（金融学专业论文）房地产泡沫化对银行体系的影响.pdf

独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得 的研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不 包含其他人己经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得天津财经大学或 其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究 所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。 学位论文作者签名：京丕增签字日期：m ，p 年f 月7 曰 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解大津财经大学仃关保留、使用学位论文的规定， 有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查 阅和借阅。本人授权天津财经大学可以将学位论文的全部或部分内容编入有 关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位 i 论文， ( 保密的学位论文在解密后适用本授权j 抒) 学位论文作者签名：絮色辟 签字口期：训。年5 月7 日 学位论文作者毕业后去向： 工作单位： 通讯地址： 铆签名：砂张 u一 签字几期： o 年j 月7 门 ，7l ， l 也话： 邮编： 内容摘要 自上世纪九十年代以来，我国逐步推行住房改革制度，以期房地产行业作为带动我国 经济增长的主要支柱性产业之一。特别是从2 0 0 0 年，随着我国国内生产总值进入高速增 长阶段，房地产投资也得到长足的发展，占全国总的固定资产投资比重越来越大。进入 2 1 世纪，我国经济发展进入了一个崭新的发展阶段，房地产行业也进入了繁荣时期，房 价快速上涨，炒房热等现象频出。特别是最近一段时问，经历了经济危机的洗礼，我国整 体经济开始复苏，尤其房地产行业提前于整体经济向好发展。房地产业是资金密集型产业， 与金融有着密不可分的关系，房地产金融在其发展中发挥着不可替代的作用。房地产价格 出现剧烈波动，房价快速上涨下跌，将会导致银行等金融机构的不良资产增加，加大了金 融风险，严重破坏银行体系的稳定和发展。 国内外经济发展历史告诉我们，房地产过热导致泡沫化，将给一国盒融体系和整体经 济乃至世界经济带来深重的打击。重视房地产市场泡沫及对其对银行体系的影响的研究， 如何监控和防范由房地产泡沫引发的不良资产的形成和会融风险的积聚等一系列问题，已 经成为亟待深入探讨的问题。 文章是由次贷危机引发的对房地产泡沫化对银行体系影响的思考，首先介绍了房地产 泡沫的相关涵义和理论，回顾和对比了历史上国内外房地产泡沫对银行体系的影响。接着 运用计量经济学原理，建立了房地产1 介格指数、银行贷款和实际利率三变量的v a r 模型， 并运用协整检验、脉冲响应函数和方差分解等计量方法，实证研究了房地产市场价恪和银 行资产之间相互动态影响以及房地产价格对银行贷款的贡献率，最后分析给出实证分析结 论和政策建议。 关键词：房地产泡沫房地产价格银行体系银行资产 a b s t r a c t s i n c et h en i n e t i e so fl a s tc e n t u r y ，c h i n ah a s 酉a d u a l l yi m p l e m e n t e dt h eh o u s i n gr e f o 肌i n o r d e rt os t i m u l a t et h er e a le s t a t ei n d u s t 眄a st h em a i np i l l a ro fc h i n a se c o n o m i c 孕o w t ho f i n d u s t r i e s e s p e c i a u yf r o m2 0 0 0 ，w i t hg r e a tg d pg r o w t h ，t h er e a ie s t a t ei n v e s t m e n th a sa l s o d e v e l o p e dc o n s i d e r a b l ya n dt h ep r o p o r t i o no fn a t i o n st o t a li n v e s t m e n ti nf i x e da s s e t si n c r e a s e d o v e rt i m e i nt h e2ls tc e n t u r y ，c h i na t se c o n o m i cd e v e l o p m e n th a se n t e r e di n t oan e ws t a g e t h e r e a le s t a t ei n d u s t r yh a se n t e r e dap e r i o do fp r o s p e r i t yt h ep h e n o m e n ao fr a p i di n c r e a s e si n h o u s ep r i c e sa n dr e a le s t a t es p e c u l a t o r sa p p e a r sf e q u e n t b ，e s p e c i a l l yr e c e n t l y ；e x p e e n c i n gt h e b a p t i s mo ft h ee c o n o m i cc r i s i s ，c h i n ao v e r a l le c o n o m i ch a sr e c o v e r e d t h er e a le s t a t ei s b e c o m i n gb e t t e ra h e a do f t h ew h o l ee c o n o m y r e a le s t a t ei sac a p i t a l - i n t e n s i v ei n d u s t r y a n dh a s ac l o s er e l a t i o n s h i pw i t ht h ef i n a n c e r e a le s t a t e 缸n a n c ep l a y sa ni r r e p l a c e a b l er 0 1 ei nt h e i r d e v e l o p m e n t v b l a t i l i t yo fr e a le s t a t ep r i c e sw i l ll e a di n t oi n c r e a s eo fn o n - p e r f o r m i n ga s s e t so f f i n a n c i a li n s t i t u t i o n s ，i n c r e a s e df i n a n c i a lr i s ka n ds e r i o u sd a m a g et ot h eb a n k i n gs y s t e m s s t a b i l i t ya n dd e v e l o p m e n t d o m e s t i ca n di n t e m a t i o n a le c o n o m i ch i s t o r vt e l l su st h a tt h eo v e r - h e a t e dr e a le s t a t eb u b b l e w i l lg i v eag r a v eb l o wt oac o u n t r y sf i n a n c i a ls y s t e ma n dt h eo v e r a l le c o n o m y ，e v e nt h ew o r l d e c o n o m v t h ei s s u e sa t t e n t i o nt ot h er e a le s t a t em a r k e tb u b b l e ，i t si m p a c to nt h eb a n k i n g s v s t e mr e s e a r c h ，h o wt om o n i t o ra n dp r e v e n tt h ec o n f o r m a t i o no fn o n p e r f o m l i n ga s s e t sd u et o t h er e a le s t a t ea s s e tb u b b l ea n dt h ef i o n n a t i o na n da c c u m u l a t i o no ff i n a n c i a ln s k sh a sb e c o m ea n u r g e n to n e o ff u r t h e ri n v e s t i g a t i o n t h ep a p e ri st r i g g e r e db yt h es u b p r i m em o r t g a g ec r i s i so ft h er e a le s t a t eb u b b l eo nt h e i m p a c to ft h eb a n k i n gs y s t e m f i r s to fa 1 1 ，t h ea r t i c l ei n t r o d u c e st h em e a n i n go ft h er e a le s t a t e b u b b l ea n dt h er e l a t e dt h e o r t h e nr e v i e w sa n dc o m p a r e sd o m e s t i ca n df o r e ig nr e a le s t a t e b u b b l ei nh i s t o r ya n dt h ei m p a c to nt h eb a n k i n gs y s t e m o nt h eb a s i so ft h i s ，t h ep a p e r e s t l b l i s h e sat h r e e v a r i a b l ev a r m o d e l ，i n c l u d i n gr e a le s t a t ep r i c ei n d e x ，b a n kl o a n sa n dr e a l i n t e r e s tr a t e s 。a n dr e s e a r c ht h ed y n a m i ce 丘e c t sb e t w e e nt h ep r i c eo ft h er e a le s t a t ea n db a n k a s s e t sa n dr e a le s t a t ed r i c e so nt h ec o n t r i b u t i o nr a t eo fb a n kl o a n sw i t ht h em e t h o d s ，i n c l u d i n g c oi n t e 鼯a t i o nt e s t ，i m p u l s er e s p o n s ef h n c t i o n sa n dv a r i a n c ed e c o m p o s i t i o n a tt h ee n d ，t b e p a p e rc o n s i d e r se n l p i r i c a la n a i v s i sc o n c l u s i o n sa n dp o l i c yr e c o m m e n d a t i o n s k e y w o r d s ：r e a le s t a t eb u b b l e ；r e a le s t a t ep r i c e ；b a n k i n gs y s t e m ；b a n ka s s e t s i i 目录 内容摘要i a b s t r a c t ii 第1 章绪论 1 1 选题背景1 1 2 本文研究目的和意义2 1 2 1 研究目的。2 1 2 2 研究意义2 1 3 文献综述3 1 3 1 国外研究现状3 1 3 2 国内研究现状5 1 4 本文研究的方法及内容7 1 ，4 1 本文研究内容7 1 4 2 本文研究方法7 1 5 本文的创新之处7 第2 章房地产泡沫理论概述 2 1 房地产泡沫的涵义8 2 2 房地产泡沫的特征8 2 2 1 房地产泡沫与经济周期9 2 2 2 房地产泡沫与通货膨胀9 2 2 3 特征总结1 0 2 3 房地产泡沫的成因分析1 0 2 3 1 房地产泡沫的内在成因1 0 2 3 2 房地产泡沫的外在成因1 2 2 4 房地产泡沫的测度方法1 4 2 4 1 综合指数法1 4 2 4 2 收益还原法1 5 2 4 3 指标测度法1 6 2 4 4 绩效系数法1 6 l 第3 章国内外房地产泡沫对银行体系影响的借鉴 3 1 美国次贷危机的导火索1 8 3 1 1 美国房地产价格泡沫破灭1 8 3 1 2 全球金融危机爆发1 9 3 2 日本的结构性房地产泡沫2 1 3 2 1 同本房地产市场回顾2 1 3 2 2 同本房地产泡沫与银行危机2 1 3 3 我国海南房地产泡沫2 3 3 3 ，1 海南房地产泡沫情况2 3 3 3 2 海南发展银行的破产2 4 3 4 对我国房地产业发展的启示2 5 第4 章房地产价格波动对银行体系的影响实证分析 4 1 房地产价格波动对银行资产影响的作用过程2 7 4 2 实证分析的理论基础2 8 4 2 1v a r 模型介绍2 8 4 2 2v a r 模型的相关分析方法2 9 4 3 房地产价格波动对银行资产影响的实证分析3 3 4 3 1 变量选取及v a r 模型的建立3 3 4 3 2 数据来源及处理3 3 4 3 3 实证检验及分析3 6 4 4 实证检验的结论4 2 第5 章防范房地产泡沫的政策建议 5 1 房产泡沫对银行体系的冲击4 3 5 1 1 泡沫破灭后不良资产的形成4 3 5 1 2 银行机构的破产4 3 5 1 3 对金融体系的危害4 4 5 2 相关政策建议4 4 5 2 1 规范土地市场，加强土地资源监管4 5 5 2 2 提高银行自身风险安全管理4 5 5 2 3 建立健全房地产金融制度4 6 5 2 4 加强对房地产泡沫的监控和预测4 7 5 2 5 开辟多元化的融资渠道4 7 参考文献4 8 后记5 0 第1 章绪论 1 1 选题背景 近年来，随着我国经济的快速发展，房地产业逐渐成为我国国民经济的支柱产业之一。 我国自2 0 0 0 年以来，每年g d p 增长保持在1 0 左右，即使是2 0 0 7 年次贷危机爆发以后， 我国g d p 的年增长也维持在了8 上下。g d p 和城镇居民的可支配收入的大幅增长，是房地 产市场化发展的重要基础和前提，房地产市场的快速发展伴随而来的必然是房价的快速上 涨。根据我国统计数据显示，2 0 0 9 年，我国g d p 总量为3 3 5 3 5 3 亿元，同比增长为8 7 ， 2 0 0 3 年及2 0 0 9 年城镇居民可支配收入分别为8 4 7 2 2 亿元和1 7 1 7 5 亿元，同比上涨了 1 0 2 7 2 。 同期，我国房地产市场价格呈现出上升趋势，并且近几年随着我国总体经济形势的向 好，房地产市场发展出现过热的势头。2 0 0 0 年时，我国g d p 增长为8 4 ，房地产投资增 长为2 l 。4 7 ，2 0 0 7 年，g d p 增长为1 3 ，房地产投资增长为2 8 5 ，2 0 0 9 年，g d p 增长为 8 7 ，房地产投资增长为2 0 9 2 。可以看出，房地产投资的增长在2 0 0 7 年中期时达到了 最高峰。房地产市场发展与经济增长互为依托，房地产市场作为支柱性产业对经济的发展 具有定的推动作用，然而经济的高增长为房地产投资带来巨大的发展和繁荣空间。 目前，我国房地产市场融资主要以银行1 1 ：l j 接融资为主，房贷已经成为银行主要的贷款 项目之一，截至2 0 0 9 年年末，主要金融机构商业性房地产贷款余额为7 3 3 万亿元，同比 增长3 8 1 ，增速比上年同期高2 7 7 个百分点，超过同期各项贷款增速6 7 个百分点。 其中，地产开发贷款超高速增长，年术地产开发贷款余额6 6 7 8 亿元，同比增长超过1 0 0 ， 比上年术高9 8 4 个百分点；房产开发贷款回升相对缓慢，年术房产开发贷款余额1 8 6 万亿元，同比增长1 5 8 ，增速比上年木高4 6 个百分点。因此，房贷质量优劣直接影响 着银行资产的质量，并且房贷风险也是银行各项风险的主要来源之一。冈此，严格控制好 房地产贷款质量对银行的稳定意义重大。也 房地产行业建设周期长，经济周期长并且供给弹性小，特别是短期内房地产市场供给 无弹性。加之随着经济的快速腾飞，城镇居民可支配收入有了很大的增幅，房地产市场的 需求增加。以上两个方面决定了房地产市场的价格必然上涨。如果不加以防范控制，房价 数据来源：中国国家统计局网站，h t t p ：w w w s t a t s g o v c n 的急速大幅上涨将导致房地产市场产生泡沫，一旦泡沫破灭，房地产价格急速下降，银行 不良房贷增加，不良资产增加，将加剧银行的风险，甚至引发大规模的金融危机。银行业 处于金融业的核心地位，银行体系的稳定决定了金融乃至整个经济体的稳定。因此，研究 房地产价格泡沫对银行体系的影响具有非常重要的意义。 1 2 本文研究目的和意义 1 2 1 研究目的 房地产业是各国重要的支柱产业之一，对国民经济的增长有着至关重要的作用。房地 产业是资金密集型产业，与会融业有着密不可分的关系，房地产金融在其发展中发挥着不 可替代的作用。然而一旦房地产价格出现剧烈波动，房价快速上涨下跌，会加大会融胍险， 严重的破坏金融体系的稳定。 进入2 1 世纪以来，我国经济发展进入了一个崭新的发展阶段，随着入世、奥运、世 博等系列重大政治经济活动的发生，把我国的经济推向一个又一个繁荣，与此同时，我 国房地产行业也进入了高速发展的时期，房价的快速上涨，炒房热等现象频繁出现。早在 上世纪9 0 年代初，我国就已经出现过海南的房地产泡沫，这次泡沫直接导致了海南发展 银行的破产倒闭，而之所以没有形成全国性的房地产泡沫危机，主要是我国政府和金融监 管部门采取了有力的措施，杜绝了房地产泡沫的蔓延和发展。 国内外的历史经验告诉我们，房地产过热导致泡沫化，将给一国金融体系和整体经济 乃至世界经济带来深重的灾难性打击，重视房地产市场泡沫及对其对银行体系的影响的研 究，如何防范房地产泡沫及不良资产的形成，已经成为亟待深入探讨的问题。本文通过介 绍房地产泡沫理论以及实证分析房地产价格对银行资产的影响，研究了房地产泡沫对银行 体系的影响，并吸取历史上房地产泡沫经济的经验教训，提出相关的政策建议。希望能够 对其二者的关系作出有益的探索，促进房地产业的健康发展，完善整个银行体系的运行机 制，维护我国的金融稳定和经济平稳快速发展，这正是本文的目的所在。 1 2 2 研究意义 自资本主义诞生以来，资产价格的泡沫现象就伴随着资本主义成为经济运行体系中的 重要现象，世界经济似乎一直在泡沫的困扰下前行。自2 0 世纪8 0 年代以来，世界经济合 作和发展组织中的一些发达国家以及发展中国家，有过类似的房地产泡沫经济周期波动， 房地产发展首先经历一个繁荣阶段后，接着出现了泡沫现象。从日本的房地产泡沫导致的 整体经济泡沫到美国经济大萧条，从东南亚金融危机直到最近的美国次贷危机中房地产市 场泡沫的破灭，房产泡沫一直伴随着世界经济的发展。 而当泡沫经济破灭时，它就会给金融体系造成致命的打击，紧跟着泡沫破灭之后的往 往是金融危机的产生，使会融市场陷入混乱，金融机构破产倒闭，对整个国家乃至世界经 济带来巨大的危害。i m f 研究显示，住房市场价格泡沫破灭造成的损害比股票市场泡沫要 大出一倍，银行系统面临着资金链崩断的危险，更会引发金融危机。 因此，对于经济高速发展中的中国，对于f 在崛起的中国，必须对泡沫经济特别是房 地产泡沫加以高度重视和认真防范。在经济体制改革不断深化、对外开放全面扩大的大背 景下，在当前人民币升值、资本大量流入、资本市场尤其是股票市场市值快速增长、房地 产价格久控不住的形势下，认真学习和深入探讨房地产泡沫的有关理论，分析房地产泡沫 的背景和成因，研究房产泡沫与银行资产之间的关系，对防范房地产泡沫和不良资产的形 成，维护我国金融稳定、经济稳定和社会稳定具有重要的现实意义。 1 3 文献综述 1 3 1 国外研究现状 在新帕尔格雷夫货币金融大辞典中，著名经济学家金德尔伯格指出：泡沫可以定 义为一种或一系列资产价格在一个连续过程中的陡然上升。开始的价格上升产生进一步价 格上升的预期，并且吸引新的买主投机者。一般感兴趣的是来自于资产买卖的利润， 而不是它的使用或产生盈利的能力。这个价格上升通常跟随着导致金融危机的预期逆转和 价格的陡然下降。 关于泡沫的形成机理，西方学者做了大量研究。s a l g e ( 1 9 9 7 ) 认为引发泡沫的原因可 以分为内生因素与外生因素，内生因素包括影响价格基值的因素，外生因素包括影响市场 景气变动的因素与预期等。 b l a n c h a r d 和w a t s o n ( 1 9 8 2 ) 认为市场中的泡沫都是和理性预期联系在一起的，诸如资 产价格的大跌，市场崩盘等现象都和理性泡沫相关。 c h a r l e sh i i l l l e l b e r g ( 2 0 0 5 ) 通过建立模型计算出房地产的基础价格，比较美国4 6 个城市从1 9 8 0 2 0 0 4 共2 5 年问房地产价格波动以及房价收入比、房价租金比，得出美国 在此期间并没有存在明显的房地产泡沫。许多城市高房价的推动力量主要与当地因素有 关，基础性的供求因素的变化对不同城市房价的影响各异。住房供给成本对长期真实利率 的变化更加敏感。 f e a t h e r s t o n e 和b a k e r ( 1 9 8 7 ) 发现美国土地价值对资产价值变化、资产收益和利率的 过度反应。l l o y d ( 1 9 9 4 ) 发现英国土地价值既对房租变化过度反应，又对通货膨胀变化反 映不足。这些研究充分证明了土地价格的变动可能脱离其价值，这种违背价值幅度如果超 过经济所能承受的临界值就会形成泡沫。 p e t e rc h i n l o y ( 1 9 9 6 ) 在经济模型中加入预期因子，着重分析了预期在形成房地产经 济周期波动中的作用。中宏伟( 1 9 9 6 ) 基于收益还原价值的方法对东京商业用地的价格泡沫 进行研究。 n a n k u a n gc h e n ( 2 0 0 1 ) 利用理性随机泡沫理论通过对台湾1 9 7 3 至1 9 9 2 年的房价和股 价数据实证检验，发现：1 9 8 7 年底以前，g ) ( p 和房价增长率基本一致：之后房价上升加速并 脱离g p ，这种违背经典理论的现象说明了理性泡沫理论已经不能完全解释资产价格的变 化，那些以前归于随机扰动项的因素，在很多时候对泡沫产生了巨大贡献，即暗指非理性 泡沫的存在。 h s a t i ( 2 0 0 3 ) 做了一个关于过去2 0 年f 1 本与美国的房地产融资结构、地价与楼盘价 格趋势的比较分析，研究了在2 0 世纪木到2 l 世纪初，日本的房地产经历的泡沫破裂的过 程，并从文化、心理、货币政策、金融制度等方面解释泡沫破裂的原因。 r i c h a r dh e r r i n g 和s u s a nw a c h t e r ( 2 0 0 2 ) 认为房地产泡沫和银行信贷支持相关， 房地产价格的上涨会使得在某种程度上拥有房地产的银行增加资产的经济价值，同时增加 了银行的风险，加剧了泡沫的形成。 a 1 1 e n 和g a l e ( 1 9 9 8 ) 认为资产价格泡沫归根结底主要是由银行业中的代理关系引 起的。投资者用从银行借来的资金投资于风险资产，他们可以在收益率很低的时候选择不 履行偿还银行资金的义务来避免自己遭受损失，这样使得这些风险资产很有吸引力。同样， 这种风险的转移使得投资者倾向于抬高资产的价格。这样风险就会在实业部门和金融部门 产生，当正当的信用扩展不足以抵消一场危机时，金融脆弱性就会随之产生，可能导致金 融危机的产生。k r u g m a n 认为，在地产市场中所有的泡沫都有一个共同点，即都是有银行 融资的。 a l l e n ，m o r r i s 和p o s t l e w a i t e ( 1 9 9 3 ) 在信息不对称情况建立了下一个有限期的开 放经济一般均衡模型，研究得出资产价格泡沫存在的条件：在泡沫发生的时期每个部门都 有独自的不公开的信息，每个部门在一定的时期必须符合短期销售限制，部门之间的贸易 不是很常见。 c o l i n c a m e r e r ( 1 9 8 9 ) 运用非理性因素噪声、市场狂热行为以及太阳黑子理论探讨 了资产价格泡沫的形成机制。w o n g ( 1 9 9 8 ) 以泰国地产泡沫为背景发展了一个动态模型，展 示了在经济过热、国际资本大量流入的情况下，地产商对市场过度乐观的预期以及人们预 期问的相互作用所产生的“羊群效应”在地产泡沫产生和膨胀过程中的作用机制。 p o u a k o w s k i 和w a c h t e r ( 1 9 9 0 ) 利用美国华盛顿地区蒙哥马利郡的数据进行实证研 究时发现，土地供给限制对土地价格、住宅价格产生了溢出效应，土地供给限制越严格， 住宅价格和已开发土地价格上升的就越快。 p e n g 和w h e a t o n ( 1 9 9 4 ) 利用香港1 9 6 5 一1 9 9 0 年数据对土地供给约束的溢出效应进行 计量经济分析，实证结果显示土地变化对地价、住宅价格和住宅供给都有较大影响。他们 认为，土地供给不足使住宅供给总量下降，再加上消费者预期未来土地更加稀缺和住宅租 金上涨，最终导致了土地价格和住宅价格同时上涨。 m a t e jb 1 a s k o 、j o s e p h f 币口s i n k e yj r ( 2 0 0 5 ) 乖u 用1 9 8 9 1 9 9 6 年f 白j 的数据对美国 所有商业银行的资产结构、房地产贷款、风险控制情况进行调查研究，发现如果银行所用 的房地产贷款占总资产的比重越大，它所面临的倒闭风险越大，同时指出增加房地产贷款 比重，会使银行风险管理部门当面临利率风险时，风险管理能力将会被削弱。 g e r l a c ha n dp e n g ( 2 0 0 5 ) 利用香港1 9 8 2 年l 季度至2 0 0 1 年4 季度的季度数据，实 证分析了银行贷款、房地产价格、g d p 等变量之间的长期均衡和短期波动关系，结论是， 房地产价格的波动影响银行的信贷扩张，而银行的贷款却不影响房地产价格。 1 3 2 国内研究现状 国内关于房地产泡沫的理论起步较晚，数量较少，2 0 世纪8 0 、9 0 年代，国内经济学 者开始关注泡沫理论，这一时期研究主要集中在在对金融泡沫现象的定性描述。对于我国 房地产是否存在泡沫，主要有三种观点：1 不存在泡沫；2 。总体不存在泡沫，局部存在； 3 现实经济中存在泡沫。在亚洲金融危机爆发的背景下，国内出现了对金融泡沫理论，特 别是金融泡沫和房地产泡沫的研究热潮。 刘俊民、李方( 1 9 9 8 ) 等以马克思关于虚拟经济的理论为出发点，从资本形态上分析 泡沫产生的原因及其影响。周爱民( 1 9 9 5 ) 和戴国强等建立了包括地产商和银行两方的资本 市场局部均衡模型构建泡沫数学模型，并分析国内证券市场上的股市泡沫以及日本泡沫和 东南亚金融危机等现象。 谢经荣( 2 0 0 2 ) 等构建了衡量泡沫的指标体系与泡沫度计算方法，论证了资产价格与 信贷数量相关性，指出资产回报的不确定性将导致资产泡沫的产生，而人们对未来信贷扩 张的预期，以及信贷扩张程度的不确定性将提高泡沫的严重程度。 袁志刚、樊潇彦( 2 0 0 3 ) 构造了一个房地产市场泡沫评价模型构造了一个房地产市场 的局部均衡模型，通过分析具有理性预期的购房者和地产商在引入银行信贷之前和之后不 同的最优选择，研究房地产市场的均衡价格中是否有理性泡沫存在的可能，以及有泡沫时， 泡沫的规模和存在的概率。 刘琳、刘洪玉( 2 0 0 3 ) 从需求的角度来看，房价上涨导致了地价的提高；从供给角度 来看，地价上涨导致房价上涨的一个因素；在房地产市场运行过程中地价和房价相互转化。 金长宏( 2 0 0 5 ) 综述了主流房地产泡沫测度方法。王雪峰( 2 0 0 5 ) 利用新古典流派的 r a m s e y m o d e l ，采取资本边际收益率法对2 0 0 0 一2 0 0 4 年我国房地产的泡沫度进行实证测度， 得出了这一期间我国房地产经历了从负泡沫、无泡沫到正泡沫的演变的结论。 王佳秋、高丽丽( 2 0 ( ) 6 ) 建立了土地价格、房价、房地产投资和房屋空置率与房地产 泡沫的关系路径分析模型，分析指出土地价格和房屋空置率对房地产泡沫的贡献度很大， 房价虚涨和房地产投资对于房地产泡沫的足通过土地价格和房屋空置率等变量间接交互 影响而挥作用。刘琳、黄英、刘洪玉( 2 0 0 7 ) 构造了房地产泡沫测度系数，对我国房地产进 行总体测得，得出局部泡沫的结论。 周京奎( 2 0 0 6 ) 利用1 9 9 9 2 0 0 5 年问的数据对我国地价和房价的关系进行了实证研究， 研究结果表明房价对地价有显著影响，地价对房价的影响度较小。 王爱俭、沈庆劫( 2 0 0 7 ) 从房地产供给和需求两个角度探讨了汇价与房价的关系：在 供给方面，劳动力供给的“棘轮”效应使房地产价格上涨；在需求方面，汇率低估引起的 城市化进程过快、经常项目顺差以及升值预期带来的热钱流入共同推动了房地产的上涨。 孙立坚( 2 0 0 4 ) 分析认为：目前影u 向我国金融体系“健全性”的两大基本要素是房地 产价格和流动性，它们直接左右银行的信贷行为，他们还实证发现，我国银行业的价值创 造功能、价格发现功能都存在较为严重的脆弱性。 瞿强( 2 0 0 3 ) 指出房地产和股票的过度波动使银行非贷款资产价格下降和从事资产交 易的收入可能下降；另外更重要的是，资产价格的下降使得家庭、企业的资产负债状况恶 化，净资产减少借贷能力下降；同时银行的不良资产增加，资本状况恶化，贷款能力下降。 吴康平、皮舜等( 2 0 0 4 ) 建立了房地产市场与信贷市场的一般均衡模型，通过对均衡 解的比较静态分析，其研究结论认为房地产价格的上涨导致了银行信贷的增加，银行信贷 供给增加导致房地产价格的上涨，二者之间存在正反馈的作用机制。 张涛、龚六堂、卜永祥( 2 0 0 6 ) 对中国房地产价格与房地产贷款的关系进行了实证分 析，结果表明中国房地产价格水平与房地产贷款有较强的正相关关系。 1 4 本文研究的方法及内容 1 4 1 本文研究内容 本文是由次贷危机引发的对房地产泡沫化及其对银行体系影响的思考，文章首先介绍 了房地产泡沫的相关理论，回顾和对比了国内外房地产泡沫对银行体系的影响，接着通过 实证研究了房地产市场泡沫对银行资产的影响机制，分析最后给出实证分析结论和政策建 义。 1 4 2 本文研究方法 本文系统的研究了房地产价格泡沫对银行体系的影响，主要采用了比较分析法和实证 分析法，理论与实际相结合对问题进行分析。具体方法的应用如下：阐述房地产泡沫对银 行体系影响的历史部分使用比较分析法；接下来基于理论分析的基础分析房地产价格对银 行资产影响的作用机制，然后结合对我国房地产市场与银行资产配置的现实情况通过实证 分析研究房地产价格波动对银行资产的影响。 1 5 本文的创新之处 ( 1 ) 理论上的创新。房地产泡沫研究历来是学术研究的热点，但是关于房地产价格 与银行稳定方面的文献集中在研究银行对房地产价格波动的作用等方面，比如金融支持过 度对房产泡沫形成的作用。少见专门研究房地产价格泡沫对银行体系主要是银行资产的影 响，本文重点研究了房地产价格波动对银行资产规模、结构的影响。 ( 2 ) 方法上的创新。本文主要运用v a r 模型等计量方法，对房地产价格与银行资产 规模的关系作了实证分析，进而通过实证结果对实际情况做出相应的解释。 第2 章房地产泡沫理论概述 2 1 房地产泡沫的涵义 关于“泡沫”一词的解释有很多，来源于西方经济学，到目前为止还没有得出一致的 关于泡沫定义的结论。在新帕尔格雷夫货币金融大辞典中，著名经济学家金德尔伯格 指出：“泡沫可以定义为一种或一系列资产价格在一个连续过程中的陡然上升。开始的价 格上升产生进一步价格上升的预期，并且吸引新的买主投机者。一般感兴趣的是来自 于资产买卖的利润，而不是它的使用或产生盈利的能力。这个价格上升通常跟随着导致金 融危机的预期逆转和价格的陡然下降。”日本经济在9 0 年代经历过严重的泡沫时期，对 此，日本经济学家铃木淑夫( 1 9 9 3 ) 深有体会，认为“泡沫是指地价、股价等资产的价格， 持续 h 现无法以基础价格来解释的上涨或下跌，最后突然暴涨或暴跌。”2 虽然没有统一的 结论，但是总结前人的说法，笔者认为，泡沫的涵义就是资产价格在连续的时期内，快速 上升，从而极大的偏离其基础价值。 搞清楚泡沫的涵义，在此基础上我们再来研究房地产泡沫的问题就迎刃而解了。泡沫 的产生必然有一定的载体，也就是经济附着物，根据载体的不同，泡沫可以分为实物资本 泡沫和虚拟资本泡沫。泡沫载体的范围很广，其中最主要的就是房产和股票。本文所要研 究的就是房地产泡沫，它属于实物资本泡沫的一种，表现为房地产价格快速的上涨，在房 地产价格中占比重最大的就是地价，也可以说房地产泡沫也是一种地价泡沫。所谓的房地 产泡洙是指由房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础的持续不断的上涨。通俗的 说，房地产泡沫是房地产价格保持一种快速上涨的价格趋势，也就是说房地产价格高于市 场基础价值的部分。市场定价脱离市场基础价值是房地产泡沫的本质。 2 2 房地产泡沫的特征 作为房地产波动的一种特殊形式，房地产泡沫有其特有的特征。房地产泡沫特征与经 济变化联系密切。 新帕尔格雷夫货币金融大辞典2 0 0 0 版 铃木淑夫，日本刀金融政策，1 9 9 3 年 2 2 1 房地产泡沫与经济周期 房地产经济周期是房地产经济在运行过程中出现的周期性的、连续性的循环往复现 象。在房地产经济周期中，从繁荣到衰退，从复苏到繁荣，总是反复出现，周而复始。相 应的，房地产价格周期的高峰、低谷总是反复交替出现。而且，周期性的波动在波动的频 率、振幅上都有定的规律。房地产经济周期是市场经济中不可避免的一种现象。房地产 泡沫在形态上表现为房地产价格的大起大落。泡沫出现时，价格短期内大幅度上升，在泡 沫破裂时，价格又大幅度下降。与周期性的波动不同，房地产泡沫不具有连续性特征，不 具有在一定时间内反复出现的必然性，当然也不排除连续出现的可能。房地产泡沫只是近 代刁。出现的，是市场投机行为盛行的结果，不是经济发展中必然出现的产物，而是可以消 除、防范和控制的。在房地产波动中，房地产泡沫和房地产经济周期常常会同时出现，表 现出一致性。在房地产经济周期上涨阶段，房地产泡沫开始产生；在房地产经济高峰阶段， 房地产泡沫也达到最高点；在房地产泡沫破裂的阶段，房地产经济周期开始衰退而进入萧 条。房地产泡沫发生的时期加剧了当时房地产经济周期的波动幅度，使周期波动形态发生 了变化。 2 2 2 房地产泡沫与通货膨胀 现今对通货膨胀的定义，主要有两类观点。一类侧重通货膨胀造成的结果，即指一般 物价水平出现持续性的普遍上升的过程；另一类强调通货膨胀发生的原因，指当货币量增 长的速度超过了生产的增长速度，即流通中货币供应量超过实际的需求量时就发生了通货 膨胀。 对照第一种定义，房地产泡沫乃至任何一种泡沫，都是某一类资产的价格持续性上涨， 而非“一般物价水平”“普遍性”的上涨。同本学者认为“2 0 世纪8 0 年代后半期，之所 以出现的地价和股价等资产价格的大幅度上升，是在一般物价水平稳定的情况下产生的， 与一般物价比较可以称作资产通货膨胀。”d 正是由于这种房地产泡沫和通货膨胀的区别和 联系，可以用地价指数与物价指数的比值来衡量泡沫的严重程度。 对照第二种定义，也可以看到货币流通量在房地产泡沫中的作用。房地产泡沫既是一 种价格现象，又是一种货币现象。在房地产泡沫产生的过程中，货币供应量不断增加，各 种各样的资金包括私人投资、企业资金、银行贷款、国外游资纷纷介入，在短期内迅速使 房地产价格升高。日本“广场协议以后猛增的货币供应量并没有通过物价的上升( 流量) 而被吸收，反而成为导致存量价格飞涨的原动力；日本银行大量购买美元进行干预和不断 日本经济白皮书，1 9 9 l ：1 4 4 调低贴现率等积极的金融缓和措施，急剧扩大了面向不动产的贷款，这为其后的泡沫经济 的形成准备了资金条件。 2 2 3 特征总结 通过以上的对比分析，可以总结出房地产泡沫的一些主要特征：房地产泡沫是房地产 价格波动的一种形态。房地产泡沫具有陡升陡降的特点，振幅较大。房地产泡沫不具有连 续性，没有稳定的周期和频率。房地产泡沫主要是由于投机行为，货币供应量在房地产经 济系统中短期内急剧增加造成的。另外，房地产热、空置率上升并不定导致房地产泡沫 发生。 2 3 房地产泡沫的成因分析 2 3 1 房地产泡沫的内在成因 ( 1 ) 房价受地价的影响 房地产价格主要由地价、建筑开发成本、财务成本、管理成本、策划宣传费用和利润 等几个方面组成，其中，购买土地是房地产开发项目中的第一个环节，也是房地产价格成 本影响因素中最源头也是最重要的一个。比如说同样的品质、同种类型的楼盘，它的建筑 开发成本、财务成本、管理成本和策划宣传费用是基本致的，如果楼盘处于不同的区域 或地段，它的价格会有很大的差别，决定这种差别的主要因素就是土地价格。土地价格高 的楼盘，在房地产开发商保持一个稳定的利润率的情况下，楼盘的价格自然就会高出很多。 在土地供应比较充足，有较多的土地可供使用时，房价是主动的，地价是被动的，也 就是说地价水平主要取决于房价水平，打个比方就是一般情况下地租水平是由农产品价格 水平决定的一样。然而，如果情况刚好相反，土地量供应不足时，地价就或为主动因素， 房价是被动的，房价水平就会受到地价的影响，地价高的楼盘，房价自然也会高。 目前，在我国房地产开发用地的申请审批由政府完全控制，政府实行的是高度垄断的 土地政策，土地所有权归国家与集体所有，个人与企业对土地没有所有权。在这种土地供 应垄断的情况下，土地一级市场上的地价水平，在很大程度上影响着商品房的价格水平。 预期政府会减少土地供应，或者开发商“囤地”垄断地价，地价的上涨就成为推动房价上 涨的重要因素。在一些大型或经济发达城市，随着我国市场经济化步伐的加快，大量的外 部资本源源不断地涌向当地房地产市场，在短期内加剧了房价上涨的势头，推动房价暴涨， 加之我国房地产市场目前还处于发展阶段，房产市场不够成熟与竞争机制的不完善，使得 土地价格不能充分的表现其自身的价值，出现土地价格与价值相背离的情况。 中国城市房地产成本中土地和建筑成本约占房价的6 5 左右，其他占3 5 ，这其中利 润占1 5 酽。而房地产成本中最重要的部分土地供给呈现出最大的特征就是稀缺性。土地 供给的限制、房产的区域性特征加之房地产开发周期长，使得房产供给在短期内缺乏弹性， 每增加一个百分点的需求将会带来房价的多个百分点的上涨。在供给一定的情况下，当市 场上投机需求旺盛，如果房地产价格出现大幅上升，依据投机需求的特点，价格越涨，需 求越旺盛，旺盛的需求又会主推价格的上涨。如果这种需求是与经济增长和实体经济相符 的购买力需求，那么会促进房地产发展，但如果刚好相反，是一种非理性的投机需求，则 会更加剧市场的膨胀，造成虚假繁荣，