南京江宁区麒麟镇项目市场调研报告.doc

项目：麒麟镇项目 上海开启房地产投资咨询有限公司内容：麒麟镇项目市场初调报告 地址：上海市凯旋路2200号2楼客户：南京明月建设集团 电话 麟 镇 项 目 市 场 初 调 报 告委托单位： 南京明月建设集团有限公司报告单位：上海开启房地产投资咨询有限公司 上海天启企业策划有限公司报告日期：二00二年七月天启&开启地址：上海市凯旋路2200号凯旋大厦2楼 邮编：200030电话传真-mail:一、 市 场 分 析（一）南京总体市场综述：& 从一季度交易情况来看，南京楼市持续升温：(市场管理处统计资料) 2002年以来，我市房地产市场的发展呈现出喜人的活跃势头。据南京市房地产市场管理处统计，2002年一季度已完成房地产交易案8147件，交易面积72.3万平方米，交易金额19.12亿元，分别比上年同期增长了65%、48%、33%；一季度完成商品房合同登记案6520件，合同登记面积72.6万平方米，合同交易金额24.7亿元，分别比上年同期增长26.1%、23%和19.4%。纵观良好的市场发展态势，主要表现在以下方面： 1、随着南京市房地产市场的逐步成熟，市场需求量不断放大，有效带动了房地产市场的活跃。今年一季度批准上市销售商品房92万平方米，为房市提供了较为充足的房源，为满足市场有效需求提供了保证。加上老百姓房地产消费的心理预期与心里承受力也在逐步成熟，市场表现出持续稳固的发展态势。 2、随着旧城区改造和拆迁工作的顺利展开，拆迁户的数量较往年有较大增加，这批消费群体中的一部分人，将目标对准了存量房市场，成为存量房市场重要的需求群体，由于拆迁补偿政策及时到位，有效推动存量房交易的发展。一季度，存量房交易4266件，成交面积30万平方米，交易金额6.47亿元，分别占季总交易量的52.36%、41.49%、33.84%。 3、房地产投资置业有所增加，随着银行利息率的下降，越来越多的投资者对投资房地产业充满信心，房地产业投资置业的兴起，为房地产市场的发展注入了新的活力。4、今年以来，南京市房产部门在办事程序和服务功能方面下大力气进行切实的整改，市场、产权合署办公，梳理简化办事程序，完善服务功能，在很大程度上提高了办事效率，方便快捷的一门式服务体系，为房地产市场的发展提供了有效的保证。2001年一季度2002年一季度增长幅度交易案件4938件8147件65%交易面积48.9万平方米72.3万平方米48%交易金额14.4亿元19.12亿元33%& 南京消费者住房需求形态分析（据南京市交易中心与博智营销顾问公司在春展会期间的消费者调研资料） 城东板块依然是消费者首选购房区域： 六大板块的购房选择意向从高到第依次是：城东板块、河西板块、江宁板块、城中板块、城南板块、城北板块。城东板块依然是消费者首选购房区域，高达 37.21% 的消费者有意向在此板块购房。但购房西移趋势日渐明朗，市政府的西移老城区居民战略得到了消费者的广泛认同，购房意向率达 26.18% ，紧随城东板块之后，比 2001 年的调研结果高出 7 个百分点；城中板块需求下挫，购房意向低于江宁。另外，分析表明，城东、河西是消费者认为最具升值潜力的板块。经过分析可知，把“增值潜力”作为购房影响因素的消费者，打算在城东与河西板块购房的分别占到 41.51% 与 26.42% 。 河西北片的楼盘最为热销： 从片区来看，河西北片的楼盘最为热销，河西北片的鼓楼区成为热点中的热点， 18.18% 的潜在消费者打算在此区域买房，是购房者最为向往的地区。城东板块的城东干道与中山门之间片区、河西南片对消费者也构成较大的吸引力，分别吸引了 12.82% 和 9.09% 的潜在消费者打算到此购房。江宁板块的汤山镇与城北板块的幕府西路片区相较而言关注度最低，只有 0.4% 的消费者喜欢这两片区的住房。 81120平方米的住宅受到消费者的追捧 ： 面积在 81120平方米的住宅受到消费者的追捧，是需求主向。 调查表明，分别有 31.69% 和 27.97% 的消费者希望购买 81 100平方米与 101 120平方米的住宅， 80平方米以下的住宅仅有 16% 的消费者表示会考虑购买， 60平方米以下的住宅需求量更小，仅占 1.94% 。 三室二厅住宅有最大的市场空间： 套型需求形式呈明显的多元化、个性化，多层消费格局已经形成，但三室二厅住宅有最大的市场空间，有 36.42% 的消费者有意向购买该套型。从消费者对“室”的选择来看，三室型住宅市场需求程度最高，一室、二室、三室、四室的需求比例为： 1 ：38 ：55 ：6 ；从消费者对“厅”的选择来看，数据显示，有 59.81% 的消费者认为二厅型住宅较为理想，比较适宜居住。 60万元则成为购房消费的临界点： 21-30万元之间的总价水平是潜在顾客承受能力最强的区间段，40万元以下的总价承受人群占总数的82.91%，因此20-40万元是开发商制定购房总价的最佳区间。60万元则成为购房消费的临界点，超过60万元，仅有2.83%的消费者可以接受，开发商在制定价格策略时应考虑避开这一总价区域。消费者的价格期望主要集中在 2000-3000 元 /平方米， 3000-4000 元 /平方米也占较大比例。超过 4000 元 /平方米住宅仅有 9.69% 的消费者会购买，超过 5000 元 /平方米住宅则只有 1.94% 的消费者会考虑，因此，如果单价超过 4000/平方米将会把多数潜在购房者排除在外， 5000 元 /平方米以上住宅则少有人问津。（二）城东郊区域市场& 区域定义：本地块位于城东郊麒麟镇，麒麟镇虽然行政区划上属于江宁区，但该地区位于紫金山以东，宁杭公路沿线，习惯上与马群、仙鹤门一带，统称为城东郊。故从区位概念上将其划归为南京城东郊区域市场。& 区域市场历史回顾：紫金山是南京城市“东扩”延伸的屏障，因此南京在新区的规划上，首先是向秦淮河以西的地区发展，河西经历了近十年的长期投资建设，至今逐步呈现出城市副中心的面貌，而当城市西延受到长江限制的时候，南京的城市发展重心开始“东进南延”的进程，首先是江宁“撤县划区”的政策，掀起江宁空前的开发热潮；在是仙西新区地位的进一步确立。就城东郊市场而言，早在九十年代初，亚东就被市政府批准为与江宁开发区同样地位的开发区，只是由于招商引资的不利，没有发展起来。今天看来，反而成为一件好事，因为这里优越的自然环境一点也没有受到工业项目的破环，这也使得97年以后的亚东住宅商品开发有了一个较高又较为单一的起点，也即是今天响亮的生态城、大学城、生活城三城合一的规划成为可能。去年底，市政府再次调整规划方向，仙西新区的地位再次得到明确提升，从而使得整体的城东郊得到市民认可，而自然而然地将其纳入南京的概念范畴。本案所在的麒麟镇与仙西新区距离极近，从地域概念上可说受益非浅，加之南京著名的栖霞建设在不远处的马群同样投入精力以造城的概念开发大型项目太阳城，可以说，城东郊的整体地位正是有了这些重量级开发企业的烘托，借助发达的交通网路，正引来一个最好的发展时机。& 区域市场现状：1. 沪宁高速、宁镇公路一线亚东新区片：从98年亚东公司第一个住宅项目开发伊始，这里已经有了近二十万平方米的住宅，包括南京师范大学在内的六所大学相继入驻，中心区的人口接近五万人。成为一个名副其实的新区，尤以教育配套得到市民的认可。这里的公寓房价由当年的1080元/平方米升至目前的3000元/平方米左右；别墅从1800元/平方米升至现在的5000元/平方米左右。2. 宁杭公路沿线片区：主要是东郊马群、麒麟镇、汤山镇地区。该地区相对亚东片区楼市发展较为缓慢，1999年，栖霞建设在马群投资建设大规模住宅项目太阳城，目前麒麟镇又陆续推出锦绣花园、阳光之旅等零星楼盘，而在距南京几十公里的汤山地区也有少量楼盘。在借势亚东，提升东郊整体形象的同时，这一片区对我们而言，才具有真正的、实际的参考意义。下面对这里的区楼市状况做一些细致分析：u 盘量：目前该片区楼盘数量较少：马群的110万平方米太阳城，麒麟门的60多万平方米锦绣花园和20万平方米的阳光之旅，汤山镇的碧水华庭近10万平方米,东湖丽岛约有30平方米左右的盘量，该区整体特色是分布区域广，盘量大，开发周期长，不注重推广形象。据测算，该片区今年已推出的供给总量将在40万平方米左右。u 价格：该地区属于房地产郊区市场，房价较低，麒麟镇公寓房均价1700元/平方米左右，别墅在2000-2500元/平方米左右，马群镇房价稍高，公寓在2500元/平方米左右。u 物业形态：郊区人口少，土地资源充足，房地产开发中，公寓一般是以低密度多层为主，其优良的自然生态资源同时也会带来一些别墅类产品。东郊市场开发形态正是这样，锦绣花园和阳光之旅兼有多层公寓和别墅类产品，但这里的别墅都是售价在2500元/平方米以下的低档别墅。u 客户特征：由于东郊的区位特征和低价位楼市特征，这里的购房客户主要来源于：1）位处东郊的南京理工大学、南京农业大学、体育学院的部分教职工；2）近距离范围内工业企业的职工；3）部分城区急需住房的年轻人；4）宁杭公路拓宽等市政改造的动迁户。& 区域市场展望：I. 该区域有巨大潜在开发量，预计近年内盘量将明显上升。城市物业开发的重点向城市外围转移依据南京市远景规划政策，仙西新市区作为次区域中心发展，亚东将成为生态城、居住城和大学城三城合一的新城，本区域将会受到强烈的辐射影响，产业发展将支撑住宅开发行业持续发展；宁杭公路的拓宽将改善东郊至城区的交通状况，周边地块附加值逐步提升；仙西大学城的日渐成熟将增强区域文化氛围，提升周边人文层次，并将大大增加住宅的需求量；充足的土地资源，据悉麒麟镇周边数公里内土地已全部名花有主；从目前在开发楼盘的销售情况来看，南京市民的区域认可度很高。II. 楼盘价格会逐渐上涨，但目前以低价位为主流。房价上涨是地区发展的必然趋势就目前的东郊楼市来看，房价已经有明显提升，随着这里产业经济的发展，道路交通等配套的不断完善，以及开发量的不断扩大，房价必然会持续上扬，但这里大部分地区受地理位置、周边市政配套的影响，高价位物业很难让购房者完全接受，且低价位楼盘的目标客户群范围较广，相对来讲在销售上显得较为容易一些。因此，低价位物业开发仍将会是这里房地产开发主流。二、 竞 争 分 析 竞争格局：n 板块竞争：主要是指来自于相关房地产发展板块之间的竞争，如江宁板块。n 周边竞争：主要是指和相关的周边楼盘之间的竞争，如阳光之旅、锦绣花园。 板块竞争：纵观南京房地产市场几大板块：河西板块、城东南板块、城中板块、城北板块以及江宁板块，从离城距离、楼盘价格、物业档次、环境等因素考虑，同本案区域市场属同一层面的、最具竞争力的板块显然是江宁板块。东郊区域江宁板块 绝对离城距离较江宁近 东郊“绿色走廊”环境优美 市场初期发展前景巨大 大学新城周边文化氛围浓厚 楼市发展较快，已成“气势” 东山新市区规划，发展明朗 配套设施相对东郊成熟完善 江宁区内交通发达宽畅抗 衡 个案竞争1) 现量竞争：案 名阳光之旅锦绣花园太阳城区 位江宁区麒麟镇江宁区麒麟镇栖霞区马群镇开 发 商南京盈泰房地产开发公司江苏锦绣房地产开发公司南京栖霞建设交通状况宁杭公路、55、309、314路公交宁杭公路、55、309、314路公交宁杭公路、51路公交学区状况麒麟镇中心小学、中学、南理工附中麒麟镇中心小学、中学、南理工附中太阳城小学、马群中学项目指标项目规模占地12.4万平方米占地61万平方米占地110万平方米容 积 率1.271.25绿 化 率50%左右30%左右50%左右总 户 数1000多户三期（正推出的）500多户物业类型多层公寓、别墅多层公寓、别墅多层、小高层主力户型88、108、13975、88、15079-114平方米物业管理0.4元0.4元0.35元交付日期一期2003.8月二期现房、三期2003.12月三期2003.6销售价格1600-1800元/平方米公寓1700元/平方米左右、别墅2000-24002500-2800元/平方米案场电话479145544661624361713 综述：a) 阳光之旅、锦绣花园都位于麒麟镇，产品类型都以多层住宅为主，兼有少量别墅类住宅，公寓销售价均在1700元/平方米左右，这里自然生态条件优越，生态绿色环境、现代简洁的建筑风格是其推崇的楼盘特色。锦绣花园一期已于6月30日交付，阳光之旅工地正在大干快上。由于此两盘位置与本案十分接近，将对本案产生最直接的竞争。b) 太阳城位于栖霞区马群镇，规模庞大，分多期开发，建设周期较长，产品为多层住宅，目前均价在2600元/平方米左右，由于马群位于麒麟镇以西，因此太阳城对本案的城区潜在客户产生拦截，具有较强的竞争力度。c) 从营销方式来看，阳光之旅与锦绣花园都采用了当街发放传单，拉客户看房的方式进行销售，虽然其销售手段形象不佳，但效果不错；太阳城则借助于栖霞良好的品牌影响力，大规模、大手笔的开发也吸引了许多购房者。d) 本区域楼盘绝对数量较少，可挑选余地不大，尚未成“气势”。目前，低价是这里楼盘吸引客户的主要因素。e) 从阳光之旅等项目销售情况来看，面积在80-110平方米左右的两房或小三房销售速度较快，销售量也比较大，该地区还是比较经济的中小房型比较热销。2) 潜量竞争：麒麟镇周边多数地块已名花有主，这里将存在很大的潜在竞争量。（确切资料有待进一步详查）本案的竞争地位：地段弱势比较明显，板块无“势”缺乏竞争力，且短期内难以改善；现量竞争不多但潜量竞争巨大，应尽早把握机会。三、 土 地 价 值 研 判n 地块现状条件n 地理位置：本地位于块紫金山以东，沿宁杭公路距南京主城区9公里以外的江宁区麒麟镇上，西临马群，北往仙鹤门，东往汤山镇。地块座落于麒麟镇悦民路上，与55路公交总站仅一路之隔。n 地块形态：本地块形状规整，占地面积300亩。 n 交通条件：道路网：本地块紧临正在拓宽中的宁杭公路直接通往主城区，西有绕城公路通往机场高速与长江二桥，北侧又有沪宁高速连通沪宁线各市区。公交站点：本地块对面就是55、309、314路公交总站：55路：悦民路逸仙桥309路：悦民路火车站314路：悦民路华联紫金店三路公交车均为IC卡公交，出行极其便捷。n 周边配套：由于本地块位于麒麟镇，因此菜场、超市、邮局等生活配套一应俱全，教育配套有麒麟镇幼儿园、小学、中学，但这里缺乏餐饮、体育运动、娱乐休闲等设施，还属于农业型小镇，与城区相比相差甚远，有待开发和完善。n 自然环境：东郊有“天然绿色走廊”的美称，拥有丰富的自然绿色植被，紧依风景秀丽的紫金山风光带，因此该地块周边拥有良好的自然生态资源，为园林式生态健康住宅提供了有力的资源保障。n 产业经济环境：地区房地产业的发展离不开周边产业的支持，而在江宁区麒麟镇，占地3000亩的工业区实现五通一平；占地9平方公里的英国百胜南京新城建设已经开工；江苏银杉集团、鑫达特种水产养殖中心、康力鸽业有限公司等20多家大型私营企业投资创业，如火如茶如日中天。如此巨大的产业投资将聚集旺盛的人气，给这里的住宅发展提供必要的经济环境。n 地块价值判断 土地的价值首先在于其现状条件，但更重要的在于它的潜在发展空间。 现状价值点：需充分挖掘和利用 郊区特有的清新空气 周边优良生态环境 便利的小镇配套和交通路网 潜在价值点：需以时间换空间 郊区将是物业发展转移的重点 东郊是市民首肯之区，不会存在心里抗性 潜在盘量明显，板块气势即将呈现 随着产业经济的发展，小镇配套将日益完善尊重每一块土地，只有视土地如生命，精心挖掘它的各种属性，并赋予其内涵，才能发挥土地的最高价值。四、项目SWOT分析劣势（WEAKNESS）u 离主城区相对距离较远u 板块市场冷清，没能成“势”，缺乏板块竞争力u 周边配套设施简单，人气少威胁（THREATHEN）u 板块市场不成熟，前景模糊，影响因素多，风险尤存；u 周边潜在竞争量巨大机会（OPPORTUNITY）u 宁杭公路的拓宽，将明显缩短时间距离u 受仙西新市区辐射影响较大u 市政改造工程产生大量动迁户u 具有产业经济支撑优势（STRENGTH）u 板块市场初期，发展潜力巨大u 价格层面符合需求形态u 自然环境资源丰富u 该项目具有一定规模效应四、 结 论1、 与江宁科学园地块相比，本地块成熟度明显，地段市民接受度高，普通公交出行便