论文样本.doc

分 类 号：学校代码：11460 学 号：南京晓庄学院本科生毕业论文（或设计）我国房地产行业研究Risk and prevention countermeasures of our countrys real estate industry所在院(系)：学生姓名：指导教师：研究起止日期：二一年 月至二一年月 二一二 年 十 月学位论文独创性声明本人郑重声明：1. 坚持以“求实、创新”的科学精神从事研究工作。2. 本论文是我个人在导师指导下进行的研究工作和取得的研究成果。3. 本论文中除引文外，所有实验、数据和有关材料均是真实的。4. 本论文中除引文和致谢的内容外，不包含其他人或其它机构已经发表或撰写过的研究成果。5.其他同志对本研究所做的贡献均已在论文中作了声明并表示了谢意 作者签名：日 期： 年 月 日目录图表目录摘要在通货膨胀时期, 当物价上涨率超过一定限度时, 在通货膨胀压力下, 人们认为房地产投资具有保值、增值作用。但事实上, 房地产投资的这种优越性是以长期的经济发展趋势而言的, 受特定经济条件与多种客观因素的制约和影响。本文首先阐述房地产行业研究的背景及其重要意义，提出本文的研究内容及方法，总结学者们的观点，然后对房地产行业的现状进行阐述，从而再对房地产风险进行分类陈述，再分析房地产风险的成因，从而提出房地产行业风险防范对策。关键词：房地产、风险、防范对策AbstractDuring the period of inflation, when the inflation rate exceeds a certain limit, the inflation pressure, people think that real estate investment has the effect of hedge, value-added. But in fact, the superiority of real estate investment is the trend of economic development in long terms, affected and restricted by specific economic conditions and various objective factors. Finally, the above research to make a summary and put forward effective suggestions.Keywords: real estate, risk, countermeasures1.绪论1.1课题研究背景及意义房地产与汽车、钢铁业是西方国家的“三大支柱产业，对国名经济的发展具有很重要的意义。房地产已成为了推动我国国民经济增长、吸纳就业、改善居民生活条件的支柱产业。与2007年相比增长20.9%；2009年全国共完成房地产开发投资额36232亿元，与上年相比增长16.1%, 具体情况如图所示。从图中可以明显看出房地产开发投资额逐年上升，所以，投资者就需要具备各种防范风险的意识和能力。1.2文章研究的内容和方法本文从分析房地产行业各类风险相关理论入手,进一步探析房地产行业的风险类型和成因,然后对房地产行业的各类风险相应的提出有效的风险防范及建议措施。从整体上来说,本文本着提出问题、分析问题和解决问题的逻辑将理论研究和实务分析相接合,主要使用以下研究方法: 基本资料的搜集和整理。研究过程中,对现有的相关资料进行了大量的查阅,对各类观点进行了整理和比较,从而理清了研究的方向。1.3文献综述陈琳和潘蜀健在房地产开发项目投资风险度量研究主要研究了房地产项目本身的风险度量问题，在定量风险分析模型的基础上，深入探讨了房地产项目投资风险程度与风险概率的度量方法，以使房地产项目投资风险度量的分析方法规范化与程序化。方对其进行防范已经势在必行，并从房地产开发贷款方面分析了房地产金融存在的风险及其成因,并提出了防范风险的建议.2.我国房地产行业风险的现状无论在什么样的社会形态，房地产终究都会是人类从事社会活动和日常生活的重要载体，是人类社会生产和发展的不可或缺的生活资料和生产资料。社会的进步慢慢发展起来的。我国对于房地产的研究始于20世纪90年代，目前国内专家学者主要把房地产风险研究集中于从投资到收益整个环节中所存在的风险。2.1我国房地产开发投资的现状在通货膨胀时期, 当物价上涨率超过一定限度时, 在通货膨胀压力下, 人们认为房地产投资具有保值、增值作用。所以，在房地产开发投资过程中，开发商不能盲目地开发投资，要做好对开发投资过程中存在的风险的分析并做好防范措施。2.2我国房地产开发投资的特点房地产投资指的是投资者将现有资金投入到房地产的开发经营以及服务等活动当中，以期望将来获得明显的收益。房地产投资能够为投资者带来巨大的收益，这是由于其具有以下几个特点。2.2.1融资性强房地产投资的其中一个明显的优点就是可以用债务的形式来进行筹资，如通过抵押的形式，充分发挥投资杠杆作用。同样也会给投资者带来巨大的财务风险，所以投资者应谨慎对待。2.2.2房地产投资的供需变化特殊当市场价格发生变化之后往往需要较长的时间才能影响到房地产供给的变化。这是与房地产的投资周期长以及不可移动性有关。只要国家人口数量没有发生大的变化，人们对于住宅的需求数量不会发生很大的变动。2.2.3对投资区位的选择要求严格相比于其他投资方式，房地产投资更加重视对于投资区位的选择因此，投资者应重视对于房地产所处区位分析，要科学合理的预测未来的区位变化趋势。2.2.4流动性差房地产投资区别于证券投资，这也导致了投资者的其他投资行为收到了影响。所以，投资者应妥善考虑好所投资房地产的利用类型选择。3我国房地产投资中风险分析风险是客观存在的，风险的存在不仅仅会带来损失，本文将从宏观环境风险、市场环境风险和企业内部风险来分析房地产开发投资过程中的风险。3.1运用pest分析法分析宏观环境风险PEST分析是指宏观环境的分析，P是政治3.1.1政治环境风险分析房地产作为国家的支柱产业，关乎国计民生。它对于经济结构的建设，对社会安全和政治稳定都至关重要。国家对与房地产行业，政府对于稳定房价，在宏观调控上是下了大功夫，从2006年的国八条到现在，国家全力稳定市场房价，具体有以下几种政策。3.1.1.1规范土地储备管理增加房地产企业获取土地使用权的难度和开发成本，商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。3.1.1.2税收政策尤其对高档别墅征更多的税，减少了开发商的利润。3.1.1.3加强住房消费贷款管理贷款首付款比例不得低于 30% ；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套 ( 含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。增加了投资者投资房地产的成本，减少了消费者购买房屋的成本。3.1.2经济环境风险分析经济环境对房地产市场的宏观层面和微观层面均有着重要的影响。3.1.2.1国民经济发展水平面对着资金的流向问题，不少人选择了购买楼房。所以在过去的十年内，房地产业火热，房价飞速上涨。2008年国内生产总值300670亿元，比上年增长9.0%。分产业看，第一产业增加值34000亿元，增长5.5%；第二产业增加值146183亿元，增长9.3%；第三产业增加值120487亿元，增长9.5%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为11.3%，比上年上升0.2个百分点；第二产业增加值比重为48.6%，上升0.1个百分点；第三产业增加值比重为40.1%，下降0.3个百分点。已经在08年做出了相应的调整，总的来说，对房地产是扶持的，从09年的前半年房价变化可以看出，房地产业正在平稳的渐渐的恢复发展。3.1.2.2提高存款准备金提高存款准备金率虽然是针对通胀预期做的保险手段，但此举对于房地产行业来讲无疑是雪上加霜。3.1.2.3人民收入水平2008年我国农村居民家庭恩格尔系数为43.7%，比1978年下降24个百分点。2008年我国城镇居民家庭恩格尔系数为37.9%，比1978年下降19.6个百分点。居民消费价格比上年上涨5.9%，其中食品价格上涨14.3%。固定资产投资价格上涨8.9%。工业品出其中新建住宅价格上涨7.1%，二手住宅价格上涨6.2%；房屋租赁价格上涨1.4%。据国家统计局2009年7月末发布的数据显示，上半年我国城镇居民人均消费性支出为5979元，同比增长8.9%，扣除价格因素实际增长10.3%。同比增长9.8%，扣除价格因素实际增长11.2%。同比增长8.1%，扣除价格因素实际增长也是8.1%。而近年的房价变化：通过分析可以知道，居民的人均收入在增长，可是住房价格现在又呈现出明显的上升趋势，收入增加，房价更高，似乎是一个困扰国家、住户的一个始终不变的问题。3.1.2.4利率风险 这就注定其对外部资本尤其是银行贷款的依赖程度相当大，这样的不良后果极易使企业负债规模过大。当利率上升时， 会使企业支付的利息随之提高， 资金的成本增加， 从而导致消费者的购买欲望降低。这些最终给投资者带来经济利益的损失。 3.1.3社会文化环境风险分析社会文化环境是指组织所在社会中成员的民族特征、文化传统、价值观念、宗教信仰、教育水平以及风俗习惯等因素的总和。其构成因素也很多，本文将重点讨论城市化程度、居民可支配收入、人口结构的影响。3.1.3.1房地产市场竞争更趋白热化房地产开发企业将更重视以品牌、品质和服务决胜。房地产市场品牌化、企业集团化、项目开发规模化将成为趋势。房地产市场的消费者将会越来越聪明，选择会更趋于理性，传统的销售手法将会不再驰骋于市场。注重功能的前瞻性，营销策划与市场推广的个性化与差异化等。继而给企业提出了品牌优化和整合营销的新要求。3.1.3.2城市化程度而每增加一个城镇人口至少可带动10万元固定资产投资，十二五期末，我国人口将近14亿，城镇人口突破7亿。房地产业需求旺盛。说明房地产市场在不断扩大，房地产需求也在逐年变大，这对于房地产企业来说是好消息。3.1.3.3人口结构的影响从一般规律来看，2535岁是结婚的高峰，也是第一次购房的最高峰。上世纪60、70年代人口高峰期出生的人口，在2000年左右正好是处于买房、结婚的高峰。但2008年之后，当1978年出生的人口年龄超过30岁以上时，我国的人口高峰期出生的人口将结束他们买房、结婚的高峰期了。2008年前后的人口结构变化将非常明显，2008年之后的结婚人口比2008年之前下降30%多，而且是突然的下降。这样的人口变化对房地产市场的影响可能是巨大的，住房价格下跌是存在的。3.1.4技术环境风险分析建筑施工工艺和技术、建筑设计、建筑生产力等方面的更新、变化而带来的风险。3.1.4.1建筑施工技术和工艺革新的风险因此,这样的损失一旦出现就会增加开发商或投资者的成本,并依次转移到商品的经营者身上。当然,建筑施工技术和工艺的改变产生的风险是一种低概率风险。3.1.4.2 施工事故风险便会发生事故处理费和各种补偿费,同时影响整体工作气氛并延迟工期。这些损失变成开发成本的增加,而且也会转移到商品的成本中而成为商品经营者的损失。3.1.4.3项目改造比例提高以及20 世纪90 年代初期开发的产品。这类改造项目虽不如全新的地块开发容易操作，但由于未来新的土地供应越来越少，项目该做比例也将越来越高。3.1.4.4信息风险信息风险是指因信息不精确或错误、信息短缺、信息处理缓慢、信息传递错误等造成损失的可能性。与房地产市场有关的有许多种信息,例如,建材价格信息、地价信息、设计信息、施工队信息、招标信息等等，对这些信息掌握的不及时或管理的不完善都会间接增加房地产商品的开发成本。3.2市场风险房地产市场风险指的是由于市场变动所引起的投资损失。房地产市场是一个极为特殊的市场，由于房地产投资的某些特点，其市场主要受区域性因素的影响。房地产市场的供需变化会很大程度上影响着投资者的收益。即使在同一城市，由于区域性的供需变化不同也会导致房地产销售情况的差异。3.2.1市场价格波动风险人工成本甚至是建设工艺、规范的变动都可能影响到房地产行业的产品成本，这种成本的变化可能会达到预算造价的二到三成。3.2.2消费需求变化风险 由于开发周期长人们对房地产的消费需求、 爱好，难免会随时间而发生变化，如果缺乏预见， 极有可能造成产品滞销或价格下跌， 而影响投资者的投资效益。 3.2.3筹资风险事实上，很多小型房地产企业都曾遇到向银行贷不到款，不得不支付几倍的利息转向民间融资，给企业带来巨大的损失。如何能按照融资预案及时融到资金，避免资金链断裂引发财务困境，房地产企业需要很好地管理筹资风险。3.2.4项目建设参与各方信用风险加上参与单位各自资金实力、技术水平、守信程度等存在差异，建筑市场中各类责任事故、层层转包、合同纠纷屡见不鲜。如何选择合适的合作单位，防范信用风险成为房地产企业经营活动的一个重要任务。3.3企业内部风险来自企业内部的风险主要表现在企业使用财务杠杆带来的财务风险和在复杂的内外部环境下进行经营决策的带来的决策风险。3.3.1财务风险实际上，由于房地长投资的诸多特点造成了其所受到的风险也是多种多样的。民营房地产企业的资本结构尽管多种多样，但投入房地产项目开发建设的企业自有资本一般都包含权益资本和债务资本，也就是说企业或多或少利用了财务杠杆。有企业的经营困境、财务困境、法律困境将接踵而至。所以，如何采用合理的资本结构，降低财务风险是房地产企业在项目之初就应该着重考虑的。3.3.2决策风险由于这个复杂系统的互动方式往往难以预料，因此跟难以预测可能发生的事情。对于房地产开发而言，投资决策阶段是最为关键的，拥有着最大的不确定性与机动性。当房地产项目一旦展开，就很难从其中撤出；否则会造成巨大的损失。4.我国房地产行业风险的防范对策4.1宏观环境风险的防范对策4.1.1国家需要完善房地产政策在这种情况下，政府除了加息和上调存款准备金率外，还应放宽制度和改善性的房贷利率，对信誉好的房地产企业在信贷上给予支持。4.1.2融资创新 房地产行业本是资本密集型产业，在新的形势下，企业要想继续获取高额的杠杆利益，只能从融资方式的创新人手，这是房地产企业能赖以生存的基础，因此房地产行业的创新关键在于融资方式的创新。4.1.3加强资金管理，提高资金的利用率对于可办理按揭贷款的项目，在工程的进度达到办理按揭的条件时，及时予以办理。三是严格按照工程的进度付款，对于施工单位的工程进度要加强督促并及时进行奖罚。4.1.4完善房地产金融的法律环境根据国内外的实际情况，制定适合房地产金融市场不断发展的政策、法规，保证房地产金融市场的健康发展，有效控制房地产金融风险。4.2市场风险的防范对策4.2.1密切关注市场动态拓宽营销渠道,降低营销风险。搞好物业管理,定期检查房地产状况,及早发现和消除现有房地产存在的各种隐患。4.2.2进房地产金融市场的发展和完善抑制供给和需求。因此，为从根本上解决当前房地产金融市场存在的风险，应建立全国性的住房担保体系，利用其政策优势和资金规模优势对房地产贷款市场进行调控，从而促进房地产金融市场的发展和完善。4.2.3与施工企业达成期权协议，降低市场风险房地产企业可以将应按工程进度支付而未付的工程价款，同样以月利2%及利息给施工企业，折抵给同时施工企业投入的资金也作为资本取得了利息回报。房地产企业的也能利用这一期权交易降低风险。表4、表5列出了双方交易后，房地产企业的现金流。表 2该项目在正常年景下净现金流现值和相关计算时间轴（单位：月）净流入资金（万元）净现值（万元）回收现金流权重久期计算0-4000-40003-4000-3769.2893384-150-138.57681398-350-298.721629910-370-303.52887113-1250-966.290656416-2570-1872.10574119-1450-995.32460172277305000.0657490.4050657418.9114463082560803705.9476930.3002265427.5056635492841502383.6543950.1931048085.4069346123128001515.4887150.1227728983.805959823341860948.652388137820394.100964401710774.44261431700725.5068807累计净现值3104.021741累计投资净现值-12343.83765动态回收期约31个月久期25.63月表3 该项目在萧条年景下净现金流现值时间轴（单位：月）净流入资金（万元）净现值（万元）0-4000-40003-4000-3769.2893384-150-138.57681398-350-298.721629910-370-303.52887113-1250-966.290656416-2570-1872.10574119-1450-995.32460172245502943.1176142546502834.3185482826501522.092565311650893.0558498341150586.532390537600288.366559401500679.3356228431500640.15313461500603.2305919491500568.4376597521010360.6720117累计净现值-424.5251097表4 某房地产公司行驶期权后正常年景现金流及相关计算时间轴（单位：月）简要说明净流入资金（万元）累计净流入资金（万元）流入现金净现值（万元）0时刻50%土地出让金-4000-4000-4000350%土地出让金-4000-8000-3769.2893384勘察设计费用-150-8150-138.576813922销售3个月918010305937.98235125销售6个月643074603919.28349728销售9个月179092501028.13045累计净现值2977.530146累计投资净现值-7907.866152久期22.376表5 某房地产公司行驶期权后萧条年景现金流及相关计算时间轴（单位：月）简要说明净流入资金（万元）累计净流入资金（万元）流入现金净现值（万元）0时刻50%土地出让金-4000-4000-4000350%土地出让金-4000-8000-3769.2893384勘察设计费用-150-8150-138.576813922销售3个月6000-21503881.03421625销售6个月500028503047.65435328销售9个月300058501723.12365931销售12个月196078101060.8421累计净现值1804.788176累计投资净现值-7907.866152久期26.25从表2与表4的比较可以看出正常年景下，某房地产企业是否行使以开发项目部分产品这抵工程款可以采用项目产品折抵工程款的方式与承建商合作，可以降低未来融资风险。比较表3与表5可见，很大程度上降低了房地产企业的市场性风险。若在景气程度高的年景，则房地产企业可以考虑不行使折抵工程款的期权，以获得更高的累计净现金现值。4.3企业内部风险的防范对策4.3.1建立多元化的融资渠道房地产企业应充分挖掘自身潜力，实施多元化融资策略，从以往完全依赖银行贷款向多渠道融资转这样就可以在不提高资产负债率的情况下，降低融资成本，节约财务费用，优化企业资产结构。4.3.2要加强投资项目管理，控制投资风险房地产项目有投资规模大、开发周期长、与地区经济形势的相关性等特点，这些特点决定了房地产做好项目的风险分析和可行性分析，要避免因管理者个人的喜好导致项目定位失误，降低和减少财务决策的盲目性和风险性。4.3.3采用风险回避的形式来消除风险在对项目各开发方案的进行经济评价的同时，要注重风险分析，对项目实施各阶段可能存在的风险进行尽可能详尽的分析。如项目立项阶段。要对未来建设期内物价上涨可能性、通货膨胀、宏观政策走向、融资难易程度和社会环境进行分析；施工之前，要对区域居民风俗习惯和可能存在的恶劣气候、自然条件、地理环以及不利的现场条件进行分析，最终选择可靠性好，风险隐患少，风险程度低的开发方案：放弃风险较大的某些开发区域、某种房地产开发类型。5.总结投资者在对房地长进行风险预测和分析时，应注重从宏观和客观两个方面进行考虑，采取必要的措针对当前的国家国内形式做出一个通判的了解，并在此基础上，对投资方案进行定量的数据分析，获得较准确的经济。 房地产行业中开发的项目也是多种多样的，而其中蕴含的风险因素也并不完全一样,因此对于不同类型房地产项目结合体的风险需要作进一歩的研究和探讨。本文只是对房地产行业的风险作了一个初歩探讨,在实践应用方面的讨论和操作方法,还有待在房地产行业的具体实践活动中进一步完善。对于房地产行业风险的防范和防范措施没有一个具体的指导要求,这也需作下一歩的研究工作。参考文献1 陈琳,潘蜀健.房地产开发项目投