房地产公司项目投资立项作业指引.doc

项目投资立项作业指引 项目投资立项作业指引编制日期审核日期批准日期修 订 记 录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人1.目的为保持集团可持续性发展，落实新项目，进行自主开发或合作，并在确定项目前对项目信息进行可行性科学论证和决定是否继续深入。2.适用范围适用于集团房地产新项目在集团立项工作。3.术语和定义3.1项目立项：包含土地及项目信息搜集和论证研两个过程，即对影响新项目进行投资的各个因素进行充分讨论和预测，通过市场调研和分析并就外部条件进行逐步的确定，针对内外因素进行综合的求证工作，指导获取土地的工作。3.2可行性研究：对拟购入或合作的土地进行房地产项目经济、技术上的论证分析，并在此基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。4.职责4.1大区4.1.1负责搜集土地与项目信息，根据大区年度与中长期经营计划对项目信息进行初步评判。4.1.2信息收集与初步研究：以基础研究和专业经验为指导，收集和获取土地信息，并给予初步分析和筛选。并根据项目外部条件（谈判）的结果，形成初步分析报告，以项目建议书的形式报送集团公司相关部门进行再一次的初步研究分析，并报相关管理部门评审，确定项目是否进入可行性研究阶段；4.1.3联合并牵头集团相关部门成立的项目发展小组对必要的信息与项目进行深度的调研。4.2研发部4.2.1收集源于经营公司信息，并进行初步判断和备案。4.2.2对大区提供的项目建议书进行评判并出具相关的书面报告。4.2.3在发展项目确定阶段，根据地块的地形地貌、规划许可、地理位置等特征，提供地块初步设计分析；4.2.4在项目可行性研究阶段，对现场勘察地块的地形、地貌进行项目规划的分析，并根据市场建议，完成项目可行性研究规划设计部分、项目可行性研究法律分险部分、项目可行性研究项目概况部分等。4.3财务部4.31负责将研发部通过的项目建议书进行资金评判，并报主管总裁签批意见。4.4总裁办4.4.1负责将各主管专业总裁签批后的项目建议书，组织总裁专门会议进行论证，向相关部门提供书面的批复意见。4.4.2负责将主管专业总裁签批后的可行性分析报告，组织总裁专门会议进行论证，向相关部门提供书面的批复意见。5.工作程序5.1基础研究5.1.1基础研究是根据大区（经营公司）房地产土地开发及储备动态计划、重点项目目标，研究分析所获取的土地（项目信息）。5.1.2基础研究包含土地信息研究、宏观市场研究、城市规划动态研究、经济动态研究、政策法规研究、项目风险研究、经营公司战略研究和区域市场竞争研究等分项研究工作。5.1.3依据各分项研究工作，对于符合大区经营发展规划的项目信息以书面形式（项目信息资料，后附模版）提交集团研发部。研发部在2日内对信息进行初步评判，并给出书面的结果。对符合集团发展战略和经营思路的信息有大区提交项目建议书。5.2项目建议书分析5.2.1.研发部是收集来源于大区（经营公司）项目建议书的责任人，并在收到项目建议书后，立即组织部门内进行研究与评判。5.2.2研发部通过评判对于不可行的项目建议书对大区提出书面的恢复报告，对于可行的项目建议书提出明确的结果一同上报主管总裁签批，同时提交集团财务部上报相应的主管总裁审议签批。5.3立项阶段5.3.1在相关专业主管总裁同时做出同意立项的批复后，则该项目进入正式的立项。项目进入后期的深度研究阶段。5.3.2专业主管总裁审批意见不统一时，则由研发部将所有的签批结果及项目建议书提交总裁办，组织总裁专门会议进行论证。会议通过则由总裁办提供书面批复报告同时项目进入深度研究阶段，否则总裁办提供书面批复结果有大区及研发部分别存档。5.4.可行性研究阶段5.4.1研发部协同经营公司首先将项目汇报会上的意见汇总，根据项目情况，制订可行性研究计划，该计划需包含各相应工作的责任部门（责任人）、时间要求，并根据时间节点列出发相关人员执行。5.4.2由研发部组织项目发展小组，同时大区总裁出任小组组长。进行项目深度研究。5.4.3项目可行性研究是对前期项目初步预测的论证和深入研究，其最终成果是形成的报告；（具体操作在可行性分析报告阶段作业指引）5.4.4完成可行性分析报告提交主管总裁审批。5.5决策评审5.4.1主管总裁签批后的可行性分析报告提交总裁办，总裁办组织召开总裁项目论证会，会议通过则进入土地获取阶段，否则，放弃并存档该项目资料。6.职能划分项目论证阶段作业职能划分阶段工作内容工作部门主办工作主办部门协办部门 项目论证阶段土地信息收集并初步整理大区初步研究分析研发部形成初步分析建议研发部财务部、总工办、销售部项目建议书大区立项阶段项目建议书研讨研发部呈报相关总裁审批研发部7.模版表一、项 目 信 息呈报：抄送：类别： 名称：填报单位： 填报日期：一、新项目基本情况概要项目名称位置区域位置所在区四至范围东南西北地段土地所有权归属合作方土地性质占地面积建筑面积未定其中：住宅容积率公建土地现状合作方式及条件合作方式土地成本付款条件其他要求市场备注填报单位： 填报日期：表二、二、新项目进展状况及工作计划详细内容项目进展状况接触程度谈判情况法律手续焦点难点项目发展环境变化竞争对手竞争楼盘政府政策城市规划市政配套其他因素下一步计划表三、宗地概况表一、宗地概况土地方全称项目宗地概况位置区域位置所在区四至范围东南西北地段及等级现状地形地貌地下情况待动迁情况 户人涉及单位或村镇 个其它交通出行公交线路在宗地及其周边的起始站轨道交通距宗地最近的站点快速干道市中心距宗地最快可达线路其它现状公共服务设施（距宗地3000米范围内）教育设施小学中学大专院校幼托商业网点综合商场超级市场农贸市场其它银行邮局文化体育公园运动场馆图书馆游泳馆其它医院大市政配套周边环境表二、合作条件合作方式合作依据政府批文、权证名称审批机关备注计划立项批准文件规划用地批准文件征地批文