单身公寓房产的投资分析doc

单身公寓房产的投资分析安家集团副总裁：洪曦随着MYCITY和青年汇（中福花园）的火爆热销，以单身公寓为代表的小户型房屋在上海楼市引起广泛关注。经常有一些投资客咨询我投资单身公寓投资效果如何，今借贵报一角，奉上本人粗浅的见解供投资客参考。在讨论问题之前，需要预设5个假定条件为逻辑起点。首先，假定在市场经济中，只有稀缺的资源，没有稀缺产品，稀缺产品是暂时现象，市场经济必然会消灭短缺产品；其次，假定消费者追求效用最大化，投资人追求利益最大化。第三，假定任何市场都是有限的，供需双方的成交量，客观上是存在的，从理论上是可以逼近的；第四，价格是租金的贴现总和；第五，由于市场中存在多种选择，使得市场的最终结果可以不是某些参与主体预期的结果（亚当*斯密悖论）。市场竞争是一种多格局的博弈；第六，项目投资的IRR是评价投资收益的核心指标，其中贴现率的设定是投资分析的精髓。基于以上假设，我们归纳分析投资单身公寓的风险和收益。首先，以单身公寓为代表的小户型房屋的市场短缺是暂时的，短缺商品由于价格高，其利润率高于社会平均资本利润率，资本的趋利性必然导致，新资本的追加投入，使其供应量增加，利润率降低，直到消灭超额利润，短缺商品不再短缺。当市场上单身公寓短缺时，由于市场上稀缺，导致单身公寓的单价高于周边普通公寓单价，而这一价差会随着单身公寓的增加而缩小，直到矫枉过正，所以单身公寓价格单项高是短崭的。第二，消费者（最终使用者而不是投资客）在追求效用最大化的前提下，终究会发现：每万元的费用所得到的居住效用小户型不是最高的，这是由于单元总体面积过小而牺牲了部分设计合理性和各使用功能的合理配比的原因。对于面积从40增加到100的区间内，边际住房面积效用大于1。通俗的讲，40平方米的单身公寓和100平方米普通公寓在单价相同时，100平方米普通公寓每万元的效用更高。所以，当市场上出现单身公寓的单位租金高于普通公寓的单位租金时，消费者会合租100平方米普通公寓以提高单位支出的效用。第三，单身公寓不是简单家庭居住的终极产品，而是过度产品。假定将上海年轻人群以有无小孩分为两部分，则无小孩族群是单身公寓的使用者，而有小孩族群不是单身公寓的使用者。所以，从逻辑上说，单身公寓的市场容量是有限的，市场容量的年增加量也是可以计量的。如果有开发公司想知道单身公寓的市场容量，请留意以下方法：在上海2335岁之间大专以上的人口是可以查到的；职业分布的比例关系在工商局可以查到的；外企职员总数是可以查到的；管理跨度是已知的（平均5人中有一个经理）；最后可以求得一个近似值，目前上海年薪在5万以上，年龄在2335岁之间有4万左右。如果知道历年上海所有大学毕业生总和及其年增长率，和在有关部门办理崭住证中大专以上人员的总数及其年增长率，及可近似求得上海白领阶层人员的年增长率。第四，房屋价格与房屋租金之间在数理逻辑上存在函数关系，即房屋价格等于在房屋寿命周期内，所有房屋租金的现值的总和。在香港，人们近似地认为11年的年租金等于房价，即年租金乘11是近似的房价。比如一处房屋月租为4000元，则近似地认为其房屋价格为52.8万。（其实价格是否是年租金的11倍，概念近似于市盈率，它取决于当时的贴现率的高低）理论上，由于房屋租赁的交易标的金额远低于房屋价格，而买房租房的使用效用是基本相同的，有两种选择权的使用人必须满足更高的资金门坎儿，房屋租赁的资金门坎更底，周期更短，市场的交易更活跃，换手率更高；所以，房屋的租值对市场的反应比房价更敏感，租金的变化通常也领先于房屋价格的变化。因此在考量某地段房产投资时，应同时观察该地段的房价和房租价格，在投资单身公寓时更要调查该地段的房租价格。房租市场的价格是单身公寓价格的晴雨表，单身公寓的租金是支撑单身公寓价格的脊梁。第五，单身公寓房屋市场是发展商、投资客和使用者（租房客和购买自住者）的三方博奕之局。我们首先考察分析三者的立场和动机。发展商发现了单身公寓市场短缺这一商业投资机会，在资本利益动机的驱使下，其第一目标客户群是投资客，第二客户群是购买自住者，租房客绝对不是他的客户群（发展商承受着资金时间成本的压力没有耐心等待小额房租现金流）。投资客在发现这一商业投资机会，首先想到的是房租和租房客，若没有租房客就不会有投资客；其次才会想到转卖。单身公寓市场博奕局中，开发商处于最为有利的地位，投资客处于最不利的地位。让我们模拟博奕推演以证明上述论点。当单身公寓市场短缺这一商业机会出现时，博奕三方会同时发现，但从逻辑时序上看，处于上游地位的发展商为先手，他决定单身公寓的市场投放量。在市场上出现有效需求时，发展商可以有计划的投放供应对冲有效需求，主动权完全掌握在开发商手中，风险在理论上是可以控制的（此时开发商的风险主要来自开发商之间的博奕，这是另外一个问题本文不与讨论，有兴趣的开发商欢迎致电安家集团）。假定某一时刻市场上有百领愿意并有能力使用X个单位单身公寓，即市场有效需求X个单位，开发商可以生产并投放X/3的单身公寓，既以1：3的供需比投放市场，发展商几乎是看着定单后加工产品，其胜算最高。再看投资客的局中情景，投资客只能等待开发商出货后，买进并持有，其策略选择是出租或转手，或租后同时待价而沽。假定存在一批投资者愿意买下Y个单位的单身公寓（Y应小于等于X/3），而购买自住者为Z，及存在X/3=Y+Z等式。显然投资客们面对的市场需求已缩小为X-Z（或2X/3+Y）；最后分析使用者（租房客和购买自住者）的局中选择，其中租房客在租期时间和房屋上有很多的选择权，所以永远不会被套；其中购买自住者相当于长期租客。发展商投资客租房客买房自住者发展商和投资客都应该意识到：当发展商投放第一批单身公寓时，比例已经大于1：3，假定市场上有Z个使用者，当第N+1投资客的风险显然高于开发商，占尽先机，其基础是看到了大量的租房客存在，替代性产品二手房与单身公寓的竞争，在租赁市场上，随着新房进入二手房的增多，二手房对单身公寓有较强的替代性。发展商与投资客的关系同生物链中的狮子与鬣狗的关系相象，发展商发现单身公寓短缺机会先挣一道钱，投资客接手后再挣一道钱，就象狮子进餐时鬣狗围观并等候着，发展商不考虑租房客就象狮子不在乎给鬣狗的肋条一样。为此，我惊叹造物主和“看不见的手”的神奇！第六，自有资金的收益率和回收周期是必须考虑的问题，IRR是评价投资收益的核心指标。在投资房产时，投资者可能只考虑当年或今后几年的自有资金的收益率基本上就可以评判该项投资是否值得。如投资价格60万的新房出租，月租金3000元。其资产收益率是6%（计算3000*12/600000）。如果首付20%，利用80%贷款，月供2000元，则净资产收益率为12%（计算（3000-2000）*12/100000）。由于房产投资收益率高于贷款利率，所以投资房产利用银行贷款是有效地利用了金融杠杆。而考虑投资效果时，应以IRR进行评价该项房地产投资效果。投资单身公寓时，应重点考虑房租现金流和银行按揭贷