虑与周围地块的关系；2充分体现均好性原则。做到户户有景，户户有良好的朝向；3合理处理建筑物与环境场地之间的关系；4合理处理各种建筑空间的有机组合、过渡；5在总体布局时应充分考虑入口空间的展示作用，集中体现项目主题，最大限度地展现项目卖点；6住宅群体布置要避免建筑物之间的相互遮挡，要满足住宅对日照、间距、自然采光、自然通风的要求，要充分考虑对小区内部环境及外部远景的利用；7充分考虑地块周边噪音对本项目的影响，要提出合理的规划布置方案，避免或减低噪音对主要房间的污染，要尽量减少通过使用技术手段来降低噪音（会带来建设成本的提高）；8总体规划要充分体现经济性原则，合理平衡土方量；另外，除人防地下室需做全埋式车库外，其余车库尽可能采用通风、采光的开敞式/半开敞式车库；9其它六、交通组织原则1应注重处理小区主要出入口的位置，考虑公共区域与私密区域的关系，解决好区内各种流线（生活后勤服务、临时访客、消防疏散等）之间的关系，做到人车分流；2内部交通与消防车道原则上应在用地红线范围内解决，同时注意在规划设计要点要求的最小后退红线距离无法满足消防要求时，适当调整建筑物后退红线距离；3保证消防车道及扑救面对坡度的要求；4合理解决地形高差对行人在交通上造成的不利影响，考虑残疾人无障碍设计；5住宅与车库之间要建立方便的联系；6合理解决配套公建设施的停车及交通疏散问题，将其对住区的影响降到最小。七、景观设计原则1.结合项目主题文化进行环境设计；2.营造与众不同、具冲