（金融学专业论文）我国商业银行个人住房抵押贷款风险防范研究.pdf

摘要 当前金融风险己成为影响最大的越来越集中的社会风险，金融风 险的存在对于经济和社会发展的危害巨大，它不但能使个别金融机构 蒙受巨额损失，而且还可能破坏一个国家或地区，乃至世界经济秩序 的稳定，引发社会动荡。个人住房贷款是我国福利分房制度向住房分 配货币化转变过程中引入的种金融产品，它是指贷款人向借款人发 放的用于购买自用普通住房的贷款。从目前我国住房金融发展的实际 情况来看，个人住房贷款业务主要有三种形式：其一是政策性个人住 房贷款，其二是商业性个人住房贷款，其三是个人住房组合贷款。 随着住房制度改革的不断深化，个人住房贷款的重要作用日益凸显， 己成为居民购置个人住房所倚赖的重要工具。个人住房贷款因低风 险、高收益的特性而成为银行调整自身信贷结构、提高资产质量的新 宠而倍受青睐。与此同时，还款周期长、流动性低等特点决定了个人 住房贷款并非完全意义上的低风险业务，加之我国整个社会的信用环 境欠佳、相关法律法规不健全、有关金融产品发展不完善、风险管理 经验不成熟以及银行间为争夺业务而引致的恶性竞争等原因致使个 人住房贷款的风险更不容忽视。如何防范和控制其风险成为各商业银 行关注的核心，也成为影响房地产业在我国进一步健康快速发展所函 待解决的一个问题。 个人住房抵押贷款这种金融产品受很多方面因素的影响，因此， 其风险种类也有很多。它不仅有借款人、开发商的信用风险，抵押物 风险，流动性风险，利率风险，而且还受居民收入水平，经济周期， 商业银行的操作风险等方面的影响。本文主要从微观方面着手，重点 分析了住房抵押贷款的信用风险和抵押物风险，在这一方面可以通过 信用加强来进行风险管理。具体来说，就是贷前通过完善个人信用制 度，和设计多种个人购房抵押贷款方式来增强信用能力；贷款时通过 抵押保险和资产证券化来转移和分散风险：贷后抵押物处理环节，发 展二级市场增强抵押物的变现价值；最后是进行个人住房抵押贷款风 险管理所需的各项社会配套设施的建设。 沿着这一思路，本文共分为四大部分： 第一部分主要介绍了进行个人住房抵押贷款风险关系的现实 意义。首先，详尽介绍了我国个人住房抵押贷款的发展历程，从最 初广东省江门市建设银行的试点到现在其业务的全面开展，并详尽 介绍了其间建设银行的具体措施和人民银行的调控政策，最后对个 人住房抵押贷款的发展现状给以总结分析。其次，说明了个人住房 抵押贷款业务在我国开展的现实意义：住房抵押贷款业务在我国的 推行，有力地推动了我国住房商品化改革和住房市场的发展和我国 城市居民住房条件的改善；同时对我国商业银行资产结构的调整、 经济增长模式的转变有重大意义。三是进行住房抵押贷款风险管理 的现实意义。在我国有很多因素制约我国商业银行的个人住房抵押 贷款的风险管理：( 1 ) 社会环境因素主要包括政策法规、市场环境和 其他相关因素。仨) 行业层次主要指的是商业银行所处的金融行业 整体方面存在的问题，其存在的问题直接影响个人住房抵押贷款业 务。( 3 ) 商业银行具体业务操作中存在的问题。 第= 部分对我国商业银行个人住房抵押贷款的风险及成因进 行了详尽的分析。先着重分析了住房抵押贷款业务自身的特征，住 房本身的复杂性和价格的难预测性，以及借款人自身的不确定性决 定了其风险管理的复杂性。本章主要从微观方面分析其风险及其成 因：其风险主要分析其自身的信用风险与抵押物风险，信用风险方 面是借款人的被迫违约、理性违约和提前还款的动机与对商业银行 的损失以及开发商的信用风险；抵押物风险方面则是抵押物的产 权、价格、损失和处置风险给银行带来的损失。在成因分析方面， 从信息经济学的角度看，由于信息不对称，银行与借款人之间的行 为产生所谓的逆向选择和道德风险问题，从而产生信用风险；此外， 还有住房抵押贷款中的银行“非理性”所导致的信用风险问题。这 些风险的分析为以后的风险管理提供了依据。 第三部分是我国个人住房抵押贷款风险防范和化解的措施。根据 第二部分的风险分析，主要通过信用加强的方式采取了一些措施和对 策。通过对我国的信用状况的分析并借鉴国际上信用制度的经验来建 立我国的信用制度；在还款方式方面针对我国相对单一的还款方式， 在固定利率抵押贷款的基础上发展出可变利率抵押贷款，借鉴生命周 期理论，根据不同层次消费者的行为特征，设计出递增式抵押贷款、 递减式抵押贷款、分享增值式抵押贷款等多样化的个人购房抵押贷款 方式；这两方面的措施在贷前增强了借款者的信用能力，降低了住房 抵押贷款的信用风险。在借鉴美国资产证券化的成熟经验的基础上， 分析了我国资产证券化的条件和可能性，结合我国国情和资本市场实 际情况，发展适合我国资本市场环境的个人住房抵押贷款证券化市 场。根据实际情况政府出面组建的对中低收入提供保险的国家政策性 保险制度和主要开展高收入家庭和中、高档住房的抵押贷款保险业务 的住房抵押贷款商业保险制度。 第四部分是完善我国个人住房贷款风险防范机制所需的配套措 施。完善我国个人住房贷款的风险防范机制不只是商业银行的事，它 关系到社会的方方面面，房地产金融的健康发展对整个金融体系以及 宏观经济的稳定发展至关重要。因而，相关各部门都应密切配合和共 同努力，为个人住房贷款的风险防范提供良好的社会机制。本部分通 过对法律方面，资本市场方面，政府管理的各方面的努力和配合，来 完善我国个人住房贷款风险防范机制所需的配套措施。 本文的创新点在于文章所选取的视角。任何问题都可以从不同的 角度去看待，正所谓“横看成岭侧成峰”，站在不同的出发点极有可 能得出不同的结论。目前专家学者多以从金融机构、政府、产业、社 会的大视角俯视个人住房抵押贷款业务的发展，而本文是从银行的立 场和利益出发，在风险和利益相对平衡的条件下，扩大银行个人住房 抵押贷款规模；在风险分析和防范方面，着重于微观方面，从住房抵 押贷款的信用风险和抵押物风险入手，通过贷前，贷中与贷后的信用 加强来进行风险管理。当然，这几个角度并不是互不相容完全对立的， 而只是根据现在的实际情况，从银行的角度出发更有实际意义。对个 人住房抵押贷款产品的创新方面，并没引起社会各个层面的重视，因 而对这个问题的研究就有了前瞻性。对研究问题的选择上，也是下了 一番工夫的，个人信用评估在个人住房抵扣贷款的整个业务流程中并 不产生主要利润，但它却是贯穿整个业务始终的关键性要素，其重要 性并不亚于金融业务本身的获利能力、金融品种和金融服务的创新能 力。在论文的选题确定的时候，对个人信用制度的建立也开始得到更 多的关注。 关键词个人住房抵押贷款信用风险抵押物风险个人信 用制度资产证券化 a b s t r a c t n o w a d a y s ，f i n a n c i a lr i s kh a s b e c o m et h em o s ts i g n i f i c a n t ，a n d m o r ea n dm o r ec e n t r a l i z e dk i n do fs o c i a lr i s k f i n a n c i a lr i s ki sg r e a t l y h a r m f u lt oe c n n o m i ca n ds o c i a ld e v e l o p m e n t ，b e c a u s ei tc a na o to n l y m a k ea ni n d i v i d u a lf i n a n c i a li n s t i t u t i o ns u f f e rg r e a tl o s s ，b u ta l s om a y d e s t r o yt h es t a b l ee c o n o m i co r d e ri nac o u n t r yo rr e g i o na n de v e nt h e w h o l ew o r l d ，w h i c ht h u sl e a d st os o c i a lt u r b u l e n c e p e r s o n a lr e a le s t a t e l o a ni saf i n a n c i a l p r o d u c t t h a tw a sb r o u g h ti n d u r i n g t h e t r a o s f o r m a t i o n f r o mt h ew e l f a r e h o u s i n g a l l o t m e n t s y s t e m t o m a g n e t i z a t i o no fh o u s i n ga l l o t m e n t t h i sp r o d u c tr e f e r s t ot h el o a n m a d eb yt h ec r e d i tg i v e rt ot h ec r e d i tr e c e i v e rf o rp u r c h a s i n gp e r s o n a l c o m m o nr e a l e s t a t e a c c o r d i n g t ot h ec u r r e n ts i t u a t i o no f h o u s i n g b a n k i n gd e v e l o p m e n ti nc h i n a ，t h ea c t i v i t i e so fp e r s o n a lr e a le s t a t el o a n s f a l li n t ot h r e em a j o rf o r m s ：o n eo ft h e mi sp e r s o n a lr e a le s t a t el o a n s u p p o r t e db yp o l i c y ；t h eo t h e ri sc o m m e r c i a lp e r s o n a lr e a le s t a t el o a n w i t ht h ed e e p e n i n gr e f o r mi nh o u s i n gs y s t e m ，p e r s o n a lr e a le s t a t el o a ni s p l a y i n g a i n c r e a s i n g l ys i g n i f i c a n t r o l ea n d b e c o m i n g a i m p o r t a n t i n s t r u m e n te m p l o y e db yr e s i d e n t sf o r h o u s i n gp u r c h a s i n g b a n k sa l s o f a v o rp e r s o n a lr e a le s t a t el o a n ，w h i c hi sc h a r a c t e r i z e db yl o wr i s ka n d h i g hy i e l d ，f o ri tb a nh e l pb a n k st oa d j u s tc r e d i ts t r u c t u r e sa n di m p r o v e a s s e t sq u a l i t y o nt h eo t h e rh a n d ，l o n gr e p a y m e n tt e r ma n dl o wl i q u i d i t y y e td e t e r m i n e st h a tp e r s o n a lr e a le s t a t el o a ni sn o tal o w r i s ka c t i v i t yi n t h ef u l ls e n s e m o r e o v e r , a st h ec r e d i te n v i r o n m e n ti nc h i n ai sn o tg o o d e n o u g h ，r e l a t e dl a w sa n dr e g u l a t i o n sa r en o ts o u n d ，t h ed e v e l o p m e n to f f i n a n c i a lp r o d u c t si si m p e r f e c t t h er i s km a n a g e m e n ti sn o tm a t u r ea n d v i c i o u sc o m p e t i t i o n so f t e no c c u rw h i l eb a n k sa r es c r a m b l i n gf o rm o r e a c t i v i t i e s ，t h er i s ko fp e r s o n a lr e a l e s t a t el o a n ss h o u l dn o tb ei g n o r e d h o wt o g u a r da g a i n s ta n dc o n t r o lr i s k sh a sn o to n l yb e e nt h ef o c u s o f c o m m e r c i a lb a n k s lc o n c e m ，b u ta l s ob e c o m eap r o b l e mt ob es e t t l e d u r g e n t l y , w h i c ho t h e r w i s ew o u l da f f e c t t h ef u r t h e rh e a l t h ya n dr a p i d d e v e l o p m e n to fr e a le s t a t ei n d u s t r yi no u rc o u n t r y t h et e x t u a li n n o v a t i o n p o i n t l i e si nt h ea r t i c l es e l e c t e d b y e x a m i n a t i o n so fa n g l eo fv i e w a n yp r o b l e mc a nt r e a tf r o mt h ed i f f e r e n t a n g l e ，s t a n di n t h ed i s s i m i l a r i t yo fp o i n to fd e p a r t u r ep o l eg e tt h e c o n c l u s i o no fa + d i s s i m i l a r i t y c u r r e n t l ye x p e r t ss c h o l a rm u c hw i t hf r o m t h ed e v e l o p m e n tt h a tt h eb i ga n g l eo fv i e wo ft h ef i n a n c i n gi n s t i t u t i o n ， g o v e r n m e n t ，i n d u s t r y , s o c i e t yl o o k sd o w np e r s o n a lh o u s i n g c o l l a t e r a l l o a nb u s i n e s s ，b u tt h i st e x ts e t so u tf r o mt h ep o s i t i o na n db e n e f i t so ft h e b a n k ，u n d e rt h ec o n d i t i o no fr i s ka n db e n e f i t so p p o s i t eb a l a n c e ，p e r s o n a l h o u s i n gc o l l a t e r a ll o a ns c a l eo ft h ee x t e n s i o nb a n k ；a n a l y t i c a li nt h er i s k a n dg u a r da g a i n s tt h ea s p e c t ，p u tg r e a te m p h a s i so nt h et i n yv i e wa s p e c t ， f r o mt h ec r e d i tr i s ko ft h eh o u s i n gc o l l a t e r a ll o a na n dm o r t g a g e dt h et h i n g r i s kt oc o m m e n c e ，b e f o r ep a s s i n gt h el o a n ，i nt h el o a nw i t hl o a na f t e ro f r e p u t a t i o ns t r e n g t h e nt oc a r r yo nt h er i s km a n a g e m e n t c e r t a i n l y , t h i sa f e wa n g l e si sn o tw i t he a c ho t h e ri n c o m p a t i b l ec o m p l e t eo p p o s i t i o n so f , b u tj u s ta c c o r d i n gt ot h ea c t u a lc i r c u m s t a n c eo fn o w , s e to u tt oe v e nh a v e t h ea c t u a l m e a n i n gf r o mt h ea n g l eo ft h eb a n k t h en e x t i no r d e r , d e s c e n d e dal o to fe f f o r tt o w a r d ss t u d y i n gt h ec h o i c eo fp r o b l e ma s c e n d , a l s o b u tt ot h ec r e a t i v ea s p e c to fp e r s o n a lh o u s i n g c o l l a t e r a ll o a n p r o d u c t ，d i dn o tc a u s e t h ev a l u e o fs o c i a le a c hl e v e l ，a sar e s u l th a d p r o s p e c tt o t h er e s e a r c ho ft h i sp r o b l e m p e r s o n a lr e p u t a t i o nv a l u a t i o n d o e sn o tp r o d u c et h em a i np r o f i t si np e r s o n a lh o u s i n ga r r i v et h ew h o l e b u s i n e s sp r o c e s so fb u t t o nu pt h el o a n ，b u ti ti st op i e r c et h r o u g ht h e w h o l em a i nf a c t o rw i t ha l w a y sd e c i s i v eb u s i n e s s ，i t si m p o r t a n c eb e a r s c o m p a r i s o nw i t hc r e a t i v ea b i l i t yo ft h ea c c r u a la b i l i t y , f i n a n c i a ls p e c i e s a n dt h ef m a n c es e r v i c et h a tt h ef i n a n c i a li n d u s t r ya t t e n d st of u n d a m e n t a l s t h eb o d ya l s o k e yw o r d s ：t h er i s kp e r s o n a lr e a le s t a t el o a n s ；c r e d i t r i s k ： m o r t g a g er i s k ；p e r s o n a l c r e d i t s y s t e m ；m o r t g a g e b a c k e d s e c u r i t i z a t i o n 2 西南财经大学 学位论文原刨性及知识产权声职 本人郑萋声强：歇呈交兹学位论文，是本人在导掇的指露下，独 立进行石开究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论 文不含任何其他个人或集体己经发裘或撰写过的作品成果。对本文的 研究骰出藏要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。园本 学位论文弓f 起的法律缩果完全由本人承担。 本学饶论文或采弱疆南豺经大学所有。 转藏声明 学位论文作者签名：王红亮 2 0 0 6 年4 羹1 8 目 日u吾 一、选题的背景和意义 本文研究对象是狭义的商业性个人住房贷款，即商业银行以提供 担保为条件向自然人发放的用于购买各类住房的贷款。不同于商业银 行发放的政策性贷款有专门政府机构承担风险，自营性个人住房贷款 风险是要由商业银行自主承担的。 一个人住房贷款是上世纪9 0 年代末新兴发展起来的金融产品，开 办之初，由于实行“抵押+ 担保+ 保险”的多重保障模式，被银行看 作是风险低、利润稳定的信贷品种，受到众多商业银行的追捧，将其 奉为优质资产，加大营销力度抢占市场。但实际上眼下不少银行对该 业务风险的认识还很单一，缺乏对风险的系统性评估和判断，业务发 展带有一定的盲目性和从众色彩。 随个人住房抵押贷款的快速发展，银行信贷资产中长期信贷资产 的比重将逐渐增大。从国外的情况看，当长期资产占资产总量的2 0 以上时，就会对银行信贷资产的流动性产生较大压力。总体来看，我 国商业银行流动洼压力还不大，但就其某一支行来看，其住房抵押贷 款的比重己超过2 0 ，流动性压力比较大。此外，我国银行资金的 来源多为短期存款，而属于零售性质的住房抵押贷款多为长期信贷资 产，期限上的不匹配会给银行带来一定风险。另一方面，应当看到现 阶段住房抵押贷款的规模还比较小，有能力申请抵押贷款的居民的收 入和信用都比较高，还款能力也较强，但当这一信贷规模继续扩大， 放贷范围进一步拓展之后，随之带来的信用风险也要增加：出现的购 房者违约的案例也越来越多，许多购房者在偿付首期款后，因各种理 由不偿还或拖欠。2 0 0 3 年6 月，央行下发了关于进一步加强房地 产信贷业务管理的通知( 1 2 1 号文件1 ，其主要目的是提醒金融机构、 商业银行在支持房地产业发展的同时，要切实加强信贷管理，警惕房 地产泡沫的出现。同时，央行有关方面提醒，个人住房抵押贷款还贷 风险加大。各银行在开展个人住房抵押贷款业务时，需多留一份清醒。 可见，住房抵押贷款的风险问题，已引起了央行的重视。随后在年底， 央行又对全国商业银行进行了一次房地产信贷大检查。这些都传递出 这样一个重要信息必须警惕房地产贷款风险。 住房抵押贷款是一个专业性很强的金融服务项目，与其它金融工 具运行有着本质的区别。由于具有专业性与区域性的特点，使得住房 抵押贷款的风险具有长期的积累性，这种风险一旦发生质变便会爆发 严重的金融震荡。上世纪8 0 年代美国坚定住房抵押贷款公司风波和 1 9 9 5 年日本住房金融案件，均与住房抵押贷款风险相关，并且都说 明了一个事实：即住房抵押贷款虽然相对比较安全，但其风险一旦形 成，便会迅速扩展出现大面积的金融风波，危及整个金融市场和国民 经济的发展。 历史的教训值得我们引以为戒，对于还处在发展初期的我国住房 抵押贷款业务，更需要预防此类现象的发生。以避免给住房业和金融 业带来难以预料的影响，进而进一步制约我国经济的可持续发展。正 是在这一背景下，本学位论文将个人住房抵押贷款风险及对策进行研 究，对银行防范住房抵押贷款风险，保证贷款安全，防止金融风险的 发生有着重要的现实意义。 二、国内外研究的现状 1 相关概念的界定。 住房抵押贷款又称个人住房抵押贷款，是指个人以所购买的住房 为抵押物，向金融机构申请的长期贷款，并承诺按期偿付贷款本息。 当借款人违约时，银行有权取消住房的抵押赎回权，可以拍卖住房， 拍卖所得的款项优先抵偿未偿还的贷款本息。从广义上讲，住房抵押 贷款不仅包括上述内容而且包括实现住房抵押贷款的直接环境机制， 具体包括价格机制、估价机制、违约处理机制、法律机制、保险机制 等针对住房抵押贷款风险的管理。 2 国外研究现状 西方国家住房金融发展已有很长的历史。目前，西方国家的住房 ”际钊，住扁抵押贷款理论与謇践，上海：复旦大学出版社2 0 0 0 6 2 金融体制可归结为三科- 典型模式：即以美国为代表的住房抵押贷款模 式，以德国为代表的住房储蓄与抵押贷款相结合的模式，以新加坡为 代表的住房公积金模式。无论哪种模式，在解决居民住房问题时， 都涉及到个人住房抵押贷款问题。因此，对个人住房抵押贷款风险的 防范，是摆在各国相关业务经营者和管理者的首要问题。以下是国外 住房抵押贷款风险防范的研究与实践概况。 ( 1 ) 借款人资质审查方面 借款人是否具有借款资格和还款能力是产生住房抵押贷款风险 的源头。通过建立个人信用登记制度来分析借款人的偿款意愿在贷款 审核过程中起了很重要的作用。西方国家在评估借款人的信用风险 时，经常采用两种方法：一种方法是经验判别法；另一种是信用评估的 定量分析法。这两种方法都要求银行掌握借款人的品质、还款能力、 担保信息等；经验判别法是银行根据贷款准则，凭经验对借款人的资 料进行分析，并据此做出信贷决策，定量分析的信用评估比经验法更 客观。目前，国外银行多采用此法进行信用评估。 但1 在转移和分散风险方面 形成了较为完善的住房抵押贷款保险机构 西方国家如英国、美国、意大利等都建立了较为完善的住房抵押 贷款保险机制。如开展信用保险等为借款者提供贷款保险。 建立了完善的抵押贷款二级市场。 为了转移和分散住房抵押贷款风险，不少西方国家建立了完善的 抵押贷款二级市场，使抵押贷款一级市场的金融机构对其创造的抵押 贷款可以转售给其他投资者。如美国就有联邦全国抵押协会( f n m a ) 、 政府全国抵押协会( g n m a ) 年 i 联邦住房抵押公司( f h l m c ) 等金融机 构，购买一级市场的抵押贷款后发行抵押贷款债券，以筹集资金和推 动住房抵押贷款风险分摊的社会化。 建立了完善的政府担保制度 由个人住房抵押贷款的主要用途所决定，政府在必要时应该对信 贷双方进行信用担保，增加金融机构的安全性。政府担保制度是分散 。j o h ny c a m p b e l l ，j o a ofc o c c o ，h o u s e h o l dr i s km a r i a g e r n e n la n do p t i m a l m o r t g a g e ，a m e r i c a ；n b e r ，2 0 0 36 3 风险的有效做法。在新加坡、法国、德国、英国、美国等国家购房 者，均可获得由政府担保的几十家银行和存款公司提供的贷款。特别 是美国的政府担保制度最为完善和具有代表性，美国政府通过成立联 邦住宅管理局、退伍军人管理局，直接介入住房市场。联邦住宅管理 局对借款人提供由政府支持的抵押贷款担保，促使贷款人发放住房贷 款。具体做法是建立互助抵押保险基金，该基金是由借款人支付的保 险费组成，以此对贷款人的贷款损失进行弥补。由于美国政府机构的 直接介入并为符合标准的抵押贷款提供全额担保，大大推动了住房消 费的增长。不仅如此，美国政府机构还成立了专门的机构，即联邦储 蓄与贷款保险公司，为发放住房抵押贷款的金融机构提供担保，这不 仅大大降低了这些金融机构的经营风险，还有力地吸引着社会资金向 住房市场流动，扩大了住房融资的规模。 r 3 ) 在保障制度方面 西方国家在市场机制模式下，逐渐建立了比较完善的法律体制。 如英国，仅仅在8 0 年代，由议会通过的重要的住宅法案就有住宅 法、住宅与建筑法、住宅与规划法等。这些法案，都对居民的 住房融资及由此产生的风险防范与控制进行了具体规定。不仅如此， 西方国家还出台了不少专门法规，对许多细小环节进行了安排。比如， 为了确保保险公司有足够能力分散和转移住房贷款风险，美国专门颁 布了艾尔吉尔报告，对住房贷款保险行业进行法律管辖。首先，住房 贷款保险公司只能从事单一的住房贷款保险业务，不能涉及其它形式 的保险业务；其次，要求保险公司设立三个相互独立的准各基金，即 建立并保持应急基金用于随时可能的灾难性损失理赔；建立事故损失 基金，用于偿付贷款风险发生时的损失；以保险期限内收到的保费， 建立非盈利性的保费基金。 西方国家健全的社会保障制度，可以确保贷款人依照合同提出拍 卖违约住房的合理起诉。如德国、法国、美国的法院之所以能够“残 酷”地拍卖违约住房，把借款人撵出房屋，主要是因为这些国家有比 较健全的基本社会福利保障体制。由一些福利组织，为失去住房的人 提供廉价或免费住房。社会救济也在一定程度上考虑了基本的房租费 用。 3 国内研究现状 由于我国住房抵押贷款市场起步较晚，国内关于住房抵押贷款风 险的研究开始与上世纪9 0 年代后期，近几年才陆续展开。所以，我 国学者这方面的研究工作也多限于对现有的住房抵押贷款的介绍和 对出现问题的一般描述和措施分析。在关于防范个人住房贷款风险问 题的研究上，观点众多。赵新华从银行授信角度，阐述了银行在防范 住房抵押贷款违约风险方面的应用工具，从财务投资角度将资本市场 理论运用于抵押贷款风险控制的技术，分析论述了住房抵押贷款风险 控制的衍生机构产生的必然性。赵勇、黄剑提出我国个人住房抵押贷 款风险的转移机制的构建，应采取抵押贷款证券化为主，相关保险为 辅的原则。王洪卫提出实行适度奖励政策，鼓励发展储蓄银行，鼓励 房地产抵押贷款证券化。汪海尚、游王俊提出建立和完善个人信用制 度，加强资信评估，建立完善二级抵押市场发展个人住房抵押贷款证 券化，完善政府担保作用利用保险转移风险。李青峰提出建立廉价房 市场，化解抵押物处置难风险。规范和约束地产评估业务行为，保证 抵押物估价真实、有效。开办以工资收入权作抵押的个人住房贷款。 赵克诚、刘萍提出防范贷款风险，应建立个人信用制度，健全住宅市 场体系，贷款制度创新与操作环节规范并重，扩大资金来源，完善政 策法规体系，建立法律制度基础。 第一章我国个人住房抵押贷款的现状分析 第一节我国个人住房抵押贷款的发展状况 由于历史的原因，我国开办个人购房抵押贷款业务的时间还不是 很长，但是，近几年来，该项业务获得了较大的发展。我国个人购房 抵押贷款业务的发展首先是从经济比较发达的东南沿海城市开始的。 1 9 9 0 年4 月，广东省江门市建设银行经过试点之后推出“供搂”( 即 个人购房抵押贷款1 方案。继江门之后，佛山市建设银行也从1 9 9 1 年 2 月开始供楼。在总结试点经验基础上，1 9 9 1 年1 1 月，广东省建设 银行推出房地产信贷部购房价借款分期还款试行办法。个人购房 抵押贷款在广东试点的成功，极大地推动了该项业务在全国的发展进 程。1 9 9 2 年9 月，中国人民建设银行总行颁布了职工住房抵押贷 款暂行办法，并首次向联想集团的职工提供了住房抵押贷款业务。 不过，1 9 9 4 年之前个人购房抵押贷款发展十分缓慢，每年的贷款额 只有5 个亿左右。到1 9 9 3 年底，我国房地产贷款只占全部信贷总额 的2 4 5 1 9 9 4 年底也不过为5 2 9 ，而且，在这么小的份额里面， 9 5 为房地产开发贷款，个人住房贷款仅占5 户。1 9 9 9 年初，中国 人民银行又发布了关于开展个人消费信贷指导意见，允许所有的 商业银行开展消费信贷业务。1 9 9 9 年9 月2 1 日。中国人民银行决定 进一步延长个人住房贷款期限，并再次降低贷款利率。各商业银行个 人购房抵押贷款的最长期限由原来的2 0 年延长到3 0 年，个人购房抵 押贷款利率最高水平由原来的6 3 3 1 5 的年利率降为5 5 8 。银行 也逐渐认识到，个人购房抵押贷款是一种安全性较高的贷款方式，是 日后银行贷款业务竞争的主战场。各银行纷纷端正态度，简化手续， 甚至展开广告宣传，争做个人购房抵押贷款业务。根据统计，自1 9 9 7 年以来，住房抵押贷款在商业银行的新增贷款中所占的比重逐渐上 升。现在，个人住房抵押贷款占商业银行新增贷款的比重在2 5 左右。 o 王洪卫等：中国住房金融：资金筹措与风险防范机制上海财经大学i 版社，2 0 0 1 年版 6 截至2 0 0 5 年第一季度，个人住房抵押贷款余额达到了近1 7 0 0 0 亿元的 水平，与商业银行贷款余额之比也已经达到了9 0 3 。 随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新 的消费热点。1 9 9 8 以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策 的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支 柱产业之一。2 0 0 3 年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销 售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。 2 0 0 1 年6 月1 9 日，中国人民银行印发了关于规范住房金融业务 的通知( 银发 2 0 0 1 1 9 5 号) ，2 0 0 3 年6 月1 3 目发布了关于进 一步加强房地产信贷业务管理的通知( 银发 2 0 0 31 1 2 1 号) ，这些政 策的目的之一是规范个人住房贷款按揭成数，严禁“零首付”个人住 房贷款，提出按揭成数最高不得超过8 0 ，对购买第二套或二套以 上住房的，适当降低按揭成数。用住房抵押贷款增加额与住宅销售额 增加额比例的趋势值代表中国住房贷款的按揭成数，则从2 0 0 2 年以 来，按揭成数逐年下降，但即使这样，中国住房贷款的按揭成数在 2 0 0 5 年1 季度也为6 3 。 所以，经过短短十几年时间的发展，我国的个人购房抵押贷款从 无到有、从小到大，有了比较大的发展。首先，从发放贷款的银行来 看，从当初的建行、工行两家发展到所有的商业银行；其次，从贷款 的发放对象来看，不仅对个人购买普通住宅发放抵押贷款，而且对个 人购买高级公寓甚至豪华别墅也发放贷款，还对个人或单位购买写字 楼、商铺等非住宅用房发放贷款；第三，从贷款的期限来看，已从原 无的1 5 年、2 0 年，逐步延长到3 0 年；第四，从贷款的偿还形式来看， 已在等额本息偿还法的基础上逐渐发展出递减偿还法等新的形式；第 五，从贷款的发放金额来看，尽管相对比例还不是很高，但是，个人 购房抵押贷款的绝对量及其发展速度还是较快的。 第二节我国住房抵押贷款业务发展的重大意义 住房抵押贷款业务在我国的推行，有力地推动了我国住房商品化 o 2 0 0 4 中国房地产金融报告 7 改革和住房市场的发展和我国城市居民住房条件的改善；同时对我国 商业银行资产结构的调整、经济增长模式的转变有重大意义。 住房抵押贷款有效地改善了我国城市居民的居住条件。对于长期 以来住房状况一直较差的大多数中国公民来说，一套宽敞的住宅是他 们长期梦寐以求的向往。但是，如果完全靠自己存钱购买房屋，绝大 多数的人不可能具有现实的支付能力。银行住房融资业务的开展，使 得对房屋的急追的现实需要与现实的支付能力不足之间的矛盾得到 了根本性的缓解人们可以根据自己的未来的收入预期，通过向银行 借款的方式购买房屋，满足自己对房屋的急迫需求。 住房抵押贷款有效的促进了中国房地产经济的发展住房抵押贷 款具有强大的经济激励功能，这种经济激励功能来源于信用的需求放 大效应。通过将未来有支付能力的需求转化为现实的有支付能力的需 求，极大的提高住房消费者需求实现的可能，并通过强大的需求，有 力刺激房地产供给，使房地产开发获得前所未有的发展。住房抵押贷 款业务的开展，一方面为我国住房商品化改革的稳步进行提供的有效 的保障机制，另一方面，也使我国市场经济的结构得到了优化调整。 住房抵押贷款业务的开展有效地调节并改善了住房资源的分配 状况，在实行实物住房分配的计划经济体制下，城市居民的住房需求 主要依靠本单位修建、分配房屋来满足，由于各单位的经济实力不同， 因而，不同的单位职工之间住房条件差异极大。从单位内部来看，住 房的分配标准一般要考虑工龄、资历、职工的岗位、职务等因素。普 遍的现象是，一般职工只有到了退休前后才能分配一套像样的房子。 在实行住房商品化后，如果没有住房抵押贷款制度的存在，同样可能 出现住房资源市场化分配不合理的现象。由于房屋的价格过高，对于 一个普通的城市居民来说，一生的积蓄才能承担一套普通标准住房， 由此便可能造成大部分城市居民只有在年老退休之时才有能力购买 房屋，而最需要住房的中青年家庭，由于没有足够的积蓄，往往无力 购买住房。社会住房资源大部分集中在老年人手中，但在另一方面， 由于中青年家庭对于房屋需求的迫切性，因而难免会出现某些青年家 庭想方设法通过各种手段侵占老年家庭的住房，造成代际之间的冲突 频繁发生，影响社会的稳定。住房抵押贷款制度的推行，有效的改变 了这种住房资源占用不合理的状况。急需住房的中青年家庭，可以通 过贷款购买住房，而以未来的收入偿还所借的款项。住房资源的分配 与需求矛盾得到了有效的缓解。 有利于商业银行资产结构的调整。1 9 9 7 年以前，我国商业银行对 个人发放的贷款极少，商业银行的信贷资产主要集中在工商业贷款和 固定资产贷款。这些信贷资产的不良率非常高，严重影响了商业银行 的价值创造和自生能力。随着市场化改革的不断深入，商业银行也认 识到，必须寻找更加安全的信贷资产，才能找到稳定的利润增长点。相 对而言，住房抵押贷款的不良率远远低于银行信贷资产的不良率。住 房抵押贷款的低风险特征使其成了商业银行资产调整的重点对象。自 1 9 9 7 年以来，住房抵押贷款在商业银行的新增贷款中所占的比重逐渐 上升。现在，个人住房抵押贷款占商业银行新增贷款的比重在2 5 左 右。截至2 0 0 5 年第一季度，个人住房抵押贷款余额达到了近1 6 7 4 3 7 亿元的水平与商业银行贷款余额之比也已经达到了9 0 3 。这一变 化，极大地改变了我国商业银行的信贷资产结构，也提高了我国商业银 行的信贷资产质量，因而也有利于我国的金融稳定。 降低了房地产市场风险向金融体系的聚积。1 9 9 8 年以前，我国的 房地产银行体系的房地产信贷以房地产开发贷款为主，住房抵押贷款 余额增长很慢。开发贷款提高了开发商的商品房的供给能力，但由于 住房抵押贷款没有跟上，因此，住房市场的有效需求很难有大幅度地增 长。这样，房地产投资的大幅增长，很容易形成商品住房的过度供给和 过高的空置率，并继而形成商业银行巨额的不良债权。中国在1 9 9 2 年 和1 9 9 3 年问的房地产开发投资中，之所以会形成大量的烂尾楼和银行 巨额的不良资产，就与只注重开发贷款而忽视了住房消费贷款有极大 的关系。2 0 0 2 以来，尽管房地产开发投资增长率很高，但同时住房抵押 贷款的快速增长提高了住房市场的有效需求，从而保证了房地产的生 产、流通和消费各个再生产环节能够顺利地衔接。这是近几年来我国 商业银行并没有因为房地产信贷的快速增长而产生较高不良贷款的 重要原因。另外，即便房地产市场出现了逆转，但由于住房抵押贷款相 对于开发贷款而言，其分散程度要高得多，因此，商业银行所遭受的损 失比过高地集中于开发贷款而言会小得多。 个人住房抵押贷款通过银行的融资解决需求与现实支付能力的 矛盾。住房市场的发展和人们住房状况的改善都是通过银行贷款实现 的为居民购房提供贷款的银行在开展这一业务同时，也就不可避免 的承担了由此而产生的信用风险及其他风险。 第三节进行住房抵押贷款风险管理的现实意义 个人住房贷款业务作为一项中长期贷款品种，其风险具有隐蔽 性、滞后性、社会性等一系列特征，现在个人住房贷款已占到银行消 费信贷业务的九成左右，随着规模的扩张，一旦风险暴露，后果将不 堪设想。“千里之堤溃于蚁穴”，其风险一旦形成，便会迅速扩散，出 现大面积的金融风波，危及整个金融市场和国民经济的发展。因此， 必须加强个人住房抵押贷款的风险防范。个人住房抵押贷款各种制度 的设计都是围绕风险防范而来的，而在我国有很多因素制约我国商业 银行的个人住房抵押贷款的风险管理，只有当这些问题得到解决时， 风险防范系统就会相应强大起来。 一、社会环境因素 社会环境因素主要包括政策法规、市场环境和其他相关因素，其 对个人住房抵押贷款的影响主要有： “ 1 缺乏相应的法律法规，包括房地产金融的基本立法和专门法 规。 立法的滞后性及社会转型期各种观念的更替，使部分法规跟不 上日新月异的经济生活的需要。许多法条已不符合我国城镇居民的现 状，有的操作则套用对企业法人的有关条款，对业务发展造成了双重 阻碍。一方面是原有法规对新生事物的限制和约束；另一方面造成无 法可依的局面，造成各方权益都得不到有效的规范和保护。使银行不 能放心放手，使居民不能满意满足。朝令夕改的政策一方面是改革探 索无法避免的结果，它带来不稳定和不连续性，这个隐忧不除，个人 抵押贷款业务很难发展。 2 缺乏有效的解决市场外部性问题的机制。 房地产金融，无论在市场主导还是政府主导的国家中，都兼具 政策性和经营性双重特征。个人信用征集、社会福利保障、政府经营 的抵押担保、置业保险、廉租房体系的建立，其非赢利性经营、服务 对象的收入水平都是以利润和价格为导向的市场所无法解决和难以 克服的外部性问题。目前的手段多倾向于用行政手段，以发文件，指 导意见形式进行行业管理，未能找一个市场调节和政府干预的有效结 合的方式，即市场化的运作加上政府灵活而适时的货币信号的调节， 因而管理效率低下。 3 没有