（经济法学专业论文）我国物业税收法律制度研究.pdf

中文摘要 随着改革开放和市场经济的发展，我国现行房地产税收制度由于存在着种 种弊端，已不适应发展的需要。进一步改革和完善房地产税制、适时开征物业 税，已成为当前我国新一轮不动产税制改革的重要内容。2 0 0 3 年，十六届三中 全会指出：实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业 税，相应取消有关费用。2 0 0 5 年1 1 月，国家税务局局长谢旭人、财政部部长金 人庆在2 0 0 5 中国财税论坛上也表示，我国将在“十一五”期间稳步推进物业税。 物业税是财产税的一种，是以房地产所有者或使用者为纳税人，以保有阶 段为主要课税环节，即主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者 每年都要缴付一定税款，缴纳的税值随着其市值的升高而提高的一种税。物业 税具有税源稳定、方便征管、税收中性、在物业保有阶段征税、税额随着物业 评估价值而变化的特点。无论是从经济学还是经济法的角度分析，开征物业税 都具有十分重要的价值。 通过分析借鉴境外物业税收法律制度可以看出，一个成熟完整的物业税收 体系，就要能够让物业税作为地方税种并成为地方的主要财政收入；要能够以 市场评估价格为计税依据；要建立完善的评估机制和信用信息机制；要能适时 扩大房地产税的征收范围，简化优化税种。此外，还需要重视不动产法规的建 设，尽可能地做到法律、命令、规则相互配套，使各项管理工作都有法可依， 有章可循。 我国现行房地产制度，存在税权划分不清、税种设置、计税依据、征收范 围不合理、税收政策不统一，权威性差、配套的辅助制度不健全等问题。物业 税所涉及的物业的自身特性、地方政府的财政需求、社会可持续发展和广大人 民群众的需要，使立法开征物业税成为可能。而不论是从增加地方政府税收收 入、抑制政府短期行为、规范房地产市场，还是从平衡社会财富、端正消费心 态来看，改革房地产制度，开征物业税，都是必要的，也是可行的。 构建物业税收法律制度，首先要明确立法原则。税收法定原则、税收公平 原则、合理负担原则是物业立法需要遵循的。其次，要选择合适的立法模式。 结合我国现有的实际情况，选择个别财产税立法模式更为可靠。而设计出具体 的法律制度并完善相关的配套制度更是必不可少。应该对物业税的征税对象、 征收范围、纳税人、税基和税率加以规定，并建立和完善房地产评估体系，健 全房地产登记制度，尽快建立并积极推行个人信用制度，加强纳税人的纳税意 识和纳税自觉性。 本文正是通过对物业税的概念、性质的研究以及对境外物业税收法律制度 借鉴分析，说明开征物业税的必要性和可行性，并就我国物业税收法律制度的 构建做出探讨。 关键词：物业税；物业税收法律制度；制度构建 2 a b s t r a c t a l o n gw i t hr e f o r m a t i o na n do p e np o l i c ya n dm a r k e te c o n o m yd e v e l o p m e n t ， t h ep r e s e n tr e a le s t a t et a xr e v e n u es y s t e m ，w i t ha 1 1s o r t so fm a l p r a c t i c e s ， h a sa l r e a d yb e e nu n s u i t a b l ef o rt h ed e v e l o p m e n t f u r t h e rr e f o r m a t i o n s a n dc o m p l e t i o no fr e a le s t a t et a xs y s t e m ，t a x i i n gt h el e v y i n gt a x e sa n d t h ep r o p e r t yt a xi na na p p r o p r i a t et i m e ，h a sb e c o m eo n eo ft h em o s t i m p o r t a n ti s s u e si nt h en e wt u r no fr e a le s t a t et a xs y s t e mr e f o r ma tt h i s m o m e n t i nt h et h i r dp l e n a r ys e s s i o no ft h e1 6 t hp a r t yc e n t r a lc o m m i t t e e o ft h ec o m m u n i s tp a r t yo fc h i n ah e l di no c t o b e ro f2 0 0 3 ，t h ec o n t e n to f l e v y i n gt h ep r o p e r t yt a xa n dc a n c e l i n gs o m er e l a t e df e e sh a v eb e e nw r i t t e n i n t ot h ec o m m u n i q u 6o ft h ep l e n a r ys e s s i o n a tc h i n e s ef i n a n c ea n d t a x a t i o nf o r u mo fn o v e m b e r2 0 0 5 ，x i ex u r e n 一一n a t i o n a lt a xb u r e a uc h i e f ， j i nr e n q i n g 一- n a t i o n a lm i n i s t r yo ff i n a n c ea l s oi n d i c a t e dt h a to u rc o u n t r y i n ”s h iy iw u p e r i o da d v a n c e st h ep r o p e r t yt a xw i t hs t e a d ys t e p s t h ee s t a t et a xi so n ek i n do fp r o p e r t yt a x ，w h i c ht a k e st h er e a le s t a t e o w n e ro rt h eu s e ra st h et a x p a y e r ，t a k eh o l d st h es t a g ea sm a i na s s e s s m e n t l i n k i t a i m sa ts u c hr e a le s t a t ea sl a n d ，h o u s ea n de t c t h er e n t e r s o rp r o p r i e t o r sh a v et op a yc e r t a i nt a xd u e sf o rt h e i rr e a le s t a t ea n n u a l l y ， t h es u mo ft a xd u e sw i l lg o u pa l o n gw i t ht h ei n c r e a s i n gm a r k e tv a l u e o fr e a le s t a t ee v a l u a t e db yp r o f e s s i o n a lo r g a n i z a t i o n s t h ee s t a t e s s o u r c ei ss t a b l e ，a n di ti sc o n v e n i e n tt oc o l l e c t ，i ta l s oh a s t h e c h a r a c t e rs u c ha st h et a xr e v e n u en e u t r a l i t y ，h o l d i n gt h es t a g et a x a t i o n ， t h et a xa m o u n ti nt h ep r o p e r t yc h a n g i n ga l o n gw i t ht h ea p p r a i s e dv a l u e o fp r o p e r t y r e g a r d l e s so fi sf r o mt h ee c o n o m i co rt h ee c o n o m i cr u l e s a n dr e g u l a t i o n sa n g l ea n a l y s i s ，b e g i n sl e v y i n gt a x e st h ep r o p e r t yt a x e s h a si m p o r t a n tv a l u e b ya n a l y z i n go t h e rc o u n t r y st h ep r o p e r t yt a xr e v e n u el a ws y s t e m ， am a t u r ei n t e g r i t yp r o p e r t yt a xr e v e n u es y s t e m ，m u s te n a b l et h ep r o p e r t y t a xt ob e c o m et h em a i nf i n a n c i a lr e v e n u ef o rt h el o c a lp l a c e t h e c a l c u l a t e dp r i c eo ft a xr e v e n u es h o u l db a s eo nt h ea p p r a i s e dp r i c ef r o m t h em a r k e t w ea l s on e e dt oe s t a b l i s ht h ec o m p l e t ea p p r a i s a lm e c h a n i s i l l a n dt h ec r e d i ti n f o r m a t i o nm e c h a n i s m f i n a l l y ，a tt h er i g h tm o m e n t ，i t s h o u l dh a st h ea b i l i t yt oe x p a n dt h er e a le s t a t et a xt ol e v yt h es c o p e ， s i m p l i f yo p t i m i z a t i o no ft a xr e v e n u et y p e i na d d i t i o n ，c o n s t r u c t i o no f l a w sr e l a t e dt ot h er e a le s t a t es h o u l db et a k e ni n t oc o n s i d e r a t i o n w h i c h e n a b l e se a c hs u p e r v i s o r yw o r ka l lt oh a v et h el a wt od e p e n do n ，h a sa l e g a lb a s i s o u rc o u n t r yp r e s e n tr e a le s t a t es y s t e mh a ss o m ep r o b l e m ss u c ha s u n c l e a rt a xp o w e rd i v i s i o n ，a n dm i s s i n gt h eu n i f o r m i t yo ft h e e s t a b l i s h m e n to ft a xr e v e n u et y p e ，t h eb a s i so fc o m p u t a t i o nt a xr e v e n u e a n d t h et a xp o l i c yn o tu n i f i e d ，t h ea u t h o r i t yi sl o w ，t h en e c e s s a r y a u x i l i a r ys y s t e ma r en o tp e r f e c ta n do t h e rq u e s t i o n s t h ep r o p e r t yt a x i n v o l v e st h ep r o p e r t yo w nc h a r a c t e r i s t i c ，l o c a la u t h o r i t y sf i n a n c i a l d e m a n d ，s o c i a ls u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n ta n db r o a dm a s s e sn e e dt om a k et h e l e g i s l a t i o nt ob e g i nl e v y i n gt a x e st h ep r o p e r t yt a xp o s s i b l yt ob e c o m e b u tn om a t t e ri sf r o mi n c r e a s e st h el o c a la u t h o r i t yt a xr e v e n u ei n c o m e ， t h es u p p r e s s i o ng o v e r n m e n ts h o r t t e r mb e h a v i o r ，t h es t a n d a r dr e a le s t a t e m a r k e t ，o rt h eb a l a n c e dp u b l i cw e a l t h ，s t r a i g h t l ye x p e n d st h ep o i n to f v i e wt ol o o k ，t h er e f o r m a t i o no fr e a le s t a t es y s t e m ，b e g i n n i n gl e v y i n g t a x e st h ep r o p e r t yt a x ，i sn e c e s s a r y ，a l s of e a s i b l e c o n s t r u c t i n g t h ep r o p e r t yt a xr e v e n u el a ws y s t e m ，r e q u i r e st h e c l a r i t yo ft h el e g i s l a t i o np r i n c i p l e t h et a xr e v e n u el e g a lp r i n c i p l e ， t h et a xr e v e n u ef a i rp r i n c i p l e ，t h er e a s o n a b l e d i s t r i b u t i o no fb u r d e n p r i n c i p l ea r en e e d e dt ob ef o l l o w e db yp r o p e r t yl e g i s l a t i o n n e x t ，w e m u s tc h o o s et h ea p p r o p r i a t el e g i s l a t i o np a t t e r n u n i f y i n go u rc o u n t r y s e x i s t i n ga c t u a ls i t u a t i o n ，t h ec h o i c ei n d i v i d u a lp r o p e r t y t a x 2 l e g i s l a t i o np a t t e r ni sm o r er e l i a b l e b u td e s i g n i n gt h ec o n c r e t el e g a l s y s t e ma n dt h ec o n s u m m a t i o nr e l a t e ds y s t e mi s e s s e n t i a l t h ep r o p e r t y t a xt a x a t i o no b j e c t ，l e v y i n gt h es c o p e ，t h et a x p a y e r ，t h et a xb a s ea n d t h et a xr a t es h o u l db er e g u l a t e d ，a n dw ea l s on e e dt oe s t a b l i s ht h e c o n s u m m a t i o nr e a le s t a t ea p p r a i s e ds y s t e m ，t h ec o m p l e t er e a le s t a t e r e g i s t r a t i o ns y s t e m , a n dp o s i t i v e l yc a r r yo u ti n d i v i d u a lc r e d i ts y s t e m a ss o o na sp o s s i b l e ，s t r e n g t h e nt a x p a y e r st a xp a y m e n tt or e a l i z ea n d t op a yt a x e ss e l f - c o n s c i o u s n e s s t h i sa r t i c l ew a n t st od ot h er e s e a r c ha b o u tt h ec o n c e p to fp r o p e r t y t a x ，a l s oa n a l y z i n gt h ef o r e i g nc o u n t r y sp r o p e r t yt a x r e v e n u el a w s y s t e m w ew a n tt oe x p l a i nt h en e c e s s i t ya n dt h ef e a s i b i l i t yo fb e g i n n i n g l e v y i n gt a x e st h ep r o p e r t yt a x ，a n dd i s c u s st h ec o n s t r u c t i o no n o u r c o u n t r yp r o p e r t yt a xr e v e n u el a ws y s t e m k e yw o r d s ：t h ep r o p e r t yt a x ；t h ep r o p e r t yt a xs y s t e m ；s y s t e mc o n s t r u c t s 3 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的 研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其 他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得翻岱走冀或其他教育机构 的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均 已在论文中作了明确的说明并表示谢意。 学位论文作者签名：考眇 签字嗍：泖6 钳嗍佃日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解度；舀走季有关保留、使用学位论文的规定， 有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和 借阅。本人授援宝描穴喾可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行 检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权书) 学位论文作者签名： 苦均导师签名：翁日款 签字日期：d 功6 年，。月厂口日 签字日期： 撕占年店月， 日 学位论文作者毕业去向： 工作单位：磊冲刚茗产厶电话：，姗，7 侈。雳乒 通讯地址：排匆呐i 区务1 盐治纱恃孑邮编：0 2 岁弦弓 引言 我国物业税收法律制度研究 引言 物业税，又称不动产税，是以物业为征税对象的一种税。我国一直没有征 收过严格意义上的物业税。但随着社会的发展和进步，越来越多的国人拥有了 自己的房屋和产业，使征收物业税成为可能并成为财产税制改革的一个重点。 首先，如何来行使业主的权利，又如何受到国家的保护，是人们关心的问题。 这几年围绕物权法的各种争论，就涉及到对包括物业在内的私有财产的保护。 但仅仅只提国家对公民财产的保护，显然是不够的。中华人民共和国宪法中 就明确规定，公民有依法纳税的义务。权利和义务是一致的，既然享受了权利， 就要承担相应的义务，因此，在物业这样一个领域中，应该征收物业税。其次， 物业税作为一个税种，从经济学角度来看，能促进经济发展、提高经济效率。 物业税稳定增长的税源可以从一定程度上满足经济发展的需求，物业税的征收 也起到了政府调节社会分配差异的杠杆作用，而物业税的征税对象广泛，使其 在社会分配调节中也能产生影响。从经济法的角度来看，物业税能体现出社会 公平的共同需求以及经济法对社会经济活动的导向性功能。 随着改革开放和市场经济的发展，我国现行房地产税收制度存在着税权划 分、税种设置、计税依据、征收范围不合理以及税收政策不统一、权威性差、 配套制度不健全等问题。为此，2 0 0 3 年，十六届三中全会通过的中共中央关 于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定指出：实施城镇建设税费改革， 条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关费用。此后，人民 银行行长、建设部副部长也都在不同场合表达了这样的意思。2 0 0 5 年1 1 月，国 家税务局局长谢旭人、财政部部长金人庆在2 0 0 5 中国财税论坛上表示，我国将 在“十一五”期间稳步推进物业税。可以说，随着经济发展，人民生活水平提 高，对物业的需求也进一步加大。而现行房地产税收制度，已不能适应现实情 塞垦塑些塾坚鲨堡鱼! 堕堑窒 况的需要。鉴此，有必要借鉴其他国家和地区的经验做法并结合我国实际，建 立我国物业税收法律制度。以下本文拟就我国物业税收法律制度做些探讨。 一、物业税收法律制度概述 ( 一) 物业税的概念和特征 物业税，有人称之为不动产税，是以物业为征税对象的一种税。“物业”一 词来自香港特别行政区，由英语“p r o p e r t y ”翻译而来，是当地对房地产、不动 产的称呼，主要是指以土地和土地上的建筑物、构筑物、设备设施等形式存在 的不动产。物业，具有自己的特征：第一，物业具有固定性。它往往指的是构 筑在土地上的一系列的建筑设施，是固定附着在土地之上的，一旦移动，就会 影响其使用或价值。第二，物业具有长期性。我国规定有偿使用土地有年限限 制，最长为7 0 年；而国外允许土地私有的国家，所规定使用年限往往长得多甚 至为永久。因此，物业使用期限长的特点，就直接决定其价值的体现和回收可 以是一次，也可以是多次；可以是一年，也可以更长。第三，物业具有商业性。 从土地的出让到建筑物的建设，到业主将物业收归名下并进行装修，乃至物业 随后可能牵涉到的买卖、出租等活动，无一不体现出了商业性质和价值规律。 物业在建设和持有阶段是可以保值增值的，这些都是其商业价值的体现。 物业税作为一种财产税，是以物业这种财产为征税对象的。财产税应该说是 一个古已有之的古老税种。从人类有了私有财产开始，财产税的收缴就有了前 提；国家建立后，要通过税收来维护其统治并满足公共需求，财产自然成为最 稳定的一种税收基础。在生产力不发达的时期，土地、房屋是人们最宝贵的财 产，因此，对土地、房屋征收的财产税，从来就没有停止过。从我国历史上看， 从奴隶社会开始，就有对土地征税的纪录。 鉴于上述分析，笔者将物业税界定为：所谓物业税，是指以房地产所有者或 使用者为纳税人，以保有阶段为主要课税环节，即主要针对土地、房屋等不动 产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，缴纳的税值随着其市值的 升高而提高的一种税。 物业税具有以下几个特征： 2 二：望些塾堕鲨堡型壁塑堕 1 、税源稳定 只要纳税人有房产，就要缴纳物业税，缴纳的年限不是一年两年，而是长期 有效。而且，因为不动产的固定，物业税的流动性也非常小，相对稳定。 2 、方便征管 作为财产税的一种，物业税由于征税对象是不动产，一般来说难以隐匿，比 其他财产更容易进行监控，价值也容易计算。地方政府能够更好的通过产权登 记、户口登记等手段，确定征税对象和纳税人，这样也就加大了地方政府征税 的积极性，税款的征收也就会更有成效。 3 、税收中性 税收中性思想最早体现于英国古典经济学家亚当斯密的赋税理论中。亚 当斯密一贯坚持以自然秩序为基础的经济自由主义思想，强调以“经济的不 可见之手”来维持市场和谐运行。他认为税收的唯一职能就是收入职能，不具 有调节经济的职能，“应设法使赋税尽可能地保持公平、确定和便利于纳税者， 尽力使人民在缴纳正当税收外，不受其它勒索”，以避免赋税“往往徒困于人民 而无补于国家收入。”。他提倡征税不应改变私人的经济配置，从而折射出税收 中性的思想。在商品经济、市场经济的飞速发展中，税收中性原则的内涵逐渐 演变，其含义已不仅局限于指避免消费者因纳税而遭受额外负担，而己扩展到 包括税收对各种经济活动的影响和诱因在内，如劳动诱因、储蓄诱因、产业诱 因、投资诱因等，即税收对各种经济活动所产生的不良影响应减少到最低限度。 。房地产地域性强，不易变动，产业周期长，对商业周期的短期波动影响不明显， 没有大幅度的摆动，具有税收中性的特点。 4 、物业税是在物业保有阶段征税 物业税的征收，不是针对物业的买卖、出租等等这些行为本身，而是针对所 有人在保有该项物业的延续时间内所获得的财产增值额征税。通过对物业进行 评估，我们可以明确其价值的变化，并以此为依据征税。 5 、物业税的多少随着物业评估价值而变化 物业税是对物业保有阶段征收的税种，这表明物业税的缴纳数额应该是一个 。亚当斯密：徊民财富的性质和原因的研究f 下) ，郭句钒璐幂1 9 7 4 年版，第2 5 6 页。 。那力，王林林：论税收中性原则 ，财税法论丛第4 卷，法律出版社2 0 0 4 年版，第2 0 9 页。 3 塞里望些翌堕鲨堡型里竺塑 变化的值。这个值随着物业本身的价值而变化，而物业的价值，需要专业的评 估机构进行专门评估而得出。因为影响评估结果的因素有很多，所以这样的评 估会每隔一段时间就要进行一次，一般是3 5 年。这样，也就引起了物业税具体 缴纳数额的阶段性变化。这也有利于体现税收公平原则。 ( - - ) 物业税的性质 i 、物业税属于一种财产税 财产税，是以纳税人所拥有和支配的某些财产为征税对象的一种税。它是 一个税系，包括许多税种，是整个税收体系的重要组成部分。财产税的征税对 象一般可以分为不动产和动产两大类，不动产包括土地、房屋、林木等地上定 着物，动产是除不动产之外的所有财产，包括有形资产( 如耐用消费品、家具、 车辆等) 和无形资产( 如股票、债券、现金、银行存款等) 。财产税具有以下特征： 财产税对社会财富的存量课税；财产税具有直接税性质：财产税多是经常税。圆 物业税，是针对土地、房屋等不动产征税，要求其承租人或所有者每年都要 缴付的一定税款。因此，物业税的课税对象，是不直接参与流转的土地、房屋 等不动产。这些财产，就私人方面看，是私人拥有或受其支配的财富；就社会 方面而言，是社会财富处于存量的部分，因此，符合财产税的第一个特点。物 业税是对使用或消费过程中的不动产征税，不牵涉到生产流通领域，因此，税 款是由不动产的所有或支配人直接承担而很难转嫁。另外，物业税所包含的房 地产税收，不论是在我国还是在外国，都是古老税种，有很长的征收历史，是 长期、经常性的税收收入。物业税具有财产税的主要特征，属于财产税的范畴。 具体来说，还可以把物业税划分到财产税中的个别财产税下。所谓个别财产税， 是对纳税人的一种或几种财产单独或合并课征的财产税。 物业税就是以不动产 为征税对象的个别财产税。 2 、物业税属于地方税种 物业税属于地方税种，是税收体制使然。目前各个国家普遍采用的分税制财 政体制，对税收体制、税权分配具有决定性的作用。所谓分税制，简单的说就 。刘隆亨主编；财产税法，北京大学出版社2 0 0 6 年版，第2 9 页。 o 刘隆亨主编：财产税法，北京大学出版杜2 0 0 6 年版，第3 2 页。 。张守文著；税法原理 ，北京大学出版社2 0 0 1 年版，第2 6 9 页 4 二：望些型堕鲨堡型堕塑望 是按照事权划分中央和地方的财政支出，依据事权与财权相结合的原则，按照 税种划分中央和地方的税收收入的制度。分税制决定了一国税收征管体制的状 态，也构成了税收制度的中心内容。 依据国务院关于实行分税制财政管理体制的决定，我国从1 9 9 4 年1 月1 日起废止了原来实行的地方财政包干体制，实行分税制。在我国目前的分税制 体制下，财产税绝大多数是地方政府固定收入，个别属于中央政府和地方政府 共享收入。属于地方政府固定收入的财产税种有：城镇土地使用税、耕地占用 税、土地增值税、房产税、城市房地产税、契税。属于中央政府和地方政府共 享收入的财产税种有：资源税，其中海洋石油企业缴纳的部分归中央政府，其 余部分归地方政府。o 从中我们可以看出，作为财产税种的一种，物业税属于地 方税种。此外，将物业税作为地方税，首先，可以激发地方政府物业税征管的 积极性；其次，可以扩大地方政府用于基础设施建设和公用事业的投资规模； 而且，地方政府可以根据当地经济的实际发展水平和发展情况以及政府的财政 支出需要，灵活地制定税收政策，更加有效地刺激当地房地产业的发展，从而 形成税收收入不断增长的良性循环。 ( - - ) 物业税的价值分析 公平和效率，是我们在经济领域常常会关注的重要问题。如何能够既体现出 经济效率，又在最大程度上体现社会公平正义，往往考验经济学家和法学家的 价值取向和价值认同。物业税作为一个与每个人息息相关的重要税种，不可避 免的也会存在同样的问题，那么如何来进行价值取舍或者说价值平衡呢? 下面 将从经济学和经济法两个方面对其进行分析。 1 、物业税的经济学价值分析 经济对一个国家的生存和发展，起着举足轻重的作用。发展经济，是现在 讲的最多也研究的最多的领域。经济制度，影响着整个社会的资源配置、社会 分配。从经济学的角度看来，税收正是一种经济制度。政府的经济职能之一， 就在于利用税收制度促进经济发展、提高经济效益、增进社会分配的公平和平 等。 。张守文著：税法原理，北京大学出版社2 0 0 1 年版，第7 2 页。 。刘隆亨主编：财产税法。北京大学出版杜2 0 0 6 年版，第7 3 页 5 我国物业税收法律制度研究 首先，从促进经济发展、提高经济效率来看，经济要发展，离不开强大的 国家财政和活跃的市场氛围。国家作为经济生活的管理者和组织者，要不断给 居民提供更多更好的社会公共服务。国家要投入大量的资金去进行基础设施建 设，而资金的主要来源就是税收。物业税，就是一个合适的选择。物业税的征 税对象是房屋和土地。而土地，作为特殊的商品，具有特殊的属性。一个国家 的领土是恒定的，土地的数量也是有限的，这不是通过经济实力或者节约开发 能够增加的，我们能做的只有设法提高它的利用效率而已。由于土地数量是由 非经济因素决定，古典经济学家把土地看作是原始的天然馈赠，它的总供给是 固定和完全的非弹性的。由于土地的这种特性，使得土地的价格很大程度上受 到附着在其上的房屋以及周围的公共物品的影响。这也就是说土地所处地段建 设得越好，土地的价格也越高，同时土地的租金和房产的价格也就越高。征收 物业税正是为了利用这一经济规律，实现居民财产增值和地方基础建设发展的 良性循环。 物业税属于地方征收的税种，地方政府征收的税款多了，就能对基础设施 和公共服务投入更多，创造出更好的社会环境和居住环境。社会环境和居住环 境改善了，必将使得该处的土地价格和土地租金上升，投资人特别是房地产开 发商看到投资升值的潜力，投资热情和力度都会加大。通过他们的投资和建设， 会创出更好的、配套设施和软、硬件更齐备的优秀房地产项目。而在购买了这 样的优质优价的房产之后，消费者也就成为了应该缴纳更多物业税的纳税人， 从一定程度上说，等于为地方建设提供了更多的资金。这三者相互推动，相互 影响，通过良性循环，能在地方政府、房地产商和消费者之间合理分配房地产 收益。此外，从这几年房地产项目持续升温，在全国产生的推动效应也可以看 到，盘活房地产市场，使之成为财政收入的更大来源，对经济发展无疑具有重 大意义。 需注意的是，随着房地产的持续升温，也带来了一些负面效应。最近新闻 刚刚报道了乌鲁木齐市在国家花大力气平抑房价的同时，还在大规模的高价出 让土地，直接导致房价的大幅度上涨。对房地产的过度开发以及地产经济泡沫 问题，许多经济学家和有识之士不时表示出担忧和焦虑。物业税的加快出台对 解决这一问题也是具有积极意义的。物业税的设计，在某种程度上，很好地体 6 一、物业税收法律制度概述 现出了土地作为稀缺资源的唯一性。可持续发展，要求我们不能短视，要发展 好现在，也要给子孙后代留下可供持续发展的土地和资源。征收物业税要求按 照房地产的评估价值逐年征收，减少了使用者首次获得房地产时的房地产税费 等经济负担，将这些延后到在房地产的整个保有期间收取，既未加重居民个人 的经济负担，又避免了地方政府因短期利益对房地产资源过分的掠夺式开发使 用，同时，征收物业税、适时调整税率，可以充分挖掘房地产资源增值潜力， 并兼顾各个方面的利益。 其次，从实现社会分配公平的角度来分析，消除贫富分化，达到共同富裕， 是我们国家的基本目标。但是，市场经济条件下，并不必然会带来收入和分配 上的平等和公正。2 0 0 5 年，中国社科院在 2 0 0 5 年社会蓝皮书报告中提到， 国际公认的反映贫富差距的基尼系数在中国已经超过0 4 6 5 ，逼近0 4 7 。按照国 际惯例，基尼系数达到或者超过0 4 ，就说明贫富差距过大国。可见，我国现在 急需通过一系列的经济手段，调整居民收入结构，缩小贫富差距。必须努力把 社会分配的差距保持在一个人们能够接受的幅度内，避免由于差距拉大引发的 社会心理失衡和社会秩序的混乱。房地产市场是一个与居民生活息息相关同时 又存在着巨大分配差异的领域。自古以来，房屋、土地作为私产不仅满足所有 者和使用者居住、收益的需要，同时也是财富的象征。不论是发达国家还是发 展中国家，居民拥有房地产的状况都在一定程度上呈现出贫富差距。富裕的群 体往往拥有多处房地产，并且将房地产作为投资工具获得大量收益，而一般收 入者则只有自住房产，或者租赁房屋居住，低收入者甚至无房可住。这样的差 异往往会带来巨大的心理落差和社会心理失衡。而物业税的征收就很好地起到 政府调节社会分配差异的杠杆的作用。对于无房者来说，无需承担物业税，反 而可以在政府用物业税进行转移支付，对弱势群体提供帮助时获益。对于一般 收入者来说，他们往往只有供自己居住的房产或准备购买居住房，通过分阶段 的缴纳物业税，可以将原来必须一次性付清的高额房款中的很大一部分，在持 有房屋后的时间里，分批偿还，缓解了买房压力。随着经济发展，越来越多的 人们有了自己的产业，物业税的纳税对象将更加广泛，物业税税源将不断丰富， 物业税征收也将在社会分配调节中起到更大的作用。 。汝信等主编： 2 0 0 5 年：中国社会形势分析与预测，社会科学文献出版社2 0 0 4 年版。 7 我国物业税收法律制度研究 2 、经济法价值分析 税收法律制度是经济法中的一个重要组成部分，认识征收物业税的经济法 价值，对物业税制度的研究来说是必不可少的。“经济法最基本的属性是国家运 用法律对社会经济生活的干预” 经济法调整社会型经济关系的根本目标，就 是实现社会经济效益和社会正义的统一。税收制度也是如此。 首先，通过税收制度，体现经济效益。效益指的是投入与产出即成本与收 益之间的比较，效益还有个体效益与社会整体效益之分。随着经济的不断发展， 这两者往往产生矛盾。为了社会整体利益，个人效益有时候必须做出相应的让 步。经济法是对经济关系进行规范和调控的法律部门，社会整体效益最大化就 是经济法的一个调整目标。以房地产买卖为例，从个人效益角度来说，购房者 在花钱购置了住房后，不再需要就房屋的增值与否承担更多的纳税义务，当房 地产升值后，其利益也是由个人享有。可说是一次出资，终身受益。但是从整 个社会的角度来看，社会效益并没有增加。在现有的社会价值取向下，这是一 种不利于社会财富增长的现象。通过开征物业税，可以对房地产资源配置做出 调整，通过合理税负对房地产增值所带来的个人效益进行再分配，兼顾个人与 社会两方面的效益，从而使房地产保有者在实现个人效益的同时，对社会整体 效益的增加做出贡献，以实现社会整体效益最大化的目的。 其次，要实现社会公平正义。正义有形式正义和实质正义之分。形式正义 从根本上说是一种起点的正义，是和法律的普遍性相联系的正义，“要求以同一 方式对待人，就是同一基本范畴的人都应受到同等待遇。” 实质正义是一种结 果上的正义，是一种追求最大多数社会成员福利的正义观，它强调针对不同情 况和不同的人予以不同的法律调整。 应该说，经济法领域内更强调的应该是一种实质上的正义，一种结果的正 义。各物业持有者的情况都各有不同，要用一个统一的、“公平”的标准要求所 有人，极有可能会出现不“公正”的结果。因此，应该考虑到地区差异、业主 个人情况差异等各个方面，对不同的群体，采取不同的税率，兼顾贫富两方面 的利益，防止贫富分化的加剧。既要体现法律对个人合法财产的保护，也要体 。李昌麒著：经济法一国家干预经济的基本法律形式， 四j t l 人民出版社1 9 9 9 年版，第2 0 8 页。 。卓泽渊主编：法理学，法律出版社2 0 0 2 年版，第2 5 6 页 8 二、境外物业税收法律制度及其对我国的借鉴 现出法律对收入弱势群体的关怀。此外，物业税收制度还体现出了经济法 对社会经济活动的导向性的功能。我国的房地产一直以来是繁荣和危机并存。 物业税收制度的确立和加强，有助于引导房地产经济健康发展。一方面，物业 税制度排除囤积土地、房地产价格泡沫、房地产金融风险等市场障碍，能实现 房地产市场竞争的有序，保障各市场主体的合法权利，保障房地产市场的自由 发展；另一方面，它又通过充分发挥税收杠杆的调节作用，从国民经济的整体 出发来引导市场主体做出能够促进社会发展的选择，使房地产产品向高质量、 高实用性的方向发展，使地方政府与房地产保有者的投资决策更加理性，从而 最终促进经济发展和社会财富的积累。 二、境外物业税收法律制度及其对我国 的借鉴 虽然我国迄今为止尚未建立起物业税收法律制度，但在世界上的其他一些 国家和地区，经过多年的实践，已经形成了比较完备的物业税收法律体系和保 障体系。研究境外一些国家的物业税收法律制度，对于我国以后立法开征物业 税将具有十分重要的借鉴作用。 ( 一) 境外物业税收法律制度 美国1 9 世纪中期开始普遍开征财产税。到2 0 世纪初，其财产税几乎占各 级政府财政收入的一半。目前美国财产税在税收中的比重较大，人均缴纳财产 税约为6 7 5 美元，占个人收入的3 6 。财产税收入中的9 6 由地方政府课征， 是地方政府的主要税种。美国财产税的征收范围包括不动产和其他财产，但主 要是对不动产土地和建筑物征收( 占总评估价值的8 5 ) 。在美国，对不动 产保有阶段的课税只设置单一的税种，即物业税。 美国的物业税采取一般财产税形式，计税基础为土地、房屋的财产总额。 纳税义务人为不动产所有人。课税对象是纳税人所拥有的不动产，包括土地和 房屋建筑物。财产价值估算是美国财产税征收的核心。美国各州都有系统的财 产估价标准和估价方法体系及自己的房地产估价部门。每年各州都会对公司或 个人的房产、企业营业不动产、土地进行估价征税并自行规定税率。美国各州 政府对物业税的征收都十分重视，通过详尽的财产信息管理制度，对每个纳税 9 塞里望些型堕鲨堡型鏖婴塞 人的财产状况进行纪录，而这些记录就成为纳税人缴纳物业税乃至个人所得税 的计税依据。美国财产税的优惠规定主要是针对非商业用途以及对年长公民和 残疾人的减免。一般对政府、宗教、教育、慈善等非盈利组织免税；对家庭自 用住宅有一定的宽免；对低收入家庭，当纳税人缴纳的财产税和个人所得税的 比率达到一定的标准时可享受一定的抵免额，用来抵免个人所得税或直接退回 现金；所得有限的老人和残疾人、靠近发达地区的农场主可享受税收递延。 英国没有称为“物业税”的税种，主要是由住房财产税和营业房屋税两个 税种来行使物业税的作用。住房财产税的纳税人为年满1 8 岁的住房所有者或住 房承租者( 含地方政府自有房屋的租客) ，包括永久地契居住人、租约居住人、 特许居住人、业主等几类。如一处住房为多人所有或多人居住，则这些人将共 同负有纳税义务。居民住宅包括楼房、平房、公寓、分层式居住房间、活动房 屋、船宅等。住宅房产的价值由国内收入署的房产估价部门评估，每5 年重估 一次，按房产的价值分为a h 共8 个级别，分别征收不同的税额。税率由各地 议会根据地方政府开支情况以及从其他渠道可获得收入的差额来确定。一般情 况下最高税率是最低税率的2 5 倍。英国的住宅税有一定的免税范围，如对由学 生、未成年人、外交人员或残疾人居住的房产是完全免税的，空置的住宅也有 最长六个月的免税期。此外各地还有其他税收豁免范围的具体界定。即使在应 税房产的范围内，也并非所有的住宅都要缴纳全额的住宅税。住宅税全额课税 的基本条件是至少两名成年人居住在该住宅内，如果只有一名成年人，住宅税 可减收2 5 ，若是无人居住的住宅或居民的第二套住宅则可减收5 0 ，对于有 残疾人居住的住宅，会降低其纳税等级，给予适当的税收照顾。还有一些