房地产开发与经营试题.doc

房地产开发经营考试提纲一、单项选择题 单项选择题 1、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的 （） A销售收入B转让收入C租金收入D利息收入 2、当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（）时，短期开发投资就 转变成了长期置业投资。 A出售B抵押C转让D经营 3、下列风险中属于系统风险的是（） 。 A比较风险B市场供求风险C未来运营费用风险D持有期风险 4、 买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易， 这个过 程反映了房地产的（） 。 A不可移动性B适应性C弱流动性D相互影响性 5、某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5 万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套则吸纳周期为（）年。 A0.63B1.63C2.25 D12.50 解析： （5+12）/8=2.256、在房地产市场周期循环中， 供给增长速度高于需求增长速度， 空置率 上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的（） 。 A第一阶段B第二阶段C第三阶段D第四阶段 7、下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是（） 。 A市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因 B可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫 C房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性 D金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成 8、根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是 （ ） 。 A目标定价法B成本加成定价法C随行就市定价法D价值定价法 9、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方 法来分析入住率，这种调查方法属于（） A观察法B实验法C讨论法D问卷调查法 10、2006年某市商品住宅实际销售量为410万m2，预测销售量为380万 m2。如果平滑指数a=0.65，则用指数平滑法预测的2007年该城市商品住宅 销售量为（）万m2。 A390.5B399.5C523.5 D543.0 解析:0.65410+(1-0.65)380=399.511、下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是（） 。A生活方式B受教育程度C购买动机D自我形象 12、一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈， 但对其他方面（如增加广告预算、加强促销活动等）却不予理会。这种竞争 者属于（）竞争者。 A从容不迫型B选择型C凶猛型D随机型 13、房地产置业投资项目的不确定性因素不包括（） 。A购买价格 建设工程教育网提供B容积率及有关设计参数 C空置率D运营费用 14、房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外 收支净额之和为（） 。 A利润总额B投资利润C税后利润D可分配利润 15、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万 元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元， 年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（） 。 A10.0B14.0 C25.0D35.0 解析:700/2000=0.35 16、某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为 4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则 该项目土地增值税后的开发成本利润率为（） 。 A45.05B49.31C5B.86 D63.6 解析? 4500-2600-248-370/2600=0.4931 17、房地产抵押贷款二级市场的发展，实现了房地产抵押贷款市场与资 本市场的（） 。 A分离 B独立C对立D融合 18、商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住 房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是（） 。 A商用房地产风险更高B商用房地产的收益更高 C商用房地产的价值更高D商用房地产的增值潜力更大 19、建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（） 。 A租金收入B土地出让收入C长期抵押贷款D净经营收入 20、银行对个人发放在房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放 松贷款条件，则会给银行带来（） 。 A操作风险 B法律风险C信用风险D管理风险 二、多项选择题 多项选择题 1、固定资产投资按照工作内容和实现方式分类，可以分为（）投资。 A建筑安装工程B新建和扩建C设备与工器具购置D迁建和恢复 E其他费用 2、从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析（） 。 A物理结构B区域结构C产品结构D供求结构E总量结构 3、下列关于房地产市场周期循环的表述中，正确的有（） 。 A房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生 B在房地产周期循环的最低点，空置率最高 C房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格 D在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率 E在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的 4、在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（） 。 A空置量B房地产价格指数C平均建设周期D吸纳率E失业率 5、 房地产产品功能定位是在市场分析的基础上， 具体规定拟提供的房地 产产品的(） A价格水平B销售对象C基本功能D地理位置E辅助功能 6、下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有（） 。 A净现值B投资利润率C现金回报率 D静态投资回收期E内部收益率 7、下列关于内部收益率的表述中，正确的有（） 。 A内部收益率反映了项目的动态盈利能力 B内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率 C当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的 D如果使用贷款。且项目盈利，则全投资的内部收益率要高于资本金 内部收益率 E内部收益率越高，投资风险就越小 8、下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有（） 。 A资产负债表B投资计划与资金筹措表 C借款还本付息估算表D资金来源与运用表E损益表 9、下列关于房地产经纪机构和房地产经纪人的表述中，正确的有（） 。 A房地产市场中的信息不完备程度较高，需要有房地产经纪机构或房 地产经纪人这种特殊的制度安排来降低信息成本 B大型房地产开发公司一般更愿意委托房地产经纪机构进行物业租售 C依代理委托方的不同，房地产经纪机构的代理形式可以分为首席代 理和分代理 D房地产经纪机构或房地产经纪人通过信息搜集的规模经济优势，提 供服务并获取收益 E无论采用哪种代理形式，都应在项目前期就让房地产经纪机构及早介入 10、投资项目可行性研究的根本目的包括（） 。 A减少或避免投资决策的失误 B提高项目开发建设的经济效益 C提高项目开发建设的社会和环境效益 D为项目决策提供依据 E为项目后期的经营决策提供依据 11、在下列费用中，属于债务融资成本的有（） 。 A承诺费B手续费C担保费D利息E税费 12、写字楼物业服务企业在选择租户时，往往注重考察租户的（） 。 A商业信誉和财务状况B面积需求大小C租金支付方式 D物业服务需求E与写字楼业主的关系 三、名词解释题（每小题 4 分，共计 20 分） 名词解释题1、七通一平 完成施工现场的基础设施配套建设，即“七通一平” 。 2、财务净现值 财务净现值是指将项目寿命期内的净现金流量，用一个设定的折现率逐期折 现的现值的代数和。计算公式为式中，FNPV 为项目在起始时间点的财务净现 值；CI，CO 为分别为现金流入量和现金流出量；t 为时期 ，ic 为折现率， 可以选用行业基准收益率或期望的预期收益率: 3、盈亏平衡点 又称保本点，是指开发项目的利润为零时的销售量和销售额指标。 4、划拨 “划拨”是指县级以上人民政府批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用 后将该幅土地交付其使用，或者将建设用地使用权无偿交付给土地使用者的 行为。 5、三通一平、七通一平主要内容： 道路交通系统、给水、排水系统、供电、供热、供气系统、邮电通讯系统、 环境卫生系统等是我们通常所说的建设场地的 三通一平”或 “七通一平” “ 。 “三通” ：是指通电 通水和通道路;“一平”是指平整土地。 “七通” ：是指通电,通自来水,通道路,通排水,通煤气,通热力,通邮; 第 4 页 共 9 页 “一平”是指平整土地。 6、纳税人 是在我国境内进行固定资产投资的单位和个人，包括用各种资金进行固定资 产投资的各级政府、机关团体、部队、国营企事业单位、集体企事业单位、 私营企业、个体工商户及其他单位和个人。 四、判断题（请根据判断结果，用表示正确，用表示错误）1、对房地产置业投资者而言，所投资房地产的适应性的强弱往往与投资 风险呈负相关关系。 （）2、 系统风险是指个别投资风险中可以在投资组合内部被分散和抵消的那 部分风险。 （） 解析：系统风险无法在投资组合内容被分散和抵消。 3、 我国房地产开发统计中目前采用的销售面积指标， 是指报告期已竣工 的房屋面积中己正式交付给购房者或己签订（正式）销售合同的商品房屋面 积。 （） 解析：我国房地产开发统计中采用的销售面积包括当期增量房屋预售面积和 当期增量房屋现房销售面积。 4、房地产空间市场上的需求者就是房地产资产市场上的供给者。 （） 解析：房地产空间市场上的需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业， 5、在市场定位的差别化分析中，通常将行业分为批量行业、僵滞行业、 分块行业和专业化行业。 （） 6、 资本金利润率是年税后利润总额或年平均税后利润总额占资本金的比 例。错 解析：年利润总额或年平均利润总额除以资本金 7、资产负债率属短期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资 产的比例。 ） 解析：资产负债率属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资 产的比例 8、对于置业投资者而言，在租金水平不变的情况下，出租物业空置率的 高低与有效毛租金收入的多少呈负相关关系。 （） 9、 房地产投资分析中的敏感性分析是在风险因素发生的概率可以确定的 情况下的风险分析。 （）解析：敏感性分析是在风险因素未知的情况下的抗风险分析 10、房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物2m之外和项目红线范围 内的各种管线、道路工程的建设费用。 （） 11、损益表反映了房地产项目在开发经营期内各期的利润总额、所得税 及各期税后利润的分配情况，可以用来计算内部收益率和投资回收期等评价 指标。 （） 解析：损益表用以计算投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率的。 12、商用房地产抵押贷款是开发商以销售的房地产作为抵押担向金融机 构申请的贷款。 （） 解析：商用房地产抵押贷款是指购买商用房地产的企业或者个人，以所购买 的房地产作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。 13、房地产项目的盈亏平衡分析包括最低租售价格分析、最高土地获取 成本分析、最高租售数量分析和最高工程费用分析等多种形式。 （） 解析：最低租售数量分析 14、房地产资产管理以运行管理为主，指导物业管理和设施管理公司的 工作，目标是实现资产价值的最大化。 （） 解析：资产管理和投资组合管理以策略性管理为主 15、零售商业物业的基础租金是指业主获得的、与租户经营业绩无关的 一个最低租金收入。 （）五、简答题 1、简述房地产的特性 答：房地产的特性包括(1)自然特性 1）不可移动性 2）位置的唯一性）不可毁灭性 ()经济特性 1）稀缺性 2）耐久性）可改进性） 互相影响性 2、简述土地使用权、转让市场的一、二、三级市场 答：土地使用权、转让市场包括（1）一级市场，即土地出让市场； （2）二级市场，土地使用权转让市场； （3）三级市场，即土地使用者之间将自己的土地使用权，按在批租合同规 定的期限内，按合同要求再横向转让、转租或抵押。 3、简述动态投资回收期指标的重要性 动态投资回收期是指项目以净收益现值抵偿全部投资现值所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。对房地产开发项目来说，动态投资回收期自开发投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资 回收终止年份，其计算公式为：4、简述房地产开发融资方案选优的主要指标路径 答：(1) 安全性 按风险程度大小分为 A、 C、 四级， B、 D 风险程度的等级主要是通过风险种类、 避免风险可采取措施的有效程度、融资进程中意外事件发生的可能性大小等 方面的分析来综合确定。 (2) 经济性 根据综合融资成本从低到高排列为 A、B、C、D 四个等级。 (3)可行性 根据资金落实程度从高到低分为 A、B、C、D 四个等级。 5、简述土地征用的补偿与安置 答：土地征用的补偿与安置包含： 土地补偿费 安置补偿费 青苗补偿费 附着物补偿 新菜地建设基金 耕地占用税 6、简述房地产开发项目的成本构成 答： （1）土地费用； （2）前期工程费； （3）建筑安装工程费； （4）基础设施费； （5）公共配套设施费； （6）开发间接费用； （7）财务费用； （）销售成本。 7、简述商品房的价格构成 答：商品住宅价格由下列项目构成： （1）征地费及拆迁安置补偿费； （2）勘察设计及前期工程费； （3）住宅建设、安装工程费； （4） 住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建 设费； （5）管理费；（6）贷款利息； （7）利润； （8）税金； （9）地段差价； （10）楼层、朝向差价。 8、简述房地产税的作用和计税依据 答：(1)保证国家的税源征收充足； (2) 平衡负担，缩小差距； (3)引导土地利用方向，促进土地合理利用 (4)促进土地级差收益的合理分配，抑制土地投机行为 房地产税的计税依据：(1)土地的面积(2)房地产的价值(3)房地产收益 六、计算题 1某家庭拟购买一套新房，并将原有住房出租。预计原有住房的净租金收入为每月2000元，资本化率为9.6，假设租金和住房市场价值不随时间发生变化。该家庭希望实现以租养房，即每月的抵押贷款还款额不超过原有住房 的租金收入。购买新房的最低首付款为房价的30，余款申请年利率为6的住房抵押贷款，按月等额还款，最长贷款年限为20年。问：该家庭能够购买 最高总价为多少万元的新房（精确到小数点后2位）？ 解：已知：A=2000元，n=240个月，i=60/12=0.5，R=9.6 求购房最高总价贷款总额：P=2000/0.5%1-(1+0.5%)-240=279161.54 元 购房最高总价=P70=279161.5470=39.88 万元 七、综合分析题 以图文表格方式详细描述房地产开发前期工作流程图 见教材 P93 价值工程的特点： （1）以使用者的功能需求为出发点。 （2）对所研究对象进行功能分析、并系统研究功能与成本之间的关系。 （3）致力于提高价值的创造性活动。 （4）有组织、有计划、有步骤地开展工作。 一、选择题（每题2分，共20分）1下列房地产交易活动处于房地产二级市场的是（ ） A 房屋出租B 房地产抵押C 土地使用权转让D 土地使用权出让 2在土地一级市场上，根据竞争性的强弱可以采用不同的土地使用权出让方式，其中在一定程度上排斥了市场机制的作用，具有较大垄断性的一种方式是（ ）。 A 协议出让B 招标出让C 拍卖出让D 投标出让 3中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定了各类土地的最高出让年限，其中工业用地最高出让年限为( )。 A 40年B 60年C 50年D 70年 4实收房地产租金占计划房地产租金的百分比称为（ ） A 租金收缴计划完成率B 陈欠租金收缴率 C 欠租户发生率D 租金收缴率 5我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中一级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（ ）。 A 4000万元B 3000万元C 2000万元D 2500万元 6城市土地使用权进行商品经营，具有重要意义，表现在（ ） A 土地经营是房地产经营的主要内容，是房地产经营的基础 B 土地经营是提高我国土地利用效益的核心活动 C 土地经营是我国市场化改革的必不可少的一环 D 土地经营是城市第三产业健康发展的前提 E 土地经营是也是适应我国对外开放的一项必要的改革措施 F 土地经营是城市财政收入的重要来源 7影响房地产项目开发的环境包括（ ） A 经济环境B 政治环境C 法律环境D 社会环境E 自然环境 8房地产开发融资方案的选择可用比较分析法，即对各个方案的（ ）指标用分级的方式进行比较。 A 安全性B 经济性C 适用性D 可靠性E 可行性 9房地产物业管理程序包括（ ） A 早期介入B 接管验收C 楼宇入伙 D 物业综合管理E 物业经营 10根据中国人民银行关于规范住房金融业务的通知，银行发放住房开发贷款的条件之一是：开发项目同时必须具备（ ） A 国有土地使用证B 建设用地规划许可证C 建设工程规划许可证 D 建设工程施工许可证E 国有土地规划许可证 1-5：CACCC6.ABCDEF7.ABCDE8.ABE9.ABC10.ABCD二、名词解释（每题4分，共20分）1房地产开发2土地开发3城市土地出让4土地征用5物业管理 参考答案 1房地产开发：由特定的经济实体（具有开发资质的房地产开发企业），对房地产项目进行投资、建设和管理，使之改变用途或使用性质，从而获得经济利益的过程。 2土地开发：土地开发也称七通一平，一平为平整土地。七通为通给水、排水、通热、通气、电力、电信和公路。 3城市土地出让：是指城市人民政府土地主管部门依法将城市土地的使用权出让给用地单位（主要是房地产开发公司），供其有限期使用城市土地，用地单位必须向城市人民政府土地主管部门支付土地出让金（一般也称为毛地价）。 4土地征用：政府按照法律规定的程序和条件，将农村集体所有土地转变为国家所有的行为。 5物业管理：利用现代管理先进的维修养护技术，以经济手段管理物业（包括建筑物及其附属设施和相关场地），为业主和承租人提供高效、优质、经济的服务，使物业发挥最大的使用效益和经济效益三、简答题（每题分，共24分）1房地产开发的整个流程分为哪些阶段？ 答： 房地产开发的整个流程分为十个阶段，分别为：开发商提出开发设想、可行性研究、申请项目用地、项目设计、征地及拆迁安置、筹措房地产开发资金、建设工程招标、施工、市场营销与策划、物业管理（全部答对给8分，少答一个阶段扣一分）2土地使用权的出让有哪些方式？各有什么特点？ 答： 土地使用权的出让主要有三种方式：协议出让、招标出让和拍卖出让。（2分） 协议出让在一定程度上排斥了市场机制，是一种不发达的土地市场。（2分） 招标出让是一种有条件、有选择、有控制的市场竞争形式。（2分） 拍卖出让是竞争激烈的方式。一般适用于经济条件好、交通便利、区位优异的地段。（2分）3房地产项目主要的定价方法有哪些？ 答： 房地产项目的定价方法主要有：成本加成定价法、竞争价格定价法、加权点数定价法、顾客感受定价法。（每个要点给2分）四、论述题（每题18分，共36分）。1房地产开发资金筹措的渠道有哪些？如何通过发行股票来进行筹资？并简要谈谈中国的房地产证券化的现状趋势。答： 房地产开发资金筹措的渠道主要有银行贷款融资、证券融资、房地产信托融资以及其他形式。（6分） 房地产股票是股份制房地产企业发放的股份入股凭证。房地产股票的发行有两种形式：募集式和发起式。募集式即向社会公开发行的，可以在证券市场上流通。发起式是不上市的股票，只在房地产股份企业内部发行的股票，一般采取记名股权的形式。（6分） 目前，中国的房地产证券化现状还处于不成熟阶段，还需要相当长的一段时期来发展，但是证券化的趋势是肯定的。（6分）2请论述物业管理市场的构成，并谈谈我国物业管理市场存在的主要问题及解决对策？答： 物业管理市场的构成主要包括三个方面： 市场客体：物业管理服务，无形的 市场主体：需求主体、供给主体 市场环境：各种交换赖以进行的社会制度 （每个要点2分，共6分） 我国物业管理市场存在的主要问题：物业管理公司的行为不规范，管理不到位；业主委员会成立难；业主与物业管理者的地位倒置造成服务关系扭曲等 （6分） 我国物业管理市场解决对策：完善物业管理法规，规范物业管理市场；加快物业管理市场化进程，建立优胜劣汰的机制；理顺业主与物业公里公司的关系；实行扶优扶强政策，引导物业公司走规模经营的路子，创立自己的品牌等等对策 （6分）一、选择题（每题2分，共20分）1我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中二级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（ ）。 A 1000万元B 1500万元C 2000万元D 2500万元 2土地使用权的出让方式有多种，其中（ ）方式是一种有条件、有选择、有控制的市场竞争形式。既体现了国家对土地使用的计划指导，又充分发挥市场机制在土地使用权上的灵活调节功能，具有较大适应性。 A 协议出让B 招标出让C 拍卖出让D 投标出让 3中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定了各类土地的最高出让年限，其中教育、科技、文化、卫生、体育用地最高出让年限为( )。 A 40年B 60年C 50年D 70年 4收回本年度以前拖欠租金额占本年度以前拖欠房地产租金额的百分比称为（ ） A 租金收缴计划完成率B 陈欠租金收缴率 C 欠租户发生率D 租金收缴率 5已知某房地产今年的销售成本为5000万元，存货平均余额为500万元，那么存货周转天数为（ ） A 11B 10C 36D 37 6征用农村集体所有的土地要发生哪些费用（ ） A 土地补偿费 B 青苗补偿费 C 地上附着物补偿费 D 安置补助费 E 新菜地开发建设基金 F 耕地占用税 7房地产市场是典型的周期性市场，房地产市场阶段分为（ ） A 平淡B 萧条C 复苏D 兴旺E 波谷 8一般来说，适用于房地产开发项目的组织结构有（ ） A 直线型组织结构B 职能型组织结构C 直线职能型 D 矩阵型E 事业部制 9按照房地产开发阶段进行划分，房地产开发可分为（ ） A 单项开发B 小区开发C 成片集中开发 D 土地开发E 房屋建设 10 房地产开发项目所面临的经济环境主要包括（ ） A 宏观经济发展形势B 市民收入水平C 贫富差异程度 D 利率E 贷款条件 1-5:BBCBC6.ABCDEF7.ABCD8.DE9.DE10.ABCDE二、名词解释（每题4分，共20分）1房地产经营2土地使用权转让3建设用地规划许可证4建筑容积率 5租金收缴率 答： 1房地产经营：从广义上来讲，就是指一切从事房地产领域的经济活动获得经济效益的行为。从狭义上来讲，则只是指房屋经营和城市土地经营这两种房地产领域的经营行为。 2土地使用权转让：指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为 3建设用地规划许可证：由建设单位或个人提出建设用地申请，城市规划行政主管部门审查批准的建设用地位置、面积、界线的法律凭证。 4建筑容积率：指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。 5租金收缴率：房地产租金已收租金额占应收金额的百分比。三、简答题（每题分，共24分