（经济法学专业论文）遏制我国房地产业泡沫经济的法律研究.pdf

哈尔滨i ：稃人学硕十学仲论文 摘要 改革开放以后，随着计划经济体制向1 1 i 场经济体制的转变，我h 虏地产 业从8 0 年代初的机关、企事业单位的福利分房到9 8 年的“住房分配货币化”， 彻底改变了人们的住房消费观念。房地产 l k 7 r 整个田民经济体系巾属于先导 性、基础性产业，处于主导产业地位。房地，“业以其产业关联度强、带动系 数大的特点，成为促进国民经济增长的支柱产业。随着房地产业的飞速发展， 近年来我国出现了房地产泡沫的呼声，我幽政府出台了众多的虏地产宏脱调 控措施如：控制土地供应、严格银行资金投入、进行房地产法规执法榆杏等 试图来给已经过热的房地产市场降温。其后果足每当房地产泡沫呼声响起， 政府就祭起土地、金融、法规等三面大旗，致使我国一度出现了“紧急通知i ” 比法律法规管用的现象。本文从房地产泡沫的定义着手，在此基础h 针对 我国存在的房地产“过热”和泡沫现象，提出以完善立法的手段来规制在房 地产领域中出现的土地价格过高、房价过高、商品房空置率高、以及投资过 热等现象。从而规制我国的房地产! 峨使其在市场经济的环境r - f i 够持续 i j ! 康地发展。 关键词：房地产：房地产泡沫：法律规制 哈尔滨一i ：程人学硕士学位论文 a b s t r a c t a f t e rt h ei m p l e m e n t a t i o no fr e f o r ma n do p e n i n gu p ，c h i n ai s m a k i n ga t r a n s i t i o nf r o mp l a n n e de c o n o m i cs y s t e mt om a n e te c o n o m i cs y s t e m ，t h u st h e w e l f a r e w o r i e n t e dp u b l i c h o u s i n g d i s t r i b u t i o n s y s t e m i n19 8 0 si n r e a le s t a t e i n d u s t r yh a sb e e nc h a n g e dt oc a p i t a l i z i n gs y s t e mo fh o u s i n gd i s t r i b u t i o ni n19 9 8 t h ec o n c e p to f p e o p l e sh o u s ec o n s u m p t i o nh a sb e e nc h a n g e dt o t a l l y r e a le s t a t e i n d u s t r yw h i c hh a sb e e nap i l l a ri n d u s t r yi nc h i n ah a sab a s i c ，l e a d i n gr o l ei nt h e e n t i r en a t i o n a l e c o n o m ys y n e m w i t ht h er a p i dd e v e l o p m e n to fr e a le s t a t e i n d u s t r y , v o i c eo fr e a li n d u s t r yb u b b l eh a sb e e ns o u n d e di nr e c e n ty e ar s o u r g o v e r m n e n th a si n t r o d u c e dan u m b e ro fm a c r o c o n t r o lm e a s u r e s ，s u c ha sc o n t r o l o fp r o p e r f yo fl a n ds u p p l ns t r i c tb a n kf u n d s ，r e a le s a t ea n dl a we n f o r c e m e n t ，t o t r yt oc o o ld o w nt h eo v e r h e a t e dr e a le s t a t em a r k e t t h ec o n s e q u e n c ei st h a tt h e g o v e r n m e n tw i l ld e p e n do nt h r e ew a y so fl a n d ，f i n a n c ea n dl a ww h e n e v e rt h e v o i c ei ss o u n d e d a sar e s u l t ，t h e ”e m e r g e n c yn o t i f i c a t i o n2 h a s b e e um o r e e f f e c t i v et h a nl a w sa n dr e g u l a t i o n so n c e o nt h eb a s i so fd e f i n i t i o nt ot h er e a l e s t a t eb u b b l e ，t h i sd i s s e r t a t i o np r o p o s e st os o l v et h ep r o b l e ms u c ha sh i g hh o u s i n g p r i c e ，h i g hc o m m e r c i a lh o u s i n gv a c a n c yr a t ea n di n v e s t m e n to v e r h e a t i n gi n r e a l e s t a t ei n d u s t r yb ym e a n so fl e g i s l a t i o n t h u st h er e a le s t a t ei n d u s t r yi nc h i n aw i l l m a k eas u s t a i n e da n dh e a l t h yd e v e l o p m e n t k e yw o r d s ：r e a le s t a t e ；r e a le s t a t ep r o p e r t yb u b b l e ；l e g a lr e g u l a t i o n s 哈尔滨工程大学 学位论文原创性声明 本人郑重声明：本论文的所有工作，是在导师的指导 下，由作者本人独立完成的。有关观点、方法、数据和文 献的引用已在文中指出，并与参考文献相对应。除文中已 注明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已 经公开发表的作品成果。对本文的研究做出重要贡献的个 人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到 本声明法律结果由本人承担。 作者( 签字) ：秘一 目期：砌r 年月留卜i 哈尔滨丁1 程人学硕士学位论文 第1 章绪论 1 1 论文选题背景及实践意义 房地产业能否健康发展关系着中围经济在今后相当长段t t , jf f l j 内能否保 持快速、健康的发展。根据国外的经验，人均国民生j “总值在3 0 0 0 美元以下 或人均住房面积在3 0 平方米以下时，属于住房建筑快速发展的阶段。目前， 我国人均住房面积和人均国民生产总值与这一标准相比还有很大的差距。然 而今后相当睦的一段叫问是我国城镇化、工业化和信息化快速发展的1 1 0 期， 也是国民经济持续稳定地增陡的刚期，潜在的住房需求和羼民支付能力的提 高，将使房地产市场呈现持续增长的念势。近砦年_ ) i 乏，房地产业投资增睦速 度明显高于全社会固定资产总投资的增长速度，对国民经济f l c l j i k 发展的影i l 向j l i 璎通过以f 方而来体现：汁先，腴府 对土地资源的开发和使用计划直接影响到：i ：地的供应，从而影响到房地，“： i k 的开发状况；其次，政府的各项税费会影响到房地产的价格，从而影响到房 地产的销售状况，再次，政府划房地产交易所采取的政策会影a q ；, j n 房地产的 流通状况。 2 2 2 房地产业的地位 ( 1 ) 房地产业是因民经济发展的丛础j “业 房地产业是幽民经济发展的丛埘i b “：_ i k l 占l 为备 备业都离小r 已。受穿 衣，二要吃饭三要居住，任何个社会都离不，1 ：这些物质条件。房地，“是 人们进行社会生产，和其他经济活动以及科学、文化、教育、卫生等活动的 基础载体和空问条件。是农业劳动的对象和重要的生产资料，而h 在非农产 业中仍然是不可缺少的生产要素和物质基础。一切非农产业部f 都需要使用 房屋，而且房屋总是健在一定位置的土地l ：i f j f ，除使用房屋及其地区外，还 i 要使用与其活动相关场地或交通用地。丌工厂，得有房和仓库：7 - i ：商j 。e ， 得有店铺或货站；办学校得有校园和宿舍；办经营，得有公寓乖哆他房，“。 因此，没有房屋，没有地，没有一定的空问条件，生产无法进行，商业无 法进行，第三产业也无法进行。另外，住房是人类社会最重要的、最綦本的 生活资料，也是劳动力生产和再生产的最基本条件之一，吃穿用等消费活动 都离不开房地产，劳动力再生产所需要的教育、文化、等用房也需要房地产 业提供。可见，房地严：l ! e 是社会生产的糕奉要索，又是 i ：会生活l r j j i l ：小要素。 从这种意义上讲，房地产业是固民经济的基l i ；妒：业。m i ( 2 ) 房地产业是国民经济的先导产q k 房地产的开发经营过程，需要大量的资会和物资，联系的j “_ 。分广泛， 因此，他的发展，能够带动和促进相关产业的发展，起着导向作用。据些 哈尔滨i ：科人学硕i ：学位沧文 工业发达翻家统计，房地产业的产值每增加“l ”，竟能促进斗1 天产业的产值 增加“1 5 2 ”。房地产业的先导作用主要体现在如下儿个方：第一，能促 进建筑业的繁荣。房地产业与建筑业是联系最密切的产业。这两个产：、l k 之问 的关系，已经达到了一存俱存，一荣俱荣的地步。房地产业的发展，必然带 动建筑业的繁荣。第二，房地产业能带动建材工_ k 、建筑设备i 【：业、建筑机 械工业以及冶金、化工、木材、仪表等行业的发展。第三，房地产业能促进 金融业的发展。房地产业是资金需求最最大的产业，银行的最大寄，。i , i l l l , i ， 房地产的保值、增值性，决定了房地产投资领域的回报率高，是个有i 吸引力 的投资行业。可以说，没有金融! l k 的支持，也就没有现代的房地，。业。第阴， 房地产业的发展，能带动第三产业的繁荣和发展。房地产的发展，能促进家 用电器、家具等民用工业的发展；房地产业的发展，能促进旅游、园林、运 输业、商业和其他服务业的发展：房地产业的发展，能带动会计、律师、经 纪人等行业的发展。 ( 3 ) 房地产业是国民经济的支柱产、l k 房地产业是国民财富的重要组成部分，是一网财南的基础。荚刚j c ； 地产 的价值约占其整个国家x l 产总值的3 1 4 。在我国，房j ：i l k ? ：在整个翻民财富t t 的比例尚未确定，但有资料表明，房地产业的发展，确实给旧家创造了人翳 的财富。因此，这是一笔十分霹观的财产。近儿 f ；= 来，我国的虏地，“q k 发胜 十分迅速，也说明房地产业正在成为国民经济的支柱产业。 2 2 3 房地产业的作用 ( 1 ) 房地产业的发展将有利1 ：促进人们_ i 活质最年消费水、r 的提i 断。 民以食为天，家以居为先。住房是人类最基本的生活需要，而房地j “、l k 的发展，正可以满足这”切需要。我田这方丽向欠账较多，导致城1 厢民 居住拥挤，社会分配不公，老百姓抱怨较大，消费结构n 益4 ：合理。我旧胼 民的住宅消费水平，建困前占全部消费比重的4 一l o ，建国初期仍为：j 一 5 ，以后逐渐降至占家庭收入的1 5 一3 ，少得j u 怜，而发达田家如荧川、 哈尔滨i 氍人学硕十学化论史 i i i 意大利、法国、澳火利业等因，住房支出l i 家庭收入1 钵达2 5 - 一3 0 。m ： ( 2 ) 房地产业是保护和优化生态环境的辱耍产、i k 房地产 l k i l o 发展，改变着生态环境。城市足一个，卜态外境系统，房地， 业的发展，应与城市生态环境系统的发展寺h 协调、相适应。城市一l - 地利则的 目标之一就是要保护和优化城市的生态环境，提高生态效率。房地j m 义是 种长效商品，一旦建成，可以使用，h 1 - l i l r 阳i ，1 i 能轻易改变。此， 房地产业在发展过程中，应从其规模、砷i 局、结构刹水平上考虑其与城i l i f t - 态环境法长相阱调的程度，从而提高人们的环境意涉 ，捉r 商，l ：活质蜷。 房地产业的发展将有利于改善投资环境。“对内搞活、对外j l + 放”是我田 的一项基本国策。这几年的对外丌放成绩是有i = - 共睹的。房地产、l k 的发展， 要求对外开放要提高到一个新的层次。发展房地产、阢可以改善外商投资环 境，吸引外资，促进我国与i h ：界经济的协调循环。改瓣我因f f j 投资环境，包 括改善软环境和艇j 4 ：境m 个力i f i j 。历地j “：业的发眨，扛要足n ：改盼我n y jj ，i 础设施建设，迅速发展邮电、通讯、交通、运输等行业。房地“业足嘲l 屯经 济的重要产业部门，其发展和进步，对推动我困的工h k 化、市场化、城, t i 4 l 、 生态环境优化等方面，都有着十分重要的地位和作用。 2 3 我国房地产法的发展概况 2 3 1 第一阶段 1 9 9 2 年以来，随着社会主义市场经济体制的逐步建立和完善，我固进 步深化了城镇住房制度改革，极大的推动了房地产业的迅猛发展。这些 i 房 地产方面发生的变化，主要是表现在如下几方面：1 在住房制度 i ，从田家 包福利制，向凋动一切积极因素解决居住问题、推t s ：t - 宅商铺化力向转变； 2 在住宅所有制结构上，从哦一的全民所有制向全民、集体、个入以及社会 经济组织等多种所有制并存的方向转变：3 在管理制度上，从政企刁i 分的行 政管理型向政企分开、逐步实行企业化经营的方向转变；1 相：经济体制 ：， 从完全依靠国家积累进行房屋再生产，向自力更生、依靠本行业的积累进行 哈尔滨【：稃人学硕十学位论文 房屋再生产的方向转变；5 在土地经营上，从原先国有土地刁i 允m i i 、转 让、无偿使用，向允许出租、转让、有偿使用的方向转变；6 在规范方法上二， 城市房地产业由行政管理规范为主，向宏观经济调控政策、行政管理凋慨和 法律调整相结合，且逐渐以法律调整为主的方向转变。但其发展所走过的路 是曲折中的前进之路。” 2 3 2 第二阶段 我国的房地产业，在建闭后的几斗= f f f f , j ，就没有摆脱过被当作桶利m “ 品的桎梏，只是到了改革开放以后，才慢慢给该行业注入了商品经济的因素。 1 9 9 2 年初，邓小平同志的南巡把中国的经济推向了一个新阶段，房地j 。业作 为龙头产业，在其中也扮演了。卜分重要的角包。1 9 9 2 年至1 9 9 3 年的膀地j “ 热潮，确实为国人带来了耳目一新的感觉。 1 9 9 2 年，全国各地呈现建设高潮，房地产业急剧刑温，房地产，1 ：发公司 从最初的三千余家，一年猛增至一万两千四百余家。政府也对房地产业给与 了足够的重视。1 9 9 2 年6 月，建国以来首次全国房地产工作会议在北京召丌； 同年9 月，全国房地产开发经验交流会议在珠海召，l ：；1 0 月又召丌了地产：i ： 作会议。这一系列会议推动了我国房地产业的高速发展。房地产业的高额回 报利润，促使了众多的部门、企事业单位甚至是个人投入房地产丌发市场 1 9 9 2 年全国房地产开发投资7 3 2 亿元，比1 9 9 1 年增长了1 1 7 ，占全社会完 成固定资产投资的比重由1 9 9 1 年的6 3 4 提高到9 6 4 ；施+ t ：商品房总1 i i i 积 为1 9 亿平方米，比1 9 9 1 年增长了5 7 7 ，新开工商品房面积1 1 亿i i 方米， 比1 9 9 1 年增长了4 0 4 ；1 外商投资，1 ：始向房地产倾斜，1 9 9 2 年房地产玎发 中利用外资7 1 亿美元，占全国实际利用外资的3 7 8 。外商投资房地产业， 使房地产开发热潮更趋旺盛。1 9 9 3 年上半年“房地产热”继续升温，房地产 业继续保持高速增长的势头，房地产丌发公司又新增六千余家，总数超过二： 万家。当时，房地产热主要热在南方、热在沿海，全国5 0 左右的房地产丌 发公司为广东、海南、福建、上海、江苏五省市所有；”“北方和内陆某些城 哈尔滨i ：样人学硕- f ： ；w r 论文 i i i i i i 目j ；i 目i i i i # 目i _ i j 覃| i i ；i i i i ；i i i i i 高i i i 一一一m 市的房地产业在东南沿海的带动_ 卜- ，于i 9 9 3 年初也急速升温。 新中国历史上出现的第一次房地产热潮，给围民经济注入t 活夕，i 唤雕 了国人的房地产意识，也为今后的改革”放奠定了物质基础。似足升i r i 认， 房地产开发在新中国毕竟是个新事物，新事物在发展过程中难免泥沙俱卜， 鱼龙混杂，主要的原因一是我国的社会体制尚不健全，我国的经济尚处于转 型利期，【! | 从计划经济阿市场经济过渡，许多领域存在着“双轨制”，给监 人搞投机经营、不正当竞争、黑市交易和以权谋私提供了可乘之机；：足我 国的法制尚不健全，尤其是房地产法制尚不健全，“房地广。热”的时候城i l j 房地产管理法尚未出台，等到该发出台，我国的房地产已经，i ：始降温，房 地产业在运行、操作的时候，缺少法律规范，导致许多问题无法处理。 2 3 3 第三阶段 针对房地产业的畸形和过热发展问题，1 9 9 3 年6 月，i ，火发加，6 史 件。文件明确规定，由建设部牵头，组g l l j 也、工商、税务等部门对各类房 地产开发经营机构进行次全面检查。检查重点内容包括：】对注册资金虚 假、没有丌发能力的公司，吊销营业执照：2 银行和土地管理部门不得刀：办 房地产公司，已经开办的要限期脱钩：3 螭决制止炒房地产牟取暴利的行为： 4 儿购地后一年内投入的丌发资会不足购地款2 5 的要收回土地：5 未完成 开发投资总额( 不包括购地款) 2 5 以上的，_ i 得转让。“经过这些措施的渊 控，房地产开发投资增长速度减慢。特别是1 9 9 4 年7 月5 同城f h 房地产管 理法颁布实施，使中国房地产业从此走上有法可依的轨道。 1 9 9 5 年房地产投资继续保持增长势头，但全国各省份之间的差异较大。 一些内陆地区房地产发展投资的幅度商于沿海地区，投资向内地转以的速度 由所增加，上海、广东、海南和辽宁等地的房地产投资增长幅度均低于全闭 平均水平，湖南、河南等地的增长幅度则达到8 0 以上，除个别省份出现投 资萎缩外，中部地区大部分省份的增长i 陶度远远高于全国平均水甲。西部地 区总体上比较落后，但也有个别省份发展势头i 分迅猛，如陕两和新珊，增 4 喻尔滨i ：氍人学硕十学位论文 长速度均超过8 0 ，云、贵、川房地产投资的增长速度也高于仝圃的平均水 平。因此，从1 9 9 5 年房地产区域投资的调整可以看出，国家宏脱调控已见成 效，并且开发的重点逐渐从“开发区热”、“高档化热”转向为城镇居民服务 的普通住宅建设。但由于受1 9 9 2 年、1 9 9 3 年“房地，“热”的巨大惯。眺影响， 使得1 9 9 4 1 9 9 5 年房地产开发的增长速度m 然i ! j ：| 盟阿 ! i = ，| f e1 7 1 。发建设f 向投 资规模仍然偏大。这样，在1 9 9 5 年就出现“商晶房空簧”h 难j ：消化的问题。 原因主要是两方面：一是炒房地产的行为没有了：i j 是房价高使得普通老1 2 i 姓渴望而不可及。 2 4 本章小结 本章作者从房地产的概念入手，介绍了房地产业作为一个行业存在的! 陆 殊性及其在国民经济发展中的地位及作用，也币因为房地产q k 在圉民经济一i t 处于举足轻重的地位，对其进行宏观调控的立法才会应运而，扛并随着时期的 不同而具有各自不同的立法特点。 哈尔滨l ：程人! 硕卜学佩沦文 第3 章房地产泡沫的内涵及成因 3 1 泡沫经济的含义 所谓泡沫，就是一种或一系列资产的价格脱离了实际摹 i j | ：价值的连续卜 涨的现象。价格波动是市场经济的j i 常现象，但与一般的价格波动棚比，泡 沫具有在短期内大起大落的特点，但泡沫刁i 足。般的物价i ：涨，而足资j 叫介 格的上涨。 1 9 2 6 年出版的( ( p a l g r a v e 经济学人宁q 给泡沫经济i i 的定义足：“仃 何高度投机的不良商业行为。”1 9 8 7 年 i j 版的i ，a l g r a v e 经济学火宁典一i ， 引用著名经济学家、前美国经济学会会氏盒德尔伯格的话重新定义泡沫经济： “泡沫经济这个名词，就是一种或一系列资产在一个连续过程t 扣陡然涨价， 开始的价格上升会使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主，这 些人一般只想通过买卖牟取利润，而剥这些资产玮= 身的使j t l 和产生稚利的能 力是不感兴趣的。”涨价常常是预期的逆转，接着就足价格暴跌，最盯以金 融危机告终。1 9 9 9 年出版的辞海中写道：“泡沫经济：虚拟资术过度增k 与相关交易持续膨胀闩益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，企融证券、 地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓。r 会融投机，造 成社会经济的虚假繁荣，最后泡沫必定破灭，导致社会震荡，捷伞经济j 】) j 溃。” l 1 3 2 房地产泡沫的含义 房地产泡沫，一般是指由于土地的稀缺、房地产商品的供需矛盾、企业 和私人的过度投机、金融机构的贷款偏好等因素，导致地产价格兀节制地持 续上扬，使二l 地资广：利房地产“品价格严重脱离市场，j j f | 俅续嘲，使价 格严重背离与之对应的实体价值的过程和状态，房地产：泡沫既足种价格现 象，又是一种货币现象。泡沫过度膨胀的后果足预期的逆转，造成房屋窄置 哈尔滨工程人学硕士学能论文 率增加、房地产价格暴跌、盒融机构风险增大等问题，从而给整个国民经济 带来巨大而长期的负面影响。 3 2 1 投资泡沫 按照经济发展规律，房地产投资增长率应与房地产消费增长率拥适应， 力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，f i 业待兴，房地j n 。投资 增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的 发展和刺激经济增长是有利的但是，当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞 销，造成还贷困难，就将引起金融危机时，形成泡沫经济并最终会走向破灭。 3 2 2 房屋空置泡沫 商品房空置是指：在报考期来已竣工的可供销售或出平且的商品房屋中， 尚未销售或出租的商品房屋。商品房空置率则是空置数和以往三年商品房总 竣工数之比。商品房空旯率是反映房地产市场发展和供需状况的重要统计指 标。 在房地产市场供求关系中，当商品房供给超过市场需求( 特别是有效需 求) ，并超过部门的供给增长的时候就属于虚长，最终将发展成为经济泡沫。 根据通用的国际经验数据，当商品房空置率在1 0 以内时，这种经济泡沫属 于正常的。当房屋空置率超越过多时，就会引起严重的房屋供给过剩，并 将形成泡沫经济，最终会导致房价狂跌，房地产丌发商将受到巨大损失培j j 至于破产倒闭。由此一来，失业率将不断上升，经济状况一片混乱，由此必 将引起社会动荡并且在较长刚期难以恢复。 3 2 3 房屋价格泡沫 房价泡沫与地价泡沫是密切相关的，不过玎发商对利涧的期望值过商， 人为抬高房价，也同样会促使经济泡沫的形成。事实上。，1 ：发商为了攫墩巨 额利润而人为地哄抬房价是在所难免的。但是，当房价达到购房者难以承受 的程度时，也会形成房地产泡沫经济。 哈尔滨t i 鹅从学硕i j 学能论文 3 2 4 土地价格泡沫 由于土地的稀缺性和市场需求无限性构推动作用和l 二地i h 场的投机炒 作，土地价格出现虚涨是必然的，虚涨的部分就属于上地价格泡洙。如粜i ： 地价格出现成倍乃至几十倍的飞涨，就会诱发房地产泡沫经济。 3 3 房地产成为泡沫载体的原因 泡沫经济总是以繁荣始以危机终。泡洙经济的载件包括n 勺范仃：股票、 房地产、土地、债券、钱币、商晶、邮票、汕厕、艺术一扎i i ，藏等等。“j 这 些载体的经济特性我们不难看出，作为泡沫经济的载体其特点是供求关系_ i 易达到均衡。 综观世界各国泡沫经济、金融危机的经验，我们可以发现：股票和房地产 是泡沫经济的主要载体，经济过热是泡沫经济产生的温床，而银行信贷非理 性扩张对泡沫经济具有推波助澜的作j j 。房地产之所以能成为泡沫的载体， 这主要是由它的资产特征、经济特征和市场环境决定，突f i ；表现为以i - j l 力。 面： 3 3 1 资源稀缺、供给弹性小 房地产业是从事不动产，l ：发投资与经营的行业。众所刷知，土地足功 经济活动的载体，而土地的最大经济特征就是稀缺性，它是一种有限的、不 可再生的资源。因此，o j 其他生产要素棚比，卜地的供给弹性展小。而房地 产由于它的建设受有限的土地供给的限制，特别是城市土地数量不可能随房 子价格上涨而增长。然而建筑物系劳动产品，其价格成本、利润、税金相对 比较稳定，因此通常所浇的房地产泡沫实质上是土地泡沫( 地价泡沫) 。土地 价格除物化为劳动的部分以外，于其作为自然资源所具有的稀缺性和n i 场需 求无限性的拉动作用，土地价格在市场交易一f j 呈现m 不规则的运动状态，其 价格是代表取得收益( 地租) 的权利，因而容易产生泡沫。另外在一定