云浮市市场调研报告课件.ppt

2019/12/14,云浮市房地产市场调研报告,2,一、云浮市房地产投资宏观环境二、云浮市房地产市场分析,总纲,3,第一篇,云浮市房地产投资宏观环境,云浮市概况,经济运行,云浮市城市规划,4,一、云浮市概况,区域位置,云浮市位于广东省中西部，西江中游以南。东与肇庆市、江门市、佛山市交界，南与阳江市、茂名市相邻，西与广西梧州接壤，北临西江，与肇庆市的封开县、德庆县隔江相望。市区距肇庆60公里，距广州140多公里，水路距香港177海里，上溯广西梧州60海里。总面积7779.1平方公里，总人口275.8万。广东省中西部；广东大西关；环珠三角城市；总面积7779.1平方公里。,5,行政区划,云浮市，广东最年轻的地级市，是广东重点发展地区。辖云城区、新兴县、郁南县、代管罗定市。,人口迅速聚集,2009年户籍人口：全市275.8万人；非农业人口101.19万人；年末常住人口243.83万人；,一、云浮市概况,6,交通便捷,云浮是面向珠三角和沟通大西南的重要枢纽，是环珠三角城市。水路，公路，铁路完备。西江黄金水道贯穿全境，云浮新港位于珠江水系“黄金水道”的西江中游南岸云安县六都镇河段，上距广西梧州108公里，下距肇庆65公里，距广州210公里，距香港177海里。,交通便捷,水运：云浮新港铁路：南广高速铁路、三茂铁路、三茂铁路罗阳铁路和罗岑铁路其他：罗定机场、广佛肇轻,一、云浮市概况,7,资源禀赋,云浮石材：全国四大石材基地之一，素有“云石王国”之美誉（石材之乡）；云浮硫铁矿：截止2009年11月，云浮硫铁矿尚有储量1.6亿吨以上的开采量，可供持续开采40年以上；云浮水泥、云浮电力集群、云浮都杨工业园；,人文古迹,云浮五大景点：国恩寺、蟠龙洞金水台温泉、张公庙、罗定龙湾生态旅游区。,一、云浮市概况,8,二、经济运行情况,云浮市，是一座年轻而又充满活力的城市。云浮市矿产资源丰富，种类繁多，目前已找到矿产52种，素有“硫都”和“石都”之称。云浮硫铁矿储量、品位均居世界首位。云浮又是粤西重要的农林产区，盛产稻米、林材、松脂、桂皮、桂油、水果、木薯、竹笋、南药和三鸟等。云浮市目前已形成六大工业基地：是化工生产基地、不锈钢制品生产基地、服装加工出口基地、机电生产基地、设立了振兴工业园、郁南县工业开发区、罗定市纺织工业城、新兴县凉果工业城等工业园区。,9,二、经济运行及人民生活情况,2005年：云浮市全年生产总值（GDP）215.29亿元，比上年增长13.6%。其中，第一产业增加值78.23亿元，增长6.4%；第二产业增加值72.24亿元，增长25.9%；第三产业增加值64.82亿元，增长10.7%。三次产业结构为36.34：33.55：30.11；2006年：云浮市全年生产总值(GDP)245.38亿元，比上年增长13.8%。其中，第一产业增加值81.31亿元，增长5.9%；第二产业增加值89.25亿元，增长21.5%；第三产业增加值74.82亿元，增长14.2%。三次产业结构为33.14：36.37：30.49；2007年：云浮市全年生产总值(GDP)290.77亿元，比上年增长13.7%。其中，第一产业增加值93.56亿元，增长7.0%；第二产业增加值117.89亿元，增长20.9%；第三产业增加值79.32亿元，增长12.0%。三次产业结构为32.18：40.54：27.28；2008年：云浮市全年生产总值(GDP)319.86亿元，比上年增长10.2%。其中，第一产业增加值87.48亿元，增长7.1%；第二产业增加值141.58亿元，增长10.4%；第三产业增加值90.8亿元，增长12.6%。三次产业结构为27.35：44.26：28.39；2009年：云浮市全年生产总值(GDP)347.43亿元，比上年增长10.5%。其中，第一产业增加值89.51亿元，增长6.0%；第二产业增加值143.67亿元，增长10.8%；第三产业增加值114.25亿元，增长13.5%。三次产业结构为25.77：41.35：32.88；,城市经济分析,10,从图表中可以看出，云浮市第二产业增长速度不断提升，工业增加值占总生产总值的40%以上，云浮市正逐步向工业化时代迈进。,二、经济运行及人民生活情况,云浮支柱产业,1、云浮石材；2、云浮硫铁矿；3、云浮水泥；4、云浮电力集群等。,GDP年均两位数增长，二、三产业迅速发展,11,二、经济运行及人民生活情况,2005年：城乡居民储蓄存款余额165.09亿元，增长15.5%；2006年：城乡居民储蓄存款余额193.81亿元，增长25.23%；2007年：城乡居民储蓄存款余额211.84亿元，增长9.3%；2008年：城乡居民储蓄存款余额247.19亿元，增长16.7%；2009年：城乡居民储蓄存款余额289.35亿元，增长17.1%；,城市消费力提升空间大,城市消费分析,12,二、经济运行情况,2005年：社会消费品零售总额59.63亿元，比上年增长17.8%；城镇居民人均可支配收入9234元，增长12%；2006年：社会消费品零售总额70.11亿元，比上年增长17.6%；城镇居民人均可支配收入10317元，增长10.5%；2007年：社会消费品零售总额83.44亿元，比上年增长19.0%；城镇居民人均可支配收入11658元,增长13.0%；2008年：社会消费品零售总额100.56亿元，比上年增长20.5%；城镇居民人均可支配收入12339元，增长5.8%；2009年：社会消费品零售总额119.52亿元，比上年增长18.9%；城镇居民人均可支配收入13211元，增长7.1%。,2019/12/14,13,可编辑,14,三、云浮市城市规划,2008年，云浮市委、市政府提出对云浮市城市规划和建设思路进行一次突破性的调整。新的规划思路是在现有城区的基础上，以南广高速铁路火车站为中心，将都杨、西江沿岸地带整合一体发展，从功能上统一规划布局，引领城市向北（西江）拓展，建设滨江新城（也称“新城区”）。,15,第二篇,云浮市房地产市场分析,土地市场,历史数据及分析,16,一、土地市场分析,作为广东省最年轻的城市，云浮市工业用地的交易比较火爆，随着云浮市向工业化时期迈进的步伐的加快，工业用地交易量会大幅增长，而商住类的土地交易量少，市场相对冷清，但随着政府对滨江新城的规划，市场会从逐渐复苏起来。据云浮市国土资源局数据统计：,17,2005年：云浮市全社会固定资产投资额107.31亿元，其中房地产投资额5.61亿元，房地产投资占比5.2%；2006年：云浮市全社会固定资产投资额121.35亿元，其中房地产投资额6.07亿元，房地产投资占比5.0%；2007年：云浮市全社会固定资产投资额139.56亿元，其中房地产投资额8.96亿元，房地产投资占比6.4%；2008年：云浮市全社会固定资产投资额164.09亿元，其中房地产投资额11.27亿元，房地产投资占比6.9%；2009年：云浮市全社会固定资产投资额240.19亿元，其中房地产投资额11.71亿元，房地产投资占比4.9%；,云浮市房地产投资额,二、房产历史数据,18,二、房产历史数据,20052009年云浮市房地产投资额与全社会固定投资额关系图,云浮市全社会固定投资额不断增长，城市建设步伐加快，房地产市场逐渐活跃，开发力度进一步加大，预示房地产市场将会呈现出不断走好的趋势。从房地产投资额占全社会固定额的比例来看，一直维持在10%以上，显示市场相对较理性。,19,云浮发展前景城市化率不断提高，城区面积和人口增加必将带来巨大的住宅需求。云浮的城市化进程和人口的扩张必将带来巨大的住宅消费需求。预计云浮全市人口到2020年达到298.98万人，城区（镇区）总人口达到179.38万人。,二、房产历史数据,需求分析,20,二、房产历史数据,需求分析,受需求上升的影响，云浮的房价从01年开始稳步上涨，除自主需求外，投资需求也呈上升趋势。,云浮房地产的典型需求：改善居住条件与居住环境的二次购房需求；年轻人结婚购房的需求；每年不断增长的首次置业者的主动性购房需求；以收取租金或出售转让获利的中长期投资置业的需求；为子女教育迁居购房的需求。,一切为了销售,21,由于云浮预售期房较早，施工速度较慢，加上近年来需求的爆发，使得从05年开始出现供小于求局面。,二、房产历史数据,供给分析,2010年1-6月，云浮市累计完成房地产开发投资8.39亿元，同比增长91.6%。其中，住宅投资5.46亿元，办公用房投资264万元，商业用房投资9666万元，其他投资1.94亿元；全市房地产开发企业施工面积148.37万平方米；新开工面积40.66万平方米；竣工面积29.13万平方米；竣工住宅套数1805套；供求同步上升，房地产市场处于发展期；市场消费潜力将逐步激活。,22,二、房产历史数据,价格走势,据云浮市房地产网统计，云浮市商品房销售均价为3400元/左右。2005年，云浮市商品房销售均价才1390元/，五年的时间，商品房销售均价上涨了2倍之多。目前，云浮市的物业类型还是以多层住宅为主，随着对滨城新区的建设，经济的不断发展，市民对住房条件的要求越来越高，云浮市的物业类型会不断地丰富，住宅类销售价格也会随之上涨。2010年上半年云浮房地产市场的销售面积、销售金额、套数同比都有较大的下跌，但销售均价却比同期增长不少，呈现量跌价升的态势。,2