（区域经济学专业论文）我国住宅市场泡沫的监测与调控政策研究.pdf

内容摘要 1 9 9 8 年东南亚金融危机以来，我国房地产业在促进消费，扩大内需，拉动投资 增长，保持国民经济持续快速发展等方面，发挥了越来越重要的作用，已成为国民 经济的支柱性产业。然而，从2 0 0 3 年开始，我国房地产业就呈现过热现象；在2 0 0 5 至2 0 0 6 年连续两年的严厉调控中，依然没能制止部分区域房价，尤其是住宅价格 攀升的步伐。为防止房价泡沫进一步膨胀与扩散，需要我们从理论与实践上进一步 深入研究房地产市场，特别是住宅市场泡沫产生的内在机制，探讨住宅市场调控政 策的运行机制。 为此，我们应用泡沫经济理论、房地产经济理论等，深入研究住宅泡沫形成的 内在机理，住宅调控政策的运行机制，取得如下主要研究成果： 1 我们建立国民生产总值( g d p ) 、房地产开发投资( h i ) 和固定资产投资( f i ) 向量误差修正模型( v e c ) 进行实证分析。研究表明：( 1 ) g d p 与h i 之间的影响关 系不同于g d p 与f i 之间的影响关系。( 2 ) g d p 对h i 的冲击和f i 的冲击都产生同向 响应。( 3 ) g d p 对h i 冲击反应程度明显比f i 的冲击反应敏感，h i 波动对g d p 波动 变化的贡献度高于f i 波动。 2 我们建立投机泡沫分析模型，以模型中参数的变化来量化住宅市场上的投 机行为，阐述投机泡沫的形成及其内在机理，在此基础上拓展以房价为中心的随机 泡沫模型，构建房价、人均居住面积为核心的随机泡沫系统，其内在的数量关系为 检测房市的泡沫程度提供了有效的理论依据。并以此进行了实证分析。 3 利用计量模型，我们量化住宅市场产品结构对房价的影响力度。实证研究 表明我国住宅结构的不合理导致了住宅市场价格上升，当前的房价泡沫在一定程度 上体现为结构性泡沫。 4 应用垄断厂商理论与价格领导模型，研究住宅供给结构比例量化与房地产 商信贷资质调整两项调控政策下房地产商主体行为的改变，从房地产商的角度揭示 房价再度攀升的机理；在此基础上，分析供给调控政策下的资源配置效应、社会公 平效应、房地产商投资效应、经济周期效应、社会心理效应和行为效应。 5 在总结1 9 9 1 年至2 0 0 6 年我国住宅市场周期的波动特征与住宅政策周期之 间关系的基础上，从住宅产业的启动政策及调控特点、调控效果三个角度比较分析 两轮政策周期之间的异同，探讨今后住宅市场调控的方向、原则、手段、政策取向 硕士学位论文 m a s t e r sr h e s i s 和调控政策的连续性、协调性、通达性等事项，以期达到我国住宅市场健康平稳有 序的发展。 建议 关键词：房地产投资；住宅投机；住宅产品结构：供给调控；政策周期；政策 i i a b s t r a c t i nc h i n a , t h er e a le s t a t ei n d u s t r yh a sb e e np l a y i n ga l li n c r e a s i n g l yi m p o r t a n tr o l ei n t h ef o l l o w i n ga s p e c t sl i k ep r o m o t i n gd o m e s t i cc o n s u m p t i o n , i n c r e a s i n gd o m e s t i cd e m a n d , s t i m u l a t i n gi n v e s t m e n ta n dk e e p i n gs u s t a i n a b l e e c o n o m i c d e v e l o p m e n ts i n c et h e s o u t h e a s ta s i af i n a n c i a lc r i s i si n1 9 9 8 。h o w e v e r , r e a le s t a t em a r k e ti no u rc o u n t r yb e g i n s t o a p p e a rt h es u p e r h e a t i n gp h e n o m e n o ns i n c e2 0 0 3 ；s e v e r ec o n t r o lp o l i c yf o rt h e s u f a ：e s s i v et w oy e a r si n2 0 0 5a n d2 0 0 6y e a r s ，d i d n tr e p r e s st h es t e po f t h eh o u s i n gp r i c e r i s i n gs t i l l ，e s p e c i a l l yi nt h eh o u s i n gm a r k e t i no r d e rt op r e v e n th o u s i n gp r i c eb u b b l e f r o mf u r t h e re x p a n s i o na n ds p r e a d , w en e e dt om a k ead e e ps t u d yo fm e c h a n i s mo f t h e r e a le s t a t eb u b b l ef r o mt h et h e o r ya n dp r a c t i c e , a n di n v e s t i g a t i o no no p e r a t i o n m e c h a n i s mo ft h ec o n t r o lp o l i c yi nt h er e a le s t a t em a r k e t ，e s p e c i a l l yi nt h er e s i d e n t i a l m a r k e t f o rt h i sr e a s o n , a p p l y i n gt h ee c o n o m i ct h e o r i e so f b u b b l ee c o n o m y , r e a le s t a t ee r e ， w es t u d yt h ei n h e r e n tm e c h a n i s mo ft h er e a le s t a t eb u b b l ef o r n l a t i o na n dt h eo p e r a t i o n m e c h a n i s mo f t h ec o n t r o lp o l i c y , a n do b t a i nt h em a i n l ys t u d yr e s u l ta sf o l l o w s ： 1 w eb u i l du pv e c t o r 矗 l r o rc o r r e c t i o nm o d e l ( v e c ) a b o u tg r o s sd o m e s t i cp r o d u c t ( g d p ) ，f i x e da s s e t si n v e s t m e n t ( f da n dr e a le s t a t e sd e v e l o p m e n ti n v e s t m e n t ( h p t h ea n a l y z e dr e s u l t ss h o w ：( 1 ) t h er e l a t i o n s h i pb e t w e e ng d pa n dh ii sd i f f e r e n tf r o m t h er e l a t i o n s h i pb e t w e e ng d 口a n df 1 ( 2 ) t h ei m p u l s eo fh 1w a v ei sa s s k a l n ed i r e c t i o n i n f l u e n c et og d pa st h ef 1w a v ei m p u l s e ( 3 ) g d ph a sm o r es e n s i t i v i t yr e s p o n d st oh i t h a nf ii m p u l s e ；h 1w a v eh a v eh i g h e rc o n t r i b u t i o nd e g r e et og d pt h a nf ic h a n g e t o t w od i f f e r e n ti n v e s t m e n t s , t h e s ep r o v i d ei m p o r t a n td a t ai na d j u s to r i e n t a t i o n , a d j u s t p r i n c i p l e a n da d j u s ti n t e n s i t yi n0 1 1 1 m a c r o e c o n o m i ec o n t r 0 1 2 w eb u i l du pa l la n a l y s i sm o d e lo f t h es p e c u l a t eb u b b l e ，a n de l a b o r a t es p e c u l a t i v e b u b b l e sf o r m a t i o na n di n h e r e n tm e c h a n i s m so nt h eb a s i so fc h a n g e so fm o d e l s p a r a m e t e r sq u a n t i 劬n gs p e c u l a t i v eb e h a v i o ri nr e a le s t a t em a r k e t b a s e do nt h e s e ，w e e x p a n dt h er a n d o mb u b b l em o d e lt a k i n gh o u s i n gp r i c ea st h ec e n t r a l ，a n ds e tu pa r a n d o m b u b b l es y s t e mi nw h i c hh o u s i n gp r i c ea n dp e rc a p i t al i v i n ga r e aa r et h ec o r ev a r i e t i e s t h ei n h e r e n tq u a n t i t yr e l a t i o ni nt h em o d e ls y s t e mp r o v i d e se f f i c i e n tt h e o r e t i cf o u n d a t i o n e x a m i n i n gb u b b l ed e g r e ei nr e a le s t a t em a r k e t a n dm a k e 缸e x p e r i e n c ea n a l y s i s0 1 1t h e 1 1 1 b a s i co f t h e s e 3 w jc a l c u l m er e s i d e n c em a r k e tp r o d u c t ss l r u c t u r e sd i v e r s ei n f l u e n c es t r e n g t ht o h o u s i n gp r i c et h r o u g hb u i l d i n gu pc c e n o m c 订i cm o d e l t h er e s e a r c hr e s u l t ss h o wt h a t a b s u r d i t yi nr e s i d e n c es t r u c t u r ep u s h e dt h eh o u s i n gp r i c ei n c r e a s e ，a n dt h eh o u s i n gp d c e b u b b l ei st ot h ee x t e n ts t r u c t u r eb u b b l e 4 a p p l y i n gt h em o n o p o l ym a n u f a c t u r et h e o r i e sa n dt h ep r i c el e a d e r s h i pm o d e l ，w e r e s e a r c hl a n da g e n tb e h a v i o r st r a n s f o r mo nt h et w op o l i c yc o n d i t i o no f q u a n t i f i c a t i o no f t h ep r o p o r t i o ni ns t r u c t u r eo fr e s i d e n c es u p p l i e sa n dc r e d i tq u a l i f i c a t i o n sa d j u s t m e n tf o r t h el a n da g e n t ；a n df r o mt h ea n g e lo f t h el a n da g e n t ，w ew i l ld i s c o v e rt h em e c h a n i s mo f t h eh o u s i n gp r i c ei n c r e a s ea g a i n o nt h eb a s i co f t h e s e , w ea n a l y z ee f f e c ta b o u tr i 渤u r c e s s o c i a l j u s t i c e ，r e a le s t a t ei n v e s t m e n t ，e c o n o m i cc y c l e , s o c i a lp s y c h o l o g ya n db e h a v i o r 5 w ec o n c l u d et h ec o r r e l a t i o nb e t w e e nt h er e s i d e n t i a lm a r k e tw a v ec y c l ea n dp o l i c y c y c l ef r o m1 9 9 l t o2 0 0 6i n0 1 1 1 c o u n t r yr e a le s t a t ei n d u s t r y b a s e do nt h e s e w e c o m p r i s e da n da r u a l y z e dt h ed i f f e r e n c e so f t w op o l i c yc y c l e s 丘嗽t h ea n g e lo ft h er e a l e s t a t es t s r t - u p ，c h a r a c t e r i s t i c so fa d j u s t - c o n t r o la n dr e s u l t so fa d j u s t - c o n t r o l ，d i s c u s s e d t h ed i r e c t i o n ，p r i n c i p l e ，m e a n s ，p o l i c yo r i e n t a t i o n ，a n dt h ei t e m sn o t i c e do f a d j u s t - c o n t r o l i no u rr e a le s t a t em a r k e t a n de x p e c t e dt oa t t a i nh e a l t h ys t e a d yd e v e l o p m e n to fo u rr e a l e s t a t em a r k e t k e y w o r d s ：r e a le s t a t ei n v e s l m e n t ；r e s i d e n t i a ls p e c u l a t i o n ；r e s i d e n t i a lp r o d u c t s t r u c t u r e ；s u p p l yc o n t r o lp o l i c y ；p o l i c yc y c l e ；p o l i c ys u g g e s t i o n s w 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 华中师范大学学位论文原创性声明和使用授权说明 原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下，独立进行研究工作 所取得的研究成果。除文中已经标明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或 集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体，均已在 文中以明确方式标明。本声明的法律结果由本人承担。 作者签名： 陛，蜂 日期：卿年，月帕 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权 保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借 阅。本人授权华中师范大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进 行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。同时授权 中国科学技术信息研究所将本学位论文收录到中国学位论文全文数据库，并通 过网络向社会公众提供信息服务。 作者签名：晦辛 日期：1 7 年r 月坪日 导师签名：z - 日期：叩年f 月节日 本人已经认真阅读“c a l t s 高校学位论文全文数据库发布章程”，同意将本人的 学位论文提交“c a l i s 高校学位论文全文数据库”中全文发布，并可按“章程”中的 规定享受相关权益。回童途塞埕童卮溢厦；旦圭生；旦= 生；旦三生蕉查! 作者鲐腾夸 日瓤矿7 年，月。f 目 一一? 1 导师签名：i ! 生3 日期：7 年厂月节日 1 1 研究背景 1 导论 房地产作为现代经济大系统中的一个重要组成部分，其发展直接影响到市政、 环保、公共服务、商业、建筑、建材、装饰、家电、物业服务等多行业的增长和发 展。然而，房地产泡沫是国家经济动荡不宁的根源之一；只有房地产保持常态发展， 才能保证相关行业的正常发展。作为国民经济重要组成部分，房地产同其他经济系 统一样有着自身兴盛衰退的周期波动规律，根据其波动性质和危害可分为均衡态波 动和非均衡态波动。均衡态波动是一种正常波动，这种波动影响各独立经济法人经 营利润的高低，并由此形成优胜劣汰的市场竞争机制，但不会对房地产市场整体构 成危害，不会造成社会资源和自然资源的大量浪费；非均衡波动则可能发展成为泡 沫危机霉。在实践中，轻微的泡沫可能在一定程度上提高资源配置效率，甚至促进 经济增长和改善社会福利；房地产业的适度繁荣将有利于整体国民经济的发展；但 房地产泡沫一旦演变成泡沫经济，泡沫的破裂将对经济发展产生深远的负面影响o 。 日本上个世纪9 0 年代包括房地产在内的经济泡沫破灭给该国带来长达1 0 多年的恶劣影响，甚至现在也还没有消除。泡沫经济给日本留下了一系列难题，包 括：财政赤字居高不下；消费下降，国内市场疲软；外部市场萎缩，拓展努力受挫； 公共投资效益有限；生产能力过剩，难以振作投资；民众信心动摇，大量资金外流。 香港房地产与股市泡沫的破裂导致香港经济在1 9 9 8 年出现几十年来绝无仅有的 负增长；失业率从1 9 9 7 年的2 5 上升到1 9 9 8 年的5 ；零售总额和消费总额都 大幅下降，外汇成交量从世界第五下降到世界第七位。 1 9 9 2 年至1 9 9 4 年间，我国房地产市场出现大起大落现象就是非均衡波动，表 现出泡沫经济的特征；我们以海南省为例 来看这一时期呈现的典型泡沫经济特征。 从房价波动看，1 9 8 8 年房地产平均价格为1 3 5 0 元平方米，1 9 9 1 年1 4 0 0 元平方 米，1 9 9 2 年则猛增至5 0 0 0 元平方米，比1 9 9 1 年增长2 5 7 ，1 9 9 3 年上半年房地产 价格达到顶峰，为7 5 0 0 元平方米；1 9 9 3 年下半年开始呈回落趋势，1 9 9 5 年底商 品房销售率只有5 0 左右。从地价波动看，海口市地价1 9 9 1 年最高为9 8 万亩，到 。丁烈云房地产周期波动与预警研究【d 】同济大学2 0 0 2 p p l 。徐滇庆，于宗先，王金利泡沫经济与金融危机 m 】，中国人民大学出版社，2 0 0 0 p p 2 0 2 - 2 1 1 。刘瑞霞论我国房地产泡沫的形成与防范【d 】中国海洋大学，2 0 0 5 p p 2 9 - 3 0 1 硕士荦位论文 m a s t e r s t h e s i s 1 9 9 3 年涨至最高达6 8 0 万亩，但到1 9 9 6 年下降至约1 0 0 万元亩，跌幅深达8 5 ， 基本又回落到1 9 9 1 年的水平。房地产泡沫经济严重制约了海南房地产业乃至海南 经济的发展。1 9 9 8 年，经国务院批准，中国人民银行依法关闭了受泡沫经济拖累、 不能支付到期债务的海南发展银行。1 9 9 9 年，由于泡沫经济破灭留下的巨额坏帐， 海南就已有几家信用社曾出现过挤兑风潮；此际，全省空置房、停缓建项目、报建 未建项目、闲置土地共计占不良资金4 8 9 6 亿元；其中，金融机构( 含银行和非 银行金融机构) 有不良资金2 3 6 1 亿元，占全部不良资金的4 8 2 2 铲。 当前，我国房地产业正处于又一轮周期异常波动的关键时期。王小广在2 0 0 2 年1 2 月的中国行业景气分析报告中提出中国房地产市场已经出现泡沫的论点； 2 0 0 3 年4 月1 2 1 号文件的发布开启了学术界与政界关于我国房地产泡沫之争的帷 幕。其间，有两种针锋相对的观点。一类观点以谢国忠o ，易宪容 为代表，从投机 的角度认为中国存在房地产泡沫并处于泡沫崩溃的边缘；另一类观点以厉以宁、 杨慎回、陈淮 等人为代表，从“第二套住房”理论、需求角度、各类指标判断等认 为中国不存在着房地产泡沫，充其量也就是房地产出现局部过热。时至2 0 0 6 年5 月1 7 日，“国六条”调控政策表明，我国政府认为房地产市场并不存在全国性地产 泡沫，但密切关注着部分地区地产泡沫程度的变化，防止泡沫的进一步膨胀与扩散， 乃至泡沫破灭。 通过以上分析可知： 1 我国房地产业的发展正处于周期异常波动时期： 2 房地产泡沫经济不仅给投资者的经济行为带来不利影响，而且危及到国民经 济的正常运行，对经济开放度较高的国家而言，甚至波及到世界经济系统； 3 房地产泡沫经济是可以调控的，如我国针对1 9 9 3 年与当前的房地产过热， 及时采取宏观调控措施所取得的成效及阶段性成果说明了这一点； 4 为了控制房地产市场异常波动，防止泡沫进一步膨胀与扩散，应加强房地产 尤其住宅房地产市场房价连续攀升的运行机制研究。从而为政府有效的宏观调控提 供有力依据。 o 王子明泡沫与泡沫经济一非均衡分析【m 】北京大学出版杜，2 0 0 2 ( 7 ) , p p 2 4 0 o 谢国密，上海房地产可能步曼谷后尘【n 】中国经营报，2 0 0 5 - 0 2 - 2 8 。易宪客谨肪房地产业要挟整个中国经济【n 】国际金融报，2 0 0 4 - 0 7 - 3 0 。张光兴厉以宁杨慎沈建忠蓉城纵论房地产形势【j 】中国房地信息，2 0 0 5 ，( d - 。陈淮对房地产市场若干基本问题的再i , i p , 1 q 价格理论与实践，2 0 0 5 。( 1 ) 2 1 2 研究的目的与意义 1 2 1 研究目的 基于上述研究背景，本论文研究目的主要有四个方面： 1 从实证角度，利用我国近二十年的季度数据研究我国房地产业对我国经济波 动的实际作用方式，论述研究我国房地产市场泡沫产生的因素及其作用机理的必要 性。 2 从住宅投机、住宅产品结构两个角度，分析说明房价上涨的内生机制。首先 建立泡沫分析模型，分析投机与房价相互作用的机理，寻求投机泡沫程度的临界点， 并应用相关数据，判别我国住宅市场是否存在投机泡沫。其次，分析我国各类住宅 产品价格指数之间的相互影响关系，及产品结构对房价的具体影响力度。 3 从调控政策与房价攀升的关系和我国市场经济条件下住宅政策周期的比较 分析，寻求住宅调控政策的内生机制。首先从房地产商的角度分析供给宏观调控对 实际房价产生的影响，并分析宏观调控所带来的经济效应、社会行为与心理效应等， 然后对我国两轮房地产政策周期所实施的调控政策及其效果进行比较分析，总结调 控成功的经验与不足。 4 以房价泡沫机理分析及政策调控的作用机制为基础，提出相应的政策与建 议，实现当前房价稳定，促进房地产业健康平稳发展，达到房地产业能长期有效的 推动我国经济发展。 1 2 2 研究意义 房价有何规律性变化? 受哪些因素影响? 影响的程度有多大? 房价上涨与市 场投机是如何相互作用的? 市场结构失衡导致房价泡沫吗? 房价高涨会带来什么 影响? 政府如何采取措施稳定房价? 采取措施后效果如何? 有无负作用? 这一系 列问题在理论上还没有完全解决。尤其在国内，由于实践的缺乏和理论的滞后，对 这些问题尚缺乏完整、系统的认识。本文试图通过对住宅房价理论与实践的研究， 起到以下三方面作用： 1 为政府制定房价稳定措施，加强宏观调控起指导作用。房价变动及高涨既受 宏观经济政策的影响，反过来又会影响宏观经济；遵循房价变动的规律，政府可以 制定合适的政策稳定房价，进而促进国民经济的发展。 2 帮助开发商把握市场脉搏，审时度势，正确决策。掌握房价变动规律、房价 硕士学位论文 m a s t e r st h e $ 1 s 高涨的原因和政府的政策取向，根据市场走向，开发商可以理性地做出企业决策， 包括投资时机、地点、规模、营销策略、退出时机等等，以获取最佳利润，降低投 资风险。 3 摸清房价变动的规律、掌握房价高涨的原因和政府的政策取向，还可以帮助 广大消费者把握市场行情，以便因时制宜，理智投资，减少盲从。帮助众多中介机 构了解市场，判别市场行情，有效地开展业务。 1 3 国内外研究动态 1 3 1 国外研究综述 “泡沫”一词最早用来形容如1 6 3 6 - 1 6 3 7 年发生在荷兰的郁金香狂热、十八世 纪巴黎出现的“密西西比泡沫”及伦敦出现的“南海泡沫”等事件。对泡沫现象进 行系统而富有成果的研究始于2 0 世纪8 0 年代初的“理性泡沫”的研究。1 9 8 0 年 代以前，h a h n ( 1 9 6 6 ，s a m u e l s o n ( 1 9 6 7 ) 和s h e l l - s t i g l i t z ( 1 9 6 7 ) 对理性泡 沫进行了一些开创性的研究，但是直到1 9 8 0 年代，理性预期学派才比较规范地剖 析了理性泡沫形成和运行的基本原理。首先，b l a n c h a r d - w e t s o n ( 1 9 8 2 ) 从理性预 期出发，在套利均衡条件下，求解出了理性泡沫解，同时还构造出了一种被称之为 爆炸性泡沫的理性泡沫；随后，h a m i l t o n - w h i t e m a n ( 1 9 8 5 ) 利用随机差分方程来 探讨经济中的泡沫；s a r g e n ta n dw a l l a c e ( 1 9 8 7 ) 的研究则给人们提供了一个比 较清晰的用数学模型分析泡沫的思路：1 9 8 0 年代末，关于泡沫的分析更多地结合 了现实具体的市场结构，c a m p b e l l k y l e ( 1 9 8 8 ) 创建了股票市场的“噪声交易” 模型；d e l o n g ( 1 9 9 0 ) 发展了一个基于行为人的正反馈行为的资产定价模型；a l l e n 等( 1 9 9 3 ) 的模型指出，资产市场的信息不对称使价格操纵成为可能，并最终导致 资产的价格泡沫。此后，f l o o d ( 1 9 9 4 ) 指出，人们如果按照一种线性自相关的过 程进行预测与回顾，反复博弈，当市场价格与入们预期的价格变化正相关时，就有 可能在某些领域形成泡沫。g r a n g e r s w a n s o n ( 1 9 9 4 ) 通过一种一般鞅过程模型解 出的理性泡沫解集，几乎囊括了目前学术文献中常见的所有理性泡沫解。关于泡沫 的实证研究也有大量的学术文献，一般分为间接检验和直接检验。间接检验方法以 s h i l l e r 、固定资产投资( 1 n f i ) 和房地产开发投资( i n h i ) 的实际季 度趋势数据( 如图2 2 ) ；根据图2 可以看到，调整后的时间序列都呈现平缓直线状 的上升，趋势相同，直观上三者之间存在统计上的数量关系。 模型的建立必须考虑时间序列数据的平稳性，以及非平稳序列之间的协整关 系。我们考察l n g d p 、l n f i 和i n h i 序列数据以及它们的差分序列，进行平稳性检 验，并且分别记它们的差分序列对应的经济变量为d l n g d p 、d i n f i 和d i n h i 。采用 包含截距项无趋势项的方程形式，a d f ( a u g m e n td i c k e y f u l l e r ) 检验结果显示 d i n g d p 、d i n f i 和d i n h i 都是1 阶单整。 由于三个序列单整，我们根据j o h a n s e n j u s e l i u s 检验( 包括t r a c e 统计量和 m a x i m u me i g e n v a l u e 统计量) ，检验三个序列之阃的协整关系。由于协整检验对滞 后阶数，协整方程形式比较敏感，本文主要根据l r ( 似然比，l i k e l i h o o dr a t i o ) 检验，s c ( s c h w a r zc r i t e r i o n ) 信息准则，同时考虑序列之间的实际影响跨度，模 型的稳健性和稳定性确定滞后阶数，采用包含截距项但无趋势项的协整方程检验， 检验详细结果表明，l n f i 与i n g d p ，i n h i 与i n g d p ，以及i n g d p 、l n f i 和i n h i 之 间都存在1 个协整向量，即各组变量之间存在长期的均衡关系。 硕士学位论文 m a s t e r s1 h e $ 1 s 图2 h 名义g d p 、f i 和h i 值 图2 2 ：6 d p 、f i 和眦对数趋势值 2 2 3 房地产业与经济波动因果关系研究 我们利用g r a n g e r 因果检验模型来研究房地产业与经济波动之间的关系。 g r a n g e r 因果检验通常有两种方法，一种是传统的v a r 模型，一种是误差修正模型 ( e c m ) 。e n g e l 和g r a n g e r 指出如果变量之间存在协整关系，则在它们构成的e c i v l 中，因果关系可以通过两个渠道产生：一是通过回归元滞后项变化产生的短期影响； 二是通过误差修正项( e c m ) 产生的长期影响。如果不考虑第二种渠道，则传统的 g r a n g e r 因果检验会因为未包括e c m 项而产生偏误。由于序列之间存在协整，为 此，本文采用如下误差修正模型来探讨投资与g d p 之间的g r a n g e r 因果关系： a k ；q + 艺- i ，4 a k _ + ，- i 马+ p t e c m t t + 熙 。，、 a t , = + 二l c a r , _ l + - l l a a x , 。+ p 2 e c m t i + q 在( 2 1 ) 式中，如果西( 卢1 ，6 ) 在总体上显著异于0 ，则e 是疋的短期g r a n g e r 原 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 因；如果a 显著不为零，则k 是朋约长期g r a n g e r 原因；反之，如果b i ( i = 1 ，6 ) 在 总体上显著等于o ，则环是朋拘短期g r a n g e r 原因；如果a 显著为零，则最不是z 的 长期g r a n g e r 原因；同理，可检验盂是否是只的长期或短期原因。 根据v e c 模型给出g r a n g e r 因果检验的形式( 2 1 ) ，我们利用e v i e w s 5 0 软件 提供的检验功能对变量进行因果检验，详细结果如表2 1 所示。 表2 1 ：g d p - f i ，c o p - h i 变量之问的g r a n g e r 因果关系检验 ( 注：* s t 示在5 水平下，接受拒绝原假设) 根据表2 1 ，眦与f i 对c o p 的影响是有区别的。c o p 与眦之间，存在短期g r a n g e r 双向因果关系，即我国眦与g o p 的关系是增量上的互动关系；尽管长期上，c o p 是 h i 增加的原因，但h i 却不是g d p 增长的原因，表明我国房地产业依然处于发展阶 段，一定程度上说明房地产业还没有真正成为国民经济的支柱性产业，需要严防房 地产市场存在的潜在风险。f i 与c o p 之间在长期方面存在g r a n g e r 双向因果关系， g d p 增长在短期上也能解释f i 的变化，但并不存在d 1 n f i d 1 n g d p 方向上的短期因 果关系，说明我国f i 存在一定的短期投资冲动，而目前短期内盲目的固定资产投 资并不有利于经济的增长。 2 2 4 房地产投资的广义脉冲响应分析与比较 由于l n g d p l n f i - l n h i 三个变量之间满足协整关系，即三者存在长期均衡关系； 短期内由于随机干扰，这些变量可能偏离均衡值，但这种偏离是暂时的，最终会回 到均衡状态；衡量投资对经济的转递作用，比较固定资产投资与房地产开发投资对 经济各自的贡献度，我们建立式( 2 1 ) 中的v e c 模型。而以v e c 模型为基础，作 脉冲响应分析，必须检验模型的稳定性，否则某些结果将不是有效的( 如脉冲响应 函数的标准误差) 。参考相关信息准则，选取滞后阶数为3 ，通过演算a r 特征多项 式根，被估计的v e c 模型所有根的模小于l ，位于单位圆内，因此模型是稳定的。 利用e v l e w s 5 0 软件处理数据，可得v e c ( 3 ) 模型的估计，模型中一些参数不显著， 但三个方程的拟合优度分别为置2 = o 8 2 1 ，马2 = o 6 9 9 ，焉2 - - 0 7 7 3 ，f 统计量分别为 墨= 2 1 3 8 , e = l o 8 1 ，只= 1 5 8 9 ，说明模型是有效的，我们可以做下一步分析。 首先比较分析国民经济对不同投资冲击的广义脉冲响应。在向量自回归模型 中，某一交量t 时亥发生扰动后，通过变量之间的动态联系，对t 时刻以后的各变 量将产生一连串的连锁动态效应。一般的脉冲响应函数的缺点在于v a r 模型中变量 顺序的不同会导致分析结果出现较大的差异，利用广义脉冲响应函数分析得到的结 果跟v a r 模型中变量的顺序无关。如果变量之间存在着协整关系，应当使用v e c 模 型来进行脉冲响应分析。 根据7 e c ( 3 ) 模型的估计，分别给国民生产总值、固定资产投资和房地产开发 投资一个单位大小的冲击，得到关于g d p 、f i 和h i 的广义脉冲响应函数图，如图 2 3 ( 旨在比较，略去f i 的响应图) 。由于数据都经过对数处理，若单位冲击指变 量变动1 ，则图中的响应函数值为变量增长率的变动百分比，故图中，横轴表示冲 击作用的滞后期数( 单位：季度) ，纵轴表示g d p 对各变量冲击的反映程度( 单位：) ， 曲线表示脉冲响应函数，即被解释变量对各变量冲击反应的敏感程度。 图2 3 中，实线为i n g d p 对自身的冲击响应线。从图2 3 可以看出，当在本期 给i n g d p 一个正冲击后，i n g d p 立即产生正向反应，并随着期数的增加，经济增长 率里现波浪式的上升，变动最大值接近0 0 8 个百分点，冲击效应较大。位居最下 方的曲线是i n f i 冲击响应线：根据响应曲线，给予i n f i 一个正向冲击，i n g d p 立 即产生反应，尽管开始会对i n g d p 产生负作用，但第3 期后转变为正向冲击，其冲 击力度呈现波动式上升；这表明i n f i 受外部条件的某一冲击后，经市场传递对g d p 最终带来同向冲击效应，即i n f i 对i n g d p 一个正的冲击对i n g d p 具有明显的促进 作用，且具有较长的持续效应，这与f i 对中国经济增长的正向作用完全吻合。位 居中间的曲线为i n h i 冲击引起i n g d p 波动的脉冲响应图。同样当本期给房地产开 发投资一个正冲击后，i n g d p 开始产生反应，随着时间推移，反应强度逐渐上升， 也对g d p 增长波动具有较长的促进作用，这一特点正好印证了房地产产业对国民经 济增长的有效促进作用。有关资料表明，房地产投资不仅有利于促进房地产自身的 发展，也有利于带动国民经济许多相关产业的发展。反之，若给予房地产开发投资 一个负向冲击( 如投资政策变动使投资下降) ，将使i n g d p 产生较为严重的负面效 应。图2 4 为i n h i 对各变量冲击的广义脉冲响应曲线，图中显示i n h i 对自身及其 他变量均产生同向反应，说明国民经济的发展等是房地产业发展的原因。 1 4 硕士擘位论文 m a s t e r st h e s i s 图2 3 ：i n g d p 对各变量冲击的响应曲线 比较分析图2 3 中三条脉冲响应曲线，它们的共同点是，当变量受到冲击，对 g d p 总体上均产生同向波动，与事实相符。不考察g d p 对本身冲击的灵敏度，我们 比较h i 的冲击与f i 的冲击对经济的增长效应；尽管两者对经济波动都具有较长的 持续效应，但给予两者同样的冲击力度，g d p 增长波动不仅在短期，并且在较长期 内对房地产开发投资反应更为敏感，即我国的经济波动在同等条件下更易受房地产 开发投资波动的影响。 图2 4 ：i n h i 对各变量冲击的响应曲线 2 2 5 房地产投资冲击贡献的分析与比较 预测均方误差分解方法由s i m s 于1 9 8 0 年提出，定量地但是相当粗糙地把握变 量间的影响关系。与脉冲响应函数相比较，方差分解提供了另外一种描述系统动态 的方法。脉冲响应函数是追踪系统对一个内生变量的冲击效果；相反，预测均方误 差分解则是将系统的预测均方误差( m e a ns q u a r ee r r o r ) 分解成各变量冲击所做的 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 由于预测均方误差分解对变量的顺序比较敏感，因此分别变换l n g d p 、l n f i 和 l n h i 的顺序，利用上文的v e c ( 3 ) 模型对g d p 的预测均方误差分解。毋庸质疑， l n g d p 本身对自己贡献度最高，重点比较l n f i 、l n h l 分别对l n g d p 的贡献度，如表 2 4 所示，按照第一行显示的六种顺序进行g d p 的预测均方误差分解。如按照 h i f i g d pj 顿序，到第6 期时眦对g d p 本身的贡献高达2 0 4 7 ，f i 的贡献只占4 7 4 ； 除g d p - f i h i ，f i - g i ) p - h i 两种顺序外，对其它四种顺序的预测均方误差分析比较， l n h i 对l n g d p 的贡献率较l n f i 对l n g d p 的贡献率显著高一些。 因此根据表2 4 的l n g d p 预测均方误差分解的分析，国民经济的波动成分，房 地产开发投资的波动解释力度比固定资产投资波动对国民经济波动的解释力强，基 本与脉冲响应分析的结论一致：在相同的冲击力度下，房地产开发投资波动对经济 波动的影响总体上要大于固定资产投资对经济波动的影响。 2 3 主要结论与建议 根据以上实证研究，我们可以得出如下主要结论并给出相应建议： 第一，据投入产出模型测算，每1 0 0 亿元房地产投资( 或称销售1 0 0 亿元住宅 的产出) 可以诱发国民经济各部门的产出2 8 6 亿元，其中诱发建筑业产出9 0 7 6 亿 元，高居榜首。如果新增住宅投资5 0 0 亿元，房地产业增加值占g d p 的比重可以提 1 6 n驼舛钉射鳄勰 m 坻n 掘m n n 坻n n粥盼帖叭似铊加m n n n n z 殳n n 搭 m s卯跎趴刀舳撕 o o o o d o n n n t钞惦乱w记册所饼 n n 仉n t z 奠n b 坫：g凹m酌殂舛叮施忽 n n n l 1矗z吼m!强嚣打衢惦嘶正m o o o n z 屯i 6 6 zm记跎乩刀舳舳粥m o 0 o o o o o o n l 舒乏钞m s 筋 n n n n i殳h坫饽舵=2以粥m肿舯mm 如z殳n幻笼筋打粥 勰拍协石 n n n n 2 4 i & 6 z弛：合配鄢m肿肼m舶m 矗z 口= n m 加毖笱”配铝u鳄m黔船 9 8 8 7 6 4 3 3 2 2 l 2 3 4 5 6 7 8 9 m 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i $ 高0 2 5 个百分点，通过连锁反应