（金融学专业论文）住房抵押贷款提前偿付问题研究及治理.pdf

河南大学研究生硕上学位论文 内容摘要 住房抵押贷款证券作为一项金融创新产品在发达国家得到了迅速的发展。作 为金融领域一个重要的衍生产品，住房抵押贷款证券化成了令人瞩目的焦点。我 国首单住房抵押贷款支持证券产品“建元2 0 0 5 1 ”是由中信信托做为信 托机构，建设银行作为发起机构在银行间债券市场发行的试点证券。然而要 推动住房抵押贷款证券化的发展，现金流的准确预测成为我们研究住房抵押贷款 证券化的首要问题。住房抵押贷款提前偿付的出现直接影响现金流的合理预测， 所以本文就以住房抵押贷款提前偿付以及治理作为主要的研究问题。 本文以住房抵押贷款价值为研究主线。提前偿付对住房抵押贷款价值产生直 接影响，从而需要进一步掌握提前偿付的特征，提出如何预测提前偿付并对其进 行管理。首先分析国内外住房抵押贷款提前偿付的现状，提出影响我国住房抵押 贷款提前偿付的因素，同时比较国内外提前偿付的差异；其次证明征收违约金的 合理性。违约金作为弥补提前偿付给银行带来的损失在国外得到了广泛的应用。 0 2 年5 月，上海八家银行联合声明推出提前偿付违约金，这一举措引起了很大争 议。征收违约金是否可行? 本文通过贷款银行征收违约金与否与借款人的博弈、 以及银行间征收违约金与否展开银行间的博弈，来证明征收违约金的合理性；再 次，通过数据研究来说明提前付款对商业银行造成的损失，以及不同时点提前偿 付对商业银行的影响，提出对违约金的差别定价。通过经验模型预测现金流的变 化，以及提出如何有效防止提前偿付的方法。 关键字：提前偿付违约金个人住房抵押贷款 河南人学研究生硕i ：学位论文 a b s tr a c t m o n g a g e b a c k e ds e c 嘶t i e s ，a saf i n a n c i a li n n o v a t i v ep r o d u c t ，h a sb e e nd e v e l o p e d r a p i d l y i n d e v e l o p e d c o u n 仃i e s t h i s i m p o r t 锄t d e r i v a t i v e p r o d u c t h a sb e c o m e r e m a r k a b l ef o c u si i l6 n a n c i a lf i e l d t h ef i r s t m o r t g a g e b a c k e ds e c u 订t i e sp r o d u c t ”j i a n ”觚2 0 0 5 一l ”w a sap i l o ts e c u r i t i e si s s u e db yt h ec o n s t m c t i o nb a n ko fc h i n at o t h ei n t e 卜b a n kb o n dm a r k e t ，w i t ht h ec i t i ct 1 1 l s ta st h et m s ti n s t i t u t i o n h o w e v e r p r e c i s ec a s hf l o wp r e d i c t i o nb e c o m e st h em o s ti m p o r t a n ti s s u eo np r o m o t i n gm o r t g a g e s e c u r i t i z a t i o n ，w h i c hi sd i r e c t l yi n f l u e n c e db yt h em o n g a g ep r e p a y m e n t s ot h i sp a p e r t a k e st h em o n g a g ep r e p a y m e n t 卸d 仃e 咖e n t 舔t h er e s e a r c ho b je c t t 狄i n gt h ev a l u ea n dp r e p a y m e n ti m p a c to nm o r 瞎a g ea st 1 1 em a i nt h e m e ，t h i s p a p e rp u t sf 0 n a r dh o wt op r e d i c t 锄dm a n a g et h ep r e p a y m e n tb yf h r t h e ru n d e r s t a n d i n g i t sc h a r a c t e r i s t i c s f i r s t l y ，i t 锄a l y z e st h ep r e s e n ts i t l l a t i o no fp r e p a y m e n th o m e 锄d a b r o a d ，p o i n t s o u tt h ef a c t o r st h a ta 缳j c t m o r t g a g ep r e p a y m e n t ，a n dc o m p a r e s d i 日b r e n c e sb e t 、) l ，e e nd o m e s t i ca n di n t e m a t i o n a l p a y m e n t s s e c o n d l y ； i t p r o v e st h e r e a s o n a b l e n e s so fi m p o s i n gp e n a l 以w h i c hh a sb e e nw i d e l yu s e da b r o a dt om a k eu pf o r t t l el o s s e st ob a m ( 1 nm a y 2 0 0 2 ，e i 曲tb 硼k si i ls h a i l 曲a ij o i n t l ya n n o u n c e dt ob r i n go u t p e n a l t ) ，o fp r e p a y m e n t ，w h i c hc a u s e dm u c hd i s p u t e i s t h ec o l l e c t i o no fp e n a l 够 p r a c t i c a b l e ? t h i sp a p e rp r 0 v e sm er e a s o n a b l e n e s s o fc o l l e t i n gp e n a l t yb y 锄a l y z i n g w h e t h e ri ts h o u l d b ei i i l p o s e d b yb a n k st ob o 玎o w e r s0 r0 t h e r b a i l l ( s t i l i r d l ya i l dt l l e m o s ti m p o r t a n t l y ，i tp r o p o s e sd i a 、e r e n t i a lp e n a l t yp r i c i n gb yq u a l l t i t a t i v e l yi l l u s t r a t i n g t h el o s sm g ec a u s e db yp r e p a y m e mt oc o m m e r c i a lb a n k s ，a n di m p a c tc a u s e da t d i 彘r e n tt i m ea n dp l a c e i tp r e d i c t s 凡t u r ec a s hf l o wt h r o u 曲e m p i r i c a lm o d e l ，a l l dg i v e s m e t h o d st oe 日e c t i v e l yp r e v e n tt h ea d v a n c ep a y m e n t k e yw o rd ：m o r t g a g ep r e p a y m e n t p e n a l 够m o r t g a g e - b a c k e ds e c l l r i t i e s i i 关子学位论文独立完成和内容创新的声明 本人向河南大学提出硕士学住申请。本人郑重声明：所呈交的学位论文是 本人在导师的指导下独立完成的，对所研究的课题有新的见解。据我所知，除 文中特别加以说明、标注和致谢的地方外，论文中不包括其他人已经发表或撰 写过的研究成果，也不包括其他人为获得任何教育、科研机构的学位或证书而 使用过的材料。与栽一同工作的同事对本研究所做的任何贡献均已在论文中作 了明确酌说明并表示了谢意。 学位申请人( 学位论文作者) 签名： 2 0年 月 目 关于学位论文著作权使用授权书 本人经河南大学审核 比准授子硕士学位。作为学位论文的作者，本人完全 了解并同意河南大学有关保留、使用学位论文的要求，即河南大学有权向国家 图书馆、科研信息机构、数据收集机构和本校图书馆等提供学位论文( 纸质文 本和电子文本) 以供公众检索、查阅。本人授权河南大学出于宣扬、展览学校 学术发展和进行学术交流等目的，可以采取影印、缩印、扫描和拷贝等复制手 段保存、汇编学位论文( 纸质文本和电子文本) 。 ( 涉及保客内容的学位论文在解窑后适用本授权书) 学位获得者( 学位论文作者) 签名： 压至垂查 2 0 ，o 年6 月j 曰 学位论文指导教师釜名： 2 0 河南大学研究生硕1 ：学位论文 1 绪论 1 1 选题背景和意义 随着我国住房制度由福利性分房转化为货币性分房，居民购房资金缺口成为 我们所要面临的新问题。为实现居民有其屋的梦想，分期付款买房逐渐成了我国 居民的新消费观念。同时我国出台的房贷政策在一定程度上鼓励居民通过向银行 借款实现购房梦想。住房抵押贷款业务自1 9 9 2 年开展以来，在1 9 9 7 年后得到迅 速发展。2 0 0 0 年以来，我国完全实现住宅货币化分配模式，住宅消费市场的主体 迅速转化为个人，由此产生了对住房抵押贷款的巨大需求，所以商业银行适时推 出的住房抵押贷款业务得到了迅速的发展。 表1 1 ：2 0 0 0 年以来我国住房贷款业务的发展状况( 单位：亿元) 项目2 0 0 02 0 0 l 2 0 0 22 0 0 32 0 0 42 0 0 52 0 0 62 0 0 72 0 0 82 0 0 9 个人住房贷 3 3 1 65 5 9 88 2 5 81 1 7 8 01 6 0 0 01 8 4 0 01 9 9 0 02 7 0 0 03 3 0 0 04 9 0 0 0 款余额 增幅 6 8 8 4 7 5 2 4 2 6 5 3 5 8 2 1 5 0 0 9 68 1 5 3 5 6 8 2 2 2 3 3 2 6 5 占消费信贷 7 8 8 0 0 9 9 67 7 4 0 7 4 8 6 8 0 0 0 9 68 3 6 4 8 2 9 2 8 1 8 2 8 9 1 9 8 9 0 9 9 6 比率 占总贷款比 3 3 3 4 9 8 5 9 1 6 9 4 8 4 9 8 9 0 8 3 4 9 7 2 1 0 3 1 1 1 5 塞 占中长期贷 1 6 3 3 1 0 8 2 1 7 5 2 1 9 7 5 1 9 8 0 9 61 7 5 8 1 9 4 8 2 0 1 0 2 0 8 0 款比率 数据来源：h 卸：伽，、v w s t a t s g o v c n t i g b 从表1 1 中我们可以看出，住房抵押贷款在总贷款中的比例由2 0 0 0 年的3 3 3 上升到了2 0 0 9 年的1 1 5 。同时个人住房贷款余额从2 0 0 0 年的3 3 1 6 亿元上升到 2 0 0 9 年的4 9 0 0 0 亿元，0 9 年底的住房贷款余额超过2 0 0 0 年的1 0 倍，住房抵押贷 款在中长期贷款中所占的比率也逐年上升。商业银行开展的个人住房抵押贷款业 务，在成为解决我国城镇居民住房问题有效途径的同时也扩大了银行的资产业务， 增大了银行的盈利空间。“有借有还，再借不难的观念使借款者违约率处于较低 的水平，因而住房抵押贷款成为了银行的优质资产和各大银行竞争的焦点。随着 河南人学研究生硕十学位论文 中国经济的快速发展，居民的生活水平逐渐提高、存款增加，可用于还贷的支出 也在增加。“无债一身轻 的观念使城镇居民在有能力进行提前支付的情况下进行 提前偿付。据统计，建行江苏分行在2 0 0 2 年上半年以后个人住房抵押贷款提前还 贷客户多达8 3 6 5 户，偿还金额多达3 9 1 亿元。上海住房抵押贷款的提前还款率( 全 部清偿) 已达到1 0 左右。广州某国有商业银行在2 0 0 4 年加息前提前还贷的比例 高达5 0 。0 4 年1 0 月2 9 日央行再次加息，两次加息期间，提前还贷高涨。重庆 多数银行在0 5 年4 月提前还贷率同比增加三成，部分银行逾五成。据中国国家统 计局2 0 0 9 年国民经济和社会发展统计公报显示，截止到2 0 0 9 年2 月，我国商业 银行住房抵押贷款金额达到4 9 0 0 0 亿元，比去年增长了3 2 6 5 ，同时我国个人住 房抵押贷款不良贷款比例较低。2 0 0 2 年个人住房抵押贷款的不良率不到o 5 ，同 时个人住房公积金贷款的不良率仅为o 2 4 ，国开行截止到2 0 0 8 年底贷款余额达 2 8 万亿元，累计本息回收率9 9 7 4 ，不良贷款率保持在o 9 7 。在缺乏制度约束 和处罚措施的情况下，住房抵押贷款提前还贷增加。我国商业银行究竟应如何管 理提前还款风险，西方发达国家商业银行采取的住房抵押贷款证券化我们能否借 鉴等一系列问题需要进行大量研究。 次贷危机的爆发使我们开始质疑住房抵押贷款证券化规避风险的能力，然而 我国与国外住房抵押贷款证券化存在较大差异。导致本次次贷危机的原因是0 6 年 美国住房市场投机泡沫的破灭，虽然它不是最根本的原因，但至少是主要原因之 一。同时丧失原则的评估师、过分冒进的抵押贷款人以及信心满满的借款人共同 推动了住房市场的非理性繁荣。由于住房抵押贷款证券化的存在，按揭的始作俑 者可以按预期的计划将这些按揭转售给券商，因此对贷前审核并不认真，仅仅是 走走形式，很少通过国税局核实借款人的收入状况。有时放款人还会怂恿那些信 用记录差、很天真的人进入到急剧膨胀的次级按揭贷款市场来借钱。部分人认为， 本次次贷危机的爆发，主要是金融衍生产品的过度发展，认为“复辟 退回 到过去的那种简单的金融交易方式才是解决本次金融危机的最好方法，这种想法 当然是完全错误的。应该说目前的这种形式j f 好给我们一个认真考虑并切实改进 2 河南人学研究生硕1 二学位论文 我们风险管理制度的机会。所以受到次贷危机影响的我国，没有必要因噎废食一 一看到美国住房抵押贷款市场出现危机就放慢甚至中止我国住房抵押贷款证券化 的步伐。要对住房抵押贷款进行证券化，现金流的准确预测是关键，而提前还款 行为直接影响着住房抵押贷款现金流的变化，进步影响住房抵押贷款证券化的 价值，所以对影响提前还款行为的因素、构建提前还款分析模型、预期未来现金 流的变化将为以后住房抵押贷款证券化定价奠定基础，所以本文就以住房抵押贷 款的提前支付问题为切入点来进一步讨论。 1 2 国内外研究文献综述 1 2 1 国外研究文献综述 国外对提前偿付问题的研究较多也较为成熟。但总体上来说，主要从影响提 前偿付的因素、提前偿付率的预测以及如何有效控制提前偿付的发生三个方面来 分析。 提前偿付的发生总会受内生因素和外生因素两方面的影响。r i c h a r d 和r o l l ( 1 9 8 9 ) 通过对固定利率住房抵押贷款提前偿付模型研究得出衰竭效应、再融资 激励、季节性因素、债龄是影响提前偿付的主要因素。s c o nf r i c h a r d 通过研究得 出9 5 的提前偿付来源于上述的四个原因。w i l l i 锄w b a n l e t t ( 1 9 9 4 ) 认为收益曲 线因子对提前偿付起着重要的作用。“新高盛提前偿付模型( 1 9 9 5 ) 认为重置1 、 承继2 、部分偿还3 和再融资为影响提前偿付的4 个部分。新高盛提前偿付就是在这 四个主要变量中进行研究的基础上得出总的提前偿付= 重置一承继+ 部分偿还+ 再 融资。c h a r l e sh u a n g ，s h a r o nw o n g ，d o nt a n g 和m i n gl i u ( 1 9 9 9 ) 第一次对香港住房 抵押贷款进行研究，得出住房转手和再融资为提前支付的主要原因( 香港地区的 住房抵押贷款利率接近浮动利率) 。 s u r e s hs u n d a r e s 觚( 2 0 0 0 ) 的f i x e di i l c o m em 破e t sa n d1 1 1 e i rd 嘶v a t i v e s 一 1 蕈置提前偿付主要足由税收减免情况、贷款已经历的时日】、季节性冈素、房地产周期性等| 天l 素引起的。 2 承继指户主卖 i 自已的房r 时剩余的抵押贷款有新的户主来承继，而不足有| | 1 房主进行提前偿付。 3 部分偿还指随时间推移，累积的部分提前偿付额小断的加大将会影响后继提前偿付的叮能性。 河南人学研究生硕十学位论文 书中，较为系统的阐述了影响提前偿付行为的7 个影响因素。包括再融资激励、 季节性因素、抵押贷款的债龄、家庭环境、住房价格、抵押贷款的状态以及抵押 贷款期限。e k n a t hb e l b a s e ( 2 0 0 1 ) 认为再融资激励是影响提前偿还的主要因素， “当利差在1 5 2 个百分点时，借款人提前偿付行为会大量涌现”，但提前偿付行 为也存在时滞。根据e k n a t hb e l b a s e ( 2 0 0 1 ) 对固定利率抵押贷款提前偿付行为研 究得出一般情况下提前偿付行为的时滞为2 个月。利率下降为借款人提前还款提 供了必要条件，并不是充分条件，因为他必须满足再融资条件和l t v l 要求。在贷 款人只提供相当于借款人权益8 0 的贷款时，也就是借款人在借款时的权益是贷款 余额的1 2 5 倍时，才能获得提前偿付贷款所需要的贷款数量。住房价格也会影响 提前偿还行为，当住房价格上升时，住房人的权益将会增加，借款人就容易满足 贷款人对l t v 的要求，从而提前偿还现象将会发生。e k n a t hb e l b a s e ( 2 0 0 1 ) 利用 美国从1 9 9 7 年到2 0 0 1 年的固定利率抵押贷款和住房市场数据所做的经验模型显 示，房价上涨与提前偿付行为之间存在很强的正相关关系。预测提前偿付现金流 的变化首先就要准确的预测提前偿付率。国外住房抵押贷款模型经历了从经验数 据到计量模型的过程。对提前偿付模型的研究主要集中于经验模型、基于比例危 险函数的提前偿付模型和基于期权理论的提前偿付模型。而经验模型主要包括1 2 年提前偿付法、f h a 经验模型法、s m m 与c p r 法以及p s a 经验模型法。本文对 提前偿付的研究就是运用了经验模型的思想。 g r e e n 、s h o v e n ( 1 9 8 6 ) 通过比例危险函数量化了提前偿还与季节性、再融资 动机、歇火现象、贷款年龄之间的关系，开创了运用比例危险函数建立提前偿还 模型的研究。d u 肌和m c c o i l i l e l l ( 1 9 9 8 ) 运用金融期权理论为提前偿付期权定价。 d u n n 、m c c o r u l e l l 、k a u 、k e n n 锄、m u l l e r 、e p p e r s o n 通过最优偿还策略建立了理 性偿还模型。但是此模型具有苛刻的假设，譬如市场是完美的，借款人是同质的， 在这些假设下得出只要合同利率高于市场利率，提前偿付就大量发生的结论，这 与事实不完全相符。所以这种古典理性模型的缺陷刺激了考虑借款人异质性提前 1 u v ：贷款价值比，贷款规模与房产价值比率。 4 河南大学研究生硕士学位论文 偿还模型的出现。d e n g 、q u i g l e y 、v a n0 r d e r ( 2 0 0 8 ) 通过研究发现了借款人之间 的异质性并得出忽略异质性的问题将会产生极大偏差的结论。k a r i y a 、k o b a y a s h i ( 2 0 0 0 ) 正是考虑了借款人之间的异质性，在其模型中才较好的捕捉到提前偿还 的歇火效应。d u n n 、m c c o n n e l l 、b r e n n a n 、s c h w a n z 通过泊松分布解释了工作调 动、家庭变化等外生原因引起的提前偿付行为。 英美澳等发达国家通过对违约行为的研究和分析，形成了一套较为完整的住 房抵押贷款的风险防范体系。美国对7 0 9 0 的次级贷款涉及到违约金征收，但是 主要是针对3 5 年的提前还贷，违约金通常是未还贷款余额的1 5 个百分点，也有 征收相当于半年利息的违约金形式。 1 2 2 国内研究文献综述 近几年，我国住房抵押贷款业务发展迅速，提前偿付时常发生，这引起学术 界的关注。施方( 2 0 0 1 ) 认为在一个自由资本市场( 如美国市场) 影响提前偿付 的主要因素为季节性、歇火现象、时间性、利率变动和收益率曲线等。王重润、 曹振良( 2 0 0 2 ) 则认为影响提前偿付的主要因素是再融资条件、宏观经济状况以 及现行的抵押利率水平。王福林、贾生华( 2 0 0 3 ) 通过分析我国住房抵押贷款提 前偿付的现状、成因、风险形式，提出了我国住房抵押贷款提前偿付风险的管理 框架。在研究影响提前偿付的因素时，冯传中、涂序平( 2 0 0 5 ) 把市场利率、经 济周期和季节性因素归结为影响提前偿付的三大因素。 个人收入的提高是造成我国城镇居民提前支付的主要原因。陈为涛，程英春 ( 2 0 0 5 ) 认为个人收入的增加是影响提前偿付的主要因素，个人可支配收入的增 加将直接增强提前支付的能力，当居民个人收入增加且其他投资所得不能弥补借 款成本时，借款人将会用多余的可支配收入进行提前偿付。姚捷( 2 0 0 5 ) 认为， 造成我国个人住房抵押贷款提前偿付的最重要的因素是居民可支配收入的增加导 致支付能力的上升。尤其是住房制度的改革，居民获得的一次性房改补贴收入等 都会增加提前支付的可能。同时受我国住房抵押贷款提前偿还政策( 譬如：偿还 金额每次为1 万元且提前还款的次数不超过3 次) 的限制，部分提前还款的可能 河南人学研究生硕 ：学位论文 性大大降低，主要转化为借款人的一次性提前偿付。周天芸( 2 0 0 6 ) 则把再融资 激励、再投资和房屋周转归结为影响提前偿付的主要因素。村晓玲( 2 0 0 7 ) 、樊相 如和窦晓飞( 2 0 0 2 ) 也把可支配收入的增加归结为影响提前偿付的主要原因。但 笔者认为，我国城镇居民不具有再融资的能力，首先是银行不允许借款人借新还 旧，同时利率逐年下降，大幅下降的空间不大。由于我国二手市场不发达，住房 转手对我国提前偿付的影响较弱，同时由于我国居民习惯长久居住在一个地方， 所以住房的转手对提前偿付的影响不大。 提前偿付的发生必将给贷款机构带来不同程度的影响。吴青( 2 0 0 5 ) 分析了 提前偿付对贷款机构带来的不利影响，并指出“掌握提前还贷规律、准确预测提 前还贷比率、在必要情况下收取适当的违约金、合理确定住房抵押贷款的利率、 住房贷款证券化及计提提前还贷损失准备金是管理提前还贷风险的有效做法。”戴 建国、黄培清( 2 0 0 1 ) 通过研究住房抵押贷款的价格函数，在提前支付行为二阶函 数性质的基础上，确定了有关提前支付的无风险利率临界条件，得到了住房抵押 贷款定价的期望值模型和提前支付概率的精确公式。赵旭( 2 0 0 6 ) 在考虑房屋价 格变化和抵押利率的基础上建立了船s 提前偿付风险模型，提出了运用模蒙特卡罗 模拟对其进行定价，并运用案例进行了模拟分析。 2 0 0 2 年5 月，上海工商银行、中国银行、农业银行、建设银行、招商银行、 光大银行、交通银行、上海银行等8 家银行联合作出决定，将对个人住房抵押贷 款提前偿付征收一定比例的违约金。学术界对住房抵押贷款提前偿付征收违约金 一事也存在较大争议。孟宪东，刘会玲( 2 0 0 4 ) 从法律的法意或立法精神上、合 同法总则关于提前履行义务的规定以及合同法关于借款合同的规定等三个 方面分析了征收违约金的不合理性。黄凌、刘兵和黄琼( 2 0 0 6 ) 也从法律的角度 认为征收违约金不具有合理性。按揭贷款合同中期限的约定譬如1 0 年、2 0 年实际 上是为借款人的利益而约定的，借款人的提前还贷属于借款人自己放弃自己期限 的利益，并没有损害社会的公共利益，在没有违背禁止性法律规定的情形下，应 当视为一种合法行为。 6 河南大学研究生硕士学位论文 一些人认为征收违约金是一种国际惯例。谢东海、吴梅、熊欣( 2 0 0 3 ) 等人 认为违约金的征收不是国际惯例，即使要征收违约金也应该有一个年限限制( 例 如三年内的提前偿付缴违约金) ，并且要给予优惠的利率或其他补偿，否则违约金 征收单位将会在竞争激烈的经济环境中处于不利地位。姜明辉、赖晶晶( 2 0 0 6 ) 借助构建经济模型对违约金的征收进行了讨论，得出违约金的征收比例和提前偿 付金额存在一定的关系。在完全竞争的市场上借贷双方存在均衡解，共同承担利 率风险，但银行和与借款者之间的地位是不均等的。银行往往处于优势地位，把 预期违约金的征收比例提高到均衡点之上，从而导致市场的低效率，所以要使借 贷双方达到帕累托最优应该制定合理的违约金征收比例。高山( 2 0 0 8 ) 通过对爱 尔兰、美英德以及荷兰的提前还贷进行了分析，发现征收违约金并非国际惯例， 大多是对违约金的限制和规范。在现代银行实践中，不征收违约金的提前还贷作 为一种隐含期权产品替客户管理了利率风险、增强了服务客户的能力同时通过风 险定价得到了相应的回报，增强了银行的盈利来源。银行对提前还贷征收违约金 相当于拒绝了客户转嫁风险的请求，也就失去了在产品定价中获得高回报的机会。 周海林认为违约金的征收使银行处于劣势地位的同时也加大了借款人的偿还压 力。但提前偿付的发生必将给贷款机构带来人力资本增加、银行预期收入减少， 为避免客户资源的流失征收违约金具有一定的合理性。施锡铨和张淼( 2 0 0 2 ) 通过 建立博弈模型进一步阐述了贷款机构征收违约金的必要性，并且从三个方面( 提 前还款服务成本补偿、提前还款后资金闲置损失补偿以及预期收益减少损失补偿) 探讨了违约金的征收标准。 1 3 本文工作和创新点 1 3 1 本文工作 本文主要是通过对住房抵押的价值进行分析，揭示提前偿付的发生是如何影 响住房抵押贷款价值的变化，以及如何有效的防范提前支付的发生这一条主线来 进行论述的。第一章主要介绍选题的背景和意义以及国内外的研究成果。第二章 7 河南大学研究生硕士学位论文 主要对我国住房抵押贷款的现状进行分析，系统的介绍了个人住房贷款的来源、 个人住房抵押贷款的偿还方式。第三章介绍影响住房抵押贷款提前偿付的因素， 首先介绍影响外国住房抵押贷款提前偿付的因素，进而研究影响我国住房抵押贷 款提前偿付的因素，最后把影响我国住房抵押贷款提前偿付的因素和影响外国住 房抵押贷款提前偿付的因素进行比较，找出我国提前偿付与外国提前偿付影响因 素的差异。第四章是这篇文章的核心之一，介绍违约金征收的合理性。首先介绍 提前偿付对商业银行带来的有利影响，然后分析提前偿付对商业银行带来的不利 影响，并运用博弈模型对违约金征收进行分析，得出征收提前偿付违约金具有合 理性的结论。既然提前偿付的发生对商业银行带来了极大的损失，那么我们就应 该合理准确预测提前偿付的发生。第五章我们研究提前偿付现金流的预测和防范， 这一章是我们研究的重中之重。最后一章提出参考性的意见以及本文写作中的不 足和展望，然后就是笔者为了完成本文所引用的参考文献。 1 3 2 本文的创新点 1 有关提前偿付违约金的征收，大多学者采用规范分析的方法，从法律条款 上来分析，而本文主要运用博弈论模型来说明征收提前偿付违约金的合理性。 2 对于住房抵押贷款的品种，笔者认为住房抵押贷款的偿还方式可以多样化 ( 譬如可以按照不同年龄，不同职业的人发放不同偿还方式的贷款) 。 3 由于我国住房抵押贷款业务经历时间短，没有足够的数据来预测提前偿付 率，所以笔者认为能否在合同上进一步完善。 2 我国住房抵押贷款现状分析 2 1 个人住房抵押贷款来源 随着货币化分房政策的逐步实施，居民借款购房逐渐增多。从借款途径上来 看，居民购房借款资金主要来源有委托贷款、自营贷款和混合贷款。委托贷款又 称住房公积金贷款，它是住房贷款资金管理中心通过住房公积金委托商业银行向 8 河南大学研究生硕f ：学位论文 个人发放的住房贷款。住房公积金贷款利率低，它是面向中低收入公积金缴存职 工发放的贷款。自营贷款又称商业性贷款，它是通过银行信贷向个人购房者发放一 的贷款。混合贷款是通过委托贷款和商业性贷款两种方式来筹措购房资金的贷款。 2 1 1 自营贷款 自营贷款以支持中国大陆境内城镇居民购买和大修为目的的贷款。贷款对象 可以是中国公民也可以是外国人，但是中国公民必须具备完全民事行为能力，港 澳台自然人以及外国人在大陆必须有居留权。 个人住房抵押贷款要求借款人必须具备以下条件： 1 身份合法、收入稳定、信用良好以及有偿还本息的能力。 2 有2 0 以上的自筹资金用于支付购房首付。 3 有购买、大修住房的有效合同协议以及贷款行要求的其他法定证明文件。 4 有可供抵押、质押的资产，或者有足够代偿的经济组织、法人和自然人作 为保证人。 贷款最高额度为所购住房全部价款或评估价值的8 0 ，期限不多于3 0 年。贷 款期限5 年以下的( 包括5 年) 年贷款利率为4 7 7 ；贷款期限5 年以上的执行5 0 4 的贷款年利率。 2 1 2 个人住房公积金贷款 这种贷款是银行接受住房公积金管理部门的委托向个人发放的贷款。这种贷 款面向足额缴存公积金且具有完全民事行为能力的职工发放。申请公积金贷款必 须符合住房公积金管理部门的有关规定，应具备以下条件： 1 身份合法、按时足额缴存住房公积金。 2 有当地住房部门规定的最少自筹资金，并且用于支付首付。 3 收入稳定、信用良好并且有偿还贷款本息的意愿和能力。 4 有合法有效的购买、大修住房的合同协议以及贷款行要求的其他证明文件。 5 有符合标准的抵押、质押品作为担保，或者是有代偿能力的保证人进行保 证。 9 河南人学研究生硕1 ：学位论文 6 符合当地住房公积金管理部门规定的其他条件。 贷款的最高额度和贷款期限由住房公积金管理部门根据有关规定和借款人的 实际情况来决定。贷款利率按照中国人民银行住房公积金贷款利率执行。目前执 行的利率如下：贷款期限在5 年以内的( 包括5 年) 的贷款利率为3 6 ；贷款期 限5 年以上的贷款年利率为4 0 5 。 2 1 3 个人住房组合贷款 这种贷款指利用住房公积金和商业银行贷款来购买各类住房的贷款。它面向 具有完全民事行为能力并且足额按期缴存公积金的职工发放。申请建行的个人组 合贷款必须满足建行关于商业性贷款和住房公积金部门关于住房公积金贷款的要 求。 1 身份合法、按时足额缴纳住房公积金。 2 有超过购住房2 0 的自筹资金，并保证2 0 的购房首付款支付。 3 收入稳定、信用良好、有偿还贷款本息的意愿和能力。 4 有合法有效购买大修住房合同协议以及贷款行要求借款人提供的其他有效 的证明文件。 5 有抵押、质押品进行担保或者有代偿能力的人作为保证人。 6 符合当地住房公积金管理部门和贷款行的规定。 个人住房组合贷款的额度是自营性贷款和住房公积金贷款的加总，最高额度 为所购住房价格或评估价值的8 0 ，其中住房公积金的贷款额度按当地住房公积 金管理部门的规定执行，贷款利率分别按委托贷款和商业性贷款来计算。 根据1 9 9 8 年颁布的个人住房贷款管理办法第二条规定：“个人住房贷款 是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放个人住房 贷款时，借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依 法处理其抵押或质物品或由保证人承担偿还本息。同时关于颁布个人住房贷款 管理办法的通知规定：个人住房贷款限于购买自用和城市居民修、建自用住房 或普通住房不得用于购买豪华住房。 1 0 河南人学研究生顾一 ：学位论文 借款人申请购房时必须提供抵押、质押或者保证担保。目前个人住房抵押贷 款1 已经成为个人贷款买房的主要方式，这种融资方式并没有改变借款人对抵押物 的所有权。只有借款人无力偿还贷款本息时，抵押权人才有权根据合同约定取消 借款人的赎回权从而通过变卖、拍卖等方式弥补自己的损失。 2 2 我国住房抵押贷款偿还方式 国外的住房抵押贷款业务发展较为成熟，目前主要有等比递增还款法、等比 递减还款法、等额递增还款法、等额递减还款法、双周付款法、逆向年金抵押贷 款、气球式抵押贷款等，多样化的住房抵押贷款品种在一定程度上降低了提前支 付的发生。随着我国住房抵押贷款业务的发展，住房抵押贷款品种和偿还方式日 益多样化。目前我国住房抵押贷款的偿还方式主要有等本息偿付法、等本金偿付 法和一次性偿付法( 并且大多数情况下主要采取一刀切的等本息偿付方法，并且 一经签订合同中途不准更改偿付方式) ，与国外个人贷款品种和偿还方式相比仍然 单一。 等额本息偿还贷款是我国目前最主要的贷款偿还方式，它具有每月偿还金额 相同，期初主要偿还贷款利息的特点。由于每期偿还金额不变，所以便于银行计 算。等额本金偿还住房抵押贷款把贷款额在贷款期限中均分，每月偿还的贷款本 金相等，利息随着未偿还本金的减少而降低，每月的还款额在整个期限内呈下降 趋势，期初偿还金额较多。 3 个人住房抵押贷款提前偿付影响因素分析 3 1 国外提前偿付影响因素 借贷双方合同中对违约金的忽视使放款机构一开始就面临着提前支付的风 1 以借款人所购房屋为抵押，按照购房款一定比例向贷款机构借款，然后在一定期限内偿还所借款的方式就是 住房抵押贷款。 l l 河南大学研究生硕十学位论文 险。 3 1 1 利率因素 国外提前偿付的主要因素是再融资激励。当市场利率下降时借款人的筹资成 本也将降低，所以再融资倾向的强弱与市场利率和合同利率的差值有关，差异越 大再融资倾向就越强。当市场利率低于合同利率时，只要借款人能够筹集到新的 款项将会进行提前偿付。例如2 0 0 3 年的贷款利率下降到5 0 年的最低水平5 5 以 下时，再融资规模迅速飙升，当年发放的4 2 万亿美元中将近2 3 是用于再融资。 2 0 0 6 年底，再融资贷款占所有未清偿贷款余额的4 0 。经验数据表明，当市场利 率与合同利率存在1 5 2 个百分点的差异时，提前偿付将会加速进行。提前偿付 的发生不仅与现行的利率有关，同时与达到目前利率水平的路径有关。 譬如：目前的合同利率为1 0 ，我们考虑两种达到同一利率的路径。当现行的 市场利率通过第一条路径达到9 时，有能力提前偿付的借款人将会利用再融资机 会在利率第一次达到9 时进行大量提前支付而不是等到第二次达到9 时进行。这 种利用再融资套利在第一次利率下降就进行提前支付的行为称为再融资歇火现 象。相反当利率沿着第二条路径变化时，借款人将会等到第二次的利率降到9 时 发生提前偿付，所以提前偿付和利率的变动的路径密切相关。 表3 1 利率变动路径 合同利率， 第一年底，l第二年底，2第三年底吃 r l1 0 9 1 2 9 r 210 9 61 1 1 2 9 3 1 2 住房的转手 即使利率保持恒定，提前偿付也时有发生，所以除了利率因素之外以住房为 抵押品的所有权的转移也是影响提前偿付的重要因素。房屋的售卖、灾害1 、违约2 1 灾害，房屋由于火灾、水灾或地震造成严重损害也将会导致提前偿付的发生。为了获得抵押贷款，房屋充 当抵押品，当发生灾害时，抵押晶的严重损害将使抵押品失去抵押的意义。如果抵押品投了财产损失保险， 那么贷款将会被提前偿付，如果没有投险，那么将造成违约。 2 违约，借款人因为财务状况的恶化导致无法按时清还贷款的现象就是违约。假如这种情况只是暂时的，贷 1 2 河南人学研究生硕 ：学位论文 以及借款人工作变动、改善、家庭变故、借款人的死亡等都会导致房屋所有权的 变化。而房屋出售是导致房所有权变化的主要原因。普通贷款通常都有一个出售 即到期条款，即要求借款人在房屋出售时将贷款提前清偿。虽然f h a v a 贷款允许 房屋购买人从出售人处承接抵押贷款( 称为抵押贷款承接) ，但出售人仍然会提前 清偿贷款。 3 1 3 抵押贷款的债龄 住房抵押贷款在初期主要偿还利息，甚至利息的偿还远远高于要本金的偿还， 所以期初的提前偿付将会节约较多的利息成本。当存在再融资激励时，借款人会 在期初进行提前偿付。据统计，在抵押贷款的第2 年到第8 年提前偿付所占比例 较大，超过2 5 年的住房抵押贷款的提前偿付所占比例次之，在第1 0 年和2 5 年间 提前偿付速度呈现下降趋势。 3 1 4 住房的价格 住房价格的变化对提前偿付的发生存在一定程度的影响。住房价格的变动直 接影响着贷款价值比，从而影响借款人的再融资能力。当房屋价格上升时，贷款 价值比就会下降，在家庭环境和利率变化等促使再融资时会增强借款人的再融资 能力。在住房价格下降时，即使其他因素有利于再融资，l t v 的上升也会制约借款 人的再融资能力。抵押贷款的资产价值= 当前抵押贷款的面值一当前抵押贷款的市 场价值 3 1 5 抵押贷款的期限 有数据表明，提前偿付的比率依赖很多的因素，其中抵押贷款的期限就是一 个重要因素。譬如3 0 年的f r m s 的偿还比率和1 5 年的f r m s 存在较大差异。沃尔 德曼，施瓦费根伯格提供了如下证据： 1 对于折价息票和现金息票证券来说，1 9 8 3 一1 9 9 2 年间，3 0 年期的抵押贷款 提前偿付速度要比l5 年期的抵押贷款提前速度慢11 。 款被称为拖欠，假如这种无力偿还的情况超过3 个月就被认为违约。当违约发生时，贷款人可以启动罚没程 序，最终将房屋拍卖，导致提前偿付的发生。 1 3 河南人学研究生硕一 ：学位论文 2 对于高息票证券来说，1 9 8 6 1 9 9 2 年间，3 0 年期的抵押贷款提前偿付速度要 比1 5 年期抵押贷款提前偿付的速度快5 。 3 2 国内提前偿付影响因素 我国与国外的社会制度、经济发展水平、居民的生活习惯以及消费观念存在 明显的差异，所以影响国外提前偿付的因素与影响国内提前偿付的因素之间也存 在一定的差异。下面是影响我国住房抵押贷款提前偿付的主要因素。 3 2 1 制度因素 我国商业银行对借款人提前偿付的放任，必将给住房抵押贷款发放机构埋下 提前偿付方面的隐患。中国人民银行颁布的人民币利率管理规定和个人住 房贷款管理办法均没有明确的罚金规定。例如1 9 9 8 年中国人民银行深圳支行颁 布的深圳市个人住房担保贷款管理试行办法明确规定：“借款人要求提前归还 贷款的，应提前一个月向贷款人提出申请，按贷款人确定的提前还款日归还贷款 剩余本金。贷款人不得对提前还款计收罚金。这些规定的发布，直接降低了借款 人提前偿付的成本，所以只要借款人有能力进行提前偿付，提前偿付就是他们最 好的选择。 3 2 2 经济状况 随着经济的快速发展，城镇居民的生活水平迅速提高，居民的可支配收入逐 年增多。据统计，2 0 0 0 年全国城镇居民的人均可支配收入为6 2 8 0 元，2 0 0 1 年城 镇居民人均可支配收入为6 8 6 0 元，比上一年实际增长8 5 。0 6 年城镇居民人均 可支配收入高达1 1 7 5 9 元，比0 5 年实际增长了1 0 4 。0 8 年城镇居民人均可支配 收入达到1 5 7 8 l 元，扣除通货膨胀的因素比0 7 年增长8 4 。同时受到“无债一身 轻 和“勤俭节约 传统习惯的影响，可支配收入的增加直接导致提前偿还的增 加，所以经济发展快的地区提前偿付相对更为频繁。可见收入增长是影响我国居 民进行提前支付的主要原因。 1 4 河南人学研究生硕 ：学位论文 3 2 3 利率因素 我国住房抵押贷款施行的是浮动利率制，当遇到利率调整时，从下一年1 月1 日实行新的利率。所以当利率上升时，居民为了节约还贷成本，就会在有能力还 款的情况下进行提前偿付( 一般情况下购房居民会保守的估计自己的收入) 。据数 据显示：2 0 0 4 年加息前，广州某国有商业银行提前偿还住房抵押贷款的比例高达 5 0 。2 0 0 5 年4 月，重庆多数银行提前还贷率同比增加三成，部分银行超过五成。 2 0 0 5 年3 月1 7 日，央行自2 0 0 4 年1 0 月2 9 日后再次加息，在两次加息期间提前 还款频发。2 0 0 6 年贷款利率在不到半年时间内上调两次，2 0 0 7 年3 月1 8 日，利 率再次上调o 2 7 个百分点1 ，随着房贷利率上调，居民为了节约贷款成本，部分消 费者选择了提前偿付。 3 2 4 其他投资产品的收益 当借款人有能力偿还贷款时，他可以选择提前偿还贷款也可以选择用这些资 金进行投资。当把这些资金进行投资时，不可避免的要权衡提前还贷与证券投资 之间的收益。 设原定全部提前还贷的金额为t ，违约金为w ( 我国商业银行几乎不征收违约 金) ，倘若借款人用金额t 投资于a 、b 两种股票，则该组合的预期收益率为： 一 ! 一 r p = x = x + xb r b f = 1 0 为各种证券组合的回报率，为单个证券的回报率，x ，为各种证券的权重， 在一定时期内，借款人从股票中获取的收益为：( 1 + 0 ) t 。所以有： 当( 1 + ，) t t + w 时 选择“