房地产开发项目经济评价案例.doc

房 地 产 项 目 的 经 济 评 价房地产项目开发的经济评价方案一 高层住宅楼一 项目概况该项目是地处武汉市汉口三阳路附近高层住宅楼，建筑用地面积为30000m2，建筑面积150000m2。二 投资估算1建设前期费用项目建筑面积（平方米）单方估价（元/m）估算价（万元）土 地 使 用 费150000900027000可行性研究费150000100城市基础设施配套费150000801200消防设施配套费150000575生活垃圾服务 蚁 防 治 费1500001.319.5勘 察 设 计 费150000360规 划 管 理 费1500001.827合 计28961.52建设期间费用项目估算价（万元）建 安 工 程18000电 梯500管理费和预备费300其 他 费 用200合 计19000建设总投资：19000+28961.5=47960.15（万元）三 资金筹措计划本项目总投资 总投资47960.15万元，银行贷款30000万元，利息率7%，自有资金17960.15万元（占37.45% ），建设期为3年。项目年份第一年第二年第三年银行贷款（万元）100001000010000自有资金（万元）17960.1517960.1517960.15Q=10000/2*7%+(10000+350+10000/2)*7%+(10000+1074.5+10000/2)*7%= 2549.715万元每年偿还固定资金本金=（30000+2549.715）/3=10849.905万元固定资产还本付息年份456年初累计贷款32549.71519421.337211.932本年应付利息2278.48011359.4931504.8352本年应付本金10849.90510849.90510849.91还本付息和13128.38512209.39811354.74营业收入的估算 本项目的营业收入只有销售收入，分三年平均售完，据相关数据查找确认，武汉市汉口三阳路一带高层商品住宅楼均价为15000元/平方米，因此有： 营业收入=150000/3*15000=75000万元营业税金及附加估算 营业税金及附加估算=75000*5%=3750万元四 项目经济效益评价总成本费用的估算年摊销费=（47960.15+ 2549.715）/3=16836.62万元经营成本=30000*2%=600万元成本费用表年份456经营成本600600600年摊销费用16836.6216836.6216836.62贷款利息2278.481359.49504.84总成本费用19715.118796.1117941.46利润与所得税计算表(所得税率25%)年 份456营业收入（万元）750007500075000营业税金及附加（万元）375037503750总成本费用万元）19715.118796.1117941.46利润总额(万元)9388.8859859.7910388.69所得税3098.333253.733428.27净利润38651.1839340.4239981.405总投资收益率计算表年份455利润总额51534.952453.8953308.54支付利息2278.48011359.4931504.8352息税前利润53813.3853813.3853813.38项目总投资收益率=53813.38/47960.15*100%=112.2%项目资金现金流量计算表年份123456（一）现金流入750007500075000营业收入750007500075000（二）现金流出15986.7215986.7215986.72建设投资15986.7215986.7215986.72经营成本600600600营业税金及附加375037503750所得税13815.8213815.8213815.82税后利润-15986.72-15986.72-15986.756834.1856834.1856834.18（p/F, 10%，n）10.85730.790.7350.68060.63净现金流量现值-15986.72-13705.42-12690.341773.1238681.3435816.9累计净现金流量现值-16480.1-30185.52-42875.77-1102.6537578.6973395.59项目资本金流量计算表年份123456（一）现金流入750007500075000营业收入750007500075000（二）现金流出5986.725986.725986.7231858.7931169.5530528.56项目资本金5986.725986.725986.72借款本金偿还10849.9110849.9110849.91借款利息支付2278.481359.49504.84经营成本600600600营业税金及附加375037503750所得税14380.414610.1514823.81净现金流量-5987.72-5987.72-5987.7260619.660389.8560176.19（p/F, 10%，n）10.85730.79380.7350.68080.6302净现金流量现值-5987.72-5133.27-4753.0544555.441113.4137923.03累计净现金流量现值-5987.72-11120.99-15874.0428681.3669794.77107717.8项目资本金的净现值NVP=107717.8万元0，即该方案可行。内部收益率年份123456净现金流量-15986.72-15986.72-15986.7256834.1856834.1856834.18计算得 IRR= 52.6%15% 静态投资回收期（设基准回收期为6年）年份123456净现金流量-15986.72-15986.72-15986.7256834.1856834.1856834.18累计净现金流量-15986.72-31973.44-47960.168874.0265708.2122542.38动态投资回收期P=4-1+47960.16/56834.18=3.84年5年，因此方案可行年份123456净现金流量现值-15986.72-13705.42-12690.341773.1238681.3435816.9累计净现金流量现值-16480.1-30185.52-42875.77-1102.6537578.6973395.59动态投资回收期P=5-1+-1102.65/41773.12=4.03年0，即该方案可行。内部收益率年份12345净现金流量-16480.1-16480.1223202232022320计算得 IRR= 34.6%15%投资回收器的估算 静态投资回收期（设基准回收期为5年）年份12345净现金流量-16480.1-16480.1223202232022320累计净现金流量-16480.1-32960.2-10640.211679.833999.8静态投资回收期P=4-1+10640.2/22320=3.48年5年，因此方案可行动态投资回收期（设基准回收期5年）年份12345净现金流量现值-16480.1-14128.3914748.82013656.312645.6累计净现金流量现值-16480.1-30608.39-15859.57-2203.32710442.33动态投资回收期P=5-1+2203.32/12645.6=4.18年5年，因此方案可行。五 不确定性分析1盈亏平衡分析 年摊销费用=（32960.2+1424.5）/3=11461.6万元 销售能力=20000万元/平方米 单位产品价格=12000元/平方米 单位可变成本=2000元/平方米销量BEP=11461.6/(1.2-0.2)=11461.6平方米生产能力=11461.6/20000=57.73%销售收入=11461.6*1.2=13753.92万元单位产品价格=13753.92/20000+0.2=8876.96元只要生产能力在57.73%以上，销售价格不低于8876.96元/平方米就不会亏本，该项目抵抗风险能力强