天润尚院开盘前工作计划.ppt

天润尚院项目开盘前工作计划,2012年2月,工作计划前提,天润尚院项目现场样板段工程预计在2012年3月1日前完成，以满足开盘条件。根据天润集团要求2012年3月3日天润尚院项目正式对外公开发售。首次入市为一期示范区64套单位，一期东段88套单位根据一期示范区销售情况随后入市。项目首次开盘底价为联排1.2万元/平米起，叠拼1.1元/平米起。从2012年2月初开始到2012年3月3日之前，项目各种营销推广活动正式展开。2012年5月底之前天润尚院项目必须完成2.5亿的回款指标。,以2个月的理想回款速度来考虑，在3月底前必须完成115套成销才又可能完成这个指标。,工作计划安排,根据开发商要求，项目结合现场条件及市场情况，开盘前2月份的工作围绕以下几点展开1、天润尚院产品及周庄水乡文化培训。2、房地产大市场及周边同类项目调研。3、根据开发商推广活动的安排，参与开展项目开盘前宣传预热工作。4、为2012年3月3日项目正式公开进行大规模客户蓄水工作。5、2012年3月3日开始，项目正式公开并收取意向金为项目正式开盘做准备。,2.6,2.18,项目培训,3.3,现场体验条件满足，售楼处完全开放、示范区域样板房开放，邀请意向客户看房，并开始收取一期示范区开盘意向金。,根发展商要求整个二月份的工作以3月3日项目正式公盘为重心。客户蓄水在现阶段无广告推广的条件下唯一推广手段就是易居会员电话CALL客。3月3日开始正式接待客户，争取积累尽可能多的意向金客户为开盘创造条件。,收取意向金2个星期后正式开盘,2.12,为3月3号项目正式公开和2个星期后开盘做准备,计划安排,电话CALL客，客户蓄水,3.18,意向金客户累计到一定数额，和内部客户一起开盘，以达到热卖的效果,开盘,对外公开,项目培训,一、地理位置，周边环境（加强对周庄的发掘，让销售员深入体会周庄的人文文化）二、地块大小、使用年限、户型格局与比例等（重点研究3套样板房）三、交通状况四、区域公共配套（政府部门、学校、公园、医院、酒店、超市、菜场等）五、对培训内容进行考核,六、来电接听演练（通过培训，力争把来电有效率提高，增加楼盘的吸引力，争取更多的有效客户到现场看房）七、现场接待演练。（每天由销售员互相演练，从客户进门，模型沙盘，交通图介绍到样板房带看所有流程。在项目正式推广前多发现问题，提高个人接待水平和技巧，提高来客转大定的几率）,八、执行公司规章制度，现场管理规则九、制定现场客户接待规则十、销售人员排班、轮休安排十一、主持案场例会十二、查看案场硬件情况，物料配置是否完备，配合开发商及时补充十三、各方面表格整理（考勤登记本、来访来电客户登记本、销售员接待客户轮换表等）十四、案场相关材料准备（楼书、名片、制服等）十五、建立楼盘资料(答客问、沙盘说辞、区位图说辞、样板房说辞销售动线等）产品材料等具体问题由负责人向开发商工程部申请资料。,一、原则上以淀山湖板块为主，周庄板块为辅，外围区域视情况而定。二、各个楼盘资料调查力求详尽、除基本数据外、对周边环境、配套设施等资料作详细调查。三、和项目有竞争关系的楼盘需做重点调查（如富力湾，长泰淀湖观园等）四、当天市调楼盘，次日整理资料作分析总结。五、列出相似项目，对其价格、销售状况、购买力和销售模式作对比，整理各个项目优缺点，并研究每个项目的优缺点。,市场调研,推广活动,市区售楼处之前积累的客户约有300多组，由于开盘时间一拖再拖，也未到现场实体感受过产品。之前积累的客户有效率将非常低（一般规律客户对楼盘的关注期在二个月左右）。目前的蓄客手段只能靠易居客户资源，在5000组左右电话客户中CALL客。按实际效果来看500组电话客户有10组左右的有效客户来算，只能在开盘前累计100组左右客户，而且该客户在未看房感受楼盘的情况下，转意向金的几率很低。要完成5月底回笼资金2.5亿。,完成5月底前回笼资金2.5亿至少需要卖掉115套房子，1150组客户，客户从哪里来？我们需要尽快开展推广活动，电视广告、报纸媒体、大牌、高炮。等等等为了完成这个指标我们推广的目标是让所有的上海人都知道这个项目！,五月前要完成资金回笼2.5亿的目标，按照套数相当于115套，按照10进1的常规客户转定率需要来客量达到1150组，我们希望的开盘方式是通过大面积推广后，在项目正式开放当天3月3号集中意向客户来访看房，制造人气引发客户购买冲动。,注释：意向客户按周庄售楼处实际到访登记为准,客户蓄水,（1）现定2012年3月月3项目正式公开并收取开盘意向金，旨在将本项目正式推向市场，接受客户预定，从这一天起凡意向客户均可通过支付意向金形式获得开盘预约号，享受各级优惠。（2）2011年3月17日（最迟开盘日期），在项目现场举行隆重的开盘仪式，意向金客户现场选房，签定定金合同，实现大定。,注：正式开盘的时间建议视意向金收取情况而定，如在上述开盘时间之前，本项目的意向金客户达到30组，开盘时间可以提前。,意向金收取及开盘,在经过2月份大规模推广活动后，2012年3月3日为项目售楼处正式对外开放日，之前累积的客户可在3月3日当天邀约到现场参加活动并参观样板房，如有意向客户可从3月3日起支付意向金，争取在2个星期内收取100组左右的意向金，为开盘创造条件,建议项目实际开盘价格按照项目意向金收取情况和客户接受度而定。,推广建议,推广前思考,需要销售115套房源,5月2.5亿回笼,需要寻找1150组客户,1150组客户,易居5000组客户筛选，还剩116组客户。,需要通过外部渠道补充1034组客户，进行筛选。,全城轰动，集中爆炸式宣传,推广前思考,水墨周庄婉约细传,主题建议：第一阶段，打周庄人文牌,主题建议：第二阶段，以周庄的水为切入点,水意江南东方艺墅,主题建议：第三阶段，打区域概念,上海的国际世界的周庄,主题建议：第四阶段：讲周庄生活,惬意雅居感悟人文,主流媒体,发行量60万份，上海发行量最大的最报,发行量80万份，上海发行量最大的媒体,发行量40万份，相应的客户比较高端，适用于商务人士,媒体建议媒体选择,专业媒体选择,上海楼市作为上海市房地产交易中心指定的房地产信息发布媒体,是地产企业品推首选,更是读者了解上海及长三角房地产市场必备工具书。,针对长三角，上海资咨最强的杂志。,媒体选择,网络及电视,媒体选择,本公司资源,开盘前媒体计划,集中投放持续效应,时间仓促，3月初就要开盘，蓄水周期比较短，没有时间竖立楼盘的形象，只能通过传统的硬广方式，定点式的轰炸，达到全城轰动的效应来。,围档建议,工程原因，以围档掩盖视觉缺