（产业经济学专业论文）中国房地产金融风险的控制与防范研究.pdf

论文题目：中国房地产金融风险的控制与防范研究 专业：产业经济学 硕 士 生：郭鹏（签名） 指导教师：孙红湘（签名） 摘要 2007 年美国次贷危机浮出水面， 而后次贷引发的信用风险最终演变成一场全球性金 融危机。2010 年被誉为最为安全贷款的美国优质房地产抵押贷款也大规模的资不抵债， 新一轮的次贷危机将要席卷美国。由此引起的金融风波共振之余，让人们更应该反思中 国的房地产金融风险。 房地产业是资金密集型行业，从土地的划拨，房地产的开发，到后期的销售、维护 等需要大量的资金支持。因此，房地产的开发和销售等活动都是在金融部门的支持下进 行的，房地产金融是房地产业发展中不可替代的重要支持和保障因素。同时在房地产金 融的运行中存在的大量的风险，房价上涨的过快，房地产金融风险就会集聚，如果房价 开始“崩盘”，那么房地产金融风险就会集中爆发，进而演变为危机，美国的次贷以及 优贷危机给我们敲响了警钟。 笔者以房地产金融风险成因理论为基础，探究中国房地产金融风险的表现以及成 因；选取房地产金融风险测度指标对工商银行等 11 家银行的房地产信贷进行风险等级 的测度；运用线型回归方法，对 1998 年到 2009 年的金融行业的贷款总额和对房地产贷 款总额进行线型回归，得出了金融行业贷款增长的过快是房地产金融风险增加的重要因 素之一的结论；利用前人对房地产金融风险成因理论，对我国房地产金融风险进行定性 的分析，认为政府行为的不当、货币政策的失误、房地产金融市场管理和结构不合理、 金融机构的信贷机制缺陷、住房金融法规不够健全等是导致我国房地产金融风险的重要 因素。 笔者通过对美国现阶段的次贷危机的分析，并与中国房地产金融风险比较，利用美 国、德国、新加坡三国对房地产金融风险控制与防范的经验，对中国的房地产金融风险 的控制和防范提出了方案：政府加强房地产金融市场监管；密切关注宏观经济变化，保 持敏锐的金融嗅觉，调节经济政策；积极拓展房地产金融市场, 促进房地产业的良性循 环；银行对信用风险地控制和防范；加强金融制度建设；运用多方面融资渠道分散房地 产金融风险；用信贷激励来控制非系统性风险；通过内部控制来对非系统风险控制和防 范。 关 键 词：房地产金融风险；风险成因；风险控制与防范 研究类型：应用研究 subjectsubjectsubjectsubject: : : : researchresearchresearchresearch onononon chinesechinesechinesechinese realrealrealreal estateestateestateestate financialfinancialfinancialfinancial riskriskriskrisk s s s s controlcontrolcontrolcontrol andandandand preventionpreventionpreventionprevention specialtyspecialtyspecialtyspecialty : : : : industrialindustrialindustrialindustrial economicseconomicseconomicseconomics namenamenamename: : : : guoguoguoguo pengpengpengpeng(signature)(signature)(signature)(signature) instructor:instructor:instructor:instructor: sun-hongxiangsun-hongxiangsun-hongxiangsun-hongxiang(signature)(signature)(signature)(signature) abstractabstractabstractabstract in 2007, subprime mortgage crisis surfaced in usa. later, the credit risk because of subprime mortgage crisis eventually evolved into a global financial crisis. in 2010, the united states quality real estate loans known as the most secure are also large bankrupt.anew round of excellent credit crisis will hit the united states. people should reflect chinas real estate financial risks while the world was surfaced from the financial crisis. real estate is a capital intensive industry, from the allocation of land and real estate development, to the post of sales, so maintenance requires a lot of financial support. therefore, the real estate development and sales activities are conducted with the support of financial sector. real estate finance is irreplaceably important support and protection factors in real estate development. meanwhile there is the wealth of risk in the real estate finances operation. when the house prices rises too quickly, the risk of real estate finance will gather. if housing prices begins to crash, then the property will focus on the outbreak of the financial risk, and then evolve into a crisis. americas subprime mortgage and excellent credit crisis sounded the alarm. i use the theory of the cause of real estate financial risk to explore the performance and causes of financial risks in china real estate. i select the real estate financial risk index to measure the risk level in the banks real estate loan of industrial and commercial bank of china, bank of china and other 9 banks. i use the linear regression method to have linear regression for the financial sector loans and real estate loans from 1998 to 2009. i have reached the conclusion that financial sector lending growth too fastisone important factor of increasing risk of real estate finance. i use the previous theory on the causes of real estate financial risks to have a qualitative analysis on financial risks in china real estate. i believe that improper government action, monetary policy mistakes, the irrational financial markets of the real estate management and structure, credit mechanism defects in financial institutions, housing finance regulations being not sound enough and so on are the important factorsof the lead financial risks in china real estate. i analysis the excellent credit crisis of the united states at the present stage, and compare of financial risks in china real estate. i use experience of the control and prevention in the real estate finance risk in the united states, germany and singapore. i put forward a proposal of control and prevention of chinas real estate financial risk. government strengthensthe supervision of the real estate financial market. pay close attention to macroeconomic changes. keep a keen financial sense of smell to adjust economic policy. actively develop real estate financial markets and real estate virtuous circle. banks strengthen the control and prevention of credit risk. strengthen the financial system. use a wide range of real estate financing channels to spread financial risk. use creditsincentive to control of the risk of non-systemic. use internal controlsto prevent non-systemic risk. keykeykeykey wordswordswordswords：real estate financial riskcauses of riskcontrol and prevention of risk thesisthesisthesisthesis：applicationresearch 1 绪论 1 1 绪论 随着经济的发展，房地产产业已经成为我国国民经济的重要组成部分，在经济体系 中属于基础性、先导性的行业。房地产产业具有投资规模大、周期长和商品价值大的特 点，所以房地产的开发和销售等活动都是在金融部门的支持下进行的，房地产金融是房 地产业发展中不可替代的重要支持和保障因素。防范房地产金融风险，不仅是房地产业 和房地产金融业稳定和发展的需要，对整个金融业和国民经济的稳定和发展也至关重 要。 房地产金融风险多种多样，且涉及的业务面很广，本论文试图通过对目前我国房地 产金融的发展特点和现状的分析，采用数理统计和实证等研究方法，有针对性的提出切 合我国实际的房地产金融风险控制和防范的方法。本章主要是对论文的研究背景、研究 意义、研究方法进行阐述。 1.1 研究背景 2007 年初爆发得美国次贷危机带来的金融风暴迅速席卷全球， 美联储前主席格林 斯潘和美财长保尔森曾先后将其与“亚洲金融危机”相提并论。美国次级抵押贷款危机 迅速波及全球，导致国际金融市场动荡，并威胁到经济的稳定增长，多国央行采取了历 史上少有的协同干预，但次贷危机影响至今未了。 自 2001 年初开始，美国采取压低银行利率的措施，向次级信誉的消费者大量抵押 贷款，以刺激消费,拉动经济增长。次级按揭消费者往往把自己的房产等财产抵押给银 行，大量向银行贷款，致使美国信贷宽松，金融创新活跃，房地产和证券市场价格快速 上扬，次贷的条件和限制措施也没有得到真正的实施。 美国经济复苏并稳步发展后, 银行利率也逐步由 1%提高到 5%以上, 次级按揭者的 银行贷款利率也随之飞速上涨, 最终使其更加囊中羞涩, 甚至还不起银行贷款而将自 己的财产抵押给银行。银行在得到大量次级按揭抵押财产后, 又将其转手上市转变成基 金, 卖给各国投资者, 以达到甩掉包袱、分散风险的目的。在信贷环境宽松或房价上涨 情况下, 放贷机构因贷款人违约收不回贷款, 它们可以通过再融资, 或者干脆把抵押 的房子收回来, 再转手卖出, 甚至不亏还赚。但在信贷环境改变、特别是房价下降条件 下,情况则迥然不同。2006 年开始, 美国房价开始下跌, 购房者难以将房屋出售或通过 抵押获得融资。较大规模、集中的发生类似事件时, 次贷危机幽灵开始显现。 2007 年 2 月 13 日,汇丰控股为其在美次级房贷业务增加了 18 亿美元坏账拨备; 3 月 13 日, new century financial 宣布濒临破产, 美股开始大跌, 其中道琼斯指数下 跌 2%，标准普尔指数下跌 2.04%，纳斯达克指数下跌 2.15%。2008 年 1 月中旬披露的数 西安科技大学硕士学位论文 2 据显示，花旗、美林和美国银行这几家大牌金融机构，2007 年第四季度出现高达 350 亿美元的资产减值。美国次级贷款危机恶化，致使亚太股市遭遇“911”以来最为严 重的下跌趋势, 并由此触发全球股市地震, 造成 20 年来最严重的股灾。危机风暴席卷 了美国、 欧盟和日本等世界主要金融市场。 次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭 、 股市剧烈震荡, 各金融机构已经公布的损失超过了 1000 亿美元。以美联储与国际货币 基金组织( imf) 等机构所公布的数据为基础， 计算出与次贷相关的风险资产总额约 350 00 亿美元, 估计的损失可能超过 7200 亿美元【1 】。 紧接着，2009 年美国房价第一季度下降 14，4 月份下降 15.4，5 月份下跌 17 ，6 月份下跌 12；房屋销售和成交比重 5 月份下跌 32.8，6 月份下跌 21。房地 美（美国的两家贷款抵押公司：房利美和房地美）2009 年第三季度 90 天以上的贷款违 约率上升到 3.33，大大高于 2008 年同期的 1.22和 2009 年第二季度的 2.78。新 增坏账 76 亿美元，比 2008 年同期上升了 46。2009 年第四季度的数据持续恶化：200 9 年 10 月，房地美 90 天以上的贷款违约率升至 4.98，这一数据在 9 月份时只有 4.72 ，2008 年同期只有 1.89。 房利美和房地美 2009 年 11 月住宅抵押贷款拖欠率升至 3. 72，高于 10 月份的 3.54%和 2008 年同期的 1.52。 德意志银行 2009 年 8 月 5 日的分析报告预测： 由于美国房价不断下降， 到 2011年 ， 占美国房地产抵押贷款三分之二的优质贷款中将有 41资不抵债， 优质大额房贷中将有 46%资不抵债，而后者占整个房贷市场总额的 13，所以房价下降将造成巨大冲击。报 告同时预测，2011 年第一季度，次级债住房贷款中将有 69资不抵债。于是新一轮的 优贷危机，很可能席卷美国，进而影响全球。 次贷和优贷危机给我们敲响了警钟。 2008 年 8 月份以来，中国一线城市的房子开始 降价，深圳等地出现“断供”的现象， 这使很多人联想到中国会不会像美国一样产生 “次 贷危机”。在美国这种恐慌的气氛影响下全球的地产业受到了前所未有的打击，倾巢之 下岂有完卵，中国在 2008 年第三季度的房地产量价都开始下降，资本市场也大幅度下 跌，股市、期市、外汇市场都受到不同程度的冲击，外贸行业也受到很大的打击。 我国房地产金融业经过了萌芽、迅速发展、调整期，开始进入规范和探索期。当前 ， 我国房地产业发展规模之大，格局变化之快都是让世界瞩目的，但房地产金融也存在着 资金来源结构单一、银行系统风险集中等现象。 20042007 年部分地区房地产市场价格上涨较快，出现地区性的房地产过热。 房地 产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。一旦泡沫破灭 房地产价格下跌,作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，给银行带来不小的损失。 抵押物贬值是房地产市场系统性风险在银行房地产贷款上的直接反映。 房地产开发商以银行借贷融资为主，自有资金很少。有统计显示，我国房地产开发 商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在 80%以上。房地产开发企业负债经营 1 绪论 3 的问题较为严重。由于房地产开发企业良莠不齐，随着房地产市场竞争日益激烈，监管 力度不断加大，开发贷款门槛提高，房地产开发企业资金链条日趋紧张，一旦资金链条 断裂，风险就会暴露。因此，控制和防范房地产金融风险的工作刻不容缓。 1.2 研究意义 国内房地产金融发展迅速，商业银行的房地产信贷业务的快速发展，在金融机构信 贷业务中的比重逐步提高，房地产企业的各种融资渠道的快速发展，房地产金融的风险 也在慢慢集聚，越来越引起理论界和金融界的高度关注。因此，对房地产金融风险控制 和防范的研究对我国房地产金融理论具有一定的理论意义和现实意义。 1.2.1 研究的理论意义 市场经济、金融本身就是预期不确定性经济金融。一方面因预期不确定带来激励、 竞争和快速发展，另一方面也因预期不确定可能带来损失和市场的不确定性。怎样在理 论设计上化解或控制市场金融不确定性带来的损失，促进金融市场健康稳定发展，解决 房地产金融风险问题，显得十分迫切。就本论文研究的理论意义而言，中国引入房地产 金融风险控制或管理这一概念，针对这一特定领域的风险研究还不十分充分。虽然有国 外发达国家的房地产金融风险控制经验可供借鉴，却又存在适用条件和条件变化等问 题。正如帕金斯所说“任何一国的发展道路，应由本国自行决定，并不存在可供别国 照抄照搬而又可望获得成功的发展模式。 ”因此，根据中国的实际情况研究出符合中国 国情的房地产金融风险控制理论并指导和应用于实践，具有重要的理论意义。另外，中 国房地产金融市场制度不健全，房地产经济周期波动会对房地产金融市场造成必然影 响，风险逐渐聚集。本论文不仅从认知上解决中国房地产金融风险认同度的问题，更从 方法上解决中国房地产金融风险控制问题,有助于中国金融理论尤其是房地产金融风险 理论的丰富与发展。 1.2.2 研究的现实意义 随着房地产业创造的产值在国民生产总值中所占比重的增长，房地产经营收入日益 成为政府财政收入的重要组成部分，房地产业已然成为国民经济的重要支柱产业，在经 济体系中属于基础性、先导性的行业；从人民生活角度和社会稳定角度来看，房地产业 更是肩负着无可替代的作用。房地产业具有投资规模大、周期长和商品价值大的特点， 因而房地产的开发和销售等活动需要在金融部门的支持下才能得以进行，可以说房地产 业与金融行业具有非常紧密的关联性，房地产金融是房地产业发展中不可替代的重要支 持和保障因素，从而成为保障国民经济稳健发展的重要保障，因此，研究房地产金融问 题具有积极的现实意义。 西安科技大学硕士学位论文 4 首先通过对房地产金融行业风险的计量，利于制定行业政策。房地产信贷的板块效 应尤其明显，房地产开发贷款对个人住房按揭贷款的联动效应也非常明显。因此，对房 地产信贷市场集中度、行业及区域信贷风险计量的研究对于有效防范房地产信贷的系统 性风险十分有利。其次有利于建立垂直、独立的房地产金融风险控制体系。房地产金融 结合了土地资源和金融资源稀缺性的双重特性，既是国家宏观经济调控的重要手段，又 是金融行业资产和经营利润增长的有效途径。这些研究对于促进宏观经济健康快速发 展， 进一步提高房地产企业发展， 提高商业银行信贷资产质量，保持商业银行发展后劲 ， 完善并丰富房地产金融行业等具有十分重要的意义。 1.3 国内外研究现状 (1)关于房地产金融风险的成因理论 carey(1990)提出了一个信息不对称下的土地价格模型，分析了土地价格变化与投 资者数量和银行贷款之间的关系。bertrand(1995)认为，在金融自由化与放松金融管制 的情况下，金融机构违规借贷以及金融风险的累加，加速了房地产周期波动和房地产泡 沫的形成与破灭。mishkin(1997)等人提出，金融机构与借款人之间的信息不对称将会 加大房地产金融风险。allen(1998)等人从信息不对称出发，提出了一个金融机构与实 际部门互动的资产泡沫模型，从中得出金融机构的中介作用引至的代理问题最终导致资 产泡沫。krugman(1998)等人认为，信用工具创新的多样性导致的金融中介的问题是金 融风险扩大的关键。hirshleifer(1975)和 kindleberger(1989)在他们的研究中认为， 市场参与者常常相信，市场基础够部分的决定价格，外来因素如群体心理、时尚、狂热 而引起的投机行为，也是决定价格的重要因素。wong(1998)以泰国的金融危机为背景建 立的动态模型，展示了宏观经济过热和国际资本大量流入的背景下，房地产开发商对市 场过度乐观的预期以及由此产生的从众行为在房地产泡沫形成中的作用机制。 南开大学的周京奎博士在房地产市场局部均衡的框架下探讨了金融支持过度与房 地产泡沫生成和演化的过程，并在此基础上提出了金融支持过度假说。认为如果房地产 开发商和置业者都可以从银行取得贷款，当房地产市场存在群体投机行为时，房地产价 格将高于基础价格，并且会随着金融支持力度的增加而不断上升，这一上升部分我们称 之为泡沫。此时，如果房地产借款者违约行为迅速蔓延，房地产泡沫将随之破灭，有引 发金融危机的危险。 金融风险“周期性”解释的代表人物海曼.明基依据资本主义繁荣与萧条的长波理 论提出了“金融不稳定假说”(financial instability hypothesis)。他认为，私人信 用创造机构特别是商业银行和其他贷款人的内在特征性将使得他们经历周期性危机和 破产浪潮，金融中介的困境被传递到经济的各个部分，产生宏观经济的动荡和危机。以 弗里得曼为代表的货币主义认为如果没有货币过度供给的参与，金融体系的振荡不太可 1 绪论 5 能发生或至少不会太严重。金融动荡的基础在于货币政策，正是货币政策的失误引发了 金融风险的产生和积累，结果使得小小的金融困难演变为体系灾难，斯瓦兹甚至把没有 伴随货币数量显著下降的金融扰动定义为“伪金融危机”。 信息经济学认为，不对称信息是金融风险产生的主要原因。我们对房地产个人信贷 和对房地产开发企业进行的信用等级评估等，实际上都基于信息经济学对金融风险的解 释。正是因为信息的不对称，才需要专门的中间机构来减少和消除个人同房地产开发企 业、个人同金融机构、金融机构同房地产开发企业之间的信息差距、以消除和减少可能 的金融风险。而道德风险的消除就要相关部门制定法律法规来规范个人、房地产开发企 业和金融机构的行为，从而建立资信和信誉制度。 (2) 金融危机对房地产金融制度和政策的启示等方面 著名经济学家约瑟夫斯蒂格利茨在对次贷研究中写道，受次贷风波的影响，美国 乃至整个西方国家正经历着最为严重的经济衰退。中国经济虽然在这场风波中保持了较 为稳定快速的增长态势，但次贷风波已经对中国宏观经济、金融市场和金融机构形成了 一定的冲击和压力，具体影响程度仍有待进一步观察和评估，未来对中国的影响决不容 忽视。 陈康名在次贷危机对中国房地产金融衍生产品的警示一文中和章旌在美国次 贷危机警示中国房地产金融提到了次级贷款与房地产经济泡沫的关系，房地产经济泡 沫的存在促进了次级贷款的几何式增长，房价的居高不下使得贷款机构纷纷降低贷款门 槛。次贷及其衍生品对房地产经济泡沫的形成推波助澜。次级贷款的产生，使得不具有 购房条件、信用等级较低的人士也加入购房大军之中，更助长了短期投机之风，房价因 为需求的增长而水涨船高。房屋拥有率大大提高，19942006 年，美国的房屋拥有率从 64%上升到 69，超过 900 万的家庭在这期间拥有了自己的房屋，这很大部分归功于次 级贷款，使得经济泡沫在不知不觉中逐渐膨胀。 美国房地产经济学家 fred(1974)和 alan(1980)，分别以美国房地产市场交易量为依 据，通过分析 1795 年到 1973 年共 180 年间美国房地产的实际运行情况，指出美国房地 产存在约 18 年左右的长期波动周期。从1981 年美国房地产业进入了新的发展周期。房 地产抵押贷款占银行总资产从 1980 年的 31到 1989 年的 40，过多的贷款促进房地 产升温，房地产出现非理性繁荣，尔后的房地产泡沫的迅速破灭加剧了银行危机。前美 联储主席格林斯潘在对次贷研究报告中写道：我们那些已变得十分复杂的模型既包 括风险模型，也包括计量经济学模型仍过于简单，无法捕捉到驱动全球经济本体的 全部主导变量。 陈艳红在论文 次贷危机对中国金融业影响 中， 她提出的方案有加强房贷管理, 避 免因贷款违约引发金融危机；加强对外投资管理，提高风险管理和防范能力，国家对外 汇储备和银行外汇资金要实现保值增值，国有企业要实施“走出去”发展战略，我们更 西安科技大学硕士学位论文 6 需从这次危机中吸取教训， 加强对外投资管理， 提高风险管理能力；加强信用评估力量 ， 改变依赖外部评级机构的状况。丁琎在中国房地产泡沫研究基于金融过度支持假 说的实证分析 通过对中国九个城市的指标体系进行分析， 得到二线城市房地产有泡沫 。 提出了严防金融支持过度，加强对银行房地产贷款的控制；加强对房地产价格的监控； 大力推进房地产金融支持模式创新。穆学慧在我国房地产业的融资研究提出了开拓 多元化融资渠道，完善相关法律建设，房地产商加强风险管理和开拓金融品种。王洪卫 在房地产金融政策风险及其防范对策中建议应建立政策保证保险机构，鼓励房地产 抵押贷款证券化；王燕在我国个人住房抵押贷款风险控制策略中建议应建立个人信 贷的“信用评分模型”和“联合征信系统”；张廷在个人住房按揭贷款提前偿付风险问题 研究中指出可通过实行住房抵押贷款证券化及征收贷款手续费等来防范提前还款的风 险。 1.4 研究方法以及思路 本文主要由三个部分组成，重点是对房地产金融风险的进行定性、定量的分析，并 提出政策建议。 第一部分，笔者主要阐述房地产金融与房地产金融风险的基本理论，包括房地产金 融及房地产金融风险的含义、房地产金融风险的结构、形成房地产金融风险的基本理论 等。介绍了房地产金融风险的基本测度指标房地产不良贷款率、房地产贷款集中度、房 地产贷款发放收回率、房地产投资投机需求率。阐述了房地产金融风险的理论，包括金 融体系内在脆弱性假说、金融资产价格波动论、信息不对称论、制度变迁论。 第二部分，主要对中国房地产金融风险分析。介绍了中国房地产金融风险现状，包 括融资渠道单一、银行面临着双重风险、房地产泡沫化。运用四种理论分析中国房地产 金融风险的产生原因， 主要包括信贷规模增长过快、 政府行为的不当或货币政策的失误 、 房地产金融市场管理和结构不合理，以及金融机构的信贷中房地产投资机制产生了巨大 不良资产，住房金融法规不够健全。为下文提出控制和防范房地产金融风险的方案做好 切入点。并且介绍了现阶段美国的房地产优贷危机，简述了发生的原因，并与我国房地 产金融危机做了对比。 第三部分，是本文的重点，主要阐述了对我国房地产金融风险地控制和防范的方式 方法。本章首先介绍了美国、德国、新加坡的防范房地产金融风险的经验。就各国防范 房地产金融风险的经验，对我国的房地产金融风险的控制和防范提出了对策。包括政府 加强房地产金融市场监管；密切关注宏观经济变化，保持敏锐的金融嗅觉，调节经济政 策；积极拓展房地产金融市场, 促进房地产业的良性循环；银行对信用风险地控制和防 范；加强金融制度建设；运用多方面融资渠道分散房地产金融风险；用信贷激励来控制 非系统性风险；通过内部控制来对非系统风险控制和防范。 2 房地产金融及房地产金融风险基本理论 7 2 房地产金融及房地产金融风险基本理论 本章主要阐述了房地产金融和房地产金融风险的基本理论，包括房地产业金融的概 念、特点、运行，房地产金融风险的内涵，房地产金融风险的测度和形成房地产金融风 险的理论。通过本章知识的介绍，帮助大家认识到房地产金融重要性和房地产金融风险 复杂性所在，提出本文的切入点。 2.1 房地产金融 2.1.1 房地产金融的含义 房地产金融是指与房地产生产、流通和消费相联系的资金融通活动和金融资产的投 资活动。从房地产业与金融业的密切关系中可以看到，房地产金融是房地产业与金融业 的互相融合和渗透，是在房地产生产、流通和消费过程中通过贷币流通和信用渠道进行 集资、筹资和融资等的一系列经济活动。如果说金融是货币资金的融通，那么，我们也 可以把房地产金融称为房地产货币资金的融通【2】。房地产金融的具体业务是指包括房 地产企业存贷款、生产性开发贷款、证券（股票、债券）融资、住房消费信贷即购房抵 押贷款、住房公积金和房地产保险等方面的资金融通活动。房地产金融是整个金融业的 重要组成部分。 由于房地产金融的融资对象具有与一般商品不同，决定了房地产金融具有以下四个 特点：房地产金融是一个广阔的金融资产投资领域，需要融通得资金量大；房地产金融 具有较强政策性，使房地产成为较好的抵押担保品；房地产金融债权有保障，可稳定的 提供源源不断的现金流；房地产流动性可通过证券化经营来弥补【3】。 房地产金融体系包括三大部分 （1）房地产金融体系的组织机构体系 房地产金融体系的组织机构体系主要指的是房地产融资的主体，也就是对应于不同 的房地产融资渠道的组织机构。房地产金融机构在房地产金融体系中的地位特殊，它一 方面充当着资金供给者，另一方面又是资金的需求者，吸收存款、发行金融工具以筹措 大量资金。 （2）房地产金融体系的金融工具体系 在房地产市场上使用的金融工具有很多， 可以将其大体上分为两类:一类是一般金融 体系通用的，例如债券、股票等等类似的一般金融工具。另一类是房地产金融体系特有 的，如抵押贷款、房地产信托投资基金等等。 （3）房地产金融体系的配套设施体系 西安科技大学硕士学位论文 8 在金融体系中，除了组织机构体系和金融工具以外，还有一个重要组成部分，那就 是与之相关的配套服务体系。其中包括房地产的政府宏观调控和监管；高质量的中介服 务，如房地产评估、担保、保险以及信用评价等服务，以及一个相对完善法律环境等【4 】。 2.1.2 房地产金融的运行 房地产金融的运行可以分为两部分，包括房地产的筹资和房地产的融资 （1）中国房地产开发资金来源主要有：国家预算内资金、国内贷款、房地产企业 自筹资金和其他资金。其他资金主要是定金及预收款，这部分资金在开发资金来源中占 有很大比重。 定金及预收款 在房地产市场看好的情况下，如果开发商能够提供有吸引力的售价，许多业主愿意 支付定金或预付款，以确保房屋建成后获得其所有权。定金和预收款已渐渐演变成为房 地产销售的重要条款也成为了房地产开发商的重要资金来源之一。 19982006年，房地 产开发资金来源及各项来源中，“定金及预收款”的占比一直在 30%以上。 国内贷款 通常， 由银行为房地产开发商提供的信贷支持是开发商最重要、 最普遍的资金来源 。 任何一个开发商都很难在没有任何银行贷款的前提下，完成一个独立的房地产开发项 目。1998 年以来，房地产开发贷款余额一直保持着两位数的增长率，房地产开发贷款余 额从 1998 年的 2028.9 亿元增长到 2006 年的 14076.4亿元。2007 年 6 月末，房地产开发 贷款余额达到 1.7 万亿元。 自筹资金 如果房地产企业预计开发项目的利润很高，高于其它的投资利润，企业就可以考虑 适当地投入自有资金于项目的开发，包括：现金、银行存款、股票、债券、应收的银行 票据，短期内可以收回的应收账款等。2006 年，房地产开发资金来源中企业自有资金为 5025.1 亿元，占比 18.7%，比 1998 年上升了 6.2 个百分点。据银监会调查，近几年房地 产企业新增自有资金主要是以投资为目的的社会资金，这些资金大多以股权融资的形式 参与房地产开发。现阶段，房地产开发企业普遍面临自有资金不足的问题。为了达到国 家对房地产开发项目自有资金比例不低于 35%的要求，一些企业往往通过关联企业贷 款、 挪用已开工项目资金、 向省外企业借款以及销售回款再投资等方法来筹措自有资金 。 2006 年，前三大资金来源总计 21986.1 亿元，占当年房地产开发资金来源总额的 81.8%。虽然近几年“国内贷款”在房地产开发资金来源中的占比有所下降，到2006 年 已不足 20%，但在“自筹资金”和“其他资金”中有很大比例来自银行对个人的按揭贷 款，加上这部分资金，房地产开发中使用得银行贷款的比重在 55%以上，房地产开发企 业对银行信贷资金依赖较多【5 】 【6】。 2 房地产金融及房地产金融风险基本理论 9 （2）中国房地产主要融资渠道有债券融资、信托融资、外资、居民住房融资等 债券融资 中国房地产债券最先出现在 1992 年，由海南经济特区的开发商推出，分别是“万 国投资券”、“伯乐投资券”、“富岛投资券”，总计 1.5 亿元。19931998 年上半年 ， 受政策限制，房地产企业没有公开发行房地产债券。1998 年以后政策限制逐步放松，房 地产企业重新恢复了债券发行，如深圳振兴集团股份有限公司为翠海花园项目发行得 “1998 深振业债券”、北京首创发行得用于北京市 6 个居民小区商品房建设的“首创债 券”等。到 1999 年，债券融资额达到 10.37 亿元，在房地产开发企业的资金来源中的占 比为 0.23%。2000 年以后， 房地产开发企业的债券融资比例日益下降， 2004 年降至 1998 年以来的最低点，债券融资额不足 2000 万元，占比仅为 0.001%。为加快改善中国企业 的融资结构，增大直接融资比重，2005 年 5 月 24 日人民银行发布了短期融资券管理 办法，一些大型房地产公司万科、金融街、浦东金桥等陆续发布了发行计划。当年债 券融资有所增加，达到 5.61 亿元，在当年房地产开发资金来源中的占比为 0.03%。 信托融资 2002 年 7 月，中国信托投资公司按照“一法两规”（信托法、信托投资公司 管理办法、信托投资公司资金信托管理暂行办法）的规定开展信托业务后，开始 逐步办理房地产信托业务。2003 年 9 月，中国人民银行出台 121 号文件，严格对房地产 行业的银行贷款条件，房地产开发商纷纷寻找新的融资渠道，房地产信托在这种背景下 迅速发展起来。目前，信托融资已涵盖了房地产投资得各个领域和环节，从土地开发到 物业管理、从民用住宅到商用物业。2006 年，投资于房地产的信托产品共发行 99个 ， 占全年信托产品总数的 18.1%；发行规模 167.3 亿元，占全年信托发行规模的 28.1%。 外资 1998 年房地产开发利用外资总额为 362.74 亿元， 其中外商直接投资为 244.3 亿元 ， 而到 2001 年， 利用外资总额下降到 130.22 亿元， 其中外商直接投资下降到 93.32 亿元 。 可见，一段时间以来外商对我国的房地产发展前景并不看好，因此投资规模迅速萎缩。 最近几年中国宏观经济稳定高速增长的势头和房地产发展得上升态势使得外商对我国 房地产市场的看法逐渐发生了改变。 2002 年以来，房地产开发利用外资数量开始逐步回 升，2006 年利用外资总额为 394.4 亿元，其中外商直接投资为 297.5 亿元。2006 年利 用外资总额在房地产开发资金来源中的占比为 1.47%；2007 上半年利用外资占比为 1.8%。 居民住房融资 中国居民住房融资的渠道主要包括商业性的购房贷款和政策性的住房公积金贷款。 1998 年以来，为推进住房制度改革，鼓励城镇居民购房，人民银行采取了一系列鼓励住 房消费金融的政策，居民个人购房贷款余额从 1998 年的 426.2 亿元增加到 2006 年底的 西安科技大学硕士学位论文 10 19854.2 亿元，8 年间增长了 40 多倍。个人购房贷款余额占同期金融机构全部贷款余额 的比重从 1998 年的 0.5%上升到 2006 年的 8.8%。2007 年以来，个人购房贷款增速呈现 出逐月加快的趋势，6 月末个人购房贷款增速比 1 月末和 1 季度末分别提高 4.8 个和 4.6 个百分点【7 】 【8】 【9】。 国内居民个人住房贷款的规模与西方发达国家相比仍偏小，有较大的发展空间。 2006 年底中国居民个人住房按揭贷款占 gdp 的比例为 9.5%，而美国 2004 年住房按揭 贷款占 gdp 的比例为 60%左右。欧盟国家 2001 年居民按揭贷款占 gdp 的比率平均达 到 39%，其中英国为 60%，德国为 47%，荷兰达到 74%。 住房公积金是各单位及其在职职工缴存的长期住房储金，包括职工个人缴存和职工 所在单位为职工缴存两部分，全部属职工个人所有。职工购买、建造、翻建、大修自住 住房时可以提取住房公积金存储余额并申请住房公积金贷款。截至 2006 年底，全国住 房公积金缴存总额为 12687.4 亿元，累计为 695.2 万户，职工发放个人住房贷款 6364.3 亿元。2006 年末全国住房公积金缴存余额为 7871 亿元，个人贷款余额为 3804.7亿元。 2007 年，住房公积金委托贷款增长较快，6 月末余额达到 4002.6 亿元。 2.2 房地产金融风险的内涵 2.2.1 房地产金融风险概念及特点 房地产金融风险是指房地产作为一种有形资本在金融信贷扩张地推动下出现的货 币价格大幅上升，并在进一步的流通运动中因为宏观和和微观经济环境的不确定或信息 不完全而导致未来房地产资产的货币价格出现急剧下跌，从而蒙受经济损失的可能性， 房地产金融风险不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险，也包括着整个房地产金 融体系的风险。由于房地产业与金融业的特殊关系，房地产容易引起金融风险因素的放 大，而房地产业本身是一个高投入、高利润的产业，先天就具备高风险性，金融业介入 房地产业之后，在分享房地产利润的同时也承担了房地产风险，如果房地产金融对房地 产业的支持过度， 所带来的信用膨胀和经济泡沫问题极易成为诱发危机的导火索 【10】 【11】。 实际上，许多金融危机都与房地产投机有关，源于泰国的亚洲金融危机的主要因素之一 就是该国取消了银行对房地产投资的限制，导致房地产价格暴跌，从而造成大量银行和 金融机构呆坏帐严重而引发得，这也是构成房地产金融风险的基本内涵。 房地产金融风险的特点有： (1) 社会性 社会性指得是我国目前房地产企业对银行的依存度过高的问题，其自有资金一般所 占比例小，一旦房地产经济发生波动，导致金融机构偿债能力不足，如果遇到客户大量 挤兑存款，将引发金融机构的倒闭和社会动荡。 2 房地产金融及房地产金融风险基本理论 11 (2) 扩张性 现代社会房地产金融机构与客户之间、房地产金融机构互相之间都存在大量的债权 债务关系，从而形成金融风险扩张性机制。一家金融机构发生问题如果处理不当，在这 种扩张性机制作用下很容易使整个金融体系运转不畅乃至诱发危机。 (3) 可控性和周期性 房地产金融风险是可以控制的，比如在房地产金融部门的人为管理风险和经营风险 是可控的，系统风险也是可以控制和防范的；房地产金融风险的爆发跟金融危机一样都 是有周期性的【12】。 房地产金融风险可以从两个层次上看，宏观层次上有政策风险，市场风险，制度风 险等， 称为系统风险； 微观层次上包括房地产企业风险、金融企业风险和个人贷款风险 ， 称为非系统性风险。 2.2.2 系统风险 系统风险，即由整个宏观经济变动引起的风险。房地产金融的系统风险是一种全局 性风险，由于政治、经济、社会心理等宏观性因素的影响，导致系统内部运作失调，整 个房地产市场持续低迷，房地产价格暴跌，使得为房地产提供资金融通服务的全体金融 机构遭受损失的可能性，致使房地产金融系统出现“多米诺骨牌”式崩溃【13】。系统性 房地产金融风险爆发后，银行可能面临开发商和个人贷款者的普遍违约风险行为，即便 采取各种资产保全措施，但由于价格暴跌和市场低迷，仍然要承担巨额的损失，这是金 融机构开展房地产金融业务所承担的最大风险。 (1) 政策风险 政策风险方面，房地产业是国民经济发展的重要支柱，投资受到多种政策因素的影 响和制约， 国家或地方政府有关房地产行业的各种政策、 法律、法规的变化或行业发展 、 管理不规范是房地产金融产生风险的因素之一。我国一些地区片面追求 gdp 增长，造 成当地经济增长对房地产开发投资过分依赖，扩大了政策风险。 (2) 市场风险 市场风险方面，经济快速发展、通货膨胀、热钱流入等因素使得房地产地消费和投 资需求就会逐步扩张，而房地产的供给弹性较小，从而造成房价在比较短的时间内急剧 上升，从巨额利润的驱使下，房地产开发商逐渐加大对房地产地开发和囤积，从而对金 融市场的依赖更为强烈。同时，由于房价过高，超越了居民承受能力，导致消费者对金 融市场的依赖也增加，从而造成了近几年房地产投资增速过快，空置面积总量过大，资 金回笼慢等问题。 (3)制度风险 房地产金融的有关法律法规的不完善，存在一定漏洞，不适应房地产金融迅速发展 西安科技大学硕士学位论文 12 的需要。在房地产金融风险的防范方面，对房地产金融市场的监管和调控机制不健全， 职能不明确等，都