（诉讼法学专业论文）业主委员会诉讼主体地位研究.pdf

内容摘要 内容摘要 业主委员会作为房地产业改革的新生事物，在物业管理中发挥着举足轻重的 作用。然而，由于我国的物业管理起步较晚，相关法律法规尚不健全，业主委员 会的运作体系还不够完善，物业管理矛盾和纠纷时有发生，诉讼在所难免。在物 业管理纠纷案件的诉讼中，关于业主委员会的当事人主体资格问题，学界存在很 大的争议，实务部门的做法也不尽一致，严重损害了法制的统一和法律的尊严。 而新近颁布实施的物权法亦未就此予以明确，无以定分止争。实践证明，业 主委员会的性质和法律地位如何，其诉讼主体地位是否明确，往往关涉所有业主 的切身利益。 本文分为四部分：第一部分，着重介绍业主委员会的概念、特征和与业主委 员会密切相关却又容易混淆的几个概念，为下文的讨论打下理论基础；第二部分， 通过对国内外立法的比较研究，分析我国业主委员会制度设计的缺陷、存在的法 律问题和可供借鉴的立法模式；第三部分，在对业主委员会比较法研究的基础上， 就业主委员会的法律属性进行分析和定位，为讨论业主委员会诉讼主体地位作铺 垫；第四部分，从两种可能的路径出发，就业主委员会的诉讼主体地位进行探讨， 并提出或可供立法选择的建议。 主体资格的审查是审理有关业主委员会案件的首要环节，直接影响其当事人 诉权是否成立及诉讼地位能够确立。因此，明确业主委员会的法律属性，确立其 诉讼主体地位，无疑具有重要的理论价值和实践意义。 关键词：业主委员会；法律属性；诉讼主体资格 a bs t r a c t a b s t r a c t a san e w o r g a n i z a t i o nw h i c hc a m ei n t ob e i n gf r o mt h er e a le s t a t er e f o r m a t i o n , t h eo w n e r sc o m m i t t e ep l a y sa ni m p o r t a n tr o l ei np r o p e r t ym a n a g e m e n t h o w e v e r , t h ei n i t i a ls t e po fp r o p e r t ym a n a g e m e n ti no u rc o u n t r yi st o ol a t e ，c o r r e l a t i v e l a w m a k i n go fw h i c ha n dt h eo p e r a t i o n a ls y s t e mo ft h eo w n e r sc o m m i t t e er a r es t i l l d i s t e m p e r e d t h e r e f o r e ，c o n t r a d i c t i o na n dd i s s e n s i o no fp r o p e r t ym a n a g e m e n tt a k e p l a c ef r e q u e n t l y , a n ds ol i t i g a t i o ni sh a r dt ob ea v o i d e d i nt h ec a s eo fp r o p e r t y m a n a g e m e n t ，t h e r ee x i s t st r e m e n d o u sc o n t r o v e r s yi nt h e i s s u eo nt h ep a r t i e s q u a l i f i c a t i o no fo w n e r sc o m m i t t e e ，a n dt h em o d u so p e r a n d io fp r a c t i c ed e p a r t m e n t s i sa l s or e f u s a lt oa g 广e e ，w h i c hi m p a i r i n gt h ec o n s i s t e n c ya n dd i g n i t yo fl a w b u tt h e p r o p e r t yl a ww h i c hp a s s e dr e c e n t l yh a s n os p e c i f i cl e g i s l a t i o nc a n n o ts e t t l e d i s s e n s i o nf e l i c i t o u s l y t h ep r a c t i c eo fp r o p e r t ym a n a g e m e n tp r o v e st h a tw h e t h e rt h e q u a l i t ya n ds t a t u so fo w n e r sc o m m i t t e ea n di t sl i t i g a t i o nq u a l i f i c a t i o na r ee x p l i c i to r n o t ，w h i c hc o m ed o w nt oc r i t i c a lb e n e f i ta l lo ft h eo w n e r s t h i st h e s i sc o u l db ed i v i d e di n t of o u rp a r t s ：p a r to n e ，e x p a t i a t eo nt h ec o n c e p t i o n a n dc h a r a c t e r so fo w n e r sc o m m i t t e ea n ds e v e r a lc o n c e p t sw h i c ht i eu pw i t ho w n e r s c o m m i t t e em a i n l yf o rf u r t h e rd i s c u s s i o no nt h ef o l l o w i n gt e x t p a r tt w o ，a n a l y z et h e l i m i t a t i o na n dp r o b l e m so fo w n e r sc o m m i t t e es y s t e ma n dt h el e g i s l a t i o nm o d ew h i c h c o u l db eu s e df o rr e f e r e n c eb yi n v e s t i g a t i n gt h ed o m e s t i ca n do v e r s e a sl a w m a k i n g p a r tt h r e e ，i nt h eb a s i so ni n v e s t i g a t i n ga b o v e ，a n a l y z ea n dd e t e r m i n et h ep r o p e r t yo f t h eo w n e r sc o m m i t t e ef o rf u r t h e rd i s c u s s i o no nt h ep r o p e r t yq u a l i f i c a t i o no fo w n e r s c o m m i t t e e p a r tf o u r , r e s e a r c ho nt h ep r o p e r t yq u a l i f i c a t i o no fo w n e r sc o m m i t t e e ， a n db r i n gf o r w a r ds o m ea d v i c ew h i c hc o u l db eu s e df o rr e f e r e n c ef o rl e g i s l a t i o n t h e j u d i c i a lr e v i e wo fl i t i g a t i o nq u a l i f i c a t i o ni st h ep r i n c i p a ls t e po fh e a r i n gt h e c a s e sc o n c e r n e dt h eo w n e rc o m m i t t e e ，a n di m m e d i a t e l yr e l a t et ow h e t h e rt h ep a r t i e s l i t i g a t i o nr i g h tc o u l dc o m ei n t ob e i n ga n dt h eo r d e r so ft h e i rl e g a ls t a t u s t h e r e f o r e ，i t i su n q u e s t i o n a b l et oh a v ei m p o r t a n ta c a d e m i ca n dp r a c t i c ev a l u ef o rd i s c u s s i n go nt h e p r o p e r t yq u a l i f i c a t i o no fo w n e r sc o m m i t t e e k e yw o r d ：o w n e r sc o m m i t t e e ；l e g a lp r o p e r t y ；l i t i g a t i o nq u a l i f i c a t i o n 厦门大学学位论文原创性声明 兹呈交的学位论文，是本人在导师指导下独立完成的研究成果。 本人在论文写作中参考的其他个人或集体的研究成果，均在文中以明 确方式标明。本人依法享有和承担由此论文产生的权利和责任。 厦门大学学位论文著作权使用声明 本人完全了解厦门大学有关保留、使用学位论文的规定。厦门大 学有权保留并向国家主管部门或其指定机构送交论文的纸质版和电 子版，有权将学位论文用于非赢利目的的少量复制并允许论文进入学 校图书馆被查阅，有权将学位论文的内容编入有关数据库进行检索， 有权将学位论文的标题和摘要汇编出版。保密的学位论文在解密后适 用本规定。 本学位论文属于 1 、保密() ，在年解密后适用本授权书。 2 、不保密( ) ( 请在以上相应括号内打“4 ”) 作者签名：侈缪唆日期：矽力( 9 年妇咱 导师签名：；们 i 日期：侧年月i t 日 垦吉 寸日 随着我国城市化的日益发展和住房制度改革的不断深入，多层建筑和居住小 区大量涌现，对物业进行管理，对多层建筑进行维护，从而创造舒适、和谐与安 全的人居环境，也就显得越来越重要。在物业管理中，业主作为单元房屋的所有 人，不仅要承担其专有单元的管理工作，也要对小区内共有区域及公共设施的管 理特别是对物业管理公司的选任及监督等事宜负责。由于共有区域及公共设施属 于全体业主共同所有，任何个人都不能擅自决定如何进行管理，而每次都通过全 体业主的表决来决定管理事宜又不具有可操作性，因而需要一个机构或组织代表 全体业主共同实施管理权，体现全体业主的共同意志。在我国，这个组织被称为 业主委员会。 业主委员会，又称为建筑物区分所有权管理委员，以维护全体业主合法权益 为目的，在物业管理中代表业主以自己名义进行活动，处理有关物业管理的事项， 在实践中发挥着较大作用。作为房地产业改革的新生事物，在物业管理发达的国 家和地区，业主委员会是区分所有建筑物管理事务中最重要的管理组织。实践证 明，业主委员会的性质和法律地位如何，其诉讼主体地位是否明确，往往关涉所 有业主的切身利益。 但遗憾的是，我国的物业管理起步较晚，相关法律法规尚不健全，业主委员 会的运作体系还不够完善。随着居住形态的改变，业主相互之间的关系日趋复杂， 矛盾和纠纷时有发生，却已非昔日单纯的敦亲睦邻的道德诉求得以完全规范，必 要时还须诉诸法律。在物业管理纠纷案件的诉讼中，对于业主委员会应当具有怎 样的法律属性，在诉讼中是否具有当事人的诉讼主体资格，如果业主委员会具有 当事人的诉讼主体资格，其诉权是否存在界限等问题，由于现行立法没有明确予 以规定，致使各地法院的做法不尽一致，甚至截然相反，严重损害了法制的统一 和法律的尊严。而2 0 0 7 年3 月1 6 日第十届全国人民代表大会第五次会议通过的 中华人民共和国物权法( 以下简称物权法) 亦没有就此作出明确的规定， 无以定分止争。笔者认为，业主委员会的法律性质，决定了其行为后果的归属以 及法律责任的承担，而主体资格的审查是审理有关业主委员会案件的首要环节， 业主委员会诉讼主体地位研究 直接影响其当事人诉权是否成立及其诉讼地位能否确立。明确业主委员会的法律 属性，确立其诉讼主体地位，无疑具有重要的理论价值和实践意义。 2 第一章业主委员会基本理论研究 第一章业主委员会基本理论研究 本章主要介绍业主委员会的概念、特征和与业主委员会密切相关却又容易混 淆的几个概念等关于业主委员会的基本知识，揭示我国目前业主委员会存在的问 题，为讨论业主委员会的诉讼主体制度作铺垫。 第一节业主委员会的概念和特征 在国务院的物业管理条例公布之前，实践中有关业主委员会的称谓并不 统一，“业主管理委员会”是其中比较通用的名称，2 0 0 3 年5 月2 8 日颁布实施的 物业管理条例则将其统称为“业主委员会”。 关于业主委员会的定义，现行法并没有予以明确。如物权法第7 5 条仅 规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当 对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”物业管理条例第1 5 条 则规定：“业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责”，第1 6 条规 定：“业主委员会应当自选举产生之日起3 0r 内，向物业所在地的区、县人民政 府房地产行政主管部门备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、 具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会中推选产 生。”在理论研究和物业管理实践中，有关业主委员会的定义也不尽一致。根据 物权法和物业管理条例的相关规定及学者对业主委员会的不同定义，笔 者认为，业主委员会是指经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记，在 物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。亦即，业主委员会是一个 代表业主行使业主自治管理权的机构，是业主大会日常事务的执行机构。业主委 员会通常具有以下特征： 首先，业主委员会由业主大会选举产生。业主委员会是业主大会的常设机构 和日常事务的执行机构，由业主大会根据物权法、物业管理条例等法律规 定选举产生，反映绝大多数业主的意愿，对业主大会和全体业主负责。 业主委员会诉讼主体地位研究 其次，业主委员会应在业主自治管理的范围内活动。业主委员会成立的目的 在于将业主对物业的自治管理权能交由一个常设的机构行使，统一全体业主的意 见和步调，并贯彻于具体物业管理事项中。业主委员会并非是以营利为目的的经 济实体，不能进行除签订物业管理合同以外的经营活动，而仅为全体业主选举成 立的自治管理机构，是业主行使自治管理权的一种方式。 再次，业主委员会应代表和维护全体业主的合法权益。业主委员会作为业主 大会的执行机构，应向业主大会负责，即向全体业主负责。其应代表和维护的是 全体业主的权益，而不能只顾及大业主的利益，被大业主所把持和控制：也不应 被为数众多的小业主所操纵，联合抵制、排挤大业主。 最后，业主委员会应经由房地产行政主管部门进行登记。对业主委员会进行 登记是物业区域中业主自治管理制度化的典型表现。当然，业主委员会系基于业 主的意思自行设立，登记仅为行业管理需要所履行的备案手续，不影响业主委员 会的成立。 第二节与业主委员会相关的几个概念 业主委员会是业主自治机构的组成部分之一，要准确地掌握业主委员会制度 及运作机制，对业主自治机构其他各个组成部分的了解必不可少。将业主委员会 与业主、业主大会、业主团体进行区分和比较，有助于更深入地研究业主委员会 制度。 一、业主 所谓业主，是指物业的所有权人。物业管理条例第6 条第l 款规定：“房 屋的所有权人为业主”。在房地产实践中，通常将房屋购买人称为“小业主”，系 为便于与房地产开发商进行区别。因为在房屋建成后尚未销售之前，房地产开发 商基于其对房地产的投资并经办理相应的产权证明手续后取得房地产的所有权。 此时，开发商持有的产权证书被称为“大产证”，房地产商也就成为了“大业主”。 当消费者购入开发商出售的楼盘，或是在市场上购得转让的楼盘后，他们所办理 的产权证明被称为“小产证”。而“小业主”的说法正是和“小产证”所对应的。目前， 4 第一章业主委员会基本理论研究 我国的商品房大多采用预售的形式，“小业主”通常在开发商还未取得“大产证”之 前就与其签订了商品房预售合同，成为真正的业主。因此，常因开发商拖欠建房 款等原因致使“大产证”迟迟无法办理，相应影响了业主“小产证”的办理。将“大 产证”作为办理“小产证”的要件，虽然在有些情况下给业主带来了不便，但是可 以有效地防止开发商的欺诈行为，更好的保护业主们的利益。因为审理商品 房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第1 8 条规定：“如果商品房买卖 合同的标的物为尚未建成的房屋的，自房屋交付使用之日起9 0 日，由于出卖人 的原因而使买受人无法取得权利证书的，除当事人有特殊约定之外，出卖人应当 承担违约责任。”第1 9 条同时规定：“合同约定或者根据城市房地产开发经营 管理条例第3 3 条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出 卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的，买受人有权请求解除合同 和赔偿损失。”所以一旦发生争议，业主可以依据该司法解释的规定来主张自己 的权利。圆 二、业主大会 业主大会，是指由物业管理区域内全体业主组成的，或者业主人数较多时由 一定的业主代表组成的，维护物业区域内全体业主的公共利益，行使业主物业管 理自治权能的自治机构。业主大会的人数根据业主的具体情况来定，但必须保证 最大限度地代表全体业主。根据物权法和物业管理条例的相关规定，业 主大会的主要职责是：( 1 ) 制定和修改业主大会议事规则：( 2 ) 制定和修改建筑 物及其附属设施的管理规约；( 3 ) 选举业主委员会或者更换业主委员会成员；( 4 ) 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；( 5 ) 筹集和使用建筑物及其附属设施 的维修资金；( 6 ) 改建、重建建筑物及其附属设施；( 7 ) 有关共有和共同管理权 利的其他重大事项。 业主大会的会议分为定期会议和临时会议。定期会议的召开由业主大会议事 规则确定，而临时会议则由2 0 以上业主提议，由业主委员会负责召开。业主 大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有 物业管理区域内持有1 2 以上投票权的业主参加。召开业主大会会议，应当于会 王烨业主委员会制度之研究【d 】上海：上海交通大学，2 0 0 7 7 8 夏善胜物业管理滴m 】1 t j g ：i ：2 ：律出版社，2 0 0 3 8 8 5 业主委员会诉讼主体地位研究 议召开1 5 日以前通知全体业主，并同时告知相关的居民委员会。业主可以委托 代理人参加业主大会会议。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1 2 以上通过。业主大会作出制定和修改管理规约及业主大会议事规则，选聘和解聘 物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全 体业主所持投票2 3 以上通过。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具 有约束力。 三、业主团体 业主团体即全体业主组成的社会团体( 组织) ，法国和美国等国家称之为业 主协会，加拿大和澳大利亚等国家称之为业主公司，德国称之为住宅所有人共同 体。尽管称谓不同，但其职能与作用基本是一致的，即负责小区共同部分的维护 与管理，为小区创造良好的居住环境。根据国外对相关概念的解释和我国理论界 的一般观点，可以对业主团体进行定义，即业主团体是指经业主大会决议，由业 主委员会将全体业主注册而成的、受法律保护并独立承担义务享受权利的法人团 体。我国现行的法律规定中并不存在“业主团体”的概念，但物权法、物业 管理条例及各地的地方立法均规定由业主委员会代表业主对外实施管理行为。 然而，业主委员会在实际上不可能代表单一的业主个体，与单个业主之间不可能 存在一一对应的委托关系，其所代表的应当而且只能是全体业主构成的一个整体 组织，即业主团体。因此，笔者认为，只有将“业主团体”引入我国的物业管理法 律体系，才能在逻辑上将业主自治的各个机构有机联系起来。否则，现行立法所 规定的作为全体业主代表机构的业主委员会便缺乏一个被代表的主体。圆 刘雨嫣物业管理中的业主委员会制度研究【d 】辽宁：东北财经大学2 0 0 4 5 高富平、黄武双物业权属与物业管理【m 】j 匕京：中国法制i l 版社，2 0 0 2 1 2 0 1 2 1 6 第二章中外业主委员会比较法研究 第二章中外业主委员会比较法研究 本章通过综合考量国内外关于业主委员会的立法和司法现状，分析了我国大 陆业主委员会制度设计的缺陷及其所存在的法律问题，并主张借鉴国外和我国台 湾、香港和澳门地区关于业主委员会法律地位的立法例、判例、学说和经验，在 现有法律框架下明确和赋予业主委员会以法律地位。 第一节我国大陆有关业主委员会的立法概况和司法现状 一、立法概况 目前，我国关于物业管理的立法主要有：国务院物业管理条例、建设部 的业主大会规程和各地方相继出台的地方性物业管理条例、规定，以及新近 颁布实施的物权法。这些法律法规无疑促进了我国物业管理法制化、规范化， 但在业主管理组织的性质及其法律地位等相关立法上，无不存在着理论体系不健 全、内容不完善等缺陷。 ( 一) 国务院的物业管理条例 为了适应和规范我国城市住宅商品化所带来的物业管理的快速发展，维护物 业管理立法的统一性，国务院于2 0 0 3 年6 月8 日颁布实施我国第一部全国性的 物业管理法规物业管理条例，客观上填补了物业管理国家法规的空白。 遗憾的是，该条例并没有明确规定业主委员会的性质及其法律地位。2 0 0 7 年8 月2 6 日，国务院根据物权法的有关规定对物业管理条例进行修订。修 订后的物业管理条例第1 0 条规定，同一个物业管理区域内的业主，应当在 物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政 府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或 者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履 行业主大会、业主委员会职责；第1 6 条规定，业主委员会应当自选举产生之日 起3 0 日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。可见， 该条例一方面规定了业主委员会是由业主大会选举产生，作为业主大会的执行机 业主委员会诉讼主体地位研究 构，本身无独立的意志能力，而须经业主大会授权才得以实施对全体业主的财产 和物业事项的管理权；另一方面却又赋予业主委员会享有一定的民事权利能力和 行为能力，即能以自己的名义代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业 服务合同。此外，还特别规定业主委员会是依法定程序，由业主大会选举产生并 经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门登记备案后正式成立的合法 主体。因此，作为执行机构的业主委员会似乎又是一个合法成立的组织，但由于 该条例没有规定其享有可独立支配或独立承担责任的财产，因而从立法层面上 看，业主委员会又不可能是法人，也不是民事诉讼法第4 9 条所规定的“其他 组织”。可见，国务院物业管理条例对业主委员会的性质和法律地位的规定 是不明确且相互矛盾的。 ( 二) 建设部的业主大会规程 在国务院物业管理条例实施之后，建设部为了迸一步规范业主管理组织 的活动，维护业主的合法权益，根据该条例的规定，于2 0 0 3 年6 月2 6 日颁布实 施业主大会规程，作为与物业管理条例配套实施的具体规则。建设部的 业主大会规程在国务院物业管理条例的基础上，进一步详细规定了业主 大会的成立，业主大会会议的筹备、召开、议事规则，业主大会的职责和业主委 员会的选举、任期、职责、委员资格、会议规则，以及业主大会和业主委员会的 活动经费来源等，对规范业主大会和业主委员会的具体自治活动具有较强的指导 意义。但遗憾的是，该规程也没有明确规定业主大会和业主委员会的法律地位如 何、是否属于法人或其他组织、是否享有诉讼主体资格。 ( 三) 各地方物业管理条例及相关规定 在国务院物业管理条例实施前后，各地方为了适应物业管理的发展已相 继出台了一些地方性的物业管理条例及相关办法。关于业主委员会的性质和法律 地位的地方性规定，本文以城市住宅房地产发展较早和物业管理较为成熟的上 海、深圳、广东等地为例进行分析。在国务院物业管理条例出台之前，深圳 市早在1 9 9 4 年颁布实施了深圳经济特区住宅区物业管理条例，并在该条例第 1 6 条中明确规定业主委员会为社团法人，有法人资格。但在1 9 9 9 年对该条例进 行修订后，却删除了此项规定，回避了业主委员会的法津性质问题，只是在修订 后的深圳经济特区住宅区物业管理条例的第5 1 条中规定：“对违反业主公约 第二章 中外业主委员会比较法研究 造成他人安全或利益受到侵害的，业主委员会或者相关的业主、非业主使用人可 以向人民法院提出民事诉讼，即规定业主委员会在一定条件下享有提起诉讼的权 利。 而2 0 0 7 年9 月2 5 日深圳市第四届人民代表大会常务委员会第十四次会 通过的深圳经济特区物业管理条例，不仅删除了原深圳经济特区住宅区管 理条例中关于业主委员会诉讼主体问题的规定，而且也不再对业主大会和业主 委员会的法律性质、地位问题作出明确规定。 同样，上海市在原1 9 9 7 年7 月1 日颁布实施的上海市居住物业管理条例第5 4 条中也规定：“对违反业主公约、 住宅使用公约的，应当承担相应的民事责任。对违反业主公约造成他人安全或利 益受到侵害的，业主委员会或者相关的业主、非业主使用人可以向人民法院提起 民事诉讼。”业主委员会或者相关的业主、使用人可以向人民法院提起民事诉讼， 即也承认业主委员会能进行独立的民事诉讼活动。 但国务院物业管理条例 颁布后，上海市重新出台并于2 0 0 4 年1 1 月1 日起施行的新上海市住宅物业管 理规定也删除了原对业主委员会享有诉讼权利的规定，回避了业主大会和业主 委员会的法律地位问题。广东省1 9 9 8 年颁布的广东省物业管理条例也有关 于业主委员会可以提起相关诉讼的相关规定，即该条例第4 l 条规定，业主委员 会对建设单位逾期不履行划拨物业管理维修基金、移交公共用房和管理用房的， 可以依法向人民法院起诉。 但在2 0 0 4 年重新修订的广东省物业管理条例( 修 订草案征求意见稿) 中，也不再涉及对业主大会和业主委员会法律性质和诉讼主 体地位问题的规定。 其他各地，如成都市、北京市、武汉市等地方的物业管理 条例和相关规定也没有对业主大会和业主委员会的法律地位作出明确规定。不 过，2 0 0 6 年5 月2 4 日浙江省第十届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通 过的浙江省物业管理条例规定，从2 0 0 6 年1 0 月1 日起，业主委员会在物业 管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会决定，可以 以自己的名义依法提起诉讼。这也是浙江首次确立了业主委员会的诉讼主体资 深圳经济特区住宅区物业管理条例( 19 9 9 年修订) e b 0 1 】 h t t p ：w w w p m a b c c o r n h t m l i 7 t - 3 5 2 1 7 h t m l ，2 0 0 7 1 2 - 2 0 深圳经济特区物业管理条例( 2 0 0 7 ) ， e a 0 q h t t p ：w w w w y f w g w c o m l a w s 2 8 6 3 h t m l ，2 0 0 7 1 2 2 0 上海市居住物业管理条例( 1 9 9 7 ) ， e b o i 】 h t t p ：n e w s e a s t d a y c o m e a s t d a y t r a i n n o d e 4 2 8 1 3 n o d e 4 2 8 1 6 , 2 0 0 7 1 2 2 0 上海市居住物业管理规定( 2 0 0 4 ) e b o i 】 h r t p ：w w w e h o m e d a y c o m n e w s 2 0 0 4 - 9 2 0 0 4 9 2 1n 1 2 3 7 h t m 2 0 0 7 1 2 - 2 0 广东省物业管理条例( 1 9 9 8 ) ， e b 0 1 1 h t t p ：w w w w y f w g w c o m 1 a w s 1 8 6 8 h t m l ，2 0 0 7 1 2 2 0 广东省物业管理条例( 2 0 0 4 征求意见稿) ， e b 0 1 】 h t t p ：0 7 5 9 w c o m a r t i c l e w y d t z x d t 2 0 0 7 0 4 8 0 h t m l 2 0 0 7 1 2 2 0 9 业主委员会诉讼主体地位研究 格。在国务院的物业管理条例和各地方的地方性物业管理条例及规定纷纷 回避对业主管理组织法律地位问题作出明确规定的情形下，浙江所作的突破具有 重要的意义。 ( 四) 物权法的相关规定 物权法颁布实施后，有关业主大会与业主委员会的性质和法律地位的争 议远没有结束。物权法第7 8 条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对 业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受 侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”第8 3 条第2 款规定：“业主大会和业 主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭 建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以 及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。”从字面 意思分析，业主大会和业主委员会都必须具备诉讼主体资格，否则物权法就 形同虚设了。 因为如果业主委员会不具备诉讼主体资格，那么由其作出的决定 何以被法院撤销? 对于自己作出的决定，如果业主不予理会，那么业主委员会又 如何实现自己的权威? 如果业主委员会不具备诉讼主体资格，又怎么能够依照法 律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失? 这种根据字面上的理解亦得到了一些学者的支持。有学者认为，业主大会属 于民事诉讼法第4 9 条规定的“其他组织”，具有诉讼权利能力，可以以自己 的名义起诉，而且业主委员会在最高人民法院批复规定的情形下也可以作为原 告。如果说从法条的隐含意思中能够得出这样的结论的话，那么第8 3 条第2 款 最后一句的表述则让这种理解遭遇了尴尬：“业主对侵害自己合法权益的行为， 可以依法向人民法院提起诉讼。”对此，笔者认为，既然上述规定赋予了业主大 会和业主委员会享有那些权利，何以向法院起诉的主体却又变成了受侵害的业 主? 这不仅在逻辑上无法获得周延，而且在理解上存在前后矛盾。因为从文义出 发，享有诉权的仍然是业主个人而非业主大会和业主委员会。那么，业主大会和 业主委员会究竟处于什么地位? 再者，业主可以以自己的名义提起诉讼，已为民 事诉讼法所规定，在此无须重复。而根据民事诉讼法第5 4 条、第5 5 条， 新华网浙江确立业主委员会诉讼主体资格 e b o h h t t p ：n e w s t o m c o m ，2 0 0 7 - 1 2 2 0 夏水全物权法视角下的业主大会与业主委员会 j 】北方法学，2 0 0 7 ，( 5 ) ：1 3 3 h 1 3 4 江平中华人民共和国物权法精解【m 】北京：中国政法大学出版社，2 0 0 7 1 0 5 一1 0 6 1 0 第二章中外业主委员会比较法研究 以及最高人民法院关于适用民事诉讼法若干问题的意见第5 9 , - - - 6 1 条的规定， 各业主自己向法院起诉，应当推选代表人，从而形成代表人诉讼。这是一种任意 的诉讼承担，与业主委员会以自己的名义进行诉讼类似。因此，与其回到代表人 诉讼的“老路”，不如直接赋予业主委员会诉讼主体资格，避免代表人诉讼制度中 存在的诸如公告登记权利人、代表人选任等繁琐的程序以及“搭便车”的问题，以 节约诉讼成本。 二、司法现状 由于我国法律、法规和各地方物业管理条例及相关办法都没有明确规定业主 委员会的法律地位，因而导致在司法实践中不同法院在业主委员会诉讼主体资格 的认定上存在较大分歧，严重损害了司法审判的统一性。 有的地方法院肯定业主委员会的诉讼主体地位，如北京、上海、广东等地采 取不同的方式明确赋予或承认业主委员会诉讼主体资格。2 0 0 4 年北京高级人 民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见第7 条规定：“业主委员会于下列情 形下可作为原告参加诉讼，以其主要负责人( 主任或副主任) 作为代表人：( 1 ) 物业管理企业违反合同约定损害业主公共权益的；( 2 ) 业主大会决定提前解除 物业服务合同，物业管理企业拒绝退出的；( 3 ) 物业服务合同终止时，物业管 理企业拒绝将物业管理用房和物业管理条例第2 9 条第l 款规定的资料移交 给业主委员会的；( 4 ) 其他损害全体业主公共权益的情形。囝上海市高级人民 法院整理公布了七类纠纷疑点的审理意见，其中对于业主、业主委员会在诉讼中 的地位问题作了如下规定：“涉及全体业主公共利益的事项，业主委员会有权作 为原告提起诉讼，但应先召开业主( 代表) 大会，由大会以多数表决的方式对诉讼 与否作出决定。如业主委员会拖延行使权利或不行使权利的，经物业管理区域内 5 0 以上的业主决议决定，也可以选派诉讼代表人，对涉及业主公共利益事项提 起诉讼。 广东省高级人民法院审判委员会第1 6 0 次会议通过了关于业主委员 会是否具备民事诉讼主体资格问题的批复，其中明确规定：“经房地产行政主管 部门备案登记的业主委员会，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划 参见陈贤贵业主委员会诉讼主体资格刍议【j 】黑龙江政法管理干部学院学报，2 0 0 7 ，( 6 ) ：1 0 4 北京高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见 e b 0 1 h t t p ：w w w p m a b c c o m h t m l 7 6 n 一3 3 7 6 h t m l ，2 0 0 7 1 2 2 0 ， 程建乐业主委员会是否具备诉讼主体资【e b o l 】h t t p ：w w w h i c o u r t g o v c n h o m e p a g e , 2 0 0 7 1 2 - 2 0 1 1 业主委员会诉讼主体地位研究 图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理 用房、商业用房引起的纠纷，以及全体业主与物业管理公司因住宅小区物业管理 问题引起的纠纷，可以以自己的名义提起诉讼。” 而有的地方法院在受理以业主委员会名义提起的物业管理诉讼纠纷时，则 认为业主委员会只是一个执行机构，不属于法人或其他组织，不具有诉讼主体 资格，通常以业主委员会不具有当事人资格为由驳回起诉。例如，2 0 0 2 年1 0 月广州湖苑业主委员会以该小区物业管理公司挪用专项维修基金、侵吞停车场 收入为由，向广州某法院提起诉讼。法院以该业主委员会不具有当事人资格为 由驳回起诉。2 0 0 4 年3 月重庆市南岸区金龙港湾业主委员会因个别业主拒缴物 业管理费，并在与该欠费业主协商对话无果的情况下，被迫以欠费业主中态度 最坚决者作为被告，向重庆市南岸区人民法院提起民事诉讼，请求法院判决被 告支付欠缴的物管费及滞纳金。重庆市南岸区人民法院经审理后认为，原告业 主委员会既非公民、法人，又不符合民事诉讼法规定的“其他组织”的要件，因 而不属于民事诉讼的当事人，属不适格的诉讼主体，并且原告本次诉讼的提起， 没有取得业主大会的授权，亦不能作为执行业主大会的意思表示。因此，南岸 区人民法院裁定驳回了业主委员会的起诉。重庆市南岸区金龙港湾业主委员会 不服一审法院的裁定，向重庆市第一中级人民法院提出申诉，重庆市第一中级 人民法院维持了原裁定。2 0 0 5 年7 月，四川省郫县晶都小区业主委员会以该 小区成都某房地产公司在未经规划部门批准和业主同意的情况下，私自在小区 公共用地上建设车库和住房，严重侵害了业主的土地使用权为由，将该成都某 房地产公司状告到郫县法院。郫县法院审理后认为，根据我国物业管理条例 第1 5 条规定，业主委员会并不具有民事权利能力和民事行为能力，不具备诉讼 主体资格。小区土地使用权的享有者是业主，而非业主委员会。因此，小区业 主委员会以原告身提起本案诉讼显属不当；各业主应根据民事诉讼法第5 4 条的规定，推选代表人进行诉讼。 为了解决各地法院在审理物业管理纠纷时所面临的认定业主委员会诉讼主 体资格的难题，便于业主进行诉讼，最高人民法院先后作出相关批复或审判意见， 陈晓军对重庆市南岸区金龙港湾业主委员会诉业主欠费一案的调查分析报告 e b 0 1 h t t p ：、i i n v w c h i n a l a w c d u c o m n e w s 2 0 0 5 5 m a 7 2 2 6 i 3 2 2 3 6 11 2 5 5 0 0 2 6 9 9 2 h t m l ，2 0 0 7 - 1 2 - 2 0 1 2 第二章中外业主委员会比较法研究 承认业主委员会具有一定的诉讼主体资格。例如，最高人民法院针对安徽省高级 人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格的请示报告， 于2 0 0 3 年9 月1 0 日作出如批复：“根据中华人民共和国民事诉讼法第4 9 条、 最高人民法院关于适用 中华人民共和国民事诉讼法) 若干问题的意见第4 0 条之规定，金湖新村业主委员会符合其他组织的条件，对房地产开发单位未向业 主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公 共部位维护及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼。 至此，最 高人民院以司法解释的形式对业主委员会的民事诉讼主体资格问题给出了一个 较为明确的规定，即只要所诉的案件的范围在该批复的适用范围之内的，业 主委员会均可以自己的名义提起诉讼。不过，在业主委员会诉讼主体资格得以确 认之后，随之也出现了业主委员会随意诉讼的现象，甚至是业主委员会内部若干 人私下挑起事端进行恶意诉讼，造成社会的不稳定因素和司法成本的浪费。为此， 最高人民法院作出如下审判意见：“依法成立的业主委员会在其职责范围内，经 业主代表大会授权，就物业管理有关的、涉及全体业主公共利益的事宣，可以物 业公司为被告向人民法院提起民事诉讼。与物业管理无关的、个别的或部分业主 的事宜，业主委员会无权向人民法院提起民事诉讼。 该意见进一步规范了业主 委员会的诉讼范围。随着最高人民法院相关内容的回复明确了业主委员会相对独 立的诉讼法律地位，许多地方法院也通过司法方式一定程度地提升了业主委员会 的地位，但由于没有得到基本法律的确认，业主委员会的诉讼权利仍然受到很大 的限制。这些限制使业主委员会在代表业主进行维权时处于极为不利的地位，在 一定程度上仍然制约着业主委员会保护业主权益这一功能的发挥。 第二节国外及我国其他地区业主委员会比较法考察 一、德国法 在德国法上，物业管理团体系任意设立，不具有法人资格，无权利能力，权 最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函【e b o i “h t t p ：w w w e l a w s c o m c n a r t i c l e ，1 5 2 7 2 2 0 0 7 2 0 0 7 0 4 1 2 7 5 0 9 h t m l 2 0 0 7 一1 2 - 2 0 最高法院出审判意见，业主委员会不能随意告状 e b o u h t t p ：w w w 5 y i c o n 1 ，a r t i c l e s p r i n t a s p ? i d = 3 3 1 7 ， 2 0 0 7 1 2 2 0 业主委员会诉讼主体地位研究 利主体是单个的住宅所有权人。但在法律实务中，该团体可以借区分所有人会议 与管理人而成为有行为能力的组织体，可以从事诉讼行为，学说上将其解释为具 有“部分权利之特别团体”。德国现代立法也倾向于赋予非法人团体以权利主体 的法律地位。德国住宅所有权法第2 7 条规定：“( 1 ) 管理人的权利义务如 下：( 2 ) 管理人得以全体住宅所有人的名义为下列行为( 5 ) 基于住宅所 有权人会议决议的授权，于诉讼上或诉讼外为权利主张”。依德国民法原则，这 种管理人不具有法人资格，其权利主体仍是住宅所有权人。但由上述的规定可知， 该共同体可以借助住宅所有权会议而成为有一定行为能力的组织体并参与诉讼 活动。回 二、法国法 法国的业主管理团体依法强行设立，具有法人资格，是权利义务主体，当然 地享有当事人的权利能力。 根据法国住宅分层所有权法第1 4 条规定，若有 二名以上拥有建筑物不同部分的区分所有者，即应存在区分所有权人管理团体。 而且，该二名以上区分所有权人全体于法律上系当然构成团体，并各自成为该管 理团体之构成成员。关于该管理团体的法律性质，依该法规定，系为享有法人人 格之团体，有法律上的行为能力，能够实施法律行为，并能进行诉讼活动。对于 该管理团体的诉讼能力，该法第1