（城市规划与设计专业论文）我国城市商业中心规模研究.pdf

国内图书分类号：tu984 学校代码：10213 国际图书分类号：711 密级：公开 工学硕士学位论文 我国城市商业中心规模研究 硕 士 研 究 生 ： 侯海荣 导师 ： 宋聚生 副教授 申请学位 ： 工学硕士 学 科 、 专 业 ： 城市规划与设计 所在单位 ： 深圳研究生院 答辩日期 ： 2009 年 12 月 授予学位单位 ： 哈尔滨工业大学 classified index: tu984 u.d.c:711 dissertation for the master degree in engineering research on the scale of city commercial center in china candidate: hou hai rong supervisor: associate prof. song jusheng academic degree applied for: master of engineering speciality: city planning & design affiliation: shenzhen graduate school date of defence: december, 2009 degree-conferring-institution: harbin institute of technology 哈尔滨工业大学工学硕士学位论文 i 摘 要 城市商业中心是城市商业体系中最高等级的商业中心，是城市零售商业的核 心。自 20 世纪 90 年代，我国经济发达的大城市大多进行了传统城市商业中心的 大规模更新和新城市商业中心的快速建设，城市商业中心快速发展，但也遇到了 诸多问题，其中商业规模的控制是一个没有得到很好解决但又极为迫切的问题。 本文以城市商业中心规模的的影响因素作为切入点对城市商业中心规模进行 分析。城市商业中心规模影响因素可分为外部因素和内部因素。外部因素包括经 济因素、人口因素、交通因素、竞争因素、规划政策因素等；内部因素包括商业 定位、商业业态、设施构成、空间形态和商业中心活力等。外部因素起着推动和 引导作用，内部因素则主要通过自身调整实现系统优化，从而提高城市商业中心 的承载力和竞争力，为城市商业中心的规模提供支持。 我国经济发达的大城市率先编制了城市商业网点规划，这些城市的城市商业 中心发展大多经历了小规模更新阶段、大规模更新阶段和全面发展阶段，城市商 业中心发展也已经较为成熟，但由于环境条件的不同，各个地区城市商业中心规 模存在较大差异。论文对我国经济较发达的 15 个大城市的城市商业中心规模进行 统计， 通过分析得出这些地区的城市商业中心一般服务人口规模为75万150万人， 其中建有地铁的城市商业中心一般服务人口规模为 120 万150 万人，其它城市商 业中心一般服务人口规模约为 75 万120 万人，城市商业中心人均面积为 0.20.4 左右，城市商业中心一般规模为 15 万60 万左右。 由于各个地区经济、人口、交通等大不相同，即使是同一个地区的城市商业中 心也会由于商业定位、发展阶段和周边条件等不同，其规模存在巨大差异。因此， 根据 15 个城市统计分析和推算的数据只能作为一种参考，论文最后尝试一种较为 粗略的确定城市商业中心规模的方法。 关键词：商业中心；商业规模；影响因素 哈尔滨工业大学工学硕士学位论文 ii abstract city commercial center is the highest level of the commercial center in a city commercial system, and the core of retail of the city. since the 20th century, 90 years, the traditional city commercial center has renewed and the new city commercial center have been constructed rapidly in most of economically developed and large-scale cities in china. the city commercial center has developed rapidly, but also encountered many problems. one problem is to control commercial-scale. its a a very pressing problem and hasnt been soluted well. the influencing factors of city commercial center are the points to analyse the scale of city commercial center in this paper. the influencing factors can be divided into external factors and internal factors. external factors include economic factors, demographic factors, transport factors, competitive factors, planning policy factors. internal factors include commercial posture, retail formats, facilities, spatial forms, the activity of commercial center. external factors play a role in promoting and guiding. internal factors play a role in improving the bearing capacity and the ompetitiveness of the city commercial center through internal adjustment, and providing support for the the scale. most of city commercial centers are experienced a small-scale renovation phase, a large-scale renovation phase and the stage of all-round development. the city commercial center has been more mature. due to the different environmental conditions, the scale of the city commercial centers is quite different in different cities. through analysing the scale of city commercial centers from 15 cities, the paper concluded that: in these areas the size of the general service population is 750 thousand to 1.5 million people. when the cities have built metro, it will be 120 million to 1.5 million people, and other city commercial centers serve 750 thousand to 1.2 million people. the per-capita of the city commercial centers is about 0.20.4 . the general scale of a city commercial center is 150 thousand to 600 thousand there are very differents in in the level of regional economic development, population, traffic， even in the same cities, there are many differences in the commercial posture, the stage of development and the surrounding conditions. the scale of the city commercial centers is quite different. so the conclusions which are according 哈尔滨工业大学工学硕士学位论文 iii to statistical analysis of 15 cities can only serve as a reference. the paper attempts a method to indentify the scale of the city commercial centers. key words：commercial center, commercial scale, influencing factors 哈尔滨工业大学工学硕士学位论文 iv 目 录 摘 要 . i abstract . ii 第 1 章 绪论 . 1 1.1 研究背景 . 1 1.2 研究对象 . 1 1.2.1 研究对象的确定 . 1 1.2.2 相关概念辨析 . 2 1.3 研究目的和意义 . 4 1.3.1 研究目的 . 4 1.3.2 研究意义 . 4 1.4 国内外研究综述 . 5 1.4.1 国外相关研究 . 5 1.4.2 国内相关研究 . 6 1.5 研究内容和方法 . 8 1.5.1 研究方法 . 8 1.5.2 研究内容和框架 . 9 第 2 章 基础研究 . 11 2.1 城市商业体系概述 . 11 2.1.1 城市商业体系的形成和发展机制 . 11 2.1.2 城市商业体系的规模等级 . 12 2.1.3 商业中心规模 . 14 2.2 城市商业中心概述 . 16 2.2.1 基本特征 . 16 2.2.2 范围界定 . 16 2.2.3 城市商业中心的商圈层级 . 17 2.2.4 城市商业中心的发展演变 . 19 2.3 我国城市商业中心的发展历程 . 20 2.3.1 计划经济下的城市商业中心发展 . 21 2.3.2 市场经济下的城市商业中心发展 . 21 2.4 相关理论模型 . 24 哈尔滨工业大学工学硕士学位论文 v 2.4.1 christaller 中心地理论 . 24 2.4.2 集聚效应理论 . 25 2.4.3 门槛理论 . 26 2.5 本章小结 . 26 第 3 章 城市商业中心规模的影响因素分析 . 28 3.1 经济因素 . 28 3.1.1 经济体制 . 28 3.1.2 经济结构 . 29 3.1.3 经济发展水平 . 30 3.2 人口因素 . 32 3.2.1 人口规模 . 32 3.2.2 人口分布 . 34 3.2.3 人口结构 . 35 3.3 交通因素 . 36 3.3.1 城市交通对城市商业的作用机制 . 36 3.3.2 城市形态与城市交通 . 37 3.3.3 中观层次的道路交通 . 39 3.4 城市商业中心内部因素 . 42 3.4.1 商业定位 . 42 3.4.2 商业业态 . 43 3.4.3 设施构成 . 46 3.4.4 空间形态 . 47 3.4.5 商业中心活力 . 48 3.5 其它因素 . 49 3.5.1 竞争因素 . 49 3.5.2 政策法规 . 50 3.6 城市商业中心规模影响因素的作用机制 . 51 3.7 本章小结 . 52 第 4 章 我国城市商业中心规模分析 . 53 4.1 城市商业中心服务人口规模 . 53 4.1.1 城市商业中心服务人口规模统计 . 53 4.1.2 城市商业中心服务人口规模分析 . 54 4.2 城市商业中心人均面积 . 59 4.2.1 城市商业人均面积 . 59 哈尔滨工业大学工学硕士学位论文 vi 4.2.2 城市商业中心人均面积 . 59 4.3 城市商业中心规模 . 61 4.3.1 城市商业中心规模推算 . 61 4.3.2 城市商业中心规模分析 . 61 4.3.3 城市商业中心规模的确定 . 62 4.4 我国城市商业中心规模的演变趋势 . 63 4.4.1 城市商业中心发展的生命周期演化 . 63 4.4.2 我国城市商业中心规模的演变趋势 . 64 4.5 本章小结 . 67 结 论 . 68 参考文献 . 70 哈尔滨工业大学硕士学位论文原创性声明 . 76 哈尔滨工业大学硕士学位论文使用授权书 . 76 致 谢 . 77 哈尔滨工业大学工学硕士学位论文 - 1 - 第1章 绪论 1.1 研究背景 自从 2001 年 8 月 7 日原国家经贸委下发 关于城市商业网点规划工作的指 导意见 ，为了推动全国城市商业网点规划工作的开展，原国家经贸委在 2002 年 3 月 18 日下发了关于进一步做好大城市商业网点规划工作的通知 ，10 月 16 日颁发 “十五”商品流通行业结构调整规划纲要 ，2002 年 1 月 24 日下发 了关于加强城市商业网点规划工作的通知 ；国家商务部于 2004 年 4 月 13 日印发城市商业网点规划编制规范 ，2005 年发布关于进一步做好城市商 业网点规划制定和实施工作的通知 。 通过这些文件， 将要求做网点规划的城市 由 2002 年的“大中城市”推及到 2004 年的地级城市，甚至 2005 年“有条件的 县级市” ，并在指导意见和通知中强调，要将传统商业街、城市中心区新兴商业 中心区作为规划重点。 城市商业中心不仅是城市对外展示形象的窗口， 也是当地居民休闲、 购物、 娱乐、消费的汇集场所，更是一个城市经济发展的活力象征，发挥着重要的集 聚功能和促进作用，自然也成为各级政府城市建设的重点。但在国内城市商业 网点规划的解读中发现大部分城市商业网点规划涉及城市商业中心的内容都偏 重于网点布局和功能定位，缺少对其商业规模的考量。 自 20 世纪 90 年代，我国经济发达的大城市地区经历了传统商业中心的大 规模改造，商业地产建设呈现繁荣的景象。但现实是城市商业中心的建设存在 诸多问题，如规模不合理、网点布局不平衡等，由此造成城市中心区交通拥堵、 环境恶化，或者商铺长期闲置，资源浪费等问题。如 2005 年，杭州中心城区延 安南路、火车站周边就有 30 多万的写字楼底层闲置了 56 年没有租赁、经 营，下沙地区有 40 多万的商铺空置，而城西的三墩、闲林地区又急需商业配 套。 1.2 研究对象 1.2.1 研究对象的确定 1.2.1.1 城市商业中心 商业网点聚集，并形成一定规模的区域称为商业功能区，商业功能区按照 不同的规模等级分为城市商业中心、区级商业中心和社区商业。 哈尔滨工业大学工学硕士学位论文 - 2 - 城市商业中心是商业高度集聚、经营服务功能完善、服务范围为超广域的 商业中心，服务对象以本区域以外的消费者为主，外来消费者一般占人口 80% 以上。城市商业中心是城市商业体系中最高等级的商业中心，又常称作市级商 业中心、一级商业中心、都会级商业中心、主流商业空间。城市商业中心不仅 是城市对外展示形象的窗口，也是当地居民休闲、购物、娱乐、消费的汇集场 所，更是一个城市经济发展的活力象征。 区级商业中心是商业中度集聚，商业服务业比较完善、服务范围为广域的 商业中心，外来消费者一般占人口 60%左右。 社区商业指商业一定程度集聚，主要配置居民日常生活消费必需的商业行 业和生活服务业，服务对象主要为当地居民。 1.2.1.2 商业规模 商业规模是商业系统中投入与产出能力的状态，它可以由商业的劳动力数 量、商业资金，固定资产投入等指标来衡量，又可以用商业的服务量和商品的 销售量等产出指标来衡量1。本研究涉及的商业规模指商业设施的建筑面积规 模，其中商业设施包括零售商业设施、饮食服务业设施和营利性的文化娱乐设 施。 1.2.1.3 城市商业中心规模 城市商业中心规模表现为两个指标，即城市商业中心的用地面积和城市商 业中心的建筑面积。在城市商业中心用地面积相近的情况下，土地使用强度高 的城市商业中心的商业空间实际面积要高很多。此外，商业活动和其他功能活 动混合在同一组建筑群体内的混合用地情况很多，用地面积难以区别统计，因 此，本论文以城市商业中心的建筑面积作为其规模指标，城市商业中心规模即 为城市商业中心的商业规模。 城市商业设施的指标应依据城市规模确定，不同规模城市的商业规模等级 亦有较大差异，如小城市一般只有市级商业中心和社区商业两个层级，市级商 业中心规模也只相当于大城市区级商业中心的规模；中等城市商业规模等级划 分标准远低于大城市标准。城市商业规模与城市的经济水平也有较大关系，本 论文主要研究我国经济较发达的大城市的城市商业中心规模。 1.2.2 相关概念辨析 1.2.2.1 城市中心区 城市中心区作为城市地域结构中一个特定的地域概念，目前没有明确统一 的定义。从城市整体功能结构的演变过程看，城市中心区是一个综合的概念， 是城市结构的核心地区和城市功能的重要组成部分，是城市公共建筑和第三产 哈尔滨工业大学工学硕士学位论文 - 3 - 业的集中地，为城市及城市所在区域集中提供经济、政治、文化、社会等活动 设施和服务功能，并在空间特征上有别与城市其它地区，如较高的建筑密度和 开发强度，高层建筑密布等。城市中心区可能包括城市主要的零售中心、商务 中心、服务中心、文化中心、行政中心、信息中心等。 1.2.2.2 城市商业中心区 城市商业中心区即城市商业中心所在的区域，也称为市中心商业区，以商 业零售功能为主，与英文中的 crd（central retail district）等同。 1.2.2.3 城市 cbd cbd 全称是 central business district，通常译为中央商务区或中心商务区。 cbd 概念最早产生于 1923 年的美国，当时社会学家伯吉斯（e.w.burgess）在 他的同心圆城市地域结构模式中第一次提出 cbd 概念， cbd 处于城市的核心， 其职能主要由零售商业、办公机构及娱乐场所等公共建筑构成。cbd 的定义起 始于对城市客观空间结构形态研究， 其含义较为宽泛， 大致等同于城市中心区。 随着城市多元化的发展，不同城市或城市不同的发展阶段出现商务办公与 城市商业中心混合、分化、脱离的现象，各研究人员和城市建设者讨论 cbd 都侧重自身角度，导致 cbd 概念上的多义性，大致分为两类：一是 cbd 作为 城市核心区，其含义等同于 cbd 最初的定义；二是城市中心专门化的商务办 公区，并与 crd（central retail dristrict，中心商业区）共同组成城市中心区； 三是城市外围集中开发的商务办公区，如巴黎德方斯 cbd，如图 1-1。 现代意义上的 cbd 是指城市中集中大量金融、商业、贸易、信息及中介 服务机构，拥有大量商务办公、酒店、公寓等配套设施，具备完善的市政交通 与通讯条件、便于现代商务活动的场所。cbd 一般有两种区位，一是处于城市 中心区，由传统城市商业中心区分化而来，二是处于城市新开发地区。 图1-1 cbd 的多义性示意图2 哈尔滨工业大学工学硕士学位论文 - 4 - 1.3 研究目的和意义 1.3.1 研究目的 极小的商业中心规模难以满足消费者需求，不能满足满足商业业态发展的 要求, 也难以扩大集聚效益，过大的规模带来城市交通、环境的压力和过度的 商业竞争，从而导致集聚不经济，这些都说明了一个道理，即城市商业中心有 一个适当的规模，在那个规模上它会满足消费者的需求和商业企业经营需要， 能保证商业中心发展和城市发展的相互促进。本研究以城市商业中心规模为研 究对象，以探求城市商业中心的合理规模为出发点，通过对城市经济、人口、 交通、 商业业态、 商业中心设施构成等因素与商业中心规模的关联性进行分析， 以及对我国 16 个城市商业网点规划进行解读， 探讨城市商业中心规模的影响因 素，统计分析我国当前社会经济条件下城市商业中心规模，并尝试预测我国城 市商业中心规模的发展趋势等问题。并期望达到以下目的： （1） 从宏观角度研究商业中心规模， 明确各种规模影响因素和城市商业中 心规模的相关性。 （2）通过 15 个城市的城市商业中心规模统计分析，分析在我国经济较发 达的大城市的城市商业中心的合理规模范围。 （3） 通过对城市商业中心发展的规律性的认识， 分析我国未来城市商业中 心规模的演变趋势。 1.3.2 研究意义 1.3.2.1 现实意义 城市商业中心建设周期长，投入大，是城市建设的一项大事，一旦有了错 误的规划，固定了既有的框架，将对城市发展产生持续的负面影响，因此对城 市商业中心规模的确定需要慎之又慎，但城市商业中心规模的确定一直是商业 规划中的难题。以往关于商业中心规模的确定都是以市场调查为基础，过程繁 杂，工作量大，因此少有城市进行类似方面的基础工作，商业中心规模的确定 自然成为每个城市网点规划中的难点。本研究系统的分析商业中心规模的影响 因素，并根据规模因素的动态性分析商业中心规模的动态性，把握城市商业中 心规模的发展趋势，为城市商业规划寻找依据。 1.3.2.2 理论意义 目前，国内关于城市商业中心的研究主要有两个方向：一是规划建筑领域 学者对商业中心区位选择、空间结构和布局等的研究；二是经济地理领域学者 哈尔滨工业大学工学硕士学位论文 - 5 - 以经济学模型为基础的研究。规划建筑领域的研究侧重于空间形态，并与具体 实际相结合，但难以进行量化分析，经济管理领域的研究往往以理想状态下的 经济学模型为基础，与实际城市环境有较大差距，难以对实际商业中心规划进 行全面的指导。本文综合规划建筑和经济管理两个方面进行研究，对各种影响 因素和城市商业中心规模的关系进行分析，建立城市商业中心规模影响因子系 统框架，并尝试较为粗略的确定城市商业中心规模的方法。 1.4 国内外研究综述 1.4.1 国外相关研究 在国外，商业中心研究的一个重要方向是中心地理论模型的研究，研究主 要分为两个阶段，即古典中心地理论和现代中心地理论。 中心地理论基础部分形成于第二次世界大战前，由两个德国学者提出：一 个是地理学家 walter christaller，另一个是经济学家 august losch，chrisraller 和 losch 最早尝试并开创了市场导向经济活动的空间组织研究，并建立相应的 理论模型，构成了传统中心地理论的基础。但这些模型都只考虑到均衡状态下 的中心地体系，没有致力于中心地体系动态调节和演变过程的尝试，与之相关 的另一个不足是极少涉及到模型的现存基本条件发生较大改变后体系如何转 化。现代中心地理论改进了传统的中心地模型理论，并探索引入更多现实性假 设的中心地体系模型，分析中心地体系变化的问题。1970 年，dancey 在 christaller 体系的基础上，从不同等级中心之间的职能关系和经济关系出发， 提出一个更倾向于经济学的模型；1968 年，wolderberg 改进了 christaller 系统， 建立 wolderberg 模型，承认中心地体系多种组织原则同时存在。现代中心地理 论进行了更多中心地规模方面的尝试，1958 年，beckmann 第一次尝试系统性 的解决中心地的人口规模问题，建立 beckmann 模型；1970 年，dancey 在 christaller 体系的基础上，从不同等级中心之间的职能关系和经济关系出发， 提出一个更倾向于经济学的模型；1974 年，hartwick 通过分析中心地体系中的 贸易模式，从输出水平角度探索了中心地规模；1977 年，also 等在分析中心地 体系贸易模式的基础上，从进出口值的角度探索了中心地规模3。 关于中心地理论研究的一个方向是以 chrisraller 模型和 losch 模型框架为 基础，通常需要诸多的基本假设，另一个方向就是研究尝试改变这些基本假设 条件，使模型更符合现实情况。如 1972 年，rushton 讨论了人口密度变化带来 的影响，人口密度低的区域将倾向于较低水平的需要，因此需要较大的市场腹 地以弥补低水平的需求，结果使中心地更加分散；1977 年，beavon 讨论了消 哈尔滨工业大学工学硕士学位论文 - 6 - 费者收入变化对市场腹地规模的影响，低收入人群所在地区的需求水平较低， 相应的具有较大的市场腹地和更分散的中心地；1984 年，mulligan 研究了多目 的购物行为对中心地人口的影响，多目的购物的中心地体系具有单一目的购物 结构显著不同的中心地人口结构，前者表现出一种更加集聚的模式3。 理论研究之外，很多学者进行实证方面的研究，如 20 世纪 60 年代，美国 学者墨菲和范斯对美国九个人口规模在 3055 万人之间的城市中心区的用地面 积、 总建筑量， 容积率进行了详细的研究分析， 得出以下结论： 人口规模在 3055 万之间的中等偏大城市，中心区的用地面积约在 2777 公顷之间，总建筑面积 在 40100 万之间，容积率一般在 12 之间；同一时期，美国学者荷乌德和 博伊斯研究人口规模在 20100 万人之间的各类城市中心区中各类功能建筑面 积的构成，结论如下：中等和大型美国城市中心区非居住类楼层空间 30%是用 于零售商业4。 中心地理论模型的研究从最初的 chrisraller 和 losch 理论结构为基础，进 行了大量不同角度的尝试，但大部分探索都存在片面性，现在仍缺少一个总体 模型来整合各种不同的研究成果。国外大量的实证研究中得到的一些宝贵经验 对我国的城市商业中心的研究有重要意义。 1.4.2 国内相关研究 （1） 关于商业中心区位的研究。 我国在 20 世纪 80 年代进行了较多关于城 市商业中心区位的研究。80 年代我国学者宁越敏、杨吾杨、吴郁文、李振泉先 后对上海、北京、广州、长春等城市做过实证研究5-9，较为系统地探讨了计划 经济时期我国大城市商业中心的分布特征。同一时期，其他学者进行了城市商 业中心区位的理论研究，1986 年，孔令龙研究商业中心区位主要制约因素包括 居民分布、交通分布、城市性质、城市布局形态、人为因素等10。1990 年，安 成谋建立区位优势度的数学模型，商业中心区位优势度由交通便利度、人口密 集度、居民购买力、商业规模、服务半径、门槛人口等决定，并对对兰州市商 业中心的区位格局及优势度进行分析11。1990 年，赵斌正研究城市商业中心的 区位的指向因子：交通指向、人流指向、配套设施指向和地租指向，并分析咸 阳市的商业中心区位问题12。 （2）关于商业中心空间结构的研究。从整体上讲，我国对城市商业空间结 构研究，主要侧重于商业网点的规模等级和空间分布，如对北京、上海、广州、 南京、 苏州进行相应的实证和演绎。 吴伟明和孔令龙对南京市 28 个商业区进行 综合规模比较，运用聚类分析法划分南京市商业中心等级，对苏州市区主要商 业中心进行规模指数比较，运用数轴分析法划分苏州市商业中心等级2。这些 哈尔滨工业大学工学硕士学位论文 - 7 - 研究多是根据零售商业设施的供给现状，按照距离衰减法则，运用“铜芯”模 型、断裂点公式、多因子聚类分析和主成分的分析，测算商业中心的中心性、 等级性13。也有少部分研究从消费需求和消费者的行为特征进行的研究。如王 德和张晋庆运用上海市第二次交通调查的数据，从上海市消费者购物出行角度 对商业空间结构进行分析14。杜霞和白光润以上海为例，选取上海各个等级商 业中心作为研究对象，探讨其发展特征和机制，预测未来商业的空间发展趋势