住宅经济学.doc

1.基本功能：庇护功能、休息休闲功能、发展、享受功能2.住房的作用:为居住者提供安全、舒适、美观、便利的居住场所3.住宅的经济过程：生产分配流通消费1.消费的个体性/产品的大量性/分配和流通的复杂性4.TM影响因素:住宅作为人类的消费资料，它的发展基本上是由经济发展水平决定的。反过来，住宅的发展对于经济发展也有重大的影响。 对建筑材料工程机械和装备工业也有推动。5.人类对于其的需要程度:T是人类生活的基本条件，又是人类发展和享受资料；人们要求住宅满足基本生活要求，进一步要求住宅满足人们的发展要求，再进一步要求满足享受要求。6.住宅对于国民经济的影响：同生产资料生产部门的关系：密切的互相制约、互相推进。同生活资料生产部门：住宅生产的比例和用于其他生活资料生产的比例，相互间此消彼长。 7.房地产的一般定义：房地产是指建筑地块和建筑地块上以房屋为主的永久性建筑物及其衍生的权利。根据房屋建筑的不同，又可分为具体不同的房地产，即住宅房地产、非住宅房地产和其他房地产。8. 房地产的自然属性：位置的固定性。 耐久性。 异质性（独特性）。 土地的不可再生性。 9.房地产的经济属性：高资本价值（昂贵性依赖于金融等行业，首付大量费用支出。）投资与消费的双重性（用作生产生活消费，用于投资，变现差但具有保值）外部性（受外部因素影响）稀缺性、投资收益递减性（当土地作为固定要素时，投资将存在一个最优点，超过此点，投资的边际收益递减。）垄断性（所有权具有排他性还有特殊性，对土地实行社会化管理的必要性。）10.FDC的社会属性：TM质量、建筑密度、城市结构、住址与工作地点的通勤距离等因素（通勤圈：两地花费时间衡量交通便利度，产生有利或有害的影响。住宅条件的好坏影响居住者对于政府和社会的认同态度，好处：居民的体质、性格及心理比较健康，人际关系比较融洽，对于政府和社会比较容易认同，社会比较安定；反之，政府和社会不容易认同，社会关系不容易稳定。 第二章 住宅的供给与需求1.tm需求的因素:TM价格；其他商品和服务的价格；居民收入水平；人口及增长；家庭结构；政府政策:税收；预期价格和收入。2.应用： 一般认为，住宅的需求价格弹性比较缺乏 人们普遍认为，收入对住房需求有重要影响。 银行利率变化是影响住宅需求的复杂因素：长期：因素复杂，不好把握；短期:利率变化对于住房需求会产生负的影响：A.当银行利率降低时，利息也降低，居民储蓄降低，转向消费或其他投资，扩大住宅消费或对住宅的投资，以实现保值。后果：增加短期的住宅需求。 B.利率降低时，t贷款利率也会同时降低，后果：降低了贷款购房成本，刺激住宅的短期需求。C.利率提高时，作用相反。后果：降低居民的短期住宅需求。3.住宅需求的分类：现实、潜在、居住、投资。 住宅需求：在一定市场条件下有支付能力的住宅需求。4影响住宅供给的主要因素:投资、利率、土地、建筑成本、市场价格、政府政策等.5平衡和空置问题：买卖方市场均衡有时供不应求有时因空置缺乏需求。供求平衡：总量.结构；相对、暂时.失衡：绝对、始终。6.T供给体系决定因素：国家经济体制（决定）：计划经济（市场）体制，主要实行住宅计划（市场）供给体制。不排斥别体系。 第三章 地租、地价与土地市场1.地租：“土地在生产利用中自然产生的或应该产生的经济报酬”“土地总收益减去总成本之后的那一部分经济剩余”2.经济地租（理论地租）：指利用土地获得收益超过成本的那部分纯收入。契约地租（商业地租）：指土地所有者将土地租给土地使用者，签订的租赁合同中所约定的租金；理论地租影响契约地租的签订。3.土地价格定义：为购买土地而支付的用货币表示的交换价值，是土地未来地租的资本化贴现。特点：一种土地权益价格、并非土地价值的单一货币表现、总体上呈现一种上升态势。4.按土地使用权交易管理层次划分： 基准地价、标定地价、出让底价、交易地价2按土地的出让方式划分：招标价、拍卖价、协议价3按土地的开发程度划分：熟地价、生地价第四章 住宅的区位及其决策因素1.区位（本身）特征：指某个经济事物或从事某项经济活动占据的空间场所（地理、经济）。动态性 、稀缺性2、（一般区位因素）的因子主要有：运输成本、劳力成本、集聚效应3.大城市在市中心有一个商业中心，而在离这个中心商业区很远的地方，有可能沿着道路形成更多的商业区。 高级住宅区有可能也会倾向于朝高级商务中心和社会名流居住地靠拢。4.区位决策的决定性影响：人们的行为、心理因素、收入因素、还有房地产制度等因素都会影响居民的住宅区位决策。第五章 住宅市场与房地产景气循环1.周期：短：基钦周期，对经济发展影响小历史短。中：朱格拉，对经济影响重要历史稍长。中长:库兹涅茨（建筑周期）经济影响较大。长周期：“康德拉基耶夫“长期或永久波动”。古典：经济波动的波谷出现在投资或社会生产绝对量下降，增长量呈负值。增长型：波谷出现在经济增长率相对减缓，虽为正但降至一个相对较低的水平。2.应用房地产业周期波动规律的意义：开发投资具有指导意义、控制投资规模、为政策决策服务。第六章 住宅金融与产品创新 第七章 住宅产业化与城市化 住宅产业化的关键标志：规模化、标准化、工业化和集约化。为什么要往城市集中？城市吸纳人口进入，住宅是最基本的载体。住宅郊区化问题 住宅产业化与城市化的现实关联 推进住宅产业现代化基本框架 ：建立新的住宅建筑体系、建立住宅的部品体系、建立国家住宅产业化基地、建立住宅的性能认定制度、实施国家康居住宅示范工程。5.住房制度：就是指的在一个国家或地区范围内有关住房供给、分配或交易、消费的一系列规则和约束。具体来说，各国住房政策、住房立法的基本理念、住房行政机构与管理模式、面向不同收入层次的住房供应制度安排都属于住房制度的范畴。 一、美国的住房制度的基本特征：实行“市场调节与政府干预相结合的分层调节制” 。美国住房供给和分配制度的基本原则1住房是一种私人财产2政府干预住房分配3政府辅助住房供给二、日本住房制度的主要内容：1住房供给制度:政府供给与私人资本供给相结合；社会保障性住房 政府直接供给的住房 住房金融公库住房金融支持；税收制度方面支持2 住房分配与消费制度3 日本住房制度的经验与存在的问题3、 新加坡住房制度主要内容及其特点 ：1新加坡住房供给制度 “政府供给主导型” 专门住房发展机构2.住房的分配、消费以及产权制度3 住房消费制度住房公积金制度新加坡住房制度的经验4、 俄罗斯住房制度建立的历史背景：国家供给、无偿分配、低租或零租消费1住房供给制度 2住房分配制度和消费制度。3住房产权制度 俄罗斯的住房制度改革与建设 新加坡的中央公积金制新加坡不论是国家兴建住宅还是个人购买住宅，资金来源主要是来源于中央。公积金是由中央公积金局统一管理的一种社会公益性强制储蓄。雇员和雇主每月将一定比例的工资存入到中央公积金局设立的个人账户上，缴纳比例随经济发展和工资水平而变动，并向会员支付利息。利率平均水平要高于通货膨胀率，每半年会调整一次。目前会员已达到多万，占到全部人口的， 管理局收到公积金后，会将其中的大部分交给中央投资局从事政府担保的投资项目，以保证使公积金增值。有关规定雇员购买住房的款项，包括首期的付款和从银行得到的贷款都可用公积金储蓄来偿还。 公积金使用范围：可供雇员买房、治病、养老和交子女学费。 香港的按揭贷款 “居者有其屋计划” ：1987年推出 ，预算从1987年到2001年的年间，动用50多个亿，向市民提供低息贷款来支付楼价首期付款，主要是用来资助有意购买住宅的中下等收入家庭。（有申请资格的居民主要是住公共住房的、登记等待分配公共住房、以及低收入的公务员和拆迁户）。首期付款比例：通常由购房者按楼宇的总价格首次付现金一至二成。无严格期限限制：既有3到5年的短期贷款，也有十几年甚至百年期的分期还款贷款期限。 美国的住宅抵押市场住房抵押贷款：购房者在借款时必须以