（人文地理学专业论文）中国城镇土地市场的博弈解析——市场失序的诱因与规制.pdf

中国城镇土地市场的博弈解析 市场失序的诱因与规制 学科专业：人文地理学 指导老师：杨庆媛教授 研究方向：国土资源管理与区域开发 研究生：周滔( 2 0 0 2 4 2 2 ) 内容摘要 我国城镇土地市场建立、发展、完善的每一步都伴随着市场秩序的整顿、法规 体系建设和宏观调控的加强，基本上沿着培育完善监管的路子在前进。然 而，我国城镇土地市场仍有很多不完善之处，还处于初级阶段。一是市场发育程度 低，无论是市场覆盖度还是市场化程度都很低；二是市场供求不平衡，市场总量供 给失控，结构失衡；三是竞争机制不充分，地价不完全由市场供求关系决定；四是 城镇土地市场的相关法律法规仍需健全和完善。土地制度因素对土地资源的配置效 率和土地利用效率起着决定性作用。相应地，政府实行何种土地政策，确定何种土 地市场调控管理目标，并采用什么样的土地市场管理措施和手段，成为当前巫需解 决的关键问题。 影响中国城镇土地市场健康发展的原因是多方面的，若要找出结症所在需 从土地市场纷繁复杂的利益网络中梳理出市场参与各方的行为空间及相应的利 益空间，而博弈论无疑提供了良好的分析工具。本文以博弈论为基础分析我国 城镇土地市场目前存在的主要问题，并基于博弈结果探寻相应的解决之道一一 调控管理体系的建立。 全文共分为五个部分： 第一部分，绪论。阐述了本文的研究背景与意义、研究目的与思路、研究 方法以及研究的历史与现状，侧重于追溯理论渊源、考量经济社会背景。 第二部分，土地市场博弈分析的基本范畴与基本理论。在界定研究对象即 城镇土地市场的基础上，阐述了对于博弈分析及调控管理体系的建立有重要理 论指导意义的博弈论、政府经济学、公共管理学、土地经济学的基本思想。 第三部分，土地市场的博弈分析。针对土地增量市场、土地出让市场、土 地金融市场各自存在的主要问题分别建立相应的博弈模型，基于市场监管者一 市场主体一相关利益群体几方在土地市场运行中扮演的角色及实际作为分析各 方对土地市场分别产生的影响，并对其各自的博弈过程及结果进行深入探悉， 演绎出博弈参与方的利益空间与行为空间，力图找出土地市场运行过程中各方 的不规范行为和由此对土地市场造成的危害。 第四部分，完善我国城镇土地市场调控管理措旋研究。按照目标一机制一 模式的思路构建我国城镇土地市场调控的对策体系。 第五部分，结论与政策建议。通过对增量土地市场、出让土地市场和土地 金融市场的博弈分析，可以得到如下的基本结论：目前我国城镇土地市场失序 的浅层次原园是利益冲突和非正当的利益均衡，即利益竞争使政府产生非市场 作为且“经济人”思维严重削弱了政府的创新动力，而深层次的原因则是制度 结构残缺。 基于土地市场的管理目标，我国城镇土地市场调控管理体系主要包括以下 具体措施：第一，综合运行行政资源，包括制定土地供给计划，编制科学的城 镇规划，建立和完善土地收购、储备制度供地调控新机制以及建立项目用地控 制制度等；第二，合理运用经济手段，包括相应的财政政策、货币金融政策以 及产业政策和土地政策等；第三，积极运用法制手段，即土地登记、限制个人 和集团持有土地的数量、土地区划与区划修改、土地细分管制等；第四，完善 公共服务，即采取措施建立城镇土地市场信息系统、建立土地有形市场以及做 好市场交易监管工作；第五，积极实施土地管理的公众参与。 关键词：博弈；城镇土地市场；政府；调控管理；行为空间；利益空间 i l t h eg a m ea n a l - y s i s0 nu r b a nl a n dm a r k t eo f c h i n a t h ec a u s a t i o n sa n dr e g u l a t i o n so fu r b a nl a n d m a r k e tf a l l u r e m a j o r ：h u m a ng e o g r a p h y s p e c i a l t y ：t e r r i t o r yr e s o u r c e sm a n a g e m e n t a n d r e g i o n a ld e v e l o p m e n t t u t o r ：p r o f y a n gq i n g y u a n p o s t g r a d u a t e ：z h o u t a o a b s t r a c t t h e r ea r ct h r e ep h a s e si nt h ed e v e l o p m e n tp r o c e s so fc h i n a7 su r b a nl a n dm a r k e t ： e s t a b l i s h m e n t ，a m e l i o r a t i o na n di n t e n d a n c e i n t h a t p r o c e s s i ti sa s s i s t e d b y s o m e c o u n t e r m e a s u r e s ，b o t ho ft h e mc o n d u c et ot h ea m e l i o r a t i o no fl a n dm a r k e t h o w e v e r , t h e u r b a nl a n dm a r k e to fc h i n a ，w h i c ha ti t se l e m e n t a r yd e v e l o p m e n t p h a s e ，i sa l s of a u l t i n e s s f i r s t l y , t h el a n d m a r k e ti sn o tm a t u r e ，t h em a r k e te x t e n d sa n d d e v e l o p m e n td e g r e e sa r e i n t h el o wl e v e l s e c o n d l y , t h er e l a t i o n s h i pb e t w e e nd e m a n da n ds u p p l yo ft h em a r k e ti s u n b a l a n c e t h i r d l y , t h e m e c h a n i s mo fc o m p e t i t i o ni sn o tc a r r i e do u ti nt h el a n d m a r k e t a c t i n gc o u r s e ，t h e l a n dp r i c em a yn o tp r e s c r i b eb yt h er e l a t i o n s h i pb e t w e e n d e m a n da n ds u p p l yo fl a n dm a r k e t f i n a l l y , t h el a wa n ds t a t u t eo fl a n dm a r k e ts h o u l db e e n r i c h e da n d i m p r o v e d t h el a n dm a r k e tm a n a g e m e n ts y s t e mp l a y st h es i g n i f i c a n tr o l ei n t h el a n dr e s o u r c e sc o l l o c a t i o na n dl a n du s e ，b ym e a n so fw h i c ht h ee f f i c i e n c yo fl a n du s e m a y b eu p g r a d e d 。a c c o r d i n g l y , t h ec h o i c eo fl a n dm a r k e tp o l i c y , g o a l sa n dm e a s u r e so f l a n dm a r k e t m a n a g e m e n t h a sb e c o m et h ev i t a l p r o b l e mc o n n e c t i n g t h e l e g a l l y d e v e l o p m e n t o fl a n dm a r k e t i ti sd i f f i c u l tt ol o c a t et h ec e r t a i nr e a s o nw h i c ha f f e c t st h ed e v e l o p m e n to fu r b a n l a n dm a r k e t ，f o rt h e r ea r es om a n yv a r i o u sr e a s o n si m m i n g l i n gi ni t 。t op r o b ei n t o t h e d e p t h ，i t s h o u l d a n a l y z e t h ea c t i o n s p a c e a n db e n e f i ts p a c eo fe a c hm a r k e t p a r t i c i p a n t t h eg a m et h e o r yc a np r o v i d et h ea n a l y s i sw i t hp r o f i t a b l et o o l s t h e t h e s i se l u c i d a t e st h ep r o b l e m sc o n t a i n e di nt h el a n dm a r k e t ，a n di ta l s oe s t a b l i s h e s t h e a d j u s t m e n t m a n a g e m e n ts y s t e m b a s e do nt h er e s u l to fg a m e a n a l y s i s t h et h e s i si n c l u d e sf i v ep a r t s ： i np a r to n e ，i te x p a t i a t e st h ep r e m i e r sf o rt h et h e s i s ，t h a ti s ，t h eb a c k g r o u n da n d s i g n i f i c a n c eo f t h er e s e a r c h ，t h ef i n a la i ma n dc o n s i d e r a t i o n ，t h em e t h o d so fa n a l y s i s ， 1 1 1 t h ef o r m e rr e s e a r c hp r o c e s sa n dt h ep r e s e n ts i t u a t i o n i te m p h a s i z e sp a r t i c u l a r l yo n c a r r y i n gu pr e s e a r c h c o u r s ea n d c a l c u l a t i n ge c o n o m i c a n ds o c i a lb a c k g r o u n d i np a r tt w o ，i tm a k e st h ec o n c e p to ft h ea n a l y s i so b j e c to ft h et h e s i s ，u r b a nl a n d m a r k e t ，m o r e o v e r ，i ts t a t e st h eb a s a lt h e o r i e s ，t h a ti s ，g a m et h e o r y ，g o v e r n m e n t e c o n o m i c s ，p u b l i ca d m i n i s t r a t i o n ，l a n de c o n o m i c s b o t h o ft h et h e o r i e sa r e s i g n i f i c a n tt ot h ea n a l y s i s i np a r tt h r e e ，i td i s c u s s e sd e e p l yo nt h ep r o b l e m sc o n t a i n e di nt h el a n dm a r k e t f u r t h e r m o r e ，i te s t a b l i s h e ss o m eg a m ea n a l y s i sm o d e l sb a s e do nt h eg a m et h e o r y ， a s s i s t e db yt h e s em o d e l s ，i ta n a l y s e st h ep r o c e s sa n dt h er e s u l to ft h e s e “p l a y e r s ” s e l e c tt h e i ro w na c t i o n s t h er e s u l t so fg a m ea n a l y s i ss h o wt h a tt h eg o v e r n m e n th a s i t sb e n e f i ta sw e l la so t h e ri n t e r e s tg r o u p si nt h el a n dm a r k e t ；o nt h eo t h e rh a n d ，t h e g o v e r n m e n t m a k e se f f o r t st os e e kt h eb e n e f i t t h o u g h t h e p r o c e s s o f p o l i c y c o n s t i t u t i n g t h u s ，t h e r ea r ec o m p e t i t i o n so fb e n e f i t si nt h el a n dm a r k e t t h i sp a r t a n a l y s e st h eb e n e f i to fg o v e r n m e n ta n d t h ed i s t r i b u t i o ns i t u a t i o ni nt h el a n dm a r k e t ， i ta l s oc o n s t r u e st h ea c t i o nt r o p i s mo ft h r e ei n t e r e s t g r o u p s a n dt h ei n f l u e n c i n g f a c t o r s i np a r tf o u r ，i tp r o p o s e st h ee f f e c t i v ea r r a n g e m e n to fl a n dm a r k e tm a n a g e m e n t s y s t e ma st h es o l v i n gk e y o ft h ei s s u eb a s e do nt h ef o r m e r a n a l y s i s i np a r tf i v e ，i tm a k e sc o n c l u s i o na n d p r o p o s e st h ec o r r e s p o n d i n gp o l i c i e s d e d u c t i n g b yt h er e s u l t so ft h eg a m ea n a l y s i s ，w ec a ns e ec l e a r l yt h a tt h ee x t e r i o rr e a s o n so fu r b a n l a n dm a r k e tf a l li st h eb e n e f i tc o n f l i c t sa n dt h eu n w a r r a n t a b l eb e n e f i te q u i l i b r i u m ，t h a ti s t os a y , t h eb e n e f i tc o n f l i c t sm a k et h eg o v e r n m e n t si m p l e m e n t i n gu n m a r k e tb e h a v i o r s ，o n t h eo t h e rh a n d ，t h eb e n e f i tc o n f l i c t sb r i n gt h eg o v e r n m e n t s “e c o n o m i c a la c t i o n ”w h i c h b a f ：f l et h ei n n o v a t i o n t oa v o i dt h es i t u a t i o n a b o v e ， i ts h o u l de s t a b l i s ht h e p r o p e r a d j u s t m e n t m a n a g e m e n ts y s t e ma d a p t i n gt o c h i n a gc h a r a c t e r i s t i cc i r c u m s t a n c eo f s o c i a la n de c o n o m y t h ea d j u s t m e n t m a n a g e m e n ts y s t e mi n c l u d e sf i v e p r a c t i c a l m e a s u r e s f i r s to fa l l ，a d m i n i s t r a t i v em e a s u r e ，t h a ti st o s a y ，t h eg o v e r n m e n tc a n s c h e m eo u tt h el a n d s u p p l yp r o j e c t a sw e l la st h ec i t i e sa n dt o w n s p l a n t h e g o v e r n m e n ts h o u l de s t a b l i s ht h el a n dp u r c h a s e r e p e r t o r ys y s t e ma n d m a k e si tm o r e p e r f e c t i n t h es e c o n d p l a c e ，e c o n o m i cm e a s u r e ，i t i n c l u d e sf i n a n c i a l p o l i c i e s ， m o n e t a r yp o l i c i e s ，i n d u s t r i a lp o l i c i e s a n dl a n dp o l i c i e s i nt h et h i r dp l a c e ，l e g a l m e a s u r e ，i ti n c l u d e s l a n dr e g i s t e r ；l a n d o w n i n gr e s t r i c t i o n a n dl a n ds u b d i v i s i o n c o n t r o l ，e t c i nt h ef o u r t hp l a c e ，p u b l i cs e r v i c e ，t h a ti st os a y ，i ts h o u l de s t a b l i s hl a n d m a r k e ti n f o r m a t i o ns y s t e m ，l a n d c i r c u l a t i n gb o u r s e f i n a l l y ，i t s h o u l d c a r r y o u t h u m a n i s t i cu r b a nl a n dm a r k e tm a n a g e m e n tm e t h o d ，p u b l i cp a r t i c i p a t i o n k e y w o r d s ：g a m e t h e o r y ；u r b a n l a n d m a r k e t ；t h eg o v e r n m e n t ；t h e a a j u s t m e n t - m a n a g e m e n ts y s t e m ；t h e a c t i o np l a c e ；t h eb e n e f i ts p a c e 中国城镇土地市场的博弈解析市场失序的诱园与规制 中国城镇土地市场的博弈解析 市场失序的诱因与规制 1 绪论 1 1 研究背景与意义 1 1 1 冰与火我国房地产市场的景气繁荣与泡沫阴影 我国2 0 余年的改革开放政策使得经济持续高速增长，2 0 0 4 年我国g d p 达到 1 3 6 5 1 5 亿元，增速9 5 ，人均g d p 在2 0 0 3 年突破1 0 0 0 美元的基础上继续递增；居 民生活水平大幅提高，全年城镇居民人均可支配收入9 4 2 2 元，比上年实际增长7 7 ， 城乡居民人民币储蓄存款余额达1 1 9 5 5 5 亿元，比上年末增加1 5 9 2 9 亿元，城镇居民 家庭恩格尔系数下降为3 7 1 。有理由相信，在未来十年甚至更长时期内，中国经 济将保持良好的增长态势，并进入快速城市化时期，人口将继续增长，加上住房制 度改革的不断推进，我国房地产市场的发展将方兴末艾。2 0 0 4 年，全国完成房地产 开发投资1 3 1 5 8 亿元，比上年增长2 8 1 ，占全社会固定资产投资的1 8 3 铲，房地 产业已成为国民经济持续稳定增长的一个重要支撑点。 由于我国房地产市场发育较晚，发展水平较低，在其发展过程中问题也较多， 已经在一定程度上影响了国民经济的健康发展。2 0 0 4 年全国房地产开发业综合景气 指数( 以下简称国房景气指数) 的持续上扬并不能消除房地产市场高位运行所带来 的泡沫阴影，在相关利益群体的多方博弈之下，近年来许多大中城市房地产市场运 行的位置越来越高，市场的盘子越来越大，与之相应的是，向上拉升的空间越来越 小，风险也越来越大，已成为国民经济的隐忧，如2 0 0 4 年房价在宏观调控下不降反 升，全国房屋销售价格同比上涨9 4 ，土地交易价格上涨1 0 2 ，房屋租赁价格上 涨l _ 2 ，于是房地产“泡沫论”不时见诸报端闻之巷议。 在诸如2 0 0 3 年下半年央行1 2 1 号文件( 关于进一步加强房地产信贷业务管 理的通知( 银发 2 0 0 3 1 2 1 号) ) 和国务院1 8 号文件( 国务院关于促进房地产 市场持续健康发展的通知( 国发 2 0 0 3 1 8 号) ) 等的宏观调控措施的冲击之下， 数据来源：中华人民麸和国国家统计局2 0 0 4 年国民经济和社会发展统计公报，2 0 0 5 - 2 - 2 8 数据来源：中华人民共和国国家统计局投资司2 0 0 4 年全国房地产开发投资统计公报，2 0 0 5 - 3 - 4 数据来源：国家发改委，国家统计局全国3 5 个大中城市房地产市场调查报告，2 0 0 5 3 _ 8 1 中国城镇土地市场的博弈解析市场失序的诱因与捌制 房地产市场高位运行依旧，这无疑反映了房地产业的错综复杂利益格局，即市 场博弈各方达成的某种妥协客观上使相应的政府调控措施形如无物，而随即出 台的国务院关于深化改革严格土地管理的决定、经济适用房管理办法 以及央行的加息政策、各地方政府相继出台的调控措施，特别是2 0 0 5 年“两 会”期间关于房地产市场的诸多提案更加映衬出了政府对房地产业的重视 和公众对房地产市场健康运行的期许。 1 1 2 失序的土地市场“制度性财富”催生下的利益迷局 城镇土地市场不仅是房地产市场的重要组成部分，而且是整个房地产市场存在、 发展的前提和基础。目前一个充满活力的土地市场正初步形成，主要表现为：地 产业的规模迅速壮大；地产企业投资行为逐步趋于理性；中介企业在新兴的土 地市场中稳步发展；规避主地市场风险的能力逐渐增强；政府对土地市场的调 控手段呈多元化趋势；有关法律、法规趋于规范和完善。 但与发达市场经济国家开放、完整、竞争有序的土地市场相比，我国城镇 土地市场仍有很多不完善之处，还处于初级阶段，滞后的市场规则体系使土地 市场失序成为普遍现象，土地市场远未能成为土地资源的基本配置方式。土地市场 规则体系滞后使相关利益群体拥有从内部或旁侧攻陷现行土地市场管理体系的手段 与现实作为，而越来越成为中国经济转轨中一笔硕大的制度性财富的土地便是产生 这种趋向的主要原因高位运行的房地产市场所蕴涵的巨大利益空间为土地市场 设置了某种令市场博弈各方不无觊觎的行为诱因，而由此带来的逐利作为在很大程 度上使原本并不规范的土地市场形成了错综复杂的利益迷局。 利益迷局使失序的土地市场呈现出如下特征：一是市场发育程度低，无论是 市场覆盖度还是市场化程度都很低；二是市场供求不平衡，市场总量供给失控， 结构失衡；三是竞争机制不充分，地价不完全由市场供求关系决定；四是城镇 土地市场的相关法律法规仍需健全和完善。土地市场存在的问题在相当程度上 成为国民经济健康发展的“瓶颈”与桎梏。 建立、发展和完善土地市场既是各级政府及其土地管理部门肩负的一项重要任 务，又对切实加强土地管理。贯彻土地资源、资产并重管理原则、落实土地基本国 策，从而推动社会经济持续发展和进步具有重要作用。土地市场的培育、形成和完 善，离不开政府的引导、监管和调控，因此，采取有效措施，加强对土地市场 的监管和调控，促进房地产业健康发展，是土地市场研究和建设中必须解决的 2 中国城镇土地市场的博弈解析市场失序的诱因与规制 重要问题。 1 1 3 破解迷局研究意义的现实层面 我国的社会主义市场经济，不同于自由市场经济，是政府参与和宏观调控下的 现代市场经济，特别是土地市场的培育和完善，更离不开政府的引导、监管和调控。 从我国土地市场发展过程中暴露出的问题看，政府对土地市场监管不力、调控不够 也显得较为突出。因此，采取哪些有效措施，加强对土地市场的监管和调控，才能 完善地市场机制，发挥市场手段配置土地的基础性作用，是土地市场研究和建设 中必须解决的重要问题。 土地制度因素对土地资源的配置效率和土地利用效率起着决定性作用。相应 地，政府实行何种土地政策，确定何种土地管理调控管理目标，并采用什么样的土 地管理措施和手段，成为当前亟需解决的关键问题。由于土地市场的作用和意义远 在土地范畴之上，土地市场管理产生直接和间接的经济影响，也一直延伸到经济活 动和公共政策的许多领域中。正因为如此，一方面，土地市场出现的种种问题也会 在社会经济生活层面有所凸现，失序的土地市场在一定程度上会对整个社会经济活 动造成不良影响。另一方面，社会经济活动和公共政策也会影响到土地市场的运行， 土地市场的管理由于涉及众多利益群体，这种复杂利益网络往往伴随着由于寻租或 利益交换而产生的违法或违规行为，作为管理方的政府在涉及土地市场的种种博 弈中往往扮演着重要的参与方( p l a y e r s ) 角色，在其充分或有限理性( f u l lo r b o u n d e d r a t i o n a l i t y ) 支配下，对于其得益( p a y o f f s ) 的考虑往往决定其在策略 或行为集合中的选择取向，而作为各种博弈的参与方，其他利益集团或个体也 在博弈中出于理性的经济人思维而努力使自身的得益最大化，因此，博弈的结 果往往使土地市场处于失序的状态。 目前我国的城镇土地市场和房地产市场已经把地方政府、金融机构、开发 商、消费者乃至整个国民经济牵掣到一起，其本身所蕴涵的巨大风险和所指向 的严重后果使得各级政府不得不采取措施进行规制，而目前政府垄断土地一级 市场的现实使调控管理土地市场成为政府可供选择的为数不多的高绩效措旌之 一。因此，此研究对我国土地市场的主体的行为进行深入分析，寻找目前我国 城镇土地市场失序的主要原因，探究完善我国城镇土地市场的管理对策体系， 其对促进我国城镇土地市场以及房地产市场的健康发展不仅具有重要的理论意 义，而且具有深远的现实意义。 中国城镇土地市场的博弈解析市场失序的诱因与蜘制 1 1 4 “理性经济人利益抉择之演绎”博弈论提供的创新工具 土地市场的研究需要不断地创新，博弈论的发展为土地市场的研究提供了 一个新的工具。“博弈论”( g a m et h e o r y ) 是关于包含相豆依存情况中理性行为的 研究，不同于传统经济学以完全竞争为背景研究经纪人的行为与市场供求和市场均 衡的相互作用，博弈论研究经济活动中经济人之间直接的相互关系。由于经济人之 间的行动( 或称策略选择) 能否实现团体的高效率，是这一经济利益团体的追求， 因此，通过博弈论分析，可在一定程度上找出经济活动中提高效率的途径，也有助 于找出规范土地市场的调控管理措施。1 9 9 4 年诺贝尔经济学奖授予了约翰纳什 ( j o h nn a s h ) 、约翰豪尔绍尼( j o h nc h a r s a n y i ) 和泽尔膝( r s e l t e n ) 三人， 表彰他们在博弈论的发展及其在经济学领域的应用中所做出的开创性贡献。这 意味着博弈论的重要性得到了学术界的公认。在短短数十年发展过程中，博弈 论以其新颖的思路。有力的经济分析工具和完整严密的体系为经济学界带来一 股新风，使一些传统经济理论得到更合理的重新解释，也使经济学家有能力去 探索某些新领域。这种研究人们之间利益冲突情形的方法已在国外得到广泛应 用。目前，博弈论已成为博大精深的体系，广泛应用于经济学、政治学、军事 决策、计算机科学、生物演化等研究。同时与数学、心理学、统计学以及认识 论、伦理学等学科有重要联系。它与各学科之间相互影响、相互促进。一方面 借鉴其它学科的思想成果，另一方面也促进了其它学科的发展。由于博弈论的 影响广及市场理论、契约与合同、政府行为等诸多方面，为研究各种经济现象 开辟了全新视野，也为研究我国城镇土地市场的核心问题失序的诱因与规 制提供了新的分析工具。 1 2 研究的目标与思路 本论文力图基于理论与实践的层面构建完善我国城镇土地市场调控管理措 施的对策体系，因此，其主要目标为：对目前各级各类土地市场的运行状况 进行深入分析并找出存在的问题；对影响土地市场总体态势的土地增量市场、 土地出让市场、土地金融市场进行博弈分析，力图从理论的层面分析土地市场 失序的深层次原因，为确定土地市场调控管理措施提供理论依据；确定调控 管理措施的目标取向与目标定位：在宏观层面上探讨调控管理机制；针对 不同类型的土地市场构建调控管理模式，从实践的角度加以分析论证以实现“理 李宝明效用理论与纳什均衡选择对协调与合作问题的探讨【m 】北京；经济科学出版社2 0 0 3 年 4 中国城镇土地市场的博弈解析市场失序的诱凼与规制 论上的反馈”；探讨机制创新的可能。 本论文基于市场监管者一市场主体一相关利益群体几方的博弈过程及结果进 行深入探悉，力图找出各自在土地市场运行中扮演的角色及其对土地市场分别产生 的影响；按照目标一机制一模式的思路构建对策体系。另一方面，针对某些对策体 系中需要技术协助的环节辅以技术模型的支持，针对某些需要扩展的环节从广度上 进行创新( 图1 ) 。因此，本论文的起点和基础是对土地市场的博弈分析。 图1 研究思路简图 f i g 1t h ec o n s i d e r a t i o ng r a p ho f t h et h e s i s 1 3 研究方法 由于土地市场涉及面广，牵扯利益群体众多，运行情况复杂，再加上众多不可 预知的人为因素的影响，使得对其进行博弈分析需要理清诸多影响因素，排除非普 遍性过程或结果的干扰，所以建立正确的博弈模型需要进行缜密的思考和比较选择； 另一方面，理论上的博弈结果与实践层面的接轨亦需要深入地分析，需要考虑目前 整个宏观环境与微观状况及行政、经济体制等一系列问题，力求在诸多限制条件下 寻求理想化的出路。为此，本研究需要着重解决以下几个关键问题： ( 1 ) 从若干个案中寻求同质的行为通道及其内生与外在动因，力求去繁存菁， 为建立博弈模型提供实践借鉴； ( 2 ) 对博弈主体的产生及其特征在一定层面上进行剖析，找出关键性的、掌 控主体行为选择及其可能结果的占优特性，并对博弈主体的社会背景进行理论解析； ( 3 ) 建立恰当的、具有典型代表性的博弈模型并进行一定程度的分析； ( 4 ) 对博弈结果进行实践层面的考量，在可行的情况下找寻其理想化出路。 基于上述考虑，本研究按如下方法进行：理论分析与实证分析相结合的方法。 5 中国城镇土地市场的博弈解析市场失序的诱因与规制 以土地市场的基础理论为出发点，以产权理论、土地经济学理论、政府经济学理论、 及博弈论等分析存在问题的可能与趋向，并结合调研结果对我国土地市场及调控管 理措施进行全面描述与分析：案例研究的方法。结合典型城市的土地市场状况进 行深入分析，力求“窥斑见豹”；统计分析与建模的方法。对于若干可以定量研究 的方面，采用多元统计分析及其它相关定量工具建立模型并根据模型作实证分析； 博弈论研究方法。基于市场监管者一市场主体一相关利益群体几方在土地市场运 行中扮演的角色及实际作为分析各方对土地市场分别产生的影响。并对其各自的博 弈过程及结果进行深入探悉。 1 4 研究的历史与现状 1 4 1 国外城镇土地市场研究进展综述 如果追溯土地市场研究的发硎，早期的经济学著作如国富论( a n i n q u i r y i n t o t h e n a t u r e a n dc a u s e so f t h ew e a l t ho f n a t w n s ) 等对土地市场的运行基本规律都做 了一定的阐述，如地租理论、地价理论等，随后马克思的资本论( o nc a p i t a i ) 及威廉配第( w i l l i a mp e t t y ) 的赋税论献给英名人士( t r e a t i s eo nt a x e sa n d c o n t r i b u t i o n s ) 等对此有了进一步的深入研究。而伊利( r i c h a r dt e l y ) 和莫尔豪斯 ( e d w a r dw m o r e h o u s e ) ( 1 9 2 4 ) 则是世界上最早对土地市场进行较为系统研究的 学者，由此，他们也成为了土地经济学的奠基者。他们在其名著土地经济学原理 ( e l e m e n t so f l a n d e c o n o m i c s ) 一书中对市地与农地之间的关系、市她的特点和城市 土地价值进行了阐述，为后继者对土地市场的研究打下了坚实的基础。美国土地经 济学家r 巴洛维( r b a r o w e ) 在其著作土地资源经济学不动产经济学中， 对土地市场的一般特征进行了较为系统的总结，提出了“产品的位景固定性、产品 的非标准化和异质性、对当地供求状况的依赖性、普通买者市场参与的非经常性”o 等土地市场的特性，对今天土地市场的研究有很大借鉴意义。 近年来，随着新的经济学说的不断涌现，土地市场研究领域的成果也层出不穷， 具体有以下几个特点。 ( 1 ) 运用计量经济学方法以及最新的经济学成果研究土地市场。一些研究者对 城市土地市场的功能、市场运行机制特别是价格机制、土地利用模式、城市规模与 土地利用效益、地价变动规律和土地供给模式等，进行了理论和实证研究，具体代 表为r i c h a r d h w i l l i a m s 和b a r r y w o o d ( 1 9 9 4 ) ，j a c k h a r v e y ( 1 9 8 7 ) ，r w a r c h e r 【美 r 巴洛维土地资源经济学【m 】北京：l l ：f f 农业大学出版社，1 9 8 9 年2 1 7 6 中国城镇土地市场的博弈解析市场失序的诱因与规制 ( 1 9 9 2 ) ，s a b a b uk a i t i l i a ( 1 9 8 7 ) ，g i l b e r a l a n ，( 1 9 9 0 ) ，g i l lc h i n l i r a ( 1 9 8 7 ) ，h e n d e r s o n jv e m o n ( 1 9 8 6 ) 。如n e e d h a m ，d b a r d e ( 1 9 9 3 ) 在研究荷兰的城市各类用地供求 关系的基础上，运用微观经济学原理，指出农用地价格与城市地价之间的关系， w e s t i n 和k a mm a r g a r e t ( 1 9 9 4 ) 对美国城市中心区住宅用地供需与住宅价格变化 的关系进行了分析，p a l u m b og e o r g e 和h u t t o np a t r i c i a ( 1 9 8 7 ) 对城市中心区土地配 置机制进行了研究。一些学者在研究中采用计量经济学方法对土地市场问题进行分 析，具体代表为加拿大学者m 哥德伯戈( m i c h a e lg o l d b e r g ) 和p 钦洛依( p e t e r c h i n l o 订，他们对各种用途土地的需求、土地的投机需求和城市土地及其设施的供给 进行了系统分析，并建立了土地市场的均衡模型( m i c h a c lg o l d b e r g ，p e t e rc h i n l o y ， 1 9 8 4 ) ，在城市边缘区土地供需和中心区的土地供需关系研究基础上，d a v i de d o w a l l ( 1 9 9 8 ) 构建了定量评估城市土地供需状况的指标体系，并提出了具体的评估思路。 ( 2 ) 对土地市场宏观管理的研究日益成熟。由于政府权力的行使在西方国家中 受到严格限制，因此，对政府干预土地市场的宏观管理研究成为该领域研究的重点。 r o b e r te k a h n ( 1 9 8 5 ) 研究了政府对土地市场干预的原因，即确保土地市场的良 好运转；确保土地利用的个人目标同社会目标一致，还研究了政府干预土地市场 的目的，即保护独特的土地和建筑资源、抑制土地投机，平抑土地价格、消除土地 市场的外部性、控制垄断和市场不公平文易行为等。r i c h a r d a d a m s ( 1 9 8 8 ) 在一定 层面上阐述了政府干预土地市场的手段，即政府所有权、城市规划和区划、对土地 财产权的限制、政府管辖权、土地征用权以及政府的经济手段土地储蓄、拨款、 补贴和征税等。a n d e r s o nj e ( 1 9 9 3 ) 、g i l l i a nd i c k i n s o n ( 1 9 9 5 ) 对此也进行了卓有 成效的研究。 ( 3 ) 立足于房地产市场研究土地市场。由于土地市场是整个房地产市场存在、 发展的前提和基础，因此，许多研究出发点和最终归宿都是房地产市场。b a r r y g e r e ( 1 9 8 5 ) 研究了美国土地市场为“准完全竞争性市场”。这种“准完全竞争性市场” 并不取决于土地私有或公有的所有制形式，也不完全采用效益与公平的理性标准， 关键在于政府一定时期的社会经济总体政策。由此，基于土地市场的房地产市场尤 其是商业房地产经常处在波动的峰谷浪尖的状态中。他由此研究了相应的公共政策 对策。 ( 4 ) 注重城市规划和区划对城市土地市场的调控作用。p a u lc h e s h i r e ，r o s a l i n d g r e e n s t e i n ，s t e p h e nc s h e p p a r d ( 2 0 0 3 ) 研究了规划制订者对于土地政策制定的影响。 他们通过对路边停车的分析，引出了一个实例说明规划管理所造成的无意识后果。 7 中国城镇土地市场的博弈解析市场失序的诱因与规制 许多美国城市规划要求开发商提供停车空间，对新商业设施和一些社区、居住区都 有每平方英尺最小停车面积的要求。而由于路边停车总体上来讲收费偏低，有关路 外停车的要求产生了双重影响。它对于受到影响的开发征收大量的税( 可以高达建 设成本的8 8 ) ，提高了土地占用，这意味着年度财政收入损失的数量相当于不动产 税收的中值。对于这个政策或管理干预市场造成无意识后果的实例，他们指出“对 于政策和管理都需要进行更谨慎的计划编制，这样州和地方政府才能合理地实现自 己的政策目标”。l h l a n f e l d ta n d s h a u g l m e s s y ( 2 0 0 3 ) 研究了规划对于佛罗里达州新 开发征税的影响，该研究反映了对家庭福利产生影响的土地市场作用力及其资本化 因素。研究发现，通过从现有纳税人到土地开发减值( r e d u c e dv a l u e ) 重新分配新 增基础设施的成本，影响收费( 或“影响费”， i m p a c tf e e s ) 完全被资本化并进入新 建和现有住房所有者的住房价格中。在增长速度较快的美国城市迈阿密，影响