（金融学专业论文）论北京经济技术开发区（BDA）的工业地产——新加坡工业地产的借鉴.pdf

论北京经济技术开发区( b d a ) 的工业地产 一一新加坡工业地产的经验与教训的借鉴 论文摘要 本文对北京经济技术开发区工业地产进行了研究，对新加坡工业地产进行了 分析，并结合新加坡工业地产的经验与教训，提出北京经济技术开发区工业地产 发展的建议。 工业房地产，包括标准厂房( r e a d yb u i i tf a c i l i t y ) ，定制厂房( b u i l dt o s u i tf a c t o r y ) ，工业园区( i n d u s t r i a lp a r k ) ，科学园区( s c i e n c ep a r k ) ，研发 中心( r d ) ，企业总部( h q ) ，科技园区( b u s i n e s sp a r k ) ，郊区办公楼( s u b u r b a n o f f i c e ) 等物业。工业房地产在中国发展的历史很短，关于工业地产的系统研究 就更是凤毛麟角。 本文以北京经济技术开发区( b d a ) 作为中国工业地产发展的样本，做了调 查与分析。做为北京的唯一一个国家级经济技术开发区，北京经济技术开发已初 步建成以吸引外商投资、发展高新技术制造业和出口创汇企业为主的产业基地， 2 0 0 6 年其工业总产值已占全市的2 0 。北京经济技术开发区( b d a ) 已经形成移 动通讯、微电子、生物工程和新医药、汽车等产业化基地。 根据发展状况和经济增长方式转变的要求，北京经济技术开发区( b d a ) 招 商引资工作的思路要从注重规模效益向注重质量效益转变，从依靠政策优势向依 靠体制优势和综合投资环境优势转变，做大做强高新技术产业主导产业。同时， 加快发展生产性服务业和高附加值服务业。着力引进企业总部、研发中心、结算 中心等高附加值的服务业项目，积极引导和扶持文化创意产业。 北京经济技术开发区( b d a ) 经济发展迅速，最近2 年g d p 与工业总产值等 经济指标快速提升，三资企业与高新技术企业已经成为带动开发区经济高位运行 的主体力量。 作为北京重点发展的“亦庄新城”的核心，b d a 将打造成为国际化的宜业、 宜居的高端产业园区。努力构建辐射和带动京津城镇走廊产业发展的龙头。 2 0 0 6 年，北京工业市场仍然保持平稳上升的势头，始终处于紧缩状态的工 业土地供应导致了工业土地价格和厂房租金报价持续不断地上涨。由于工业地产 租期长，回报稳的特点，北京的工业地产市逐渐升温，带租约的优质厂房和工业 办公楼成为一些境外资金的追逐目标。 北京经济技术开发区( b d a ) 工业地产出租率一直平稳而良好。2 0 0 6 年，诺 基亚开始在b d a 兴建中国研发中心，美国康宁公司宣布，将在b d a 建造其在中国 大陆首个生产基地，投资在1 0 亿美元左右。康宁入住并生产后，将吸引更多的 配套厂商进驻，进一步激活地产市场。 在北京经济技术开发区( b d a ) 投资工业地产的公司可以分成政府主导型企 业、民营企业投资及国际投资公司。国际投资者带来了国际通行的标准、理念、 客户、及其手段。它们大多是长期持有物业的投资者，对推动中国工业地产的发 展起到了积极作用。 北京经济发展已经进入快车道，工业产值迅速提高，各项指标均反映了北京 工业的快速发展，从而揭示工业地产市场在北京所蕴涵的巨大发展潜力。工业地 产在未来的开发也将紧跟北京市的产业政策走，为北京市的这些主导的高新技术 企业服务。 北京经济技术开发区( b d a ) 工业地产经历了初期6 7 年的平稳发展时期， 开始了3 - 4 年高速发展。目前产业呈现高端化，工业地产将进一步规范化。土地 价格身高及对土地产出的限制使得在北京经济技术开发区( b d a ) 投资工业地产 门槛将进一步提高。北京经济技术开发区( b d a ) 工业用地将趋于紧张，工业地 产的产品将多样化、个性化。工业地产继续快速发展， 与北京其他园区比较，北京经济技术开发区( b d a ) 是北京最成熟的工业园， 有良好的可达性、良好的规划，有现代制造业及研发的产业基础。 本文以新加坡工业地产为参照物，对其历史与现状进行了分析。新加坡工业 园区对g d p 的直接贡献为2 5 。新加坡是新兴的工业化国家，东南亚的金融中心， 以制造业为主体，着重发展资本密集型、高技术产业。 新加坡土地的严重缺乏，而工业设施的投入巨大，开发周期长，新加坡工业 园区走出了独特的道路。新加坡工业园区发展等资金来源有政府贷款，土地与厂 房出租回笼资金，基金与r e i t 。 对北京经济技术开发区与新加坡的工业地产进行比较研究，有利于我们清楚 地认识我国的工业地产的现状，有利于我们更好地明确未来的发展方向，有利于 我们少走弯路。b d a 与新加坡的工业地产的发展有很多相象之处： 二者都是以制造业起家。 二者都是以跨国公司为主。 二者都是向高科技升级。 二者都面临着人多地少的国情。 二者都面临着成本上升的压力。 二者都在不断地调整定位。 二者都是有政府的主导，都面临着政府角色的转变。 借鉴新加坡工业地产发展经验与教训，北京经济技术开发区需要保持稳定的 社会环境，健全的法治；恰当定位；继续发展制造业；重视总体规划；积极发挥 政府作用；加强全球招商引资；提供高质量的园区服务；节约土地，高效利用； 控制成本，保持工业区竞争力；坚持金融创新，放宽渠道；创造生活工作娱乐学习 于一体的环境；产业升级，有机发展；鼓励创新，创造美好明天。 本文的意义与特点： 1 、北京经济技术开发区( b d a ) 在北京的经济生活中地位及其重要，但是， 关于b d a 工业地产的系统研究目前还是一个空白。本文对此做了系统 研究。 2 、新加坡工业地产的发展取得了举世瞩目的成就，国内也有一些相关研 究，但是将新加坡工业地产与国内某一工业区地产的比较研究目前还是 空白。本文对此做了系统研究。 3 、地产研究从来是以数据说话的。目前，关于北京经济技术开发区( b d a ) 工业地产的系统调查还是空白。笔者亲自对b d a 每一个工业园园区做 了详实调查，对新加坡的工业园园区也亲自前往调查。 4 、笔者亲自拍摄或收集了大量图片，力争做的图文并茂。 i n d u s t r i a lr e a le s t a t ei nb e i j i n ge c o n o m i c t e c h n o l o g i c a l d e v e l o p m e n t areaevelopmenta( b d a )i b l ) a ) 。_ _ t h ec o m p a r i s o no fs i n g a p o r ei n d u s t r i a lr e a le s t a t e s u m m a r y t h i sp a p e ri sas t u d yo ni n d u s t r i a lr e a le s t a t ei nb e i j i n ge c o n o m i c - t e c h n o l o g i c a l d e v e l o p m e n ta r e a ( b d a ) a n di ns i n g a p o r e b a s e do nt h ee x p e r i e n c e sa n dl e s s o n s f r o mt h e h i s t o r y o fi n d u s t r i a lr e a le s t a t ei n s i n g a p o r e 。s u g g e s t i o n s f o rt h e d e v e l o p m e n to fi n d u s t r i a lr e a le s t a t ei nb e i j i n ge c o n o m i c t e c h n o l o g i c a ld e v e l o p m e n t a r e a ( b d a ) w e r ep r o m o t e d i n d u s t r i a lr e a le s t a t ei n c l u d e dp r o p e r t i e so fr e a d yb u i l tf a c i l i t y , b u i l dt os u i tf a c t o r y , i n d u s t r i a lp a r k ，s c i e n c ep a r k ，r d ，h q ，b u s i n e s sp a r k ，s u b u r b a no f f i c ee t c t h e h i s t o r yo fi n d u s t r i a lr e a le s t a t ei nc h i n aw a sv e r ys h o r ta n dt h e r ew e r ef e wr e s e a r c h e s o nt h et o p i c i nt h i sp a p e r ，b e i j i n ge c o n o m i c - t e c h n o l o g i c a ld e v e l o p m e n ta r e a ( b d a ) w a ss e l e c t e d a sas a m p l ef o rt h ed e v e l o p m e n to fc h i n ai n d u s t r i a ir e a ie s t a t e a st h eo n l ys t a t ei e v e i e c o n o m i c t e c h n o l o g i c a ld e v e l o p m e n t a r e ai n b e i j i n g 。b e i j i n g e c o n o m i c t e c h n o l o g i c a ld e v e l o p m e n ta r e a ( b d a ) h a sb e c o m et h eb a s ef o rf o r e i g n i n v e s t m e n ta n dh i g h - t e c hm a n u f a c t u r i n ga n de x p o r to r i e n t e de n t e r p r i s e s c l u s t e r sf o r i n d u s t r i e so fm o bp h o n e ，m i c r o e l e c t r o n i c s ，b i o l o g ya n dn e wm e d i c i n e sh a v ee x i s t e d w i t ht h ec h a n g eo ft h ew a yo fg r o w t ho fe c o n o m y ，t h ef o c u so fb u s i n e s sp r o m o t i n g s h o u l db ec h a n g e df r o mq u a n t i t yt oq u a l i t ya n dh i g ht e c hi n d u s t r i e ss h o u l db e s t r e n g t h e n e d a ts a m et i m e ，s e r v i c ei n d u s t r i e sa n dh i g hv a l u ea d di n d u s t r i e ss h o u l d b ed e v e l o p e d m o r ee f f o r t ss h o u l db em a d et oa t t r a c th e a d q u a r t e r s ，r & dc e n t e r s ，a n d f i n a n c i a ic e n t e r s b e i j i n ge c o n o m i c t e c h n o l o g i c a ld e v e l o p m e n ta r e a ( b d a ) g r o w sv e r yf a s t g d pa n d t o t a li n d u s t r i a l o u t p u ti n c r e a s et r e m e n d o u s l y f o r e i g ne n t e r p r i s e sa n dh i g ht e c h e n t e r p r i s e sh a v eb e c o m et h em a i nf a c t o r si nt h eg r o w t ho fb d a a st h eh u bo fy i z h u a n gn e w t o w n ，o n eo fs e v e r a lp r i o r i t i e so fs u b u r bt o w n so fb e i j i n g ， b d aw i l lb e c o m ea ni n t e r n a t i o n a lp a r kf o rh i g h - e n di n d u s t r i e sa n df o rl i v i n g in2 0 0 6 ，b e i j i n gi n d u s t r i a lm a r k e ti n c r e a s es m o o t h l ya n dt h es a l ep r i c ea n dr e n t a l i n c r e a s e db e c a u s eo fs c a r c i t yo fl a n ds u p p l y a st h el o n gl e a s et e r ma n ds t a b l e r e t u r no fi n d u s t r i a lr e a le s t a t e ，t h em a r k e ti sb e c o m i n gn e w t a r g e to ff o r e i g n i n v e s t m e n t t h ei n d u s t r i a lm a r k e to fb e i j i n ge c o n o m i c - t e c h n o l o g i c a ld e v e l o p m e n ta r e a ( b d a ) h a sa l w a y sb e e ns t a b l ea n dv a c a n c yr a t eh a sb e e nl o w i n2 0 0 6 ，n o k i as t a r t e dt o b u i l di t sc h i n ar & dc e n t e ra n du sc o n n i n ga n n o u n c e dt h a tt h ec o m p a n yw i l li n v e s t u s d1b i l l o nf o ri t sf i r s tp r o d u c t i o nb a s ei nc h i n a w i t ht h ec o m i n go fc o n i i n g ，m o r eo f i t ss u p p l i e r sw i l lc o m et ob d a t h e r ea r eg o v e r n m e n tr e l a t e dc o m p a n i e s ，l o c a lp r i v a t ec o m p a n i e sa n di n t e r n a t i o n a l i n v e s t m e n tc o m p a n i e si nb d a i n t e r n a t i o n a li n v e s t m e n tc o m p a n i e sc a m ew i t h i n t e r n a t i o n a ls t a n d a r d s ，i d e a sa n dm e a n s m o s to ft h e ma r el o n gt e r mi n v e s t o r sa n d t h e yw i l lp r o m o t et h ep r o g r e s so fc h i n ai n d u s t r i a lr e a le s t a t e t h ee c o n o m yo fb e i j i n gh a sm o v e di n t o “h i g hw a y ”，a n dt h ee c o n o m i cn u m b e r s i n c r e a s ev e r yf a s t t h i si n d i c a t e st h eg r e a tp o t e n t i a lo fb e i j i n gi n d u s t r i a lr e a le s t a t e i n f u t u r e ，i n d u s t r i a lr e a le s t a t ew i l lf o l l o wt h ep o l i c i e so fb e i j i n gi n d u s t r i e s 。i e t os u p p o r t t h eh i g ht e c he n t e r p r i s e s t h ed e v e l o p m e n to fb e i j i n ge c o n o m i c - t e c h n o l o g i c a ld e v e l o p m e n ta r e a ( b d a ) i nf i r s t 6y e a r sw a ss t a b l ea n dm o v e dv e r vf a s ti nr e c e n t4 y e a r s n o wt h ei n d u s t r i e so fb d a a r eo nt h eh i g h e n da n dm a r k e tw i l ib e c o m em o r ep r o f e s s i o n a l t h ei n c r e a s eo f i n d u s t r i a i l a n dp r i c ea n dt h eh i g hs t a n d a r do fl a n dp r o d u c t i o nw i l im a k et h eh u r d l eo f i n v e s t m e n ti nb d ah i g h e r a n di n d u s t r i a i i a n ds u p p l yw i l in o tb ea sm u c ha sb e f o r e t h e r ew i l ib em o r et y p e so fp r o d u c t s h o w e v e r t h ei n d u s t r i a ir e a ie s t a t ei nb d aw i l l c o n t i n u em o v i n gr a p i d l y c o m p a r e dw i t ho t h e rp a r k so fb e i j i n g ，b d ai st h em o s tm a t u r e do n ew i t hg o o d l o c a t i o n ，g o o dm a s t e rp l a na n dg o o db a s ef o rm o d e r nm a n u f a c t u r i n g s i n g a p o r ei n d u s t r i a lr e a le s t a t ew a su s e da sar e f e r e n c ei nt h i sp a p e ra n da n a l y s i s w a sd o n ef o rt h eh i s t o r ya n de x i s t i n gc o n d i t i o no fi t t h ec o n t r i b u t i o no fs i n g a p o r e i n d u s t r i a lp a r k st og d pw a s 2 5 。s i n g a p o r ei st h en e w i n d u s t r i a lc o u n t ya n df i n a n c e c e n t e ro fs o u t h e a s ta s 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n dw i t h h i g he f f i c i e n c y ；c o n t r o l c o s tt ok e e pt h ep a r kc o m p e t i t i v e ；p r o m o t e f i n a n c i a l i n n o v a t i o n s ：c r e a t ea ne n v i r o n m e n to fw o r k ，p l a y , i e a r na n de n t e r t a i n m e n t ：u p g r a d e i n d u s t r i e sa n dg r o w t ho r g a n i c a l l y ；e n c o u r a g ei n n o v a t i o na n dc r e a t eb r i g h tf u t u r e t h em e a n i n ga n dc h a r a c t e ro ft h i sp a p e r ： 1 、b d ai sv e r yi m p o r t a n ti nb e l l i n g se c o n o m yb u tn od e t a i l e ds t u d yo ni th a s b e e nd o n ey e t t h i sp a p e ri sj u s tt h es t u d yo ni t 2 、t h ei n d u s t r i a lr e a le s t a t ed e v e l o p m e n ti ns i n g a p o r ei sw e l lr e c o g n i z e di nt h e w o r l da n dt h e r es o m er e a c h e so ni ti nc h i n a b u tn or e s e a r c ho nt h e c o o p e r a t i o nw a sd o n eb e t w e e ni n d u s t r i a lz o n e so fc h i n aa n ds i n g a p o r e - t h i sp a p e ri sj u s tt h es t u d yo ni t 3 、s t u d y o nr e a le s t a t eh a sa l w a y sd e p e n d e d o nt h en u m b e r sf r o m i n v e s t i g a t i o n s n o w n od e t a i l e da n dc o m p l e t e di n v e s t i g a t i o n so nb d a e x i s t e d t h ew r i t e ri n v e s t i g a t e de a c hp a r ki n b d aa n dv i s i t e dp a r k si n s i n g a p o r e 4 、t h ew r i t e rt o o ko rc o l l e c t e dal o to fp i c t u r e st om a k et h ep a p e rm o r e r e a d a b l e 题目：论北京经济技术开发区( b d a ) 的工业地产 一一新加坡工业地产的经验与教训的借鉴 主题词：工业地产，投资回报，发展战略 论文提要： 本文对北京经济技术开发区工业地产进行了研究，对新加坡工业地产进行了 分析，并结合新加坡工业地产的经验与教训，提出北京经济技术开发区工业地产 发展的建议。 角。 工业房地产在中国发展的历史很短，关于工业地产的系统研究就更是风毛麟 本文以北京经济技术开发区作为中国工业地产发展的样本，做了调查与分 析。做为北京的国家级经济技术开发区，北京经济技术开发已初步建成以吸引外 商投资、发展高新技术制造业和出口创汇企业为主的产业基地，2 0 0 6 年其工业 总产值己占全市的2 0 。 本文以新加坡工业地产为参照物，对其历史与现状进行了分析。新加坡工业 园区对g d p 的直接贡献为2 5 。 对北京经济技术开发区与新加坡的工业地产进行比较研究，有利于我们清楚 地认识我国的工业地产的现状，有利于我们更好地明确未来的发展方向，有利于 我们少走弯路。 借鉴新加坡工业地产发展经验与教训，北京经济技术开发区需要保持稳定的 社会环境，健全的法治；恰当定位；继续发展制造业；重视总体规划；积极发挥 政府作用；加强全球招商引资；提供高质量的园区服务；节约土地，高效利用； 控制成本，保持工业区竞争力；坚持金融创新，放宽渠道；创造生活工作娱乐学习 于一体的环境；产业升级，有机发展；鼓励创新，创造美好明天。 本文的意义：本文首次对北京经济技术开发区工业地产进行了系统研究。首 次将新加坡工业地产与北京经济技术开发区地产进行比较研究。 致谢 笔者经过在对外经贸贸易大学国际经济与贸易学院金融学专业( 房地产金融 方向) 两年的刻苦学习，结合自己的工作实践与思考，认真写作了本文。 在学习与写作过程中，对外经贸贸易大学的许多老师给了笔者很多宝贵的帮 助，在此表示感谢。 特别是，本文从选题到发展，都得到了导师梁蓓教授的悉心指导，“授业解 惑”一一梁教授是我在金融学上真正的导师。 另外，非常感谢邓伟老师的诸多指导与帮助。 论北京经济技术开发区( b d a ) 的工业地产 一一新加坡工业地产的借鉴 i n d u s t r i a lr e a le s t a t ei nb e i j i n ge c o n o m i c t e c h n o l o g i c a l d e v e l o p m e n ta r e a ( b d a ) 一一t h ec o m p a r i s o no fs i n g a p o r ei n d u s t r i a lr e a le s t a t e 绪论 房地产类型通常可分成住宅、办公、商业零售及工业。“一般认为，工业房地 产在技术上是要求最高的。因此，在这个领域，可能需要花更长的时间才能成为专 家。”1 ，有许多认为工业地产不过是一些简单的厂房，其实，由于工业地产的最 终用户从事的产业不同，实力不同，国籍不同，他们对工业地产的使用要求完全 不同。因此，从事工业地产专家，除了对房地产的一般因素的把握以外，还必须 积累对各个产业的认识与经验。 中国的工业房地产历史不长，1 9 9 0 年新加坡政府与中国政府合作开发苏州 新加坡工业园2 ，率先在中国从事大批量标准厂房建设与出租。 北京经济技术开发区( b e i j i n g e c o n o m i c t e c h n o l o g i c a ld e v e l o p m e n t a r e a ) ( 论 文中一般简称为b d a ) 于1 9 9 2 年开始建设，总体规划面积4 6 8 平方公里，同 时享受国家级经济技术开发区和国家级高新技术产业园区双重优惠政策。经过十 余年的发展，已初步建成以吸引外商投资、发展高新技术制造业和出口创汇企业 为主的产业基地。2 0 0 6 年，b d a 的工业总产值已占全市的2 0 ，出口总值占全 市的4 0 以上，合同外资金额占到全市的2 3 。 新加坡是新兴的工业化国家，东南亚的金融中心，以制造业为主体，着重发 展资本密集型、高技术产业。现在，新加坡的人均g n p 几乎是其周边地区的5 2 0 倍。 新加坡有3 0 多个工业园区，这些园区对g d p 的直接贡献为2 5 9 6 ，并且雇用了 全国1 3 以上的劳动力。 本文将着重于北京经济技术开发区( b d a ) 与新加坡工业地产的比较研究。 为什么比较北京经济技术开发区( b d a ) 与新加坡的工业地产? 因为：北京经济技术开发区( b d a ) 工业地产是北京乃至中国工业地产的 代表：新加坡的工业地产发展比较成功；北京经济技术开发区( b d a ) 工业地 产的发展历程与新加坡工业地产发展的历程有相似性；二者规模具有可比性( 新 1 摘自美国国际商业房地产投资师教材。 2 苏州工业园足中国与新加坡合作典范，是中国詹成功的工业园。 加坡国土面积相当于北京的一个区。新加坡国土面积6 9 9 平方公里3 。北京朝阳区 的4 5 5 平方公里) ；由于工作原因，笔者对二者均比较熟悉。 本文的意义与特点： 1 、北京经济技术开发区( b d a ) 在北京的经济生活中地位极其重要，但是， 关于b d a 工业地产的系统研究目前还是一个空白。本文对此做了系统 研究。 2 、新加坡工业地产的发展取得了举世瞩目的成就，对此，中国国内也有一 些相关研究，但是将新加坡工业地产与国内某一工业区地产进行比较研 究，目前还是空白。本文对此做了系统研究。 3 、地产研究从来是以数据说话的。目前，关于北京经济技术开发区( b d a ) 工业地产的系统调查还是空白。笔者亲自对b d a 每一个工业园园区做 了详实调查，对新加坡的工业园园区也亲自前往调查。 4 、笔者亲自拍摄或收集了大量图片，力争做到图文并茂。 本论文将分六章，第一章对工业地产与北京经济技术开发区进行概述；第二 章为北京经济技术开发区工业地产的调查；第三章在前两章的基础上，对北京经 济技术开发区工业地产进行了多方位分析；第四章对新加坡工业地产进行了系统 介绍；第五章结合第四章对新加坡工业地产进行了深入分析；第六章结合新加坡 工业地产发展的经验与教训，提出一些北京经济技术开发区工业地产发展的策略 与建议；最后结论部分对全文进行了综合归纳。 3 新加坡统计局2 0 0 4 年统计撤告 2 第一章工业地产概述与北京经济技术开发区( b d a ) 概况 第一节工业地产概述 工业地产( i n d u s t r i a lr e a le s t a t e ) 是指以工业物业为开发对象而进行的 投资、开发、经营、管理、服务的房地产行业。限于篇幅，本文所论述的工业 房地产为地产业界一般意义( 狭义1 上的工业房地产，包括标准厂房( r e a d yb u i l t f a c i l i t y ) ，定制厂房( b u i l dt os u i tf a c t o r y ) ，工业园区( i n d u s t r i a lp a r k ) ，科技园区 ( b u s i n e s sp a r k ) ，科学园区( s c i e n c ep a r k ) 4 研发中心( r & d ) ，企业总部( h q ) ，郊区 办公楼( s u b u r b a no m c e ) 等地上的物业，不包括一级土地开发及基础设施建设5 。 工业物业有出售和出租两种经营形式。 工业地产往往是一个城市乃至国家的经济支柱。“日本的工业地产占全世界 的3 0 ，对日本g d p 贡献在4 0 以上；美国工业地产占全世界的2 7 ，对本国 g d p 贡献也超出了3 0 ”6 。 工业地产概念起源于1 9 世纪末工业化国家，最早的工业物业出现在2 0 世纪 初的英国和美国。从1 9 4 5 年开始后很多国家将工业地产融入到整个国家策略之 中，但是直到1 9 7 0 年，工业地产得以快速的发展并在各方面逐渐走向成熟。 工业物业除具有一般物业的属性外，还具有一些自身的特点： 与国民经济联系密切，随国家经济走势而发生变化。 投资门槛高，收益稳定。 技术性强，适应性差。 工业用地使用权的年限为5 0 年。 第二节b d a 概况 一、b d a 建区时间、地理、区位与自然环境 “在北京东南地区有一块地区叫做亦庄，这个地方在明清两代是皇家园林， 到了后期这个地方成为农民劳作一块土地，那么再后来到了十四年前在这个地方 突然崛起了一块很重要，很大的一个基地，这个基地就是北京经济技术开发区” 7 。北京经济技术开发区( b e i j i n ge c o n o m i c t e c h n o l o g i c a ld e v e l o p m e n ta r e a ) ( 论 文中一般简称为b d a ) 于1 9 9 2 年1 0 月开始建设，一期2 3 5 平方公里，1 9 9 4 年8 月2 5 日被批准为国家级经济技术开发区，1 9 9 9 年开发区的7 5 平方公里，加挂中关 村科技园区亦庄科技园牌子，享受国家级经济技术开发区政策，享受中关村科技 科技园区一般是指从事高科技生产的园区。科学园区一般是聚积研发与总部的园区 5 指国际房地产咨询机构一般定义的工业房地产由于中国工业房地产的特色，基础设施大多为政府承担。 不完全为商业行为。 6 摘自工业地产p k 商业地产) 北京房地产，2 0 0 6 年第1 0 期 72 0 0 6 年8 月3 1 日，由中国社会科学院工业经济研究所和中国经营报社主办的“中国城市竞争力论坛”暨 2 0 0 6 跨国公司眼中晟具投资价值的中国城市发布，2 0 0 6 年最具投资价值地区的代表北京经济技术开发区 管委会副主任赵听听发言。 3 园区政策，2 0 0 2 年8 月份国务院批准扩区2 4 平方公里，总绿化面积达4 6 以上，通 过i s 0 1 4 0 0 1 环境管理体系认证。 b d a 的交通： 亦庄轻轨l 2 线起点宋家庄，终点亦庄火车站，2 0 1 0 年开通。 公路一有京津唐高速、四环、五环、六环。 水运1 4 0 公里到中国北方最大的国际贸易港天津。 航空至首都机场2 5 公里。 铁路一京津快速路正在建设中。 公交一b d a 班车至c b d ，有7 2 3 ，7 3 2 ，2 0 2 , 3 2 4 等公交线路。 图1 1b o a 位置图 2 0 0 2 年，北京经济技术开发区管理委员会通过了i s 0 1 4 0 0 1 环境管理体系认 证，被国家环保总局批准为i s 0 1 4 0 0 0 国家示范区。 二、b d a 综合竞争能力 2 0 0 1 年国家外经贸部对4 9 个国家级开发区投资环境综合评价结果，b d a 综合排位第1 0 位，综合经济实力指数排位第1 2 位；2 0 0 2 年综合指数排位第7 位，综合经济实力指数排位第5 位。 4 商务部中国国家级经济技术开发区发展报告二0 0 五对现有的五十四个 国家级开发区综合投资环境进行了评价8 ，北京排名第7 。 2 0 0 6 年，b d a 的工业总产值己占全市的2 0 ，出口总值占全市的4 0 以上， 合同外资金额占到全市的2 3 。工业总产值同比增长高于北京全市3 5 个百分点， 出口总值同比增长高于北京全市4 4 个百分点，合同外资同比增长高于全市1 4 6 个百分点。 策。 三、b d a 优惠政策 同时享受国家级经济技术开发区9 和国家级高新技术产业园区加双重优惠政 四、b d a 产业导向 ( 一) b d a 鼓励的行业 根据国家指导外商投资方向的规定和外商投资产业指导目录，北京市以发展 高新技术产业为导向的产业发展原则，b d a 鼓励发展经济效益好、附加值高、 技术密集程度高的节能、节水、节地、无污染的产业和行业。见附录1 。 ( 二) b d a 主导产业集群 b d a 已经形成移动通讯、微电子、生物工程和新医药、汽车等产业集群。 图1 2b d a 主导产业比例 根据商务部中国国家级经济技术开发区发展报告二五 评价，综合排名前十名的分别是天津、广州、 昆山、青岛、漕河泾、烟台、北京、大连、南京，杭州开发区。 9 经济技术开发区是中国对外开放地区的组成部分在开放城市划定的一块较小的区域集中力量建设完 善的基础设施，创建符合国际水准的投资环境通过吸收利用外资，形成以高新技术产业为主的现代工业 结构，成为所在城市及周崩地区发展对外经济贸易的重点区域。到日前为止，经国务院批准的经济技术开 发区5 4 个( 含享受国家级经济技术开发区政策的苏州工业园区