谨防商品房预售合同的陷阱.doc

谨防商品房预售合同的陷阱 九十年代以来上海市购房者购买预售商品房大都按要求使用官方推荐使用的示范文本来签署合同、这些示范文本前后共有95版、97版和现正在使用的2000版三种2000版示范文本虽较前两种在规范商品房预售、保护购房者权益方面有不少改进但正如前两个版本由于合同本身条款设计的缺陷使其设计的文本条款还侧重于保护房产商的利益这样就依然导致了房地产纠纷仍在不断增加预售合同规定“以取得住宅交付使用许可证为交房条件”购房害陷入两难境地在笔者最近办理的个案中张鸣先生的遭遇颇能说明问题张鸣先生的儿子张杰长期生活在国外他主要从事生物技术研究几年前张杰被上海市政府针对境外优秀人才回沪创业的优惠政策所吸引萌发了回沪大干一番事业的想法作为父亲的张鸣自然非常赞同儿子的这一打算兵马未动粮草先行张杰决定先在上海购买一套房子为此父亲张鸣亲自在上海操办跑了不少楼盘通过筛选比较相中了一套地段较好位于市区正在建造的三室一厅的商品房 签约时售楼小姐拿出2000版商品房预售合同只见上面大部分空格处开发商已作了填写其主要条款约定：房屋在XX年10月31日前交付房屋交付以取得住宅交付使用许可证为条件并且开发商承诺在200I年12月31日前取得大产证如到时不能取得大产证张鸣有权单方面解除合同；如果张鸣选择单方面退房时开发商将以总房价的10予以赔偿另外开发商还与张鸣在合同的第五条中约定、当暂侧面积与实侧面积不一致时选择按房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补 起先张鸣对开发商不选择以取得大产证为交房依据的条款设置心存疑虑但售楼小姐很肯定地告诉老张开发商只要取得住宅交付使用许可证就表示一定能取得大产证我们签的预售合同是政府推荐的文本不会有风险的这一番解释打消了张鸣的顾虑最后经张杰同意张鸣以自己名义与开发商签订了预售合同 签约后开发商果然如期通知张鸣已经取得住宅交付使用许可证业主可以人住了但对张鸣询问的房屋实测面积开发商则表示房屋面积的实测工作正在进行无法奉告无奈之下张鸣只得验收房屋办理了交接钥匙手续并通知儿子回沪与装演公司签订了包工包料总价为20万开人民币的装潢协议对新居进行了豪华装修 个月后新居装饰工程结束张鸣想起办小产证事宜就找一开发商提出这 要求此时售楼小姐拿出房屋面积的实测报告要求张鸣按多退少补的约定支付超出5平方米建筑面积部分的差价款共计人民币50000元；并告诉张鸣要等到大产证办共后才能办理个人的小产权证目前大产证还在办理这中、售楼小姐称老板正在努力要张鸣安心等待 这一等又几个月过去了和鸣见小产证迟迟无法办出却还要补交因分摊公用面积而增加的房屋面积差价款心有不甘即产生了根据合同约定单方面解除合同的念头因为开发商违约、选择退房就能获得总房价的10作为赔偿但已投入的20万元装修款开发商能赔偿想想自 已及儿子为购房和装修所化费的精力设想与开发商之间旷日持久的诉讼官司张鸣最终还是决定暂时采取忍让态度没有提出退房要求然而远有异乡的张杰得知在国内买房遇到如此不讲诚信的房产商便对上海投资环境产生怀疑、何时回沪创业迟迟未能决定至今张家父子的新房仍“搁浅”着官方推荐的合同示范文本“陷阱”颇多针对上述纠纷、笔者提醒正在打算购房的朋友、对官方推荐的所谓合同示范文本千万不要盲目轻信因为示范文本上漏洞多多、陷阱不小 以交房条件为例原97版示范合同已将房地产开发企业交付商品房的条件规定为：必须取得大产证后实践这交房要求对某些房产商不规范的操作行为制衡较重诉讼中房产商常因违反此约定而导致承担败诉责任因而诸多开发商对该条款的设置意见较大2000版示范文本的制定者侧重于开发商的利益违反了法律规定和合同首页特别告之中的提示在示范文本第十条条款中将尚未取很大产证仅取得住宅交付使用许可证的