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房地产法学第一章 房地产概述(一)房地产房产和地产的总称；物质形态的房屋、土地被赋予法律上的财产意义即房产和地产。狭义：城市中商品意义的房地产，不包括乡村、部分产权、安居工程中的房地产。1、地产对特定地块的排他支配权利。 土地所有权支配权 土地使用权基本形式（广义地产）土地使用权的租赁权、土地使用权的抵押权2、房产对房屋的所有权或其他权益。 房地产管理法第2条规定：“土地上的房屋等建筑物及构筑物。”扩展至附属设施，如花园、道路、水塔、独立烟筒等。3、房产与地产的关系房地一体规则（地随房走、房随地走）房屋所有权与土地使用权不归一人的矛盾（二）房地产与不动产1、不动产：不可移动或移动后减损其价值或使用价值的财产。2、范围：不动产范围大。除土地、房屋外，还包括生成的树木、庄稼及附着或内含的物质。 （三）物业源于东南亚和香港单元性房地产第二章房地产法概述第一节 房地产法的概念第二节 房地产法的体系 第一节：房地产法的概念房地产法是调整房地产开发、交易及管理过程中发生的社会关系的法律规范的总称。第二节：房地产法的体系1房地产概述2房地产法概述3房地产权属登记4城市房地产权属关系5房地产交易6物业管理第三章 房地产权属登记一、概述（一）权属登记概念 产权登记机关对房地产权利人、权利性质、来源、取得时间、变更情况和房地产的面积、结构、用途、坐落等，在专门薄册中所作的记载。（二）性质 行政行为（一） 登记生效主义1、公示对抗效力 （1）含义 经过登记才具有对抗相对人的效力（一般情况下登记在谁名下就视为谁的房地产） （2）案例 “以他人之名，行自己买房之实” 基于公示对抗效力，房屋产权应归名义产权人所有，但由于委托合同被认定为无效合同，有权要求名义产权人返还购房款，并支付利息。 2、权利推定效力 （1）含义 登记只能是推定的真实，当有足够证据能推翻登记内容时，应认定真实的权利人和权利内容。 （2）案例 “夫妻离婚更正房产遗漏登记使之成为共同财产” 3、公信力（保护善意第三人） （1）含义 公示的物权即使不存在或内容有异议，基于对公示的信赖而在法律上承认其具有与真实物权存在相同的法律后果，以保护善意第三人。 错误登记对善意第三人推定为正确 （2）案例 “丈夫卖房，第三人善意取得，妻子付租金 。”4、登记薄与权属证书的效力 （1）规定 只要登记行为作出，是否颁发房地产权证，对当事人的权利义务没有法律上的影响。 权属证书应与登记薄一致，不一致的以登记薄为准。 权属证书非有价证劵，其移转不导致权利移转。5、登记与合同效力（1）规定 不动产登记只影响物权变动效力，而不影响合同效力。（2）案例 “合同签订后第三人侵害（保护占有权）”6、登记与交付使用 权利转移登记（过户） 不动产所有权转移履行主要义务 交付使用（交钥匙）转移占有履行交付义务（二）登记宣示主义 1、物权取得时间 建筑房屋事实行为成就时 继承（受遗赠）继承或者受遗赠开始时 法院及仲裁机构的裁决、行政征收文书或决定生效时 2、登记效力 登记宣示不登记可以取得但不得再处分某房屋登记簿上所有权人为甲，但乙认为该房屋应当归己所有，遂申请仲裁。仲裁裁决争议房屋归乙所有，但裁决书生效后甲、乙未办理变更登记手续。一月后，乙将该房屋抵押给丙银行，签订了书面合同，但未办理抵押登记。对此，下列哪些说法是正确的？（）（10三53） A.房屋应归甲所有 B.房屋应归乙所有 C.抵押合同有效 D.抵押权未成立（三）登记对抗主义1、适用情形（1）土地承包经营权换转、地役权设立（2）特殊动产：汽车、船舶2、登记效力登记对抗不登记可以取得但不得对抗善意第三人关于土地承包经营权的设立，下列哪些表述是正确的？（）（10三55） A.自土地承包经营合同成立时设立 B.自土地承包经营权合同生效时设立 C.县级以上地方政府在土地承包经营权设立时应当发放土地承包经营权证 D.县级以上地方政府应当对土地承包经营权登记造册，未经登记造册的，不得对抗善意第三人三、种 类（一）初始登记（首次登记）1、对象（1）出让、划拨取得的土地使用权（2）新建房屋2、作用 未经初始登记将影响之后的房地产交易3、案例 开发商未按时进行初始登记未取得大产证而延误购房者办理小产证因而赔付违约金415万元。 (二)转移登记、变更登记 1、法律规定 买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等事实发生起90日内转移登记 权利人名称变更、房屋坐落权名称变更、面积增减、翻建等事实发生起30日内变更登记 (三)他项权登记（设立登记） 1、含义 在土地使用权和房屋所有权基础上设定的他项权利（如使用权租赁、地役权、抵押权）。2、法律规定事实发生起30日内他项权登记3、案例 未进行抵押登记只能要求抵押人偿还债务而不能行使抵押权（物权转化为债权） (四)注销登记1、法律规定因房屋灭失、年限届满、他项权终止等30日内注销登记。 申报不实的、涂改权属证书、权利灭失、登记机关工作失误2、案例 代理人将代买房屋登记在自己名下属申报不实可以注销登记 (五)更正登记 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，经登记簿记载的权利人书面同意或有证据证明登记确有错误，登记机构予以更正而进行的登记。 (六)异议登记1、含义 登记簿记载的权利人不同意更正登记的，将事实上的权利人及利害关系人所提出的异议记入登记簿而进行的登记。2、法律效力：登记簿上的权利失去正确性推定的效力但并不阻碍权利人行使处分权；其阻断登记公信力即第三人不得依登记的公信力而受到保护。3、限制：十五日内不起诉，异议登记失效；异议登记不当，权利人可以请求损害赔偿。 例题：某房屋登记的所有人为甲，乙认为自己是共有人，于是向登记机构申请更正登记。甲不同意，乙又于3月15日进行了异议登记。3月20日，丙打算买甲的房屋，但是到登记机构查询发现甲的房屋存有异议登记，遂放弃购买。乙申请异议登记后，发现自己的证据不足，遂对此事置之不理。下列哪些是正确的？（08延三59） A异议登记后，未经乙同意，处分该房屋的，不发生物权效力 B异议登记于3月31日失效 C甲有权向乙请求赔偿损失 D甲有权向登记机构请求赔偿损失 (七)预告登记1、含义 债权人为了限制债务人处分房地产，保障将来取得物权而进行的登记。2、法律效力：登记的请求权具有物权效力，对后来发生的与该项请求权内容相同的房地产物权处分行为具有对抗效力。 法律规定：预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 3、限制：债权消灭或自能进行登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 例题： 甲公司开发写字楼一幢，于2008年5月5日将其中一层卖给乙公司，约定半年后交房，乙公司于2008年5月6日申请办理了预告登记。2008年6月2日甲公司因资金周转困难，在乙公司不知情的情况下，以该层楼向银行抵押借款并登记。现因甲公司不能清偿欠款，银行要求实现抵押权。下列哪一判断是正确的？ （09三8）A抵押合同有效，抵押权设立 B抵押合同无效，但抵押权设立 C抵押合同有效，但抵押权不设立 D抵押合同无效，抵押权不设立 第四章 城市房地产权属关系一、房屋所有权 二、建筑物区分所有权 三、房地产相邻权 一、房屋所有权（一）概念积极权能 消极权能（在法律限制内【无害他人 适当的爱他人】排除干涉） （二）房屋共有1、房屋共有的概念和特征 两个以上的主体同一房屋所有权 2、房屋共有的形式 （1）共同共有 （2）按份共有共有房地产，未经其他共有人书面同意的不得转让； （房管法37条） 例题：甲、乙结婚后购得房屋一套，仅以甲的名义进行了登记。后甲、乙感情不和，甲擅自将房屋以时价出售给不知情的丙，并办理了房屋所有权变更登记手续。对此，下列哪一选项是正确的？ （08三13）A买卖合同有效，房屋所有权未转移 B买卖合同无效，房屋所有权已转移 C买卖合同有效，房屋所有权已转移 D买卖合同无效，房屋所有权未转移 （三）在建工程（大产证取得前）1、性质非独立物权土地使用权的溢价添附物随土地使用权一同处分2、在建工程可以单独抵押不能单独处分的例外二、建筑物区分所有权 （一）概念 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。（二）特征 1、复合性：专有权、共有权和成员权三者的统一成员权：业主大会业主的自治性组织（北京1/3左右 河南10%） 业主委员会业主大会的执行机构（签定物业服务合同 30日内向区、县部门备案） 注：业主委员会有无诉讼主体地位和责任能力 可以作为其他组织，但无实体财产而不具备责任能力 议事规则 制定和修改议事规则、管理规约，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业等事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意； 筹集和使用维修资金和改建、重建的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意。 2、专有所有权的主导性 （1）决定其他权利的大小 （2）只登记专有所有权 例题：王某有一栋两层楼房，在楼顶上设置了一个商业广告牌。后王某将该楼房的第二层出售给了张某。下列哪些选项是正确的？（08三58） A张某无权要求王某拆除广告牌 B张某与王某间形成了建筑物区分所有权关系 C张某对楼顶享有共有和共同管理的权利 D张某有权要求与王某分享其购房后的广告收益 （三）专有部分 1、标准 构造上的独立性有无固定墙壁间隔 使用上的独立性有无直接的出入口和内部专用设备 墙壁中心说2、限制（1）维持原状，按原结构、用途使用（二人中学有矛盾为报复卧室改成卫生间）（2）不得擅自改变使用性质 除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意（受影响的业主）。 （3）不得损害他人利益（住阴面为开阔视野拆除阳台墙体） 第71条：业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。3、责任形式 停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失 德、奥：区分所有权剥夺制度（四）共有部分 1、标准排除法2、共有权与一般共有的区分3、种类1）共用部分：外墙、楼顶、通道、楼梯、支柱、水箱等2）公用设施：电梯、中央空调、暖气设施、水气管道等3）公共场所：道路、绿地、物业服务用房等 注：区划内道路、绿地归业主共有；绿地经明示可归个 人所有；对人防工程等能否归业主共有未规定。4、权利与义务（1）使用权A.随机利用：电梯、通道B.轮流使用：洗衣房C.固定使用：停车场车位、车库问题（物权法第74条） 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 采取书面合同方式 在商品房销售过程中，实际存在商品房买卖和车位、车库转让、附赠或出租两个相互独立法律关系。 （2）收益权 有约定，按约定；无约定或约定不明，按照专有部分占总面积的比例确定。第80条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。 “外墙广告收益” 物管55条：征得业主、业主大会 、业主委员会同意 收益主要用于专项维修基金或按业主大会决定使用。(3)费用分担 自然损坏时由有关各方按面积比例分担。 异产毗邻规定9条： 1）基础、柱、梁、墙由共有人按比例分担； 2）共有墙两侧均分后，每侧所有人按比例分担； 3）楼盖其楼面与顶棚由所在层所有人负责，结构部位毗邻上下层按比例分担； 4）房盖 不上人的修缮覆盖各层按比例分担；上人的为各层共用的同前，若干层使用的使用层分担一半，另一半修缮覆盖各层按比例分担； 5）楼梯及楼梯间共用的共用人分担，专用的专用人分担； （4)不得以放弃权利不履行义务 第72条：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 “物业服务差业主拒交物业费” （5)一并转让义务 第72条：业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 “楼梯封从窗爬梯入两年” （6）改变共有部分的外形或结构，须经规划部门批准外，还须其他所有人的书面同意，造成危险的可采取必要措施，有损失的可赔偿。 “美国人运超大浴缸” （7）业主大会或委员会的决定有约束力；决定侵害业主权益的，可请求法院撤销。 “屋顶可否按太阳能”视频 （8）不得为不当行为（第83条） 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 以下三种人可提起诉讼 1）业主大会和业主委员会 2）业主个人3）共同受侵害业主推选代表人诉讼 三、房地产相邻权 【视频2】 （一）概念 相互毗邻的房地产所有人 给予便利或者接受限制 相邻关系，简言之就是不动产的相邻各方因行使所有权或使用权而发生的权利义务关系。（二）种类 1、用水、排水权提供必要便利 尊重自然流向【视频】 第86条：不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。2、通行权 第87条：不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。 “袋地” 转让或分割形成一般不需要补偿金3、铺设权 第88条：不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。 “邻居架话线谈恋爱” 4、阳光权 第89条：建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。5、防污染权 第90条：不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。 噪声：老人因锅炉噪音入院 装修噪音（暂时性 夜间应停止） 弃置固体废物：拾废物被辐射 大气污染：韩国假花厂 水污染：铅中毒 (三)处理原则 (第84、85条) 有利生产，方便生活，团结互助，公平合理；有规定依规定，无规定依习惯。有利生产、方便生活 （目的 ）：满足各方利益需要，发挥不动产社会经济效益； 不动产物权社会化义务的转化：无害他人适当地爱他人团结互助、公平合理（本质特征）：相邻关系法定，但应在损害最小范围内使用邻地；注重协商，互谅互让，法院注重调解。 原则对未规定的有补充作用“隔壁小区果树遮光”何方影响大 有规定依规定，无规定依习惯自落果实归谁 （四）竞合“宿舍足球鞋”“在公用绿地上中午开舞会而求婚”甲、乙、丙、丁分别购买了某住宅楼（共四层）的一至四层住宅，并各自办理了房产证。下列哪些说法是正确的？（06/3/55）A.甲、乙、丙、丁有权分享该楼的外墙广告收入B.一层住户甲对三、四层间楼板不享有民事权利C.若甲出卖其住宅，乙、丙、丁享有优先购买权D.如四层住户丁欲在楼顶建一花圃，须得到甲、乙、丙同意 第五章 房地产转让管理法（1995）转让管理规定（建设部1995，2001修改）最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 （2003）一、一般原理（一）交易原则房地一体原则（例外：房地非同一主体；在建工程单独抵押） 房屋所有权和占用范围内土地使用权同时转让、抵押。（管理法第31条）（二）法律后果：导致主体变更（三）条件（禁止转让的房地产）1、以出让方式取得土地但不符合条件的；（1）缴纳全部出让金且取得土地证（2）房屋建设投资25 成片开发七通一平2、司法、行政机关决定查封或以其他形式限制的3、收回土地使用权的4、未经其他共有人同意的5、有争议的6、未依法登记的7、其他抵押房地产是否可以转让？银行后转让王某王某李某先抵押1、法律规定（司考）（1）抵押期间抵押人可以转让抵押房地产，但应尽两个义务：经抵押权人同意（受让人代为清偿的除外）；告知受让人。隐瞒或未告知承担不超过已付房款一倍赔偿责任（2）转让款处理：应提前清偿或者提存。超过的部分归抵押人，不足部分由债务人清偿。2、实践中的处理（1）实践中只有损害抵押权人优先受偿权的方为无效；无效的出让人对无过错的受让人承担缔约过失责任。（2）合同有效但因主张抵押权对受让人造成损失的承担违约责任（包括惩罚性赔偿）。甲公司向某银行贷款100万元，乙公司以其所有的一栋房屋作抵押担保，并完成了抵押登记。现乙公司拟将房屋出售给丙公司，通知了银行并向丙公司告知了该房屋已经抵押的事实。乙、丙订立书面买卖合同后到房屋管理部门办理过户手续。下列哪些说法是正确的？（）【09三55】A.不论银行是否同意转让，房屋管理部门应当准予过户，但银行仍然对该房屋享有抵押权B.如丙公司代为清偿了甲公司的银行债务，则不论银行是否同意转让，房屋管理部门均应当准予过户C.如丙公司向银行承诺代为清偿甲公司的银行债务，则不论银行是否同意转让，房屋管理部门均应当准予过户D.如甲公司清偿了银行债务，则不论银行是否同意，房屋管理部门均应当准予过户(四)特殊房屋的转让 1、二手房买卖（1） 优先购买权之防止 按份共有或出租房屋的，制作放弃优先购买权证明书。 共有人与承租人均主张优先购买权的，由共有人购买。（2）未约定维修基金归属是否一并转移2010年王女士欲购买一套2000年的二手商品房，总价35万。签署合同后因公共维修基金发生纠纷。(原业主缴纳6000元) A有约定的，依约定；B协商解决：a无偿顺延 ,b共同承担 ,c比例支付比例公式为（房屋产权年限原业主所购房屋与出售房屋的时间差）/房屋产权年限 ;C依法定：一并转让【西安 物业条例47条】2、农村房屋买卖（1）流转限制原因：户口迁移等购买主体:同一集体成员制度：一户一宅（2）过户 应办理宅基地的审批、登记手续（3）农民能否异地购买 司法实践中对已履行主要义务且实际履行的应认定有效 （4）市民能否购买农村房屋 类似于租赁的债权关系；再转让给符合条件的人，后一行为有效，但应维持原债权债务关系。“老人怀念前妻而购买农村房屋后出卖人又转让他人” 3、房屋交换（1）性质 双务有偿行为 书面交换合同 产权过户 房屋交换后租赁仍存续（2）是否为实践性合同 观点一：实际交换房屋才成立 观点二：实践性行为由法律强行规定，而房屋交换为独立的无名合同。二、商品房买卖（一）销售广告 与宣传资料【视频3】 1、法律性质 要约邀请Pk要约 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内（周边名校林立）的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。解释第3条例题：喜好网球和游泳的赵某从宏大公司购买某小区商品房一套，交房时发现购房时宏大公司售楼部所展示的该小区模型中的网球场和游泳池并不存在。经查，该小区设计中并无网球场和游泳池。下列哪些选项是正确的？（08三54） A赵某有权要求退房 B赵某如要求退房，有权请求宏大公司承担缔约过错责任 C赵某如要求退房，有权请求宏大公司双倍返还购房款 D赵某如不要求退房，有权请求宏大公司承担违约责任 2、虚假房产广告类型（1）规划中存在但签订合同后擅自变更法律后果：A.民事责任合同有效承担违约责任违约金Pk赔偿金违约金过高应以超过损失为标准适当减少；违约金低于损失应以损失确定违约金。 B.行政责任：反不正当竞争法1万至20万罚款广告法广告费用 1倍至5倍罚款 3、样板房、楼盘模型的效力性质宣传资料的一种法律规定开发商应说明实际交付房屋是否与样板房一致，未说明的应当一致。（办法31条）总体一致：毛坯房验收合格 装修房装修材料一致 （二）销售方式 1、包销（1）概述 法律性质：两合行为代理与买卖结合期限内排他的独家代理行为届满后未售商品房的买卖行为独立性：除广告内容的真实性及销售行为的合法性需接受开发商监督，其他行为高度独立。 法律关系购房者开发商包销商A.包销关系开发商与包销商：期限内委托代理关系 届满后买卖关系B.买卖关系开发商与购房者C.包销商与购房者无直接合同关系（2）包销合同的解除包销合同是否为委托合同（委托合同可随时解除）包销合同为混合合同而非委托合同，不能随意解除；开发商单方解除的，承担违约责任，赔偿损失。（3）阴阳合同价格的认定阴阳合同价格：包销商与购房人的价格同开发商与购房人的价格不一致。 2、居间（1）概念报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，收取报酬的活动。（2）性质居间人不直接参与合同的订立，在买卖合同中不出现居间人的名义。（3）中介违规收取差价的处理“2009年9月，中介以自己名义购买100平米25万的房屋后以32万出卖”法院审理：以合法形式掩盖非法目的，责令改正并处1万罚款，7万差价没收。学者观点：中介与出卖人的行为无效；中介与购房人的买卖合同存在欺诈而为可撤销合同；7万差价在购房人未提起合同撤销诉讼前移交出卖人（按居间处理）。3、其他非法销售方式（1）返本销售与变相返本销售（禁止） “10年返还20万变相降价吸引眼球” “20年返本入住” 禁止原因非法融资；返本承诺得不到兑现、破产倒闭或携款潜逃。 （2）售后包租与变相售后包租苏州月光房地产公司“星城铭座” 约定 “三年租金一次返还”的期房售后包租合同 “酒店式公寓”：始于1994年，源于欧洲（当时旅游区内租给游客）（3）禁止拆零销售 禁止原因：违背“一物一权”原则 得不到完整的产权 （三）商品房买卖合同 1、预约合同（认购书）【视频4】 （1）性质与内容含义：为将来订立一定合同而签订的合同 本质上为债权合同目的：约束认购人在约定的时间内前来签订预售或出售合同关系：预约与本约的关系内容：A.基本信息（位置 楼层 面积）B.价格C.定金条款D.订立本约的期限 （2）约束力（不同于初步协议）违约责任的认定A.明确约定具体时间签订本约而未在规定时间签约的，适用定金条款；B.在约定时间前来签约但未达成协议的a.因认购书明确约定的内容而未签订本约的，违约方承担责任；“开发商改变结构承担责任”b.因认购书约定事项具体条件或未约定事项而未签订本约的，开发商应返还定金。C.出现导致本约无效的情形，预约仍有效。“开发商无预售许可证可请求双倍定金” 责任的承担A.定金与订金上海2001年预定行为通知规定为“订金”B.定金超出主合同标的额20的部分认定为房款C. 预约与本约违约责任的区分a.实际履行即签订本约合同不可能b.损失赔偿适用定金条款，而不包括可得利益。“房价上涨开发商拒绝履行认购书” 效力的终止A.本约签订B.本约不可能签订C.预约向本约的转化解释第5条：商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 2、商品房买卖合同条款（1）法律规定销售办法第16条（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）基本状况；（三）销售方式；（四）价款确定方式及总价款、付款方式、时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。商品房买卖合同示范文本（2000） （2）面积 种类建筑面积、套内面积、使用面积面积确认当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。实践中应将“测算表”与“计算表”对比。 面积差异处理商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第_种方式进行处理：1、双方自行约定：2、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按_利率付给利息。 买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。1、有约依约2、无约依3 %（1） 3 %以内据实结算【多（面积）补少退】（2） 超出3 % 有权退房不退房的， 3 %以内据实结算；超出3 % 的多不补少双返。（3）配套设施 配套费（配套费是否纳入成本）A.地方性法规的规定（北京 上海 成都 厦门）B. 法规不明或无规定的，当事人约定C.无约定的，“谁申请，谁交付”；约定不明的，作出不利于提出格式合同一方的解释。西安（07.5.10）：760 1518 2278公共配套建筑产权归属公共配套建筑（如门房）归业主共有，明确约定归属的除外。 （4）交付内涵交付（使用）：房屋转移占有“交钥匙” “交付使用”义务产权登记：所有权转移“领房产证” 合同主要义务 交付认定A.一般原则有约定从约定（既包含移转占有也包含权利转移），无约定则以“交钥匙”为准。B.交付方式现实交付 简易交付（先占后合意 “先租后买”）占有改定（所有权人占有转为使用权人占有“出卖人回租”）指示交付(转移对第三人的返还请求权“租期尚未届满”) 我国：现实交付视为商品房交付，但当事人可约定其他方式。 C.交付程序a.出示证件原件（“质量认定书”“两书”）b.验收【视频】（取得交付批准文件 验收合格【主体质量合格】 综合验收合格【附属设施、设备的验收】 分期综合验收合格交付未经验收合格房屋的，承担民事责任和行政责任（处工程款24的罚款）质量问题解除合同：主体结构质量不合格；因房屋质量问题严重影响正常居住使用。修复：其他质量问题，在保修期内，可要求修复；遭拒绝或拖延的，可自行修复，费用由出卖人承担。c.签订交接书D.逾期交付迟延交付经催告3个月拒绝交付，可解除合同，按同地段同类房屋租金赔偿损失。 王某购买的商品房交付后即进行装修，后发现墙体严重渗水，客厅、卧室墙壁和卫生间的顶部及墙面各有二分之一的渗水面，造成装修后的壁纸卷曲、剥落。开发商接到王某反映后，经检验，属于施工单位未按设计要求施工，漏做王某家楼土地面的防水层所致。开发商应向王某提供哪些补救？【05一70】A.接受退房、返回购房款并赔偿损失B.退房并按房价双倍赔偿C.妥善修理并支付相应赔偿D.按原房价在园地置换一套面积更大、楼层更好并且装修完毕的房屋风险责任移转（不可抗力或意外事故）交付前出卖人承担，交付后买受人承担；买受人接到书面交房通知，无正当理由拒绝的，由买受人承担。房地产开发企业甲急欲销售其开发的某住宅区的最后1套别墅，遂打电话向乙、丙、丁发出售房要约，并声明该要约的有效期为1个月。要约发出后第10日，甲与乙签订买卖合同并交付该别墅，乙支付了全部房款，但未办理产权变更登记。第21日，甲与不知情的丙签订买卖合同并办理了产权变更登记。第25日，甲又与不知情的丁签订了买卖合同。第26日，该别墅被意外焚毁。（06三91-93） 甲丙乙丁买 卖未登记但交付 买卖买 卖登记但未交付91.下列关于甲、乙、丙之间关系的何种表述是正确的？A.甲、乙之间买卖合同有效B.甲、丙之间买卖合同无效，因该合同损害乙的利益C.甲不应向丙承担不能交付房屋的违约责任，因为房屋系意外焚毁D.丙应负担房屋被焚毁的风险 92.下列关于甲、丁之间买卖合同的何种表述是正确的？A.合同因欺诈而可撤销B.合同因自始履行不能而无效C.合同因无权处分而效力待定D.如果合同被撤销，则甲应向丁承担缔约过错责任 93.下列关于乙的权利义务的何种表述是正确的？A.若房屋未焚毁，丙有权要求乙搬离房屋B.若房屋未焚毁，法院应确认该房屋为乙所有C.乙对房屋的占有为善意、自主占有D.乙应向丙赔偿因房屋焚毁而造成的损失 （5）产权登记办理依约定期限办理；未约定的，期房自交付使用起90日，现房自合同订立起90日。期限届满后超过一年，由于出卖人原因导致无法办理的，买受人可请求解除合同和赔偿损失。 (四）合同履行与处理1、擅自变更设计不得擅自变更规划设计；经批准的，日内书面通知买受人，15日作出书面答复，未答复的视为接受，未通知的有权退房。 2、一房多卖【视频】乙丙甲未登记登 记银行李女士开发商 登 记未 登 记抵 押（1）何人可以取得争议房屋所有权 登记优先；均没有登记的，先行合法占有者优先；既未登记，也未合法占有，则先行支付房款者优先；前几个条件均不具备，则以合同成立在先者优先。（2）无法取得房屋所有权买受人法律救济 要求返还已付房款及利息、赔偿损失；可请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。 相关连接（五种惩罚性赔偿责任）：订立合同后 （1）买卖后再抵押的（先买卖后抵押）（2）再次转让的订立合同时 （3）隐瞒或者提供虚假预售许可证明 （4）隐瞒抵押事实的（先抵押后买卖）（5）隐瞒出卖事实或者为拆迁房事实的 某房地产开发公司在销售中被查出大量欺诈消费者的事实。下列哪些情形中，买受人可以请求该公司返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求该公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任？（09三58） A该公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实 B该公司故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实 C该公司故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实 D该公司故意隐瞒所售房屋存在严重质量问题的事实 三、商品房预售预售管理办法（ 2004修正）（一）概述1、起源1954年由霍英东香港立信置业公司首创正在施工的房屋-卖楼花2、概念房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者购房价款的行为。 （二）预售条件（预售许可实质要件）1、法律规定（管理法44条）（1）交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按预售商品房计算，投入开发资金达到工程总投资25%以上，并已确定施工进度和竣工日期；2、违反条件未取得许可证预售的法律后果（1）开发商民事责任未取得预售许可证明的，预售合同无效，但起诉前取得的，可认定有效。解释2条）行政责任责令停止，没收违法所得，可并处已收预付款1以下罚款。 （2）行政机关审查不严而颁发许可证导致损失的，可要求国家行政赔偿，但目前无明确规定。（3）买受人未尽注意义务的，承担部分责任。 （三）预售程序1、预售登记（预售许可形式要件）（1）书面文件营业执照和资质证书；施工合同；分层平面图；预售方案。（2）效力预售合同备案的基础，对预售合同无直接影响。 2、签订预售合同（1）要求出示许可证，查看广告上的许可证批准文号。（2）参照当地示范文本。 3、预售合同登记备案预告登记观点一：等同对抗第三人的物权变动预售合同登记备案对合同效力并无影响，但具有物权对抗效力，对抗再行转让的物权（抵押） 、其他债权（工程款 ）优先受偿权。 观点二：不等同对抗第三人的债权变动最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答第27条规定：“预售商品房合同签订后，预购方尚未取得房屋所有权证之前，预售方未经预购方同意，又就同一预售商品房与他人签订预售合同的，应认定后一个预售合同无效；如后一个合同的预购方已取得房屋所有权证的，可认定后一个合同有效。” 观点三：不等同行政管理行为2010年1月，高某与某房地产开发公司签订了一份预售商品房认购书。认购书约定，公司为高某预留所选房号，双方于公司取得商品房预售许可证时正式签订商品房预售合同。认购书还约定，认购人于签订认购书时缴纳“保证金”一万元，该款于双方签订商品房预售合同时自动转为合同定金，如认购人接到公司通知后七日内不签订商品房预售合同，则该款不予退还。同年2月，高某接到公司已经取得商品房预售许可证的通知，立即前往公司签订了商品房预售合同，并当场缴纳了首期购房款80万元。同年5月，高某接到公司通知：房屋预售合同解除。经了解，该套房屋已经被公司以更高价格出售给第三人。双方发生争议。【10一9597】 公司主张，双方在签订预售商品房认购书时，公司尚未取得商品房预售许可证，故该认购书无效，以此为基础订立的商品房预售合同也应无效。对此，下列判断正确的是：A.法律规定，取得商品房预售许可证是商品房预售的必备条件之一B.预售商品房认购书不是商品房预售合同，不以取得商品房销售许可证为条件C.双方签订商品房预售合同时，公司已具备商品房预售的法定条件，该合同有效D.因施工进度及竣工交付日期变化的，房屋可另售他人 公司还主张，公司在解除商品房预售合同时，该合同尚未报区政府房地产管理局备案，故不受法律保护。对此，下列判断正确的是：A.登记备案是商品房预售合同的法定生效要件，该合同未经登记备案不受法律保护B.登记备案是商品房预售人的法定义务，但不是合同的生效条件，该合同应受法律保护C.登记备案是商品房预售合同当事人的权利，未登记备案不影响该合同的效力D.商品房预售合同无需登记备案，当事人在房屋交付时办理产权登记即可 经双方协商，高某同意解除商品房预售合同。但在款项支付问题上，双方发生分歧。高某要求返还80万元首期房款本息并双倍返还定金。公司主张只退还80万元首期房款和一万元“保证金”。对此，下列判断正确的是：A.商品房预售合同无约束力，只能按公司的意见办理退款B.商品房预售合同有效，但预售商品房认购书无效，故应按公司的意见办理退款C.预售商品房认购书和商品房预售合同均有效，应该支持高某的主张D.开发商违约，高某有权请求赔偿损失 4、预售款的收取在建设资金总额中，公司自有资金不低于年度投资工作量30%;预收房款，建成销售前不超过70%;其中，建设时预收房款不超过40%，待建设工作量完成一半时，再预收30%，余下部分，交款时间一般在交付使用时或2个月内付清。 （四）特殊问题的处理1、预售合同的解除（1）可约定解除合同（2）法定单方解除合同情形主体质量不合格；因质量问题严重影响居住；面积差异超出3且另无约定；经催告后3个月仍未履行义务；（交付房屋或支付价款）未经催告经过1年仍未履行义务；超过登记期限1年，因出卖人原因无法办理的。 2、贷款未通过的后果除另有约定外，购房人作为贷款义务人，贷款未通过影响合同义务履行的，购房人应承担违约责任。3、预售商品房的转让（“炒楼花”）管理法第 45 条规定 “由国务院规定”，至今未出台，各地规定各异。（1）未付全款的（既有权利又有义务），经开发商同意，权利义务转移；（2）付清全款的（只有权利），（书面）通知开发商，未通知的不发生效力。在交易所办理，不得私自变更。 4、预售商品房设定担保目前建设部抵押办法3条四款确定购房贷款的抵押即“按揭”；其他担保无效。 案情：2005年1月1日，甲与乙口头约定，甲承租乙的一套别墅，租期为五年，租金一次付清，交付租金后即可入住。洽谈时，乙告诉甲屋顶有漏水现象。为了尽快与女友丙结婚共同生活，甲对此未置可否，付清租金后与丙入住并办理了结婚登记。 入住后不久别墅屋顶果然漏水，甲要求乙进行维修，乙认为在订立合同时已对漏水问题提前作了告知，甲当时并无异议，仍同意承租，故现在乙不应承担维修义务。于是，甲自购了一批瓦片，找到朋友开的丁装修公司免费维修。丁公司派工人更换了漏水的旧瓦片，同时按照甲的意思对别墅进行了较大装修。更换瓦片大约花了10天时间，装修则用了一个月，乙不知情。更换瓦片时，一名工人不慎摔伤，花去医药费数千元。 2005年6月，由于新换瓦片质量问题，别墅屋顶出现大面积漏水，造成甲一万余元财产损失。 2006年4月，甲遇车祸去世，丙回娘家居住。半年后丙返回别墅，发现戊已占用别墅。原来，2004年12月甲曾向戊借款10万元，并亲笔写了借条，借条中承诺在不能还款时该别墅由戊使用。在戊向乙出示了甲的亲笔承诺后，乙同意戊使用该别墅，将房屋的备用钥匙交付于戊。 甲（承租人）丙（同住人）丁乙（出租人）戊工人租 赁口头（5年）雇 佣免费维修装修（乙不知情）问题： 1甲乙之间租赁合同的期限如何确定？理由是什么？如乙欲解除与甲的租赁合同，应如何行使权利？ 2别墅维修及费用负担问题应如何处理？理由是什么？ 3甲丁之间存有什么法律关系？其内容和适用规则如何？摔伤工人的医药费用、损失应如何处理？理由是什么？ 4别墅装修问题应如何处理？理由是什么？ 5甲是否有权请求乙赔偿因2005年6月屋顶漏水所受损失？理由是什么？ 6丙可否行使对别墅的承租使用权？理由是什么？ 7丙应如何向戊主张自己的权利？理由是什么？ 第四章 房屋租赁一、租赁合同（一）合同内容（管理办法9条）1、当事人姓名或名称和住所2、坐落、面积、结构、装修及设施状况面积：建筑面积设施：空调、电话、家私及娱乐体育设施3、租赁用途未按用途的可解除合同 4、租赁期限（1）当事人约定期限的，为定期租赁；未约定或约定不明依61条仍不能确定的，为不定期租赁，当事人可随时解