（金融学专业论文）我国房地产信贷的风险研究——基于房地产周期视角.pdf

摘要 在我国现阶段，房地产业已成为国民经济的支糨产业和新的缀济增长点，而 房地产业的缴展离不开房地产金融的支持。在我国，房地产金融主要以银行信贷 为主，其缝衾避方式絮上蠢融资、臻援融资、馕券融凌及基金聚燹等占境较，l 、。 如果将土地购麓开发一建设一销售务个环节加总越来测算，房地产开发投资资 众约有7 0 束自银行贷款。截至2 0 0 3 年底，我国房地产信贷中仅房地产开发贷欺 和个人住宅抵糖贷款的余额就占全部贷款额的l l6 ，并且正以鼹缀数的增速继续 增长。嚣蘸，我国房逢产缀济是否窭联了泡沫敷及骞多大豹沲濠鹃藤题己成为经 济学界和房地产业界共同关注的热点。猩此背景下，研究房地产信贷的风险无疑 是很有实际意义的。 零文孛， 乍者善竞溪逑了痨遗产壤贷除了与荚德嫠贷蜜产一榉嶷毒魏一般搜 风险以外，窀述比一般的工商业贷款更释翁受到宏观经济周期波动的影响。因此， 作者引入了房地产周期的概念，并将熟视为宏观经济周期在房地产业领域的表现 形态。 接着，佟者扶理论上分褥了房蘧产瑙麓波动对痨遗产信贷甄除豹影响，翼 奉 从房地产周期波动的角度对房地产信贷风险的变化殿开了分析，辩进一步用日本 房地产泡沫经济背景下的房地产周期和房地产信贷风险之间关系的实例来论证。 蘧嚣， 乍髫在褒圭| 塾产粥矮理谂熬指馨下，鼹我国1 9 裾年来熬携缝产经济遴嚣 了划分，将冀划分为三个究整的房地产周期和一个雁在进行中的虏地产周期。作 者认为我国溅处于本轮房地产周期中的上升阶段，从攫体看已经出现了房地产道 热的菌头，袭一些大城帮巾已经出现了魄较严重的魔煺产泡沫。邋过对房地产信 贷的其俸努耩， 乍者试为我国现阶段豹赛地产信贷风险是缦大酶 一星苈圭| 亟产蕊 期由上升阶段迮向下降，房地产信贷风险即将暴露出来。 最后，作者提出了防范房地产信贷风险的若干政策建议：应建立房地产经济 震鼗羹溺系绫，了解繇憝熬蠲赣狳段，瓣赛圭| 羹产遗 泰避幸亍颈警；穗疆锻牙疲援此 对房地产信贷进行相应的调整；中央锻行应运用货币政策手段对房地产周期进杼 调整，及早戳破房地产泡沫；金融监管部门应有力地通过信贷监傺识别不同目的 的房地产信贷，减少班投娥、炒 乍为臻途熬售贷，邋度控制房遗产信贷的援横， 抑制房地产投机活动，骆止房逢产泡沫经济的出现。诧外，作者指出，船谈我潮 房地产证券化进程，转移房地产信贷风险，也是降低房地产信贷风险的有效途径。 关键翊：痿逡产僖贷 房蘧产趱凝聚陵 f i n a l i 弘t h er e a le s t a t ec y c l e ，t h ea u t h o rp u tf o r w a r ds o m ep o l i c yr e c o m m e n d a t i o n s a g a i n s t a le 曲吐ec r e d i t ：g o v e m m e n ts h o u l ds e tu pt h em o n i t o f i n gs y s t e mo ft h er e a l e 蛐吐ee c o n o m i cc v d ei no r d e rt om a k ei tc l e a rw h i c hs t a g et h er e a le s t a t ec y c l ei so n a 1 1 dt ow a n l 椭e 向a mo ft h er e a le s t a t e ；t h ec o m m e r c i a lb a n k ss h o u l dc a r f yo n c o r r e s p o n d i n ga d j u s t m e 毗t or e a le 髓a t ec r e d i t 挑v i e wo ff o r m e r ；t h ec e n t r a ib a n k s h o u l du s et h em o n e t a r yp o l i c ym e a n st oa d j u s tr e a le s t a t ec y c l e ，p o k et h ef o a mo ft h e r 黯le s t 瓤e 喇y ；t l e 矗n a n e i a l 飘j p e r v i s i o na u t l o 矗t i e ss h o u l dd i s c e r nd i f 凳r e n tp u r p o s e s r e a le s t a t ec r e d i tt h r o u g he n - e 吐i v ef i n a n c i a is u p e r v i s i o nw h i c hc o u l dr e d u c et h ec r e d i t 越越e d 雏s 套e e u l 毅l v ea n d n t ll h es e a l eo f r e 矗锚越ec f e d i t 鑫p p r o p a 童e 垮t os u p p r e s s t h es p e c u l a t i v ea c t i v i t i e st op r e v e n tt h ea p p e a r a n c ea n de x p a n s i o no ft h er e a ie s t a t e b 轻b b l ee n o m v ；狐a 翻廷i o 娃，t 。鑫c c e l 嗽t et h es e 掰康i z 采；o 建p f o e e s so f f 髓les l j 圭圭ea 嬲 s h mt h ec r e d i t r i s ko fr e a le s t a t ei sa l s oa ne f f b c t i v ew a yo fr e d u c i n gt h ec r e d hr i s ko f t h ef e 蠢e s t a 耋e 。 x e yw o 糠蓦：f e 蠢e 羹戤ee 辩d i t ， 辩采e 或采e 锣e l 气 矗s k 3 独创性声明 y8 9 8 0 7 本人郑壁声明：所呈炎的论文是我个人在肆师指导下进行的研究 工作及取得的研究成果。尽我所知，除了文中特剃加以标注和致谢的 地方终，论文孛不惫含其传人已经发表或撰写懿研究残果，也不包龠 为获得江西财经大学或其他教育机构的学位或证书所使用过的材料。 与我一简工作的简悫对本研究所散酶任何贡觳筠已在论文串律了胡确 蟪说明势袁零了谢意。 签名： 攀魄型宇 关于论文使用授权的说明 本人完全了解江西财经大学有关保留、使用学位论文的规定，即： 学校农粳保鹜送交论文翡复窜佟，允许论文效查阗和借阕：学校帮瑷 公布论文的全部或部分内容，可以采周影印、缩印或其他复制手段保 存论文。 ( 保密的论文在蘩密嚣遵守跑蕊寇) 始华坠粼名：衅絮：掣 我国爨地产壤贷豹风险错宠纂平房地产周期规角 引言 一、研究背景 当前，房筑产韭己成为我国滔民经济的支 妻产翌帮麟靛经济增长点。房圭| 羹产 业的发展有赖于房地产众融的支持。在我国，房地产金融主要以银行信贷为主， 藏袍金融方式懿上市融资、信享卺融资、馈券融资及基金黻资等占院较小。鲡栗褥 地购鬣开发建设销售各个环节加总起来测算，房地产开发投资资金约有 7 镑0 来蠢锻行贷款。截至2 3 零庶，我鬻赛遗产信贷中仅房毽产并发贷款察令人 住宅抵押贷款余额就占全部贷款余额的1 1 6 ，而且近年朱这两项贷款的新增余额 在全部贷款薪壤余霰牵的毙锈曩戳每年琵垃数懿增速继续灌长。劳盈，我嚣赛缝 产经济悬否出现了泡沫的问题戚是目前缀济学界和房地产业界麸同关注的热点。 在蓝乏背袋下，疆究磨逮产信贷懿菇险秃聚是 霉舆舂实嚣意义。 房地产信贷除了与其他信贷资产一样具有流幼性风险、违约风险等风险以外。 还琵一缎熬工襄犍赞款鬻容易受戮宏魏经济月载波动静影响。旋本文中，姆房憋 产周期视为宏观经济周期在房地产业领域的表现形态，试图从房地产周期波动角 发寒分褥我国甓蟪产缤黛风险，势提出罄于政繁建议。 二、房地产周期研究文献综述 国势美予赛遗产髑裁的磅炎善先出现予1 9 2 9 年太恁祝爆发的美国，髓螽在二 十世纪3 0 4 0 年代聪方国鲸涌现出了不少研究房地产周期的文献。 歉i 裙l e m a n ( 1 9 3 3 ) 、l o n 鬏1 9 4 0 ) 、g r e b l e r 骞口b u r n s ( 1 9 8 2 ) 、野口悠纪雄( 1 9 8 9 ) 、秧本 英明( 1 9 9 8 ) 和b o o r t z ( 1 9 9 4 ) 等学潸的研究其有代表性。大致上，豳外对房地产周潮 的研究w 以分为两个阶段：2 0 戢纪3 0 4 0 年代对1 9 2 9 一1 9 3 3 年大萧条之前的房地 产周期的研究和2 0 世纪8 0 年代以后对1 9 2 9 1 9 3 3 年阻厢房地产经济的研究。 早期研究懿成果主凝表现为在房地产周期方颟取得了一致的认识。乳i g g l e m a n 起裙曾制用四个城市，瞄来增黧5 2 个城市自1 8 7 5 一1 9 3 2 年的建筑许可黼积的资籽 来研究地产周期，证明了地产波动存在期限为1 8 年的3 个长周期( r i 9 9 1 e m a n ， 1 9 3 3 1 。精来他避一步将研究时限扩大到 0 3 零，发琨了平均为1 73 3 年的六个璃 期。据此，他得出的结论是，一个房地产长周期的长度与经济周期照一致的。 l 0 n 譬( 1 9 4 0 ) 研究了美国2 9 个城帮鲁1 8 6 8 1 9 4 0 年的建筑许可萄赣资辩，谤究结莱 显示周期现象存在于所有的房地产类型、所有的区域和时期，融波动幅度大，平 均期限为2 0 年；仡还认为房地产主要受长餍麓酌影响，僵也受鄹期限平均为4 年 的短周期的影响。 二十世纪4 0 。5 0 年代后，随着甑愚新主义狡疆璐致敬策酌嘏符，经济麓羯帮掰 引言 地产周期波动趋缓，因此，房地产周期方面的研究也逐渐淡化了。直到上世纪8 0 年代后美国研究者又开始重新关注，不过，这些研究集中在研究特定地区、特定 房地产类型的小周期。g r e b l e r 和b u m s ( 1 9 8 2 ) 。分析了二战后( 1 9 5 0 1 9 7 8 ) 房地产 总周期同不同类型房地产周期的关系( 商业、住宅等) ，没有发现房地产长周期， 但发现了平均55 年长的5 个房地产总周期、6 个住宅周期；研究认为二战后房地 产和各分支行业的活力增强，房地产行业整体和各组成成分同经济周期的关系变 得更复杂和不稳定。由于凯恩斯主义在美国经济管理中逐渐占据了支配地位，经 济生活中的财政政策、公用建筑的建设对房地产周期产生了重要影响，时间短、 活动频繁的房地产小周期经常出现。自1 9 9 0 年代后，野口悠纪雄( 1 9 8 9 ) 圆、秧 本英明( 1 9 9 8 ) 对日本的地产泡沫及房地产周期作了深入详细的研究。b o o r t z ( 1 9 9 4 ) 对美国达拉斯城商业房地产周期和地产泡沫的研究是研究城市房地产周期和地产 泡沫的典型代表。 我国内地学者对房地产周期的研究，是伴随二十世纪9 0 年代初房地产业的迅 速发展及其因宏观调控而出现持续衰退之后才逐渐展开的。何国钊等( 1 9 9 6 ) 。认 为，房地产业在起伏波动的发展过程中，呈现出由复苏、繁荣、衰退和萧条四个 阶段构成的周期性循环波动，由此形成房地产周期或房地产周期波动，他们选用 房地产经济活动中的商品房价格、城镇新建住房面积、城镇住宅竣工面积、城镇 住宅投资、实有房屋建筑面积、实有住宅面积、房地产业从业人员和房产买卖成 交面积等8 项指标，综合计算后，将我国1 9 8 1 年以来房地产周期分为3 个 ( 1 9 8 1 1 9 8 6 、1 9 8 7 1 9 8 9 ，1 9 9 0 年后) 。梁桂( 1 9 9 6 ) 认为，在一般市场经济前提下， 由不动产总供给和总需求的波动及其相互作用而产生的不动产经济波动，呈现出 周期性波动的特征，由此形成不动产经济周期，可以分为五个阶段：不动产供求 失衡一市场趋于活跃一繁荣一紧缩一萧条，他按照商品房年销售面积的增长率标 准，认为1 9 8 6 年至1 9 9 5 年我国的房地产经历了一个半周期( 1 9 8 6 1 9 9 1 ，1 9 9 2 - 1 9 9 5 ) 。 谭刚( 1 9 9 4 ) 认为，与宏观经济的周期波动相似，房地产业的发展也存在着周期 波动的现象，尽管房地产业周期波动的长度和幅度不同，但与宏观经济周期波动 一样，也可分为复苏与增长、繁荣、危机与衰退、萧条等四个阶段，等等。他后 来参照产业运行环境特别是产业政策与体制变动，同时结合多项指标合成观点， 将改革开放以来的房地产经济运行划分为四个周期( 1 9 7 8 1 9 8 6 ，1 9 8 7 1 9 9 1 ， o l e og r e b l e ra n dl e l a n dsb u m s ，c 删帅c 如h0 艚胁m 呐p 哳f 耐s 缸f e 。s f h c p 胁删胁r 口，a r e i j e r ，j o u n l 、b 11 0 1 9 8 2 o f 日1 野口悠纪雄汪斌译土地经济学北京：商务印书馆1 9 9 7 。何国钊、曹振良、李晟中国房地产周期研究，经济研究，1 9 9 6 年第1 2 期 。梁桂，中国不动产经济波动与周期研究，经济研究，1 9 9 6 年第7 期 。谭刚房地产业周期波动住宅与房地产1 9 9 4 年第4 期 2 1 房地产信贷与风险 1 房地产信贷与风险 1 1 房地产业、房地产金融与房地产信贷 1 1 1 房地产和我国的房地产业 房地产是房屋和土地作为一种财产的总称，它包括了土地及土地上的改良物， 如建筑物、道路、停车场等。我们通常所说的房地产是就城镇房屋和土地而言的， 故房地产也可称为城镇房地产，本文讨论的房地产就特指这一含义。房地产可分 为地产和房产两大类，地产指的是土地，房产指的是房屋，按照用途来划分，房 产可分为住宅和非居住用房两大类，而非居住用房又可分为办公楼、商业用房、 厂房、仓库等。而房地产业是一个包括土地开发、房屋建设、维修、管理、土地 使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押、贷款以及 由此形成的房地产市场的综合性产业。房地产业的基本职能是组织房地产开发， 为房地产流通和消费提供服务性劳动。房地产业是不同于建筑业的一个独立行业， 国家统计局把房地产业列为第三产业第二层次的服务部门。 房地产业和汽车、钢铁产业并称为当代西方国家三大支柱产业，是因为它能 够带动经济增长、社会进步：通过回顾效应它能带动上游产业，如：钢铁、水泥、 木材及房地产金融、保险等的发展；通过旁侧效应它能促进高技术性劳动力队伍 的形成，包括从事房地产业本身的人员和房地产金融、房地产法务、房地产评估、 房地产经纪等专业人员；通过前瞻效应，它能诱导城市环境的改良、城市交通系 统的发展和服务业的兴起。 在我国，目前房地产业也已成为国民经济的支柱产业和新的经济增长点。改 革开放前3 0 多年间，我国房地产业长期处于低迷状态。改革开放以来，随着市场 经济发展，房地产业呈现出高速发展的态势。首先，住房制度的改革使长期以来 因计划分房而被抑制了的住房需求迅猛扩张，从而带动了房地产市场升温和商品 房销售快速增长。2 0 0 3 年，我国商品房销售面积达3 2 2 4 72 4 万平方米，是1 9 8 7 年销售面积的近1 2 倍，其中住宅销售面积为2 8 5 0 25 万平方米，比1 9 8 6 年增长了 1 4 倍。其次，城市化进程加快了对住房的需求。目前我国经济正进入持续稳步增 长的时期，城市化也随之进入快速发展轨道，小城镇的建设以及大量的流动人口 对商品房及租赁房屋产生巨大的需求。1 9 9 8 年至2 0 0 1 年的4 年时间，城市新增加 人口8 6 0 0 万，年均增长2 2 0 0 万人，相当于每年增加一个澳 x 羲蓬痔遗产俊窝辩鼹蹬磷巍萋予赛地产菊期稷螽 。 。2 我国痔她产金懿的瑰状 房地产业的发展有赖于房地产众融的支持。腐地产开发需要大爨资垒投入， 少粼数谣万元，多戮数专识元。撂绞谤，霹黪中罄赛逮产开发矮嚣靛平均投资金 颧约为 o o o 万元左右。投褒摇鬏鞍长，资金秘浚後。一拿赛遗产矮嚣斡舞菠过程 从中请立项、购买土地使爝税、平整场地、设莒 ”、施工副竣工验i | 殳蒙经历一个眈 较长的时间。此多卜，销售述游臻一定的时间，如果市场不景气，那么销售的时间 甚至陇开发的时间还要长。这些都需要房地产辩敷企业霄大量的资垒储备。而我 国房逡产开发企韭饕遍存褒国有姿龛少，资产受债率毫瑗覆。到2 0 。2 每震，我溪 房圭邀产秀发受盈豹资产受镶攀为7 5 ，裹遗全辫众烫瓷产受续率平稳承乎1 6 令疆 分点。根据人民银行信贷登记系统辩海江裁1 3 4 户房地产众韭抽榉调查统计资鹄， 2 0 0 2 年底抽样企业的资产负债率高选8 4 3 ，疑中主要负债对象楚锻行。 垒黻业广泛参与房地产渡形成了房地产金融。赝谓爨地产金融鼹搬系列与 房地产贸发经营、溅费等活动糨关的信贷救务及祝擒的总稼。 簸灏庚逸产金繇至要淡镶行信贷秀主，冀馥众融方式鏊上毒熬资、髂甏鼓资、 债券融资及蘩金融资等占魄较小。猩1 9 9 8 年戳前，我国魔地产信贷韵主爱对象照 赛缝产嚣发众犍，1 9 9 8 每以瑶才扩展到个入犍穗溃费痿贷。我嚣爨她产金融以绩 权融资为主，股权融资比例较小，其融资格局鞭为单一的特征十分突出。 其锩来讲，嚣蘸我国廉蟪产金融呈现国据下特点： ( 1 ) 房邀产绩赞是赛遮产金熬瓣圭渠遵。纛廉遗产嚣装投瓷狡速壤长夔霜露， 当翦赛滚产嚣发投资酌增长鼹锻簿粪金商鞍强瓣依赣 垩。蓬家绕诗鼹赛逮产开发 投资资众来源统计屡示，当前房地产开发投资的燕要资金来源是自筹资金和其他 资金寒滗，耀倍算，房螽錾产辩袭巍靛謇筹资金露l o 是巍令久建穗贷款形残懿， 其他资众来溅中大约有2 0 麓3 0 间接来自于锻符贷款。尽管强前银行信贷只占 房蟪产殍蓑金监资金亲溪懿l 斑，毽如果将主蟪购置一开繁一建设一镶露套令繇苇 加惑越来测冀，房蟪产开教投资资袅豹有7 瓣0 柬弱银行贷款。在 窭去几年中，痔 逾产信贷在赛缝产圣受资炎金窳涿的阮翻，慧俸黧逐年蹭离静趋势。 ( 2 ) 股权融资谯我国房地产金融在房地产愈敝中占比较小。2 0 0 2 年底我国裔 房地产开发企避2 9 9 6 7 家，旗中，2 0 0 2 零在诞器统计上公布酶穗圭彀产城上市垒簸 只寄鸵家，占全国虏遗产企鼗慧数懿o2 一1 ；2 0 娓年穗建产上帝公剥楚段蒙慧 发行蘩4 0 万羧，簿瓷憨鬏3 3 2 万元，占垒灏穗逢产念韭资金聚滚麓毖魏蚕慧 o 5 ，如果考虑到其他上市企业通过证券融我艏将资金投入房地产业，则上市融 。豫联勰避拽每蓊簿：獠撮应辩穗媳产业使遵发震孛的盘黻风瓣对潮她省虏地产帮蜘和蠡融发展的溺 查与恩考 盎融磺竞+ 2 0 锵薄簿9 糖 5 1 詹地产信贷与风险 资在房地产总资金来源中的占比会有所扩大，但仍然是一个较小的比例。 ( 3 ) 房地产债券融资所占份额也很小。我园的房地产债券最旱出现在1 9 9 2 年，繁一壤金额蠹l ，5 亿愆。1 9 9 3 1 9 9 s 年，受政策限毒l ，没有发行赛遗产债券。 透嚣年素，房魂产上枣念攮豹金整篌券总鬏遗2 亿元，莰占痨憨产_ 歼发金鲎资金 来源的不足o 1 的比例。 ( 4 ) 房地产资金信托日盏活跃。我国信托业经历五次整顿后，2 0 0 2 年开始步 入快速发展的轨道。目前，房地产信托业蓬勃发展。2 0 0 2 年底，投入房地产的信 托财产浆诗2 4 。0 8 亿元，占全部信托资产总额戆2 s 2 ，比年裙增舶1 26 l 亿元， 璞箍1 0 9 9 3 。2 0 0 3 年赛缝产痞惩爨疆较谈豹逮度增长。毽慧俸覆骞，嚣蘸痨逮 产信托功髓较单一，大部分信托计划是以提供“过桥贷款”为目的的，即主要为 未达到商业银行贷款条件的房地产项目提供前期信托信贷。这些储托计划基本不 具有组合投资与期限转换功能。 1 1 + 3 我国房地产壤贷的现状 藏妇裁文中提囊豹，藕蔚在我莺镊稽篷贷怒房遣产金聚豹主濂道。据统诗话 算，8 0 左右的土地购置和房地产开发资金崮接或间接地来自商业锻行信贷，银行 信贷贯穿了土地储备、交翳、房地产开发和销馁的全部过程，参见圈1 1 ： 商业银行ll 商她锻行l l 商业银行l 王垒，。王妄，赫鼍 遣谙备刚壤避产斟塞譬黧邕 中心 开发商l l 茼、鳟甄 秘li 土地收购储备 与前期开旋 土地出让 与辑发 房地产开 发、建设 房地产 销售 圈1 ，1 ：我国房地产市场逡彳亍及资金流程囝 圈中，a ：土地收购储备贷款；b ：土地出让金；c ：土地转让与开发贷款：d ： 监务承蕊与转包资金；e ：房地产嚣发与建设贷款；f 、h ：按揭贷款；g ：定金、 羲辩金。表示蜜金浚怒，鸯表示产鼗泼程。 濑图ll 可见，我们可以将房地产信贷按对应产业流程划分为： l 、土地储备贷款。自1 9 9 6 年杭州市建立全国第一家土地储铸中心以来，我 国许多城市设立了土地储铸机构，通过土地统一收购和垄断土地一级市场供应政 策等，梅城市存量土圭毽纳入主地储备体系，燕施土蛙收购储备利度。在实际运作 釜警 1 房地产傣贷与风睃 表l21 9 9 8 年以来个人往房抵押贷款增长 年份个人住宅贷款余额( 亿元)同比增长( ) 1 9 9 84 2 6 1 6 1 9 9 91 3 5 7 。7 l 2 1 8 ，6 0 2 0 0 03 3 7 6 9 2 | 毒8 7 2 2 0 0 l5 5 9 7 粥6 57 7 2 0 0 29 2 6 9 9 54 7 7 l 2 0 0 3n 7 7 9 7 4 4 2 4 6 资料来源：中国人民银行调查统计司o 1 2 房地产信贷风险分析 1 2 1房地产信贷的一般风险及其原因 房地产信贷常以抵押贷款形式出现：房地产努发贷款以雀建点程抵撵；霞宅 按揭贷款以房魇所有权抵押。目的是在借款人不能够按期归还贷款本患魁，贷款 银行可以行使抵押权，依法处分抵押的房地产来溃偿求收回贷款本患。但是，这 并不意味蛰房地产信贷就没有风险，房地产信贷与其他信贷资产一样具有以下风 险： ( 1 ) 流动性风险，即房地产信贷资产在迅速变现过程中发生损失的可能性。 ( 2 ) 违约风除，即借款人在财力上无法继续还款、抵押物依法处分威不足清偿， 而向借款人追偿又颇费周折所产生损失的可能性。 ( 3 ) 抵押风险。抵押风险包括抵押物股价不实，高怯了抵押物的价值，使运用 抵押率控制风险失去了意义。此外，抵押风险还包括抵押无效带来的风险，以及 不按规定时限办理抵押登记带来的风险。另外，抵押畲同内容不规范，也会使抵 押衩难以落实，产生风险。 ( 4 ) 利率风除和通货膨胀风险。这两种风险主要出现在阐定利率贷款中。 ( 5 ) 其饿风险。 1 。2 2 房地产信捷的特殊风险 房地产信贷赊了与其蚀信贷资产一样舆枣激上风验叛乡 ，它遴篦一般酌工商 业贷款更容易受到宏观经济波动的影响。这是因炎，房地产监是避聿亍穗产、遗产 的并发搬经蓉的基础建设符业，房她产投资是披动国民经滋震裳鳇霪要鳃残部分， 。转引自。中翻人甓银行研究局课聩组z 中嚣房地产发餍与盘融支持 8 我国房地产信贷的风蹬研究萋予房地产周期视角 丽房地产信贷又是房地产投资资金的重鬻来源( 从国际经验来看，仅就2 0 0 1 年个 久往赛贷款余犊占固p 魄鬟嚣言，荚黧秀5 6 ，美黧为5 4 ，霾搴为3 3 ) 。杰 熬个宏观经济扩张阶段，房地产投资也扩张，此时大蹩房地产信贷被发放出去： 而在宏观经济收缩阶段，腾地产业可能娥最早受到打衡的行业，此时，早前投入 赛键产领域瓣绩贷风险浆爆发出来。在本文中，将房地产瘸期视为宏瞧经济惩期 农房遗产业领域的表现形态，所良，可戬认为房遮产信贷风蹬在很大程度上与鸯 地产周期波动息息相关。除此之外，更臌要的是；由于房地产具备作为泡沫经济 簸体的两个特点，即供求美系不容易达剿平衡及具有技低的交易成本，房地产经 济戏为最骞翁爨凝逡沫豹镁域之一。在跨逮产震絮波勰中豹繁荣狳毅，霉鬻会掇 现房地产泡沫，过度的房地产投机甚黛使局部或整体经济处于泡沫经济状态。 旦房地产资产价格狂跌、泡沫破灭，势必引起房地产信贷风险大颟积爆发，房地 产矮壤豹强黢褥通过这个蘩遵转导型金融领域，导致镶幸亍危税、众融危枫，最终 可能造成市场崩溃，整个缀济陷入萧条。 情形正是如此。稍晚些时假。我国海南、 泶的负面影响毯今仍未消除。 蟊本上世纪9 0 年 弋视经济泡沫破裂嚣的 北海等房地产泡沫的破灭对当地经济带 综上繇遴，获痨遗产经济塞赛餍麓波动懿簌律及胃缒密臻魏滤溶角度努褥它 们对房地产信贷风险造成的影响，对防范和化解房地产信贷的风除有重要意义。 本文中，作者正是循着对房地产周期理论分析对中国房地产周期现状分析谴 愚考路径囊分 嚣寒璎究爨地产蓿贷风除，蒡提出爨范黟 芝解赛撼产售贷风险的 瓣干政策建议。 2 房地产周期与房地产信贷风险 2 房地产周期与房地产信贷风险 2 1 房地产周期理论 2 1 1 房地产周期的含义 正如引言中所述，从国外和国内相关研究文献来看，大多数学者对房地产周 期的概念是参照、借鉴经济周期的概念来定义的。 在本文中，作者认为房地产周期是宏观经济周期在房地产业领域的表现形态， 是房地产经济活动沿着房地产业发展的总体趋势所表现出的上升与下降相互交替 的周期性变化和发展的现象，它反映了房地产经济波动的相似性和规律性，即在 房地产业运行过程中，房地产经济水平所呈现出来的扩张与收缩两大阶段交替出 现、复苏一繁荣一衰退一萧条四个环节循环往复的周期波动。房地产周期的波动 可以形象地用图2l 来描绘： 图21 房地产周期波动 图中，a b 段表示房地产周期中的复苏阶段：b c 段表示繁荣阶段，是波峰； c d 段表示衰退阶段：d e 段表示萧条阶段，是波谷。 2 1 2 房地产周期与宏观经济周期 房地产周期作为宏观经济周期的重要组成部分，是经济周期在房地产领域内 的表现形态。由此可知，一方面，房地产周期本质上属于经济周期，是房地产业 领域内的经济周期；另一方面，房地产周期是房地产业运行过程中的经济周期， 或者说，房地产周期是经济周期在房地产业经济运行过程中表现出来的运动形态。 随着经济发展阶段的不断上升，房地产经济景气与宏观经济景气的相关程度 逐渐提高，一方面，房地产经济景气趋势与宏观经济景气趋势逐渐从早期的逆周 期转变为正周期：另一方面，房地产经济振荡幅度也随着产业发展水平提高而逐 渐从早期大幅波动趋于稳定，出现相对稳定的发展状态和运行趋势。在经济发展 处 二较低水平时，特别是房地产业因特殊原因滞后于宏观经济发展的时候，房地 2 。房缝产嗣期麓塞圭蠹产信捷最黢 式消失，就是以经济长期停滞的方式结束。 乍为泡沫经济载 w 奉起码有嚣个特点： 供求关系不容易达到平衡；交易成本较低。 爨地产泡沫往往 照现在腾地产周期的繁荣阶段。在房地产周期的繁荣阶段容 易出现大量由投机产生的泡沫，这几乎是无法避免的，当然，房地产泡沫定程 度的存在未必是坏现象。 大量房地产泡沫现象的存在构成房地产泡沫经济。由于在一个崮定的时期内， 房地产的供给星很难增加，同时，房地产的交易价谯比较离，同时，交易手段比 较规范，交翁场所相对集中，交易成本比较低。困就，房地产易成为泡沫经济构 主要载体。在房地产泡沫经济中，投机者往往将大量资金从其他投资领域中抽出， 集中投资至8 与房主氇产紧密稿关的活动中，驭弼造或廊地产价格飞速上涨，远远魏 离其蒸本价德，形成房地产市场的虚假繁荣。当房地产价格涨到翘程度，由于 扶狠本上受到需隶及资源约紊，大 f j 豹移 髻行为再识支撑不了r 房圭氇产市场价格偏 离其錾本价值而产生的压力时，人们的预期逆转，房地产价格将迅速跌落。严重 静房趣产泡沫经济酸灭将不仅给痔| 穗产监，巍豆给金融韭乃至整个宏蕊经济带来 灾难。 2 2 房地产周期与房地产恼贷风险 2 2 1腐缝产褥期与房地产信贷风羧 如蘸文蹶述，房地产周期可以划分为扩张与收缩薅大阶段，复苏一繁荣一衰 退一萧条四个环节。 在房地产复苏与增长阶段开始厝一段时间后，对房地产需求开贻上于 ，刺激 了对席地产酌开发投资。随蓿宏观缀济加速复苏，人们对圈益好转的房地，6 市场 形势充满了乐观情绪。在通虢膨胀提高、存放利率与贷款利率下降的形势下，金 融机构和房圭也产投资视构加大对房地产的投资，大蠹房地产信贷被裁放出去。 在房地产繁荣阶段，房地产经济将达到周期循环的波峰。在这个阶段内，房 地产授棍者与窝霜者均大蘩增加，可能迅速形成并不断蕊大穗鲍产市场泡沫。更 多的房地产信贷投入到房地产市场中去。由于房地产投机者以快于自用者的速度 增长，出现接近岳鬈的态势，结采蟹致房魏产市场炒风强双，渗褛行为筵寐越为 市场注目。在此压力下，政府开始出台一系列限制炒楼的政策措施，如提高利率、 压翻投资规穰等。随着褛徐齑涨到书场无力承担鹃程度，粪正蠡爱瀚楼者大多被 迫退出市场，而留下炒家的投机资众支撑旺市，形成有价无市的局砸，房也产空 嚣率歼始增翔。在遮一露期，房遗产市殇邈入繁荣除段翡酶颈，痔羹亟产泡沫达到 极限，甚至可能出现房地产泡沫经济现象。随着政府收缩政策开始发挥作用，房 我国壤地产信缴的风险研究基于房地产周期搅角 地产投资与交易过程中开始出现因为利率提高、营运费用增加及财务压力加大导 致懿各释违约瑷象，薮增房遣产投资数嚣明显下薄，爨圭氇产投瓷慧羹毽开始赉凌 回落。同时，以住宅为代表的释类物业销售市场达到饱和极限，销售难度明显加 大，镑德徐貉开始回灞，赛遗产疆赁专绣交易纛与蘧金零平龟鸯爱下酶，房遗产 空置现辣进一步增加。房地产泡沫面临萎缩甚鬣破灭的危险。房地产市场的全面 乐鼹猿缝逐滚被悲蕊揍缝替饩。 在房地产危机与衰退阶段到来后，开始是房地产交易量减少，市场价格略有 下降；但当枣场受到一蹙突发蠛铡空消息，赛地产输格拜始急剿下挫，有稔无泰 的现象被打破，房地产泡沫开始破灭。在自用街被高价排斥出市场、投机者困转 手困难两纷纷恐慌性抛售的双爨打击下，房地产价格出现暴跌。这种暴跌更减少 了对房地产市场的投资。一些羚力较慧，抗风除能力较弱的开发商因资金问题畿 布破产。房地产信贷在之前阶段中积累的大量风险开始暴露。由于房地产投资颈 目减少，使得痨遗产啦的就业承平下降，失韭入数增加，并避蕊带动稍关行娩特 别是建筑业失业人数增加。 在经历急遴雨痛苦豹危橇和衰退嚣，房遗产蠲赣餐逶灭了持续薅阏裙对较长 的萧条阶段。此时，房地产价格继续沿着衰退期的跌势下降，个别楼价甚至跌破 物盟舔傻或建造成本。苈途产滚沫完全皴灭。舞圭龟产鬻缓产匏精况受为替逮，黎 至连一嫂实力雄厚的大公司也不能幸免。此时，房地产信贷风陂状况极为恶化。 破产渡潮甚至波及一整在房蟪产经济囊涨装熬大量发款房逮产僖贷熬金融援棱。 这时，随接或间接涉足房地产信贷的商业银行戏其他非银行金融机构便会大量倒 闭。 2 。2 2日本房地产周期筠房地产信贷风险 我们来考察酲本案例，日本静房遗产经济夜：2 0 整既5 0 一8 0 肇代得弱了飞速的 发展，但同时也在上世纪8 0 、9 0 年代出现了严簸的而媳型的泡沫经济现象，其恶 劣后暴影响至今。通遭蜜涯分辑酲本的虏遗产经济满瑟与房迷产信贷耍l | 陵赘关系， 我们可以加深对房地产周期与房地产倍贷风险之间关系的感性和理性认识。通过 考察，我们不雅发臻，蠢本宏溪经济管理当鼹、金融数赛怒褪痨遗产璃麓波动对 房地产信贷风险的影响，给日本的房地产信贷甚至整个金融业、宏观经济造成了 多么严囊酶嚣聚。 2 2 2 1日本房地产周期 拳涎蓑鼓嚣经济豹发震，藏搴豹邀徐揍妖絮处予攫裹不下兹态势中，有濒 谓“土地神话”之说。上世纪5 0 年代以来，截至1 9 9 2 年以前，除1 9 7 5 年外，其 余套年均上涨。毽各簪熬上涨骥度仍鸯掰不同，以最能代表旦本房地产波动的地 价变动情况来着，1 9 5 5 年以来，日本房地产经济已经出现了五个明显的房地产波 2 房地声周期与房地产信贷风险 动周期。 图22 日本地价变动趋势( 1 9 5 5 。1 9 9 9 年3 月) 。 图2 2 蹩凝据髫本1 9 5 5 一i 9 9 9 年3 胄西本市街建价整理懑来鹣霜本建徐变动趋 势图，通过观察它的形状，我们很容易将网本战后的房地产周期分为五个阶段： 周期一( 1 9 5 5 1 9 6 6 年) ：伴随着战后日本经济恢复和持续增长，特别是踅型、 大鍪产澈高速发震，对王韭瘸圭氇靛需求澍增，羹诧穗动鏊本房圭氇产整飞速段震。 在此周期内，藏七年是扩张期，后四年为收缩期，但年平均上涨搴保持在2 0 以 上。 届麓二( i 9 6 6 一 9 7 6 年) ：梵对，日本经济悉楚予褥赣溪繁荣汾袋，壶予全嗣 因土开发计划的推进，加上伴随工业化藤如现的城市化进程加速，房地产业继续 发展。在大城市的房地产投机现象比较突出，并开始向全围蔓延。由于地价上涨 导数靛锻行贷款猛增，镶流通中翡货币密税了过囊：在1 9 7 6 年酌7 、8 、9 三个弱 中，各艇的批发物价指数 涨零分剐为2o 、2l 、l8 ，平均每月上涨2 左 右，按年率计算，以达到年上涨率2 5 以上。猩此周期内，前七年扩张，后三年 收缩。 用期三( 1 9 7 6 。1 9 8 6 年) ：随着爨本经济从瘫速增妖转入中低速稳定增长，房 地产业也进入相对稳定增长时期。本周期内，前六年为扩张期，于1 9 8 1 年达到周 麓预点，而后转入持续毯i 年的收缩阶段。 周期四( 1 9 8 6 。1 9 9 6 年) ：髓羞1 9 8 5 年睡元大幅舞僮，熙本开始堆行内纛童导 的经济增长模式。日本政府对购买住宅采取优惠政策，金融机构降低住宅贷款利 率和扩大住宅贷款范围，广大膳民也纷纷投入离收益的房地产市场和股票市场， 形戏全氐投瓠热，以房曩燕产和毁票为代表的资产馀搐飞涨，导致严重的“泡沫经 济”。 在市街地价高涨时期的1 9 8 7 一1 9 9 1 年间，目本宏观经济也正缱于闺期性商涨时 蘩。毽j 毙露受夏油份捂丈壤下降察褰科按的发袋繁杂豹生产力撼毫弱瞧子产品黢 。翻本地价资料弓 自孙抗中：蟊奉泡沫绿济藉论北泉：a 瑟出鞭辛主2 l 1 4 我国房地产信贷的风险研究基于房地产周期视角 材料价格的下降影响，物价却保持了稳定。相比起谯1 9 6 6 1 9 7 0 年度被称为“伊奘 诺爨气”致隧期( 泰德地徐撂指数年均上涨攀为1 4 + 9 ，两嬲踺消费老翅徐豹年均 上涨率为5 4 ) ，谯平成景气时期( 1 9 8 7 1 9 9 0 ) ，地价平均上涨率为l o5 ，高出 物馀豹48 传。 从1 9 8 6 年9 月到1 9 9 1 年9 月，日本众国市街地价指数上涨了5 4 ，柱此时 期，县本全国土地资产豹侩撂增长了一倍以上。1 9 9 0 年，日本的不动产总值为2 o 万亿日元，相当于当时日本g n p 的5 倍、荚国不动产总额的约4 倍，而日本的国 土嬲积只搬当于美瀚的l 2 5 。按照按时的不动产份格计算，卖掉东京可以买下整 个燕国，卖掉皇宫占地则可以买下加拿大。由此可见当时地价泡沫膨胀到僻种程 度。 1 9 9 0 年日本席地产泡沫膨胀凳极端后破灭，魔地产价格出现大幅回落。1 9 8 9 年5 月起，日本银行连续5 次提离公定利率，并从1 9 9 0 年4 月到1 9 9 1 年求实施 严格的窗曰管制。1 9 9 1 年潮定赉台了“逢价税”，烧定从1 9 9 2 年越，不管地价跌 涨，凡土地持有者必须向国库交纳土地持有税，从而彻底地打击了对土地的投机。 这蹙措施导致了城市氇衡价静连续多年下降。裙蔼藤精一豁( t 9 9 9 ) 诗雾，霞本 泡沫经济破灭后，在1 9 9 0 + 1 9 9 7 年间，日本的股票、土地的资产评价额缩水1 3 0 0 万亿舀元。船诧匿颧的资产缩东| 起了大戴镶褥翻闭、金融危桩，逶磊使瓣奉经 济陷入长达十余年的萧条，房地产经济也进入持续萧条阶段。 蓝轮痨遗产嚣蠲蘸西年为扩张麓，蠹六年受救缝勰。 周期五( 1 9 9 7 年以后) ：受1 9 9 7 年东南亚金融危机的影响，瞬本经济陷入战 嚣簸严重豹嚣凌。房建产缀漭窭骚长赣嚣落，臻本来裁因爨遗产漶漾蔽灭嚣峦臻 收缩的房地产经济严重打击，至今仍难以错到明显的景气回升态势，这是个仍 在避孬中懿鬻蓊。 从以上对周期的划分中可以看到，日本1 9 5 5 年以来的房地产经济周期的长度 在 e 年左豢。蘸聪令房遗产蘧期波动揠发较大，爱续三令掰期波骥翅对小些，瞧 总体的增长率维持了一个波高的平均水平。之所以在第四个周期中出现严重的泡 沫缝济现象，爨因楚多方纛麴，豫毳誊三令璃矮中魏“遮孝申话”绘房地产枣场造 成了巨大的压力之外，大溪的房地产投机鄱与之相配房地产信贷投入也是踅要原 因。 2 2 2 2 一个案例：健专问题日本房地产信贷风除的缩影 住专是基搴“住宅金融专f 1 公司”豹麓称，包括8 家住宅金融公司( 日本住 宅盒融公司、住宅融资服务公司、住总公脚、综合住宅金融公司、第一往宅金融 公司、她方银行入寿保险往宅融资公司、嬲本住宅建筑融资公司粒协同住宅融资 公间) 。它们的命运是日本战后房地产周期泡沫经济中金融机构命运的缩影，被人 2 房地产瀚期警房地声信赞风陵 称为“住专问题”。 住宅金融专门公司由各大银行作为母体壤行出资设立，它们先瓤各金融机构 借款，然后贷给用户，冀奉身劳不吸收存款，是“j 锻幸亍懿镊 ”型静金憨辊掏。 第一家住宅金融专f 1 公司成立于1 9 7 1 年，在其詹9 年闻，8 家佳专先后成立。住 专成立初期，是面向私人提供购建房贷款，1 9 7 1 1 9 8 5 年问，对私人往宅融资总额 达32 万亿日元。 8 0 年代嚣半期，赛氇产经济进入新一轮静发震嗣凝，痔遗产泡沫经济蟊憝繁 荣，对不动产公司的融瓷戆带来李厚的剥澜。大银行因为般馀秘地馀数暴涨璞加 了日本各类银行持有的资产，增长了其贷款的能力和总额，苦于资金过剩，丽长 期以来日本的银行却被禁止从事国债、公债以外的证券业务和房地产业务。同时， 南银行出资设立的住专粥不受瓿事虏蛾产照务韵限制都资金来深不避。各大锻行 绕过限到，把不链踢戆墅起不动产业接供懿瓷戆活动遴过往专实撬。 住专因此转两蕊向不动产公司提供房地产抵押贷敖业务，成为熬个房地产泡 沫经济中的弄湖儿。1 9 8 0 年，仅其中七家( 除协同住宅融资公司) 对个人发放的 住宅贷款余额占全部贷款金额的9 56 ，向不动产业酌贷款余额为1 4 6 3 亿舀元， 占4 + 4 ；纛1 9 8 5 年，静者掰占魄镯下降到6 7 0 ，瑟蓐者剽舞歪 6 万亿透元， 比例上舟为3 3 o ；1 9 9 0 年艘，：者的构成比为2 l4 ：7 8 6 ，此时比例差躐达 到最大，两者的金额分别达26 万亿和9 ，7 万亿日元。 为了扩大业务、赢得更多的利润，住专在经营中采取了很多高风险描施。由 于住专韵“菲银暂”往溪，它们淘其德镶幸亍大量辔款，甚至许以高额剩惑。蔷家 住专一壹以裹擞银行住宅融资剥率2 3 数剥章自锻行氆款。瓣其媳银镭程其德 金融机构不仅从高利率的贷出巾获利，更主要地是借此疯狂地参与房地产投机， 结果是面向住专的贷款急剧扩大。据民间信用调查社和帝国数据资料中心的调查 资料显示，截至1 9 9 5 年3 月末，疆本全国非银彳亍的锻行的借款额韵前1 s 位中， 藏有7 家住宅金融专门公司，惑鬏达1 29 万亿鑫元。躲毫剥搴锩敖攀寒风险之外， 住专还采取了诸如提高抵押品估价率等风险很大的方法。例如，住总公司1 9 8 6 年 起将抵押品的估价率从7 0 的上限提高到8 0 ，1 9 8 9 年提高到1 0 0 。 就这样，巨额的贷款不顾风除地投向不动产妇，推动房地产周期走向波峰。 过凌静痔施产信贷稍造了赛缝产泡沫缀济，丽房遗产泡沫又反遘头来寄亍 恳挪菽址村芡防醇呢谖瓒 魄镕 贷，如此恶性糖环翡结果，终于馊房地产泡沫经游膨胀至了壤人的地步。1 9 90年下半年起日本房地产经济经历了急速而痛苦的危机和衰退，此后，该轮房 地产周期便进入了长达数年的萧条阶段。房地产价格继续沿着衰退期的跌势。目 零在专静一些赍辩g耋棼执孛；嚣奉泡沫经济粝论乾寰：a盘驻社20e 我国赛地产馕贷鞠辩蹬研突基于痨蟪产弱斓攫角 国房价收入院为73 3 ，也超出了合理区间。根据以上三项指标，可以认为就全国 范围而言，现阶段房地产己缀出现了过热的苗头，应认为我国房地产经济整体正 于周期中的繁荣阶段。 虽然翻家陆续出台了一藏紧缝的宏观经济政繁秘行业政策来治理房地产业， 薅蓬金融鼠验，绽避痨毽产金激链痰发震。瞧建设鼙今年曳胃发布弱中瑟当藏赛 地产市场运行情况显示，今年前八个月，全国商晶魔平均价格达到2 7 4 9 元，平方米， 同比增长1 35 ，比一季度。匕涨了69 ，表明现氍我国仍处于房地产缝济周期中 的上升阶段。 房份上涨迸快己引起了社会各界的高度关注，谢关房地产经济慰疆出现了泡 沫戆争谂缀多。不久蕊，夹孬在英二季度簧蘑缀告中，善次挺塞要对爨徐绘予裹 度关注。 但根据国家发改委、国家镜计局今年对全国3 5 个大中城市房地产市场调查显 示，二：季鹰，全国有8 个城市房屋销售价格同比涨幅超过l o 个百分点。具体涨幅 分别为上海2 1 4 ，宁波1 9 9 ，天津1 6 7 ，南京1 62 ，重庆1 5o ，杭州1 3 o 淀阳 28 ，毒舄 2 5 。可蹩，我毽一些是部戈薮跫些浍海辘枣魄全嚣范基蟪 凝严重彳罨多。表33 是部分城市的房徐收入磁，鞭为数据援集困难，放只计算了6 个城市的腐价收入比： 表332 0 0 3 年我国部分城市膀价收入比 城赢城篓仝弩翌享配譬耋墨i ：售价套房售价( 元) 。 房价收入比卺 投入( 元)( 元，平方米) ” l l 索| 3 9 8 24 聿5 64 4 5 6 0 01 0 3 5 上海 1 6 0 0 05 l l g5 1 1 8 0 0 1 03 2 杭州 1 2 8 9 85 8 9 85 8 9 8 0 01 47 5 广州1 5 0 0 34 6 4 24 6 4 2 0 099 8 武汉 8 5 2 52 4 8 8 1 7 4 1 6 065 9 南昌 7 7 9 32 4 3 2