（金融学专业论文）信息不对称下我国个人住房抵押贷款风险研究.pdf

气 哈 南京师范大学硕士学位论文t 信息不对称下我国个人住房抵押贷款风险研究 摘要 我国商业银行自1 9 8 5 年开展住房抵押贷款以来，个人住房抵押贷款额度不 断增加。尤其是近几年来，随着城市化进程加快，个人住房消费市场非常活跃。 当前，个人住房贷款已成为促进消费、拉动经济、调整银行信贷结构、形成银行 效益的新的增长点。虽然我国的个人住房贷款业务在发展中不断成熟，但由于房 地产产品固有的特性和业务经验不足，依然存在着许多风险，诸如市场风险、利 率风险、法律风险、抵押物风险、信用风险等。并且这些风险已经局部显性化， 违约率不断攀升，我国住房信贷平均违约率超过1 ( 刘萍) ，上海市住房信贷 违约率超过o 6 ( 中国房地产网) 。所以说能否认清并有效化解这些风险，将在 很大程度上影响着个人住房贷款业务今后的健康和快速发展。 重新认识个人住房贷款的风险问题并实施有效的防范措施，降低和防范个人 住房贷款风险的发生，不仅有利于商业银行住房贷款的风险防范，还有利于我国 房地产市场的健康发展。本文从信息不对称角度，采用风险分析方法，从住房抵 押贷款的风险源入手，针对住房抵押贷款的构成要素，深入分析其对住房抵押贷 款产品风险的影响。在此基础上，提出一系列切实有效的风险防范措施，以期达 到防范住房抵押贷款风险，增加住房抵押贷款的风险收益率，促进住房消费的目 的。 ， 主要分三个部分来介绍：一、国内外对住房抵押贷款的研究现状；二、从信 息不对称角度对风险进行分析；三、风险防范措施的研究。 关键词：信息不对称；个人住房抵押贷款；金融风险；分析；防范 南京师范大学硕士学位论文，信息不对称下我国个人住房抵押贷款风险研究 a b s t r a c t s i n c et h ec o m m e r c i a lb a n k si nc h i n ah a v eu n d e r t a k e nt h eh o u s i n g - m o r t g a g e d l o a ni n1 9 8 5 ，t h ev o l u m eo fh o u s i n g - m o r t g a g e dl o a na n dt h eh o u s e st h a ti n d i v i d u a l s b o u g h th a v eb e e ne n h a n c i n gy e a ra f t e ry e a r e s p e c i a l l yi nr e c e n ty e a r s ，w i t ht h er a p i d d e v e l o p m e n to f u r b a n i z a t i o n ，t h em a r k e to f i n d i v i d u a lh o u s s i n g - m o r t g a g e dl o a ni sv e r y a c t i v e t h e r e f o r e , t h eh o u s s i n g - m o r t g a g e dl o a n ，w h i c hi sm o s te f f e c t i v ec o 蚰e e d o n b e t w e e np r o d u c t i o na n dc o n s u m p t i o no fh o u s i n g ，b e c o m e si n c r e a s i n g l yi m p o r t a n t h o w e v e r , t h e r ea r em o r ef i n a n c i a lr i s k sw i t hi t a v e r a g ed e f a u l tr i s kr a t eo fi n d i v i d u a l h o u s i n g - m o r t g a g e dl o a nw a sa b o v e1 ( l i up i n g ) ，a n dt h ei n d e xo fs h a n g h a iw a s a b o v e0 6 r e - r e c o g n i z et h er i s kq u e s t i o no ft h ep e r s o n a lh o u s i n gl o a na n di m p l e m e n tt h e e f f e c t i v ep r e c a u t i o n a r ym e a s u r e s , r e d u c ea n dt a k ep r e c a u t i o n sa g a i n s tt h ee m e r g e n c e # o fm er i s ko ft h ep e r s o n a lh o u s s i n gl o a n , n o tm e r e l yh e l pt h er i s ko ft h eh o u s i n gl o a n o f c o m m e r c i a lb a n kt ok e e pal o o k o u t , s t i l lf a v o r a b l et ot h es o u n dd e v e l o p m e n to f t h e m a r k e to f r e a le s t a t eo f o u rc o u n t r y t h i st e x ta d o p t st h ea n a l y t i c “m e t h o do f t h er i s k p r o c e e dw i mr i s ks o u r c eo f t h eh o m em o r t g a g ei nt e m a so fi n f o r m a t i o na s y m m e t r y , t o t h ec o m p o s i t i o nk e ye l e m e n to ft h eh o m em o r t g a g e ，a n a l y s ei nd e p t hi t si m p a c to i l # p r o d u c t sr i s ko ft h eh o m em o r t g a g e o nt h i sb a s i s ，p u tf o r w a r das e r i e so fe f f e c t i v e r i s kp r e c a u t i o n a r ym e a s u r e s ，i nt h eh o p eo fr e a c h i n ga n dt a k i n gp r e c a u t i o n sa g a i n s t t h er i s ko f t h eh o m em o r t g a g e ，i n c r e a s et h er i s ke a r n i n gr a t i oo f t h eh o m em o r t g a g e ， p u r p o s et op r o m o t eh o u s ec o n s u m p t i o n 1w i l ld i s p l a ym yo p i n i o n si nt h r e ep a r t si nt h i sa r t i c l e p a r to n e ：r e s e a r c h i n g i n f o r m a t i o ni no v e r s e e sa n dc h i n a ：p a r tt w o ：f i n a n c i a lr i s k sa n a l y s i si na s y m m e t r yo f i n f o r m a t i o n ；p a r tt h r e e ：r e s e a r c h i n go nm e a s u r e s f o rk e e p i n ga w a yf r o mr i s k s k e yw o r d s ：a s y m m e t r yi ni n f o r m a t i o n ；i n d i v i d u a lh o u s i n g - m o r t g a g e dl o a n ； f i n a n c i a lr i s i 【：a n a l y s i s ；p r e c a u t m n 果。 y 98 0 4 主5 学位论文独创性声明 本人郑重声明： 1 、坚持以“求实、创新”的科学精神从事研究工作。 2 、本论文是我个人在导师指导下进行的研究工作和取得的研究成 3 、本论文中除引文外，所有实验、数据和有关材料均是真实的。 4 、本论文中除引文和致谢的内容外，不包含其他人或其它机构已 经发表或撰写过的研究成果。 5 、其他同志对本研究所做的贡献均已在论文中作了声明并表示了 谢意。 作者签名：暨釜超 日 期：丝q ! 墨! 兰至 学位论文使用授权声明 本人完全了解南京师范大学有关保留、使用学位论文的规定，学 校有权保留学位论文并向国家主管部门或其指定机构送交论文的电子 版和纸质版：有权将学位论文用于非赢利目的的少量复制并允许论文 进入学校图书馆被查阅；有权将学位论文的内容编入有关数据库进行 检索；有权将学位论文的标题和摘要汇编出版。保密的学位论文在解 密后适用本规定。 作者签名：金照 作者签名：竖监 日 期：邈叠! 互：至笙 南京师范大学硕士学位论文t 信息不对称下我国个人住房抵押贷款风险研究 1 1 选题背景 第1 章绪论 2 0 0 3 年以来，房地产业备受瞩目。与其它行业不同的是，房地产业不仅涉 及房地产自身，而且还与金融业( 尤其是银行业) 密切联系在一起。自1 9 9 8 年 至今，中国的房地产消费贷款得到了快速发展，商业银行也将房地产消费贷款当 作调整自己资产结构的主要措旌。1 9 9 7 年末，个人住房抵押贷款余额仅为1 9 0 亿元，2 0 0 5 年末，个人住房抵押贷款余额则达到了1 6 7 4 3 7 亿元，已经远远超 过了房地产开发贷款的余额。从增长率来看，2 0 0 3 年以来个人购房贷款的增长 率一直维持在3 0 以上，而同期的银行信贷增长率只有1 4 4 和1 3 。 随着我国经济的持续发展、居民收入水平的不断提高，人们对住房抵押贷款 的需求将进一步扩大。加之中国住房抵押贷款发展历史并不长，住房金融未来的 发展空间还相当巨大。从国外的经验来看，房地产贷款在银行信贷资产中占有很 高的比重。 但是个人住房抵押贷款业务固有的特性，即：资金来源的短期性与资金运用 ： 长期性之间的矛盾。它决定了该项业务不仅具有一般商业贷款共有的贷款风险， 而且还涉及个人消费行为、住房市场、居民安定等产生的特殊风险。世界各国房 地产业发展的经验表明一里这些风险形成并且显性化，便会迅速大面积扩展，危 及整个金融市场和国民经济的发展。所以个人住房抵押贷款市场的规范和对业务 监管的完善亟待进行。 随着我国经济的持续发展、居民收入水平的不断提高，人们对住房抵押贷款 的需求将进一步扩大，个人住房抵押贷款余额占银行的资产比重也将进一步提 高。但中国住房抵押贷款发展历史并不长，市场还很不完善。 中国房地产金融面临融资渠道过窄，无法在各种融资方式之间形成有效的风 险组合及分担机制，绝大部分风险集中在银行身上 上海银监局发布的有关报告显示，2 0 0 5 年3 月末至1 2 月末，上海地区的个 人住房不良贷款余额基本呈现逐月递增的态势。2 0 0 5 年末，在房地产贷款方面， 出现连续三个月以上违约的自然人客户数以及笔数均比上年同期增长5 0 以上。 个人住房抵押贷款不良率近0 6 ，比3 月末上升0 1 7 个百分点，升幅明显。截 南京师范大学硕士学位论文t 信息不对称下我国个人住房抵押贷款风险研究 至2 0 0 5 年1 2 月末，个人住房不良贷款余额达到1 5 4 8 亿元，比3 月末增加4 4 1 亿元，比2 0 0 4 年末增加5 5 8 亿元，基本呈逐月递增。 从违约量的统计看，2 0 0 5 年末，房地产贷款出现连续三个月以上违约的自然 人客户达7 8 6 9 户，比上年末增加2 6 5 0 户，增幅5 0 7 8 ；违约笔数8 2 2 7 笔，比 上年末增加2 7 7 1 笔，增幅5 0 7 9 。 所以虽然与其它贷款相比仍属优质资产，但按照目前的发展速度，住房信贷 的风险已经突显。这些问题已经得到商业银行和金融监管部门的重视，中国人民 银行和其他相关部门从2 0 0 3 年起，为规范住房信贷做了不少努力，2 0 0 5 年更是 房地产政策年。但是一些政策考虑不够全面，加之实施过程的负面影响，使得政 策不能达到预期效果 2 0 0 4 年，中国银监会公布了商业银行房地产贷款风险管理指引，这是银 监会成立以来发布的第一个针对行业贷款经营的指引，也是继2 0 0 3 年央行“1 2 1 号文件”后，金融监管部门发出的又一次加强房地产贷款监管的重要信号。 器 首次明确。土地储备贷款”制度。近年来，随着我国土地使用制度改革的进 一步深化，政府为加强对城市土地市场的集中管理，在全国逐步推广政府土地储，； 备制度指引从提醒商业银行关注土地储备贷款风险的角度，对其进行了定t 义，并在土地储备贷款风险管理部分对商业银行发放土地储备贷款的风险点作了， 专章规定。值得注意的是，指引只对土地储备贷款提出一般性的风险管理要爱 求，而没有对贷款期限、比例、贷款方式等做出具体规定。 2 0 0 5 年3 月份，人民银行牵头的信贷资产证券化试点工作正式启动。中国建 设银行已于1 2 月在全国银行间债券市场推出住房抵押贷款证券化产品。证券化 有利于加大资产的流动性，匹配和优化资产负债结构，减少期限错配风险。但目 前个人住房贷款按浮动利率发放，近两年的加息均引发了提前还贷的现象，使资 产证券的预期收益出现不确定性 此外，政府正在试图发挥保险的作用防范房地产金融风险。在这方面，境外 做得较多的有贷款抵押房屋保险、贷款建( 修) 房保险、商品房抵押贷款还款保证 保险等。如中国香港金融机构在办理贷款时要求购房者为楼字物业购买保险，该 保险包括火险、附加险、综合险，保险受益人是贷款的发放机构，这在一定程度 上保障了房地产融资人房地产融资的安全，提高了房地产融资债务人的信用 2 南京师范大学硕士学位论文，信息不对称下我国个人住房抵押贷款风险研究 2 0 0 5 年3 月国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知中提出了“要综 合采取土地、财税、金融等相关政策措施，利用舆论工具和法律手段，正确引导 居民住房消费，控制不合理需求。”之后，七部门联合提出的关于做好稳定住 房价格工作意见的通知更明确提出“加强房地产信贷管理，防范金融风险”的 要求。 上述重要的住房金融政策得到了良好的市场反应，但实际调控过程中却有时 对住房信贷的风险源重视不足，有一些问题需要细化央行2 0 0 4 年4 月采取的 提高存款准备金0 5 个百分点，同年1 0 月，央行又上调金融机构存款基准利率 0 2 7 个百分点，并在年内第二次扩大金融机构贷款利率浮动区间。这些措施相 对于房地产业的高额利润来说力度太小，相反，由于货币供给的减少和资金使用 成本的增加，使得其他行业的借款人面临负担加重、市场萎缩的双重困境，并直 接威胁着多年努力拉动起来的国内需求。 住房调控措施的实施往往是中央出台一套调控政策，各地纷纷落实没有充 分地调动地方政府根据当地客观实际进行自主调控的积极性，忽视了各地房地产 市场情况差异性和复杂性。所以难以达到预期效果，有时甚至出现新的问题。 因此，住房金融政策应该注意调控方式的选择；加强调控时机和力度的把握； 坚持多项金融行政政策综合运用，相互配合。当前这一切的实现都有赖于住房金 融理论的指导，设计新的适应市场发展的业务方式，从风险源寻找防范风险的方 式。 1 2 研究的目的和意义 伴随着我国个人住房抵押贷款业务的迅猛发展，宏观调控部门一直关注住房 信贷风险，也借鉴国外先进经验。但是缺少对风险源的重视，防范风险措施的实 施过程中往往出现负面问题。许多学者也在此方面进行了研究，更多的是住房抵 押贷款证款化方面，主要从国外的理论研究中分析适合中国的模式，属于技术层 面的研究。但是在我国信息不对称问题尤其严重的国家，从信息不对称的风险源 出发，分析多层次，多方面综合作用的防范风险的方案应该是个有益的尝试。 本文的研究目的在于：从信息不对称的风险源出发，采用规范分析的方法， 对影响住房信贷的风险因素进行分类，增加住房信贷市场的信息透明度，加强信 南京师范大学硕士学位论文，信息不对称下我国个人住房抵押贷款风险研究 用建设，探讨有效的住房信贷风险防范措施，规范市场发展。 本文的理论意义在于：拓宽了研究视角一从信息不对称的角度研究住房信贷 风险，从根本上揭示风险的形成机制，探讨风险防范的制度机制；提供了新的研 究方法一设计信息不对称理论模型，对住房信贷双方进行博弈论分析，有助于建 立激励相容机制；运用了新的理论一信息经济学，社会分工的细化和信息科技的 发展使得信息不对称问题对市场经济影响越来越大，很多研究学者已经深入到这 方面的研究，但是较少运用信息经济学研究住房信贷风险问题。 本文的实践意义在于：对于宏观调控者而言，本文以信息经济学为基础，探 讨全方位的风险防范方案，为其提供了有力的理论支持；对于银行而言，本文可 以帮助其认识风险源，提供一些防范风险的措施，降低其风险损失；对于个人而 言，无论是房地产开发商还是购房者，都希望有完善的住房信贷管理制度、规范 的市场以提供公平的竞争环境，实现和保护其自身利益本文的研究有助于降 低住房信贷风险，挤压房地产市场泡沫，完善住房信贷制度，所以说对个人也有尊。 很重要的意义。 1 3 概念界定 为了论文中问题论述的清晰，便于深入交流探讨，这里首先需要介绍介绍几 个重要概念。 1 3 1 个人住房抵押贷款一级市场与二级市场 在发达国家个人住房抵押贷款市场分为一级市场和二级市场。一级市场是个 人住房抵押贷款直接发放的市场，即住房抵押贷款的借款入与提供贷款的金融机 构直接交易的市场。在美国，参与个人住房抵押贷款一级市场的金融机构主要有 商业银行、储贷协会，储蓄银行，人寿保险公司、和房地产信托投资公司等。此 外政府和保险机构在住房抵押贷款一级市场的发展壮大中发挥了很重要的作用。 个人住房抵押贷款的二级市场是一级市场创造出来的个人住房抵押贷款的再交 易市场，主要包括两种形式即个人住房抵押贷款证券化和投资机构直接从创造个 人住房抵押贷款的金融机构购买贷款。在发达国家，住房抵押贷款的一级市场和 二级市场的风险防范已经形成了一个有机整体。两者关系如下图所示： 南京师范大学硕士学位论文t 信息不对称下我国个人住房抵押贷款风险研究 一级市场 二级市场 抵押债权 榧柙债权 房地产 抵押贷 证券或 其他投 购买者 抵押债务款银行 抵押债务资者 枷各 图1 1 个人住房抵押贷款一级和二级市场关系 资料来源：k r i s t i nc h e n ( 2 0 0 2 ) t h er o l eo fm o r t g a g ei n s u r a n c e 讯r i s k m a n a g e m e n t i n t e r n a t i o n a l j o u r n a lo f r e a le s t a t ef i n a n c e , l 2 ) 。8 - 1 9 1 3 2 个人住房抵押贷款违约 当前国内外学者对个人住房抵押贷款违约问题进行了大量的理论或实证研 究，他们从不同角度给住房抵押贷款的违约风险下了定义。 l 美国学者g e o r g ewg a u ( 1 9 7 8 ) 在研究美国个人住房抵押贷款风险时给抵 押贷款违约风险所下的定义为：要么是抵押贷款发生自愿性产权转让( 借款人的 住房自动由贷款人没收) ，要么是取消抵押贷款赎回权( f o r e c l o s u r e ) 。他对正常 贷款的界定是：在抵押贷款发放至少六年半内仍未发生违约才被认为是非违约抵 押贷款( n o n d e f a u l tm o r t g a g e ) 。可以看出，g e o r g ewg a u 对个人住房抵押贷款 违约风险的定义是很严格的，他所指的违约贷款实质是指发生呆账并进入贷款清 偿程序的贷款，是给贷款金融机构带来信贷资产损失的贷款，可以成为实质性违 约。 2 国内学者，胡侠、虞晓芬( 2 0 0 2 ) 将借款人的违约定义为：由于借款人无 力按揭还本付息，或故意不履行还款义务，使信贷资金的实际运作结果偏离银行 预期目的的可能。由于个人住房抵押贷款中借款人的违约改变了抵押贷款债权的 价值，因而将给贷款机构、保险机构或住房证券投资者带来实质性的利益损害。 2 0 0 2 年虞晓芬进一步指出个人住房抵押贷款中的违约是指借款人不再继续履行 南京师范大学硕士学位论文t 信息不对称下我国个人住房抵押贷款风险研究 合同、停止偿还贷款、造成贷款拖欠给贷款机构带来贷款风险的行为。彭涛( 1 9 9 9 ) 认为所谓个人住房抵押贷款违约风险是指借款人到期不能归还贷款本息而给金 融机构带来的损失，借款人的违约行为按是否受其财力影响，分为被迫违约和理 性违约。王重润( 2 0 0 2 ) 认为所谓个人住房抵押贷款违约是指借款人在合同执行 期间中止还款并已持续一段时间。从贷款风险管理角度，通常逾期9 0 天未能偿 付贷款本息的被当作违约。 3 台湾学者李馨苹( 1 9 9 7 ) 在其研究中将个人住房抵押贷款违约定义为借款 人在借款期间未能正常支付金融机构贷款本息而发生逾期或取消抵押贷款赎回 权，也就是说曾有逾期记录、经催收尚未偿还、已发生呆账损失或拒绝往来的借 款人。此定义比较宽泛，因借款人偶尔延误还款导致的逾期也算作违约，也就是 说只要不按照合同规定的日期进行按时还款的行为均视为违约。 1 3 3 取消赎回权 取消赎回权是在个人住房抵押贷款执行过程中因借款人发生实质性违约使 法律赋予贷款人的一种权力，即终止抵押人赎回所抵押房产的权力。在我国，个 人抵押贷款一级市场还处于发展的初期，各种立法与法规教育还不够完善和普 及，对个人住房抵押贷款借贷双方权利和义务的界定还不够明确。当前在我国个 人住房抵押贷款的违约处置中，商业银行面临的突出问题是违约贷款的处置难、 费用高、周期长，从而进一步加大了商业银行贷款的信用风险。虽然法律规定， 借款人连续三个月中断还款银行就有权取消赎回权，但实际操作中银行必须对贷 款单比起诉并等待法院判决，而且在法院判决执行时，由于社会住房保障体系缺 失，银行必须对用户先安置然后执行，因此取消赎回权的成本非常高，抵押贷款 的潜在风险很大。 1 3 4 贷款价值比 贷款价值比( l o a n - t o v a l u e ) 是指借款人在商业银行所贷本金总额与住房评 估价之比l 1 v 在国外是贷款金融机构控制金融风险的一个重要指标，同时也是 学者研究违约风险的一个非常重要的指标。贷款价值比在国内一般理解为贷款成 数，贷款成数用到的是房屋购买价。在我国，商品房价格基本由市场供求决定， 6 南京师范大学硕士学位论文：信息不对称下我国个人住房抵押贷款风险研究 人为干预成分较少，商品房的购买价格基本体现了住房的内在价值，因而对商品 房来说贷款成数可以等同于贷款价值比。 但是对于发展滞后的二手房市场来说，由于当前我国二手房市场规模较小， 市场组织结构不完善，市场参与主体的正规化程度低，市场信息披露不充分，竞 争机制不健全，因而二手房市场形成的价格就不一定反映住房的真实价值。 1 4 论文结构安排 本文主要按以下思路来分析： 第一章：绪论。首先分析我国个人住房抵押贷款市场的发展情况和风险现状。 接着表明本文研究的目的和意义揭示风险和探讨防范措施。最后介绍了几个研 究中遇到的重点概念。 第二章；国内外个人住房抵押贷款研究综述，分析国内外研究成果，揭示国 内研究还有待解决的问题。 第三章：信息不对称下我国个人住房抵押贷款风险分析。首先揭示住房信贷 的风险源信息不对称问题。接着对我国住房金融体系中的信息不对称现象进行 说明。然后研究信息不对称引起的两种主要风险在住房信贷中的表现。最后分析 风险形成的成因。 第四章：设计个人住房抵押贷款的风险防范措施，主要有以下几个方面：防 范提前偿付风险方面；信用风险的防范；金融担保体系的完善；住房抵押贷款二 级市场的建立。 7 南京师范大学硕士学位论文，信息不对称下我国个人住房抵押贷款风险研究 第2 章国内外个人住房抵押贷款风险研究综述 国外学者在个人住房抵押贷款违约风险方面做了大量研究。从研究的发展阶 段看，经历了2 0 世纪7 0 年代以前的个人住房抵押贷款违约相关特征研究、2 0 世纪 7 0 - 8 0 年代的违约行为研究和2 0 世纪8 0 年代以后的集群违约问题研究。这些研究 主要侧重对个人住房抵押贷款违约风险的影响因素、违约概率预测、违约损失程 度的探讨上从研究所依据的理论来看，除了风险管理理论外，在这些研究中还 应用到了理性违约与被迫违约理论、期权理论、再协商理论、消费者最优化选择 理论等。从所应用的模型和方法来看，主要有各种多元回归技术、聚类模型、期 权模型、普通最b - - 乘法和比例风险模型等。 从实证研究结果来看，多数学者认为个人住房抵押贷款违约风险是借款人特 征维度变量、贷款特征维度、房产特征维度变量和地域经济维度变量的函数。贷 款价值比、月还款额占家庭收入比例、贷款利率、离婚率、失业率等变量与违约 风险呈负相关关系，而房价指数、家庭收入等变量与违约风险呈正相关关系。 总体来看，国外对住房抵押贷款的风险研究已经比较成熟。与国外相比，国内在 个人住房抵押贷款风险方面的研究还十分欠缺。同时国外的研究成果不一定可以 直接用来解释我国的个人住房抵押贷款违约风险问题。从应用的角度来看，在应 用国外市政研究成果知道我国个人住房抵押贷款违约风险管理方面，以及国外对 这一问题研究上还存在诸多不足 2 1 国外对个人住房抵押贷款风险的研究 ， 风险的定义最初出现于1 9 0 1 年美国a m w i l l e t 所做的博士论文 风险与保 险的经济理论中；。风险是关于不愿发生的事件发生的不确定性之客体表现” 而风险的管理是为投资决策与管理服务的，目的在于防御风险，创造更好的收益 本文从以下几个方面总结国外对个人住房抵押贷款风险的研究。对提前支付 风险的研究、对违约风险的研究和对逾期行为的研究最后分析在个人住房抵押 贷款业务不断发展的过程中，政府在调控规范市场中所起到的作用和住房金融发 达国家和地区对具体防范措施的研究。 8 南京师范大学硕士学位论文信息不对称下我国个人住房抵押贷款风险研究 2 1 l 对提前支付风险的研究 大多数资产都能够被划分为摊还资产和非摊还资产。固定利率的摊还资产， 如固定利率抵押贷款，它是每月按计划偿付的。每月计划偿付额包括按计划偿付 的本金和支付的利息，该偿付额在整个摊还期内是固定不变的。如果抵押贷款余 额全部被清偿，这种提前偿付就是“完全提前支付”；如果只是部分抵押贷款余 额被提前清偿，那么这种提前偿付就是“部分提前支付”( p a r t i a lp r e p a y m e n t ) 。 一般而言，提前偿付可分为四个部分，即转手、再融资、违约性提前支付、部分 提前支付。对于非摊还资产，由于没有事先确定的摊还计划，所以不存在提前偿 付问题，借款人有灵活的贷款本息偿还计划，所以提前支付风险( p r e p a y m e n t r i s k ) ，就是指借款人可以随时偿还全部或部分抵押贷款余额，而导致现金流量 的不稳定性和再投资现象的风险。一般的，抵押贷款的发放人都允许借款人可以 不受惩罚地随时偿还全部或部分抵押贷款，这相当于给与了借款人一个“提前支 付期权”( p r e p a y m e n to p t i o n ) 2 1 2 对违约风险的研究 住房抵押贷款中借款人的违约改变了抵押贷款债权的价值，给贷款机构、保 险机构和住房证券投资者带来实质性的利益损失在过去几十年中，借款人的违 搴 约行为一直是国际上金融机构和住房证券投资者关注的焦点。关于借款人的违约 行为，国外有关专家和学者对该问题的研究可分为三个阶段： 第一阶段，7 0 年代以前。这个阶段的研究主要是从贷款机构角度探索了违约 者的特征和违约与贷款发放时的一些状态因素的相关性，把违约率或贷款率中所v 含的风险利率大小作为因变量，侧重于从实证方面探索、识别与揭示违约贷款发 放时的贷款特征和借款者的特征及相关性，旨在贷款创造之初即控制贷款风险。 研究发现贷款特征对违约的影响要稍微明显，特别是具有较高贷款房价比率的借 款人更容易拖欠债务和违约。违约风险也随着贷款期限的增长而增长。 第二阶段，开始于7 0 年代末，理论基础是消费者行为的传统经济学理论。把 借款人视为一个理性的决策者，认为当违约在经济上有利于借款人时，违约行为 就可能发生。从这个角度出发，将违约行为分为理性违约和被迫违约，并建立理 9 南京师范大学硕士学位论文t 信息不对称下我国个人住房抵押贷款风险研究 性违约模型。模型揭示当楼价下跌的绝对幅度大于借款人投入的资金与成本时， 即当人们意识到违约会比继续偿还或出售该财产的损失更小时，就会做出理性违 约的选择。对于被迫违约，主要是由于个人财力原因无力还款。按揭年限和供款 累积速度是造成被迫违约的主要原因。同时在该阶段，还深入分析了违约与违约 行为发生时的贷款状态、借款人状况、经济状况等的相关性，为贷款风险管理从 注重贷款审批管理向全过程管理，特别是为违约行为的提前识别与控制提供了理 论依据。 第三阶段，8 0 年代后期以来，随着住房抵押贷款证券化规模的扩大，衍生品 种越来越多，抵押贷款证券的定价成为一项关键性技术，由于违约特别是提前支 付改变了抵押贷款资产池的现金流，影响着抵押贷款证券的价值，因此，国际上 对违约行为的两种基本形式：拖欠付款( d e f a u l t ) 和提前付款( p r e p a y m e n t ) 的研 究又掀起新的高潮。早在1 9 8 6 年，g r e e n 和s h a v e n 提出了提前支付决定的经验模 型，s c h w a r t z 和t o r i e s ( 1 9 8 9 年) 运用随机函数理论对该经验模型进行了拓展，并 在1 9 9 3 年从实证的角度分析了拖欠的同时也放弃了提前支付期权问题，并度量了 这一损失。1 9 9 4 年，k a u ，k e e n a n 和k i m 在违约行为的研究中将停止偿付和提前支 付相结合，并引入了期权方法；1 9 9 7 年d e n g 在估计提前支付期权价值时引入了二 项式平均回归利率模型，解决了利率变化的不确定性对提前支付行为的影响；近 年来，y o u n g b e r gd e n gq i u g l e y 结合拖欠和提前支付的研究，建立了人们决定是 否违约的非理性定价模型。这些研究成果为抵押证券合理定价及其衍生品的风险 控制提供了有力的依据。 2 1 3 对逾期行为的研究 相对于违约行为，对拖欠债务和逾期的研究则要少得多w e b ( 1 9 8 2 年) 模拟 逾期行为，发现户主年纪较大、来自少数民族，或是收入极不稳定的家庭最容易 逾期。英国的f o r e s t a l l ( 1 9 9 5 年) 对国内有关住房抵押贷款资料进行研究后，提 出形成抵押贷款逾期得四个主要因素：劳动力剩余造成的失业；收入的下降；小 生意的失败；个人人际关系的破裂以及其它一些原因，诸如一笔意外的大额支出、 利率上升、其它信用事件所形成的负担以及为了生育孩子而放弃工作等等 b u r r o w s ( 1 9 9 8 年) 把造成逾期的决定性因素分为三大类：结构性因素( 收入贷款 南京师范大学硕士学位论文一信息不对称下我国十人住房抵押贷款风险研究 比、利率水平、政府补贴的资格或程度等) 、个人因素( 个人理财能力、家庭关系 的破裂、个人主观认为应该优先考虑的事件等) 。b u r r o w s ( 1 9 9 8 年) 提出了最容易 形成技术违约的家庭模型：户主年龄在1 8 - 2 4 岁之间；离异或分居：单身男人： 为非熟练体力工或自己做生意：有着其他贷款债务；l v r 较高( 甚至高达1 0 0 ) ； 在房价最高时期购房；居住于经济较为落后的地区。1 9 9 9 年，澳大利亚的m i k e b e r r y 和t o n ya l i m o n y 等专家，利用其国内一家大型贷款机构的贷款资料，对逾 期借款人进行研究得出：由于家庭暴力导致婚姻破裂；由于家庭内成员正在怀孕 而导致家庭收入的大幅度减少；个人破产；家庭中一个或一个以上成员长时间的 失业；生意失败等是造成逾期的主要原因。他们通过从家庭类型、借款人年龄、 贷款类型、职业、贷款率、贷款债务、偿还率等变量对结果进行进一步的分析。 2 1 4 住房金融发达国家和地区防范措施的研究 1 投报住房抵押贷款保险或将住宅抵押贷款与人寿保险相结合。如荷兰国 际集团( i n 6 ) 的i n g 模式，要求购房者购买相应年限和金额( 如养老金保险) 作 为借贷的抵押，购房者只需支付全部房价的1 5 和2 0 的首期房价即可购买住房。 这样购房者每月仅需支付贷款的利息，人寿保险期满后其保险金恰好足以清偿本 金；另外又可避免因借款人中途丧失还款能力而使贷款无法收回的风险。 2 通过规范的住房抵押款二级市场转让住房抵押贷款债券。如美国国民抵 押贷款协会在1 9 6 8 年推出“抵押贷款评判”，将期限长、流动性差的抵押贷款转 化使8 5 以上的抵押贷款实现了证券化，从而避免了风险 3 专门的政府机构充当担保人。如美国政府三十年代初成立的“联邦住宅 管理局”和“退伍军人管理局”，用其盈利向普通公众和退伍军人提供住房抵押 贷款担保；1 9 7 0 年成立的“联邦住宅贷款抵押公司”，其资产业务的主要是在二 级市场购买抵押贷款，从而帮助金融机构化解个人住房贷款所造成的风险。 2 2 国内对个人住房抵押贷款风险的研究 国内学者对个人住房抵押贷款风险的研究主要集中在理论研究和定性分析， 应用定量模型分析的很少。并且专注于将国外的先进经验引入国内，但是我国的 南京师范大学硕士学位论文，信息不对称下我国个人住房抵押贷款风险研究 国情与经济体制与国外有很多不同，在国外的成熟经验中很难找到适合我国发展 阶段的理论研究。国内研究较多的住房抵押贷款证券化就是一个很好的例证，他 是规避住房信贷风险的有效措施，可在我国现阶段的可行性还有待探讨。国内对 个人住房抵押贷款风险研究主要集中在以下方面 2 2 l 对住房信贷风险进行分类研究 刘萍( 1 9 9 2 ) 概括了个人住房抵押贷款业务中银行面临的6 大风险，即利率风 险、购买力风险、房地产市场风险、流动性风险、抵押无风险和信用风险认为 导致个人住房抵押贷款风险产生的原因在于：l 住房金融承担了国家财政部分分 配职能；2 住房产业政策长期目标短期化；3 住房福利政策的金融化操作尚未形 成；4 政策上未能建立起有效的住房金融风险规避机制。提供了如下防范措施： 1 以立法推动结合中国国情的个人信用制度的建立。一是借鉴西方国家成功做 法，运用法律手段规范个人信用制度；二是银行之间、银行与信用咨询公司之间 9 要加强合作，实现资源共享，制定统一的个人信用等级咨询评定系统，使得个人 信用等级评定操作快捷适用，切实有效地推动个人信用体系的建设和良好运作， 筑 促进个人信用体系的健康发展：三是加强银行内部的内控管理、规范业务操作， 严格个人住房抵押贷款事前审批，完善贷后管理机制，全力控制不良个人贷款持 ， 续增加的局面；四是加入w t o 后，在零售业务方面中资银行面临与实力雄厚的 4 外资金融机构共同参与市场竞争的局面，所以中资银行建立信用风险管理体制已 成为当务之急。2 建立良好的住房信用风险分摊机制，缓解银行信贷风险压力。 一是建立以政府机构为主的全国性个人住房抵押贷款抵押、担保、保险一体化机 制；二是采取担保公司和保险公司的双重保证担保。3 采用住房信贷贴息政策， 减轻个人住房抵押贷款风险。4 建立和完善住房二级抵押市场，发展抵押贷款证 券化，充分发挥证券在住房消费信贷中的支持作用。 陈则明、吴光伟( 1 9 9 8 ) 认为导致我国个人住房抵押贷款风险的发生除了借款 人经济能力不足外，借款人与其他主体的矛盾，如住房质量、虚假广告宣传、房 屋预售中不能按时交付等是导致当前我国个人住房抵押贷款违约的一个重要因 素。由于我国房地产市场还不规范，使房地产市场的很多风险通过房产抵押贷款 最终传导给了银行此外，借款人恶意欠债也是导致个人住房抵押贷款违约的重 南京师范大学硕士学位论文：信息不对称下我国个人住房抵押贷款风险研究 要因素。根源在于我国法律体系不健全，缺乏个人破产制度。 赵凯、牛刚认为在当前个人住房抵押贷款中，银行还要面临投资风险，即银 行在发放个人住房抵押贷款中自身产生的风险。包括：l 银行缺乏完整的个人住 房抵押贷款风险管理制度造成的风险；2 信贷人员或银行领导不了解情况，导致 贷款审批事务造成的风险；3 个别人不按法律制度办事，违规操作造成的贷款风 险。 刘洪涛( 1 9 9 7 ) 在分析上海市个人住房抵押贷款风险时，将个人住房抵押贷款 风险分成违约风险、利率风险、流动资金风险、抵押物风险、抵押物处置风险及 外在风险等。 2 2 2 从保险角度研究防范个人住房抵押贷款风险 从保险角度的研究主要可以分为下面两个方面；1 对国外个人住房抵押贷款 保险经验的借鉴研究；2 从银行角度研究。 l 国外经验研究。汪利娜( 1 9 9 9 ) 研究了美国个人住房抵押贷款保险品种和运 作方式，强调了美国住房抵押保险采用公营和私营结合方式美国的公营抵押保 鼻 险是由联邦住宅管理局( f h a ) 和退伍军人管理局( v a ) 提供的。f h a 为中低 收入家庭的住房抵押贷款提供全额保险，当借款人无力还债时，f h a 承担全部 余额。虞晓芬研究了澳大利亚的个人住房抵押贷款担保制度。1 9 6 5 年成立的具 2 有政府背景的个人住房抵押贷款保险公司( h l i c ) 的业务分三种；全额保险、 部分保险和利息保险。部分保险指保险公司只负责因被保险房产的实体发生损伤 ( 如自然灾害) 而导致贷款方损失。利息保险指对退休人士购买房屋所支付利息 进行保险，如无力承担由h l i c 承担。 2 从银行防范风险角度研究。于长秋( 2 0 0 2 ) 认为由于政府担保功能的缺失， 使我国商业银行承担了本应由政府承担的风险。因此要建立以政府保险机构为主 体的个人住房抵押贷款担保体系，其次要将现有的保险品种与个人住房抵押贷款 业务结合起来。杨巧提出了发展信用保险，即债权人对债务人不还债的信用投保。 推行信用保险一方面可以降低消费者负担，提高其购买力，促进住房消费；另一 方面还使银行提高了风险意识，重视对贷款入的资信审查。 1 3 南京师范大学硕士学位论文，信息不对称下我国个人住房抵押贷款风险研究 2 2 3 从博弈论角度研究银行和借款者间的博弈 博弈论主要研究决策主体的行为发生直接相互作用时的决策，以及这种决策 的均衡问题( 张维迎，1 9 9 6 ) 。在个人住房抵押贷款中，债权人和债务人间的相 互关系也可以用博弈论分析。吴臣( 1 9 9 9 ) 等是最早应用博弈论对个人住房抵押 贷款违约风险进行研究的学者。他们的基本假设是：1 个人和银行都是风险规避 者，且个人的目标函数是收益最大化，银行的目标是最小风险基础上的资产收益 最大化；2 博弈双方的信息是不对称的，个人具有信息优势；3 博弈过程中是按 个体最优化决策的，银行和个体之间是非合作博弈4 假设个人存在两种类型： 资信好和资信差的个人，只有个人知道自己属于哪种类型，而银行只能根据个人 传递的信息判断个人的类型。5 博弈双方不是同时做出决策。基于这些假设的基 础上，他们分别建立了个人借款博弈和个人还款博弈模型。在个人借款博弈模型 分析中，假定u 。和u 。分别是银行接受资信好个人贷款申请的效用；u 。和u h 2 是个人 贷款申请被接受和不被接受的效用。则得到如下矩阵： 个人 资信好的情况资信差的情况 申请不申请申请不申请 银行接受( u b l ，u 1 1 )( o ，u 1 2 )( u 垤，u t l )( o ，u 1 2 ) 不接受( 一u b l ，u t 2 )( 0 ，u 。) ( o ，u 1 2 ) ( o ，u t 2 ) 资料来源：吴辰等，个人住房抵押贷款风险的博弈分析中国纺织大学学报1 9 9 9 ( 1 2 ) 经分析，他们认为银行对个人资信的判断最为关键，它直接关系到银行的获 利情况。在个人还款博弈模型中，将还款过程看作一个不完全信息的动态重复博 弈，对资信好的个人还款博弈的精炼纳什均衡为个人选择还款，银行不诉讼。对 资信差的个人还款博弈纯策略纳什均衡为个人选择拖欠，银行不诉讼，再次由于 诉讼成本过高，银行诉讼选择成为不可信威胁。 t 4 南京师范大学硕士学位论文：信息不对称下我国个人住房抵押贷款风险研究 2 3 4 个人住房抵押贷款提前还款风险研究 施方( 2 0 0 1 ) 从个人住房抵押贷款提前还款改变个人住房抵押贷款证券现金流 的角度研究了提| j f 还款风险。总结了自有资本市场上影响提前还款行为的5 个决 定因素为：季节性( 髂o n a l 姆) 、歇火现象( b u r n o u t ) 、时阃性( a g i n g ) 、利率 变动( i n t e r e s tr a t e s ) 和收益曲线的影响( y i e l dc u r v ee f f e c t s ) 。季节性就是指抵 押品的提前偿付表现出现季节性趋势。春季( 3 月份开始) 和夏季的提前偿付率 呈上升趋势，大约在8 月达到最高峰，而在秋季( 从1 1 月开始) 、冬季呈下降趋 势，大约在2 月达到最低。歇火现象意味着提前偿付率的变动不仅依赖于抵押率 的变化，而且依赖于其达到改变化水平的路径。根据国外学者研究显示，这些基 本因素能够解释9 5 的提前偿付变动。 施锡铨( 1 9 9