第3课 二手房交易售后流程(包括权证和贷款流程)2014年11月版.doc

第3课 二手房交易售后流程（包括权证和贷款流程） 课程目标：使经纪人了解从签约到放款的整套二手房交易售后流程，同时培训税费、贷款等基础知识，并熟悉计算购房税费，贷款首付等。 店长在培训时候，自备计算器，税费计算表格，以及银行贷款还款表 签约买方申请贷款并银行审理贷款卖方还款取证并注销抵押权证过户买方领取新证买方抵押登记银行回证并放款1、 签约：1、所需资料：卖方：情况一（两证）：身份证，婚姻证明，户口本，两证（房权证，国土证） 若是结婚状态，必须夫妻双方出席，不管是不是双方都有上证。（以签 情况二（新证）：身份证，新证 新证采取实名制，只需要上证人在场，即可签订。买方：身份证2、 注意的问题：如果客户需要贷款的话，最好是业主夫妻双方都签字，更具有法律效力。2、 面签： 1、所需资料：卖方：身份证，婚姻证明，户口本，产权资料 买方：身份证，婚姻证明，户口本，收入证明 2、贷款类别：情况一：普通商业贷款 又分为：首套房贷款、二套房贷款。 现行政策下，首套房贷款7成，基准利率（国家文件规定），但2014年6月目前的实际情况是大多银行执行上浮10%。 二套房贷款4成，上浮10%（国家文件规定），但是2014年6月目前实际情况是大多银行执行上浮30%。 优势：目前最为常见的住房贷款方式，灵活机变情况二：公积金贷款：房屋年限5年以下贷款7成，下浮30%。 房屋年限5年以上贷款6成，下浮30%。 基本政策：第一，1年以上缴存才可贷款， 第二，金额最高25倍， 第三，个人最高40万，夫妻合计80万。 优势：贷款利率低，比商贷节约利息。 劣势：审核及放款速度均偏慢，业主通常不愿意和不满意 2014年年初新政策规定,借款人家庭在第二次使用住房公积金个人住房贷款购买普通自住房的,购房首付款比例不得低于50%,贷款利率按同期住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍执行。停止利用住房公积金个人住房贷款购买第三套及以上住房。但实际在重庆没有执行。 情况三：抵押贷款：通常5年，一般上浮10-30%不定。 优势：和住房贷款分别开来，属于消费类贷款，理论上不限制套数。 劣势：利息、月供偏高。 3、贷款方案：客户可贷款次数，在现行政策下可做如下排列（此处不算抵押贷款及公积金还完再次贷款的情况）： 贷款3次：商贷首套，商贷二套，公积金 贷款2次：公积金，商贷二套 4、面签后审核的时间：从资料齐备后开始审核，一般的银行审核步骤为：出评估录入资料初审（审贷专员）终审（行长签字及盖章）3、 卖方还款取证并注销抵押：我们统称此步骤为：“解押”，具体包括：1、到贷款银行申请还款 2、在银行规定时间存入需要还款的本金 3、从贷款银行领取产证及银行出具的已还款凭据及用于办理注销抵押的资料 4、到房交所办理注销抵押登记。4、 过户（存量房转移登记）（1） 住宅： 1、 卖方所需资料： （1）不免个税的情况下，分两种情况： 情况一（两证）：身份证，婚姻证明，户口本，两证（房权证，国土证），契税发票。 若是结婚状态，必须夫妻双方出席，不管是不是双方都有上证。 若是单身，出具单身证明，有离婚的加离婚证及财产分割协议。 情况二（新证）：身份证，新证，契税发票。 新证采取实名制，只需要上证人在场，即可签订。 （2）免个税的情况下，除了带以上资料，还需要带上： 身份证，婚姻证明，户口本，户口本所在地无房证明（注意：夫妻户口不在一处的，需要分别开具），南岸区唯一一套住房证明 2、买方所需资料： （1）不减免契税的情况下：身份证 （2）减免契税的情况下：身份证（上证人必须带原件，不上证的配偶必须有复印件），婚姻证明，户口本（农村户口需出具），南岸区无房证明。 3、税费的减免： 个税：房屋满5年，且为卖方家庭唯一一套住房，可全免。 （个税征收包含差额的20%，和全额的1%两种方式可选。） 营业税：未满5年，征收全额的5.6% 满5年， 两种情况：建筑面积144平米或者套内120平米以下的，免征营业税。 建筑面积在144平米以上，且套内面积在120平米以上，征收差额营业税。 契税：建筑面积90平米（含90平米）以下，且为家庭唯一一套住房，征收1%。 建筑面积90平米以上，144平米（或者套内120平米）以下，且为家庭唯一一套住房，征收1.5%。 建筑144平米同时套内120平米以上，征收3%,，无首套，二套分别。注：自2014年5月1日开始已取消原来农村户口，首次购房，90平米以下减免的规定。4、 特殊情况： （1）产权人为未成年人的，需要法定监护人代为办理。 面签及过户需要另带的资料：未成年人出生证明，户口本，监护人的身份证，户口本（一般是同一个），监护人的婚姻证明。 （2）有公证的：带上公证书原件4份：1份用于签约（我方收取），1份用于面签，2份用于过户。 面签需要带的资料：卖方公证的原产权人身份证复印件、婚姻证明复印件、户口薄复印件，委托代理人身份证原件。 买方公证的原产权人身份证复印件、婚姻证明复印件、户口薄复印件，委托代理人身份证原件。 过户需要带的资料：卖方公证的原产权人身份证复印件，委托代理人身份证原件。 买方公证的原产权人身份证复印件，委托代理人身份证原件。 需要省税的，要带上省税的相关资料，带原件（见上），并且要在公证书中注明委托代理人办理个税（或者契税）的减免手续。 （3）单位卖房（买房）过户需提供：授权委托书（交易所提供）原件两份，营业执照副本、组织机构代码证、税务登记证原件，收两份复印件，法人身份证复印件两份，受托人身份证原件，产权证原件，原购房契税发票，及地方地税开具的相关过户资料。 面签需提供：股东会决议，公司章程，授权委托书，营业执照副本、组织机构代码证、税务登记证原件，收两份复印件，法人身份证复印件两份，受托人身份证原件，产权证原件。 无论面签还是过户，均需要带齐公章。 （4）国土收费：出让地收取出图费，国有土地使用登记费。划拨地收取出图费，国有土地使用登记费+土地收益金。 土地收益金又分为两种情况：普通划拨地：等级地价*建筑面积 职工优售房：1%（需提供职工优惠售房合同原件一份） （2） 非住宅： 税费见表格。非住宅用途，不适用以上住宅的减免税条款。 特别注意，非住宅需要房交所指定的评估公司出具评估报告用于过户。 税费：个税3%，契税3%，转让手续费2%（买卖方各1%），营业税差额5.6%，土地增值税6%，转移登记费：550元。 五、领取新证：可以不由买方