（产业经济学专业论文）中国分时度假发展研究.pdf

内容摘要 分时度假起源于2 0 世纪6 0 年代的法国，7 0 年代传入美国之后获得快速发 展，迅速风靡全球。尤其是引入交换网络和经历了点数制俱乐部的改良创新之后， 分时度假产品的灵活度增加，也越来越受到消费者的青睐。近2 0 年来，分时度 假以年均l o 1 5 的速度迅速扩张。目前大约有5 0 0 0 多个分时度假地已经广泛 分布于全球各个地区，购买分时度假产品的5 0 0 多万个家庭也分布在近2 0 0 个国 家和地区，分时度假的全球化趋势日趋明显。 然而中国分时度假的发展还处于初级阶段，无论从发展程度还是发展规模来 说仍然很低，仅就亚洲分时度假市场分布情况而言，我国的度假地数量远少于周 边的日本和马来西亚等国，而每万人中拥有的分时度假会员数，中国也是周边国 家中最低的。可见中国分时度假市场的发展还具有很大的潜力，于是，探究分时 度假的本土化问题也就有很重要的理论意义和实践意义。 全文一共分五章( 不包括导论) ： 首先从回顾分时度假的发展历程入手，介绍了分时度假最初的初生萌芽状 态、被引入美国后的交换网络发展，以及后来的点数制俱乐部创新，分析了这些 产品模式各自的特点。 第二章分别分析了分时度假与房地产业和旅游业的关系，从而得出了分时度 假的本质特征，也由此追索出这种旅游房地产模式发展的理论根源。 第三章概括、总结了分时度假对旅游度假地以及全国的经济发展产生的深远 影响，由此也可见在中国发展分时度假的意义重大。 第四章指出，从供给和需求双方来分析，分时度假在中国发展的基本条件都 已经成熟，但同时也存在一些障碍。 文章最后得出分时度假本土化发展的应对策略，这也是本文的关键所在。 关键字：分时度假本土化房地产旅游 a b s t r a c t t i m e s h a r eo r i g i n a t e di ne a r l y19 6 0 si nf r a n c e ，a n dg r e a t l yd e v e l o p e d a f t e rj tw a si n t r o d u c e dj na m e r i c aj n19 7 0 s n o w , i nj sj n t r o d u c e dj n t om o s t c o u n t r i e s e s p e c i a l l ya f t e rt h ee x c h a n g ew e ba n dp o i n tc l u bw a sd e v e l o p e d ， t i m e s h a r eb e c o m e sm o r ef l e x i b l ea n di se n j o y e db ym o r ea n dm o r ec u s t o m e r s i nt h el a s t2 0y e a r s t i m e s h a r ed e v e l o p e da tas p e e do f1 5 2 0 p e ry e a r t o n o w a d a y s ，t h e r ea r ea b o u t5 0 0t i m e s h a r ep r o d u c t so c c u p i e db ya l m o s t5 m i l l i o nf a m i l i e sf nn e a r l y2 0 0c o u n t r i e sa n dd i s t r i c t s i tb e c o m e sm o r ea n d m o r eo b v i o u st h a tt i m e s h a r ew i l ld e v e l o pa l io v e rt h ew o r l d t i m e s h a r ei nc h i n ai ss t i l | ni t si n i t i a ls t a g e 。f o rt h ee x t e n ta n ds c a l ea r e v e r ys m a l it i l i n o w a sf a ra st h ea s i am a r k e ti sc o n c e r n e d ，t h e r ea r el e s s t i m e s h a r es i t e si nc h i n at h a ni nj a p a na n dm a l a y s i a ，a n dc h i n ah a st h el e s t t i m e s h a r em e m b e r si na s i a ，s o ，i ti so fg r e a ti m p o r t a n c ei np r a c t i c ea n dt h e o r y t or e s e a r c hh o wt od e v e l o pt i m e s h a r ei no u rc o u n t r y t h i sd i s s e r t a t i o nc o n s i s t so ff i v ec h a p t e r s e x c e p ti n t r o d u c t i o n i nt h ef i r s tc h a p t e rw er e v i e wt h ed e v e l o p m e n to ft i m e s h a r e w ei n t r o d u c e t h eb e g i n n i n go ft i m e s h a r ea n dt h ed e v e l o p m e n to ft h ee x c h a n g ew e ba n d p o i n tc l u b ，t h e nw ea n a l y z e t h ec h a r a c t e ri ne a c hs t a g e w er e s e a r c ht h et h e o m t i c a ib a s i so ft i m e s h a r ei nc h a p t e rt w o i t sn a t u r a i c h a r a c t e ri sg o ta f t e rw es t u d yt h er e l a t i o n s h i pb e t w e e nt i m e s h a r ea n dt h e r e a le s t a t ea n dt h a tb e t w e e nt i m e s h a r ea n dt o u r i s m d e e pe f f e c t st h a tt i m e s h a r eh a st o i o c a la n dc o u n t r y w i d ee c o n o m i c d e v e l o p m e n tw a ss u m m a r i z e di nc h a p t e rt h r e e ，t h e nw ek n o w i ti ss i g n i f i c a n t t od e v e l o pt i m e s h a r el nc ，h i n a s oi nt h en e x tc h a p t e r , w ea n a l y z et h a tt h ec o n d i t i o n st od e v e l o p t i m e s h a r ei nc h i n aa r em a t u r e ，b u tt h e r es t i l l sb a r r i e r w ep u ti ns o m es u g g e s t i o nf o rh o wt od e v e l o pt i m e s h a r ei nc h i n aa tl a s t a n ds u c hi st h ek e yo ft h ep a p e r k e y w o r d s ：- i i m e s h a r e l o c a ld e v e l o p m e n tt o u r i s m r e a le s t a t e 南开大学掌位论文电子版授权使用协议 论文中国分时度假发展研究系本人在南开大学工作和学习期间创作完成 的作品，并已通过论文答辩。 本人系本作品的唯一作者( 第一作者) ，即著作权人。现本人同意将本作品 收录于“南开大学博硕士学位论文全文数据库”。本人承诺：已提交的学位论文 电子版与印刷版论文的内容一致，如因不同而引起学术声誉上的损失由本人自 负。 本人完全了解壶珏太堂国生焦羞王埕叠二焦旦堂焦迨塞盥鳘堡查选! 同 意南开大学图书馆在下述范围内免费使用本人作品的电子版： 本作品呈交当年，在校园网上提供论文目录检索、文摘浏览以及论文全文部 分浏览服务( 论文前1 6 页) 。公开级学位论文全文电子版于提交1 年后，在校园 网上允许读者浏览并下载全文。 注：本协议书对于“非公开学位论文”在保密期限过后同样适用。 院系所名称：经济学院经济研究所 作者签名：谭畅t 军巾莎 学号：m 0 2 1 1 3 8 日期：2 0 0 5 年0 4 月2 4 日 一、研究背景 导论 第一节研究背景、目的和意义 本文以分时度假的发展作为研究内容主要是考虑到以下四个方面的因素： ( 一) 分时度假对国民经济贡献重大。 分时度假自2 0 世纪6 0 年代兴起以来，不断发展创新，至今已风靡全球，在 欧美各国尽显风采。分时度假的发展对这些国家的房地产业和旅游业乃至整个国 民经济的贡献颇大。目前大约共有5 2 0 0 个分时度假地分布在全球各个地区，分 时度假消费者大约有4 0 0 5 0 0 万名，他们共拥有7 0 0 万个标准单位的产品。到 1 9 9 8 年，全球分时度假业的总销售收入超过6 0 亿美元。 ( 二) 分时度假发展是国内旅游业发展提出的要求。 我国改革开放以来，旅游业发展迅速。尤其是1 9 9 2 年至今，这一段时期是 中国旅游业的成长期，入境、出境、国内三大旅游市场共同发展。特别是国内的 旅游需求，它不再是一个单纯的数量满足，在质量等级上也提出了新的要求。国 内旅游需求方式也发生了重大变化，国内旅游者已不再满足于单一的游山玩水的 观光旅游，一些人要利用充裕的时间调整身心，完善自我，产生了度假、观光、 会议、商务等多种形式的旅游消费需求。传统的饭店产品已经不能适应旅游业的 发展，客观上要求具有度假功能的旅游住宿产品与旅游业同步发展。因此，分时 度假作为专门针对家庭度假需求开发出的旅游住宿产品，必然成为中国旅游业发 展的选择。 ( 三) 分时度假是中国房地产业发展的必然结果。 改革开放以来，随着中国经济改革的深入发展，房地产业作为国民经济的主 导产业得到了长足的发展，但这种过快的增长也带来了负面的影响，部分地区盲 目开发或者过度开发房地产项目，形成大量空置房产。据统计，到2 0 0 2 年7 月 止，中国商品房空置总量在1 2 0 0 0 万平方米左右，其中空置一年以上的超过5 0 。这与本世纪六七十年代分时度假从歇 j | 传入美固时的状况很相似，当时分时 导论 度假成功地为陷入开发困境的美国房地产商解了围，并从此在美国蓬勃发展。虽 然房地产业发展的高空置率荠不是分时度假发展的主要原因，但是这种因素的出 现对于分时度假的发展将是一个很强的推动力。 ( 四) 国内分时度假自上个世纪9 0 年代萌芽以来，至今仍发展缓慢，问题 层出。主要是信用制度缺失，法律法规制度几乎空白，分时度假产品价格和国内 消费水平脱节，尚未形成有规模、有影响的国内分时度假交换网络，分时度假交 换的时间和空间问题等。于是需要成熟的理论来引导和规范其发展。 二、研究的目的和意义 分时度假起源于法国，在我国是一种“舶来品”。笔者认为，舶来品的萌芽 发展一般要经历这样的过程：( 一) 首先是其他国家地区有成功的先例，发展状 况良好甚或几近成熟；( 二) 于是在国内有相关的理论介绍以及开始引入新事物； ( 三) 新事物在国内生根、发展，同时相关理论的发展也不仅仅停留在简单介绍 层面，而是对国外的成功案例做进一步分析；( 四) 由于环境的不同，舶来品发 展过程中出现“淮橘成枳”的种种问题，这时理论分析进一步深入，有针对性地 研究克服水土不服的方法；( 五) 根据前一阶段的理论和实证研究成果，制定相 关政策法规、以及创造优良的经济环境条件来规范和引导新事物的发展。 分时度假在中国的发展已经处于从第三阶段向第四阶段过渡的时期，鉴于 此，本文的研究目的主要在于：总结归纳分时度假的本土化过程中出现的问题， 深入探究分时度假的发展模式和相关理论，提出引导其在中国的经济社会环境下 发展的建议。 本文的研究具有理论意义和实践意义。( 一) 理论意义：分时度假是房地产 产品和旅游产品相嫁接形成的创新产品，通过对分时度假本土化问题的分析研 究，有利于完善国内的分时度假理论，丰富房地产经济学理论和旅游经济学理论。 ( 二) 实践意义：研究分时度假的本土化面临的问题和今后的发展模式能够给饭 店经营者提供产品设计的思路和经营策略，同时为加强分时度假业的产业规制提 供理论依据和指导。 导论 第二节国内外研究现状 一、国外研究现状 理论相对于实践的发展，或者超前一点，或者落后一点，但总是相伴随着发 展昀。国外的分时度假发展迅速，尤其是在分时度假业最发达的美国和欧洲地区， 发展几近成熟，那里的分时度假理论也较为全面和深入。他们的研究主要涉及以 下几个方面： ( 一) 消费者特征研究。美国佛罗里达中央大学的阿普彻赤( r a n d a l l su p c h u r c h ) 深入分析了处于不同年龄阶段和不同家庭、收入等环境条件的消费 者对分时度假的兴趣，得出：分时度假的市场销售最好定位于中年、无孩儿、收 入在中上等的家庭阶层。他还认为，分时度假的市场变量和非市场变量共同影响 着消费者购买分时度假产品的决策过程。美国查理斯顿学院的克劳茨( j o h n c c r o t t s ) 和r c i 咨询机构的拉各茨( r i c h a r dl r a g a t z ) 侧重于从购买人口和购买 心理的角度分析，他们认为5 5 岁以上的空巢已婚家庭正在购买分时度假产品用 于交换或者储钱用于未来度假，由于其规模、可支配收入和增长的潜力，空巢家 庭市场将对2 1 世纪分时度假业产生充分的影响。 ( 二) 产业组织结构研究。英国的帕拉司( a d i a n h p r y c e ) 对分时度假业的 联合和集中趋势，以及饭店行业品牌进入的重要性进行了研究，并提出了分时度 假产业正在走向两极分化的观点，即产业顶端是在多个度假地经营的少数大的国 际知名品牌饭店企业，产业末端是一个度假地经营的多数小的独立企业。 ( 三) 产品研究。美国的u p c h u r c h 和格鲁巴( k u r tg r u b e r ) 研究了分时度 假的产品形态，将分时度假产品按照消费者对度假地房地产拥有的时间长短不 同，划分为分段时权、经典分时度假和点数制俱乐部的产品形态。迈克马伦 ( m c m u l l e n ) 和韦尔茨( w e l c h ) 将分时度假产品分为5 种类型：豪华型、高端 市场型、质量型、价值型和经济型。 ( 四) 对度假地影响的研究。英国的夏伯力( r i c h a r ds h a r p l y ) 提出旅游住 宿设施直接影响旅游目的地整体成功和发展的观点。他指出，旅游住宿设施开发 应该与整体旅游规划相结合，并且要建立执行住宿开发政策的有效机制。美国的 戴拉( s t e v e nc d e l l e r ) 、马库依拉( d a v i dw m a r c o u i l l e r ) , 手 1 格林( g r a yr g r e e n ) 认 为休闲房产的建造、维修和使用可以为所在地区提供就业和收入，产生直接的经 济效应；但是体闲房产的开发会增加当地公共服务的需求，所以休闲房产对增加 地方财政收入的作用取决于地方财政收支的平衡。 二、国内研究现状 2 0 世纪9 0 年代，在假日旅游热和旅游房地产产品大量空置的情况下，分时 度假被引入中国并在大中城市萌芽升温，国内的学者也开始关注这种旅游房地产 的创新模式，从不同侧面对它进行分析评价。 刘赵平著述的分时度假产权酒店一一饭店业和房地产业的创新发展之 路是中国第一本比较系统的介绍分时度假的著作。书中比较全面地阐述了分时 度假的产生和演进的历史进程：通过大量数据分析，对比了分时度假在欧美各国 的发展情况及其经济影响；介绍了分时度假从开发、销售到购买和网络交换的过 程和特点：最后对于中国引入分时度假进行了环境、法律和发展前景的分析。这 些对于中国旅游业和房地产业的经营管理和行业规制提出了操作导向型的咨询 建议。 刘艳红的博士毕业论文中国分时度假发展研究一一旅游房地产创新，以 旅撼房地产创叛作为理论基础研究中国分时度假发展问题，从一个新视角开拓了 “分时度假”这一课题。文章首先对旅游房地产及其创新进行研究，进而提出分 对度假是旅游房地产系统( 三维) 创新的观点，然后从分时度假的核心产品、形 式产品、服务产品以及分时度假系统的环境创新几个方面对旅游房地产创新进行 了系统分析。最后提出了中国分时度假的产品模式选择以及发展的基本架构。文 章对于中国分时度假理念的形成、运营机制的确立和交换系统的加强，都将有现 实和长远的作用。 罗守贵、张国安、高汝熹认为由于收入和时间两方面的限制，我国分时度假 的消费群体明确定位于以下五种人：企业老总、外资企业管理人员、娱乐与体育 界的高收入者、科技与教育界的高收入者、政府高级官员。认为分时度假的本 化要考虑消费者、经营者和政府三方面的选择。 王婉飞认为当前我国分时度假业处于产业的萌芽时期和产品导入期，从我国 当前旅游业的宏观背景和微观条件分析，无论是供给还是需求，目前都己基本具 导论 备了发展旅游分时度假的条件。 徐栖玲、黄晓丽认为：国内度假旅游的供给和需求空前发展，而且度假宾馆 经营的季节性明显，可见我国发展本土化分时度假交换网络的时机基本成熟。应 针对中国旅游房地产发展的现状，采用吸收各类度假设旌加盟而非独立开发房产 的方式，自主开发本土化的分时度假交换网络。 陈超、郭鲁芳从消费者面临产品质量难保的风险和开发商面临度假需求不旺 的风险两方面分析了中国分时度假发展中的困境，同时从理论上分析，这种困境 主要是由于信用制度的缺失、法律制度的缺失和消费环境不成熟造成的。 邬爱其、徐进分析分时度假内在成长机制的特征，认为分时度假适应了度假 旅游业发展的国际化趋势，具有经济性、便利性和自助性的特征。 黄亚芬、张冰融认为分时度假是房地产市场中一种全新的销售理念和服务体 系，与传统旅游模式相比，具有便捷、自由、舒适、满足个性化服务的特点。在 我国目前内需不旺、房地产大量积压、旅游产业升温的情况下，分时度假无疑是 启动内需、变现积压房产以及促进旅游业发展的有效途径。 国内这些关于分时度假的理论，多数是简单介绍性的文章，虽然也有一些理 论分析的文章，但都囿于研究层面单一，研究深度不够。专门地、系统地论证分 时度假在中国如何发展、如何引导其健康发展、成长并为国民经济做出贡献的相 关理论尚很缺乏。所以，本文试图从分时度假的发展历程、经济效应以及在中国 发展的条件障碍等多方面进行全面的分析。 第三节研究方法、创新及主要困难 一、研究方法 本文拟采用的研究方法主要有以下四种： ( 一) 系统方法。分时度假作为在房地产和旅游两大产业的边缘产生的新兴 事物，其发展结构、发展模式和发展理念是一个系统的有机整体，我们在分折分 时度假本土化问题时应该全面、系统的对待。 ( ，工) 比较方法。“有比较才有鉴别”。欧美各国的人文、经济环境和政策环 导论 境不一，分时度假在那里的发展状况也不尽相同，我们通过对各个国家引入和发 展分时度假的经验教训的比较，可以清楚地识别分时度假的本质，从而探究它在 中国的经济、政策环境下发展的途径。 ( 三) 规范和实证相结合的方法。分时度假在国外有很多发展成功的先例， 为我们进行本土化研究提供了很好的例证。在对这些例证进行实证对比分析以 后，最后还要归于分时度假中国化的规范研究，所以，规范和实证相结合的方法 也是本文的个重要研究方法。 ( 四) 定量与定性分析相结合的方法。有了相关数据的支持和对于有效数据 的分析，我们才能准确的判定某个事物的发展在经济上是否可行，以及其对于相 关产业乃至整个国民经济的发展是否有益。本文在分析过程中不仅采用了定量的 方法分析分时度假发展的经济效用，同时采用定性分析方法总结分时度假发展的 客观规律和正常的发展轨迹。通过定性研究和定量研究，从质和量两方面把握分 时度假的内涵、外延，从而服务于本土化问题的研究。 二、本文的创新点及主要困难 ( 一) 本文的主要创新是提出分时度假的本土化产品模式，分析交换网络的 本土化问题以及对于分时度假的法律规制的构想。 ( 二) 本文的主要困难是： l 、关于分时度假的介绍主要是国外的资料，阅读和分析都有一定难度： 2 、旅游业和房地产业发展的资料数据比较好查，但国内外分时度假发展情 况的数据相对较少； 3 、本人法律方面知识了解甚少，文中对于分时度假法律规制的构想，写作 起来会有一定困难。 第一章分时度假概述 第一章分时度假概述 第一节分时度假的产生和发展 分时度假( t i m e s h a r e ，又称v a c a t i o no w n e r s h i p 或h o l i d a yo w n e r s h i p 、是旅游 度假产业中发展最快的一个部分，也是目前最激动人心的和日益普及的度假方式 之一。目前，美国有超过3 0 0 万的家庭拥有分时度假产品，全球更有近7 0 0 万这 样拥有度假地房产的家庭。 美国度假地协会( a r d a ) 定义分时度假是：“描述几个人共同分享一处度 假地房产的联合所有权的概念。每个所有者都拥有在规定年限内对一定面积 房产的固定时段的所有权。分时度假，通过交换网络，给你提供了在世界许多度 假目的地使用高级度假房产的便剥。”1 可见，分时度假的概念涵盏两方面的内容： 分对度假概念和交换概念。其中，分时度假概念是，将度假酒店( 或度假村) 的 一个( 或一套) 房间的使用权( 或所有权) 按每年若干天的时间段，用锁定的价 格，一次性出售给客户，客户在其购买的时间段内，拥有对客房的使用权( 或所 有权) ，同时也享有转让。馈赠、继承等系列权益以及对公共配套设施的优惠使 用权。交换概念是，若购买者于某一年决定不在其购买的享有分时度假权的度假 单位居住时，就可以用其使用权去“交换”隶属于交换公司服务网络中任何一家 成员单位同等级、但位于不同地区的度假房产使用权。 一、原始分时度假产品模型 “分时度假”起源于2 0 世纪6 0 年代法国的阿尔卑颠地区，当时欧洲旅游度 假的风气盛行，法国地中海沿岸开发了大量海滨别墅，但这些度假地房产的高昂 价格，使得许多家庭只能望“楼”兴叹。于是，有人设法汇集一些亲弼好友联合 购买一幢度假别墅，这些人可以分别在不同的时间段使用。这种联合购买方式就 是分时度假的雏形，它一方面满足了大家的度假需求，另一方面也消除了商昂的 游舟 v l r v , y va r d ac o l l 3 第一章分时度假概述 房产价格带来的忧虑。 最先创造出原始的分时度假概念的是一位名叫亚历山大奈特( a l e x a n d e r n e t t e ) 的德国人。他设想将他所管理的位于瑞士提西诺( t i c i n o ) 的饭店的股份 出售，并给予每个购买者( 股东) 在度假地住宿的权利。随后，他又成功创建了 专门经营分时度假产品的欢乐迈格( h a p i m a g ) 公司，该公司在1 9 6 8 年就有8 0 0 0 多名股东，到2 0 世纪9 0 年代，已经发展到拥有1 2 5 万名股东和遍布欧洲1 5 个 国家的5 3 处分时度假地。1 9 6 7 年，法国著名的建筑公司l e sg r a n d s t r a v a u xd e m a r s e i l l e 也在法国阿尔卑斯地区的s u p e r d e v o l u y 滑雪度假地设计出分时度假产 品。 这些最初的分时度假产品的结构模式如图l 所示。 图1 原始分时度假产品结构模式 旅游者在某处房产购买指定住宿单元每年一周时间的使用权，然后购买者可 以在每年的这一周时间到固定的房间入住。这种方式满足了人们在现有的经济条 件下拥有属于自己的度假房产和每年定期度假的愿望。但人们一旦购买之后，对 于使用时间、住宿单元等都没有调整的权利，只能在固定的时间到固定的房间内 入住，很不方便。 二、交换网络的发展 分时度假自2 0 世纪6 0 年代于法国闻世以来，在世界范围内得到迅速发展， 成为风靡世界的休闲度假旅游方式，并于7 0 年代被引入美国。当时美国f 处于 彦 一 喜誊 苎二兰坌茎壅坚垫兰 经济繁荣时期，房地产业飞速发展，带动房地产商建起大批公寓房和度假别墅， 在气候宜人的佛罗里达州尤为集中。7 0 年代中期的石油危机中，油价上涨使美 国经济进入紧缩期，房产大量闲置，房地产商于是引入分时度假概念来销售积压 的房产。但在经营过程中，他们发现原始的分时度假方式过于僵化，缺乏灵活性， 人们一旦购买分时度假产品之后，只能年复一年地在同个度假地度假。 为解决这个问题，有人在原始的分时度假系统上又进一步拓展开发出分时度 假交换系统。其结构模式如图2 所示。 图2 加入交换系统后的分时度假产品结构模式 这意味着拥有度假房产使用权的消费者，可以将自己的度假房产使用权，通 过全球网络交换系统与同等级但位于其他地区的度假房屋使用权进行交换。分时 度假最大的特色和吸引力就在于它的交换网络，这样一来，尽管消费者还必须在 固定大小的住宿单元和固定长短的时间内消费分时度假产品，但由于可以通过交 换系统进行交换，就增加了分时度假产品使用的方便性，使其更受到消费者的欢 迎，通过这种方式盘活了闲置房产，也促进了分时度假在美国的快速增长。到 1 9 9 9 年，美国己又5 0 0 多万个家庭在5 0 0 0 多个度假地拥有分时度假房产。在2 0 多年中，分时度假业增长了1 0 0 0 。2 1 9 7 4 年成立了世界第一个分时度假交换公司r c i ( r e s o r tc o n d o m i n i u m s i n t e r n a t i o n a l ) 公司，1 9 7 6 年又有一家1 i ( i n t e r v a li n t e r n a t i o n a l ) 成立。这两家公司 到目前为止仍是世界上实力最雄厚的分时度假交换公司。到2 0 世纪8 0 年代初期， 。r a n d a ilsu p c h u r c h ，k u r tg r u b e r ，2 0 0 2 t h ee v o l u t i o l lo fas l e e p i n gg i a n t ：f e s o t l tt i m e s i ari f3 h o s p i l a l i tv , 1 a n a g e m e n t2 1 2 1 1 2 2 5 9 第一章分时度假概述 从欧洲传来的分时度假概念，经过在美国本土的发展创新以后，又将分时度假交 换系统的概念传回到欧洲。这标志着分时度假进入到一个新的发展阶段。 三、点数制俱乐部 在供需两方面因素的推动下，分时度假产品逐步在欧美地区发展和成熟起 来。尤其是2 0 世纪8 0 年代中期，一批诸如马里奥特( m a r r i o t ) 、迪斯尼、希尔 顿、凯悦、四季等世界著名品牌的饭店连锁集团和发展商开始进入分时度假领域， 不仅提高了分时度假产品的质量，也进_ _ 步增加了消费者选择的灵活性。 1 9 9 0 年，迪斯尼公司率先推断出了点数制( 又称分数制) 分时度假产品。 即度假房产的经营者将住宿和娱乐等产品的标价都折合成点数，此时消费者不再 是购买某处房产一段时间的使用权，而是以所购买的点数来选择消费其合意的产 品。这种点数制的产品模式如图3 。 圈3 进一步增加灵活性的分时度假产产品结构模式 这种模式，相当于在度假地引入了一种新的流通手段，即以点数取代货币成 为新的流通手段。目前，美国的迪斯尼、希尔顿、万豪、凯悦等著名的分时度假 产品经营商都采用了点数制，欧洲的环球等公司也使用点数制。南非销售的分时 度假产品中有8 6 是采用点数制的。 点数制俱乐部一般拥有几处度假地房产，不同房产在面积和档次方面都有差 异。会员向供应商购买一定数量的点数，所有的住宿、娱乐产品也以点数标价。 会员可以随意选择在一年的任何时间、选择网络内任意地点消费，并且对于房恻 第一章分时度假概违 的大小、住宿时间的长短、每年来度假的次数等都可以自由选择。 在点数制俱乐部普及以后，便可以推进全球化点数刽体系的建立和发展，即 通过点数制网络将各地的点数制俱乐部联合起来进行交换，使消费者具有更大的 选择性。 第二节分时度假系统分析 一、分时度假的产品模式 分时度假的产品模式大致有以下几种类型： ( 一) 经典分时度假产品 消费者以周为时间单位享有分时度假房产的产权或使用权。国外多数分时度 假产品的开发和销售都采用了这种方式。它的主要特点：一是交换便利。它从时 间上建立起全球统一的标准单位，在采用共同标准的基础上，不同地区的度假地 之间进行交换有了一个基本的共同点，方便了产品的交换。二是管理便利。对于 每个住宿单元、平均划分为5 2 周，售出其中的5 l 周，保留l 周作为维修保养之 用，使产品的销售和管理都十分简单，不易带来混乱。 ( 二) 点数制产品 点数制产品是一种最大限度地满足消费者灵活性需求的分时度假产晶，其性 质更接近于饭店产品。消费者一次购买一定数量的“点数”，这些“点数”就成 为他们选购产品的“货币”。他们可以使用这些“点数”，在不同时闻、不同地点、 不同档次的度假物业灵活选择其“点数”所能负担的住宿设施。在分时度假设施 的档次方面，也有了更多的选择。如在豪华饭店住宿会员俱乐部，购买该产品的 会员可在每年指定的期间内( 一般是淡季) ，免费在豪华的度假地饭店住宿并使 用娱乐设施，在其他时间入住享受折扣优惠。对于这种产品模式，消费者更重视 服务和使用的方便性。 ( 三) 分段时权产品 分段时权产品是将一处房产分割为2 份、4 份、8 份、l o 份、t 2 份等( 分割 一般在1 5 份以下) ，分别销售给不同的消费者。近几年，分段时权产品在美困逐 第一幸分时度假概迷 渐发展为“私人住宅俱乐部”( p r i v a t er e s i d e n c ec l u b s ) 的新型第二住宅概念， 而且发展势头良好。这种“私人住宅俱乐部”主要针对不经常使用的自用型消费 者，其性质更偏重于房地产产品，更重视自用和使用的地位感。所以，这种分段 时权产品的设计往往非常重视周围环境和设施，一般要求房产坐落在风景优美、 气候宜人的度假区，周围有定的娱乐设施( 如高尔夫球场、滑雪场) ，住宿空 间宽敞( 一股为3 个卧室以上) ，房间装修豪华，并伴有五星级酒店服务。 ( 四) 产权酒店产品 实际上，产权酒店是分时度假产品中的一种特殊模式( 如图4 ) ， 宙4 产权酒店体系 这是一种投资者买断酒店设施的所有权，投资人( 业主) 可以自己使用部分 住宿时间，将余下的住宿时间统一委托酒店管理方经营。自己获取红利的经营模 式。消费者购买产权酒店主要是自用和出租，以获得投资回报。 二、分时度假交换网络 交换概念的出现，使得消费者可以用在一个地方购买的某一周的产品和其他 消费者在另一地购买的产品进行交换。交换系统是分时度假产品中十分重要而又 较复杂的一项内容。分时度假业能在近3 0 年中迅速成长，一个主要的推动因素 就是度假交换公司。分时度假开发商与交换公司之间是相互依存、共同发展的关 系，两者不可或缺。r 交换”为分时度假产品增加了新卖点，解决了许多消费者 第一章分时度假概迷 不想永久地在同一地点度假的问题。交换是推动分时度假成长的主要因素之一， 也是推动这个产业走向国际化的主要因素。 ( 一) 交换的形式 分时度假交换共有两种方式： 1 、内部交换。这是指分时度假产品的购买者用某个度假地莱一周的产品交 换本度假地内另外一周的产品。 2 、外部交换。这是指消费者与其他度假地的分时度假房产开展交换活动。 一般交换公司同时开展两种交换服务，但外部交换更为普遍。 ( 二) 交换的原则 r c i 实施“对等交换原则”，即存入“好产品”的会员可以优先获得对等的 “好产品”。r c i 通过一个复杂的计算机程序实施这一原则。 当一个会员的住宿权利存入r c l 分时度假产品储存库时，立即被系统赋予 一个数量值。一般旺季高于淡季，太房间高于小房间，热点地区高于温冷点。以 下几个因素都可能影响到这个数量值： 1 、季节( r c i 把季节分为旺季、平季、淡季) 2 、住宿单元大小 3 、度假地位置和需求情况 4 、存入时间( 越早存入的分值越高) 5 、会员对度假地住宿的感受和质量评价 被赋予分值后的产品就具有了交易权。提出交换请求肘，计算机自动选出分 值最接近的其他产品与之匹配，如可能是旺季的温冷点交换淡季的热点等等。不 论其存入的产品是否被人“领出”，都不影响存入者提取产品。 ( 三) 交换的程序 一般而言，在已加盟交换公司的度假地购买了一周单位产品的消费者将自动 成为r c i 的会员，有效期5 年。这5 年的会费由开发商或销售商代为交纳，以 后的会员费由会员自行交纳。会员每次交换需要交笔交换费。 提出交换申请的过程十分简单，会员可通过向最近的r c l 分支机构写信或 打电话存入产品。r c i 功能强劲的计算机交换系统使得6 0 以上的会员只需一 个电话就能实现交换。如果不能马上满足需求，电脑会自动搜索有关度假地其他 时阳】的产品情况。如果仍不能满足消费者的需求，工作人员向会员建议选择其他 至二主坌堕垦堡坠一 可供选择的度假地。 三、典型的分时度假运营机制 典型的分时度假运营机制如图5 所示。即由房产开发商将其房产组合开发成 若干分时度假产品，委托销售代理商进行代销，同时加盟交换系统( 公司) ，分 时度假产品购买者一旦拥有未来一定时期内分时使用该房产的权利，即可享有会 员资格，并可通过网络交换系统，与其他会员交换不同房产的分时度假使用权。 分时度假产品提供者 分时度假产品提供者 委托j 房产管理与维护公司l 物业管理保障 代理 加入 销售代兰翌r 1 f 2 1 兰竺! 兰竺苎苎： 分时度假交换 烈系薯篙 交换服务 分时度假产品购买耆b 圈6 典型的分时度鬣运营机制 从图中可以看出，典型的分时度假系统中包含了房产开发商、销售代理商、 会员和交换公司四方之间的6 种关系。理清这6 种关系，就基本掌握了分时度假 产品的运营原理。 1 、房产开发商与会员 在直接销售的情形下，房产开发商与会员之间是买卖关系，即房产开发商将 度假房产未来一定期限的分时使用权卖给购买分时度假产品的会员a 双方以销售 合同明确各自的权利义务。 2 、房产开发商与销售代理商 两者之间是委托代理关系，即房产开发商委托销售代理商销售其分时度假产 第一章分对度假概述 品，销售代理商按照双方委托代理合同的授权对外销售产品。 3 、销售代理商与会员 销售代理商与会员之间也属于商业买卖关系，代理商按开发商的委托授权向 会员销售分时度假产品。 作为房产开发商，在委托代理商向会员销售产品的时候，要就自己在委托合 同中的承诺对会员负责。销售代理商在委托代理权限之外发生的其他问题，则需 由销售代理商承担法律责任。 4 、会员与交换系统公司 会员与分时度假交换公司之间属于服务产品的提供者与消费者之间的关系。 会员使用网络交换系统来实现自己与其他会员交换分时度假房产使用权的目的， 同时，向交换公司支付费用。交换公司则通过提供网络交换服务获得收益。 5 、房产开发商与交换公司 房产开发商与交换公司之间是一种加盟关系，即通过双方的自由选择，交换 公司批准符合条件的房产开发商将自己的分时度假产品加入交换公司的储存库 中，参与和其他度假地房产开发公司进行的交换。房产开发商要向交换公司支付 相关费用。 6 、会员和与其开展交换的其他会员 早期，会员如果通过交换公司与其他会员进行交换，两者之间也成为通过合 约进行商业交换的关系。因为会员在通过交换公司进行交换时，明确表达自己所 希望得到的产品的特征，实际上就是发出要约，若双方条件彼此符合，交换系统 作为中介按统- - n 度规定的顺序将彼此符合条件的会员联络到一起，实现网上交 换。 此外，在加入管理公司、信托公司等的情况下，各方之间的关系更加复杂。 仅以管理公司为例，一种情况是开发商自我管理，管理商属于开发商的自有机构， 负责管理分时度假房产；另外一种情况是外请管理机构，这样的机构在产品销售 初期由开发商签约聘请，按照与开发商签订的管理合同管理物业，在产品销售到 一定比例以后，由业主组成的业主委员会负责选择管理公司进行物业管理。在不 涉及产权的分时度假产品设计中，自始至终管理公司是对开发商负责的。 笨一章务时度佤概述 四、分时度假的法律规制分析 分时度假产品由于价格高昂、期权消费等特点，所以，它比其他行业对于保 障体系的要求更为迫切。国外的分时度假发展已经形成了较成熟的法律规割体系 和行业内的自我约束机制。 ( - - ) 分时度假规制的法律体系 1 、个人法 俱乐部信托结构。这是英国在信托法律体系下的一种安排。分时度假房产的 法律支配权被销售给某个公司，房产登记在这个公司的名下。这家公司往往被一 家信托公司所有或控股。但开发商公司必须与信托人建立信托安排，以此来保证 消费者对于住宿设施的使用权利。 分持公司股份体制。这是在法国较为流行的一种体制，由一家公司拥有房产， 公司向外出售股份，购买股份的公众有权利享受由公司所持有的房产的使用权， 具体权利在章程中明确规定。这家公司可以( 但不必) 管理和维护房产并提供相关 的其他服务。 点数制。这是近期兴起的一种新型的制度安排，即产品不以周为单位而以点 数制为基础。消费者可按所购买的点数确定自己的住宿时间和住宿单元类型。 2 财产法 财产法体系的主要特征是通过法律文书实现财产所有权的转移。这将重点集 中到交易的房地产特征上来。它并不意味着分时度假产品是纯粹的房地产项目， 只是借鉴房地产法的管理模式来建立起一套法律体系。其核心由以下要素构成： 共同所有权。分时度假产品中将住宿设施的所有权划分为许多份。根据这种 安排，每位分时度假产品购买者都可以在他所购买的期间内独自享用住宿权利。 房产的每个共同拥有者都交纳一部分房产维护和管理费用。一般每个分时度假产 品购买者都会得到一份独立的房产权利证书，其权利可以因此间明确界定并在合 同中得以确认。 共同使用权。这种类型把对于房产的共同所有权转换为共同使用权，即每个 会员都可以按规定在属于自己的期限内享受设施的住宿权利，但不拥有对房产的 所有权。在期满后，开发商获得房产的处置权并可决定是否继续经营分时度假期 目。 第一章分时虚假概述 阶段性使用权a 葡萄牙采用这种体系，即用分离式的立法结构来规割分时度 假产品。房产业主要保证遵守国家关于分时度假产品经营的法规，并向消费者签 发阶段性居住许可证。这种许可证允许产品购买者在持有许可证的情况下，在某 些时段使用所规定的房产。 阶段性出租。这是介于财产法和个人法之间的种安排。希腊采用这一体系。 它允许消费者在一次性支付租金以后享有未来某些时段在该房产中的住宿权，当 然要按规定交付维护费用和管理费用。 ( 二) 自我约束机制 许多国家现有的法律体系当中，都没有明确针对分时度假产品的法律规范。 在没有建立起法律规范的情况下，市场上形成了许多种形式的行业自律行为，甚 至在一些具有分时度假法规的地方，行规对企业的约束也发挥着重要作用。 1 行业协会 在分时度假业较为发达的国家和地区，涉足这领域的企业和个人自发形成 了分时度假行业协会。这些协会把行业自律、保护消费者权益的行为作为促进行 业长期健康发展的手段，制定出行业经营的伦理守则，自发地维护消费者权 益，也晟终保护了所有协会成员的长久利益。 2 分时度假交换公司 交换公司通过建立对房产的分等定级制度和由消费者调查形成的退出机制， 保障了消费者能够享受到有质量保证的住宿权。国际上实力雄厚的r c i 和i i 都 和各国的政府管理部门、消费者权益保护组织建立了密切联系，共同维护行业规 范。 3 信托公司 在英美等国当中，信托公司作为商业银行的补充，行使配套职能。在度假俱 乐部盛行的欧洲，些信托公司专门设立分时度假方面的信托保障服务，使消费 者的住宿权利得到保证。信托体制已被许多国家采用，作为分时度假保障体系。 第三节分时度假的特点分析 第一章分时度假概述 一、分时度假与房地产 分时度假从诞生就注定和房地产结下了不解之缘。更准确的说，分时度假 最开始时是房地产的衍生物。分时度假产品是对传统房地产产品模式的创新，也 是房地产业自身发展的结果。 传统的房地产产品的制度安排是：开发商直接把房产的所有权和使用权一次 性出售给消费者，消费者即取得了房产的终身处置权。而度假地房产，由于地理 形势优越、环境优美、气候宜人，一般都有不菲的价格，大多数有意购买者也只 能望“楼”兴叹。再加之开发商为满足消费者放松心情、调整身心的需求，大多 会对这些度假地房产进行一番精美装修。这些价值附加就更使得消费者的一次性 购买成为“襄王有意，神女无心”的单相思了。分时度假产品则对传统的房地产 产品模式进行了创新改蘸，它将度假地房产的使用权进行分割以后，分时段出售 给不同的消费者，这样既免去了消费者经济能力不足的担心，又消除了居住使用 时段集中，造成淡季闲置浪费的忧虑。 不仅对于度假地房产的购买者而言，分时度假是一种颇受欢迎的全新的产品 购买模式，对于房地产开发商而言，分时度假也不失为解决闲置房产、解除房地 产业萧条的良方。美国的房地产开发商通过引入分时度假模式，解决了2 0 世纪 7 0 年代中期的石油危机带来的房产闲置问题、缓解了经济萧条就是一个明证。 以位于佛罗里达州一处造价2 0 万美元的闲置别墅为例，共发展了5 0 个分对度假 会员，每户会员交纳了1 s 万美元以买断2 5 年中每年一周的使用权，