（经济法学专业论文）商业银行房地产信贷风险的法律控制.pdf

商业银行房地产信贷风险的法律控制 ( 法学硕士专业论文摘要) 专 业： 经济法学 研究方向：金融法、证券法 作者姓名：颜廷俊 指导老师：顾功耘教授 中国在成功申办2 0 0 8 年奥运会和2 0 1 0 年世界博览会后，全国特别是北京、 上海等大城市的房价以惊人的速度攀升，房价已经连续6 年以平均每年2 0 的速 度增长。本人认为目前以房地产的价格来看，部分地区虽然存在着不理智性和投 机现象，但是全国范围内房地产并没有出现以房地产为主的“泡沫”经济的危险， 而国家为了防止可能出现的金融危机，针对房地产方面也制定系列的金融政策 和法律法规来进行调控。目前国内房地产开发和个人购房的资金主要来源于银行 间接融资方式，房地产信贷占款规模居高不下的情况下，这已经为商业银行带来 不小的信贷风险了。如果这些信贷风险一旦爆发，将严重影响我国经济发展和社 会稳定。如何建立和改善我国相关的法律制度，控制房地产信贷风险、如何创新 金融衍生工具，分散商业银行独立承担房地产信贷的风险，已经成为社会热切关 注的问题了。最近经国务院批准了“房地产资产证券化”试运行，通过资产证券 化，可以盘活银行的资金，大大改善商业银行的房地产信贷风险。因此，本论文 要研究的具体问题是：我国商业银行房地产信贷风险管理中的法律控制问题，通 过对相关法律的介绍，提出一些观点和建议并加以解决。 全文分为四部分。第一章介绍了我国房地产相关法律、政策及其影响，提出 与房地产相关的法律、法规和政策，了解当前房地产行业对商业银行可能产生的 效应和作用。第二章主要阐述我国房地产信贷风险形成的原因及后果。通过对我 国目前房地产信贷风险原因的描述，指出我国房地产业可能出现的风险和带来的 后果。第三章通过“假按揭”的案例分析来阐述目前我国商业所面对的信贷风险， 迸一步改善相关法律法规，利用法律武器来维护商业银行的信贷安全。同时介绍 如何建立信贷风险控制机制和加强对房地产信贷计划的制定执行工作，并且运用 法律手段建立房地产信贷风险评价、衡量体系来防范我国商业银行房地产信贷风 险。第四章就当前我国实行商业银行“资产证券化”分散商业银行信贷风险的新 举措，结合我国现行的法律提出问题，作简单的分析和讨论。通过金融政策和法 律法规的结合运用，来完善我国银行房地产风险管理。达到商业银行房地产信贷 风险法律控制的目的。 关键词：房地产风险管理信贷风险 a b s t r a c t a f t e rc h i n ah e l d 2 0 0 8 o l y m p i cg a m e sa n d2 0 1 0w o r l de x p o s i t i o n s u c c e s s f u l l y ，t h ep r i c ei nt h er e a le s t a t ei n d u s t r yi si n c r e a s i n gi ns p e e d e s p e c i a l l y ，i nt h eb e i j i n ga n ds h a n g h a i i nm yo p i n i o n ，l o o k i n ga tt h e p r i c ei nt h er e a le s t a t e ，a l t h o u g hm o s tp e o p l eh a v ei n v e s t e di nt h er e a l e s t a t ei n d u s t r y b u tt h e r ei ss t i l ln o tal o to f “b u b b l e ”i nt h er e a l e s t a t ei n d u s t r y t h ec h i n e s eg o v e r n m e n tl e g i s l a t e dal o to ff i n a n c i a l p o l i c i e sa n dr e g u l a t i o n st om a k et h em a c r o c o n t r o lt op r e v e n tt h e f i n a n c i a lc r i s i s t h em o n e yo fm a k i n ga n db u y i n gt h er e a le s t a t ei n d u s t r y m o s t l yc a m ef r o mt h ec o m m e r c i a lb a n k s al o t so ft h er e a le s t a t ei n d u s t r y l o a nh a v eb r o u g h tt h ec r e d i tr i s kt ot h eb a n k s i ft h e s er i s k sb l o wu p ， i tm u s td e s t r o yt h ed e v e l o p m e n ta n ds t a b i l i z a t i o no fc h i n a se c o n o m y b a d l y h o wt op r e v e n tt h ec r e d i tr i s k ，h o wt oc r e a t et h en e wf i n a n c i a l t e c h n i q u et os e p a r a t et h ec r e d i tr i s ko fc o m m e r c i a lb a n k ，i st h em o s t i m p o r t a n tt h i n g t h es t a t ec o u n c i lo fc h i n ah a sa u t h o r i z e d “r e a le s t a t e s e c u r i t i z a t i o n ”r e c e n t l y t h a tw i l li m p r o v et h ec r e d i tr i s ko fr e a l e s t a t eo b v i o u s l y s o ，t h i sp a p e rw i1 1a n a l y z eas u b j e c t “t h es o m el e g a l p r o b l e m so fr e a le s t a t ec r e d i tr i s ki nt h ec h i n e s ec o m m e r c i a lb a n k ” t h ep a p e rc o n s i s t so ff o u rc h a p t e r s t h ef i r s tp a r ti n t r o d u c e st h e n e w e s tr e g u l a r i o n sa n dp o l i c i e so fr e a le s t a t eo fc h i n a ，a n dh o wi tw o r k s o nt h ec o m m e r c i a lb a n k t h es e c o n dp a r ti sa b o u tt h er e a s o n sa n dr e s u l t s o ft h er e a le s t a t ec r e d i tr i s k ，i tm a y b eb r i n g st h ef i n a n c i a lr i s k st o t h ec o m m e r c i a lb a n k so fc h i n a i nt h et h i r dp a r t ，t h e r ei sac a s ea b o u t t h e “c r e d i tc r i s i s ”t oa n a l y s et h er i s ko ft h ec o m m e r c i a lb a n k s t o i m p r o v et h er e g u l a t i o n sa n dp r o t e c tt h ec r e d i ts a f e t yo fb a n k si sv e r y i m p o r t a n t i nt h i sp a r t ，ia l s oi n t r o d u c es o m ek i n d so fr e g u l a t i o n st o m e a s u r et h ee s t a t ec r e d i tr i s ka n dh o wt om a k et h ee s t a t ec r e d i tp l a n a f t e rt h a tw ew il lu s et h e s er e g u l a ti o n st oi m p r o v et h em a n a g e m e n to f e s t a t ec r e d i tr i s ki nc h i n e s ec o m m e r c i a lb a n k i nt h el a s tp a r t ，a c c o r d i n g t ot h e “r e a le s t a t es e c u r i t i z a t i o n ”o fc o m m e r c i a lb a n ka n dt h es o m e r e g u l a t i o n so fc h i n a ，1w i l ld oa na n a l y s i sa n ds u g g e s t i o nt oi m p r o v er e a l e s t a t ec r e d i tr i s km a n a g e m e n to fc h i n ac o m m e r c i a lb a n k k e y w o r d s ：e s t a t er i s ko fm a n a g e m e n tc r e d i tr i s k 引言 近年来，政府相继出台了住房金融、培育和规范住房交易市场等一系列方案， 但是个人住房贷款业务运行过程中仍然存在收入和房价不成比例，房价结构不合 理，住房信贷政策不合理等问题。2 0 0 3 年6 月，中国人民银行出台旨在整肃房 贷市场的“1 2 1 号文件”，旨在严格控制地产企业和个人住房贷款。“1 2 1 号文件” 切中数年以来房地产信贷乱局。2 0 0 4 年年初，央行研究局课题组发表中国房 地产发展与金融支持。报告估算，8 0 左右的土地购置和房地产开发资金，都直 接或间接地来自商业银行信贷，使得房地产投资的市场风险和融资信用风险集中 于商业银行。报告还表示，目前我国商业性个人住房贷款不良贷款率不到0 5 ， 但按照国际惯例，个人房贷的风险暴露期通常为3 - - 8 年，我国的个人住房信贷 刚刚进入风险暴露期。一些专家更认为：“房地产业挟持了中国。如果地产崩溃， 国家经济会发生危机；若不调整，也可能孕育更大的金融风险。”地产业已经和 地方政府、国家经济捆绑在一起。这是一个“在规范中发展，还是在发展中规范” 的问题。因此商业银行房地产信贷风险法律控制就变的更为急迫了。 房地产信贷风险的实质是借款人无力归还贷款本息，使得银行发放的房地产 贷款无法收回，形成呆帐损失的可能性。而房地产信贷风险管理对银行的经营活 动具有十分重要的作用和影响。而本文认为商业银行房地产信贷风险控制的重 点，应该着重于个人的信用风险的法律控制，相关个人征信制度的法律、法规就 应该加以完善和建立。我国个人信用体系目前还只是刚起步阶段；征信机构规模 不大，民营机构和政府主导机构并存；政府信息几乎不向社会公开，信息资源共 享程度低：个人信用信息市场还不发达；法律制度缺乏，监管方针不明朗。这都 将加大我国商业银行在核实借贷人资格时存在着相当大的风险。所以本人提出自 己的观点，根据征信社会的建立基础，参酌各国立法，进行征信立法并对现有涉 及征信的法律进行修改，可以分成两步来进行，一是修改现有的法律；二是制定 新的立法。 为了更好的分散商业银行房地产信贷风险，我国在2 0 0 5 年3 月2 1 日，经国 务院批准，正式启动了资产证券化试点工作正。商业银行可以通过住房贷款证券 化，能加速银行的现金流，证券化实现后，由一家( 或少数) 银行持有的抵押贷款 资产，将变为很多投资人持有抵押债券，这在一定程度上分散了银行风险。 资产证券化源于7 0 年代美国的住房抵押证券，随后证券化技术被广泛应用 于抵押债权以外的非抵押债权资产，并于8 0 年代在欧美市场获得蓬勃发展。9 0 年代起，资产证券化开始出现在亚洲市场上，特别是东南亚金融危机爆发以后， 在一些亚洲国家得到迅速发展。通俗地讲，房地产资产证券化就是把缺乏流动性， 但具有预期稳定现金流的抵押贷款资产汇集起来，形成一个资产池，通过结构性 重组，使之成为可以在金融市场上出售和流通的证券，据以融资的过程。目前在 我国存在大量的可用于资产证券化的资产，例如房地产基础设施的建设、房地产 抵押贷款等。资产证券化尤其使房地产证券化在我国具有广阔的发展空间。但是 引进这种技术对我国相关法律例如民法、公司法、证券法等众多法律部门造成了 冲击。所以本文将通过分析与资产证券化相关的概念和理论、各环节的法律性质 从而指出这些冲击，并对有关法律做相应的补充或修改和建议。通过对相关法律 的建设和完善使得我国商业银行在经营房地产信贷业务时变的更加安全可靠。 2 第一章我国房地产相关法律、政策及其影响 第一节2 0 0 4 年我国房地产法律政策回顾 2 0 0 4 年被房地产业内称为“政策年”。在这一年的时间里，房地产相关法律 政策频频出台，伴随着国家对宏观经济的调控，房地产及其相关行业又一度被认 为是造成经济过热的源头所在，成为调控的重点。所以方方砸面都对房地产业进 行了不同程度的关注。土地市场、房地产金融市场、动拆迁、经济适用房等这些 具体的房产政策无一不是与百姓的生活息息相关的。 这些出台的法律、政策主要是来自房地产信贷和土地市场方面，简而言之， 就是对于房地产的“地根”和“银根”进行了双向的紧缩，对于整个房地产市场 带来了较为深刻和长远的影响1 。 一、土地法律政策方面 2 0 0 4 年4 月2 1 日国务院公布国务院关于做好省级以下国土资源管理体制 改革有关问题的通知，正式明确省以下土地垂直管理的具体目标。加强国家对 国土资源的宏观调控，强化省级人民政府保护土地资源的责任，落实最严格的耕 地保护制度，加强矿产资源管理，推进依法行政。2 0 0 4 年4 月2 9 日，国务院办 公厅下发了关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知，提出 再用半年左右的时间，深入开展土地市场治理整顿，同时实施“三个暂停”，即 全国暂停审批农用地转非农建设用地，暂停涉及基本农田保护区调整的各类规划 修改，对新批的县改市( 区) 和乡改镇，暂停修改涉及土地利用的各类规划。随 后，由国务院五部委组成的1 0 个联合督查组分赴全国3 1 个省( 区、市) 对土地 市场秩序治理整顿工作进行督查和阶段性验收。2 0 0 4 年6 月8 日，国土资源部、 国家发展和改革委员会下发了关于在深入开展土地市场治理整顿期间严格建设 用地审批管理的实施意见。从农用地转用审批和国务院审批建设项目用地范围 方面、重点急需建设项目的确认程序方面、重点急需建设项目用地审查报批程序 以及关于遗留建设用地项目的清理方面明确了具体的操作规程。为土地市场的管 中原市场研究中心、4 2 0 0 4 年房地产相关政策市政回顾、中原物业房地产市场研究2 0 0 5 2 1 理和今后国家宏观调控房地产市场做好与其准备。2 二、房地产金融法律政策方面 2 0 0 3 年政策回顾 2 0 0 3 年6 月1 3 日，中国人民银行公布了关于进一步加强房地产信贷业务 管理的通知( 简称1 2 1 号文件) ，从七大方面对房地产信贷作了进一步规范，要 求加强房地产信贷业务管理，对房地产开发企业贷款、个人住房贷款以及土地储 备贷款做出了新的规定，提出了更为明确和严格的贷款条件。 2 0 0 3 年8 月1 2 日，国务院发出关于促进房地产市场持续健康发展的通知( 简 称1 8 号令) 。通知对完善住房供应政策、调整供应结构、发展住房信贷、整顿房 产市场秩序等方面作了明确规定。 2 0 0 4 年出台的金融政策有： 1 存款准备金率上调 2 0 0 4 年4 月1 1 日央行宣布，从2 0 0 4 年4 月2 5 日起，资本充足率低于一定 水平的金融机构，将执行8 的存款准备金率，国有独资、股份制商业银行、外 资等金融机构将执行7 。5 的存款准备金率，共收缩了可贷资金约1 1 0 0 多亿元。 目的是限制商业银行的信贷盲目扩张，房地产业是信贷调控的首要对象之一。 2 房地产开发固定资产投资项目资本金比例提高 4 月3 0 日，国家发展和改革委员会部署了清理固定资产投资项目工作，其 中多项涉及房地产，特别是土地市场。与此同时，国家决定将适当提高钢铁、电 解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例，提高地产开发的门槛。 房地产开发固定资产投资项目( 不包含经济适用房) 资本金比例由原来的2 0 调 高到3 5 。 3 一些地方的金融机构开始限制对外地人的按揭贷款，甚至停止对部分别墅、 商铺项目发放按揭贷款。 2 中经网数据有限公司、中国房地产行业分析，2 0 0 4 年0 8 月 4 开发企业资金运作将面临考验。国家采取了紧缩信贷政策，大大提高了开发 企业资本金比例，开发企业所面临的是常规的银行融资渠道门槛大大提高，特别 是前期资金运作将面临极大的考验，因此，许多开发商将会优胜劣汰，房地产市 场将会进一步两极分化，而实力雄厚的房地产企业将利用这个时机吞并一些有地 无钱或实力不足的开发企业。 4 银监会发布商业银行房地产贷款风险管理指引，严控房贷风险 9 月2 日，银监会公布并开始实施的商业银行房地产贷款风险管理指引， 该规定对短期、投机性的购房行为将起到进一步的抑制作用，进一步防范金融风 险，促进房地产市场需求持久稳定地释放。 指引要求，所有住房贷款的贷款成数不超过8 0 ：商业银行应着重考 核借款人还款能力，应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在5 0 以 下( 含5 0 0 0 ) ，月所有债务支出与收入比控制在5 5 以下( 含5 5 ) 。指引 还规定，商业银行对资本金没有到位或资本金严重不足、经营管理不规范的借款 人不得发放土地储备贷款。商业银行对未取得国有土地使用证、建设用地规划许 可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的项目不得发放任何形式的贷 款。商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低 于3 5 。 第二节相关法律、政策对房地产市场的影响 一、土地法律、政策对房地产市场的影响 ( 一) 土地市场将更加有序 对于土地的一些清理整顿举措，让原本比较混乱的土地市场的经营态势更加 有序，是土地市场走向规范的重要标志，同时也是房地产经营走向成熟的重要标 志，现在政府出台政策将会让土地市场逐步步入正轨。但是政府只是对一级土地 市场进行调控和管理，控制了土地供应的总渠道，敦促开发商以正当的手段拿地， 并不是要减少土地的供应，而客观的讲，全部实行招标对于开发商的资金实力提 出了更高的要求。虽然土地的供应短时间内会减少，但是长期来看，不会有大幅 度变动。 ( 二) 房地产市场面临新格局 8 月3 1 日的土地大限，对于房地产市场的格局将产生很大影响，房地产市 场将面临新的格局。资金不足、资金链条绷得很紧的房地产发展商将会在大限之 后逐步被淘汰。那些仅靠掌握“关系”的本地开发商就会失去竞争力，将逐渐淡 出市场。这样一来，横在外地开发商前面的门槛撤除了，外地开发商与本地开发 商站在了同一起跑线上。同时可以看出，一线城市的竞争逐步加剧，一些开发商 会向二线城市进行转移，开发商将逐步增多，使得开发商之间的竞争更加激烈。 ( 三) 土地市场逐步走向规范 1 0 月2 8 日，国务院下发了土地新政国务院关于深化改革严格土地管 理的决定，在决定出台之后，中央又接连出了两部法规，土地利用年度计 划管理办法修订版，建设项目用地预审管理办法，此次出台的一系列土地政 策将进一步规范房地产市场，表明了中央政府从严管理土地的决心。 从中可以看出，未来的土地市场政策应该是强调政府调控市场，土地资源要 用市场机制来配置，并强调公平、公正和公开。 二、金融法律、政策对房地产市场的影响 中国人民银行决定，从2 0 0 4 年1 0 月2 9 日起上调金融机构存贷款基准利率 并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。 加息对资产泡沫有挤出效应，从微观层面看对房地产各类主体市场也有着不 同的影响。 假设某家庭以7 成2 0 年按揭购买价值5 0 万的房产，按照原5 0 4 的利率月 还款为2 3 1 7 5 9 元，按涨息后5 3 的利率计算月还款额为2 3 7 0 2 元，每月增加 额仅2 0 元。所以，目前的宏观微调对待购者和已购房者几乎没有什么影响，暂 时不会造成房产滞销的局面。 假设贷款利率增加到6 、7 或8 ，家庭收入没增加。则该家庭的购房支付 能力将分别下降到原来的8 6 4 、7 7 8 、7 0 6 ，换而言之，该家庭将买不 起5 0 万的房子，而只能购买3 5 4 3 万的房予了。对于已购房者，则房产相对的 贬值。 根据以上的计算，目前的宏观微调对投资者和投机者可能造成短暂的持币观 望，但不会有太大的影响。假设央行继续提高利率，在每过一年后执行的利率分 别是6 、7 、8 ，将导致融资成本提高、价格预期改变、投资利润率下降，相 应的导致投资需求减少。 对于开发商来说，财务成本增加可能迫使他们考虑加快项目开发的周转期， 居民购买力下降引起的价格下跌可能使得企业减少盈利甚至亏损。此外，还会增 加土地储备的成本和风险。 第三节房地产政策和我国房价上涨 政府相继出台的这一系列的调空政策和法规。旨在有效控制房价，防止我国 商业银行房地产信贷风险。但是从目前的实际情况看，要想通过这些措施，使房 价大幅下跌是不现实的，政府调控的目标只能是使商品住房价格的上升保持在一 个合理的幅度内，稳中有升，微幅上扬。这里所说的合理，其标准为： ( 1 ) 房价能正确反映房屋的价值，包括开发成本和合理利润，体现物有所值； ( 2 ) 房价随楼盘品质提高、科技含量增加和生态环境的改善，而相应上升； ( 3 ) 房价的升幅要低于人均g d p 和居民可支配收入增长的幅度，以保证居民生 活水平的全面提高。 例如，上海的g d p 年均增长1 0 5 ，居民可支配收入年均增长1 1 ，那么 房价上升的幅度宜保持在3 一5 为宜，在今后l o 年中大致房价上涨不宜超过 一倍。 目前上海楼市供求平衡，以上海市为例。根据2 0 0 4 年上海市国民经济和 社会发展统计公报提供的数据，2 0 0 4 年，房地产业保持平稳发展。2 0 0 4 全年 实现房地产业增加值6 2 2 5 9 亿元，比上年增长2 0 4 。房地产开发投资继续增 长，市场供需两旺。全年完成房地产开发投资额1 1 7 5 4 6 亿元，比上年增长3 0 4 ： 商品房施工面积9 4 8 1 6 1 万平方米；竣工面积3 4 4 3 0 2 万平方米，增长3 8 2 ； 商品房销售面积( 包括现房和期房，下同) 3 4 8 8 7 5 万平方米，增长3 8 9 ，其 中商品住宅销售面积3 2 3 3 7 4 万平方米，增长3 8 5 。全年商品房销售额( 包括 现房和期房，下同) 2 2 6 3 8 4 亿元，比上年增长5 8 9 ，其中商品住宅销售额 2 0 6 4 7 4 亿元，增长5 8 8 。存量房产交易活跃。全年存量房成交过户面积2 7 2 6 7 万平方米，比上年增长1 8 2 。至年末，全市商品房空置面积3 5 3 9 万平方米， 比年初下降3 1 2 。 以上数据说明，当前房地产市场的供求总体上是基本平衡的，只是个别地区 出现较为突出的供给过剩情况。据此判断，我国的房地产市场仍然处于普遍景气 的状态。不能以个别地区的问题，来否定全局的良好形势。 第四节房地产相关法律、政策的缺陷和不足 1 房地产信贷方面的立法内容不够全面。房地产业是从事房地产开发、经 营、服务的产业，其门类众多、范围广泛，需要大量相互配套、相互协调的法律、 法规和规章来加以规范。我国虽然已经颁布了城市房地产管理法，但还缺乏 与之相配套的消费信贷法、信用征集制度等。 2 房地产信贷相关立法严重滞后于客观现实需要。近几年来，我国房地产 业发展迅速。尤其是银行有关房地产信贷的业务占银行信贷总业务的比重也越来 越大。但是我国有关房地产信贷相关法律的制定还是很不合事宜。虽然我国也制 定了一些长远的法律制度的规划，但由于经验不足，立法计划缺乏科学性，立法 内容缺乏科学的论证，因此有些房地产法规的制定往往只注重近期的需求，而忽 视对房地产关系的科学预测，这样极易造成朝令夕改，并且立法严重滞后于客观 现实需要。我国房地产信贷相关立法的滞后，与我国房地产业迅猛发展的现实不 相适应。 3 房地产立法层次结构不清，且临时性规章多。我国房地产立法层次结构 不清，例如土地管理法和城市房地产管理法关系就很混乱。首先，从标 题上无法确定二者是从属还是并列关系：其次，从内容上看，二者既有从属又有 并列还有矛盾的部分。这两大重要法律之间的混乱关系给房地产的执法和司法带 来了无穷后患3 。我国房地产相关立法层次偏低。很多规定多以在效力上低于法 律和行政法规的规章出现，且常以“报告”、“意见”、“指示”、“暂行办法”等形 式颁布出来，还有将房地产政策和房地产法规混为一谈的，不仅极不严肃，而且 规范性差，难以执行和操作，严重削弱了房地产相关法律的权威性4 。 3 张红我国房地产立法问题研究中国人民大学复印报刊资料经济法学、劳动法学，1 9 9 9 ，( 2 ) 4 李国华，蒋碧涓加强我国房地产法制建设经济与法，1 9 9 8 ，( 9 ) 9 第二章我国房地产信贷风险及其成因 第一节房地产信贷风险的成因 房地产信贷风险的实质是借款人无力归还贷款本息，使得银行发放的房地产 贷款无法收回，形成呆帐损失的可能性。广义上的房地产贷款风险即银行发放的 每一笔房地产贷款都包含有损失的可能性；狭义上的房地产贷款风险指的是不稳 定因素较多，回收困难，可能造成损失的房地产贷款。造成房地产信贷风险的原 因是多方面的，有借款人本身的因素，有银行本身的信贷行为因素以及宏观经济 条件变化等因素。我们将房地产信贷风险形成的原因归纳为以下几方面。5 一、外部原因 ( i ) 借款人由于各种原因亏损。银行贷款风险是由于借款人到期不能偿还或根 本无力偿还，致使贷款本息收不回来造成的。所以贷款风险根源于企业风险。企 业在迸行独立生产和经营过程中存在着现实的或潜在的风险。信贷资金运动过程 依赖于企业生产资金运动过程，这一运动过程充满着风险，贷款风险由此而生。 ( 2 ) 借款人自由资本不足。借款人的股本金及股东权益相对企业的负债远远不 足，一旦企业经营中出现不利情况，银行贷款就会受损。 二、内部原因 ( 1 ) 银行内部管理不严，制度不健全。这主要表现在银行对信贷缺乏全面科学 的评估，对借款人的借款用途、物资保证、经营管理和还款资金来源等方面审查 不严格。另外，银行贷款制度不健全或执行不力，出现“人情贷款”，“以贷谋私” 的现象，也增加了银行信贷的风险。 ( 2 ) 银行业务人员素质低。如果银行信贷人员对借款人生产经营、财务核算、 市场信息掌握不够，那么在预测、评估、应变、控制信贷资金运用中不确定因素 的能力就较差，从而造成贷款决策失误，加大信贷资产的风险。 ( 3 ) 贷款抵押、担保流于形式，不能得到切实、严格的执行。在贷款实务中， 出现空头担保、超额担保，使担保流于形式，这无疑会增加银行信贷资产的风险。 符昊控制和化解房地产信贷风险房地产时报2 0 0 4 ，( 5 ) 1 0 三、其他原因 ( 1 ) 行政干预和政策变化影响。由于房地产开发经营活动涉及部门多，投入资 金量大，生产建设周期长等特点，房地产投资和房地产信贷活动成为政府历次调 控的重点，每一次经济紧缩，都将影响到房地产投资和信贷业务的开展，一部分 房地产信贷资产形成风险贷款。 ( 2 ) 法规不健全。随着经济合同法、刑事诉讼法、行政诉讼法等一系 列法规的颁布实施，我国的法制建设逐步走向正轨。但我们在社会主义市场经济 转化过程中，市场经济的运行机制尚未成龙配套，一些经济法规可供实施的环境、 条件没有完全到位。如企业破产法的实施，房地产抵押贷款办法中作为抵押物的 房产处置等。由于银行信贷业务所需的法规环境有个不断完善的过程，在此期间， 有可能使得一部分贷款形成风险贷款。 第二节个人住房贷款的四大风险 一、银行的流动性风险 对于银行来说，个人住房信贷等中长期贷款的快速增长和比率的迅速提高， 可能会带来流动性风险。流动性风险的具体表现就是银行资产结构中的中长期贷 款比重过高，现金和国库券等不足以应付提款需要，又缺乏及时融入现金的手段 和渠道。 商业银行在一定范围内存在资产负债的期限错配是可以接受的，但是这个缺 口应当控制在一定的比率范围之内，对这个缺口迸行管理，就是商业银行的流动 性风险管理和利率风险管理。根据国际经验，个人住房贷款比重接近或达到 1 8 一2 0 时，商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束就会成为非常突出的 问题。在我国，这一比例已从1 9 9 7 年的0 3 上升到2 0 0 3 年的9 2 7 。对于一些 资产规模较小、资产种类较为单一的部分城市商业银行来说，实际上已经开始面 临到流动性问题。 从成熟市场的经验看，房地产贷款证券化不失为商业银行转移贷款风险的有 效方法。住房按揭贷款证券化实际上是一种新型住宅融资方式6 。银行将缺乏流 动性但未来现金流可以预测的住房抵押贷款进行组合，形成一个“资产池”。以 这个“资产池”产生的现金流为基础，经过信用提升和信用评级以后，向投资者 发行住房按揭贷款债券，其偿付资金来源于按揭贷款购房人支付的本金和利息。 二、房地产商转移的融资风险 房地产行业是一个典型的资金密集型的行业，其对于融资的依赖程度明显高 于一般的工商行业。在房地产银行融资构成中，基于房地产开发贷款与个人住房 贷款的不同风险收益特性，考虑到房地产开发贷款的风险程度相对较高，因而以 我国人民银行1 2 1 号文件为代表的监管要求对房地产开发贷款提出了更高的监 管要求。 与此形成对照的是，个人住房贷款在消费信贷中的比重正在增大，因为个人 住房贷款通常是商业银行积极拓展的业务领域，有的还享有利率的优惠。因而个 人住房贷款可能成为房地产企业积极以合规或者不合规的方式争取的融资渠道， 使得房地产融资的风险向个人住房贷款中转移。当前房地产融资中的一些“假按 揭”贷款就是一个代表性的现象7 。 三、个人的信用风险 目前的个人信息管理状况，使得商业银行很难进行准确的风险判断。扶信用 风险的角度来看，一方面，个人住房信贷所带来的是借款人由于家庭、工作、收 入、健康等因素的变化，不能按期或无力偿还银行贷款，被迫违约放弃所购房屋， 从而给银行利益带来损失的违约风险。另一方面，借款人还可能故意欺诈，通过 伪造的个人信用资料骗取银行的贷款，从而产生道德风险。 值得指出的是，个人住房贷款属于中长期信贷，其还款期限通常要持续 2 0 一3 0 年左右，在这段时间中个人资信状况面临着巨大的不确定性，信用缺失以 6 徐辉中国住房抵押贷款证券化迫在眉睫，中国房地产金融2 0 0 0 ，( 5 ) 7 康荔、温珂“假按揭”的法律定性及其风险防范中国房地产金融2 0 0 3 ，( 6 ) 1 2 及个人支付能力下降的情况很容易发生，往往就可能转换为银行的贷款风险。考 虑到当前个人住房贷款的申请者主要是当前收入水平波动较大的、收入市场化程 度较高的白领阶层，这种中长期内的风险尤其值得关注。而我国目前个人住房贷 款中的浮动利率制度，使得贷款者承担了相当大比率的利率风险，这使得贷款者 在利率上升周期中出现贷款违约的可能性加大。 四、贷款中的操作风险 从操作风险的角度看，由于缺乏必要的相关法律约束，再加上各大商业银行 之间激烈的竞争，银行的房贷部门有时为了扩大其业务范围，竞相降低贷款人的 首付比例，或者放松贷款人的审批条件。在操作过程中，没有严格的抵押住房登 记制度，贷款的前台、中台与后台没有进行责任上的严格区分，对客户的资信情 况没有进行严格把关。 从当前的情况看，目前各商业银行在同一城市经办个人房地产信贷业务网点 偏多，在授权不严格的情况下，贷款者可以在多家银行的经营网点同时申请小额 住房贷款，一旦贷款人无力偿还，抵押物往往很难处置，资产无法分割，也没有 相应的法律保障拍卖、折价程序的顺利实施。 第三节泡沫经济现象及成因 泡沫的产生与破灭 经济增长中的经济泡沫在经济发展的过程中，投机或者是理性的投机行为所 导致的资产泡沫可能是完全符合市场经济运行规律的8 。假定在一个经济体系中 整体的经济增长很快，随着社会总需求的增长，供给弹性越小的资产的价格，就会 增长得越快。在房地产或股票市场上，市场上所交易的资产供应是有限的，至少在 一定时间内是有限的。当交易人意识到未来的经济增长必将带动要素价格上涨时 交易商就会投资于这些资产，使得价格出现上涨，由于供给弹性较低，价格上涨速 度比一般资产价格要快，推动市场对价格变动的预期，从而导致价格的循环上涨。 8 吴敬琏，希勒中美“泡沫”专家共晤金融房产泡沫国际金融报2 0 0 3 年2 月2 6 日 1 3 注意这里对资产的需求不仅取决于收入和相对价格，而且受到预期价格变化率的 影响，价格的上涨和下跌就会脱离基本因素的作用，出现过度反应的特征。 通过货币资产的扩张来实现的财富增长，实际上仅仅是扭曲了实际经济中资 源的相对价格，使某些资源的价值被夸大，资金的配置效率被降低。考虑开放经济 条件下，一些非贸易品因供给弹性较低，价格也会较快上涨。非贸易品对贸易品比 价的上升，意味着实际汇率的升值，出口竞争力随之被削弱。因此价格泡沫在一定 程度上误导了资金的流向，破坏了实际经济活动。当然经济过热和价格泡沫都不 会无限制的持续下去，增长的速度终会因某些“瓶颈”而趋于放缓。泡沫破裂也 有一定的必然性，因为经济体系当中可以投入该资产市场的资金是有限的。何况， 泡沫对实质经济的负面影响以及消费和投资的财富效应都将进一步降低资金的 供给。 旦价格膨胀的过程终止，则通过货币性资产来表示的名义财富存量会大幅 度缩水。这就出现了负向的财富效应，也即泡沫的破裂紧缩了投资和消费的需求， 因为企业资产的市场价值比率和个人名义资产均下降了。在一个信用经济中，负 向财富效应的破坏作用是不可低估的。随着企业和私人的名义资产损失，在信息 不对称的条件下银行将减少抵押贷款，加深总需求的衰退程度，进而形成恶性循 环。另外，货币性资产的损失将引起严重的债务问题，流动性危机会迫使部分企业 和银行濒临破产，甚至引发全面的金融危机。 第四节房地产市场中的泡沫经济 泡沫经济中最为常见的两种现象是房地产和股票市场的价格泡沫，此二者变 动的机制基本上与上文所论述的类似。在房地产市场上，供给和需求状况都取决 于所投入资金的成本和预期的收益。假定资金的成本由资金市场的一般供求决定 当更多的资金流入房地产市场，房地产的价格便会加速上升，在普遍的乐观预期 和套利的驱动下，价格泡沫很快就会形成9 。但随着资金的可得性的下降，资金获 取的成本或者说资金本身的价格逐步上升：同时房地产价格的不断膨胀，投资风 9 樊纲，房地产泡沫的事情，我还要说几十年，e 汉网2 0 0 2 年1 1 月1 8 日 1 4 险也大大增加了，投资所要求的风险贴水也必将上扬。从这两个角度上，资金供给 的成本将不断提高。另一方面，资金的预期收益取决于房地产价格的增长速度。 但随着资金可动员规模的下降，价格增长速度放慢，对房地产价格增长预期也随 之低落，最终将导致资金从房地产市场中撤走。投入房地产市场的资金的有限性 可以从两个方面来理解。第一，随着对房地产建设资金投入的提高，在同一个生产 性前沿上，对其他行业的生产性投资就会下降，从而导致经济增长速度放慢：第二 泡沫经济会造成财富过速增长的假象，从而刺激消费的上升和储蓄的下降，使资 金的供给进一步萎缩。这既降低了房地产的供给速度，又降低了对房地产的需求。 一旦泡沫破裂，供给弹性最小的土地和房地产价格跌得也会最惨。 第五节如何看待目前我国房地产 首先，必须明确，在市场经济条件下，商品房价格是由市场决定的，因此必 然要遵循价值规律，反映供求关系，体现竞争原则。房价既不是开发商一家说了 算，也不是听由消费者一厢- 隋愿，更不是政府能任意规定的。这是最基本的价格 原理，也是正确认识房价问题的必要前提。 近年来，商品房价格之所以上涨，主要因素是： ( 1 ) 成本推进型价格上涨。由于土地特别是城市可用土地是稀缺资源，越用越 少，土地使用权价格必然随之趋于上升；同时，楼盘品质提高，科技含量增加， 居住区环境改善，价值量增大，成本上升，房价必然与此相应地上涨。 ( 2 ) 需求拉动型价格上涨。一方面，住房分配货币化推动了潜伏已久的住房消 费潜能集中释放，形成阶段性的供不应求，迫使房价上涨。另一方面，居民收入 较大幅度的增加( 2 0 0 2 年全国居民的可支配收入增长了1 3 ，上海也增长了 1 1 5 ) ，伴随着消费结构的变化，其支出方向向住房消费倾斜，由于房价跟着 收入走，需求的收入弹性也必然拉动房价上涨。发达国家或地区的房价一般比我 国高数倍，甚至十倍之多，一个重要原因正在于相应的收入高。 ( 3 ) 供给结构失衡带来的结构性房价上涨。主要表现在有些地区高价住房在商 品住房总量中占的比重过大，与居民收入结构、消费结构不相符合，由此住房的 平均价格会出现结构性上涨。 从上述三个因素分析，近年来我国的房价上涨是有其必然性的，基本上是合 理的。它反映了市场经济客观规律的作用，这恰恰是房地产市场景气度上升的标 志之一。上海市1 9 9 6 年到1 9 9 9 年三年中房价平均下跌了2 5 ，现在房价上涨 中的相当部分，可以看作是一种价格反弹。由于供求关系的变化，在一定的时期 内，房价时涨时落是正常的。特别是我国尚处于不发达状态，随收入增加、需求 拉动、住房品质提高，环境改善，从中长期发展趋势看，商品房价格呈现出一种 上升趋势，也是必然的。只要房价不是大起大落，就不能认为是“泡沫经济”。 目前房地产的增长与1 9 9 2 1 9 9 3 年时截然不同。当时国有银行资金大量流 向房地产，国企利用国家的钱炒作，不考虑市场需求，在经济形势变化和银根紧 缩后，导致了急速“膨胀”的泡沫破灭。目前的房地产高速增长有需求支撑，一 是居民收入水平的提高和最终消费者获得银行消费信贷，支持了住房投资的增 长；二是当年房地产泡沫与写字楼、楼堂馆所的无序膨胀有关，目前则是以住宅 开发为主，“我国房地产目前还不存在泡沫。个别地区结构性失衡是存在的，但 不是整体现象”。所以房地产将成为我国未来发展的新的经济增长点。 也可以看到某些地区当前房价上涨的幅度过大，的确也隐含着一定的投资和借贷 风险，是应该引起注意的。 ( 1 ) 土地使用权价格涨幅过大，引起楼板价上升。上海中心城区9 0 年代土地价 格仅为3 0 0 万至4 0 0 万一亩，目前已上升到1 6 0 0 万至2 0 0 0 万一亩，土地成本分 摊，全市每平方米建筑面积就达八、九千多元，市中心的地价则更贵，加上建安 等费用，房价自然也就不菲。 ( 2 ) 供求结构暂时失衡，住房销售面积大于供给面积，供不应求拉动房价上涨： 同时，在供给结构中，高档房偏多，中低价住房短缺，也造成住房平均价格上升 过快。 ( 3 ) 开发利润期望值过高，在住房旺销、供不应求的情势下，有些开发商片面 追求高额利润，任意抬高了出售价。 ( 4 ) 人为炒作过多，如开发商生造概念，虚假宣传，欺骗顾客，哄抬房价；再 如过份夸大申奥成功、申博成功、加入w t o 等效应，预期房价会大幅度上涨，误 导消费者，乘机抬价出售等。这些都是房价上涨过快的诱因，当然是不合理的。 1 6 第三章我国商业银行房地产信贷风险管理中的法 律问题 当今社会，经济与金融的全球化已成为必然趋势，而金融的地位与作用亦日 益突出，金融在成为现代经济的核心的同时，其风险也在不断地积累并造成毁灭 性的损失。我国最危险的金融风险就是银行风险。我国在加入世界贸易组织以后， 银行业面临巨大的冲突，特别是以信贷为主要职能和业务的商业银行。当前，国 有商业银行普遍存在着不良资产高，风险隐患大的问题，这严重削弱了国有商业 银行的竞争力，危及了银行的生存与发展，引起了广泛关注。强化信贷风险管理， 提高资产质量，降低不良贷款比例已成为国有银行当前面临的紧迫而又繁重的任 务。为了克服和消除信贷风险的最大隐患，防范和化解信贷风险，就必须加强法 治建设，努力实现金融法治化。 第一节房地产信贷风险管理的概念和作用 房地产信贷风险管理，是指对导致银行房地产贷款风险的诸多因素及其发生 频率与其可能形成损害的程度进行分析、预测、控制、疏导和防范的信贷管理活 动。房地产信贷风险管理对银行的经营活动具有十分重要的作用。 ( 1 ) 能够减少银行房地产信贷资产和资本的损失，增强银行房地产贷款预期收 益的可靠性。银行如果不顾一切地去追求房地产信贷收益，其结果往往适得其反。 我们只有在风险管理的前提下发放房地产贷款，才能真正增加收益；只注重高收 益，偏重于房地产信贷资产数量方面的扩张与积累，而忽视房地产贷款当中潜在 的风险，最终将导致银行信贷资产的损失。 ( 2 ) 能够在社会各界树立良好的企业形象，不断扩大银行的房地产信贷业务， 促进房地产业的健康发展，提高银行自身的经济效益。银行作为信用机构立足于 世的支柱是信誉，而信誉本身又建立在稳健、安全的基础之上，冒大风险而丧失 银行信誉，贪大利而无法回收放出去的贷款，银行的形象会受到损害，银行的存 款来源必定会日趋枯竭，银行受到政府管制的程度也会越来越大。 ( 3