房地产北京银泰中心商业综合项目管理手册修正版.doc

项目管理程序手册项目管理程序手册 北京银泰中心北京银泰中心 2004 年年 9 月月 目目 录录 第一部分第一部分 总概总概.8 1.1 引言 .8 1.2 紧急通讯联系单.8 1.3 项目联络方式.10 第二部分第二部分 项目管理组织架构项目管理组织架构.11 2.1 引言 .11 2.2 组织架构图.11 2.3 项目团队岗位和工作描述.11 项目总监.11 项目副总监（1）/ 机电经理.11 机电工程师.21 建筑师.21 装修工程师.22 安全工程师1 （经理）.22 文档资料控制员.22 项目总监秘书.23 招投标管理部经理.23 招投标工程师.23 造价/预决算部经理.23 造价/预决算工程师.24 合同管理主管 /工程师.25 材料采购部经理.25 成本控制部文员.25 第三部分第三部分 项目编码及文档管理程序项目编码及文档管理程序.27 3.1 引言 .27 3.2 文件归档程序.27 3.2.1电子文件归档.27 3.2.2书面文件归档.27 3.3 文件编码系统.28 3.3.1 公函编号（编码）系统.28 3.3.2 专业编号（编码）系统.28 3.3.3 顾问编号（编码）系统.28 3.4 文件收发程序.29 3.4.1 地址和邮件程序.29 3.4.2 来件受理过程.29 3.4.3 发函过程.30 3.4.4 承包商文件提交程序.30 3.5 图纸管理.30 3.5.1 图纸分类.30 3.5.2 图纸接收.31 3.5.3 图纸发放.31 3.5.4 旧图存档.31 附录3.1 文件收进流程表.32 附录3.3 文件发放流程表.21 附录3.4 文件发放过程.23 附录3.5 （1） 银泰中心机电承包商深化施工图送审流程.24 附录3.5 （2）银泰中心机电承包商采购设备 /材料送审流程.25 第四部分第四部分 设计管理设计管理.28 4.1 引言 .28 4.2 设计评审会议.29 4.2.1设计进度会议.29 4.2.2会议频率.29 4.2.3其它会议.29 4.2.4最初的方案设计会议.29 4.3 方案设计.31 4.3.1建筑.31 4.3.2结构.32 4.3.3 机电及给排水.32 4.4 对顾问的监管.34 4.5 审查设计顾问的工作.35 4.5.1方案设计阶段.35 4.5.2扩初.36 4.5.3施工文件.36 4.5.4设计提交.40 4.5.5 呈交与审查.40 4.5.6 报告.40 4.5.7 方案设计图纸.40 4.5.8 呈交与审核.41 4.5.9 报告.41 4.5.10 扩初设计图.41 4.5.11 施工阶段提交.44 第五部分第五部分 成本管理成本管理.46 5.1 引言 .46 5.2 项目成本控制流程.47 5.3 项目预算.48 5.4 变更、洽商管理流程.49 5.5 成本文件样本.51 5.6 每月成本报告.54 5.7 现金流转.55 5.8 中期付款评估.56 5.8.1进度款申请流程.56 5.8.2评估程序.57 5.8.3业主指定分包商工程进度款申请.57 第六部分第六部分 进度计划管理进度计划管理.58 6.1 引言 .58 6.2 进度计划编制要求.59 6.3 总体进度计划.60 6.4 施工前与设计阶段进度计划.62 6.4.1设计工作.62 6.4.2规划和许可证报批工作.62 6.4.3发包工作.62 6.5 施工阶段进度计划.63 6.5.1关键里程碑日期.63 6.5.2较长供货周期的设备或材料.63 6.5.3总体施工作业.64 6.6 项目竣工阶段进度计划.65 6.6.1整改清单.65 6.6.2测试和试运转.65 6.6.3政府部门审批.65 6.6.4系统运作.65 6.7 承包商的进度计划.66 7.1 引言 67 7.2 招投标管理工作流程表.67 7.3 招投标管理工作程序.69 7.3.1 程序A 工料测量师准备招投标文件.69 7.3.2 程序B 制定采购清单和发包策略.72 7.3.4 程序D - 制定各标段招标承包商/供应商清单(长名单).73 7.3.5 程序E - 对“长名单”内的承包商/供应商进行预审和评估.73 7.3.6 程序F - 制定承包商/供应商入围名单（短名单）.74 7.3.7 程序G 按入围名单向承包商/供应商进行发包.75 7.3.8 程序H 承包商/供应商投标审核.76 7.3.9 程序I 定标建议.78 7.3.10 程序J 定标.79 8.1 引言 80 8.2 承包商责任.80 8.3 现场施工管理程序.81 8.3.1 现场与承包商联系及文件传递程序（此部分将单独发予有关承包商） .81 8.3.2 质量保证和质量控制程序.83 8.3.3 项目收尾程序.85 8.4 现场规则.87 8.5现场安全.89 8.6 工地现场的来访者.93 8.7 日报.94 8.8 照片记录.94 8.9 现场平面布置.95 8.10 现场临时水电设施平面布置.95 第九部分第九部分 标准表格和格式标准表格和格式.96 第一部分第一部分 总概总概 1.1 引引言言 本项目管理程序手册定义了项目管理在北北京京银银泰泰中中心心项项目目的管理和实施中的原则，程序和责任。 本项目管理程序手册的目的是通过以下内容为工程管理提供指导： *标准程序 *标准格式和汇报程序 *政策的建立 *组织架构图的建立和权利和责任的划分 本项目管理程序手册会根据情况的需要，适当随时的更新和修改。未经北京银泰中心项目总经理 或项目总监的同意不能改动已经建立的程序。 此项目管理程序手册只用于北京银泰中心项目和它指定的顾问和承包商等单位。表格和内容归项 目所有。 1.2 紧紧急急通通讯讯联联系系单单 Company 公公司司 Office Numbers 办办公公室室电电话话 MobilePhone 手手机机 Home Phone 宅宅电电 北京银泰置业有限公司 总经理 尹筱周 8610 - 65662839北京银泰置业有限公司 总经理助理/办公室主任 丁梅 8610 65663104 分机 113北京银泰置业有限公司 总经理办公室副主任 白雷 8610 65663104 分机 119北京银泰置业有限公司 项目总监 - 缺 北京银泰置业有限公司8610 - 65663104副总工 宋同玖 分机 141 北京银泰置业有限公司 工程技术部经理 蒋辉 8610 - 65663104 分机 130北京银泰置业有限公司 项目副总监/机电经理 - 黄鹏霄 8610 - 65663104 分机 151北京城建集团有限公司 银泰项目部现场经理 张晋勋 8610 - 6566750913501083785 北京帕克国际工程咨询有限公司 银泰项目总监 - 胡海林 8610 - 65667011 136901072723 工工地紧急求助电话地紧急求助电话 北京市联络号码北京市联络号码 电电 话话 火火警警119 医医疗疗急急救救120 报报警警110 协协和和医医院院65296114 供供水水急急修修66189955 供供电电服服务务95598 燃燃气气急急修修96777 电电话话故故障障112 紧紧急急情情况况处处理理程程序序: 银泰项目有一个现场安全管理系统的程序 , 专门用于紧急情况下的处理程序。 万一事故或危险发生，系统会自动开始运作。 公司范围内应用的事故汇报程序也已经包括在安全管理系统里（见本手册第八部分），并包含了紧急 情况或事故发生时所需用的表格和需联系的联络人。负责处理所有事故和紧急情况的主要的项目联 络人将由项目组来指派。 任何严重的事故或重要事件发生时，根据以下的优先次序通过电话联络有关人员。 Name 联联络络人人 Position 职职务务 Office Phone 办办公公室室电电话话 / 传传真真 Mobile Phone 手手机机 1.尹筱周总经理8610 - 6566283913801397011 2.宋同玖副总监8610 - 65663104 分机 1413.黄鹏霄副总监8610 - 65663104 分机 1514.蒋辉工程技术部经理8610 - 65663104 分机 130在取得一般事故报告、警察报告和承包商递交的事故报告等等之后，需立即送交以上人员。 1.3 项项目目联联络络方方式式 第九部分-标准表格和格式，附录了目前的项目联络表,包括了联系电话和项目电子邮箱的地址。 第二部分第二部分 项目管理组织架构项目管理组织架构 2.1 引引言言 本部分对项目的组织架构和人员角色作了定义，其中的组织架构图反映了项目管理团队成员的职 务以及宝维士联盛项目团队的内部关系。另外还介绍了管理团队部分主要职位的工作描述。 2.2 组组织织架架构构图图 银泰项目中心项目的组织架构图和管理人员名单详见后附表。 其中包含了项目组成员的职务及各 职务间相互关系。 2.3 项项目目团团队队岗岗位位和和工工作作描描述述 本节介绍了主要项目成员的岗位和职责。 项目总监项目总监 项目总监直接向总经理汇报，并对整个项目的实施负全权责任。项目总监的工作职责包括下列内 容： 1. 负责项目的全部管理,尤其涉及项目管理的实施及程序。 2. 制定项目管理策略及程序并递交业主作最终批准。批准后贯彻执行管理的各项条文。 3. 负责协调业主与设计、顾问公司及其他咨询公司等方面的管理工作。 4. 定期向业主汇报关于项目进展及问题。 5. 在其他成员的协助下编写每月进度报告。 6. 确定最后的投标单位的名单。 7. 在报业主审批前确认潜在变更通知，变更估算，变更单和工作范围变更。 8. 确认工程总体施工进度。 9. 确认分包商的月进度款申请。 10. 审查每月的预算调整和项目的预计成本报告和项目的估算成本报告。 11. 主持每周与业主的项目进展会议。 12. 主持每月与业主的项目管理高层（PCG-项目控制小组）会议。 当项目总监因故不能行使其职权时,则由项目副总监或其它指定人员执行其工作。 项目副总监项目副总监（1）/ 机电经理机电经理 项目副总监（1）/ 机电经理直接向项目总监汇报，负责项目的日常运作管理，尤其是日常的机电 相关专业的管理工作。项目副总监的工作职责包括下列内容： a.作为宝维士技术顾问团队的代表，向银泰总经理汇报。在宝维士公司内部，他将直接向营 运经理汇报。 b.作为宝维士技术顾问团队的代表，将负责团队的整体工作表现，并管理和监督团队其他宝 维士成员的工作。 c.在业主批准的情况下，将作为机电组的经理（即机电经理） ，并兼任业主项目组的项目副 总监。他将在技术方面向银泰总经理指派的项目总监汇报。 d.机电经理将就设计、采购和施工中涉及的机电相关问题向业主提供整体的管理策略。 e.机电经理将领导、监督并管理机电小组的工作。机电小组主要由业主人员组成，在这种安 排下，业主需授权机电经理，以便他能够对组内的成员执行经理的管理责任。机电经理将 有权向组内的成员分配工作，并根据项目工作负荷和要求向业主建议人员的安排，定期汇 报工作人员的表现和工作成果。 f.机电经理将定期向业主汇报工作进展情况。 g.机电经理将负责管理和监督机电小组的工作。机电小组负责的工作如下： 1.管理和协调设计顾问和国内设计院在机电方面的设计。 2.审核和评估设计顾问和国内设计院的机电设计文件、设计的经济性和与设计要求的一 致性，设计的可建造性及协调问题，向业主提出建议。 3.对机电设计进行价值工程的评估，使之与设计要求、可建造性、采购选型和当地可操 作性等方面相协调一致。 4.就机电对其他设计的影响向业主的其他工作小组提出建议并进行协调。 5.管理市政设计并在技术上支持业主的前期部进行各种市政申请和安装、施工。 6.管理和进行机电承包商资格预审技术方面的事宜并向业主提供建议。 7.向业主提供关于机电设备及相关招标发包、采购、发货及安装方面计划的建议。 8.管理和协调招标文件技术部分的准备，包括向业主建议合适的标段划分，如需要对工 作范围进行描述。 9.审核招标文件的技术部分，以及由业主成本控制部和工料测量师准备及提供的商务部 分。 10. 管理和协调业主希望自己指定或购买的机电设备和材料的技术部分准备工作，以提交 业主成本控制部进行询价、造价核算或采购。 11. 机电和相关专业回标后，组织和协调评标报告技术部分的准备。在监理的协助下，机 电组只可以在业主的立场对回标文件进行技术审阅。这些工作不能代替设计顾问和国 内设计师的专业意见。 12. 就机电设计与安装的概预算和成本向业主提出建议。 13. 对机电相关专业承包商提交的施工方案进行审核并提出意见。 14. 代表业主，对机电承包商提交的设备和材料样品进行审核并提出意见。这些工作不能 代替设计顾问、国内设计院和监理公司的专业意见。 15. 管理与机电方面有关的合同洽商、设计变更等过程，向业主提出变更的影响及并建议 其他可行的解决方案。 16. 审核监理批核的机电承包商的付款申请，并向成本控制部提供意见。 17. 监控监理对机电及相关施工的质量和进度控制工作。进行定期或不定期现场质量检测。 18. 监控及协调监理公司对承包商机电设备安装和测试工作的监理工作。 19. 监控及协调监理公司对承包商竣工图和操作手册的文件准备的监理工作。 20. 上述工作是整个机电小组负责的工作，业主必须及时提供足够及合格人员，配合其他 小组，按时完成工作。机电经理的管理及监督责任只可以在此条件下实施。 h.项目副总监将向银泰总经理指派的项目总监汇报，支持和协助项目总监在有关专业上的管 理工作。 i.项目副总监将管理和监督机电组、市政组和室内设计组的工作。 j.项目副总监将与负责建筑和土建专业的项目副总监和成本控制部的部门经理相互协调。 k.协助业主完成每月工程情况报告的相关部分。 l.协助业主建立健全技术文档图纸管理体系，文档管理的具体工作由业主人员负责执行。 m. 协助业主整理有关技术资料，按计划完成酒店管理贵司及物业管理部门的移交工作。 项目副总监（项目副总监（2 2）/ /施工总监施工总监 项目副总监直接向项目总监汇报，负责项目日常的项目运作层面的管理，尤其是关于日常施工管 理的业务。项目副总监（2）的工作职责包括下列内容： 1. 负责施工管理部的日常工作的管理。 2. 负责管理承包商工地方面的事务。 3建立与执行项目上的项目管理程序，包括报告格式，软件，文件式样和报告程序。 4组织项目招投标方面的工作。 5参与编制项目投标的工作范围及技术要求。 6组织承包商的资格预审。 8. 在投标前评审投标文件并提出意见。 9在报项目总监前评审和确认由承包商递交的每月进度款申请。 10.根据工地进度评审和监控工程进度计划。 11.在报项目总监前审核和确认有关施工方面的付款申请。 12.在报业主审批前参与确认潜在变更通知、变更估算、变更单和工作范围变更。 13.根据与项目总监协商的情况准备月项目进度报告的指定部分。 14.参加与各承包商一起的每周项目进展会议和评审会议。 15.参加的每周项目进展会议。 16.参加由项目总监主持的每月项目管理高层会议。 17. 在施工过程中管理有关单位以确保施工按设计进行。 18. 管理和协调各专业单位有关施工方面的配合工作。 19. 参与阶段性的现场评审以确认满足设计要求。 项目总监助理项目总监助理 协助项目副总监（2）的日常工作。 设计经理设计经理 向项目副总监汇报，整体上负责设计审核、管理及协调由设计顾的工作。设计经理的工作职责包 括下列内容： 1. 组织聘请各专业设计顾问。 2. 组织业主项目设计及功能要求，给予设计顾问设计任务书。 3. 制定及协调设计计划。 4. 管理及协调各专业设计的进行和设计审批。 5. 参与设计方案深化。 6. 组织审核设计文件，并向设计顾问方发出详细的审核意见供其执行。 7. 参于方案设计和初步设计阶段的设计会议,为会议提供议程和讨论提纲。 8. 参加设计会议，监督并协调设计进程。 9. 与内部分区经理合作，处理、监督和促进所有递交的相关工程图的审批。 10. 与内部分区经理合作，处理、监督和促进所有相关的设计指令的决议。 11. 与内部分区经理合作，处理、监督和促进所有相关的信息索取函(RFI)的决议。 12. 与合同预算部门合作，确保设计工作符合预算标准。 13. 协助项目总监致力于解决具有特殊重要性和敏感性的设计事项。 14.