（西方经济学专业论文）基于市场分类的我国房地产宏观调控研究.pdf

原创性声明 i i i ir l ii r lr lii ll i ii i il y 17 9 1713 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独 立进行研究所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不 包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的科研成果。对本文的研 究作出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本声明 的法律责任由本人承担。 论文作者签名：鍪援盔 日 期：2 盘f 旦：墨：堕 关于学位论文使用授权的声明 本人完全了解山东大学有关保留、使用学位论文的规定，同意学 校保留或向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论 文被查阅和借阅；本人授权l l j 东大学可以将本学位论文的全部或部分 内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或其他复制手段 保存论文和汇编本学位论文。 +， ( 保密论文在解密后应遵守此规定) 论文作者签名：鲁稚导师签名丛日期：翟 ! ：二侈 ，。k， illl 目录 中文摘要。i a b s t r a c t i i i 第一章导论。1 1 1论文的研究背景1 1 2论文研究意义、创新和不足2 1 3论文的研究思路3 第二章文献综述4 2 1房地产市场理论研究综述4 2 2 对2 0 0 3 2 0 1 0 年我国房地产宏观调控政策综述7 第三章房地产一级市场特征、现状及实证分析1 2 3 1一级市场的定义1 2 3 2 十地交易方式1 2 3 3 目前房地产一级市场存在问题1 2 3 4货币政策调控财一级市场有效性实证分析1 4 3 5本章结论16 第四章房地产二级市场特征、现状及实证分析1 8 4 1 房地产二级市场的定义及现状j 1 8 4 2 商品房预售制度18 4 3 房地产二级市场存在的主要问题1 9 4 4 二级市场实行货币政策调控的有效性分析2 0 4 5 本章结论3 0 第五章三级市场特征、现状及实证分析3 2 5 1三级房地产市场的定义、特征3 2 5 2 三级市场的现状3 2 5 3货币政策调控对三级市场有效性分析3 3 5 4 本章结论3 6 第六章本文结论与展望赢3 7 参考文献4 0 致谢4 3 c o n t e n t s c h i n e s ea b s t r a c t i d l b s t r a l ：t i i i c h a p t e r1i n t r o d u c t i o n 1 1 1 b a c k g r o u n d 1 1 2 p u r p o s e i n n o v a t i o na n dd i s a d v a n t a g e 2 1 3t r a i no f t h o u g h t ，3 c h a p t e r2l i t e r a t u r er e v i e w 4 2 1t h e o r e t i c a lr e s e a r c hr e v i e wo nr e a le s t a t em a r k e t 4 2 2r e v i e wo fm a c r o c o n t r o l sb e t w e e n2 0 0 3 2 0l0 7 c h a p t e r3c h a r a c t e r , c u r r e n ts i t u a t i o na n dd e m o n s t r a t i o n 1 2 3 1d e f i n i t i o no fr a n kl l2 3 2 e x c h a n g eo f l a n d 1 2 ：；3 p r o b l e m s 12 ：；4d e m o n s t r a t i o no f m o n e t a r yp o l i c y 1 4 3 ! ；c o n c l u s i o n 1 6 c h a p t e r4c h a r a c t e r c u r r e n ts i t u a t i o na n dd e m o n s t r a t i o n 1 8 4 1d e f i n i t i o na n dc u r r e n ts i t u a t i o n 18 4 2 e x c h a n g em a c h i s i u m ，18 4 3p r o b l e m s 1 9 4 4 d e m o n s t r a t i o n 2 0 4 5 c o n c l u s i o n 3 ( ) c h a p t e r5c h a r a c t e r c u r r e n ts i t u a t i o na n dd e m o n s t r a t i o n 3 2 5 1d e f i n i t i o na n dc h a r a c t e r 3 2 5 2c u r r e n ts i t u a t i o n 3 2 1 ；3d e m o n s t r a t i o n 3 3 5 4 c o n c l u s i o n ：；6 c h a p t e r6c o n c l u s i o n 3 7 r e f e r e n e e 4 0 a c k n o w l e d g e m e n t 4 3 、协 l i j 东人学硕i ? 学位论文 中文摘要 我国正处于城市化高速发展的时期，衣食住行中的“住房问题”门益成为头 等的民生问题。房地产业由于上下联系的产业链较长，一度起到了国家经济增长 排头兵的作用。但足当前房地产市场发展进程中，出现了一些不可控的局而，房 价越调控越上涨，“地王”现象频h ，开发商肆无忌惮地捂盘，房地产市场成为 投资甚至投机性需求大行其道的地方，基本居住需求处于近乎遗忘的角落。政府 不断出台宏观调控政策，抑制高房价，解决人民的居住问题，但是效果却并不明 显。如何找到更加行之有效，更有针对性的调控手段，达到“精确制导”的调控 目标，首先就要研究现行房地产宏观调控政策的实施效果。 本文在选择宏观调控的量化时，首先选取货币政策调控的两大手段：货币供 应量和市场利率。同时，按照房地产市场分类，依次选取各级市场的代表性指标， 对一级市场和三级市场，本文选取了最具有代表性的价格和交易量等数据；对二 级市场，我将圜房景气指数的分类指标融入剑我的指标体系中，首先根据主成分 分析方法得到二级市场的综合分析指标。在建立两大数据模型的基础上，我用定 量分析的手段研究货币政策调控对各级房地产市场的调控是否达到预期目标，以 及货币政策价格和数量两种调控手段的差别化影响，并分析其中原因。在此基础 上，对健全完善各级房地产市场的调控体系提供具有数据支持的建议。 在实证分析过程中，通过应用v a r 模型的脉冲响应、方差分解，考察了货币 政策包括利率和货币供应量对房地产二级市场和三级市场的影响。从计量结果可 以看出，对于三级市场价格指数的影响是符合理论分析的。其中利率比货币供应 量对三级市场价格指数的影响更大，一方面是因为货币供应量和利率之间传导机 制不完善，另外一方面利率比货币供应量更能有效刺激三级市场的两大需求，从 而推高三级市场价格指数。 对二级市场的影响分析，我意外发现二级市场综合分析指标面对利率和货币 供应量变化做出的反应异于大家的常识性认识。于是我将二级市场各子指标分别 检验，看到利率和货币供应量对二级市场交易面积和价格指数的影响是符合理论 分析结论的，这同三级市场得出的结果类似。国房景气指数的五大分类指数中， 除开资金来源分类指数面对i r 和m 2 的影响跟前面保持一致外，房地产丌发投资、 施工面积以及空置面积分类指数面对冲击做出的反应是完全相反的。土地开发面 l l 惜售等不道德行为成为房 映与货币政策调控目标发 利率和货币供应量调整对 标，在货币政策之外需要 量 山东人学硕i j 学位论文 a b s t r a c t c h i n ai si nt h e d e v e l o p m e n to fu r b a n i z a t i o n ，b a s i ch o u s i n gn e e d sh a v e i n c r e a s i n g l yb e c o m eat o pi s s u eo np e o p l e sl i v e l i h o o d r e a le s t a t eh a sal o n gc h a i n w i t hu pa n dd o w nl i n k s ，o n c es e r v e da sa v a n g u a r dr o l ei nn a t i o n a le c o n o m i cg r o w t h b u ti nc u r r e n tr e a le s t a t em a r k e t ，t h e r ea r es o m eu n c o n t r o l l a b l ea f f a i r s ；t h em o r e s t r e s s e dt h eh i g h e rp r i c er i s e s p r i c e so fl a n dg om a d ，p e o p l es u f f e rf r o mh o u s i n g c o n s u m p t i o n ，d e v e l o p e r sb e c o m eu n s c r u p u l o u sa n dr e a l e s t a t em a r k e ti sf u l lo f i n v e s t m e n to rs p e c u l a t i v ed e m a n dw h i l eb a s i ch o u s i n gn e e d sa r ea l m o s ti g n o r e d t h e g o v e r n m e n th a sc a r d e do u tm a c r o c o n t r o lp o l i c i e sa i m i n ga tc o n t r o l l i n gh i 曲e rp r i c e s ， w i t hs o l v ep e o p l e sh o u s i n gn e e d sa sw e l l ，b u ti tn os i g n i f i c a n te f f e c t s a i m i n gt of i n d m o r ee f f e c t i v e ，t a r g e t e dc o n t r o lm e a s u r e s ，f o rc o n t r o lt a r g e t so f p r e c i s i o n g u i d e d ，w e m u s ts t u d yt h ee f f e c t i v e n e s so f e x i s t i n gr e a le s t a t em a c r o - c o n t r o lp o l i c i e s a c c o r d i n gt oq u a n t i z a t i o n o fm a c r o c o n t r o l ，w eh a v ec h o s e n q u a n t i t a t i v e i n d i c a t o r so fm o n e t a r yp o l i c y s e l e c tt w om a i no b j e c t i v e so fm o n e t a r yp o l i c y ：m o n e y s u p p l ya n db e n c h m a r ki n t e r e s t r a t e a tt h es a m et i m e ，i na c c o r d a n c e w i t h c l a s s if i c a t i o no fr e a le s t a t e m a r k e t ，w ef o l l o w e db ys e l e c t i n gt h er e p r e s e n t a t i v e i n d i c a t o r sa ta l ll e v e l so f m a r k e t ，c o n s i d e r i n gd a t aa v a i l a b i l i t ya ss t a n d a r d f o rr a n k 1a n dr a n k3m a r k e t s ，w ec h o o s em o n t h l yd a t ao f p r i c ea n dv o l u m e ；a sf a ra st or a n k 2m a r k e t ，w ea d dn a t i o n a lr e a le s t a t ei n d i c e si n t oo u ri n d e xs y s t e m ，t h e r e f o r ea c o m p r e h e n s i v er a n k2m a r k e ti n d i c a t o rc o m eo u tb a s e do np r i n c i p a lc o m p o n e n t a n a l y s i s a f t e ra c c o m p l i s h i n go fe s t a b l i s h m e n to ft w om a i nd a t am o d e l ，w eb e g i no u r r e s e a r c ho fe f f e c to fm o n e t a r yp o l i c yt om a k es u r ew h e t h e rt h er e g u l a t i o no fr e a l e s t a t em a r k e ti n c l u d i n ga l ll e v e l sc a na c h i e v et h ed e s i r e dg o a l s ，a n do fm o r ee x a c t l y e f f e c t so ft w om o n e t a r yp o l i c yg o a l s a b o v et h i sb a s i s ，t h e p a p e rp r o v i d e ss o m e s u g g e s t i o n s f o rr e a le s t a t em a r k e tf o r c o m p l e t i n go fc o m p r e h e n s i v et h r e e t i e r r e g u l a t o r ys y s t e m i nt h ep r o c e s so fe m p i r i c a la n a l y s i s ，w es t u d yt h r o u g ha p p l i c a t i o no fv a r m o d e l ， i m p u l s er e s p o n s ef u n c t i o n ，v a r i a n c ed e c o m p o s i t i o ni nt h ep u r p o s eo fs t u d yf o re f f e c t s o fm o n e t a r yp o l i c y , i n c l u d i n gi n t e r e s tr a t e sa n dm o n e y s u p p l yo nt h er a n k2a n dr a n k 3m a r k e t s c o n c l u d i n ga f t e re m p i r i c a la n a l y s i s ，w ec a ns e et h a t ，f o rr a n k3m a r k e ti t i sc o n s i s t e n tw i t ht h et h e o r e t i c a le x p e c t a t i o n ，i nw h i c hi n t e r e s tr a t ei m p a c t sm o r et h a n m o n e ys u p p l yi np r i c ei n d e xo fr a n k3m a r k e t ，o nt h eo n eh a n di tr e f e r st ot h e i m p e r f e c tt r a n s m i s s i o nm e c h a n i s mb e t w e e nm o n e ys u p p l ya n di n t e r e s tr a t e ，o nt h e 1 1 1 i v ( 量 山东大学硕。 ：学位论文 第一章导论 1 1 论文的研究背景 2 0 0 7 年开始“次贷危机”逐渐波及到美国本土及其以外的各个世界主要金 融市场，同时也对中国这样一个具有强劲增长潜力的新兴经济体也造成严重危 害。这场危机引发了一场伞球性的“金融海啸”，并且由金融市场很快扩散到实 体经济，导致世界各个国家都面临着一场，艇峻的挑战。注资、降息再到巨额财政 刺激，几乎每个国家都在运用各种手段竭尽全力地对抗当自i 的危机，同时也避免 全球经济态势的进一步动荡。进入2 0 1 0 年来，从中国到欧洲大陆，再到美国都 相继呈现出复苏的局面。但是到今天为止，这场国际金融危机给大家造成的影响 仍使人心有余悸。 到底将全球经济拖入2 0 世纪3 0 年代大萧条以来最严重经济危机的足什么? 这就足美困房地产行业泡沫的破灭，导致危机沿着次级抵押贷款及其衍生品的链 条，迅速向全球金融市场蔓延，危害程度也呈几何级数向外扩散。2 0 0 8 年5 月5 日，美联储主席伯南克发表声明，预计美国房市将进一步恶化并危害所有实体经 济。由此可见，房地产行业这一经济发展重要链条的崩溃成为了本轮全球金融风 暴的导火索和助推器，直接影响到世界经济的发展。 房地产行业是我国重要产业，其融资量大、产业链长、波及面广等特点，导 致与国民经济活动建立较大的关联性。2 0 0 9 年初以来，中国依靠4 万亿巨额财 政刺激计划努力走出低谷，这4 万亿基础设施建设投资撬动了经济复苏的脚步， 房地产市场的迅速复! j 趾2 0 0 9 年全年经济数据转好。但是，我国房地产发展保 持高增长速度的同时也产生了一系列的民生问题。在2 0 1 0 年两会上，无论是两 会代表还是国家领导人都表达了对房地产业膨胀式发展的关注和担忧。 2 0 0 9 年下半年房价突飞猛涨，2 0 1 0 年两会上我国政府明确提出抑制房地产 价格过快上涨，两会第二天又接连出现三个地王，而一季度房价上涨达到1 1 7 。 仅仅从这些简单的描述中就可以看到，房地产业投资增长较快，泡沫现象严重。 目前房地产发展现状决定，国家有必要对房地产行业进行合理的宏观调控。 2 0 1 0 年4 月1 5 日- 4 月1 9 日，国务院常务会议中要求抑制房地产价格上 涨过快，采取增加二套房首付款至5 0 ，利率为基准贷款利率的1 1 倍，三套房 以上首付款适当提高，甚至针对部分房价过快上涨城市暂停三套房贷款。在资本 1 2 2 创新点 本文对房地产市场以交换层次进行分类，并结合我国自身的特点，对我国房 地产市场宏观调控有效性进行分析o 其主要创新之处有： 1 构建了基于交换层次分类的房地产三级市场的不同指标体系，定量研究 了我国房地产业宏观调控政策中的货币政策在各级市场的有效性。 2 山东人学硕i ：学位论文 2 设计了三级房地产市场的货币政策调控的指标体系，分析了各类市场的 宏观调控的有力手段，为我国进行房地产分类市场宏观凋控提供了理论依据和政 策建议。 3 提出了崭新地研究房地产市场宏观调控的思路，弥补了我围国内按照房 地产分类市场研究宏观凋控的空白。 1 2 3 不足之处 山于本文足基于分类房地产市场，系统研究宏观调控在各级市场的调控效 果，所以研究的深度可能有所久缺。另外因现仃统计数据不太健全，导致一级、 三级市场选择代表性指标时，只能被动地以单一数据作为指标来源，这样得出的 结论或有砦片面，同时，在文章末尾提出宏观调控体系搭配方案的可操作性应该 有所提高。 1 3 论文的研究思路 本义按照房地产f 仃场的交换层次进行市场分类，详细介绍了我国房地产三级 市场。同时采取实证研究和规范研究相结合的方式，对我国的房地产市场的宏观 调控进行分类，并选择代表性、易量化的货币政策调控指标在各级市场调控有效 性进行分析，最终建议通过各种调控手段的适当搭配，建立健全适合我国特色房 地产巾场宏观调控体系，促使房地产行业健康持续发展。 本文将在三章中以交换层次的不同，对房地产市场进行分类，并详细介绍了 各级房地产市场的定义，及其发展的现状和存在的问题。我按照市场交换层次的 分类顺序，依次针对每一级房地产市场的货币政策调控效果进行实证分析，并就 结果进行深入讨论。第二章中主要对房地产理论和我国宏观调控政策中货币和土 地政策进行综述，第三章丌始，到第五章本文会根据交换层次进行的三级市场分 类，各市场在分别进行简要介绍的基础上，通过货币政策调控的有效性分析，对 各级市场的政策调控体系进行完善、补充。第六章，本文会以保持房地产行业健 康稳定发展的基础上提出建议和展望。 4 潍 山东人学硕l j 学化论文 风险分担作用，这样将会提升消费者的福利5 。p i a z z e s i ( 2 0 0 6 ) 则探讨了房地产市场 对资本市场的影响，其结果表明较高的房地产收益导致较高的股票收益波动性、 较低的债券收益6 。n i e l s e na n ds o r e n s e n ( 1 9 9 4 ) 建市了一个小型丌放性经济模型， 分析了通货膨胀、税收对房地产市场的影响，认为通胀的l ：升将降低房地产市场 存量的价值7 。j a c c a r d ( 2 0 0 7 ) 则构建了个动态随机一般均衡模型( d y n a m i c s t o c h a s t i cg e n e r a le q u i l i b r i u m ，d s g e ) ，发现房地产投资及股票投资所获得的过高风 险溢价( 股权溢价之迷，e q u i t yp r e m i u mp u z z l e ) 能够在一定程度卜卜h 考虑了这房地 产市场的宏观经济d s g e 模型来解释，并且房地产投资者的爿惯模式能够导致房 地产价格的过度波动8 。 2 1 2 房地产市场调控理论综述 由于本文研究的重点是分类房地产巾场的宏观调控，所以我查阅了清华全文 期刊1 9 7 9 2 0 1 0 年有关房地产市场宏观渊控领域的文献，发现对房地产市场宏观 调控而言，定量的宏观调控模型主要有基丁灰色系统理论的宏观调控模型、房地 产市场预警调 窄模型、理性的反周期调控模型、房地产市场宏观调控的系统动力 学模型等。定性的房地产市场宏观调控文献较多，主要综合利用经济、法律、行 政于段进行调控。限于本文研究只的，我的着重点放在了定性的分类调控的文献 综述上。 纵观我国房地产市场宏观调控政策，从“圜六条、“国八条”、“国十 五条”、“9 2 7 新政”、2 0 0 7 年连续1 0 次提高银行准备金率和多次提高利率等 等近年来一系列的房地产新政，无论是鼓励房地产业发展的政策，还是抑制房地 产发展的政策，都没有充分考虑房地产市场的区别，我国的很多学者都已经提出 反对房地产市场宏观调控一刀切。 汪洋( 2 0 0 5 ) 认为政府在调控房地产市场时需要考虑众多的因素，需要综合 考虑各方面目标及利益，进行权衡取舍，缩减区域差异化扩大趋势，促进均衡发 展，由于房地产市场天然具有隔离的特性，所以地区间的差异更为显著。这样也 为实行差异化、地方化的房地产调控政策提供了支持，为地方政府赋予了更多的 b e r k o v e cj a n dd f u l l e r t o ，l9 9 2 “ag e n e r a le q u i l i b r i u mm o d e lo fh o u s i n g t a x e s a n dp o r t f o l i oc h o i c e ”t h e j o u m a lo f p o l i t i c a le c o n m y , v 0 1 1 0 0 p p 3 9 0 4 2 9 。p i a z z e s i ，m o n i k a , m a r t i ns c h n e i d e r , a n ds e l a l et u z e l ，2 0 0 7 ，“h o u s i n g ，c o n s u m p t i o n ，a n da s s e tp r i c i n g , ”j o u m a l o ff i n a n c i a le c o n o m i c s8 3 5 3l 一5 6 9 b a m d o 薛n i e l s e n ，o e a n ds o r e n s e n ，m ( 1 9 9 4 ) ar e v i e wo fs o m ea s p e c t so fa s y m p t o t i cl i k e l i h o o dt h e o r yf o r s t o c h a s t i cp r o c e s s e s i n t e r n a t s t a t i s t r e v 6 2 1 3 3 1 6 5 5 i v a nj a c c a r d ，2 0 0 7 ”a s s e tp r i c i n g ，h a b i tm e m o r y , a n dt h el a b o rm a r k e t ”s w i s sf i n a n c ei n s t i t i i t er e s e a r c h p a p e rs e r i e s0 7 2 3 ，s w i s sf i n a n c ei n s t i t u t e r e v i s e dn o v2 0 0 7 5 熊方军2 0 0 6 年指出我国疆域广大，经济发展存在严重的不均衡，房地产业存在 很大的区域差异。沿海和内地、城市和农村房地产发展的空间差异十分明显，这 9 汪洋房地产调控的宏观视角 i 毒于与宏观经济关系的分析【j 】上海经济研究，2 0 0 5 ( 1 0 ) ：p 3 一p 1 4 1 0 谢百三我国房地产市场宏观调控的效果及其未来的政策取向【j 】当代财经，2 0 0 6 ( 1 0 ) ：p 8 7 - - p 9 0 汤鸿政府宏观调控与房地产市场的发展【j 】科技与经济，2 0 0 6 ( 5 ) ：p 6 2 p 6 4 6 山东人学硕l ：学位论文 种地区的差异使得房地产的发展很不甲衡。但对相同经济发展水甲，城市级别、 类似经济结构、地理位置的一些地区和城市，房地产发展也具有相似性，因此房 地，k 市场需要进行地区分类，把相同特征的房地产市场分为一类，再对f 同类别 的房地产市场进 j ：特征分析，实施冈地制宜、分类指导的房地产市场宏观调控政 策。 但足以上的研究都足针对房地产市场的横向分类，根据小同的区域进i j ：有差 别的宏观调控，但足没有对房地产市场的纵向分类，基于房地产的交换层次进行 分类的研究。本文的思路突破u ，将以房地产纵向分类作为皋础，在解析出房地 产市场面对货币政策调控有效性的前提下，有针对性的、定性分析各级分市场上 宏观调控手段组合优化。 2 2 对2 0 0 3 2 0 1 0 年我国房地产宏观调控政策综述 宏观调控政策的于段主要手段有：土地政策( 地根) ；货币金融政策( 银根) ； 财政税收政策( 税根) ；供应结构控制( 行政管理手段) ；“社会保障体系”完 善( 经济廉租房) 。 本文中，我将详细论述货币政策调控历史叫顾，以及历年上地政策( 包括法 律法规) 的政策叫顾。另外，考虑宏观调控政策的量化难易程度，我选取货币政 策渊控作为本义研究房地产市场调控有效性的政策变量，得出数量分析结果以 后，在本文结论中搭配其他类型政策调控，共同完成规范房地产市场健康有序发 展的使命。 2 2 1 货币政策 1 2 0 0 3 年4 月，我国央行规定“购买第一套自住住房的，购房款首付比率 不低于两成，贷款利率可适当下调1 0 ；而对购买高档商品房、别墅或者第二套 以上( 含第二套) 商品房的借款人，商业银行可以适当提高首付款比例，严格按 照央行公布的同期同档次的贷款利率标准，取消优惠住房利率1 2 ”。 2 2 0 0 4 年1 0 月2 9 同，我国央行决定“于当天上调金融机构存贷款基准利率， 允许人民币贷款利率浮动空间适当放宽，另外允许存款利率基数适当向下浮动。 金融机构一年期存款基准利率上调2 7 个基点后达到2 2 5 ，一年期贷款基准利 率上调2 7 个基点。其他各期限各档次存、贷款利率也相应调整，中长期利率水 平上调幅度大于短期”。这次是中国人民银行1 0 年来首次宣布上调存贷款利率， 1 2 引自中国人民银行发布了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知( 简称为1 2 1 房贷新政) 7 山东人学坝 j 学位论文 也成为了我困政府利用货币政策调控房地产i ，业的丌端，在接下来的时问里不断 的利用这种方式进行调控，从2 0 0 6 年7 月到2 0 0 8 年6 月两年时问为货币政策调 控的密集时期，在这期i 、日j 内我困累计1 8 次上调存款准备会率。 3 2 0 0 5 年3 月，我国央行宣布规定“调整所有商业银行自营性个人住房贷 款政策，宣布取消住房贷款利率优惠，特别针对房地产价格上涨过快的城市或地 区，个人住房大款最低首付比例山现行的两成提高到三成”。此后我可以看到， 类似的政策在房地产行业发展过热或过冷时频繁的被政府动用，而目细节更加明 确，针对性更强。 4 2 0 0 6 年4 月2 8f 1 ，我困央行宣布“全面卜调各档次贷款利率0 2 7 个百分 点”。一年内一年期贷款基准利率卜升剑7 4 7 。 5 2 0 0 7 年9 月2 7n 中国人民银行、中国银监会联合规定“第一次购买商品 房用于自住需求的消费者，如果建筑面积在9 0 m 2 以内，可以享受最低为两成 的个人住房首付款比例，如果建筑面积大于9 0 则这个比率最低不得少于三成； 对于需要购买第二套房的消费者，并且第一套房购买时已经申请了住房贷款，则 首付比率至少要四成1 3 ”。 6 2 0 0 7 年底，中央经济工作会议部署0 8 年经济工作，指出我国货币政策将 由已经实施了1 0 年的稳健型货币政策调整为从紧型货币政策。 2 0 0 8 年4 月1 6f i ，我国央行决定“从2 0 0 8 年4 月2 5 日起，上调存款类金 融机构人民币存款准备会率o 5 个百分点，总计达到1 6 。1 月2 5 日由1 4 5 调至1 5 ；2 0 0 8 年3 月2 5 日由1 5 调至l5 5 ；0 0 8 年4 月1 6 日由1 5 5 调 至1 6 - ，。提高准备金率是落实从紧的货币政策。 7 2 0 0 8 年9 月1 5 日，中国人民银行决定“下调人民币贷款基准利率和中小 金融机构人民币存款准备金率：一年期人民币贷款基准利率从9 月1 6 日起下调 0 2 7 个百分点，其它期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相 应调整；存款基准利率保持不变”。此次调息是中国央行六年来首度降息，严阵 以待全球危机1 8 2 0 0 8 年1 1 月l 同起，商业银行和其他金融机构“针对购买首套房和改善 型自住房的购房消费者提供个人住房消费贷款，贷款利率下限设定为贷款基准利 率的o 7 倍，最低首付款比例调整为2 0 。同时对个人住房公积金贷款利率中的各 1 3 , j i 自中国人民银行、中国银监会联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知 8 i j i 东人学硕l ：学位论文 档次利率分别下调0 2 7 个百分点”。此次政策足首次全国性救市开始。 9 2 0 1 0 年今年1 月和2 月，央行连续两次一卜调了存款准备会率，且已达到 1 6 5 ，距历史最高的1 7 5 仅一个百分点之遥。1 月1 0 同下发了关于促进房 地产市场平稳健康发展的通知“( 国1 1 条) ，除了规定二套房贷首付款比例 不得低于4 0 乡 1 - ，在贷款利率方面则明确表述为贷款利率严格按照风险定价”。 2 2 2 土地政策( 含法律法规) 1 2 0 0 2 年5 月9h ：“国土资源部1 1 号令发布，对于招拍挂制度进行的洋 细规定m ” 2 2 0 0 3 年2 月1 8 日，国土资源部发文规定“对伞年土地市场供应总量进行 严格控制，保证在上半年完成全国范围内贯彻执行土地市场的整顿清查j 1 二作；下 半年国务院及有关部门相继出台了针对园区进 j ：清理整顿的政策及通知，年底统 计，全困撤并整合各类开发区2 0 4 6 个1 5 ”。 3 2 0 0 4 年3 月3 0 日，国土资源部“丌展经营性土地使用权招标拍卖挂牌 出让情况进行全国范围内的执法监察，各地要在2 0 0 4 年8 月3 lf 1 前将历史遗 留问题处理完毕，如果不能按期完成，则十地将被有关部门依法收回，充实围家 土地储备体系。从9 月1 同开始，取消国有土地使用权协议出让，国有土地使用 权一律采用招、拍、挂，此项措施被称为8 3 l 大限1 6 ”。此举足中央政府 从土地供给上抑制房地产过热的又一举措。 4 2 0 0 4 年4 月2 8 日，“要求全国半年之内暂停农用地转为建设用地审批， 深入开展土地市场治理整顿 。 5 2 0 0 4 年1 0 月，决定要求：“开展对存量建设用地资源的普查，调查并想 方设法通过实施政策达到盘活现有存量土地的目的。依法管理和打击闲置土地行 为。农用地在转变使用用途获得批准后，在两年时间已过，但是仍未进行有关具 体征地或用地行为的，批准文件自动失效；已实施征地，满两年未供地的，在下 一年度的农用地转用计划时扣减相应指标，对具备耕作条件的土地，应当交原土 地使用者继续耕种 ”。 6 2 0 0 4 年1 2 月2 日，国土资源部发文要求“以2 0 0 4 年1 2 月3 1 日为基准曰 1 4 引自招标拍卖挂牌出让国有十地使用权规定 1 5 引白国土资源部关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知 1 6 引白国土资源部、髓察部联合下发关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作 的通知( 即7 l 号令) 引白国务院发布国务院关于深化改革严格土地管理的决定( 国发( 2 0 0 4 ) 2 8 号) 9 山东人学坝l 学位论爻 到2 0 0 5 年3 月3 1h ，各地区有关部门将对全困范围内主要是存最用地、闲置 地情况进行地毯式调查1 8 ”。 7 2 0 0 6 年7 月2 4 同，“九个幽家七地督察局派驻地方，伞斟省( 区、市) 计划单列市的土地审批利用，将对其进行更加，伊厉的监督管理，进一步加强对 地市场的管理。此政策旨在规范土地的审批利用眇”。 8 2 0 0 6 年8 月l 同，国土资源部规定“协议出让幽有十地使用权以及十地招 挂的范围作了详绌的描述，明确供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营 用地及有竞争要求的工业用地等必须纳入招标拍卖挂牌 h 让国有十地范围，同 在十地m 让市场中建立好协调机制，还有机构建设，尤其要完善针对价格争议 裁决办法。此政策旨在规范国有土地使用权的出让2 0 ”。 9 2 0 0 6 年9 月5r ，困土资源郑要求“进一步明确十地管理和耕地保护责任， 范土地出让收支管理，调整建设用地的相关税收和费用政策，针对：工：业用地出 ，建立最低价标准统一公命制度，严禁违规转变农用地使用用途，强化对土地 理行为监督检查，严肃惩处土地违法违规行为2 1 。此政策旨在通过加强土地 理行为问接凋控房地产市场。 1 0 2 0 0 7 年l o 月l o 日，国务院针对房价居高不下、地价屡创新高的现象， 台政策直指土地丌发市场的囤积土地问题。“土地受让方未缴清伞部十地出让 款，不得向其发放国有建设用地使用权证书2 2 。 11 2 0 0 7 年1 1 月1 9 日，g - i - - 地储备管理办法“进一步加强及完善土地管 相关制度，为加大力度打击开发商违规囤地行为提供了更强的法律武器，可以 到释放闲置土地，增加土地供应量的目的，从而增加商品房的供应2 3 。此政 有利于缩短从土地到商品房的时间周期，起到增加房产供应的效果。 1 2 2 0 0 8 年1 月7 日，“土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，应当坚决 无偿收回，重新安排使用；闲置期限在两年以下，满一年的土地，土地闲置费将 按照土地出让或划拨土地价款的2 0 进行征收。对特别是以房地产用地为主要用 途的闲置土地征收地价增值费用，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体 噶引白国十资源部下发的关f 开展全国城镇建设存量用地情况专项调查工作的紧急通知 饽引自国务院办公厅发布关于建讧国家土地督察制度有关问题的通知( 因办发 2 0 0 6 1 5 0 号) 2 0 引自国十资源局制定的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范和协议出止国有土地使用权规范 2 1 引自国务院关于加强土地调控有关问题的通知 2 2 引自国士资源部发布招标拍卖挂牌出让国自建设用地使用权规定( 被业内称为“3 9 号令，) 2 3 引自国土资源部、财政部、中国人民银行联合制定发布了土地储备管理办法 l o 山东大学硕卜学位论文 办法。通知还要求，2 0 0 8 年6 月底前，各省、自治区、直辖市人民政府要将闲 置土地清理处置情况向困务院做出专题报告2 4 。此政策预