房地产评估报告格式.doc

安徽中信房地产评估有限公司 房地产抵押评估报告 目 录 页 次一、 致委托方函 2二、 估价师声明 3三、 估价的假设和限制条件 4四、 房地产变现能力分析5五、 房地产抵押报告使用提示6六、 估价结果报告七、 估价技术报告八、 附件（均为复印件） （一） 房地产权证（二） 估价机构资质证书（三） 估价人员资质证书 致 委 托 方 函：受你 委托,我公司对你拥有的位于 （建筑面积为 m2）在现状利用条件下的抵押价值进行了评估，估价时点为 年 月 日，目的为银行确定房地产抵押贷款额度提供参考依据。我公司派出房地产估价师对估价对象房地产现场进行了实地勘察，并查询、收集、调查估价所需的相关文件、资料，根据估价目的，遵循估价原则，按照法定估价工作程序，运用适宜的估价方法，在认真分析现有文件、资料的基础上，经过周密的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各种因素，得出估价结果如下：位于 （建筑面积为 m2）在估价时点（已减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款）的可抵押价值为:总 价：大写人民币：单 价： 估价的详细结果、过程及有关说明，详见附后的房地产抵押估价结果报告和房地产抵押估价技术报告。此致机构负责人（盖章） 安徽中信房地产评估有限公司 年 月 日估 价 师 声 明我们郑重声明：1、估价师在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是估价师自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、本公司及本次参与估价的房地产估价人员与房地产抵押当事人没有利害关系。4、估价师依据中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T50291-1999）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。6、没有人对本估价报告提供专业帮助。7、本估价报告由安徽中信房地产评估有限公司负责解释。8、本报告估价结果仅为委托方在本次估价目的下使用，不得作其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人供，也不得以任何形式公开发表9、本报告附件是本报告的重要组成部分，使用本报告时请仔细阅读附件。本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容而导致的有关纠纷和损失，本估价机构和估价师不承担任何法律责任。中国注册房地产估价师 注册号 签 名年 月 日估价的假设和限制条件及变现能力分析估价的假设：1、假设该估价对象在估价时点达到最佳使用状态，其运作方式合法。2、假设该估价对象房地产权属关系不存在纠纷，不受任何权利限制。3、假设该估价对象房地产本身不存在质量问题。 4、假设房地产市场在本估价报告结果的有效期内不发生较大的变化。5、假设该估价对象房地产在本估价报告的有效期内不遭受重大损坏。应用的限制条件：1、本报告估价结果仅为银行确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，不得作其它用途使用；2、除特殊说明，估价对象不附带任何影响其价值的限制条件；3、本次报告估价结果为估价对象在估价时点的可抵押市场价值，等于估价对象在假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。经本报告估价人员调查并由委托人提供的证明，本次估价的房地产不存在法定优先受偿款。4、本报告估价时点为 年 月 日。估价结果应用有效期自本估价报告出具之日（ 年 月 日）起壹年内有效价格波动较大时，可为半年内有效。5、估价对象所处的房地产市场或估价对象本身在本报告估价结果的有效期内发生了重大变化，该估价对象必须重新估价。6、所有资料均由委托方提供，我们已进行了核查，但不对其资料的真实性和合法性负责。7、本次估价时，估价人员对估价对象进行了勘察，并在可能条件下对其内部结构进行了查看，但未使用专业仪器对其结构进行检测，故无法呈报估价对象结构的详细状况进行说明，亦未对有关设备进行测试。房地产变现能力分析变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。1、估价对象的合法用途为住宅用途，独立使用性较强，不易于分割转让，变现速率一般高于办公楼、工业用房等其它物业，且交易过户手续简便。（需要具体情况具体分析）2、处置房地产时，其变现的价格与变现时间长短、变现费用、税金的种类、数额以及清偿顺序处置方式和营销策略等因素有关。一般说来，以拍卖方式处置房地产时，变现时间越短，变现价格一般越低，房地产短期强制变现的费用一般为房地产价值的20%-30%左右。3、根据对估价对象房地产具体情况的分析，综合考虑其变现费用折扣以及未来房地产市场可能变动的风险等因素，本次评估的房地产建议金融部门在确定抵押贷款额度时，其贷款额度不能高于本次评估的可抵押价值的50%。（以上仅以住宅举例，其它类型的房地产应根据不同情况分别分析）房地产抵押报告使用提示1、估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生影响，在估价对象实物及区域因素不受意外损害，能正常维护使用且未增加法定优先受偿款，房地产市场没有大的波动的情况下，预计估价报告使用有效期内，房地产可抵押价值不会有大的变化。2、对抵押期间可能产生的房地产信贷风险，估价报告使用者应给予关注：估价对象房屋是否存在现状变更及环境变化引起的房地产抵押价值减损；国家房地产调控政策、城市规划、市政拆迁等变化可能导致房地产抵押价值下跌，人为使用不当或自然因素使得房地产加速物理折旧导致估价对象房地产市场价值的下跌等。3、估价报告使用者应合理使用估价价值，关注处置房地产时快速变现及变现费用的影响，以及当房地产抵押估价报告出具后至抵押登记之间，是否会新增法定优先受偿权利。4、本估价报告未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价对象价格的影响。5、以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权应当按国家规定一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物亦应一并抵押。房地产抵押估价结果报告皖中信房估字 号一、委托方委托方名称：住 所：联 系 电 话：二、估价方估价机构：安徽中信房地产评估有限公司住 所：合肥市美菱大道620号绿都商城E区11楼法定代表人：虞浩东机构等级：国家壹级资质资格证书号：建房估证字2007062号三、估价对象概况（一）房地产权益状况我公司根据委托方提供的房地产权证（产权证号： 号），并结合估价对象的现状使用情况，确定估价对象房地产所有权人为 ，该房产法定用途为 ，估价时点实际用途为 。（二）估价对象区域状况名称：坐落：占地面积：四至：周围环境：基础设施完备程度：区域状况等，以叙述形式描述。（三）、房地产实体状况估价对象名称为： ，坐落： ，面积 。结构，房屋共 层，估价对象位于第 层，建筑面积为 m2。房地产四至：估价对象位于 。房屋概况（适用于住宅用房，其他用房根据实际情况具体描述）1、建筑面积： 2、房屋类型： 3、建筑结构： 4、建成年代： 5、层次/层数: 6、装饰情况： 7、设施设备：8、其它：四、估价目的为银行确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。五、估价时点 年 月 日六、价值定义本次估价所指抵押价值是：估价对象在估价时点完全权益（未设立优先受偿权）估价价值减去估价对象房地产在估价时点已知悉的优先受偿权价值。七、估价依据（一）、法律法规1、中华人民共和国城市房地产管理法；2、中华人民共和国土地管理法；3、中华人民共和国物权法；4、中华人民共和国担保法；5、房地产估价规范（GB/T50291-1999）；6、房地产抵押估价指导意见；7、商业银行房地产贷款风险管理指引。（二）委托方提供的文件资料1、房地产权证（产权证号： ）；2、其他资料（土地证、建设用地规划许可证、租赁合同等）（三）、估价方收集的有关资料1、现场勘察资料；2、市场调查资料3、估价师收集的其他资料。八、估价原则根据估价委托，结合估价对象的有关情况，遵循估价工作合法原则，最高最佳使用原则，替代原则，估价时点原则、谨慎原则。1、合法原则：估价对象房地产符合城市规划对土地用途、容积率、覆盖率、建筑高度、建筑风格的要求，即应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。2、最高最佳使用原则：指房地产估价必须在合法条件下以估价对象房地产充分发挥最高最佳效为估价前提下。分别以保持现状前提、转换用途前提、装修改造前提、重新利用前提作出判断和选择。3、替代原则：指房地产估价必须依据同一市场上具有相近效用的房地产，其价值也应相近的一般原理进行估价。4、估价时点原则：估价时点又称评估时点，估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值，反映了房地产估价的结果具有很强的时间相关性和时效性。5、谨慎原则是评估房地产抵押价值时应当遵守的一项原则，它要求在存在不确定性因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。（在实际估价中，如果面临的是确定性因素，则不存在谨慎问题，应依据确定性因素进行估价。如果面临的是不确定性因素，先进行分析，对该因素的乐观或保守估计会导致对房地产抵押价值的高估或低估时，则应采取导致对房地产抵押价值“低估”的估计。）九、估价方法根据估价对象是 用房的特点（分析采用方法原因，具体对象具体对待）经研究采用 法评估估价对象房地产的价值。十、估价结果我公司派出房地产估价师对估价对象现场进行了实地勘察，并查询、收集、调查估价所需的相关文件、资料，根据估价目的，遵循估价原则，按照法定估价工作程序，运用适宜的估价方法，在认真分析现有文件、资料的基础上，经过周密的测算，并详细考虑了影响房地产价值的各种因素，得出估价结果如下：位于 （建筑面积为 m2）在估价时点（已减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款）的可抵押价值为： 万元，（大写人民币） ，单价每平方米 元。十一、估价人员 十二、估价作业日期年 月 日至 年 月 日十三、估价报告应用有效期自估价报告完成日起有效期为十二个月（或为六个月，要与前面一致）。注册房地产估价师： 年 月 日房地产抵押估价技术报告一、因素分析（一）、个别因素分析略（二）、区域因素分析 估价对象位置、基础设施、环境等略（三）、市场背景分析房地产市场状况（应根据估价时点时的实际状况进行调整）住宅市场状况：2008年，中国经济在金融风暴的大背景下仍保持较高的增长。中国在年内已五次降息，并且推出4万亿元的投资计划。住宅房价因前期涨幅过大，需求量的消费需要时间，加上政策关注和调控压力增大，长远看住宅用房房价和需求上涨趋势不变，但价格涨幅将有放缓。2008年合肥住宅市场上半年房价出现较为不理智的快速增长，而下半年受经济环境的影响，价格滞涨，但并未出现大幅降价。据调查近几个月来住宅类商品房没有特别大的波动，住宅类销售量降幅明显。办公、商业用房市场状况：近年来，住宅价格涨幅过快，办公楼和商业用房投资增速放慢，同时国内经济景气而推动的办公楼和商业用房需求将持续缓慢上涨，所以预计办公楼和商业用房价格有望获得更好的上涨表现。成本法用由于国家出台的一系列刺激消费、拉动内需宏观经济政策效果的逐渐显现，我国国民经济正处于恢复性上升阶段，特别是近阶段基础原材料价格出现明显底部回升状态，并仍有稳定攀升之势。建筑行业原材料价格的上升必然会拉动房地产开发成本的提高，最终推动房地产价格的上涨。该处房地产价格将具有一定的升值潜力。（四）、最高最佳使用分析房地产估价要以估价对象的最高最佳使用为前提进行。所谓最高最佳使用是法律上允许、技术上可能、经济上可行。估价人员根据法律上的许可性、技术上的可能性、经济上的可行性、价值最大性、土地与建筑物的均衡性、与外部环境的协调性、可持续发展性作为衡量标准，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。根据估价师现场勘察，待估价对象房地产目前主要为 用房，与房地产权证登记的用途一致，故设定登记用途为最高最佳使用用途。（实际用途如与房地产证登记用途不一致，以房地产证用途）I、市场比较法住宅用房（五）、方法的选用估价人员认真分析了所掌握的资料并进行了实地查看，根据估价对象的特点和实际状况，在估价对象同一供求圈内房地产市场存在一定的交易量，根据房地产估价规范中的规定，有条件选用市场法进行估价的，应选取市场法为估价方法。（六）、评估过程I、市场比较法：将估价对象在与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价值作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。运用市场比较法估价：根据市场比较法替代原理，本次评估调查了与估价对象功能相同、标准相近、且处于同一供需圈内的多个实际成交实例，并从中选取3个实际成交物业作为可比实例，进行交易日期、区域因素、个别因素修正，具体情况如下：表一：因素条件说明表 估价对象与可比实例比较因素估价对象可比实例1可比实例2可比实例3坐 落用 途交 易 日 期交 易 情 况交易价格（元/平方米）区位因素交通条件生活服务设施教育配套设施环境质量个别因素建筑结构类型、等级层次/总楼层设施与设备（水，电，网，电梯等）装修朝向布局建成年代物业管理面积1、进行交易情况修正、可比实例均为正常情况下的交易实例，故无需作交易情况修正，其交易情况修正系数为1。（如有不同请进行修正）2、进行交易日期修正交易日期修正宜采用类似房地产的价格变动率或指数进行调整。在无类似房地产的价格变动率或指数的情况下，可根据当地房地产价格的变动情况和趋势调整。因可比实例一、二、三与估价对象为同期交易活动，故交易时间修正系数均为1。（如有不同请进行修正）3、进行区域因素修正将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为估价对象外部环境状况下的价格：表二：区域因素修正系数表 估价对象与可比实例比较因素估价对象可比实例1可比实例2可比实例3区位因素交通条件25生活服务设施25教育配套设施25环境质量25 区位因素修正1004、进行个别因素修正将可比实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格，个别因素修正系数表 估价对象与可比实例比较因素估价对象可比实例1可比实例2可比实例3个别因素建筑结构类型、等级10层次/总楼层15设施与设备（水，电，网，电梯等）15装修10朝向15布局15建成年代10物业管理5面积5 个别因素修正1005、求出比准价格比准价格=可比实例成交价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数项 目可比实例1可比实例2可比实例3实际成交单价（元/平方米）交易时间修正/100/100/100交易情况修正100/100/100/区域因素修正100/100/100/个别因素修正100/100/100/比准单价（元/平方米）根据上述分析，取以上三个可比实例简单算术平均值作为估价对象的市场价格为：（ + + ）/3= 元/平方米。6、用市场比较法测算估价对象评估价格为：注：每项可比实例成交价格调整不得超过20%，综合调整不得超过30%商业用房（五）、方法的选用估价人员认真分析了所掌握的资料并进行了实地查看，根据估价对象的特点和实际状况，在估价对象同一供求圈内房地产市场存在一定的交易量，根据房地产估价规范中的规定，有条件选用市场法进行估价的，应选取市场法为估价方法。另外根据合肥市房地产市场状况，结合估价对象的商业（办公）用房使用性质，该物业有连续且稳定的收益，经研究、分析，本次估价拟采用收益还原法结合市场比较法综合评估估价对象房地产的价格。（六）、评估过程市场比较法：将估价对象在与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。运用市场比较法估价：根据市场比较法替代原理，本次评估调查了与估价对象功能相同、标准相近、且处于同一供需圈内的多个实际成交实例，并从中选取3个实际成交物业作为可比实例，进行交易日期、区域因素、个别因素修正，具体情况如下：表一：因素条件说明表 估价对象与可比实例比较因素估价对象可比实例1可比实例2可比实例3坐 落用 途交 易 日 期交 易 情 况交易价格（元/平方米）区位因素繁华程度交通条件临街状况环境质量公共配套基础设施个别因素建筑结构品质及内部格局设施设备层次/总楼层净高装修面积无形价值（品牌，文化，管理）建成年代物业管理1、进行交易情况修正、可比实例均为正常情况下的交易实例，故无需作交易情况修正，其交易情况修正系数为1。（如有不同请进行修正）2、进行交易日期修正交易日期修正宜采用类似房地产的价格变动率或指数进行调整。在无类似房地产的价格变动率或指数的情况下，可根据当地房地产价格的变动情况和趋势调整。因可比实例一、二、三与估价对象为同期交易活动，故交易时间修正系数均为1。（如有不同请进行修正）3、进行区域因素修正将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为估价对象外部环境状况下的价格：表二：区域因素修正系数表 估价对象与可比实例比较因素估价对象可比实例1可比实例2可比实例3区位因素繁华程度30交通条件20临街状况20环境质量10公共配套10基础设施10 区位因素修正1004、进行个别因素修正将可比实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格，个别因素修正系数表 估价对象与可比实例比较因素估价对象可比实例1可比实例2可比实例3个别因素建筑结构品质及内部格局20设施设备15层次/总楼层15净高15装修10面积10无形价值（品牌，文化，管理）5建成年代5物业管理5 个别因素修正1005、求出比准价格比准价格=可比实例成交价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数项 目可比实例1可比实例2可比实例3实际成交单价（元/平方米） 交易时间修正/100/100/100交易情况修正100/100/100/区域因素修正100/100/100/个别因素修正100/100/100/比准单价（元/平方米）根据上述分析，取以上三个可比实例简单算术平均值作为估价对象的市场价格为：（ + + ）/3= 元/平方米。6、用市场比较法测算估价对象评估价格为：商务办公用房（五）、方法的选用估价人员认真分析了所掌握的资料并进行了实地查看，根据估价对象的特点和实际状况，在估价对象同一供求圈内房地产市场存在一定的交易量，根据房地产估价规范中的规定，有条件选用市场法进行估价的，应选取市场法为估价方法。另外根据合肥市房地产市场状况，结合估价对象的商业（办公）用房使用性质，该物业有连续且稳定的收益，经研究、分析，本次估价拟采用收益还原法结合市场比较法综合评估估价对象房地产的价格。（六）、评估过程市场比较法：将估价对象在与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。运用市场比较法估价：根据市场比较法替代原理，本次评估调查了与估价对象功能相同、标准相近、且处于同一供需圈内的多个实际成交实例，并从中选取3个实际成交物业作为可比实例，进行交易日期、区域因素、个别因素修正，具体情况如下：表一：因素条件说明表 估价对象与可比实例比较因素估价对象可比实例1可比实例2可比实例3坐 落用 途交 易 日 期交 易 情 况交易价格（元/平方米）区位因素集聚程度交通条件周边环境公共配套基础设施个别因素建筑类型外观形象层次/总楼层设施设备装修智能化程度租户类型层高停车便利度建成年代物业管理1、进行交易情况修正、可比实例均为正常情况下的交易实例，故无需作交易情况修正，其交易情况修正系数为1。（如有不同请进行修正）2、进行交易日期修正交易日期修正宜采用类似房地产的价格变动率或指数进行调整。在无类似房地产的价格变动率或指数的情况下，可根据当地房地产价格的变动情况和趋势调整。因可比实例一、二、三与估价对象为同期交易活动，故交易时间修正系数均为1。（如有不同请进行修正）3、进行区域因素修正将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为估价对象外部环境状况下的价格：表二：区域因素修正系数表 估价对象与可比实例比较因素估价对象可比实例1可比实例2可比实例3区位因素集聚程度30交通条件25周边环境25公共配套10基础设施10 区位因素修正1004、进行个别因素修正将可比实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格，个别因素修正系数表 估价对象与可比实例比较因素估价对象可比实例1可比实例2可比实例3个别因素建筑类型10外观形象10层次/总楼层10设施设备10装修10智能化程度10租户类型5层高5停车便利度10建成年代10物业管理10 个别因素修正1005、求出比准价格比准价格=可比实例成交价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数项 目可比实例1可比实例2可比实例3实际成交单价（元/平方米）交易时间修正/100/100/100交易情况修正100/100/100/区域因素修正100/100/100/个别因素修正100/100/100/比准单价（元/平方米）根据上述分析，取以上三个可比实例简单算术平均值作为估价对象的市场价格为：（ + + ）/3= 元/平方米。 II、收益法（无租约）(五)、方法的选用根据合肥市房地产市场状况，结合估价对象的商业（办公）用房使用性质，该物业有连续且稳定的收益，经研究、分析，本次估价拟采用收益还原法为主并结合市场比较法（推算租金）综合评估估价对象房地产的价格。收益还原法的估价原理为:通过估算估价对象在未来预期收益并折算成现值，以估算估价对象的客观合理的价格。市场比较法的估价原理为:依据替代原理将估价对象在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对类似房地产的成交价格（租金）进行适当修正，以估算估价对象的客观合理的价格。六、估价测算过程1、测算年净收益年有效毛收入月租金12收益总面积出租率+其他收入 年运营费用维修费+管理费+ 税金+其他费用（保险费、租赁代理费等） 年净收益年有效毛收入年运营费用（1）年有效毛收入A、估价对象租金的测算根据估价人员对委估房产的调查，该房屋无租约，本次评估时调查档次相同用途相近、结构相似、装修档次相近的房地产的租金水平和出租率，比较分析确定其出租的客观出租水平和出租率，以此来测算该房产的有效毛收入，如有其他收入，本次估价时不予考虑，即其他收入为0。区域内租金调查表名称楼层租金水平（元/m2月）临街状况空置率备注对以上调查实例进行筛选后，选择其中_三项为比较实例，根据调查分析，用市场比较法推算估价对象客观租金水平。租 金 测 算 表可比实例实例实例实例座落地点比较实例租金（元m2）交易情况修正系数100/（）100/（）100/（）交易日期修正系数（）/100（）/100（）/100区域因素修正系数100/（）100/（）100/（）个别因素修正系数100/（）100/（）100/（）修正后的租金（元m2）平均比准租金（元m2）B、空置率的确定经估价人员实地查看和调查，估价对象所处的地段位于_，周边商业（办公）用房的出租率在90左右、另到估价对象所处商场（市场、写字楼。）物业管理处咨询，该商场（市场、写字楼。）的出租率约为_，故确定估价对象客观出租率为 。年有效毛收入_元m212_%_（元m2）（2）年运营费年运营费包括维修费、保险费、税金等，各项费率见下表：序号项目费率备注1营业税及附加（营业税、城建税、教育附加）5.52房产税123维修费1-3。4管理费3-55其他（保险费、租赁代理费等）0.5合计22或26（3）年净收益a 年净收益a_（122或26）_元/m22、测算报酬率r：对报酬率的计算，综合考虑以下两种方法。（一般抵押用第一种方法，处置时用第二种方法，司法鉴定或复杂的报告可用两种方法综合计算）（1）安全利率加风险调整值法：是以安全利率为基础，再加上风险调整值作为报酬率。报酬率由正常投资回报率和风险投资回报率两部分组成。正常投资回报率按目前中国人民银行公布的一年定期存款利率 和 年最新发行的一年期国债利率 为基础，综合确定正常投资回报率为 。风险投资回报率按风险累加法进行估算。风险投资回报率由行业风险报酬率、经营风险报酬率、财务风险报酬率组成，综合分低、中、高、投机四个档次，相应的调整值分别为02，25，58%，8以上，根据本次估价对象的用途和房屋成新分析，以及该区域物业的租售比及目前*市社会经济环境、房地产经营风险综合分析取风险投资回报率为_%。报酬率r正常投资回报率+风险投资回报率 +_。（2）投资复合收益率法：假设委估房地产的购买者取得房地产是一种投资行为。取得该房地产的资金来源可分为抵押贷款和自有资本两种，通常抵押贷款占六成，自有资本占四成。*市目前中长期（5年以上）贷款年利率为 ，自有资本所有者一般要求的年收益率为8。则： 抵押贷款额 自有资本额报酬率抵押贷款利息率+ 自有资本收益率 房地产价格 房地产价格 60 +40 4、收益逐年递增比率s的确定：另外，根据估价人员对同一供给圈商业用房的市场调查和分析，该地段为*市_。本次评估本着谨慎态度，预测该地段商业用房房地产收益率每年递增 。5、尚可收益年限n的确定：本次估价对象为_结构，根据建设部颁发的房屋定损等级评估标准，其耐用年限为_年，该房地产竣工于_年_月，则建筑物剩余使用年限为_年_月。 再根据委托方提供的估价对象房地产权证和国有土地使用权证记载，其所占土地性质为_，用途为_，终止日期为_年_月_日，土地剩余使用年限为_年_个月。按照房地产估价规范（GB/T50291-1999）的规定 “建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限计算”，因此，估价对象的尚可使用_年_个月，即尚可收益年限年限n为_年。6、测算收益价格： a (1+s)n 1- r-s (1+r)n _元/m2房地产收益总价V建筑面积 _元/m2_m2 _元有租约的 收益法（五）、估价方法的选用 根据合肥市房地产市场状况，结合估价对象的商业（办公）用房使用性质，该物业有连续且稳定的收益，经研究、分析，本次估价拟采用收益还原法为主并结合市场比较法（推算租金）综合评估估价对象房地产的价格。收益还原法的估价原理为:通过估算估价对象在未来预期收益并折算成现值，以估算估价对象的客观合理的价格。市场比较法的估价原理为:依据替代原理将估价对象在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对类似房地产的成交价格（租金）进行适当修正，以估算估价对象的客观合理的价格。（六）、估价测算过程（一）委估房地产在租赁期内的净收益折现1、估价对象房地产在租赁期内的净收益（1）_年_月_日至_年_月_日的租金收入根据委托方提供的房屋租赁协议，房屋租金分年度支付，_。（2）年总支出A、年维修费和年管理费根据租赁协议约定，该房屋的管理和维修责任都由承租方承担，和出租方无关，所以年总支出没有年维修费和年管理费。（注：如协议另有约定，按协议计算）B、年税金房产税：年房产税按年房屋租金收入的12交纳。营业税及其附加、其他税费：年营业税及其附加按年房屋租金收入的6交纳（其中营业税及其附加5.5，其他税费0.5）C、年保险费：年保险费按房屋建筑物原值的2计取，根据合肥市工程造价标准，该类房屋重置价 _X_元/m2。则年保险费：_元/m2建筑面积2_万元年总支出年维修费+年管理费+年税金+年保险费_万元（3）年净收益年净收益年总收益年总支出年房屋租金收入年房屋租金收入（12+6）年保险费年房屋租金收入82年保险费2、报酬率报酬率是决定收益法运用是否得当的关键，其微小的变化都会给估价结果带来较大的影响。由于本评估报告要求的是房地产的现行市场价格，对应的净收益是土地和房屋的综合收益，因而确定报酬率为土地和房屋的综合报酬率。由于现在要求的是委估房地产在租赁期内的净收益折现的报酬率，在租赁期内，租金和租赁期限已经约定，且承租人是_公司，资信好，出租方风险小，故报酬率的确定可采用投资复合收益率法和安全利率加风险调整法。（一般抵押用第一种方法，处置时用第二种方法，司法鉴定或复杂的报告可用两种方法综合计算）（1）安全利率加风险调整值法：是以安全利率为基础，再加上风险调整值作为报酬率。报酬率由正常投资回报率和风险投资回报率两部分组成。正常投资回报率按目前中国人民银行公布的一年定期存款利率 和 年最新发行的一年期国债利率 为基础，综合确定正常投资回报率为 。风险投资回报率按风险累加法进行估算。风险投资回报率由行业风险报酬率、经营风险报酬率、财务风险报酬率组成，综合分低、中、高、投机四个档次，相应的调整值分别为02，25，58%，8以上，根据本次估价对象的用途和房屋成新分析以及该区域物业的租售比及目前*市社会经济环境、房地产经营风险，由于该风险也受到了租赁协议的约束。即租赁协议的存在减少了委估房屋的市场风险，未来_月内的房屋租金收入已基本稳定、明确，所以租赁期间的风险投资回报率不大，取风险投资回报率为2。报酬率r正常投资回报率+风险投资回报率 +_2_ _。（2）投资复合收益率法：假设委估房地产的购买者取得房地产是一种投资行为。取得该房地产的资金来源可分为抵押贷款和自有资本两种，通常抵押贷款占六成，自有资本占四成。*市目前中长期（5年以上）贷款年利率为 ，自有资本所有者一般要求的年收益率为8。则： 抵押贷款额 自有资本额报酬率抵押贷款利息率+ 自有资本收益率 房地产价格 房地产价格 60 +40 3、租赁期内净收益的折现 a 1 1 1- r (1+r)m 元/m2（二）委估房地产在租赁期后的净收益折现1、测算租赁期后各年净收益年有效毛收入月租金12收益总面积出租率+其他收入 年运营费用维修费+管理费+ 税金+其他费用（保险费、租赁代理费等） 年净收益年有效毛收入年运营费用（1）年有效毛收入A、估价对象租金的测算根据估价人员对委估房产的调查，该房屋无租约，本次评估时调查档次相同用途相近、结构相似、装修档次相近的房地产的租金水平和出租率，比较分析确定其出租的客观出租水平和出租率，以此来测算该房产的有效毛收入，如有其他收入，本次估价时不予考虑，即其他收入为0。区域内租金调查表名称楼层租金水平（元/m2月）临街状况空置率备注对以上调查实例进行筛选后，选择其中_三项为比较实例，根据调查分析，用市场比较法推算估价对象客观租金水平。租 金 测 算 表可比实例实例实例实例座落地点比较实例租金（元m2）交易情况修正系数100/（）100/（）100/（）交易日期修正系数（）/100（）/100（）/100区域因素修正系数100/（）100/（）100/（）个别因素修正系数100/（）100/（）100/（）修正后的租金（元m2）平均比准租金（元m2）B、空置率的确定经估价人员实地查看和调查，估价对象所处的地段位于_，周边商业（办公）用房的出租率在90左右、另到估价对象所处商场（市场、写字楼。）物业管理处咨询，该商场（市场、写字楼。）的出租率约为_，故确定估价对象客观出租率为 。年有效毛收入_元m212_%_（元m2）（2）年运营费年运营费包括维修费、保险费、税金等，各项费率见下表：序号项目费率备注1营业税及附加（营业税、城建税、教育附加）5.52房产税123维修费1-30根据*市同类房屋出租的一般惯例，该项由承租方负担，出租方不承担相应责任。4管理费3-505其他（保险费、租赁代理费等）0.5合计（ ）（3）年净收益a 年净收益a_（1- ）_元/m22、测算报酬率r：对报酬率的计算，综合考虑以下两种方法。（1）安全利率加风险调整值法：（一般抵押用第一种方法，处置时用第二种方法，司法鉴定或复杂的报告可用两种方法综合计算）是以安全利率为基础，再加上风险调整值作为报酬率。报酬率由正常投资回报率和风险投资回报率两部分组成。正常投资回报率按目前中国人民银行公布的一年定期存款利率 和 年最新发行的一年期国债利率 为基础，综合确定正常投资回报率为 。风险投资回报率按风险累加法进行估算。风险投资回报率由行业风险报酬率、经营风险报酬率、财务风险报酬率组成，综合分低、中、高、投机四个档次，相应的调整值分