买房流程十步走.docx

明确购房目的，做好买房准备1、确定自己买房的用途：是刚需还是改善还是投资，想买新房还是二手房2、根据用途确定考虑因素：刚需的需要考虑自己的预算和地段、物业，尽量延长住宅使用时间；改善住宅除了要考察新的住宅，还要注意相关政策以及旧房屋处置问题；投资客则需考虑投资回报率以及投资时机3、买房知识准备：学习房产知识，让自己先成为半个房产专家擦亮眼睛，挑选房源1、确定购房区域：查找区域内的房源，对符合需求的房源进行登记及对比2、网上看房：了解楼盘位置、户型等信息，同时最好看下周边以及入伙的楼盘业主的论坛或评论，了解周边实际情况3、列一张看房清单：列清楚楼盘名以及打分标准或备注，并实时更新，为实地看房做准备。选定目标，实地考察1、看周边环境：商业配套、教育配套、交通配套、医疗配套都要实地去了解，此外也要了解周边小区以及有无化工厂、电站及加油站等危险配套2、到营销中心：一看沙盘了解小区配套、密度、绿化，但要注意比例问题；二看户型图，不仅是单个房子的户型图，最好还要看楼层的平面户型图，了解梯位比等；三看项目工地，工地一般不让进，但可以看下楼体外观、施工进度等3、看样板间：主要看户型设计、房屋质量、边角问题以及赠送面积等；但有的样板间会通过设计以及光线等让房屋看起来更大更亮，要注意区别。4、看房产证件：看五证二书是否齐全，五证是指国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证；二书是指企业法人营业执照、房地产开发企业资质证书，一般在营销中心角落有展示。签订认购书认购书也称商品房预售合同，在深圳，开发商一般会先登记VIP，然后选一天摇号开盘，开盘当天交定金签订认购书。一般要注意：1、了解开发项目的进展情况，确认开发商已经拿到预售许可证。2、认购书基本条款要约定详细，应当对所要购买房屋的主要情况在认购书中予以约定。3、条款内容的约定要合法有效，应要求开发商提供作为正式签约的商品房买卖合同文本。4、购房人一定要谨慎签订定金条款，因为定金一般是不可退的签订购房合同由于购房者法律知识不全面，在签订购房合同的时候很容易被钻空，要特别注意：1、关于房产证：有房产证才有物权，但由于法律条款存在漏洞，一些资质较差的开发商可能会拖延办证。首先一定要核查开发商的五证二书，其次可以增加补充条款，约定交房后360日内不办理房产证的处理方式2、关于房屋的具体位置：有可能你买了好的位置，可交房时楼号又变为相同结构位置不好的楼层。因此要在合同中附上小区的平面图并标明楼号，并让开发商应在此附图中盖章确认。3、关于所售房屋的抵押：有的开发商为了盘活资金将楼盘进行抵押，如果开发商破产时可能就得不到房屋。因此，要查清该楼盘有无抵押记载，并要求开发商将合同在房管局备案，在合同中补充如果出现抵押情况时应如何退款或赔偿4、确定各方责任范围：如果因开发商的各种原因情形导致买受人得不到房屋，买受人的损失范围没有明确具体界定。最好根据法律将实际损失细化，对开发商给自己造成的损失准备好证据。5、注意细节：有的开发商会提高公摊面积减小使用面积，而使总的建筑面积不变；因此要在合同中写明确套内建筑面积和公摊面积；此外，合同勿留空白，填写金额时前加写$方纂改。贷款与保险1、申请贷款额度要量力而行：办按揭要选择好贷款银行2、选定合适的还款方式：一种是等额还款方式，借款人可以准确掌握每月的还款额，另一种是等额本金还款方式，是指在还款初期归还较大款项，后期等额，以此减少利息支出。3、按时还款：向银行提供资料要真实，提供本人住址要准确、及时；每月要按时还款避免罚息。4、注意：申请贷款前不要动用公积金，公积金余额即为零将申请不到公积金贷款；在借款最初一年内不要提前还款，部分提前还款应在还贷满1年后提出；贷款还清后不要忘记撤销抵押办理购房保险步骤：一般申请贷款需要购买购房保险，步骤为：填投保单签发保险单收取保险费验收房屋1、检查房屋质量合格证明：按照有关规定，房屋交付使用前，必须要经区级房屋质检站验收合格，才能允许住户居住。2、检查房屋有无裂缝、有无倾斜、有无渗漏3、检查墙面、地面、门窗5、检查卫生间、厨房地面是否做过找坡处理4、检查“五通一平三表”：即煤气、上水、电热、污水、路通，一平即楼前6米、楼后3米场地要平整，不准堆积建材或杂物，三表即煤气表、电表（单元表）、水表三表到户。5、高层住宅楼还要有用水合格证，电梯运行合格证。消防供水系统必须检验合格。物业管理1、清洁卫生管理。包括楼宇内公共楼道在内的公共地方的卫生清洁，垃圾清运以及经常性的保洁；2、绿化物日常维护管理。对绿化物进行定期修剪、施肥、更新，保持绿化物生长良好；3、治安管理。设专职保安人员坚持每天24小时的巡逻值班，保证住宅小区内的安全；4、维护公共蓄水池。楼内蓄水池应定期清洗消毒。保证住户的饮水质量；5、水电管理。对配电设备、水泵房及公共水电设施进行日常保养，维持设备正常运行；6、排污设施管理，清疏和维修排水、排污下水管道、化粪池，确保正常使用；产权办理1、房屋买卖当事人签订的商品房预、出售合同或房屋买卖合同依法生效后30日内双方应到房地产产权登记部门办理房地产产权证。2、商品房上交办理产权证需要的资料：个人身份证、房屋登记申请表、购房证明书刊号、商品房购销合同书（或预售合同书）、房屋分户平面图、缴款发票、交易监证文书。3、流程：委托缴费领证，现在很多购房合同中有关于委托开发商或代理公司代办房产证的条款，售房人住的时候开发商会要求缴纳房产证代办费；开发商或代理公司代交契税、维修基金等费用之后，申请办理房产证，并办理抵押登记后；购房者按时领取房产证就可以了。此外，也可以自己办理房产