房地产明天与企业的作为(高继胜).doc

中国房地产明天与企业的作为高继胜主持人： 大家下午好，今天非常高兴邀请到浙江莱茵达集团高继胜董事长，高总一直是我们历届学员特别喜爱的老师，讲课非常有激情，而且高总的公司在短短几年时间发展的非常好，在全国二十多个省市都有自己的分公司，今天请高总为我们讲的是中国房地产明天与企业的作为。高继胜： 各位学员大家下午好！ 刚才我跟朱总交流了一下，我们这个班一共是一百多个学员，来自全国各地，都是我们地产界的财富和地产界的精英，我今天跟大家交流的就是中国房地产的未来和我们企业怎么样在这个产业里面不断壮大，有所作为。中国房地产业跌荡起伏的走过了20个年头，这个产业带来太多人的希望、寄托和企盼走进了新世纪，走到了今天，它成为我们国家国民经济重要的产业支柱，成为了经济的焦点，成为了舆论的焦点，成为了瞩目的产业。有人说这个产业是让我们自豪的产业，这个产业也是让人羡慕的产业，这个产业是更让人妒嫉的产业，其实都反映了我们这个产业已经为国人和世界全球范围的高度重视和瞩目。 这次两会期间我们所热爱的产业又一次推到了舆论的前沿，引起了全国人民的高度重视，舆论的焦点就是房地产的价格。都说房地产的价格太高，我们现在的收入水平无法接受高价的房子，高价的房子没有人住得起，所以又把我们这个产业推到了一个备受舆论关注的前沿，也推到了一个让政府神经高度紧张的前沿，所以我想这是最表象的现象，是什么问题、什么状态下又让房地产的价格和这个产业成为全国的焦点呢？它绝不是偶然的，我把这个价格作为开头来讲我的第一个问题。 中国房地产目前的基本矛盾和这个产业所面临的前所未有的社会冲突，而且矛盾和冲突是不能以我们主观意志为转移的，也是不可回避的，我们的政府、产业的从业人员，特别是地产界的精英，唯一的办法就是正确的面对，勇敢的迎上前去，并且对这个产业的未来发展进行认真的分析，我们虽然不能先知先觉，但是要努力到先知先觉，先敌发现，先敌开火，先发制人，方能赢得自我发展空间。 现在的主要矛盾焦点表面上是房价不断地上涨，是什么力量在推动着房地产的价格不断地上扬呢？去年5月宏观调控以后，我记得在我们第四届还是第五届班的时候我讲过，宏观调控在市场上的反映应该是房价的不断上扬，而且沿海地区房价上涨的幅度将会更大，在上海第六届的课上我也强调了房价是不可能在短期内回落的，继续向上冲刺是绝对的市场表现，事实上半年多来时间证明，我的推断是正确的。我去年曾经写过关于房价为什么会上扬，今后几个月，乃至几年房价还要继续上涨的根本原因是什么，网上说高继胜是算命先生，你既然这么会算命，你怎么不算算你的股票什么时候能涨上去，让我们减少亏损呢，当然股票是受宏观大环境的影响，各股无能为力的，如果说1400多家上市公司的个股都把自己的事情做好了，我想股票自然会上去，问题是在1400多家上市公司是不是已经规范了，是不是你的质地已经很好了呢？所以说经济问题既有宏观的问题，又有微观的问题。 所以围绕房地产价格上涨来讲，去年我们在报纸上都可以看到，业内的产业领袖任志强先生跟国土资源部进行了为期三个月的论战，这个论战的焦点就是“是谁推动了房地产价格的上涨”，任志强认为中国房地产价格不断上扬是由于地价的不断推动导致的，国土资源部认为，是房价不断地推动，才让土地价格有了上升的空间，所以说根本的责任是因为开发商让房价卖的太高了，所以这样的争论持续了两三个月，也就是到底是先有鸡还是先有蛋的争论，这种争论我认为是表面的，它没有触及到根本的问题，造成房价上涨表面的现象有成本的原因、有地价的原因，也有开发商有利润空间向上涨价的原因，但是这只是经营活动的市场表现，根本的动力在于供求关系。 经济学上价格受供求关系的影响是绝对的，供大于求，过剩市场、过剩经济条件下价格自然回落，甚至价格要跌到成本以下，因此才会有许多老板要跳楼的现象，当产品供不应求，市场十分短缺，市场处在一种饥渴的状态下价格自然上涨，价格上涨的速度和供求关系原则上呈正比状态，越缺货价格越上涨，越接近供求平衡点价格越趋向合理。这是一个最根本的原理，但是这场争论没有涉及到市场供求关系带来了房价上扬的根本问题，由于供不应求造成价格上扬，因为价格上扬，给房地产的开发商带来了巨大的利润空间，由于开发商有巨大的利润空间，推动了政府对土地期望值的价格不断上升，这种期望值又推动了土地挂牌价格和拍卖竞价的不断上升，由于土地价格的上升进一步推动了开发商成本的上升，又让价格在原有成本的支撑点上进一步向上推动，与此同时由于价格的巨大空间、盈利的巨大空间，又吸引了大批的投机者、投资者介入到消费行列当中，因此让消费继续扩大，消费扩大、市场扩大又进一步加剧了供求关系的矛盾，由于继续扩大供不应求的市场格局，继续推动房价上扬，这样房价上扬推动土地价格上扬，进一步吸引更多人来投资，价格继续上扬，轮番上涨造成了今天一些地区、一些城市房地产房价居高不下，上涨幅度惊人的局面，这种局面是我们所不愿意看到的，但是它却客观的、真实的、具体的在我们所处的社会里和城市里发生了。 全国31个重点城市，备受关注的成为全国房地产处于警戒状态的城市，戒备状态的城市是上海和杭州。2003年的8月份杭州房价平均价格在7000块钱左右，新华社的记者连续给温总理写了四封信，温总理进行了五次批示，搞的浙江非常紧张，最后我们主管的副总理曾培炎到杭州进行了实地调查，并且表示浙江的房地产形势是健康的、繁荣的、稳定的，局部舆论就下去了，所以说现在舆论和对于舆论的反映都是过度的，舆论是过度的，政府和消费者、开发商对舆论的反映也是敏感的，同时是过度的，过度的舆论和过度的反映就加剧了对这个产业产生的动荡。 进入了2004年，杭州的房地产在舆论的推动下人们觉得预期不好，到了6月份的房交会进行了冰点，使杭州房地产1996年进入逐步启动，到2000年推进高潮，到2004年的6月份进入了低谷，往年的房交会是人头窜动，成交活跃，始终以刷新历史记录为前提，但是2004年6月的房交会门厅冷落，成交寥寥，一副荒芜和凄凉的景象。到了8月份房价继续推动，这种房价的推动是波浪形的，前一个波峰到后一个波峰绝对是要增长2030，有的甚至要高达60，过了这个山头，另一个山头需求量更大，价格更高，这是一个规律。到了去年11月份以后，全线房地产飘红，成交量之大，价格上扬速度之快，我去年8月份说尽管现在整个市场反映低迷，但是我认为两年以后杭州环城内不可能有15000元以下一平方米的房产，今年2月3月份一下子推到了12000元一平方米，所以去年6月份以前的低迷到8月份以前的火热又引起了中央的高度关注，因此去年温总理对浙江的批示是五次，我们浙江曾培炎的批示是八次，省委书记批示十次，省长批示十五次，高度密切的关注着这个产业的发展。 再看上海，上海环城以内的，去年宏观调控以来到现在增幅38，郊区盘，由外环到郊区增幅是40，处在核心地带和郊外的中间地带，这个层面涨幅18，不到20，总体上海房价增长速度是非常快的，很多人感觉到上海的房价不是增长百分之几十，而是成倍的增长。去年10月我去考察过滨江恒润花园，当时的二手房卖价是2.8万，我为之心动，但是稍稍犹豫了一下，现在回国头去看，它现在已经涨到3.8万了。 但是全国也有少数地区房价是走平的，甚至是下跌的。比如说深圳，深圳去年以来房价涨幅只有8，不到10，当然版本是多家的，有的说它增长12，有的说它增长了10，我估计肯定是在10以内，因为很多的二手房它维持在两年前左右的价格，二手房的价格不上扬，新盘的价格就失去了它上扬的依托和市场的支撑。深圳为什么会平缓的上涨。 再看广州，广州去年以来有的月份是下降的，有的月份是上涨的，但是平均涨幅是非常有限的，特别是在所谓的华南板块，包括番禺、中山一带房价的涨幅是非常缓慢的，为什么会出现有的地方热的水深火热，有的地方却近于冰点，这就是供求关系使然。比如说大家现在反映上海和杭州的房价高的惊人，摩根斯坦利的研究分析院谢国宗去年11月份发表文章，语出惊人，他说上海凭他的估计多则半年，少则几个月，肯定要出现楼市崩溃，泡沫是毫无疑问的，为什么会出现过热？不就是供求关系吗？杭州的房价高了，上海的房价高了，如果说现在上海总的供应量大约在3000万平方米，一年内马上供应3000万平方米，看你的房价还降不降，杭州一年大约消化1500万平方米，我现在马上供应1500万平方米，你的房价不下来是不可能的，所以说当前房价过快的上涨根本原因就是因为需求的不断扩大，加上价格的上涨、投资的介入，进一步推动了需家的需求，造成了房地产产品的供不应求。 房价过快的上涨对于国民经济的伤害、对于产业的伤害毫无疑问，是严重的，我们不希望看到淘金的局面，我们都是开发商，都是总经理、董事长、老板，我们是淘金者，我们希望有很多的金矿，但是世界上所有的金矿都是很快的资源枯竭，到过新加坡和马来西亚的同志都看过曾经华人在那里的淘金热，去南非可以看到南非金矿的淘金热也有华人的身影，去加拿大也有华人在那里主动的和被迫的淘金局面，既然是淘金就会吸引着越来越多人的参与，资源是有限的，开发的人、淘金的队伍越来越大，资源很快就会枯竭，房地产也这样，毫无疑问它是当前所有产业当中盈利水平最高的，是一个巨大的金矿，当全社会的人都来淘金的时候，这个资源很快就枯竭的，所以我们这一代人希望它是持续的发展，希望它是和谐的发展，而不希望它在过热之后很快的泡沫破灭，进入到一种我们没有经验的困难境地。 我们只是经历到了这种辉煌，我们所经历的是傲慢，我们所经历的是成功，我们没有尝到过失败，没有尝到过箫条的社会经历，除了1993年从海南掏出来的精英之外，我想在座的大部分同仁是没有这番经历的，但是我1989年在日本留学的时候，我所经历的箫条的，由高峰到低谷，由空前的高度繁荣到极端的困难，这个社会经济状态下的社会人和这些老板人是如何痛苦。 1989年5、6月份我到日本留学，那时候我有一个很好的朋友，他每天晚上都到我那儿吹牛，他一方面做地产，另一方面做股票，地产也赚钱，股票也赚钱，形象的说晚上一坐下来他就说，高先生今天又开进了两辆奔驰，每天的收入，资本增长就相当于每天开进了两辆奔驰，真的非常开心，那种状态我认为是这代日本人所经历的最好的历史时期。但是到了1990年的元月，1月1号是我们的正月初一，他们是元旦过年，元旦12点的钟声敲响，我认为它不是进入了新纪元，而是敲响了日本经济的响钟，没有几天股票爆泄，接下来就是房价的大幅度下降，房价下降地价也大幅度下降，人们这种恐慌，对于经济崩溃的恐惧跟我们的人群面对洪水、面对海啸、面对地震、面对火灾的道理是一样的，那个老兄以后到我这儿来，又有三辆奔驰开出来，开出去的不是奔驰了，开出去的是整个车队了，这是我亲眼看到的实实在在非常具体的，而不是抽象的东西，所以作为这个产业利的从业人员，我们有社会责任，不能说今天我赚钱就行了，我们希望它是长治久安的充分繁荣的，又是持续和谐的，是绿色的、健康的发展，这是我们的期望。 我们的老百姓希望房价降下来，开发商不希望今天占100的利润，希望它每年有15，100两年没有了，后年要不要活了，后年是不是不当老板了呢？我们希望它每年1015，赚50年，在我们有生之年开开心心的做老板不好吗，但是这是一厢情愿，消费者说你们开发商是强势群体，我们是弱势群体，因此他状告我们，我们往往非常被动，事实上非常可怜，我们是不是强势群体？我们对于一个巨大的市场，对于一个像潮水一样的市场，对于强势的政府面前我们是强者吗？我们同样也是弱者，也是希望政府能够伸出友谊的手，伸出公平的手来扶持我们，可见企业只是一个细胞，是国民经济当中的一个细胞，企业对于大势是非常属小的，是无能为力的，千千万万个房地产企业正处在政治、经济、文化的漩涡当中，正处在一种矛盾的运动当中，这是我们不能回避的，但是不能因为我们是弱者，我们是细胞，就不作为了，那也不行，我们要分析形势，预测未来，把握主动，方能大有作为。 中国房地产业到底面临着什么样的矛盾和冲突呢，我曾经说过，在房地产健康发展的条件下，中国房地产业的基本矛盾是大规模的、多元的需求和落后的生产力之间的矛盾，除此之外我觉得在当前我们还有很多很多的矛盾和问题，甚至有些矛盾是激烈的，会发生强烈的碰撞和冲突。这个产业的长远利益和短期利益的冲突。前一阵子大家都在议论，说中国目前的土地出让方式虽然已经大大的前进了一步，我们已经进入市场化的运作，但是这种土地出让的方式是把房地产居住用地的70年和其他商业用地40年的收入全部集中到一届政府，作为一届政府的收入，我们在赚子孙的钱，所以有学者和专家提出要向香港学习，香港是怎么做的？香港土地出让金是一部分，还有物业税，把土地价值通过物业税转化成为短期的政府收入，转化成为70年，比如香港是99年的政府收入，这就是我们现有的状态，是眼前的利益，是当前的利益，是政府收入，如果变成物业税的形态那是长期的、分散性的收入，这个局面是完全不一样的，如果说我们也采用香港模式，采用物业税的办法来分解现有的土地出让收入，也就是说政府的收入将递延70年，而我们现在的国家要大踏步的走向城市化，要向发达国家的城市化水平的方向推进，我们要解决农业问题、农村问题、农民问题，我们要尽快的奔小康，这些都需要钱，都需要资本，都需要资源，假设我们把现在的上万亿的土地收入递延到70年的话，也就是说我们当前的收入只是1/70，而中国的城市化推进过程当中，政府的基础设施投入1/70能否满足发展建设的要求，显然是不可能的，不要说70年了，就是一些欠发达地区要改善城市基础设施建设，要能够让土地资源达到一个科学合理的价位，不进行先期的投入我认为是国有资产最大的浪费，为什么这么说？城市的土地只有到城市化充分的条件下它的价值才是最有限的，才是最合理的。 比如说我曾经到江苏的宿迁去考察，宿迁的人均GDP在1000美元以下，还不具备房地产启动的经济条件，宿迁城关镇的财政收入不足2个亿，这种状态是不是政府在城市化方面就不作为了呢？要作为，那就是政府负责进行城市的建设和改造，把城市的道路与外汇的高速公路很快接轨，同时强化城市的水、电、汽一切公建设施配套建设，如果达到这样的规划，土地使用价值应该在每亩3080万之间，但是如果达不到这样的水平，只能是20万以下每亩，2050万差额是30万，一个城市如果说5年内推5000亩土地，相当于中等城市是远远不够的，我想1万亩也不多，1万亩的差价就是30个亿，30个亿哪儿来？所以说先期投入需要有先期的资金，更何况我们国家在发展过程当中，我们要强盛起来，我们要借助于现在和平是主流的世界大格局的良好氛围赢得时间，发展自己，钱用70年分摊我们还有什么财力去发展自己呢？所以说眼前的利益和近期的利益、长远的利益，在房地产上存在着矛盾，在开发商当中也存在矛盾，在消费者当中同样存在着眼前利益和长远利益之间的矛盾。 第二，地方利益和中央利益之间的矛盾，房地产业对于地方的发展起着至关重要的作用，甚至它是一个地方性非常强的产业，至少在以下几个方面跟政府是紧密相连的。第一，与我们的干部体制是紧密相连的，什么事情让它能够立竿见影的，能够很快的反映政绩的，而政绩的辉煌又能让自己很快提升的，我想唯房地产莫属。最近有一个对温州不太好的评价，最近我去看我们的老书记，他现在在温州当市委书记，我在那儿待了两天，非常的伤感。温州作为中国市场经济发育阶段的一面旗帜，号称温州模式，温州模式最根本的精髓就是政府无为而治，让市场充分发挥作用，市场调节经济，利益推动人们不断向前，所以说它的本质是草根，是千千万万扎根在农村的农民走向城市、走向全国、发展自己，但是温州模式走到了今天，我们前任的温州市委书记说温州是个地瓜经济，地瓜的藤延伸到哪儿，无论如何你这个地瓜还是生长在温州，我不怕温州资本外逃，温州的企业家走向全国，反而温州的企业家走向全国以后地瓜都是在温州的，事实上是不是这样呢？不是这样，我认为这个观点是不懂地瓜，不懂农业，有点儿农业常识的人肯定地瓜藤到那儿地瓜就长到哪儿，地瓜绝不会在温州，现在的情况就是这样。温州现在处于什么样的状态呢？政府在社会主义市场经济条件下如果说完全不作为的话，对经济的伤害是严重的。 现在苏州模式和苏南模式就是政府有作为的，政府在一定程度上干预经济的，适应市场经济自由调节、自发调节和政府干预相结合的道路，这就是我们讲的苏州模式，但是在温州模式的条件下政府是不作为、不干预的，在这样的条件下温州的企业家走了，身强力壮的走了，有钱的人走了，有知识的人走了，到过国外的人也走了，下海的，剩下的是老弱病残，他们没有消费能力，没有发展能力，放大的说，极端的说真是个寡妇村了，所以说经济缺乏活力和动力，我们讲流动是要双向的，既要流出也要流入，流入的人几乎很少，就是一些留给温州的继续维持原始生产的，规模上的原始和生产方式原始水平上的劳工，所以一个城市只剩下了劳工还有什么活力呢？所以我对王书记建议，产业的培育发展是一个漫长的过程，实践成本很高，而你已经接近50，你在这里培育一个产业得5年时间，这条路行不通，你要在3年内赶紧见效，你才有回浙江省城和杭州的机会，我给他出歪点子，那就是大力发展城市基础设施建设，尽快推动城市化进程，大力发展房地产，积累资本，改善温州的城市形象，这就是我们的干部机制，我为什么会说这番话呢？因为我们的干部机制本来就是这样，不是我歪点子，这是房地产和城市化与地方干部考核机制的联系。 第二，就是与地方财力的联系，房地产的发展对于地方经济的积累起着非常重要的作用，除了产业本身对当地财政的贡献之外，更重要的是它对于三产的贡献，对于第三产业所带来的贡献，地方无论是中央如何检查，如何指责地方的房价太高，但是政府无论如何都不承认这个事实。比如说浙江省政府去年就向国务院打了报告，经过我们长期反复的调查了解，浙江省的房地产是健康的，是繁荣的，理由有四条。第一条，浙江的经济繁荣、稳定、持续发展，走在全国的前茅；第二条，浙江有巨大的市场，因为4000多万的浙江人富裕的速度很快；第三条，浙江的城市化欠帐太多，城市化的发展过程当中提供了大量的房地产空间；第四条，杭州是杭州人民的，是浙江人民的，是全国人民的杭州，更是世界人民的杭州，杭州的市场不是杭州人的市场，是全国人的市场，乃至世界人的市场，所以说需求很大，很旺盛，尽管价格上升过快，但是它仍然是有消化能力的市场，因此我们不承认有泡沫，把国务院的批评给顶回去了，谁批评哪一个地方谁都不承认。 上海也不承认，上海说我是国际化的大都市，我的市场是全球化的，当然毫无疑问在上海新增房地产购买力的比例当中，台湾人、新加坡人以及欧美人占了很大的比重，现在上海的二手市场挺有意思，上海人卖给了台湾人，台湾人卖给了欧洲人，欧洲人再卖给美国人，一步一步大家都赚了很多的钱，把地产已经变成一种金融的恒生品，是赚钱的筹码而已，它已经失去了它居住的功能，所以说地方一定要保护这个产业，但中央却不是这样考虑，中央要站在长远利益的角度来考虑，它要站在全局范围考虑，所以说中央总是对下面指指点点，你要如何如何，甚至对建设部也指指点点，建设部怎么搞的，房价你们还有没有敏感性，又上来了，所以建设部最近也要开座谈会，因为“两会”期间这个问题反映强烈，当然国务院问建设部，第一，为什么涨这么快；第二，有没有办法让它涨得慢一点或者是能不能想办法采取一些措施，让它能够平稳一点。这就是一个矛盾。 事实上建设部也是无能为力的，它在国务院里也是弱势群体，也很可怜，我们的汪部长稍微温柔一点，一个部门的领导如果强势一点可能声音就宏亮一点，就会高度受领导关注一点，我们现在都是总经理和董事长，在你们眼里你们的办公室主任占的分量很重要，财务部经理的分量很重，但绝不是因为部门的原因，而是因为部门领导水平的原因，我总觉得建设部的话讲的不够响亮，甚至要开座谈会让潘石屹、任志强去座谈一番，然后说他们如何如何说，这都说明什么呢？中央的观点是站在中央利益全局上研究，地方的观点是站在地方利益前提下，所以这就是一种矛盾，一种对抗，甚至是驳议。 第三，政治利益和经济利益之间的冲突，地方讲的最多的是经济利益，而中央讲的最多的是政治利益。“两会”这次强烈的反映到房价上，这是中央要考虑的政治利益问题，当然经济利益和政治利益的权衡之下，政治利益至上，经济利益必须服从政治利益，所以说在服从政治利益的条件下我相信今后会采取一系列的政策来研究和解决房地产领域当中的种种问题，这些政策毫无疑问将对我们开发商造成巨大的遏制，我们的活动空间和消费者的想象空间，和对未来市场预计的空间将会受到严重的威胁，这就是我们需要研究的问题。 我认为许多问题如果真正站在政治地位来考虑，我们现在的政策很多都是值得调整的，比如说现在全国的政府一看房价上扬，受到了中央和人民的批评之后，舆论马上出台，杭州一年提供多少多少万平方的安居工程，上海又提供了多少多少万平方米的联租房，有的地方说我已经正在解决多少万平方米的土地问题，解决安居工程问题，事实上我觉得安居工程不是好东西，无论站在政治的经济、经济的角度、市场的角度，它绝对不是一剂良药，不是解决当前房地产过热和房价过高的良药，反而我认为它是一剂毒药。安居工程当中存在的问题，包括廉政问题、腐败问题在安居工程当中反映很多，这是一个毛病。第二个毛病，安居工程往往是政府工程，政府在开发安居房的时候绝对是最大的国有房地产企业，国有房地产企业在所有的开发环境当中都存在着严重的浪费，2000块钱的成本绝对不是2000块钱房产品真正的价值，中间的跑冒滴漏是非常严重的，同时安居工程在低水平的产品条件下它并不是说资源是低水平的，它仍然要占用我们非常宝贵的国土资源，更为宝贵的城市土地资源，这些宝贵的资源就让粗制滥造的安居工程占用了。第三个毛病，安居工程分配的不和谐性、不科学性，原则上是按照收入水平进行摇号分配，摇号过程当中仍然存在着严重的作弊行为，并且安居工程为了让人家今后能够通过二手市场卖得出去，安居工程的面积由70多方不断地上升，上升到120方甚至150方，有的人真正想要住安居房的却一套都轮不到，但是有的人三套安居工程的房子，门口就停着一辆600的奔驰，这分配合理吗？很典型，所以我认为要解决这些问题就要迅速的废止安居工程现行的分配机制。 当然市场归市场，政治归政治，安抚归安抚，一部分人租不起房我们不能让他住露天，我们是社会主义的国家，要照顾到绝大多数人的利益，怎么办呢？我们不是要交税吗，税到哪儿去了？税就是二次分配，二次分配就要解决平均的问题，我们的税源应该解决一部分，让这部分处在贫困线以下的人能够住得到房子，所以我倾向于应该用联租房，香港、新加坡都是采取的联租房来解决社会的稳定问题，让住者有其屋，这都是站在政治利益上考虑，而且政府有联租房，价值不断地上涨，是政府未来巨大的财产，当这部分人的生活条件逐步改善以后，他可能要买新的房子了，他不再待在联租房里了，他不愿意交临时的租费，他希望永远拥有，我们应该相信中国人的拥有情结是非常深刻的，对于拥有是情有独钟的，什么叫拥有？就是我自己所有，但是在过去，在20年以前我们能是拥有吗？如果你想拥有你就是资产阶级，所以广大的老百姓，广大的中国人民几千年的拥有情结在这几年里集中的反映到房地产领域上，就是想拥有一套房子，拥有自己真正意义上的家，这也是推动市场不断扩大的精神因素和精神致胜力、文化的致胜力。 第四，宏观调控和市场调节之间的冲突，我认为宏观调控任何国家都是需要的，但是中国的宏观调控在过去的20年里绝大部分我们采取的是行政手段和政治手段、这一轮宏观调控有一些市场手段和经济手段。比如说适度的提高了利率，控制了对房地产业和热点产业的金融支持，控制了土地，当然这属于经济手段范围，但是更多的我们习惯于行政主导型的宏观调控，首长命令型、行政调控型、长官意志型的调控，这种调控在这一轮的经济周期当中仍然不同程度的体现在微观经济层面，但市场是不是买帐呢？市场是不以长官意志为转移的，市场是按照本身的矛盾运动的自身规律我行我素，按照自身的客观规律在运行的，所以当今的房价不断地上涨不是我们主管当局所愿意看到的，但是它却发生了，为什么发生？就是因为供求关系是不听你指挥的，而现在的矛盾是什么呢？宏观调控对于房地产产业来说就是两大前提。第一点前提是资源、土地，房地产的特殊性就是需要不可再生的土地资源；第二是需要开发资金，如果便宜房价就要增加和扩大我们的市场供应量，市场供应量首先得有土地，土地问题是不是可以放呢？是不是可以杭州再增加5000亩土地呢？不可能，第一，它受到中央宏观土地使用计划的限制；第二，受到城市土地资源匮乏和土地资源变现过程当中补偿的难度、拆迁的难度，所以沈鸿宾说打死我也不搞旧城改造，打死我也不搞改造拆迁的房子。 三年前江苏扬州市的市委书记，原来是市长，从昆山调过去，因为我们在昆山那里表现的不错，他到扬州第一个旗帜就是大张旗鼓搞拆迁，接下来就搞土地的拍卖，但是扬州第一次土地拍卖有偿了，苏南地区的模式我们苏北部适应，苏州能行我们扬州不行，市长觉得没面子，他说高总你是不是帮我们接这个盘，我们再拍一次，没有人来买你就拿下，我也是爱面子的人，去了以后根本没有人来了，我拿进来，1200户的拆迁户，市长的力度很大，半年时间推平搞走了800户，剩下400户，有两个大的变化，江苏省旧房改造补助政策进行了调整，发现了南京拆迁户焚烧自杀。第三要大规模上访北京，人家天不怕，地不怕就怕老百姓上访北京到天安门，什么也不敢动了，政府没有手段了，法院说不受理，公安说这个事情不是我们范围内的，老百姓我认为叫行权过度，人民的权利，人民的政府要保护，但是老百姓以行权过度怎么行呢？行权过度就无法无天了，但是在那种情况下他就无法无天，你怎么地？拖了我三年没有拆出来，而且继续存在问题，因为新的补贴老的就返过来，这样一拨一拨下去土地成本怎么办，政府也不干，所以说你说要增加土地供应量存在着客观上的难度和主观上宏观控制的难度，我们不可能指望在未来的房地产发展过程当中政府会大量放地，政府的拳头是无论如何都要捏紧的。 政府说开发商手里还有大规模的土地，比如南京江宁1万亩土地在开发商手里，你赶紧开，平移市场，开发商很软，没有钱，银行不支持，所以说开发商手里的土地不能转化成为有效供给的商品，你要平移物价赶快放钱，不行，也不能放，一放要存在金融危机和金融风险，所以说金融不放，土地也不放，房价怎么能下得来呢，这就是宏观和微观之间的矛盾问题，我觉得我们处在这个阶段有很多的机会，但仍然是非常痛苦的阶段，看谁能把握得准，谁就能够获得更快的发展机会。中国的历史上发展都是在大乱之中，在矛盾集中之中，矛盾集中了才有机会，问题是你如何把握这个矛盾，游刃有余的发展自己，这才是关键点，也可能是我们要研讨的问题。 第二个问题，中国房地产业的政策取向和我们这个产业的发展趋势，我刚才了一大堆的矛盾、问题和冲突，大家觉得已经混沌乾坤，觉得很烦，很复杂，但是我们所有的领导不会被这种纷繁现象所迷惑，我们并不是在雾里看花，我相信领导的高明之处就在于看本质，本质上一看我们的脉络还是很清晰的，我们并不烦，也并不复杂。首先看看未来中央和地方政府对房地产产业的政策会处在什么样的指导思想下。 我认为房价失控、房地产过热是比较可怕的，它对于国民经济的破坏将会十分严重，为什么这么说？我刚刚谈到房地产的产业经过20年的发展，形成了巨大的市场，在全世界范围内都是少有的，所以顾云昌先生说，如果说世界上有房地产王国的话，这个王国一定是中国，所到之处都是大工地，到处都在热火朝天的进行着城市建设，而城市建设的背后就是房地产，由于这个产业存在着巨大的市场和巨大的盈利，市场的规律就是资本意志决定所有的生产要素向高盈利产业转移。生产要素是什么呢？资金要素、人才要素、快速的向房地产集中，前一段时间有“三外”现象，外资的投入、外行的介入、外地企业的进入，所以房地产是一个产业，但是个人在做、上市公司在做、专业公司在做、非专业公司在做，甚至一切经济的、文化的单位所横生出来的经济组织都在做地产。 特别是121号文件以后房地产企业的流动资金和项目贷款都给予严重的关注和大规模的缩减之后，房地产总的资金的拥有量却在不断地扩大，这些资金从哪里来的呢？一方面是地下“斯摩”，高利性的接待，这在北方发生很少，但是在浙江和其他一些沿海地区斯摩是非常广泛存在的。第二方面大量上市公司资金转移，现在跟我们合作的，所谓叫做扬长避短发挥优势，莱茵达发挥品牌优势、开发优势，他们就发挥资金优势。比如说东方中心、东方集团、航天中惠，这些企业他们跟我们合作，但是你要知道现在全国的上市公司1400家，其中69家是正经的属于上市时候就决定的或者以后的几年当中通过资产重组确定的房地产公司只有69家，现在半数以上的上市公司都不同程度的介入到房地产。 比如浙江的登岸原本是制造空调，电气的，是制造业，它去年忽然一下子20亿做了房地产市场，20亿可不是小数字，但是大量的资金涌入，意味着什么？意味着社会产业资金结构的重新调整，也就是说大量的第三产业和制造业的资金集中涌向了房地产，它的后果是两个方面，第一，推动了这个产业的急性发展；第二，大量的第三产业的资金和制造业的资金流落到这个产业，造成了三产和制造业发展的困难，制造业资金的枯竭，制造业资金的枯竭是严重的问题。一个国家制造业的水平代表了民族的形象，代表了一个国家富强的程度，代表了一个国家能否走在世界科技前沿的重要标志，制造业不行了卫星能上天吗，制造业不行了导弹能打到美国去吗，制造业不行了我们能造多少导弹呢？制造业不行了我们能造航母吗，能造军舰吗，制造业不行了我们建筑材料能科技化、能绿色化吗，所以制造业是民族经济的灵魂，国民经济的脊梁，但是长此以往，大量的制造业进入到房地产领域，就会严重的威胁制造业的健康持续发展，而且现在号称一种工业地产模式，就是以工业发展，以工业为名取得银行的贷款，蓄房地产开发之势，那是一种悲哀，到那天就会形成因为各路资金涌入到地产，造成地产的供过于求，由短缺经济发展成为过剩经济，由于过剩经济，就会造成价格的大幅下跌，也就是说我们的泡沫就要破裂，泡沫破裂就是因为过剩引起的，那时候原本是1万块钱一平方米的房子可能会变成50块，价格在泡沫时期是背离价值向上翻的，到破灭时期是价格背离价格向下走。 香港1997年金融风暴以后的三年里就直接反映了地产大幅度下跌，价格是1997年金融风暴以前的一半，随着香港经济的复苏，到了去年的8月份上涨了20，今年是上涨了40，逐步的向上回升，但是我相信这拨回升的价格一定会高于1997年的最高价格，这就是波浪里面的经济规律，这是政府为什么三令五申高度紧张的根本原因。 第二，这个产业是可怕的，好比是水能载舟亦能覆舟，我们不能说水要翻船我们就不行船，恰恰是我们要把这个船行的更好，而且不让它翻船，这就要采取保护的政策，所以我认为继续保护这个产业的持续、稳定的发展，继续让房地产成为国民经济主导性的支柱，这个基本政策是不会变的，这是中央的想法。第二，地方的想法，地方也是千方百计让房地产控制在一个既繁荣又没有泡沫的框架范围内，特别是现在我们的财政对房地产的依赖度越来越高，很多城市财政来源很大程度上寄托于房地产，财政税收更多的是财政费用，地方收入一块是费，一块是税，土地出让是不计在税里的，而土地出让的空间又很大，所以房地产业感冒就会形成地方财政伤风的社会现象，地方经济对于这个产业的依存度会越来越高。 浙江省今年人大公布的财政数字，其中财政收入的22.69是来源于房地产产业的贡献，所以说这个产业不能再不稳定，不能再有大起大落，有大起大落肯定拖累局部经济和全局经济，中国房地产业对于国民经济的贡献率已经达到了1.8，有媒体报道已经超过了2个百分点，我记得去年3月份，也是两会期间我到这儿来上课，温总理的报告当中谈到，2004年国民经济增长控制在7.5以内，要在2003年的基础上增加就业800个岗位，安置大学毕业生700万，增加120万就业，我当时很纳闷，为什么？因为2003年增长了9.2，2004年安排7.5，下降2个百分点，按照中国经济的现状和中国经济的结构，国民经济1个百分点将安置1200万人就业，如果从9.2下降到7.5的话就意味着下降2个百分点，要有2400万人要失业，上年失业2400万，今年又要增加1500万，这些岗位从哪儿来？实践证明2004年经济增长是8.5以上，因为你真的到了那个点上，社会上的就业人口就会大大增加，失业人口大大增加就会造成社会的不安定因素，假设我们一定要让房地产产业下来，下降1个百分点，意味着1200万人下岗，但事实上我认为对房地产产业不能简单的以社会平均的就业结构和经济结构来推量，因为建筑业是劳动密集型的产业，我们每年开发120万平方米的企业，至少每天在工地上的人保持在500010000人左右，不就是安排了就业吗，所以从国家稳定、和谐社会、经济发展的大局来看，国家的政策取向是绝不会让这个产业有大起大落的，这一点我们可以相信，从这一点出发，我们的开发商不管眼前有多么困难，不管有多少矛盾，我们对未来一定要充满信心，一定要坚持自己在这个领域里能够不断发展的坚定信念。 对房地产产业本着良好的愿望进行科学的宏观调控是十分必要的，首先我认为中国房地产产业究竟有没有泡沫这是一个争论已久的问题，2002年清华大学的魏杰教授就在中央电视台的一次访问当中提出中国的房地产2002年将会走入房地产的冬天，但是它却愈演愈烈。到2003年121号文件出台，引起了中央的高度重视，之后对于房地产的泡沫过热论争论是此起彼伏的，争论的最终结果就是建设部和地方或者中央的领导出来说话，让它暂告一段落，到目前为止我们主流的看法是中国房地产业是健康的，是持续繁荣的，是这样的基调。 最近大家注意到国务院副总理曾培炎讲，整体是健康的，但是一些城市、一些地区存在着房地产过热和泡沫的现象是不容忽视的，我觉得这是比较全民、客观的反映了中国房地产业目前所处的一种状态，一种现实，我也非常同意这样的观点。我认为在一些地区、一些城市房地产过热存在着需求的泡沫，这是毫无疑问的，但是我不是说一个城市的房地产整体泡沫，我讲的是需求泡沫。需求泡沫和整体泡沫是有区别的，所谓整体泡沫就是供应和消费都是过热的，而且都是虚假的，实际需求和供求都存在着巨大差距的状态，但是我认为整体泡沫不客观，而需求泡沫是客观的，是具体存在的。什么叫做需求泡沫？就是在房地产消费领域当中的需求的虚假性、不真实性造成了房价的不断推动和上扬，这些虚假的需求表现在什么地方呢？第一，表现在需求的投机性，因为我刚才谈到有投机空间的利润，投机是一种经济行为，是在市场经济条件下不可避免的，陈总是温州房地产的，温州房地产炒房团让人家感到害怕，甚至有的地方公开打出拒绝温州炒房团的旗帜，其实这都是不懂经济，你拒绝的了吗，现在经济全球化，市场全球化，局部地区还搞市场分割，搞贸易壁垒，搞市场壁垒，那是违背经济规律的，你不应该打这个牌，而温州炒房团其实也没有这么大的本事，炒房团为什么要去炒房呢？因为它里面有盈利空间，包括温州炒房团我认为是一个放大的概念，有温州炒房团炒房，更有全国千千万万的散户炒房，这就是虚假需求，盈利空间越大，增幅越大，增幅的速度越快，它就像抽水机一样，不仅把水抽过来了，同时把泥浆也抽进来了，所以这是我认为虚假消费的第一点。 第二，过度置业，去看我们周边的同事，我们所熟悉的人，在发达地区，在沿海的热点城市基本上都拥有两套以上的房子，所谓租一套，住一套，这叫做以租养住，当然这是比较合理的，但是由于二手房价格在不断地推动和租赁市场的看好，有的人不是两套房，是三套房，甚至四套房。 第三，考虑到房价不断上扬，我必须买一套放在那儿，现在很多的老百姓说房价50万，到50万再买，当到了50万变成60万、70万了，到了70万的时候房子同样100平米已经变成100万了，开发商的心理和老百姓买房的心理是一样的，2003年拿了230万一亩，2004年已经接近300万了，300万肯定不行，不买了，一个瞌睡到了2004年的下半年已经500万了，买不买？实在太高，不行，到2005年年初是2.5的容积率，每亩150平方米左右，每平方楼板地价是7728元，这是同等地区，更有厉害的每平方米卖到2万多，由于良好的利润空间的预期，他本来要慢慢买房，他觉得以后要买不起，所以现在就超前消费、负债消费，形成了一种不客观的虚拟需求。 第四，来自于海外的炒房，甚至叫做太太炒房团，海外的一些老板们太太的私房钱集中起来炒房，因为有利润空间，这些造成了市场供应的严重不足，造成需求的不断放大，而这种放大不是真实的，是虚拟的，存在巨大水分的，这就是需求的泡沫，需求泡沫是整体泡沫的开端，是整体泡沫的资源，因为你有需求，才有生产，而因为虚假的需求造成了盲目的生产，到有一天虚假的需求由于舆论的原因，由于经济的变化，宏观条件的变化，这种需求很快要抽身走的，这种需求一旦抽身就跟啤酒一样，泡沫回落，这时候我们忽然发现我们的生产能力已经超过了啤酒泡沫，就造成了生产过剩和真正的泡沫破裂，所以面对这样一个房地产复杂的局面，特别是在沿海地区，在热点城市，所谓经济高增长的地区，这种需求的泡沫是客观存在的。比如说杭州、上海，我们应该冷静的看到这些需求泡沫所带来的危险性。 在这样的情况下，政府怎么样来干预这个市场，让这个市场更趋理性，让它能够理性规范的运行呢？我站在政府角度考虑，我想它无非也就是这样几个手段。第一，增加有效的供应，增加供应量来相对的缩短与需求之间的差距，让价格有所回落，或者价格缓慢怎样，趋向合理。这种手段的资源有限，因为短期大量增加土地供应量会影响国家长远的发展，所以长远利益和短期利益的矛盾在中央的取舍上必须服从长远利益，所以这些有效的改变供求关系的手段能力不强。 第二，通过行政和舆论的干预，所谓行政和舆论的干预就是中央进驻在某个地方，比如说2003和2004年中央和建设部派调查组进驻浙江，高度关注这个市场，对地方政府造成形成压力，迫使地方政府正确的面对这个市场，采取一些有效的措施，实行行政划地承包，“两会”期间中央说江苏省要有人到人民大会堂和天安门来上访，省委书记一把手负责制，省委书记马上说苏州市谁要是上访了书记负责制，书记跟下面讲，一层一层书记挂帅，市长负责，坚决包干，不能到北京来。房地产也是这样，建设部要负责，浙江省要负责，省长负责制、书记负责制，不能有泡沫，一旦有泡沫殃及全局，国民经济下降你要负责，出于对于帽子和位置的负责，他们要非常谨慎的对待这个市场，这是最简单、传统、行之有效的行政干预办法。 第三，发动舆论，比如说这次人大代表的意见，广泛的、大规模的，不管是主流媒体还是地方媒体，大声的宣传房地产价太高，必须坚决的遏制下来，这些行政和舆论的干预其实也是非常厉害的，这种干预最终的结果是什么？打击消费、遏制消费，以强烈的遏制消费的手段强迫你消费和供应走向平衡，舆论和行政的手段主要是对预期的打击。房地产这个产品不是现做现卖的产品，它是有一个较长的生产周期，而且不同于其他所有产品。比如说电脑、话筒绝对是最终产品销售，但是唯有房地产，目前的政策还允许半成品预售，所以生产、消费到使用有很长的周期，这是一个十分强烈的预期性产品，如果说一个社会一个产业预期不好，接下来就会打击消费信心，如果没有了消费信心，没有了对于预期的良好愿望和期盼，这些超前的消费、负债的消费以及投资行为和投机行为，这部分消费首先受到遏制，同时投机没有了，投资减少了，预期消费遏制了，还会带动真实有效需求的下降。所以人是高级动物，他是受精神因素影响，消费同样受到精神和文化的支配，一旦预期受到打击，消费就会严重的下滑，所以说我们不能忽视预期的心理对于未来经济产生的巨大影响。 用日本举例子，日本从1990年开始到现在15年一蹶不振，15年来日本的经济学家、官方多次讲日本经济复苏就在明天，所以他们把复苏的希望都寄托在明年或者是明年的元旦，但是若干个元旦过去了，经济有没有复苏呢？没有，日本不管15年来怎么痛苦，发展是如此的倒退，是日本经济实力没有扭转乾坤的能力吗？作为日本的中央财政，它仍然是全世界的经济大国，全世界的财政大国，资源储备、资金储备完全有能力改变现在的经济局面，但这只是政府的一厢情愿，不可能，为什么？因为消费者失去了消费信心，投资者失去了投资信心，很多日本人很有钱，但是他捏在手里，不愿意存银行，也不愿意消费，他觉得未来没有希望，他要把钱捏在手里，维持未来时间的生计，他不消费了，不买房也不买车了，房地产商生产出来房子卖给谁？汽车生产出来卖给谁？服装生产出来卖给谁？过去的老板两年换一辆车，日本的二手车市场非常活跃，现在两年换车的老板几乎没有的，所以汽车市场大幅度萎缩。过去老板换车，作为老板的夫人换什么呢？老板的夫人就换她的服装，换她的和服，老板开奔驰200万一辆，和服也要200万的价值，老板开奔驰出去参加晚会，太太必须有200万左右的和服穿在身上，才能与身份匹配，车子不买了，老婆的和服当然也不买了，和服生产商如何处理呢？和服不买了，和服的面料又卖给谁呢？和服的面料不买了，上游的印染又怎么样呢？印染不行了印染的化工原料又卖给谁呢？经济是一个产业链，最终消费凝固就造成生产凝固，每一个消费的环节都凝固，由于卖不出去，这些老板们就不再进行技术改造，现有的产品都卖不出去，制造了以后卖给谁？没有出路，因此他不敢进行设备更新，不敢提高效率，效率不提高，设备不更新，技术不进步，现在我们是全球的市场，你老产品、老价格、老成本，我新产品，新价格跟你竞争，本来是有限的市场，所以造成了千千万万中小企业不断地倒闭，这就是预期，预期不好大家自己把自己捆绑起来，经济领域的逐渐自缚现象。 现在的舆论和适度的行政干预不会对当期产生什么样的影响，过了春节以后我跑了主要的城市，上海、杭州、嘉兴、嘉善、南通、苏州、昆山、扬州，我跑了一圈因为心花怒放，所有的楼盘都是一路繁荣狂销，而且价格还在微微上扬，他们告诉我不知不觉春节以后又涨了200块钱，他们都没有感觉，因为形势太好了，涨了200块没有感觉。苏州的楼盘卖到1.68万，2000多美金一平方米，年内还有十几套，过完节就没有了，卖光了。这就是说前一步预期推动的惯性，我相信这次人代会以后和舆论方向的转移，到6、7月份又会出现市场的低迷，6、7月份本身由于经济的原因，再加上舆论导向滞后的市场反映，可能到7、8月份又会造成市场低迷，销售不畅的市场现象。这是我认为舆论和行政干预未来对我们这个产业可能会带来的负面影响。 第二，既然政府不可能在扩大供应商做文章，我就一定在遏制消费上做文章。刚才讲了舆论的遏制，第二个就是经济手段的遏制，千方百计让你少买房，甚至暂时不买房，什么办法呢？财政杠杆和金融杠杆是政府常用的拿在手里的大棒。最近上海已经出台一个政策，第一，要征高消费税，超过多少万以上的房子要征比一般普通住宅高得多的税，这个政策最近正在酝酿之中。第二，已经出台的，一年内的房子不能进行二手市场的交易，如果要交易，赚钱这部分差额要交个人所得税。第三，杭州2003年出台了一个由于二手房，也就是炒房谋取的利润差额要实行个人所得税，市场旺销的前