房地产企业的土地增值税

2009级会计学专业 学年论文房地产企业的土地增值税分析5摘 要：随着土地增值税的出台，有喜有忧，土地增值税的目的是为了稳定房地产市场，维持产业平衡。在年初以海南为首的全国大部分城市的暴涨，是人民群众抱怨不断，国家马上出台的政策在一定的情况下控制了房价上涨情况的继续发生，本文就土地增值税的开征背景，到土地增值税在房地产企业的现状进行了分析，最后又就土地增值税的优化进行了讨论。关键词：房价；土地增值税；宏观调控；市场我国自1994年1月1日起施行中华人民共和国土地增值税暂行条例，规定转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，均应缴纳土地增值税。土地增值税按照转让房地产的增值额和规定的税率计算征收。其目的是调节房地产开发企业受益，抑制房地产投机的行为。2003年后我国房地产价格快速上涨，国家开始加强对房地产市场的调控。2006年12月28日，国家税务总局发布了国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知(国税发2006187号)，要求从2007年2月1日起，对房地产企业土地增值税项目进行全面清算，标志着现有的房地产开发土地增值税从“预征”时代进入了“清算”时代。再加土地增值税在房地产开发企业众多的税费当中成为与营业税、企业所得税并列的三大税种之一，其在公司的税费中所占的比重越来越大。但在2008年全球金融危机爆发后，我国出口受到巨大冲击，国家对房地产行业由控制变为鼓励。2009年我国房地产价格再次出现快速上涨，一些城市甚至是爆发性增长。2010年4月份国家再次对房地产市场进行调控。2010年5月19日国家税务总局发布(关于土地增值税清算有关问题的通知。2010年5月25日国家税务总局发布国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知。同年的6月3日，国家税务总局又公布了关于加强土地增值税征管工作的通知，要求各地在6月底前将本地区的清算工作计划和重点清算项目名单上报税务总局。一、土地增值税的开征背景及概况（一）土地增值税的开征背景20世纪90年代初期，伴随着我国第一拨炒房热，再加上一温州人为首的土地投机、炒卖之风在房地产中一度盛行，是造成房地产市场产业结构失衡，房地产行业畸形发展的重要原因所在。土地增值税自开征以来，已有l7年的历史，随着我国经济迅猛发展，基础设施建设的完善，土地增值收益也越来越大，也为建立地方主体税源等方面发挥了一定的作用。（二）土地增值税的概况房子是我们的生活必须品，但是现在我国大部分地区的房价地区过高、上涨过快，已严重影响到人们的正常消费需求，虽然国家针对此种情况先后出台一系列政策予以调控，但最终效果都不明显，房价与收入依然不相当。土地增值税是房地产税收体系中政策导向性最强的税种之一，其对调控房价、抑制市场投机行为、保障住宅市场持续稳定发展都具有调控作用。充分发挥土地增值税的调控作用调节住宅价格已是当务之急，为此，有必要针对土地增值税对住宅价格的影响进行深入研究，为健全房价调控体系、合理调控住宅价格提供理论支持。（三）土地增值税纳税范围土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物收入的增值部分征收的一种财产税。土地增值税的政策目标主要是为了调节房地产业的过度投机行为。它在抑制房地产市场的过度投机行为、保障我国房地产业平稳发展方面起到了重要作用。但现行的土地增值税在实施过程中也出现了一些问题，较为普遍的观点是土地增值税与当前的宏观经济走向和房地产市场状况不相符。因此，优化土地增值税已成为地方税改革的一个重要议题。（四）新政策的突破性进展相比2006年的政策，主要从以下两个方面提高了要求：1、提高预征率除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2，中部和东北地区省份不得低于15，西部地区省份不得低于1，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。从目前各地公布的情况来看，东部地区预征率一般在2-4。2、限制核定征收首先是限定核定征收的使用，要求核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的必须立即纠正。其次是为核定征收率设底线，对确需核定征收土地增值税的，国税总局规定，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。二、现有政策下的现状及存在的问题（一）房价居高不下房地产市场存在供求结构不合理，市场失衡。土地增值税的税制调控包括税基调控、税率调控和税收优惠调控三方面。土地增值税就是通过直接调节房价的增值收益，间接调控房地产开发企业的经济行为，从而达到优化房屋供给结构，稳定房价的目的的。（二）新通知的出台在今年新通知中，清算土地增值税被认为是一记与信贷调控的组合拳：信贷意在限制需求；而税收意在逼出供应。目前全国大部分开发商未严格预提土地增值税，各地实际的预征率普遍在1左右，而实际清算的很少，如果按照两个通知严格实施对于开发商的利润和现金流都会有较大的影响。因此，对于大多数的房地产企业来说提前做好全面清算的预备工作还是不可忽视的。（三）我国现行土地增值税存在的主要问题1、对土地增值额重复征税导致纳税人消极逃避纳税房地产销售中的收入一般来自房地产开发产生的投资增值，物价上涨导致的增值，以及土地市场供求变动、土地市场投机、政府提供的公共设施的自然增值等三个方面。我国的土地增值税制规定对所有增值不加区分都要征收土地增值税，同时还要征收所得税，导致了重复征税。出现了高税负、低财政收入的矛盾现状。2、与土地有关的税种之间协调能力差我国专门用来调节土地占用和收益的税种主要有三个，即耕地占用税、城镇土地使用税和土地增值税，土地增值税适用税率是4级超率累进税率，最低税率是30，最高税率是600%。耕地占用税和城镇土地使用税适用的是定额税率，最低税额是每平方米02元，最高税额是每平方米10元。城镇土地使用税税额偏低，大多数由使用者无偿取得的土地仍然近似无偿地被持有着。与此形成鲜明对比的是，进人市场流通的土地却要因其流转和交易而承受过高的税负。这不仅抑制了土地的正常交易，助长了隐性流动现象的蔓延，还直接阻碍了存量土地进入市场的进程，使得土地作为资产的要素作用无法得到发挥，土地闲置与浪费现象日趋严重。三、优化我国现行土地增值税的对策加强各部门对土地增值税的控管责任。土地增值税的征收涉及七地、房屋管理部门及评估机构等房产相关部门，做好土增值税征收工作，必须做好部门间的协作，实现共同监督与管理。（一）加强与完善土地、房产部门的登记制度可在房产权属转让登记手续中增加有关完税的规定，迫使纳税人按时依法纳税，减少非法交易(二)利用现代化信息技术，建立房地产转让档案，使税务部门及时掌握以房管、土地部门核发的有效证件和证明为征管依据建立健全源头控管网络体系建立房地产转让档案，实现资源共享，使税务部门及时掌握以房管、土地部门核发的有效证件和证明为征管依据。（三）需要规范估价行业，提高评估水平严格按照计税依据进行核算，建立健全土地增值税的征收管理体系指定税务机关对土地增值税的计税依据之一是国家认定的估价机构出具的评估价格政府要，做好基准地价和标定地价评估及公布和更新工作，完善交易价格申报制度，为评估机构准确，公正的评估交易价格提供依据。强化各部门的控管责任与部门间的协作，可从各方面堵住税款流失的口子，建立健全土地增值税的征收管理体系。（四）提高预征比率，完善税制由于目前土地增值税的预征率较低，纳税人一般不愿意主动提出清算，即使清算，清算后税款入库也很困难。税务机关可适当提高土地增值税的预征比率，一方面可以增加国家土地增值税收入，另一方面可以调动纳税人主动要求清算土地增值税的积极性。四、房地产清算土地增值税清算再加上房产税的酝酿,可能意味着未来房地产调控将由税收担纲。严格征收土地增值税,将会增加开发商囤地和捂盘的成本,对开发商的资金链产生压力,从而促使开发商加大开发力度、调整开发结构、加快市场供给。中原地产华北区董事总经理李文杰认为，土地增值税清算将加速开发商现金流失,为此一些开发商可能不得不选择降价促销,以回笼资金。“开发商成本增加,可能会转嫁一部分给消费者,不过北京等地的细则中已指出,清算和稽查的范围是定价过高、涨幅过快的开发项目,看来主要目的还是打压虚高的房价。”通知中指出，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，要按照发票金额来确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同的售房金额及其他收益确认收入。若销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整，通知还明确了质量保证金、安置房费用、土地闲置费、契税等税费的扣除问题。通知最后指出，纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。目前土地增值税的征收极不规范，为照顾开发商的利益，不少地方并没有真正实施。由于土地增值税清算的技术性较强，涉及资产评估、资产清算、税费计算等多方面内容，同时，不少房地产企业的账面复杂，进一步加大了征收难度。我国土地增值税的征收程序是：企业上报资产增值状况，由税务部门进行评估和清算，然后确定税率进行征收。但由于评估程序相对封闭，留给双方很大的操作空间。不过，作为税率较高的税种，土地增值税被认为是调控房地产市场的重要税收工具。今年“两会”期间，不少代表委员提出稳定房地产市场的政策建议，其中便包括扩大房产税的征收范围、严格征收土地增值税。五、房地产的宏观调控宏观调控房地产业关联度高、带动力强，已经成为国民经济的支柱产业之一，近年来国家出台了一系列的宏观调控政策，随着去年以来房地产市场的强势回暖，4月17日出台的“国十条”明确表示，“税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。”，随着调控效果的逐步显现，近期，“国十条”规定的重要配套措施 （二套房认定标准、房企融资门槛等）将陆续出台。5月26日，国家税务总局发文强调，要求各地规范土地增值税清算，对土地增值税清算的各种情况，在技术上进行明确。这是自2007年2月强调规范土地增值税清算以来，国税总局再次出手予以规范。这也是在“国十条”提议后，税总出台的重要配套文件。虽然由于各种原因，土地增值税的征收一直很不规范，但作为税率较高的税种，如果严格征收，将对房企的资金状况产生较大影响。“8.31”大限、国八条、国六条、国十五条、土地增值税、完全付清土地款、连续18次上调银行准备金率等都是采取了“一刀切”的调控方式，并没有充分考虑各个房地产市场的差异性。尽管目前的土地增值税存在许多不足，面临征管困难，甚至在未来的房地产税制改革中，有可能会被取消，但其在解决当前房地产市场上存在的突出问题仍然发挥重要作用。由于我国房地产发展严重不平衡，局部地区房地产发展过热，房价上涨过快；局部地区供应结构性矛盾突出；局部地区银行贷款比例过高，金融风险大，融资渠道窄；住房保障体系不够健全。因此，面对我国房地产