房地产知识.doc

1、 什么是房地产 2指可开发的土地及其地上定着物、建筑物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益2、 什么是房地产市场 23指房地产商品交换的场所和领域，也是房地产商品一切交换或流通关系的总和，是连接房地产开发、建设和房地产消费的桥梁，也是房地产价值和使用价值的经济活动全过程3、 什么是房地产证券融资 134指通过房地产债券、股票等证券的发行和流通，来融通房地产开发资金的有关金融活动4、 什么是房地产信托 138指通过制订信托投资计划，信托公司与投资者（委托人）签订信托公司投资合同，发行信托受益凭证或股票等方式受托投资者的资金，用于房地产投资或房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和专业人员实施经营管理的一种资金信托投资方式5、 什么是房地产周期 52指房地产经济水平起伏波动、循环的经济现象，表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段6、 什么是房地产投资风险 258指房地产投资主体直接或间接地把一定量的资金投入房地产开发过程，由于受各种不确定因素影响而造成收益下降、损失增加或投资成本增大等不利结果的可能性7、 什么是房地产交易 79房地产产权人为了特定的经济目的，按照一定的程序，将房地产或者其部分权益转移给他人的行为。8、 什么是房地产抵押 107指房地产抵押人将其合法的房地产以不转移占有的方式，向抵押权人提供债权履行担保的行为 9、 房地产按照权属关系分 7（1）国有房产（2）集体所有房产（3）私有房产（4）联合企业房产10、 房地产按建筑特征怎么划分 7（1）按建筑结构:钢结构、钢筋混凝土结构、混合结构、砖结构、木结构、其他结构的房屋建筑等（2）按建筑层数:低层建筑、多层建筑、小高层建筑、高层建筑、超高层建筑。（3）按建筑物的建设和建筑标准:高级豪华、中等标准、普通标准。（4）按建筑物的新旧程度:新建筑、旧有用房、危险用房。11、 房地产市场范围 231、 按房地产交易的层次和权属内容，分为一级市场、二级市场和三级市场2、 按房地产市场运行的先后顺序，分为土地开发市场、房地产开发和物业管理市场3、 按房地产使用类型不同，分为居住物业市场、写字楼物业市场零售商物业市场、工业厂房物业市场和特殊物业市场等12、 房地产投资的优缺点 15优点：1、通货膨胀中的保值手段2、价值升值3、房地产投资具有易于融资性4、现金流和税收5、使用财务杠杆6、可以获得多重非经济收益缺点：1、流动性差2、投资金额比较大3、政策风险4、道德风险13、 房地产中介服务机构有 361、房地产价格评估机构2、房地产经济结构3、房地产咨询机构14、 房地产需求类型有 411、生产性需求2、消费性需求3、投资性需求15、 影响房地产经济因素 461、经济发展因素2、财政金融因素3、产业结构因素16、 房地产市场过度开发的诱因 621、开发商对市场预测的偏差2、开发商之间的博弈3、非理性行为4、开发资金的易得性17、 房地产形成泡沫的原因 631、过度投机2、消费者及投机者对未来价格的预期3、银行信贷非理性扩张18、 房屋买卖合同主要条款有 6519、 房地产泡沫的危害有 651、造成经济结构和社会结构的失衡2、导致金融机构危机3、造成生产和消费危机4、引发政治和社会危机20、 宏观调控房地产的手段有 711、土地供应计划的调控2、城市规划的指导3、低价调控4、税收调控5、金融调控6、住房政策调控21、 土地出让权的年限怎么划分 81住宅居住用地70年，工业用地50年，教育科技文化体育卫生50年，商业旅游娱乐40年，综合其他用地50年22、 土地使用权出让方式有 82协议、招标、拍卖、挂牌23、 土地使用权的抵押范围 86可抵押：有偿出让、转让；行政划拨：补签合同补出让金领取土地使用权证不可抵押:1、公公福利性质（教育、市政、医疗）2、文物保护和重要纪念意义3、拆迁、被限制（查封、扣押、监管）24、 房屋出租产生哪些税收，税率多少 1041、房产税：以租金收入12%计算缴纳2、营业税：以租金收入的5%计算缴纳3、城市维护建设税及教育费附加：以实际缴纳的营业税税额乘以城建税率（按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率）和教育费附加率3%计算缴纳 4、个人所得税：按财产财租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元；四千元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额，税率是20%5、印花税：按财产租赁合同按租赁金额千分之一贴花。税额不足1元，按1元贴花25、 房屋典当的特征 1121、房屋典当以转移房屋的占有为要件 2、房屋典当是有偿的民事法律关系 3、房屋典当一般都有典期即回赎期，在典期内出典人不能赎回26、 房地产租赁合同具备哪些条款 1021、当事人的姓名或者名称、住所2、房屋的坐落、面积、结构、装修及设施状况3、租赁用途4、租赁期限最长不得超过20年5、租赁价格和支付期限、方式6、修缮责任7、转租的约定8、变更、解除合同的条件9、违约责任及合同纠纷的解决方式，很多租赁合同对违约责任都没有做出约定，往往只写上按合同法处理，而合同法是要求当事人在签订合同时自己做出约定的10、当事人约定的其他条款27、 房地产融资原则 1181、分散风险的原则2、降低成本的原则3、融资结构最优化原则28、 银行贷款的优缺点 124优点：1、筹资成本低2、手续较简单3、有房地产作担保，一般机构愿意进行贷款业务缺点：银行贷款有贷款期限，到期后必须要偿还。29、 房地产融资的形式 1241、证券融资：（1）债券融资（2）股票融资2、其他融资方式：（1）企业自有资金（2）杠杆租赁资金（3）合作开发融资（4）预售楼盘融资（5）利用外资30、 房地产开发贷款有几个阶段 1251、土地购置贷款2、土地开发贷款3建设贷款31、 金融机构进行项目贷款时做什么 1301、企业资信等级评价2、贷款项目评估3、房地产贷款担保方式评价4、贷款综合评价32、 金融机构对客户的信用等级怎么划分 131AAA、AA、A、BBB、BB、B33、 房地产证券融资独特的优越性有 1341、有利于吸收大众资金2、有利于分散投资风险3、有利于金融市场的繁荣和房地产企业经营管理的改善34、 房地产债务按发行主体不同分为 1351、政府债券2、金融债券3、企业债券35、 房地产信托特征是 1391、流动性好2、高现金回报3、有效分散投资风险4、抵御通货膨胀36、 房地产开发成本的费用包括 1551、前期工程费2、基础设施费3、建筑安装工程费4、公共配