（民商法学专业论文）不动产预告登记制度研究(3).pdf

内容摘要 y 5 7 1 2 59 不动产预告登记制度是近几年来我国物权法研究的新课题。预告登记于我国而言 是一种新的不动产登记类型，在比较法上则是一项成熟的物权制度。本文运用比较研 究和经济分析的方法，对该制度的理论层面和实践层面的相关问题进行了较为深入地 探讨。本文共分为五部分，行文四万余字。 文章第一部分为预告登记制度立法模式的比较法分析。在比较法上，预告登记制 度是德国民法的首创，后被瑞士、日本和我国台湾地区的民法所继受。不同的物权变 动模式和登记制度决定了预告登记保全的权利性质及权利范围的不同。日本不动产登 记法上的假登记制度既保全物权又保全债权请求权，而德国、瑞士和我国台湾地区的 预告登记制度只保全债权请求权，不保全物权：且瑞士预告登记制度保全的债权请求 权皆为法定，与物权变动没有必然联系，而德国和台湾地区的预告登记制度只保全以 物权变动为目的的债权请求权。另一方面，基于设立预告登记制度的目的、功能的相 似，各国预告登记制度在适用范围、成立条件及效力等方面又有着相同或相似的规定。 所以，我国在借鉴和移植预告登记制度时，必须考虑与物权法相关制度的协调。 文章第二部分对预告登记的内涵予以界定并分析了该制度的存在价值。所谓预告 登记，是指在当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或尚未成就时，为保 全未来物权变动的债权请求权而对其进行的登记。预告登记具有三大特征担保性、 从属性和优先性。从法学角度分析，预告登记制度的价值体现为赋予不动产交易中债 权人的请求权以适当的物权性效力，确保债权请求权在将来得以实现，弥补了物权法 登记制度对交易安全保护的不甚周延。从经济学角度分析，预告登记得以成立的两种 主要途径所耗成本差别悬殊。基于债务人同意而成立的预告登记成本较低，而基于假 处分成立的预告登记成本较高。正缘于此，大多数国家的预告登记制度都免除了申请 假处分时预告登记权利人的举证责任。同时，较高的经济成本也避免了债权人滥用预 告登记制度，造成对债务人不动产物权的不必要限制。 文章第三部分是对预告登记保全的请求权及预告登记的性质的研究。如上文所言， 并非任何一种债权( 或物权) 都能成为预告登记保护的对象，预告登记保全的请求权 有其特点、种类与范围的限制，各国的规定不尽一致。本文赞成借鉴德国民法典的相 关规定，即保全以不动产物权变动为目的的债权请求权。关于预告登记的性质研究， 其关键在于澄清经过预告登记的债权请求权的性质。债权请求权经过预告登记，被赋 予某些物权性效力，但并未发生质变成为物权。预告登记是一种特殊的物权性担保方 t 式，是以债务人的被登记的特定不动产物权来担保债权人的债权实现。预告登记制度 作为债权物权化的典型例证，对大陆法系传统的债权与物权的绝对分立格局提出了严 峻的挑战。 文章第四部分为预告登记的变动与效力相关问题研究，是本文的核心与重心所在。 在预告登记的变动中，着重论述了预告登记成立的三种途径；基于登记名义人( 预告 登记义务人) 的许可而产生；基于法院假处分判决而产生；预告登记的善意取得。关 于预告登记的效力，文章从静态与动态两个角度加以论证。所谓静态效力，系指预告 登记后，经过预告登记的债权请求权相对于同一不动产上可能同时存在的内容相同的 其他债权、地上权、地役权、抵押权、承租权所具有的效力。简言之，即保全顺位的 效力、保全权利的效力、预警的效力以及破产保护的效力。所谓动态效力，系指预告 登记推进为本登记的具体方式及在此过程中所具有的效力。在预告登记与本登记之间 没有中间处分的情形，由于没有第三人的介入，将预告登记推进为本登记，手续简便； 倘若预告登记与本登记间存在中间处分，预告登记权利人如何向登记义务人请求为本 登记及向第三人请求涂销中间处分登记，情况较为复杂。而中间处分行为也不限于登 记义务人的法律行为，还包括非法律行为，如征收、强制执行、假扣押、假处分、编 入破产财团等。对于非法律行为的中间处分，预告登记并非都具有排除效力。 文章第五部分为我国物权法对预告登记制度的借鉴及设计。我国现行法上的商品 房预售登记备案制度与预告登记制度有本质的区别：预售登记是对商品房预售进行管 理的行政手段，具有浓厚的行政管理色彩，并不具备物权法上预告登记制度的效力。 创设我国预告登记制度，于现实意义上，适应了我国经济发展的需要，确保不动产交 易的迅捷与安全，体现法律保护弱者的价值取向；于理论意义上，完善了物权法对不 动产交易的保护，平衡债权人与第三人利益。然而，我国的预告登记制度设计必须以 我国的物权变动模式为前见，并与其它民事法律制度相协调。在我国未来的民法典中， 应包括预告登记的产生原因及申请程序、预告登记保全请求权的性质与范围、预告登 记的效力、预告登记的涂销等内容。 关键词：预告登记、物权变动、物权、债权 i i a b s t r a c t r e g u l a t i o no fa d v a n c en o t i c er e g i s t r a t i o no f r e a le s t a t eh a sb e e nan e wf o c u si nr e c e n t s t u d yo f r e a le s t a t er e g i s t r a t i o ni nc h i n a a d v a n c e n o t i c er e g i s t r a t i o ni so n eo f n e wt y p e so f r e a l e s r a t er e g i s t r a t i o ni nc h i n a ，b u tf r o mt h ev i e wo fc o m p a r a t i v el a w , i ti sam a t u r e d i n s t i t u t i o no f r e a lr i g h tw i t hal o n gh i s t o r y i nt h i st h e s i s ，t h e o r e t i c a la n dp r a c t i c a lp r o b l e m sc o n c e m e da r e e x p l o r e dt h o r o u g h l yb yc o m p a r a t i v ea n de c o n o m i ca n a l y s i s 1 1 1 e t h e s i si sc o m p o s e do ff i v e p a r t s ，n e a r l y4 ，0 0 0 0 w o r d s t h ef i r s tp a r ti st h el e g i s l a t i v ec o m p a r i s o no f a d v a n c en o t i c er e g i s t r a t i o ni ns o m e e o u n f r i e s f r o mt h ep o i n to fc o m p a r a t i v el a w , t h er e g u l a t i o no fa d v a n c en o t i c er e g i s t r a t i o ni so r i g i n a t e d f r o mg e r m a nc i v i ll a w , a n dt h e nw a sa d o p t e db ys w i s s ，j a p a n e s ea n dt a i w a n sc i v i ll a w t h e n a t u r ea n ds c o p eo ft h er i g h tp r e s e r v e db ya d v a n c en o t i c er e g i s t r a t i o n 珊d e p e n d e do nt h e d i f f e r e n tm o d e lo fa l t e r a t i o no fr e a le s t a t e i nj a p a n e s ec i v i ll a w , b o t hr e a lf i g h ta n dc r e d i t o r s f i g h t a r ep r e s e r v e d , b u t m e r e l y c r e d i t o r sr i g h ti sp r e s e r v e di ng e r m a n ，s w i s sa n dt a i w a n sc i v i l l a w f u r t h e r , t h ep r e s e r v e df i g h t so fc l a i m a r e r e g u l a t e db ys t a t u e s ，a n d h a v en od i r e c t c o n n e c t i o nw i t hi t sa l t e r a t i o no fr e a lf i g h t t h ep r e s e r v e df i g h t so fc l a i ma r er e q u e s t e dt ob e d i r e c t l yc o n n e c t e dw i t ht h ea l t e r a t i o no fr e a lf i g h ti ng e r m a na n dt a l w a n sc i v i l l a w o nt h e o t h e r h a n d ，r e g u l a t i o n s o nt h er a n g eo f a p p l i c a t i o n ，c o n s t i t u t i o n sa n dv a l i d i t ya r es a l n eo rs i m i l a r t h e r e f o r e , i f w ea r et oa d o p ta n dt r a n s p l a n tt h ec o n s t i t u t i o na d v a n c e n o t i c er e g i s t r a t i o n ，w em u s t m a k ei te o o r d i n a t ew i t hc o n s t i t u t i o n sc o n c e r n e di np r o p e r t yl a wo f c h i n a t h es e c o n dp a r ti sa u t h o r se f f o r tt od e f i n et h ec o n c e p t i o no fa d v a n c en o t i c er e g i s t r a t i o n a n dt oa n a l y z ei t sv a l u e s t h ea d v a n c 枯n o t i c er e g i s t r a t i o ni st op r e s e r v et h ec r e d i t o r sr i g h to f c l a i mi nt h ec o m i n ga l t e r a t i o no fr e a lr i g h tw h e nt h ec o n d i t i o n sr e q u e s t e da r ea b s e n to ru n d e r c o n s t i t u t e d 。a d v a n c en o t i c er e g i s t r a t i o nh a st h r a ec h a r a c t e r s ：g u a r a n t y , s u b o r d i n a t i o n a n d p r e f e r e n c e t h ev a l u eo f a d v a n c e n o t i c er e g i s t r a t i o ni st og i v es o m er e a le f f e c t st ot h ec r e d i t o r s r i g h to f c l a l ma n de n s n f et h a tt h ef i g h to f c l a i m w i l lb es a t i s f i e di ni m m o v a b l eb u s i n e s s e s f r o m t h ea n g l eo f l e g a ls c i e n c e ，t h er e g u l a t i o no f a d v a n c en o t i c er e g i s t r a t i o ni m p r o v et h ef u n c t i o n so f p r e s e r v i n gt h eb u s i n e s ss a f e t yi nr e a lf i g h tl a w f r o m t h ep o i n to f e c o n o m i c s ，i ti ss u r p r i s i n g l y d i f f e r e n ti nc o s tc o n s u m e d b y t w om a i n a p p r o a c h e st ot h ea d v a n c en o t i c er e g i s t r a t i o n t h e c o s t o ft h ea p p r o a c hb a s e do nt h ed e b t o r sc o n s e n ti sl e s st h a n 也a to ft h ea p p r o a c hb a s e do n p s e u d o d i s p o s i t i o n t h u sm o s t c o u n t r i e s d i s c h a r g e c r e d i t o r sf r o mt h eb u r d e no fp r o o fi n a p p l y i n gp s e u d o - d i s p o s i t i o ni nt h e i rr e g u l a t i o n so f a d v a n c en o t i c er e g i s t r a t i o n i ti ss of e a s i b l e t h a tm u c he c o n o m i cb u r d e nc a np r e v e n tc r e d i t o r sf r o mm i s u s i n gt h er e g u l a t i o n so fa d v a n c e n o t i c er e g i s t r a t i o n ，w h i c hw i l le x c e s s i v e l yl i m i tt h er e a lf i g h to f t h ei m m o v a b l e t h et h i r dp a r tf o c u so nt h er a n g eo ft h ep r e s e r v e dr i g h to fc l a i ma n dt h en a t u r eo ft h e a d v a n c en o t i c e r e g i s t r a t i o n e a c hc o u n t r y h a si t so w nr e g u l a t i o n sw i t hd i s t i n c tf e a t u r e s ， c a t e g o r i e sa n dr a n g eo fa d v a n c en o t i c er e g i s t r a t i o n t h e a u t h o rh e r ea g r e e st oa d o p ts o m e r e g u l a t i o n si ng e r m a nc i v i ll a ws oa st op r e s e r v et h ef i g h to fc l a i mw h i c hi sa i m e d a tc r e a t i n g m t h ea l t e r a t i o no f r e a lr i g h t 1 1 kn a t u r eo f a d v a n c en o t i c er e g i s t r a t i o ni sb a s e du p o n t h e n a t u r eo f t h er i g h to f c l a i mr e g i s t e r e di na d v a n c e a f l e rh a v i n gb e e nm a d ea d v a n c e n o t i c er e g i s t r a t i o n ，t h e o b l i g a t o r yr i g h ti sv e s t e ds o m ee f f e c t so f r e a lr i g h t ，b u ti ti sn o tar e a lr i g h ti ne s s e n c e t h e a d v a n c en o t i c er e g i s t r a t i o ni sas p e c i a lg u a r a n t e es y s t e mw i t hs o m ee f f e c t so fr e a lr i g h t t h e i n s t i t u t i o n so fa d v a n c en o t i c er e g i s t r a t i o nh a sb e e nag o o de x a m p l et oe x p l a i nt h et e n d e n c yo f m e r g i n g o fr e a lr i g h ta n dc l a i mr i g h t ，a n dc h a l l e n g e dt h et r a d i t i o n a lr i g i dd e f i n i t i o no fs u c ht w o r i g h t si nc i v i ll a ws y s t e m t h e f o u r t h p a r te x p l o r e s t h ec r e a t i o n o f a d v a n c e n o t i c e r e g i s t r a t i o n ，w h i c h i s t h e c o r e o f t h e t h e s i s t h ea d v a n c en o t i c er e g i s t r a t i o nc a nb ec r e a t e db yt h r g ew a y s ：1 t h ed e b t o rp r e s e n t st h e c o n s e n t ；2 t h ec o u r tm a k e s ad e c i s i o no f p s e u d o - d i s p o s i t i o n ；3 t h ea d v a n c en o t i c er e g i s t r a t i o ni s a c q a i r e db yt h eb o n af i d et h i r dp a r t y t h et h e s i se x p l o r e s t h e v a l i d i t yo fa d v a n c en o t i c e r e g i s t r a t i o nc o n c e m e df r o md y n a m i ca n ds t a t i cv i e w sr e s p e c t i v e l y t h es t a t i cv a l i d i t yd i s p l a y s t h a tt h er i 曲to f c l a i m ，a f t e rh a v i n gb e e nm a d e 鼢a d v a n c e n o t i c er e g i s t r a t i o n , h a ss o m ee f f e c t s c o m p a r e d w i t ho t h e r r i g h t so f t h es a m er e a le s t a t e ，w h i c hi n c l u d ee f f e c tt op r e s e r v er a n k s ，e f f e c t t o p r e s e r v e r i g h t o f c l a i m ，e f f e c t o f w a r n i n g , e f f e c t o f p r e s e r v i n g r i g h t o f b a n k r u p t t h e d y n a m i c e f f e c ti sm a n i f e s t e dt ob et h es p e c i f i cm e a n st oc o m p l e t ef i n a lr e g i s t r a t i o na n dv a l i d i t ya g a i n s t t h et h i r dp a r t y i ft h e r ei sn oi n t e r i md i s p o s i t i o na c tb e t w e e na d v a n c en o t i c er e g i s t r a t i o na n d f i n a lr e g i s t r a t i o n t h ep r o c e d u r ei s s i m p l eb e c a u s et h e 廿1 i r dp a r t yd o e s n ti n t e r v e n e o nt h e c o n t r a r y , t h ei n t e r i md i s p o s i t i o na c tw i l lm a k et h ep r o c e d u r ec o m p l i c a t e d 1 1 1 ea c ti n c l u d e sn o t o n l yt h ed e b t o r sj u r i s t i ca c tb u ta l s oo t h e rn o n - l e g a la c t ss u c ha sc o n d e m n a t i o n ，e n f o r c e m e n t ， p s e u d o a r r e s t ，p s e u d o - l i e n s a n ds oo n a d v a n c en o t i c e r e g i s t r a t i o n d o e sn o t a l w a y s h a v e e x c l u d i n g e f f e c t u p o nn o n - l e g a l a c t s t h ef i f t hp a r ti sa u t h o r ss u g g e s t i o no n a d o p t i o n a n dd r a f to f a d v a n c en o t i c er e g i s t r a t i o no f c h i n a u p o nl a w sp r e v a i l i n g i nc h i n a ，t h e r ei s b yn a t u r e ad i s t i n c t i o nb e t w e e na d v a n c e r e g i s t r a t i o nf o rr e f e r e n c ea n da d v a n c en o t i c er e g i s t r a t i o ni nt h ef i e l do fr e a le s t a t eb u s i n e s s ：t h e f o r m e ri so n l ya na d m i n i s t r a t i v em e a n sw h i c hh a sn ov a l i d i t yi nc o n s t i t u t i o no fa d v a n c en o t i c e r e g i s t r a t i o ni nr e a lr i g h tl a w 弧ee s t a b l i s h i n go fa d v a n c en o t i c er e g i s t r a t i o ni sp r a c t i c a l l y t os u i t c h i n a se c o n o m i c d e v e l o p m e n t ，t o o n s b r et h es a f e t ya n d i m m e d i a c y a n dt op r o t e c tt h e w e a k ；o n t h eo t h e rh a n d ，i ti st h e o r e t i c a l l yt oi m p r o v et h e p r o t e c t i o n sa g a i n s tt h eb u s i n e s so f i m m o v a b l e p r o p e r t y , t ob a l a n c et h ec o u n t e r p l e a so f c r e d i t o r sa n dt h e 也i r dp a r t i e s ，w em u s tk e e pi nm i n d t h a ta d v a n c en o t i c er e g i s t r a t i o nb eb a s e do no u ro w nm o d e lo fr e a l r i g h ta l t e r a t i o n ，a n db e c o o r d i n a t e dw i t i lo t h e rc i v i li n s t i t u t i o n s o p e nt h i sc o n s i d e r a t i o n a u t h o r s u g g e s tt h a ti t i n c l u d e i nt h ec o m i n gc i v i ll a wo fc h i n as u c hi t e m so fa d v a n c en o t i c er e 画s t r a t i o na st h ec a u s e ， a p p l y i n g p r o c e d u r e ，n a t u r e a n d s c o p eo f c l a i m o f r i g h t , v a l i d i t y , e r a s u r e ，a n ds oo n k e yw o r d s ：a d v a n c en o t i c er e g i s t r a t i o n ，a l t e r a t i o no fr e a lr i g h t , r e a lr i g h t ，o b l i g a t o r y i v 导言 伴随着我国住房体制改革的推进，近几年来，房地产市场日趋活跃与繁荣。房 产交易额直线上升的同时，有关房产交易案件尤其是同一房产重复出售的现象( 即 “一房二卖”) 大量发生。“一房二卖”问题在司法实践中分为两种情况：( 1 ) 后买 受人先于前买受人办理了房屋产权变更登记；( 2 ) 二次买卖均未办理房屋产权变更 登记。在前一种情形下，前一买受人只能依据其享有的债权请求权请求出卖人承担 违约责任，而无法依据物权请求权主张后买受人返还房屋弗承担“侵权”责任，因 为其并未取得标的物的所有权；丽在后一情形，同一标的物上存在两个内容相同的 债权，出卖人有选择实际履行的合同相对人的自由，同样有任意撕毁合同的自由。 无论哪种情形，于未办理登记手续的前买受人都极为不利。现实生活中，前买受入 未及时办理登记往往是客观原因所致，如购买的是期房，或登记手续欠缺，或附期 限的债权尚未到履行期，或债务人不愿进行登记等等。在这种情形下，前买受人的 债权长期处于极不稳定的状态，不仅破坏债权人对交易的信赖，增加交易成本，而 且降低消费者的置产愿望，最终势必损害整个交易的安全、便捷与效率。而我国现 行的法律未能对其提供有力的保护。在比较法上，预告登记制度从一个新视角提出 一套新思路，不失为解决这一问题的好办法。 所谓预告登记，是指在当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或尚 未成就时，为保全未来物权变动的债权请求权而对其进行的登记。预告登记的本质 特征是赋予被登记的请求权以物权性效力，在预告登记未涂销之前，现时登记的权 利人对不动产物权所为的处分，对所登记的请求权有妨碍的无效。预告登记实质上 是对现时登记权利人的不动产物权处分权的限制，其目的是保障债权请求权在将来 得以顺利实现。 关于预告登记的规定，最早可见诸于1 9 世纪7 0 年代的普鲁士法；而真正作为 一项制度被确立，是制定于1 9 世纪末、实施予2 0 世纪初的德国民法典的首创。继 德国民法典之后，瑞士、日本及我国台湾地区的民法纷纷效法德国，刨设具有各自 本土特色的预告登记制度。预告登记制度之所以能在大陆法系各国民法中生根发芽、 茁壮成长，是有其存在的经济土壤。 2 0 世纪以来，世界经济发生了显著变化，主要资本主义国家先后由近代自由竞 争阶段进入现代垄断阶段。经济的迅速发展、资源的严重稀缺使社会物质财富日益 集中到少数人的手中。在大多数不动产交易中，不动产物权人与相对人的经济地位 强弱悬殊，撕毁合同的行为常常为经济上的强者所为，而处于弱者地位的合同相对 人往往期待不动产物权变动的发生，且这种变动对其生存和发展意义甚重。现实生 活迫切需要一项法律制度来保障债权人的请求权日后得以顺利实现，预告登记制度 应运而生。早期的预告登记制度过分强调对债权人利益的保护，对登记名义人的处 分权限制过死，先后采取“禁止预告登记后登记名义人再为处分”_ 和“禁止预告登 记后的登记”的立法例。随着物权的社会化趋势的加强，物权法的重心从保护个人 利益向保护社会利益转变，预告登记制度缓和了过去的强硬做法，承认预告登记后 的处分相对有效，实现债权人、登记名义人( 债务人) 和第三人的利益均衡。 就我国大陆的现行法而言，虽在地方性法律文件中依稀可见预告登记的身影，。 但并不存在预告登记制度。根据我国城市房地产管理法和城市商品房预售管 理办法的规定，商品房预售人应将预售合同报房产管理部门和地产管理部门登记 备案。有学者认为这一预售登记性质上属于预告登记或可将预售登记解释为具有预 告登记的作用。本文通过对预告登记的相关闯题的研究，认为这两种登记有质的区 别。故此，在制定我国民法典时，有必要在物权法部分规定预告登记制度。 本文拟在考察德国、瑞士、日本及我国台湾地区立法例的基础上，运用比较研 究和经济分析的方法，对预告登记的概念、特征、制度价值，预告登记保全的请求 权，预告登记的性质，预告登记的设立与效力诸问题，进行比较系统而深入地探讨， 进而分析了我国创设预告登记制度的意义与我国预告登记制度的框架设计。 。南京市城镇房屋权属登记管理条例第7 条，第3 0 条，第3 l 条。 2 第一部分：预告登记立法模式的比较法分析 近现代民法的登记制度，是为不动产交易，尤其为不动产所有权交易而设的程 序性质的制度。近现代意义上的不动产登记制度最早源自欧洲大陆法系的发源 地。普鲁士1 7 2 2 年的抵押与破产法和1 7 8 3 年一般抵押法构成德国法系登 记制度的先声。它们同1 7 9 5 年的法国抵押法一同奠定了近代登记制度的基本框架。 。若从法律传统和民事立法对于世界各国的影响考察，大陆法系内部又进一步区分为 两条支流，即以德国法为代表的德国法支流和以法国法为代表的法国法支流。德国与 瑞士的登记制度，属于德国法系支漉的登记制度，在立法例上采权利登记制：而法国 和日本的登记制度，属于法国法系支流的范畴，在立法例上采契据登记制。预告登 记制度为德国法系民法首创，后为法国法系国家采纳，逐渐成长为大陆法系国家不 动产物权登记制度的重要组成部分。 一、德国法上的预告登记制度 预告登记制度最早亦起源于普鲁士法的规定。1 8 7 2 年5 月5 日，普鲁士的所有 权取得法以及土地登记法规定了两种类型的登记：其一，保全已成立的物权的登记； 其二，保全物权移转、消灭的债权请求权的登记。前一类型即现在所谓的异议登记， 后一类型即最早的预告登记，但在当时，两者被统称为预告登记( v o m e r k u n g ) 。 德国民法起草时，其物权编起草人最初就以普鲁士法为蓝本，在最初的草案中 承袭了普鲁士法的规定。“预告登记，为保全本登记或为保全本登记承诺为目的的请 求权，得记入登记薄”。“有预告登记目的权利者，处分其权利不得侵害预告登记请 求权。该财产于破产宣告场合，其预告登记不失其效力。”o 然而，由于反对意见的 存在，德国民法典第一草案并未规定保全债权请求权的预告登记，只承认了保全既 存物权的预告登记，直到草案第二稿，德国民法典改用“异议登记制度 ( w i d e r s p r u c h ) ”代替保全物权的预告登记，而保全债权请求权的“预告登记铝8 度 ( v o m e r k u n g ) ”才最终得以承认。 德国民法典自8 8 3 条到8 8 8 条，对预告登记的目的、登记保全请求权的范 围、继承人的责任、登记申请( 程序) 、排除预告登记的抗辩权、排除预告登记的公 。王轶：物权变动论。中国人民大学出版社2 0 0 1 年版，第1 5 3 页。 。参见王轶：物权变动论中国人民大学出版社2 0 0 1 年版，第1 6 7 页。 。参见 日 吉野卫；注释不动产登记法总论上册，1 1 8 1 2 0 页。转引自王轶：物投变动论。中图人民大学 出版杜2 0 0 1 年版，第1 6 8 页 ， 3 示催告以及预告登记的效力诸方面，作了详尽规定。由予德国民法典承认在债权契 约外有独立的物权契约的存在，并以物权形式主义作为物权变动的模式，因而其预 告登记制度必受其物权变动模式制约，呈现如下特色：1 预告登记的目的在于保障 以不动产物权变动为目的债权请求权，而非既存的物权，因而其保全请求权的范围， 即包括以不动产物权的取得、丧失、变更为目的请求权以及附期限、附条件的请求 权。2 预告登记的性质是对以物权变动为目的的债权请求权赋予个别物权效力的特 殊担保手段。虽然德国法未肯认预告登记的物权性质，但当预告登记受到侵害或妨 碍时，可同其他物权一样，权利人享有基于侵权行为产生的损害赔偿请求权和排除、 停止侵害的物上请求权。3 预告登记权利人可基于法院假处分或根据登记义务人 的同意进行预告登记。假处分是根据德国民事诉讼法的规定，法院为保全某种请求 权或者保全法律的某种和平状态而下达的有临时效力的命令。其性质相当于我国民 事诉讼法中的保全措施。而德国预告登记制度中假处分，与民事诉讼法中略有不同， 它不需说明被保全的请求权有不能实现的危险。4 关于预告登记的效力，德国民法 采处分相对无效原则。即预告登记后、本登记之前，不动产物权人就已登记不动产 的处分行为，妨碍预告登记请求权实现的无效。进而赋予预告登记保全顺位的效力、 保全权利的效力、预警的效力和破产保护等方面的效力。 二、瑞士法上的预告登记制度 在瑞士民法典上，和本登记相对应的预登记被区分为三种：第一种是关于“人 的权利”的预告登记，即债权的预告登记；第二种是“处分( 权) 的限制”的预告 登记；第三种是“暂时的登记”( 有译为假登记) 。其中，前两种，相当于德国民法 上的预告登记，后一种相当于德国民法上的异议登记。关于人的权利的预告登记， 瑞士民法典第9 5 9 条规定：“法律明文规定须预告登记的，如先买权、买回权、 用益租赁权和使用租赁权等人的权利，得在不动产登记薄上进行预告登记。前款的 人的权利，一经预告登记，对日后取得的权利有对抗的效力。”关于处分权的限制的 预告登记，第9 6 0 条规定，“下列土地处分限制得进行预告登记：官方为保全有争 议的或待执行的请求权所发布的命令；出质、破产或遗产延期分割；属法定预 告登记的，如家宅的设定及后位继承人的继承权等权利。处分的限制一经预告登记 后，即对他人日后取得的权利有对抗的效力。”对比瑞士法与德国法的异同，其预告 。参见【德3 蔓弗臂德沃尔夫著物权法，吴越、李大雪译，法律出版社2 0 0 2 年9 月版，2 3 2 页。 4 登记制度具有以下特点：1 预告登记保全的债权请求权与物权变动未必有直接联系， 如承租权在德国法上不能进行预告登记，但瑞士法则允许。瑞士法把预告登记的对 象限制为法定的特定权利。2 有关先买权的预告登记。瑞士民法典第6 8 1 条规定 的法定先买权，法律明文规定须预告登记，其目的在于防止土地所有权人把土地让 与第三人。9 但在德国民法典上，先买权被直接赋予物权性质，虽不作为预告登记的 对象，但它具有与预告登记相同的效力，即保证使违反先买权的处分相对无效，权 利人可以要求第三人同意他在土地登记薄中登记为所有权人。3 在瑞士法，预告登 记的本质，被认为是赋予债权以对抗新所有人的效力的特殊的登记制度， 而德国法 认为预告登记是保全债权请求权的一种特殊担保手段。4 关于预告登记的效力，瑞 士法的规定较简单，就其解释应认为亦采处分相对无效原则。 三、日本法上的假登记制度 日本民法在传统上系属法国法系，因而不承认物权行为与债权行为的区分。在 物权变动模式上采意思主义，即法定的公示方法只是物权变动的对抗要件，而非物 权变动法律效果的发生要件。在登记制度上，日本也跟随法国首创的契据登记制， 与德国所采的形式主义物权变动模式、权利登记制大相径庭。僵日本不动产登记法 依然引入德国的预告登记制度和异议登记制度，分别称之为假登记和预告登记。 日本不动产登记法第2 条、第7 条、条3 2 条、第3 3 条以及第1 0 5 条分别 就假登记的适用情形、假登记的顺位，假登记的申请( 实质要件及程序要件) 、假登 记向本登记推进的效力做出规定。日本的假登记制度代表法国法系的特色，相对于 德国及瑞士的预告登记制度，具有如下特点：1 因日本采债权意思主义的物权变动 模式，不动产物权的变动，因当事人的意思表示一致发生效力。未经登记的不动产 物权变动，实质上已在双方当事人之间发生效力，只是不能对抗第三人。因而在登 记申请所必要的手续上的条件尚未具备时，可以进行假登记，以保全物权具有对抗 第三人的效力。这是假登记的一种类型保全物权的假登记。另一种是保全债权 请求权的假登记，即合同已经订立，但因附有条件或附有期限，或请求权尚不确定， 。瑞士民法典第6 8 1 条a = 出卖人须将买卖契约的缔维及内容告知先买权人。先买权人与行使先买权的，须 在知悉契约的缔结和内容之日起的三个月内行使该权利。新所有权人在不动产登记薄上的登记己逾两年的，先 买权不得再行使。在前款期闻内，先买权人可针对土地的任何所有权人行使其请求权。 。德国民法典第1 0 9 8 条( 1 ) 权利人和义务人之间的法律关系根据第5 0 4 条至5 1 4 条的规定加以确定。先 买权也可以在破产管理人任意出卖土地时行使。( 2 ) 先买权对于第三人具有为保全园行使权利而产生的转让所 有权的请求权作预告登记的效力。 。陈华彬着；( 物权法研亨珏，金桥文化出版( 香港) 有限公司2 0 0 1 年敝，2 6 2 页。 5 物权变动尚未在当事人间发生物权的效力，为保全日后的债权请求权得以顺利实现， 也可进行假登记。2 某些特殊的债权，如承租权，在日本不动产登记法中既可作为 本登记的对象，又可作为预告登记的对象； 但瑞士法只将承租权作为预告登记的对 象，而不能作为本登记的对象：而依德国法规定，承租权既不能作为预告登记对象， 也不能作为本登记的对象。3 关于假登记申请，需根据登记义务人的同意或由法院 做出假处分的指令，乃直接效仿普鲁士法与德国法的规定。4 关于假登记的效力， 日本的判例及学界也认为其具有保全顺位，保全权利、预警和破产保护几方面，与 德国法规定得基本一致。 四、我国台湾地区的预告登记制度 我国台湾地区民法上预告登记制度的渊源，最早可追溯到1 9 2 2 年北京政府颁布 的不动产登记条例，其后，南京政府于1 9 3 5 年公布的土地施行法，1 9 4 6 年 的土地登记规则都对预告登记制度加以规定。1 9 7 5 年，台湾地区修正的土地 法，奠定了现行预告登记制度的法律基础。土地法第7 9 条规定了预告登记的申 请、适用范围及其效力。土地登记规则第1 2 4 条从登记程序角度做出规定。台湾 地区的现行民法承认独立的物权行为的存在，并采无因性原则，其物权变动模式采 物权形式主义，因而其预告登记制度应归属于德国法系支流，具备下列特色：1 预 告登记只保全以不动产物权变动为目