（工商管理专业论文）中国建设银行个人住房贷款业务发展分析及对策研究.pdf

中文摘要 个人住房贷款业务是个人消费贷款业务重要的一种，是中国建设银行的特色 业务和服务品牌。发展个人住房贷款业务有着广阔的前景和空间，但存在的问题 和竞争形势也不容乐观。 本文通过对中国建设银行个人住房贷款业务发展的现状分析，寻找出建设银 行个人住房贷款业务存在的问题。通过对此业务的风险点及风险成因进行分析及 对业务发展的障碍进行分析，从社会环境、金融环境、政策环境及建设银行自身 建设方面提出完善建设银行个人住房贷款业务发展的对策，并建立个人住房贷款 业务风险评估机制，利用风险评估模型对开发商及借款人进行风险评估。 针对天津建设银行身处天津市正在蓬勃发展的房地产市场中，自营性个人住 房贷款业务市场占有率却持续降低( 2 0 0 5 年天津建设银行在全市商业银行新增住 房贷款余额中，仅占0 7 8 ) ，而个人住房贷款不良率不断攀升( 2 0 0 3 年一2 0 0 5 年 年均升幅已达n 2 0 ) 的问题，分析探讨中国建设银行天津分行应如何从银行自 身建设方面运用上述业务发展的各项对策，制定具体措施，通过改进建设银行的 工作来快速拓展个人住房贷款市场，提高市场占有率。并且同时利用建立的风险 评估模型对开发商进行”准入制”风险评估，对借款人则采用定量分析方法替代过 去采用的定性分析方法进行风险评估，更为有效的规避住房贷款风险，降低个人 住房贷款不良率。 关键词：中国建设银行个人住房贷款现状风险分析对策 a b s t r a c t p e r s o n a lh o u s i n gl o a ni sa ni m p o r t a n tp a r to ft h ep e r s o n a lc o n s u m p t i o nl o a n ，t h a t i sa l s oa s p e c i a lp r o d u c ta n das e r v i c eb r a n do f c h i n ac o n s t r u c t i o nb a n k ( c c b ) t h e r e i sap r o s p e c t i v ea n dw i d es p a c et od e v e l o pp e r s o n a lh o u s i n gl o a n b u tt h ep r o b l e m s a n dc o m p e t i t i o np o s i t i o ni sn o to p t i m i z e d t h r o u g h t h e a c t u a l i t ya n a l y s e s o fp e r s o n a l h o u s i n g l o a no ft h ec h i n a c o n s t r u c t i o nb a n k ，t h i sa r t i c l ep o i n to u tt h ep r o b l e mo ft h ep e r s o n a lh o u s i n gl o a n o p e r a t i o n t h r o u g ht h ea n a l y s e so ft h er i s kp o i n t & c a u s ea n dt h ei m p e d i m e n t so ft h e b u s i n e s sd e v e l o p i n g ，t h i sa r t i c l eo f f e rt h ec o u n t e r m e a s u r e sh o wt o p e r f e c tt h i s o p e r a t i o no fc c b a tf o u ra s p e c t si n c l u d i n gs o c i e t ye n v k o n m e n t ，f i n a n c ee l i v i r o n m e n t ， p o l i c ye n v k o n m e n ta n db a n ks e l f - b u i l d i n g a c c o r d i n gt ot h ef a c tt h a tf a c i n gt h ef l o u r i s hr e a l t ym a r k e t ，t h er a t i oo fp e r s o n a l n o n - p e r f o r m i n gh o u s i n gl o a ni sg e t t i n gh i g h e rc o n s t a n t l y ( t h ea n n u a la v e r a g eo f i n c r e a s ei s2 0 d u r i n g2 0 0 3t o2 0 0 5 ) a n dt h em a r k e ts h a r eo fs e l f - m a n a g e dp e r s o n a l h o u s i n gl o a ni sg e t t i n gl o w e rc o n s t a n t l y ( i n2 0 0 5 ，t h er a t i oo ft h ea d d i t i o n a lp a r to f l o a nb a l a n c eh o l d i n gb yc h i n ac o n a r u c t i o nb a n ka m o n gf i n a n c i a lc o m m u n i t i e si n t l a n j i n i s0 7 8 ) ，t h i sa r t i c l ei n d i c a t ec h i n ac o n s t r u c t i o nb a n kt i a n j i nb r a n c h s h o u l db u i l d i n gd e v e l o p e rr i s ke v a l u a t i o nm o d e la n dq u a n t i t a t i v ea n a l y s i sa i ma t b o r r o w e rt od e v e l o pt h em a r k e ts h a r eo fp e r s o n a lh o u s i n gl o a na n dd e b a s et h er a t i oo f p e r s o n a ln o n - p e r f o r m i n gh o u s i n gl o a n k e yw o r d s tc h i n ac o n s t r u c t i o nb a n k ，p e r s o n a lh o u s i n gl o a n ， a c t u a l i t y , r i s ka n a l y s e s ，c o u n t e r m e a s u r e 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的 研究成果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人已经发表 或撰写过的研究成果，也不包含为获得苤鲞苤堂或其他教育机构的学位或证 书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均己在论文中 作了明确的说明并表示了谢意。 学位论文作者签名：豸么和弋 签字日期：会矽年肛月，日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解苤鲞盘鲎有关保留、使用学位论文的规定。 特授权丞生态茎可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检 索，并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校 向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权说明) 学位论文作者签名：考m 签字日期户年i 月j ，日 导师签名：棚1导师签名：l 猢1 签字日期：减年z 月哆日 t一 第一章绪论 1 问题的提出 第一章绪论 1 9 世纪，当房屋按揭贷款第一次出现在英国时，有学者曾将之称为“1 9 世纪房 地产金融的蒸气机”。由此可见，房屋按揭贷款对当时社会所产生的影响力。 按揭一词原是香港学者对英文m o r t g a g e 的粤语音译。其中，m o r t 来源于 拉丁语m o r t u m ，其意义为“永久、永远”，g a g e 原文意义为“质押、担保”。 据此，有人认为，按揭就是指抵押贷款。其实，它是指商品房预售过程中约束购房 者、开发商及银行三方的一种制度。它的一般过程是：在项目的商品房预售合 同中，购房者支付一部分房价款给开发商，其余房款由购房者通过银行贷款支付 给开发商。在房产证办理完毕之前，由开发商通过协议，将购房者对期房的期权让 与给银行作为取得银行贷款的担保，待房产证办理完毕之后，开发商解除担保，购 房者将依合同取得期房的期权让与给银行作为取得银行贷款的担保。购房者还清 所有贷款本金及利息后，可将期权赎回，取得房产证。如果购房者在贷款期限内违 约，或不能偿还贷款，银行有权处分该预售商品房并优先获得赔偿。根据个人住 房贷款管理办法中规定，个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自 用普通住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保。借款人 到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质押物，或由保证人 承担偿还本息的连带责任。 随着社会生活的进一步提高和生产力水平的发展，在我国，商品房按揭首先 在沿海经济发达地区发展起来，继而向内地推进，并成为我国房地产融资的一条 重要渠道。随着我国经济体制改革的深入发展和市场经济体系的不断发育完善， 金融业的贷款业务逐渐向个人全面开放，个人贷款的业务品种和业务范围如雨后 春笋般蓬勃发展，尤其是个人住房贷款业务的发展更快。自从我国进行住房改革 以来，随着福利分房的逐渐取消，个人购买商品住房的比例越来越大。据统计， 在北京个人购房已经占到商品房销售的9 0 以上。而个人购房的资金来源很大一 部分是由银行提供的。近年来个人住房贷款远远大于房地产开发贷款，且差额逐 年增大。n 2 0 0 5 年9 月个人住房贷款和房地产开发贷款的余额分别为7 4 2 3 亿元、 4 9 7 4 亿元，其中房屋销售中相当大的比例是贷款买房。 个人住房贷款业务开办之初，由于普遍实行了抵押+ 担保十保险的多重保 障模式，该项业务被银行认为是风险低，利润稳定的信贷品种。事实也证明个人 住房贷款的风险远远小于其他贷款品种。以个人贷款业务量最大的建设银行为 第一章绪论 例，截至2 0 0 5 年底，个人住房贷款不良率仅为1 3 5 ，远低于四家国有独资商业 银行全部贷款2 6 的不良率。但是也应看到不良贷款率之所以能保持较低的相对 值，一方面是因为不良贷款余额较小，另一方面是因为贷款余额的快速增长。而 目前这两个方面均出现了一些不利的变化。 虽然从有关部门的统计数据看个人住房贷款的坏账率较低，但不良贷款的绝 对额与比重两项指标均已呈现上升趋势。按照国际惯例，个人住房贷款的风险显 现期通常为3 8 年，以此推算，我国个人住房贷款当前正步入较高风险时期，特 别是发展初期粗放管理方式埋下的风险隐患将逐渐显露。而且随着发展又出现了 一些新情况，暴露出一些新的风险苗头。如果不能对个人住房贷款的现实风险与 潜在风险隐患进行有效识别与控制，那么其快速扩张的后果就有可能成为未来不 容忽视的风险源。 1 2 本文研究的意义 房地产业是一个资金高度密集型的行业，开发一个房地产项目需要大量的资 金，其对于融资的依赖程度明显高于一般的工商企业。因此，房地产业的形成与 发展过程，与金融业的关系始终是密不可分的。房地产业如果没有强有力的金融 作为支撑，其发展速度和前进步伐都将会受到制约。我国目前正处于城市化快速 发展的阶段，未来5 0 年对住房资金的需求巨大。据有关专家估计，从现在起到 2 0 5 0 年，随着我国城市化水平的上升，城镇人口将达到9 6 亿，按人均居住面 积达到3 6 4 平方米计算，每年需新增住房3 亿平方米，5 0 年间净增1 5 0 亿平方 米。按现价计算，平均每年需要住房资金6 0 0 0 至7 0 0 0 亿元人民币，5 0 年共需 住房资金3 0 多万亿元。可见，如果没有一个发达金融市场的支持，缺乏有效的 制度设计将短期资金转化为住房金融所需的长期资金，就无法满足我国住房金融 的巨额资金需求。国外房地产企业资金的来源通常是4 0 的房地产基金，4 0 是 私募基金( 包括私人投资或者企业之间的投资) ，剩下2 0 才是银行贷款，这种方 式比较健康，银彳亍风险也比较小。而现在国内房地产投资，银行贷款比例最高占 到7 0 ，使金融业已经处于不安全状态。 从房地产开发贷款与个人住房贷款历年快速增长情况看，商业银行在支持房 地产开发、增加市场供给的同时，也积极支持了住房消费，刺激了居民消费需求。 自2 0 0 0 年以来，个人住房贷款余额一直高于开发贷款余额，且个人住房贷款余 额占金融机构各项贷款余额之比增长速度逐年加快，这表明商业银行房地产贷款 重心逐步向个人1 丰房贷款倾斜，信贷结构得到有效改善和优化。 全国个人住房贷款余额由1 9 9 8 年的4 2 6 1 6 亿元增长到2 0 0 5 年底的1 8 4 万亿元，8 年间个人住房贷款余额增长了近4 3 倍，平均年增长率达到6 0 0 2 ， 第一章绪论 远远超过同期金融机构全部贷款余额平均年增长率1 1 3 3 。同时个人住房贷款 余额占金融机构全部贷款余额的比例由1 9 9 8 年0 4 9 上升到2 0 0 5 年的8 9 ， 这已经表明个人住房贷款极大的市场存量。 以建设银行2 0 0 2 2 0 0 4 年数据为例，从个人住房贷款余额与全部住房贷款余 额加以比较之中，可清楚看到个人住房贷款不仅贷款余额数量增加快而且在住房 贷款总和中所占比重加大，己成为国有商业银行支持我国房地产业的重要信贷品 种。 表卜1建设银行全部住房贷款、个人住房贷款比较表 盆 2 0 0 22 0 0 32 0 0 4 全都住房贷款余额( 注)亿元 4 8 4 26 2 0 56 9 4 1 全部住房贷款余额比上年增长亿元 1 1 3 71 3 6 37 3 6 个人住房贷款余额 亿元3 0 4 03 7 3 64 7 0 4 个人住房贷款余额比上年增长 亿元6 6 76 9 69 6 8 个人住房贷款余额占 6 2 7 86 0 2 l6 7 7 7 住房贷款总和余额之比 注：全部住房贷款余额：= 房地产开发贷款余额+ 个人住房贷款余额 中国工商银行自1 9 9 5 年开展个人住房贷款业务以业，累计发放个人住房贷 款1 0 0 0 亿元以上，其中，2 0 0 5 年新增6 0 0 亿元。2 0 0 6 年计划新增贷款8 0 0 亿元。 这种个人住房贷款短期内的过快增长，反映了以建设银行和工商银行为主的国有 商业银行的政策性特征。在以住房作为国民经济新的增长点，住房业为g d p 增长 做贡献的经济拉动宏观政策环境中，银行强调个人住房抵押贷款的低逾期率，片 面追求个人住房贷款的贷款额指标。各银行间在贷款成数、年期、贷款标准等形 成事实上的恶性竞争。 建筑业是我国国民经济的支柱产业之一，个人住房的建设对支撑建筑业的发 展有举足轻重的作用。个人住房的建设与金融机构贷款密不可分。因此，本文的 目的就在于通过分析建设银行个人住房贷款业务的发展情况和存在的问题，避免 个人住房贷款业务中发生的风险，并提出个人住房贷款业务的发展建议，为繁荣 房地产市场提供参考，以支持建筑业的发展，确保国民经济这一新的增长点的顺 利发展。 1 3 本文研究的主要工作 本文主要是基于中国建设银行个人住房贷款、i p 务的发展情况，介绍个人住房 第一章绪论 贷款的特点，并分析个人住房贷款业务可能发生的风险。对如何构建出一套适合 需求、并可施行的规避个人住房信贷风险的措施，进行了初步的研究并提出建议 并在建设银行的天津分行将具体实施的情况进行了相应的介绍，检验了其可操作 性及对今后如何完善、巩固及发展本措施加以描述。通过在该银行实施，检验该 银行个人住房贷款业务是否能够提升市场份额占有率和降低坏账率，以保证该银 行实现个人住房信贷持续发展。 第一章：绪论。 提出了本文研究的意义、相关理论及研究综述和需要完成的主要工作 第二章：中国建设银行个人住房贷款业务状况分析 中国建设银行个人住房信贷业务随着住房制度改革，由建立住房公积金制度 开始，1 9 9 6 年人民银行发布“个人住房贷款管理办法”后，中国建设银行开始 办理个人住房贷款。本章中回顾了个人住房信贷发展的历史进程，并对各种个人 住房贷款情况及不同利率以及适合办理对象进行分析，对中国建设银行现行的各 种个人住房信贷品种进行全面介绍。进而阐明个人住房贷款的特点，以及与银行 其他贷款品种的不同之处。 在我国房地产市场己成功的成长为国民经济的一个重要支柱产业，个人住房 贷款又成为支撑房地产市场发展获得金融业贷款的主要联结点。但是，个人住房 贷款业务又存在影响其健康发展的诸多问题，本文对此进行分析，并介绍了各商 业银行在该市场竞相发展状况。 第三章：中国建设银行个人住房贷款业务发展的风险及障碍分析 个人住房贷款业务在发展初期的风险隐患已逐渐显露，而且又出现了一些新 情况，暴露出一些新的风险。本文对各种风险点进行全面而系统的分析，包含宏 观层面及管理层面可能产生的风险。 在对各种风险点分析基础上，进而揭示出产生个人住房贷款业务风险的成 因。并指出由于制约住房消费市场进一步发展从而导致个人住房贷款得不到更进 一步发展的主要障碍。 第四章：完善中国建设银行个人住房贷款业务发展的对策 为求得个人住房贷款业务更进一步的发展，在国家对住房市场实施宏观调控 基础上，必需对个人住房信贷外部环境进一步完善。其中包含社会环境、金融环 境和政策环境。只有如此，商业银行对风险才可能控制。本文分析了发展住房信 贷业务所需要完善的外部环境。 为了发展个人住房信贷，中国建设银行自身建设是不可或缺的，因此，也提 出了中国建设银行必需同步进行自身建设所需要的措施。 为了规避房地产市场个人住房贷款业务可能发生的风险，面对天津建设银行 2 0 0 3 年一2 0 0 5 年个人住房贷款不良率己由1 0 5 一l - _ 升到1 5 1 ，其年均升幅己 4 第一章绪论 达到2 0 的问题。本文提出个人住房信贷不良率降低方法，并建立相应的开发 商准入及对借款人进行考核的数学模型。期望以上措施既能适应蓬勃发展的房地 产市场，提升建设银行市场份额占有率的同时，又降低个人住房贷款不良率。 第五章：天津建设银行个人住房贷款业务发展对策 介绍天津市房地产市场的发展状况，天津地区房地产业的繁荣发展，为商业 银行提供了发展空间，但建设银行的个人住房贷款业务却停滞不前。本章介绍天 津市建设银行业务发展历程、现状，寻找出抑制建设银行业务发展的主要原因， 并提出解决方案。 第二章中国建设银行个人住房贷款业务状况分析 第二章中国建设银行个人住房贷款业务状况分析 2 1 我国个人住房贷款业务发展历程 2 1 1 住房制度改革 上世纪8 0 年代以前，我国一直实行福利住房制度，核心特征是实物分配加 低租金，住房不是商品，根本没有住房融资的需要。进入8 0 年代后，我国开始 进行住房制度改革，改革的目的是要实现住房商品化、社会化，改善居住条件。 提租、补贴、售( 公) 房作为一项重要措施被提出来，且贯穿住房制度改革的始 终。但是在没有抵押贷款制度的条件下，职工的实际购买能力与住房价格之间存 在着较大的差距，公房出售受到了限制。 1 9 8 2 年，国务院决定在郑州、常州、沙市、四平等四个城市进行住房制度 改革试点，住房消费信贷这一概念首次在我国出现。 1 9 8 7 年在烟台和蚌埠成立了股份制的住房储蓄银行，同年，经中国人民银 行批准，中国建设银行开始经办政策性个人住房贷款业务。 1 9 8 8 年中国人民银行批准建设银行和工商银行成立专门的房地产信贷部。 住房储蓄银行具有区域性，负责当地住房基金的归集和结算，吸收住房储蓄，开 办住房抵押贷款，为个人购买公房提供低息、长期( 最长期限为1 5 年) 的资金 支持，同时也向单位提供建房贷款。房地产信贷部的职能与储蓄银行类似，负责 归集政府、单位、个人三级住房基金，吸收住房存款，向单位和个人发放住房贷 款。在试点基础上，1 9 8 8 年国务院颁布了关于在全国城镇分期分批推行住房 制度改革的实施方案，初步确定了住房金融的发展方向。即房地产信贷部负责 与房改有关的政策性业务，实行单独核算、自主经营、自负盈亏、自求平衡、单 独缴税。同时鼓励和支持银行开展经营性的商品房贷款业务。 2 1 2 建立住房公积金制度 1 9 9 1 年住房公积金制度首先在上海试点。建立住房公积金制度的目的是为 了扩大住房资金来源，建立政策性抵押贷款制度，资助职工购建住房。住房公积 金由职工个人和单位，按照个人工资和职工工资总额的一定比例逐月缴纳，政策 性公积金贷款由住房资金管理机构委托商业银行来办理。由于这个时期福利住房 制度还没有根本性的突破，在商品住房市场上仍然以单位购房为主，个人购房比 6 第二章中国建设银行个人住房贷款业务状况分析 例很低，这导致个人住房贷款需求不旺；同时由于居民收入水平低，政策环境不 完善等因素制约，金融机构也大多不愿开展个人住房贷款业务。因此，这个时期 个人抵押贷款市场还不发达，不论是商业性的住房贷款，还是公积金贷款主要投 向单位购建住房和商品房开发贷款。 2 1 3 个人住房贷款业务推出 1 9 9 6 年，中央银行正式允许国有商业银行办理个人住房贷款。 1 9 9 8 年国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知 ( 国发 1 9 9 8 2 3 号) 下发后，城镇住房制度改革不断推进。为配合住房制度改革， 把住宅业培育成为新的经济增长点，中国人民银行决定进一步加大住房信贷投 入，并发布了关于加大住房信贷投入，支持住房建设与消费的通知( 银发 1 9 9 8 1 6 9 号) ，要求各商业银行提高对住房信贷重要性的认识，进一步加大住 房信贷投入。5 月1 4 日，中央银行发布了“个人住房贷款管理办法”( 银发 1 9 9 8 1 9 0 号) ，允许所有商业银行开办个人住房贷款业务。 1 9 9 9 年，央行下发关于鼓励消费贷款的若干意见，将贷款最高限额从7 0 提高到8 0 。同年9 月，央行调整了个人住房贷款的期限和利率，将个人住房贷 款期限从2 0 年延长到3 0 年，在按法定利率减档执行的基础上，个人住房贷款利 率进一步下调l0 9 6 。 2 0 0 2 年2 月，为了应对世界经济增速减缓的困境，继续扩大内需，央行继 1 9 9 9 年下调利率之后再一次调低利率，商业性个人住房贷款利率5 年期以下为 5 5 0 8 ，5 年期以上为5 8 1 4 ；公积金贷款利率5 年期以下为4 1 4 ，5 年期以 上为4 5 9 。 2 0 0 3 年6 月，人民银行颁布关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知， 严格控制房地产开发贷款，加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买 住房的需要。对购买第二套以上( 含第二套) 住房的，要求适当提高首付款比例。 2 0 0 4 年4 月银监会就商业银行房地产贷款风险管理指引向公众征求意 见，其中“商业银行应着重考核借款人还款能力”的条款规定，商业银行应将每 笔个人住房贷款的月还款支出与收入比控制在5 0 以下( 含5 0 ) ，月所有债务 支出与收入比控制在5 5 以下( 含5 5 ) 。 政策的放松刺激了住房信贷的增长。自从1 9 9 8 年住房实物分配在全国范围 内停止，房地产金融业务快速发展，个人住房贷款在房地产市场快速发展的带动 下获得了迅猛发展，2 0 0 5 年底个人住房贷款余额达到1 2 0 0 0 亿元，从1 9 9 7 年到 2 0 0 5 年个人住房贷款余额年均增长2 0 3 。2 0 0 5 年虽增长速度减缓，但仍保持增 长。个人住房贷款规模在银行资产中的比重迅速一t - 升。 第二章中国建设银行个人住房贷款业务状况分析 2 1 4 住房建设的宏观调控 在住房建设市场得到快速发展的同时，由于商品房价格上涨过快，商品房结 构不合理，房地产投资规模过大，房地产市场秩序比较混乱。因而，房地产市场 出现了一些较为突出的问题。温家宝总理于2 0 0 5 年5 月2 7 日主持召开了国务院 常务会议，决定为了促进房地产业健康发展，巩固和发展宏观调控成果，以保持 国民经济平稳较快发展，制订了八项重要措施。这些措施对于保持房地产金融业 务及个人住房信贷业务健康发展同样具有极其重要意义。 国务院规定的八项措施如下：一是强化规划调控，改善商品房结构。尽快明 确今明两年普通商品住房和经济适用住房建设规模、项目布局以及进度安排，并 向社会公布。二是加大土地供应调控力度，严格土地管理。要在严格执行土地利 用总体规划和土地利用计划的前提下，对居住用地土地价格、住房价格上涨过快 的城市，适当增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。依法 制止炒买炒卖土地行为。三是加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控， 保证中低价位、中小户型住房的有效供应。经济适用住房价格要严格实行政府指 导价。四是完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。着力扩大 廉租住房制度覆盖面，城镇廉租住房制度建设情况要纳入政府工作的目标责任制 管理。五是运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为 的调节力度。六是加强金融监管。各商业银行要加强对房地产贷款和个人住房抵 押贷款的信贷管理，防范贷款风险。七是切实整顿和规范市场秩序。强化法治， 严肃查处违法违规销售行为。八是加强市场监测，完善市场信息披露制度。加强 舆论引导，增强政策透明度。 但是，八项措施并未能有效的遏制商品房价格过快上涨，除上海等个别城市 外，我国绝大多数城市商品房价格涨幅仍在1 0 以上。未能达到国务院宏观调 控的要求。为了有效的遏制商品房价格过快上涨。2 0 0 6 年5 月国务院办公厅联 合九部委下文，采取进一步宏观调控的六条措施。 六条措施具体内容如下：一、切实调整住房供应结构：明确新建住房结构比 例。新开工的商品住房，套型建筑面积9 0 平方米以下住房所占比重，必须达到 总面积的7 0 以上。二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用：调整住 房转让环节营业税。对购买住房不足5 年转手交易的，销售时按其取得的售房收 入全额征收营业税。三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度：严格控制被动性住 房需求。控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求的过快增长。四、 进一步整顿和规范房地产市场秩序：对不符合条件擅自预售商品房的，予以处罚。 五、有步骤地解决低收入家庭的住房困难：要落实廉租住房资金筹措渠道，城市 人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设。2 0 0 6 年年底前， 第二章中国建设银行个人住房贷款业务状况分析 各地都要安排一定规模的廉租住房开工建设。六、完善房地产统计和信息披露制 度：建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度，增强房地产市场信息透明度。 这些措施的实施，对房地产市场健康快速发展，避免中国房地产业高达 2 7 0 0 0 亿元银行贷款所积累的潜在风险，控制房地产市场的泡沫扩展，有重要作 用。 “国八条”及“国六条”严格执行结果，也从根本上革除了商业银行在个人 住房信贷上的恶性竞争，对规避个人住房信贷风险同样也具有极为重要的作用。 2 2 中国建设银行个人住房贷款业务的种类 2 2 1 个人住房贷款业务的种类 中国建设银行推出的住房贷款因种类不同，利率也不同，利息差别较大。各 种个人住房贷款品种见下表： 表2 1 中国建设银行个人住房贷款品种 品种简单介绍适用贷款人 住房公积金贷款也叫政策性个人住房贷款、个人住房委按规定缴存住 托贷款，是银行接受住房公积金管理部门的委托，以职工缴房公积金，并且在 存住房公积金存款为主要资金来源，向按时足额缴存住房公申请贷款前累计 积金的职工发放的，用于其购买、建造、翻建、大修的自住缴存住房公积金 城镇住房，并以其所拥有的产权住房为抵押申请的专项贷款。满半年，连续缴存 住房 住房公积金贷款不以盈利为目的，带有较强的政策性，达6 个月的企事业 公积金 遵循多存多贷，低进低处的原则，贷款额度根据不同地区有单位职工 贷款 一定的限额，一般不超过4 0 万元，且不超过总房价的8 0 ， 贷款期限缓长期为3 0 年。 住房公积金贷款利率是1 - 5 年4 1 4 。5 - 3 0 年4 5 9 9 6 ，与 商业贷款同比低了一个百分点。由于利率最低，条件最优惠， 成为借款人优先考虑的贷款种类。 个人住房商业性贷款也叫自营性个人住房贷款，俗称按收入稳定、有固 个人 揭贷款，是中国建设银行运用其信贷资金向城镇购买、建造、定还款来源、学历 住房 大修各类型住房的自然人所发放的自营性贷款，要求借款人层次高、有较好信 商业 以所购住房产权( 或银行认可的其他担保方式) 抵押，作为偿用、高科技领域的 贷款 还贷款的保证的住房商业性贷款。企事业单位职员。 个人住房商业贷款要求借款人必须有稳定的经济收入， 9 第二章中国建设银行个人住房贷款业务状况分析 有合法有效的购房合同或协议，自筹2 0 以上的房款，且能向 银行提供有效的抵押、质押或保证担保，目前市面上各商业 银行普遍采用的担保方式是房产抵押加开发商阶段性担保。 贷款额度由银行根据申请人的资信程度和还款能力确 定，同时不超过所购住房售价的8 0 ，贷款期限最长不超过 3 0 年。 贷款利率是5 年( 含) 以下5 5 0 8 ，5 年以上5 8 1 4 。该 类银行贷款资金成本较高，利率相对高一些，但贷款额度、 期限受限制较小。 个人在公积金贷款额度不够支付房款的条件下，借款人可以 按规定缴存住 住房同时办理个人住房商业贷款。这种组合贷款的资金来源一部房公积金、且具各 组合 分为住房资金管理中心的委托资金，一部分为银行自有资金。个人住房商业贷 贷款组合贷款不得超过总房价的8 0 ，贷款期限最长3 0 年。款条件的借款人。 个人这是中国建设银行向个人发放用于购置自营商业用房和行业发展前景 商业自用办公用房的贷款。较好、经营稳健、 用房个人商业用房贷款金额一般不超过抵押物评估价值的预期有足够现金 贷款6 0 ，贷款期限最长不超过1 0 年。回流的个人。 二手房贷款是指购房人以即将通过房产二级市场购买的无力购买新房 二手房住宅房或商用房作抵押，向银行申请办理的贷款。的企业职工、外来 贷款建设银行开办的二手房贷款金额最高为房产评估价的人员。 7 0 ，贷款期限不超过2 0 年。 住房贷款利息差见下表： 表2 - 2 个人住房公积金贷款与商业银行自营性个人住房贷款月还款比较表 贷款年限 5 年】0 年1 5 年2 0 年 公积金贷款月还款额 1 8 4 0 8 1 0 4 1 77 6 9 66 3 7 5 贷款 商业银行自营性贷款月还款额 1 9 1 0 5l 1 0 0 98 3 3 87 0 5 7 lo 月还款差 6 2 55 9 26 4 26 8 2 万元 总利息差7 3 5 0 07 2 2 4 01 1 5 5 6 01 6 3 6 6 0 公积金贷款月还款额 3 6 9 6 02 0 8 3 41 5 3 9 01 2 7 5 0 贷款 商业银行自营性贷款月还款额3 8 2 1 02 2 0 1 81 6 6 7 01 4 1 1 4 2 0 月还款差 1 2 5 01 1 8 41 2 8 41 3 6 4 万元 总利息差7 5 0 0 01 4 4 4 8 02 3 1 1 2 03 2 7 3 2 0 1 0 第二章中国建设银行个人住房贷款业务状况分析 公积金贷款月还款额 7 3 9 2 04 1 6 6 83 0 7 8 0 02 5 5 0 0 贷款 商业银行自营性贷款月还款额 7 6 4 2 0 4 4 0 3 63 3 3 5 02 8 2 2 8 40 月还款差2 5 0 02 3 6 82 5 6 82 7 2 8 万元 总利息差1 5 0 0 0 07 2 2 5 04 6 2 2 4 06 5 4 6 4 0 注a ：月还款均为等额本息还款方式。b ：单位：元 2 2 2 天津建设银行个人住房贷款特有品种 天津建设银行除与国内其他建设银行一样开办上述所有贷款品种外，还增加 了该行特有的贷款品种： ( 1 ) 中德住房储蓄银行住房贷款 两年前，天津中德住房储蓄银行( 以下简称“中德银行”) 已经开始试行 住房信贷。这是一种合约性住房储蓄制度，是一种契约方式，一种自愿性的住房 储蓄制度，即根据职工、居民个人的意愿到银行存一部分钱，到一定期限后可以 利用这笔钱并再贷款来购房。 具体操作办法是：客户与中德银行签订住房储蓄合同后，客户按月向银行存 款，当存款总额达到合同金额的5 0 时，就可申请合同全额的购房贷款，并可 以享受到3 3 的最低贷款年利率。它的年利率在国内各种个人住房贷款中最 低。 中德住房储蓄银行适合对象：主要客户是中低收入者。 ( 2 ) 住房公积金与中德住房储蓄组合贷款 2 0 0 6 年9 月1 日，天津市住房公积金管理中心与中德住房储蓄银行共同推 出住房公积金与中德住房储蓄组合贷款。办理这种贷款的购房人将同时得到低贷 款利率、减免个人所得税、政府奖励等多重优惠。 由于公积金贷款比按揭贷款利率低，很多购房人在购房时会选择公积金贷 款。但由于公积金贷款额度要受还款能力、最高贷款额度等条件的制约，在实际 贷款额度上往往有一定的限制。对超出公积金贷款额度的贷款需求，购房人往往 通过办理按揭贷款来解决，但由于按揭贷款利率高，购房人为此要承受的还款压 力也比较大。 住房公积金与中德住房储蓄组合贷款推出以后，购房人在使用住房公积金或 住房储蓄中的一种贷款时，如果贷款额度不足以满足需求，只要符合条件，就可 到承办住房公积金与住房储蓄组合贷款的建设银行网点申请组合贷款。 办理了公积金与住房储蓄组合贷款的购房人可同时享受住房公积金贷款低 利率、个人所得税减免和住房储蓄固定低房贷利率、1 5 的政府奖励等多重优 惠，从而降低融资成本。 第二章中国建设银行个人住房贷款业务状况分析 例如，购房人前期签订了一个6 0 万元、a b 型住房储蓄合同，存款3 0 万元， 达到配贷条件时，购房人可获得大约1 万元的政府奖励，这样就可以申请2 9 万 元的住房储蓄贷款。假设购房人买房需要5 0 万元贷款，并申请了5 0 万元的住房 公积金与住房储蓄组合贷款，其中住房储蓄贷款2 9 万元，贷款期限8 年，年利 率3 3 ；公积金贷款2 1 万元，贷款期限8 年，年利率4 5 9 。住房储蓄贷款 部分8 年的总还款额3 2 8 2 7 6 4 1 元，其中本金2 9 0 0 0 0 元，利息3 8 2 7 6 4 1 元；住 房公积金贷款部分8 年的总还款额2 5 1 3 0 6 8 8 元，其中本金2 1 0 0 0 0 元，利息 4 1 3 0 6 8 8 元，组合贷款支付的总利息为7 9 5 8 3 2 9 元。而申请相同额度、相同年 限的商业银行自营性住房贷款，要比组合贷款的总利息支出多6 万多元。 2 3 中国建设银行个人住房贷款业务的特点 建设银行个人住房贷款业务的特点用下表加以说明： 表2 3 中国建设银行个人住房贷款业务特点 特点 说明 风险 由于住房贷款债权债务关系明晰、担保方式采用房产抵押加阶段性担保方式， 较小 抵押物由保险公司担保且事关借款人基本生活条件，所以非特殊情况，借款人 还款意愿良好，是低风险、利润稳定的信贷品种。 个人住房贷款涉及面广，风险分散且风险程度相对较小，社会效益大，有利 于扩大银行辐射影响和广泛吸收存款，也有利于调整信贷资产结构，给银行带 贷款来稳定的客户群体和长期稳定的效益。 的 中国人民银行颁布的个人住房贷款管理办法规定贷款期限最长不能超过 长期性3 0 年。从各家商业银行开办业务的实际来看，个人住房贷款多数为5 年以上的 中长期贷款。 世界各国( 地区) 个人住房贷款的期限一般都比较长。美国、新加坡、丹麦 个人住房贷款可长达3 0 年；香港地区也长达3 0 年( 1 9 9 4 年抵押贷款合同平均期 限是1 5 2 年) ；法国、英国一般为1 5 - 2 0 年：德国的储蓄银行为6 - 1 8 年( 抵押 贷款平均合同期限为1 1 年) ，抵押银行为2 5 - 3 0 年：马来西亚是2 0 - 2 5 年。 住房贷款期限最长达3 0 年，利率低、手续简便，不存在转贷、贷新还旧的问 手续简便题，客户负担费用少，银行综合经营成本低。 成本较低 公司贷款一般则在5 年以下，利率高。经常办理转贷、贷新还旧，每转一次、 都要支付相应的评估、保险、抵押登记、公证等费用，手续繁琐，客户支出的 费用大，银行从经办部门到审批部门，都要投入相应的人力和资源，综合经营 成本高。 1 2 第二章中国建设银行个人住房贷款业务状况分析 贷款对象根据中国人民银行颁布的个人住房贷款管理办法规定：个人住房贷款的 的贷款对象是具有完全民事行为能力的自然人，同时对自然人借款应具备的条件 特定性作了明确规定。 贷款用途个人住房贷款是为了配合我国住房制度改革，拉动内需，支持城镇居民购买 的自用普通房，促进国民经济增长而推出的业务，其用途只能用于支付所购买住 专一性房的房款。 个人贷款笔数多、金额小、归还方式为按月分期还本付息。个人住房贷款单 贷款户借款金额少则几千元，多则几十万元，甚至更多，且5 3 0 万元占主导地位。 的 贷款期限在1 年以内的，实行到期一次性还本付息，利随本清，贷款期限在1 分散性年以上的按月归还贷款本息。在贷款延续期限内，后续服务细碎，因此，管理 同样的贷款额度，个人住房贷款户数多、工作量大，需要更多的人力管理。对 各家商业银行而言，个人住房贷款笔数及业务量远远大于其他贷款业务笔数及 业务量。 个人贷款由于房地产价值量大，因此凡是具有购房需求的人，相当一部分都要借助银 发放 行信贷资金支持，办理住房贷款，根据近些年的统计数据表明，商品房个人购 范围广泛买率逐年递增，购买人群遍及社会各个阶层。 归还方式有分期还款方式和到期一次还本付息方式二种。 还款贷款期限在一年以内( 含一年) 的，实行到期本息一次性清偿的还款方法，即 方式灵活借款合同期限届满时一次性结清贷款，利随本清。 贷款期限在一年以上的，采取分期还款方法，具体可分为等额本息还款法、 等额本金还款法、等额累进还款法、等比累进还款法等4 种。 2 4 中国建设银行个人住房贷款业务的发展现状分析 2 4 1 房地产市场的发展 从1 9 9 7 - - 2 0 0 5 年这8 年间，房地产市场从调整阶段到迅速成长阶段，中央积 极的财政政策、城市化建设以及住房货币化制度起到了至关重要的作用。1 9 9 7 年宏观经济实现“软着陆”后，我国实施了扩大内需的经济政策，在全国范围内 推行住房货币化分配制度改革，降低了购房贷款利息。有利的经济环境与政策环 境为房地产市场的发展提供了资金的保障，也极大的拉动了需求的增长。 国际经验表明，在人均住房面积达蛰j 3 0 - 3 5 平方米之前，会保持较旺盛的住 房需求。目前，我国城镇居民的人均住房建筑面积不足2 l 平方米。因此，今后1 0 年我国房地产业将保持较快的增长速度，也为个人住房贷款市场带来发展良机。 加入w t o 后，降低关税有利于降低成本，增加居民的购买力。开放服务贸易有利 第_ 二章中国建设银行个人住房贷款业务状况分析 于加快消化商品房，我国房地产业入世后会得到更多融资渠道和土地。境外房地 产投资商进入，有利于提高房地产档次和质量，这些因素会将有利于促进我国房 地产业快速发展。 天津房地产业与国内其他城市一样，己培育成为国民经济支柱产业，十五年 间完成投资额增长幅度达1 3 0 倍以上，对我市经济建设发展有重大贡献。 近两年天津房地产业发展更迅猛，2 0 0 5 年天津房地产投资额为3 2 7 5 4 亿元， l l 2 0 0 4 年同期增长2 4 1 ；住宅投资额为2 3 4 9 3 亿元，比2 0 0 4 年增长3 4 1 ：经 济适用房投资额为2 8 2 7 亿元，比2 0 0 4 年同期下降1 7 1 。房地产施工面积为 2 4 7 0 5 7 万平方米，比上年增长2 1 1 ；新开工面积为1 5 7 9 8 7 万平米，比上年增 长2 9 9 ；竣工面积为1 4 7 9 2 2 万平方米，比上年增长3 3 5 。2 0 0 6 年1 - - 6 月天 津房地产施工面积为2 3 3 8 2 7 万平方米，同比增长1 7 3 ；新开工面积为5 6 9 3 万平方米，同比增长1 5 7 ；竣工面积为3 9 2 7 4 万平方米，同比增长1 5 9 。2 0 0 6 年l 一7 月天津房地产开发投资额为2 0 8 1 6 亿元，同比增长2 1 4 ；住宅开发投资 额为1 4 2 3 5 亿元，同比增长3 0 6 ；经济适用房开发投资额为1 5 1 1 亿元，同比 下降1 3 1 。 近年来我市房地产业发展见下表： 表2 4 天津房地产业( 19 9 0 年一2 0 0 5 年) 投资额表单位：亿元 年度当年合计完成住宅办公楼商业营业其他 1 9 9 02 52 0 1 9 9 13 22 7 1 9 9 24 63 4 1 9 9 31 8 11 3 7 1 9 9 42 5 71 3 7 1 9 9 56 9 4 4 4 8 77 88 5 1 9 9 67 1 54 36 71 2 4 9 5 1 9 9 78 0 83 9 68 71 4 11 8 4 1 9 9 81 0 6 76 3 06 51 1 22 6 o 1 9 9 91 1 7 08 6 93 64 72 1 8 2 0 0 01 3 3 9 9 0 o3 1 7 1 3 3 6 2 0 0 l1 6 1 39 6 44 51 5 64 4 7 2