对深圳近十年房价的分析报告.doc

_深圳房价分析报告一、引言 都说北上广深房价贵如上天，那么，北上广深的房价究竟有多贵呢？造成北上广深房价高企的原因是什么呢？这种高房价还会持续吗？本文以深圳为例，详细剖析深圳近十年的房价，并预测以后的房价走势。 特约评论员陈宝存在接受房产频道的记者采访是表示，北上广深至少还应该涨2.5倍！ 陈宝存表示，北上广深这四大城市，从2013年至今楼面地价增长了200%，现在就算是消化这三年半的楼面地价的增长，那楼价也至少应该增长两倍半以上。 现在一直都在压制着，北上广对房价的压制都是完全没有道理的。 特别是深圳在过去一年半的时间内上涨了150%。高么？不高！ 因为至少还有100%的房价涨幅还没有落实。2、 深圳房价深圳10月新房均价49557元/m环比上月增长0.91%深圳9月新房均价49112元/m深圳当前在售楼盘169个当前待售楼盘124个 那么，问题来了，均价49557元/m是什么概念呢？如果按照90m的房价算，总价4460130元。446万元！也就是说，如果你每个月月薪一万元，你需要446个月（37.16年）的不吃不喝才能买的起（还不考虑货币贬值和房价的上涨）！考虑到目前都是采用房贷，我们算一下哈，贷款三十年，利息4.9%，首付10%，那么你每个月将要还21547.5元！我们再来参考下深圳的收入水平，2016年上半年，深圳居民主要收支数据继续呈现平稳增长态势，收入增幅继续高于全国、全省平均水平。上半年，深圳居民人均可支配收入为25281.88元，较2015年同期增加2182.25元，增长9.4%。也就是说，如果买房的话，深圳平均半年的收入刚好还一个月的房贷。说完了一手房，我们来看看二手房：可以看出，深圳的房价真不是吹的。3、 深圳的历史房价 可以看出，深圳这十年来房价一直在走高。仔细观察，可以发现，2006年到2007年的上升幅度十分剧烈，直接突破了万元大关。其次是2009年到2010年，突破了两万元大关。最后是2014年到2015年，突破了三万元大关。另外我们注意到，2010年在房价经历了飞涨之后，略微有所下调，跌下了两万元。后文将重点以这四个时期为例，分析深圳房价的影响因素。下面我们再分别看深圳中心区和偏远地区的房价变化 福田区，隶属于广东省深圳市，位于深圳经济特区中部，是深圳市的中心城区，市委市政府所在地，坐拥深圳中央商务区，是深圳的行政、文化、金融、信息和国际展览中心。 我们可以发现，深圳福田中心城区的房价趋势，基本和整个深圳的房价趋势是一致地。深圳的房价，也呈现出一种中心带动四周的情形，先是中心城区的房价上涨，然后紧接着就是周围卫星城的房价跟着上涨。 龙岗中心城是龙岗区政治、经济、文化中心，属于深圳八大卫星城之一。除了离市区远一点，龙岗中心城还是挺好的：环境好、配套齐全，最重要是价格还很美丽，2万以下的地铁房随便挑!(当然是一两年前，因为今年开始连龙岗中心城也沦陷了.)据统计，10月份第四周龙岗中心城新房成交均价为29630元/平。可以发现，深圳龙岗区的房价涨势基本和深圳的房价涨势一致，但是价格低于平均房价。也正因为其较低的房价，导致需求增加，从而促进了房价的上涨。总体来说，深圳的房价都是高涨的。4、 深圳房价走势分析（一）06-07年 首先我们来分析一下06到07年深圳房价的大涨。06到07年间，深圳平均房价从9228元/涨到13279元/，一举突破了万元大关。涨价4051元/，涨幅43.9%。如此高的涨幅，大概也只有股票期货等风险投资才能媲美了吧。我们先来看下06到07年间国家出台的调控措施：06年调控政策：70/90政策“国六条”出台，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。同一天，“国十五条”出台，规定90平方米以下住房须占项目总面积七成以上，也即“70/90政策”。市场反应：房价继续上涨，涨幅相对平稳，中小户型房增加。07年调控政策：9/27房贷新政9月关于加强商业性房地产信贷管理的通知正式出台，这亦是后来被频繁提起的“9/27房贷新政”。市场反应：当年楼市价格暴涨、地王频现。政策出台后，深圳楼市“集体坐过山车”，在疯狂中倒下。2008年全年房价明显下跌，当年深圳新房成交量全年“垫底”，低迷一直持续到当年12月。2007年深圳房地产市场在政府持续的调控下呈现出“一个依旧、“两个极端”、“三个阶段 的总体特征, 市场由此开始进入整固期 。与此同时,在“十七大”精神和建设“和谐社会”思想的指导下,政府加大对中低收人者住房保障的关注, 加快经济适用房和廉租房等公共住房的建设和供应, 诺多的住房保障政策和措施相继责彻和落实。一个依旧：房价持续飙升，年底较年初商品房均价上升幅度超过60%整体来讲, 2007年深圳商品房价格持续上升, 较2006年上升46%。看完这些数据，我们似乎赶到深圳的房价“有毒”。的确，这些年来，深圳的房价一直呈现国家越调控，房价越上涨的趋势。之所以会出现这种情况，是因为房产拥有两种性质：它既是使用品又是投资品。“8000个炒家控制了深圳将近的二手豪宅。”在中介圈内，这句话被广为流传。股票投资具有“买涨杀跌”的情形，但是对于房产来说，由于房产的流动性远不如股票，所以很多人选择的都是“买涨”。而作为改革开放的窗口，作为中国最富有的城市之一，深圳最不缺的就是有钱人，不管多贵的房产，都有人买的起。而且，07年正值北京奥运会前夕，人民币升值，深圳又是以出口导向型的城市，于是很多富豪将外汇兑换成人民币进而购置房产以求增值。于是资本露出饕餮本性，再多、再贵的新房推出，总是一吞而空。房价不断刷新历史纪录，买者依旧如云，人们似乎对数字失去了感觉；“只要楼王，不论价格”的预订已经不让地产商感到惊喜；投资者并不抱怨价格，他们的愤怒在于并不总能买到新房。随着购买的人越来越多，需求量的增大使得需求曲线左移，价格上涨。但是作为投资品，价格的上涨非但没有抑制人们的购买欲望，反而刺激了人们的购买欲望，导致出现了价格越高需求越大的情况，进一步推高了房价。同时，让我们观察一下08年的房价，可以发现经历了07年的房价疯涨后，08年的房价几乎没变，区域稳定。这是因为此时投机者已经发现07年的房价疯涨，将房价推到了一个岌岌可危的地步。如果此时继续扩大投资，可能会血本无归。于是，明智的投资者们开始选择抛售一部分房源。此时，真正需要房的中低收入者终于有机会买到房（在资金充足的投资者们面前，他们想抢到房几乎不可能，但是经历了07年的房价疯涨，他们心中仍担心房价还会再涨，而且他们是属于真正需要房的人，所以此时虽说房价高企，他们还是会拼了命买）。他们接过投资者们抛售的房源。此时市场供需平衡，于是深圳房价迎来了难得的稳定。（二）09-10年 09-10年期间，平均房价从16063元/涨到20471元/，涨价4408元/，涨幅27.44%。让我们来看下10年的成交数据：一级市场: 2010年,深圳土地市场全年供应土地76宗,其中住宅用地7宗;全年共成交土地94宗,其中成交住宅用地7宗, 土地面积60.5万平米。二级市场: 2010年,深:i1l一手住房批售面积364.6万平米,同比减少1l.2%;成交面积321万平米,同比下降47.9%;供销比1.l：1。成交均价为20164元/平米,同比上涨36.5%。三级市场: 2010年,深:明二手住房成交面积为929.4万平米,同比下降30%;成交均价为15679元/平米,同比上涨l3.7%。我们可以看到，10年间。深圳批售的土地减少，这直接导致了房源的供应减少，出现了短期的房源供应紧张，从而导致供给曲线左移，房价上涨也就理所当然了。总的来说，09-10年间的房价上涨没有多少投机因素在里面，房产市场总体上符合供需规律。（三）10-12年这几年，深圳房价出现了少有的下跌趋势。原因是经历了09-10年的供应紧张导致房价上涨后，政府开始介入房产市场，调控房市。10年末出台的相关政策如下：文件名称发布时问制定单位内容要点关于促进房地产市场平稳健康发展的通知又称 “国十一条20l0-1-7国务院增加保障性住房和普通商品住房有效供给; 合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求;加强风险防范和市场监管,加快推进保障性安居工程建设;落实地方各级人民政府责任关于坚决追制部分城市房价过快上涨的通知又称 “新国十条”2010-4-17国务院一切实履行稳定房价和住房保障职责; 坚决抑制不合理住房需求:增加住房有效供给;加快保障性安居工程建设; 加强房地J市场监管关于进一步贯彻落实国发【2010】10号文件的通知又称“国五条”2010-9-29住房和城乡建设部、国土资源部和监察部严格实行问责制, 完善房地产税收政策, 加强税收征管;切实增加住房有效供给,全力加快保障性安居工程建设,进一步加强市场监管,严肅査处违法违规行为;加快信息系统建设,加强與论正面引导 我们可以看到，政府这一次采用了抑制不合理需求，同时扩大供应量的方式，双管齐下，使得需求曲线左移，供给曲线右移，导致房价下降。同时政府相应地发布了限购令，抑制了投机者的炒作，使得房价区域稳定并略有下降。（四）14-15年 14-15年，深圳房价又一次迎来了飞涨。我们以下面一张图感受下： 经过对比，深圳的房价涨幅又一次领跑全国。这一轮的涨价，最大的原因来自于政府及银行机构。 要说深圳房价暴涨的直接导火索，自然就是“330”救市新政了，其中深圳市规定公积金购首套房首付仅需2成；拥有1套住房并已结清住房公积金贷款的住房公积金缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买普通自住房的，首付款比例也降到了30%。加上房贷优惠利率在市场上重新出现，一下子激活了市场的买气。 毕竟过去几年的楼市调控抑制了太多的改善性需求，当楼市调控渐渐松绑以后，银行“钱荒”又导致银行惜贷，让房贷成本大幅提高。如今政策放开后需求突然爆发也就不足为奇了。 而且，伴随着房价的飞涨，资本再次回归（这再次验证了房产只“买涨”的特性）与北上广还有一点不同的是，由于深圳紧邻香港，预期逆转之下，深圳楼市的投资客也出现明显抬头，其中有相当数量是香港人，毕竟与香港房价相比，深圳房价依然还不算贵。 根据中联链家地产统计，近期投资客入市积极性明显回升，深圳二手房成交中投资客比例已近三成，达到28.1%。而在市场低迷期时，投资客占比只有一成。部分区域投资置业的客户占到近一半，投资客主要集中于罗湖、南山、宝安和龙华4个区域。在深圳，投资者占购房者的比例一直被业内视为楼市的晴雨表。据悉，深圳楼市过去上涨最火爆的时候，投资客占比一度超过五成；而市场最为低迷的时候，投资客的比例则在一成左右。 尽管深圳限购仍未松绑，但这不妨碍深圳投资客曲线入市。在龙华中海锦城开盘现场，记者询问的6人中有4人是购买二套房。而部分买二套房的购房者，无法分清是投资还是改善需求。此外，即使想买第三套房，也可以通过“假离婚”、以公司名义购房等办法规避限购政策。5、 未来深圳房价走势分析 2016年以后，深圳的房价是否会疯涨呢？ 据深圳市场和质量监管局官方微信，为贯彻落实国家房地产市场调控要求，规范市场秩序，进一步促进房地产市场平稳健康发展，深圳市市场和质量监管委结合工作职能，于2016年10月13日在深圳全市范围内开展了一场大型的房地产行业违法专项整治统一执法行动，深圳市市场稽查局局长、副局长、各辖区局领导亲自带队，共派出12个检查组