（民商法学专业论文）区分所有建筑物立体空间使用权探析.pdf

内容摘要 内容摘要 “土地是人类社会最重要的生产资料和生活资料 ，这一认识恐怕到目前为 止不会遭到太多人的反对；而土地同时是十分稀缺的，必须有效利用，获得最大 化的效益，才能造福于人类社会，因此，人类展开了空间利用上的探索。空间使 用权在我国并非一个新名词，在物权法修订的过程中，许多学者曾就是否要 在物权法中单独设立空间使用权展开过热烈的讨论，其间争议甚烈，随着物 权法的颁布施行，相关讨论渐有偃旗息鼓之势。本文以呼吁学者及立法者对区 分所有建筑物立体空间使用权加以关注为目的而对其进行了探讨，除引言和结语 外，分为三章。 第一章首先对区分所有建筑物立体空间使用权所涉及的基本概念进行厘清， 阐述了区分所有建筑物的立体空间以及其现实使用情况，表明在现实生活中，人 类对这部分空间已经渐渐展开了越来越多的利用。接着文章简要介绍了空间使用 权的基本理论并在应有部分已经阐明的基础上说明了区分所有建筑物立体空间 使用权的构成及特点，从而进入文章的主题。 第二章是文章的重点。本章从分析区分所有建筑物立体空间使用形态入手， 阐明不同的使用形态会带来不同的影响。接着，文章重点分析了区分所有建筑物 立体空间使用权利冲突的类型，包括区分所有建筑物立体空间使用权的主体冲 突、区分所有建筑物立体空间使用权的客体冲突以及区分所有建筑物立体空间使 用权与其它权利之间的冲突。最后，在每节的末尾，都针对每项冲突提出了相应 的解决办法，表明这些冲突在得到解决的情况下，区分所有建筑物的立体空间能 够得到更充分的利用。 第三章是文章的收尾部分。本章主要阐明关于区分所有建筑物立体空间使用 权的立法构想。学理的分析最终还需要立法的确认。我国物权法用独特的形 式对空间权做出探索，然而却忽略了对区分所有建筑物立体空间使用权的规制。 只有法律制度的建立和不断完善才能更好地增进空间的利用，减少纠纷的发生， 推动我国空间权立法的发展。 关键词：区分所有建筑物立体空间；空间使用权 a b s t r a c t a b s t r a c t l a n di so n eo ft h em o s ti m p o r t a n tm e a n so fp r o d u c t i o na n ds u b s i s t e n c eo fh u m a n s o c i e t y a n dl a n di ss oe x i g u o u st h a ti tm u s tb eu s e da d e q u a t e l y s op e o p l en e e dt ou s e t h es p a c e “t h ef i g h tt ou s et h es p a c e i sn o tan e ww o r di nc h i n a d u r i n gt h ep e r i o d o ft h ec o n s t i t u t i o no fp r o p e r t yl a wo fc h i n a , al o to fs c h o l a r sh a dd i s c u s s e dt h ei s s u e w h e t h e rw es h o u l dh a di n d e p e n d e n tr i g h to ns p a c e ，o nw h i c ht l l e ya r g u e dd r a s t i c a l l y w i t ht h ec e a s eo ft h el e g i s l a t i o nc o n s t i t u t i o n , t h ed i s c u s s i o n sh a v es t o p p e dg r a d u a l l y t h ep u r p o s eo ft h i sa r t i c l ei st oc a l lo nm o r es c h o l a r sa n dl e g i s l a t o r st op a ya t t e n t i o n t ot h es y s t e mo ft h er i g h tt ou s es p a c eo ft h ec o n d o m i n i u mb u i l d i n ga n dt ow o r ko ni t t h o r o u g h l y e x c e p tt h ei n t r o d u c t i o na n dt h ec o n c l u s i o n , t h ea r t i c l ec o n t a i n t st h r e e c h a p t e r s i nt h ef i r s tc h a p t e r , t h ea u t h o ra n a l y s e st h eb a s i cc o n c e p t i o n sa b o u tt h er i g h tt o u s et h es p a c eo ft h ec o n d o m i n i u mb u i l d i n g , a n dt h e ne x p a t i a t e so nt h es p a c eo ft h e c o n d o m i n i u mb u i l d i n ga n dt h eu s eo fi t , w h i c hi n d i c a t e st h a tt h es p a c eo ft h e c o n d o m i n i u mb u i l d i n gi su s e di n c r e a s i n gw i d e s p r e a d t h e nt h ea u t h o ri n t r o d u c e st h e b a s i ct h e o r i e so nt h er i g h to fs p a c ea n da n a l y s e st h es t r u c t u r ea n dc h a r a c t e r i s t i c so f t h er i g h tt ou s et h es p a c eo ft h ec o n d o m i n i u mb u i l d i n g t h es e c o n dc h a p t e ri st h em o s ti m p o r t a n tp a r to ft h ea r t i c l e i nt h i sp a r t , t h e a u t h o rf i r s td e s c r i b e sd i f f e r e n tc a s e so ft h eu s eo ft h es p a c eo ft h ec o n d o m i n i u m b u i l d i n ga n di t se f f e c t s s e c o n d l y , t h ea u t h o ra n a l y s e sd i f f e r e n tk i n d so fc o l l i s i o n so n t h eu s eo ft h es p a c eo ft h ec o n d o m i n i u mb u i l d i n g , i n c l u d i n gt h ec o u i s i o n so no b l i g e s ， o b j 。c t sa n dc o l l i s i o n sb e t w e e n t h er i g h tt ou s et h es p a c eo ft h ec o n d o m i n i u mb u i l d i n g a n do t h e rr i g h t s a tl a s t ，i nt h ef i n a l i t yo fe a c hs u b c h a p t e r , t h ea u t h o rt r i e st op u t f o r w a r dt h ea p p r o a c h e st os o l v ee a c hp r o b l e ma b o v e i fa l lt h ep r o b l e m sw e r es o l v e d p e r f e c t l y , t h es p a c e o ft h ec o n d o m i n i u mb u i l d i n gw i l lb eu s e dm o r ea d e q u a t e l y t h e 1 i r dc h a p t e ri st h el a s tp a no ft h ea r t i c l e i nt h i sp a r t , t h ea u t h o rg i v e ss o m e s u g g e s t i o n so nt h er i g h tt ou s et h es p a c eo f t h ec o n d o m i n i u mb u i l d i n g t h ei g n o r a n c e o fl e g i s l a t i o ns h o u l db ec h a n g e di nt h ep r o c e s so ft h el e g i s l a t i o no fp r o p e r t yl a w , a n d t h em a i nr u l e so f s p a c er i g h ts h o u i db eb u i l t i na d d i t i o n ，o t h e rl e g i s l a t i o n ss h o u l db e d o n et oi m p r o v et h ew h o l es y s t 0 1 1 1 w i t ht h eg u i d a n c eo ft h el a w , t h es p a c ec o u l db e e x p l o i t e dm o r ee f f i c i e n f l y k e yw o r d s ：t h es p a c eo f t h ec o n d o m i n i u mb u i l d i n g ；t h er i g h tt ou s e t h es p a c e 厦门大学学位论文原创性声明 本人呈交的学位论文是本人在导师指导下，独立完成的研究成 果。本人在论文写作中参考其他个人或集体已经发表的研究成果，均 在文中以适当方式明确标明，并符合法律规范和厦门大学研究生学 术活动规范( 试行) 。 另外，该学位论文为() 课题( 组) 的研究成果，获得() 课题( 组) 经费或实验室的 资助，在() 实验室完成。( 请在以上括号内填写课 题或课题组负责人或实验室名称，未有此项声明内容的，可以不作特 别声明。) 声明人( 签名) ： 炙夕子 加彳年年月箩e t 厦门大学学位论文著作权使用声明 本人同意厦门大学根据中华人民共和国学位条例暂行实施办 法等规定保留和使用此学位论文，并向主管部门或其指定机构送交 学位论文( 包括纸质版和电子版) ，允许学位论文进入厦门大学图书 馆及其数据库被查阅、借阅。本人同意厦门大学将学位论文加入全国 博士、硕士学位论文共建单位数据库进行检索，将学位论文的标题和 摘要汇编出版，采用影印、缩印或者其它方式合理复制学位论文。 本学位论文属于： () 1 经厦门大学保密委员会审查核定的保密学位论文， 于年月日解密，解密后适用上述授权。 () 2 不保密，适用上述授权。 ( 请在以上相应括号内打“或填上相应内容。保密学位论文 应是已经厦门大学保密委员会审定过的学位论文，未经厦门大学保密 委员会审定的学位论文均为公开学位论文。此声明栏不填写的，默认 为公开学位论文，均适用上述授权。) 声明人( 签名) 次女于 研年千月汐日 绪论 绪论 随着住房商品化的迅猛发展，建筑物区分所有已成为我国城市居民最普遍的 住房所有形态。由于城市房地产价格以近乎飞速的力量攀升，用寸土寸金来形容 当前区分所有建筑物的价值最是贴切不过，区分所有人不仅绞尽脑汁地利用有限 的建筑面积，而且逐步向立体空间展开利用。空间作为一种客观存在，本不具有 经济价值，只有人们开发利用空间资源，付出了一定量的劳动后，因其凝结了无 差别的人类劳动，空间才具有了价值，区分所有建筑物空间价值的产生亦是如此。 区分所有人对建筑物的立体利用，将区分所有建筑物上下左右的空间通过建筑物 本身连结成了一个价值整体。 对区分所有建筑物的立体利用，一方面使人们对区分所有建筑物权利的观点 发生了改变，开始真正认识区分所有建筑物的立体价值；另一方面由于缺乏相应 的法律规定，涉及区分所有建筑物空间利用的纠纷也随之增加。对区分所有建筑 物立体空间使用权的性质以及它的归属问题已经成为了研究的必要。 关于区分所有建筑物立体空间所涉及的空间权制度在我国立法上曾一度空 白，物权法中规定了地上和地下建设用地使用权，这说明我国在物权法 中以建设用地使用权的形式对空间使用权作出了规定，正如王利明教授所言：“物 权法第一次规定了空间权的概念，承认了空间是一种权利。然而这一规定又由 于过于原则而不易实践操作，且该规定亦忽略了区分所有建筑物的立体空间的独 立价值。 本文拟从建筑物区分所有权和空间权基本理论出发，将区分所有建筑物的立 体空间区别于空间建设用地进行论述，说明区分所有建筑物的立体空间使用权不 但可以归属区分所有人共同行使，更重要的是在一定条件下可以进行转让。并且 力图通过对区分所有建筑物空间使用权的具体分析，解决实践中的各种权利冲 突。最后针对我国空日j 权立法的现状提出了自己的构想，以期立足实践，完善理 论。 王利明物权法的热点问题 e b o l h t t p w w w , c i v i l l a w c o m c r d j i a n g z u o d e f a u l t a s p ? i d = 11 6 2 ，2 0 0 7 - 0 3 15 2 0 0 8 - 0 9 - 0 2 1 区分所有建筑物立体空间使用权探析 第一章区分所有建筑物的立体空间及空间使用权 第一节区分所有建筑物的立体空间及空间使用 一、空间与区分所有建筑物的立体空闻概述 ( ) 空间概述 空问，在一般意义上讲，是指在所有方向上无限延伸的三维实体，是为出现 各种物理物体和物理事件以及链们的顺次和联系的场所，在物体移动时保持不 变。空间在物理学上，大体可分为空气空间和外层空间，外层空间泛指为国家 主权藏匿以外的高层空闻，辩层空间为国际法研究的对象，民法上所说的空闻不 包括外层空间。 ( 二) 区分所有建筑物的立体空间及其载体 区分所有建筑物的立体空闻是区分所有建筑物的楼顶、外墙以及地下空间的 统称，它们分别以建筑物的楼顶、外墙以及底层地面为载体，在物理性质上二者 密不可分。 楼顶及外墙由于建于地表之上，因此相应的楼顶及外墙空间称为区分所有建 筑物的地上空闻。其中外墙的建筑表现形式相对单一，通常为垂直于地表的平面。 而楼顶由于建筑规划或美学的需要，呈现出相对多的表现形式，诸如圆顶，尖顶 以及平顶等。其中平顶形状的平台、露台最为普遍。平台是指供居住者进行室外 活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。o 露台则是由于建筑物缩建， 底层地蘧伸出室外的有蹰护无顶盖的台委。平台、露台可供斌住人进行散步、眺 望、晒衣等活动。 相对于地上空闻而畜，地表以下一定范围的空闻被称为地下空闻。与地上空 f b j 不同的是，地下空间对底层地面形态的依附并不大。在房地产开发历史中，区 分所有建筑物地下空闻的开发利用远较地上空闻来褥早，地下铁路，地下商场， 地下停车场比比皆是，已经形成了一种规模化的开发形势。 o 王同亿，主编语言大典【z 】，海口：- - 霸：h q 舨社，1 9 9 0 2 0 0 2 o 建设郝2 0 0 3 年燕宅凌诗凌藩第2 搴第1 3 袭 2 第一章区分所有建筑物的立体空间及空间使用权 二、空问与区分所有建筑物立体空间的使用 ( 一) 空间的现实使用 自罗马法以来至十九世纪，在法技术上三者是作为一体来进行处理的，也就 是说空间附属于土地。随着土木建筑技术的进步，人类对于土地的利用扩大到土 地的空中和地中，谓之土地的立体利用。社会的现实需要又进一步推动了土地的 立体开发，这种对土地立体开发的现实需要，使得地表空间以及地底空间建筑层 出不穷，成为了城市建筑的重要组成部分，它们具备一定的经济价值，并且因为 离开地表，于地上之空中或地下之地中具有独立的支配力，与传统土地所有权以 地表为中心而有上下垂直的支配力有着明显的不同。 ( 二) 区分所有建筑物的空间使用 在近代，尤其是十九世纪工业革命以后，人类社会生产力获得重大进步，各 国工商业经济由此兴旺繁荣，人口开始膨胀且大量集中于城市，进而促成世界城 市化进程迅猛发展，使得城市土地资源日益稀缺和珍贵，致使城市地价高涨。土 地是一种社会财富和自然资源，是人类生存和发展的重要载体。由于人口的增多 和土地的不可再生性，使得土地成为一种越来越紧缺的资源，形成所谓的现代土 地问题。在现代科技进步的前提下，人们在充分利用区分所有建筑物的建筑面 积的同时，也不断在建筑物的空中和地中展开利用上的探索：一方面是对地表上 空的利用，例如通过架设高架桥而形成连接两栋大楼的走廊，在楼顶平台上设置 建筑物的附属物甚至再建建筑物，利用楼顶上空设置广告塔、架设高压电线、空 中电缆，为了通风，采光而利用邻地上空等等；另一方面是对地表下层空间的利 用，如建造地铁、地下街道、地下商店、地下停车场、铺设地下管道、电线、电 话线等。o 第二节空间使用权的基本理论 一、空间使用权的产生 ( 一) 英美法系 陈华彬土地所有权理论发展之动向以空间权法理之生成及运用为中心【a 】梁慧星，主编民商 法论丛( 三) 【c 】北京：法律出版社，1 9 9 5 7 9 o 王利明物权法论( 修订版) 【m 】北京：中国政法大学出版社，2 0 0 3 4 8 5 3 区分所有建筑物立体空间使用权探析 依传统民法绝对所有权的观念，土地所有人对自己所有的土地享有以地表为 中心的上下的垂直支配力，即“上穷天宇，下及地心 。但此种对空中及地中的 支配并非现代意义上的空间权概念，而是土地所有权的自然延伸。而随着人类 社会化的发展和地表资源的日益稀缺，这种绝对的土地所有权与土地利用的公共 性之间的矛盾不断激化，国家开始限制土地私有者对空间享有的绝对权利，以法 律对之进行限制，由此产生空间权概念。o 现代空间权的概念首先产生于英美法 系，1 9 2 7 年，美国伊利诺斯州制定关于铁道上空空间让与与租赁的法律，这 是美国法制史上有关空间权问题的第一部成文法。1 9 7 3 年，俄克拉何马州率先 完成立法，此即著名的“俄克拉何马州空间法( o k l a h o m aa i rs p a c ea c t ) ，该 法详细规定了空间权制度：空间系一种不动产，其与一般不动产样，得成为所 有、让渡、租赁、担保、继承之标的，并且在课税及公用征收上亦与一般不动产 相同，依同一原则予以处理。英美国家并未将空间权纳入对土地利用之特殊形 式中，而是将空间所有权与土地所有权完全区分开来，即将空间作为一种与土地 完全不同的客体来对待。白 ( 二) 大陆法系 1 9 1 9 年1 月1 5 日，德国单独制定共计3 9 个条文的关于地上权之命令 史称地上权令 ，从而使德国的空间权制度得以完善。该法将地上权分为普通 地上权和空间地上权，指以在他人土地表面、上空及下空拥有工作物为目的而使 用他人土地及空间的权利。德国当代民法中将空间权也称之为“次地上权”或“下 级地上权 即以地上权为本权而再次设立的地上权。在地上权设定之后，地上权 人还可以与第三人达成协议，在自己所支配的不动产上设立次地上权。次地上权 概念的提出，为土地上下空间脱离地表而独立地成为民法物权的客体提供了新的 法律手段。 1 9 6 6 年，日本修正民法典，追加了空间权，即所谓的区分地上权的制度。 区分地上权是指，以一笔土地之平面的一部的上空或下空之某一层为客体所成立 王杨空间权法律制度之浅探 e b o l h t t p j w w w p d v a t e l a w c o m c n w e i z h a n g d e f a u l t a s p ? i d = 2 1 8 6 2 2 0 0 3 - 0 9 - 0 6 2 0 0 8 - 1 2 - 1 1 0 王卫国，王广华主编中国土地权利的法制建设【m 】北京：中国政法大学出版社2 0 0 2 1 4 9 o 于海涌，丁南，主编民法物权【m 】广州：中山大学出版社，2 0 0 2 1 5 7 胡正方论我国地下空间权建构的法律问题【j 】政治与法律，2 0 0 6 。( 5 3 ：1 3 6 o 张赐与建筑物有关的空间权问题研究( 硕士学位论文) 【d 】郑州大学，2 0 0 6 1 1 4 第一章区分所有建筑物的立体空间及空间使用权 的特别地上权。日本民法的地上权除传统的普通地上权外，还有区分地上权。 据此规定，可知日本民法典上的空间权，就是指以他人土地空中或者地中的某一 特定断层空间为客体而成立的特殊地上权，即区分地上权。区分地上权的客体， 为空中或地中的某一特定断层空间。 ( 三) 我国 我国台湾地区首次表明空间地上权也是通过判例形式，在1 9 8 5 年台湾地区 法院台上字第3 7 9 号判决，首次确认地上权并非仅仅直接接触地表，空间也可设 立地上权。之后在1 9 8 8 年制定单行法大众捷运法规定了空间地上权制度。 该法第1 9 条规定：。大众捷运系统因工程上之必要，得穿越公、私有土地之上空 或地下，但应择其对土地之所有人、占有人或使用人损害最少之处所及方法为之， 并应支付相当之补偿。前项情形，必要时主管机关得就其需要之空间范围协议取 得地上权，协议不成时，准用征收规定取得之。 。 我国大陆学者陈华彬在物权法论中写道：“空间权是指以土地地表之空 中或地表之地下的空中的一定范围为客体成立的不动产权。o 王利明教授在其主 编的中国物权法草案建议稿中使用的是空间利用权的概念，并将其定义为： 权利人在法律、法规规定的范围内利用土地上下特定范围内的空间并排除他人干 涉的权利。o ( 四) 笔者观点 笔者认为，土地与垂直其上的空间在物理性质上存在着紧密的联系，没有必 要也不可能将二者完全割裂开来。我国实行土地国有制，如果对土地上空或地中 的空间设立一个单独的所有权，这显然不符合现实国情，也会造成权利体系的混 乱。因为若空间可以私有而土地却属公有，二者的使用必然要征得彼此的同意， 这在实践中是不可想象的。因此，如果非要确定空间所有权的归属的话，笔者 认为国家作为空间的绝对所有权人的地位应该是毋庸置疑的。 然而，必须承认的是，科技的发展使人类对土地上空或地中一定空间或者说 建筑物的立体空间进行排他利用已不成问题，人们对空间进行开发利用也使空间 陈华帐土地所有权理论发展之动向以空间权法理之生成及运用为中心【a 】梁慧星，主编民商 法论丛( 三) 【c 】北京：法律出版社，1 9 9 5 8 6 o 高秀君试论楼项空间权利的归属( 硕士学位论文) 【d 1 中国政法大学，2 0 0 6 2 3 o 陈华彬物权法论 m 】北京：国家行政学院出版社，1 9 9 9 9 0 徐晓芝论我国空间权法律制度的构建( 硕士学位论文) 【d 】华中科技大学，2 0 0 6 1 3 o 彭诚信空间权若干问题在物权立法中的体现【j 】吉林大学社会科学学报，2 0 0 2 ，( 3 ) ：1 7 8 5 区分所有建筑物立体空间使用权探析 具有了独立的经济价值，在具备以上条件的前提下，空闻使用权酶单独设立成为 必要。本文对空间权的讨论也主要针对空间使用权展开。 二、空间使用权的分类 空间使用权是指以空间水平断层为对象，以使用收益为内容的权利。空阆使 用权包括物权性质的空间使用权和债权性质的空间使用权。物权性质的空间使用 权分为空闻地上权和空阆役权两类。馈权性质的空闻利用权包括空阆租赁权和空 间使用借贷权。但由于债权性质的空间使用权在大陆法系民法中没有具体规定， 且当枣人权利只能依合霹产生，只要约定不违反法律的禁止性规定就属于当事人 意思自治的范围，因此本文对债权性质的空间使用权不予论述，以下论述皆针对 物权性质的空闻使用权展开。 ( 一) 空间地上权 空闻地上权是指在他人地上以所有王作物为髫的，定其上下范围，仅利用 地下或地上空间的特别地上权。日本及台湾也有有学者称之为区分地上权或分 层地上权，朗以一块土地之平面的一部分的上空或地下空间莱一层为窖体所成立 的特别地上权。 空闻地上权和普逶地上权一样，都是撵他的使用他人土地的用益物权，但是 相对予普通地上权而言，空间地上权其效力所及的范围仅限于与土地所有权人或 使用权入合意的空闻的一定范围。另外，普通地上权，不仅以所有工作物为目的， 也可以竹木为因的而设定。而空间地上权仅在以所有工作物为目的的场合下设 定。这样来考虑的话，甚至可以说空间地上权是普遥地上权的一种。 但是，另一方面，我们必要注意到，空间地上权不是原来土地法意义上的地 上权，焉是拥裔崭薪内容的空闻法上的地上投，也就是说，为了土地的立体利用 而进行权利设置，仅在土地各层设置权利是不够的，必须要确保适合基于其权利 的地各层的剩用关系。爨此，其权剩拥有活的性格，不仅及予直接客体的范溺， 而且其效力是立体的，多面的，对于超出部分仍然有效，即物权的效力及于权利 客体的范匿外，这样就不能用以蓊的物权概念来进行解释了。零 国饵】水本浩，甲赘谴太郎改定民法酶基翟l l ( 入门编) f l 旧青袜奋院新桂，1 9 6 5 。1 3 3 转哆 自陈兴旺空 间法律阉题研究( 硕士学位论文) 【d 】山东大学，2 0 0 6 1 7 o 【日】嶷困昌道。物权的重要问题f m 】有斐阁双书社，1 9 6 5 2 3 4 转引自陈兴贼空间法德问题研究( 颧 圭学位论文) f 瑗。囊东丈学，2 0 0 6 。1 7 。 6 第一章区分所有建筑物的立体空间及空间使用权 ( 二) 空间役权 空间役权，指以他人的特定空间供自己或自己土地( 或空间) 的方便和便利 的权利。在空间役权的情形下，需役空间或为空间所有权，或为通常的土地所有 权，或为空间地上权，或为空间租赁权。同样，供役空间也有同样的上述四种情 形。目前，空间役权制度在大陆法系尚无民法规范的具体规定，其规则及其实 施多见于有关公益事业的单行行政法规，而且关于空间役权，大多可以援用相邻 关系和地役权的原则处理，有关制度的完善程度与民法明文规定的空间地上权相 比还稍逊一筹。 三、空间使用权的性质 ( 一) 物权法起草时期各学者观点 物权法订立前，关于空间权的性质如何，学界存在着较大的争议。主要 观点有梁慧星教授的空间权非用益物权说和王利明教授的空间权用益物权说两 大类。 梁慧星教授认为“空间权并不是物权法体系中一个新的物权种类，而是对在 一定空间上所设定的各种物权的综合表述。 。持空间权非用益物权说观点的学 者的理论依据是将空间地上权作为空间权的典型代表，并将空间地上权直接等同 于普通地上权，且认为两种权利性质相同。由此得出两点结论：一是普通地上权 可以于土地的上空或地下设立，且不限于在土地的地表设立；二是土地上空或地 下所设立的“地上权属于普通地上权的一种，其性质与普通地上权并无差异， 只是设立的标的范围不同而已，故而空间权不是一项独立的物权，而是各种权利 类型的抽象。基于这一认识，梁慧星教授在其中国物权法草案建议稿中，没 有对空间权作出专章规定，而是将其分解成空间基地使用权、空间农地使用权和 空间邻地利用权三种，归入基地使用权、农地使用权和邻地利用权三章中分别规 定。 王利明教授则认为“由于空间利用权可以基于土地所有权人、使用人的意志 而在特殊情况下与土地所有权和使用权发生分离，且可以通过登记予以公示，因 【日】筱冢昭次论争民法学( 3 ) 【m 】成文堂，1 9 6 1 1 8 4 转引自陈兴旺空间法律问题研究( 硕士学位 论文) 【d 】山东大学，2 0 0 6 1 7 o 梁慧星中国物权法研究【m 】北京：法律出版社，1 9 9 8 5 9 1 7 区分所有建筑物立体空间使用权探析 而空间利用权可以成为一项独立的物权。一。基于上述理解，王利明教授在其主编 的物权法草案建议稿中将空间利用权单独列为一节，作为用益物权中的一个种 类，予以单独和专门的规定。 ( 二) 物权法观点 物权法第一百三十六条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地 上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。 从字面上看，物权法并没有明确使用“空间使用权”或“空间地上权 的字 眼，而是用“建设用地使用权 的概念取代原有的“土地使用权”，将空间使用 权涵盖入建设用地使用权。另外，物权法亦只简单规定建设用地使用权可以 在土地的地表、地上或者地下分别设立，二者的界限怎样区分，却没有规定。物 权法这种名义上不予承认，实际上又加以规制的做法使得该法所试图传达的立 法者观点变得模糊。 ( 三) 小结 对空间使用权是否是一项单独的用益物权，持否定观点的学者大体都认为物 权法规制的空间使用权主要指空间地上权和空间役权。他们认为，空间地上权本 质上与普通地上权没有多少差异，只是用益的范围有所区别而已普通的地上 权系以土地地表及其上下一定范围为客体而设立的用益物权，而空间地上权，则 是以地表的上空或地下空间的客体而设立的权利。空间役权，指以他人特定的空 间供自己或自己土地便宜之用的权利。包括以他人空间供自己土地便宜之用的地 役权性质的空间役权和为特定人的利益而使用他人空间的人役权性质的空间役 权。如同土地用益物权一样，不同的使用目的，构成了不同的权利类型。根据空间 利用的不同目的，空间权同样可划分为不同的种类。即为不同目的而利用空间者， 空间权利的类型就不一样。o 笔者认为，客观上说，空间使用权具备成为一项用益物权的条件。首先，空 间使用权具备物权的特性，空间使用权人拥有对特定空间的占有、使用、收益的 排他性权利，任何人不能对此进行干涉、侵犯，因此也就具备了绝对的对物的支 配性，具有对世性。其次，空间使用权具有他物权的特征，空间使用权人对空间 享有的不是所有权，空间所有权在我国属于国家享有，任何私人都不能对其主张 王利明中国物权法草案建议稿及其说明【m 】北京：中国法制出版社，2 0 0 1 4 0 9 o 杨颖关于物权法中空间权若干问题的探讨【j 】山西省政法管理干部学院学报，2 0 0 7 ，( 2 0 ) ： 2 9 8 第一章区分所有建筑物的立体空间及空间使用权 所有权，仅得依法定程序取得空间的使用权，其所享有的空间使用权会受到国家 或集体对空间的所有权的影响，因而具有有限性，不具有永恒性，同时，空间使 用权一旦设立也会对国家或集体的空间所有权形成约束，国家和集体的空间所有 权部分权能甚至是大多数权能会受到约束，国家除有正当理由外不得对空间使用 权人正当行使空间使用权进行干涉。第三，空间使用权设立的目的是为了有效利 用空间，充分发挥空间在现代化建设中的作用，充分实现它的价值，这也是用益 物权最初设立的最主要的目的，它不同于担保物权，是通过担保这种形式来利用 物的交换价值。最后，空间使用权作为一种以对空间的使用、收益为目的的权利， 以空间使用权人对标的物的占有为必要，既然是要对国家或集体所有的空间进行 使用、收益，就必须对其进行物质形式的支配，否则无法实施对空间的利用，因 此，空间使用权的实现必须以空间使用权人占有特定的空间为成立条件。综上所 述，无论从哪方面考察，空间使用权都具备了用益物权的性质。o 然而，从历史的发展和空间权产生的过程来看，空间使用权是从土地所有权 中分离出来的，在分离过程中，如果土地所有人基于他人须在自己的土地上建造 建筑物或其他工作物之目的而将空间利用权让渡给他人，他人获得了空间使用 权，就可以对空间行使占有、使用、收益等多项权能。因此，从权利来源上来看， 空间使用权与地上权的来源并无不同。而且，从权利设立的目的来看，两者都是 为了在设立的标的上建造建筑物或工作物之目的，只不过空间权的标的为空间， 而地上权的标的却是土地，或者以土地为主辅以空间。综上，空间权与传统的土 地权利在权利内容和权利来源上没有本质的差异，最显著的区别在于权利的客体 不同。如果因为设定了新的客体，就决定了一种新的物权种类的诞生，在理论上 其理由并不十分充足。如果空间权的具体内容通过分解，能够在现有物权体系中 找到归宿，然后经过对原有内容的扩充和更新就能够实现空间权的目的，显然要 比单独设立一项独立的新的物权种类来的简单可行，也更符合法经济学的效率原 则。对此，我们可以得出以下结论：在现有立法框架下，空间使用权是在建设 用地使用权的名义下对一定空间上所设定的各种权利类型的抽象概括，是一项用 益物权，但没有独立的必要。 徐晓芝论我国空间权法律制度的构建( 硕士学位论文) 【d 】华中科技大学，2 0 0 6 2 3 o 宣健空间权及相关概念研究( 硕士学位论文) 【d 】山东大学，2 0 0 8 2 6 9 区分所有建筑物立体空间使用权探析 第三节区分所有建筑物的立体空间使用权 一、区分所有建筑物立体空间使用权的构成 ( 一) 区分所有建筑物立体空间使用权的主体 1 、国家 对区分所有建筑物立体空间的行使，不但要受到相邻关系的制约，还要遵守 法律法规的规定，要服从国家整体规划和人类长远利益的要求，并符合城市规划、 环境保护、交通等法律法规的规定。在对区分所有建筑物立体空间权利的行使中， 对于已经开发或正在开发的空间，作为城市土地所有人的国家基于国防、公共基 础设施或关系国计民生设施的需要理应对该空间享有合法的使用权。 2 、房地产开发商 房地产开发商在销售房屋时，可以通过房屋买卖合同为特定人设定专用使用 权或保留某些特定使用权的方式限制购房者即区分所有人的权利，包括其对区分 所有建筑物立体空间的使用权。这部分被限制的立体空间使用权，即通过约定归 属于房地产开发商。 3 、区分所有人 王利明教授认为，应该确认所有的空间在一定限度内都是属于土地所有权人 的，超过了这个限度的空域应属于国家所有。o 随着物权从归属到用益的重心转 移，我国有学者提出，建筑物吸附土地所有权已成为一种现代民法原则，对土地 的用益权已为对建筑物的所有权吸附。区分所有人通过房屋买卖合同取得了相 应的区分所有权，进而凭借已取得的区分所有权享有对建筑物的立体空间使用 权。 4 、第三人 这里所述的“第三人，实为一个泛指的说法，指的是国家、房地产开发商以 及区分所有人之外的主体。既然区分所有建筑物的立体空间具有一定的价值，且 客观上已具备单独使用的可能，第三人即可以通过约定的方式获得相应的立体空 间使用权。 参见王利明物权法的热点问题 e b o l h r p ：w w w c i v i l l a w c o m e n j i a n g z u o d e f a u l t a s p ? i d = l1 6 2 ，2 0 0 7 - 0 3 1 5 2 0 0 8 - 0 9 - 0 2 o 高富平中国物权法：制度设计和创新【m 】北京：人民大学出版社，2 0 0 0 1 5 6 1 0 第一章区分所有建筑物的立体空间及空间使用权 ( 二) 区分所有建筑物立体空间使用权的客体 l 、楼顶及外墙空间 楼顶及外墙空间为开放性空间，分别位于建筑物顶部的上方以及建筑物的侧 围，不属于建筑物的实际高度和宽度以内的范围，因此成为区分所有建筑物立体 空间使用权的客体之一。 2 、地中空间 地中空间位于建筑物底部的下方，尽管位于地下，但与楼顶及外墙空间一样， 地中空间亦属于开放性空间，相对于楼顶及外墙空间而言，地中空间对于地上建 筑物的依附性要小的多，因此，地中空问理所应当地成为区分所有建筑物立体空 间使用权的客体。 ( 三) 区分所有建筑物立体空间使用权的权利义务关系 无论是上文所述的何种主体，均可以依据法律规定或合同约定在合理合法的 范围内使用区分所有建筑物的立体空间，但同时负有相应的义务，其中包括各权 利人之间的利益均衡以及空间使用权与土地使用权之间的利益均衡等，这将在下 文详细论述。 二、区分所有建筑物立体空间使用权的特点 前文已述， 物权法规定了可以在地表、地上或者地下分别设立建设用地 使用权，以分层设立建设用地使用权的名义承认了空间使用权的物权属性。本文 所研究的区分所有建筑物立体空间使用权尽管在性质上是空间使用权，但跟广义 的空间使用权相比，区分所有建筑物立体空间使用权具有以下特点。 ( 一) 依附性与独立性并存 从历史方面来看，空间权是从土地所有权之中分离出来的，这种分离起初是 因为社会对土地多层，高密度利用的需求而产生，随之引起了人们的关注，并纷 纷在理论上展开研究并在立法中进行探索。客观上说，空间使用权的权源是土地 使用权。区分所有建筑物空间使用权与区分所有建筑物密切相关，人们对区分所 有建筑物立体空间的使用，通常也与其对区分所有建筑物立体空间的载体的使用 联系在一起。一方面，区分所有建筑物立体空间使用权的存在以区分所有建筑物 的存在为前提，亦即是说，必须先有对区分所有建筑物所在土地地表的使用权， 才能成立区分所有建筑物的空间使用权。另外，建筑物立体空间的身份来源于建 区分所有建筑物立体空间使用权探析 筑物，区分所有建筑物的立体空间在物理性质上与普通空间并没有任何差别，也 就是说，当建筑物存在时，该空间成为区分所有建筑物的立体空间，而当建筑物 灭失时，该空间在物理意义上依然存在，但已经不再具有区分所有建筑物立体空 间的身份。另一方面，最有可能对区分所有建筑物立体空间进行使用的主体便是 区分所有人，对区分所有建筑物立体空间进行使用产生的直接影响通常也归属于 区分所有人。 然而，正如空间独立于土地已渐成共识，区分所有建筑物的立体空间虽与建 筑物有着密不可分的关系，但仍具有相对的独立性。一方面，有权对区分所有建 筑物的立体空间进行使用的并不仅局限于区分所有人；另一方面，对区分所有建 筑物立体空间的使用也是独立的有限使用，对空间进行使用必然需要直接占用建 筑物表面，但并非建筑物表面再也不能设定其他用途或权利，例如在楼顶平台设 立的广告牌下方仍然可以进行其他使用，只要不妨碍广告牌的使用即可。正如王 利明教授所言：“空间利用权的概念并不是因法律对土地所有人权利的限制而产 生的，而主要因为现代社会人们为了不断开发和利用空间，从而使空间权具有了 独立的经济价值，需要成为一项独立的财产权利。 o ( 二) 客体的立体多样性 区分所有建筑物的立体空间包括楼顶、外墙和地中空间，相较于普通空间使 用权的客体而言，它不仅包括水平上的分层空间，还包括垂直上的分层空间。各 部分空间以区分所有建筑物为中心形成一个立体的客体范围。客体的立体多样性 还体现在客体的用途上，根据空间所依附的载体不同，空问的利用方式也有着很 大的不同。在发达城市，区分所有建筑物的立体空间均已得到不同层次的丌发， 其中开发最为密切的就是地中空间。 ( 三) 主体的普遍性 随着土地利用的立体化，在地表上空及地下建设高层大厦、空中走廊、高架 铁路、地铁、地下仓库等行使权利的情形已极为普遍。从而使空问具有了独立的 经济价值，成为了一项独立的财产权利。然而，上述诸如空中走廊等建筑是对整 体空间的规模化利用，其主体通常为国家或规模化的企业法人，个人无法涉足其 内，相对于广义的空间而言，区分所有建筑物的立体空间的主体则更为普遍，无 王利明民商法研究( 四) 【m 】北京：法律出版社，1 9 9 9 1 7 2 1 2 第一章区分所脊建筑物的血体空间及空间使用权 论是国家、个人还是法人等组织，均可以成为区分所有建筑物立体空闻使用权的 主体。 ( 四) 权利内容的不完整性 区分所有建筑物立体空间使用权不属于以占有、支配为中心的传统物权，而 是属予以利用、收益为中心的用益物权。空间使用权入不能像般共有所有权入 那样享有完整的占有、使用、收益和处分的权能，它享有的主要是利用权和收益 权，而且利用权的行使还受到不能随意改变公共用途、一般不能实际分割共有部 分等方面的限制。 1 3 区分所有建筑物立体空间使用权探析 第二章区分所有建筑物立体空间使用权利冲突的分析及解决 第一节区分所有建筑物立体空间使用形态概述 一、区分所有建筑物立体空间的主要使用形态 。区分所有建筑物立体空间的使用形态因不同的使用目的和使用方式而有所 不同，主要有以下几种： ( 一) 生活使用 建筑物区分所有权人基于日常生活需要对建筑物立体空间的使用是比较普 遍的，尤其是在住房压力日渐增大的大城市，许多区分所有权人都尽可能地将区 分所有权发挥到最大的限度，最典型的表现就是将阳台等露台改造成房间或合并 为房间的一部分，而将阳台本来所承担的使用功能转移给外在的立体空间，具体 表现为区分所有人在楼顶或外墙进行晒衣等日常活动。 ( 二) 公益使用 为了区分所有建筑物能够正常运转，为保证每位区分所有权人的合法权益， 在楼顶平台或楼底地下室建造建筑物或工作物也是实务中广泛存在的利用形态， 如在楼项建造水塔或在楼底建造消防水泵等。 ( 三) 商业使用 对区分所有建筑物立体空间的商业使用的主体通常为土地所有权人和区分 所有权人以外的第三人，他们对区分所有建筑物立体空间的使用往往是出于经营 获利的商业目的，使用方式多种多样。在实践中表现为在楼顶平台以不添加固定 设施，只添加临时性装置的方式设置露天茶座、露天健身场，或在楼顶和外墙树 立大型广告牌等。 二、区分所有建筑物立体空间主要使用形态分析 ( 一) 独立使用 独立使用针对的是将区分所有建筑物立