（金融学专业论文）房地产价格波动下的金融风险问题研究.pdf

摘要 i l l l , i 摘要 房地产业在国民经济发展中具有举足轻重的地位，房地产不仅是住有所居的基础， 而且与金融市场有非常紧密的联系，其稳健发展更是关系到整个经济的发展。近年来房 地产的价格出现了过快增长，已经引起了社会各界的关注。同时，房地产业也是近期国 家宏观调控的重点。房地产价格波动的风险易传递到金融市场并引起房地产上游产业的 风险。因此，研究房地产价格波动下的金融风险有着非常重要的现实意义。本文将以房 地产价格作为切入点，深入研究在房地产价格波动下所引发的金融风险问题，并重点对 防范金融风险提出切实可行的建议。具体来说，首先，从供求两方面对我国房地产价格 上升过快的原因进行了分析，本文认为供给与需求结构矛盾下的投资型需求是推动房地 产价格上涨的根本原因；房地产市场的不规范性、土地价格的快速上涨和心理预期因素 是推动房地产价格进一步上涨的原因。这诸多方面的原因推动房地产价格非理性上涨后 可能引起房地产价格快速下降，从而引发潜在的巨大金融风险。其次，通过分析美国次 贷危机和日本泡沫经济发生的原因，与我国目前的实际情况进行比较，本文认为我国在 房地产价格波动下的金融风险是巨大，可能对商业银行、股市和上游产业造成巨大影响。 最后，从市场机制、政策调节和外部环境三方面提出了防范房地产价格波动下金融风险 的有效措施。 关键词房地产价格金融风险住房保障体系 a b s t r a c t a bs t r a c t t h er e a le s t a t ei n d u s t r yh a st h ei m p o r t a n ts t a t u si nt h en a t i o n a le c o n o m yd e v e l o p m e n t i t i sn o to n l yt h ef o u n d a t i o no ft h eo c c u p i e r sl i f e ，b u ta l s oc o n n e c t st ot h ef i n a n c i a lm a r k e t c l o s e l y i t ss t e a d yd e v e l o p m e n ti sr e l a t e dt ot h ed e v e l o p m e n to ft h ee n t i r ee c o n o m y i nr e c e n t y e a r s ，t h er e a le s t a t ep r i c ep r e s e n t e dt h ee x c e s s i v e l yq u i c kg r o w t h , w h i c hh a da l r e a d y a t t r a c t e dt h ea t t e n t i o no ft h ew h o l es o c i e t y a tt h es a m et i m e ，t h er e a le s t a t ei n d u s t r i e sa l s o b e c o m et h ek e yp o 缸o ft h es t a t em a c r o c o n t r 0 1 i t se a s yt ot r a n s m i tt h er e a le s t a t ep r i c e f l u c t u a t i o nr i s k st ot h ef i n a n c i a lm a r k e ta n dc a u s et h er e a le s t a t eu p s t r e a mi n d u s t r yr i s k s t h e r e u p o n , i th a sp r a c t i c a ls i g n i f i c a n c et or e s e a r c hf i n a n c i a lr i s l c u n d e rt h er e a le s t a t ep r i c e f l u c t u a t i o n s t h i se s s a yw i l lt a k et h eb r e a k t h r o u g hp o i l l tb yt h er e a le s t a t ep r i c e a f t e ra n a l y s i s o ft h er e a le s t a t ep r i c ef l u c t u a t i o nr e a s o n s ，i tw i l lr e s e a r c ht h ef i n a n c i a lr i s kp r o b l e m sd e e p l y u n d e rt h er e a le s t a t ep r i c ef l u c t u a t i o n s ，a n dp u tf o r w a r dt h ep r a c t i c a la n df e a s i b l ep r o p o s a l s a g a i r i s tt h ef i n a n c i a lr i s k s s p e c i f i c a l l y ，f i r s t ，a f t e ra n a l y z i n gr e a s o n so fc h i n a sr e a l e s t a t e p r i c er i s ef r o ms u p p l i e sa n dd e m a n d s ，t h ee s s a y so p i n i o ni st h a ti n v e s t m e n td e m a n d sa r et h e b a s i cr e a s o nt op r o m o t et h er e a le s t a t ep r i c ei nt h eb a c k g r o u n do fs u p p l i e sa n dd e m a n d s s t r u c t u r ec o n t r a d i c t i o n t h ei r r e g u l a t e dr e a le s t a t em a r k e t ，t h el a n dp r i c e sf a s tr i s ea n dt h e p s y c h o l o g i c a la n t i c i p a t e df a c t o r sa r et h er e a s o n sw h i c he n h a n c et h er e a le s t a t em a r k e tp r i c e f u r t h e r s e c o n d , t h r o u g ha n a l y z i n gt h er e a s o n sw h i c hc a u s ea m e r i c as u b - p r i m el o a nc r i s i sa n d j a p a nb u b b l ee c o n o m y ，a n dc o m p a r et oo u rc o u n t r yp r e s e n ta c t u a ls i t u a t i o n s ，t h i se s s a y s o p i n i o ni st h a tu n d e rr e a le s t a t ep r i c ef l u c t u a t i o n sc h i n a sf i n a n c i a lr i s k sa r eh u g e a tt h es a m e t i m e ，i t sp o s s i b l et ob r i n ge n o r m o u si n f l u e n c e st ot h ec o m m e r c i a lb a n k s ，t h es t o c km a r k e t a n dt h eu p s t r e a mi n d u s t r i e s f i n a l l y ，i no r d e rt op r e v e n tt h eh u g ef i n a n c i a lr i s k s ，t h ep r a c t i c a l a n df e a s i b l em e a s u r e sa r et oa d j u s tt h r e ea s p e c t sf r o mt h em a r k e tm e c h a n i s m ，t h ep o l i c i e sa n d t h ee n v i r o n m e n t k e yw o r d s r e a le s t a t ep r i c ef i n a n c i a lr i s k s h o u s i n gs a f e g u a r ds y s t e m 河北大学 学位论文独创性声明 本入郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下进行的研究工作 及取得的研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文 中不包含其他人已经发表或撰写的研究成果，也不包含为获得河北大学或其他教 育机构的学位或证书所使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何 贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了致谢。 作者签名：日期：巡年l 月土日 学位论文使用授权声明 本人完全了解河北大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保留 并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。 学校可以公布论文的全部或部分内容，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存 论文。 本学位论文属于 l 、保密口，在年月目解密后适用本授权声明。 2 、不保密口。 ( 请在以上相应方格内打“4 ) 保护知识产权声明 本人为申请河北大学学位所提交的题目为声优驹褊选珥溉j 硒猃嘲凌- 的学位论文，是我个人在导师耍蛾指导并与导师合作下取得的研究成果，研 究工作及取得的研究成果是在河北大学所提供的研究经费及导师的研究经费资 助下完成的。本人完全了解并严格遵守中华人民共和国为保护知识产权所制定的 各项法律、行政法规以及河北大学的相关规定。 本人声明如下：本论文的成果归河北大学所有，未经征得指导教师和河北大 学的书面同意和授权，本人保证不以任何形式公开和传播科研成果和科研工作内 容。如果违反本声明，本人愿意承担相应法律责任。 声明人： 作者签名： 导师签名：暑眩 日期：圣竺叁年l 月土日 日期：2 翌壁年色月l 日 第1 章导论 1 1 研究目的与现实意义 第1 章导论 房地产业是整个国民经济发展中的重要产业，其稳健的发展关乎整个经济的发展。 房地产业对经济增长的贡献率保持在2 个百分点以上，房地产业和建筑业增加值占g d p 的比重超过1 0 。从我国城市化进程对房地产的潜在需求来看，随着城市化进程的加 快，城镇居民对房地产的需求将会日益增强。至u 2 0 0 4 年底我国城市化率达到了4 1 8 ， 但与发达国家相比还比较低。3 0 2 0 2 0 年我国城市化率将达3 0 5 5 - - - 6 0 ，城镇居民将达到 8 亿至8 5 亿人。在此期间约有3 3 5 亿左右的新增城镇人口需要解决住房问题。 人口红 利将对房地产产生旺盛需求。 房地产业发展的稳健程度如何，不仅直接影响着我国经济发展与社会稳定的大局， 也对金融稳定状况产生重要影响。 首先，房地产业的发展离不开金融的支持。一方面房地产的开发需要金融支持。房 地产业是一个资金密集型、管理密集型的行业。行业的特殊性决定了企业的自有资金根 本不可能完全保证连续投入资金的需要。而房地产投资周期长，资金回收慢，一个房地 产项目的开发建设少则需要几百上千万元，多则几亿、几十亿元。如果没有金融支持， 企业很容易因资金周转困难陷入困境。金融机构可以利用其网络优势，通过吸收企业和 居民手中的闲散资金，将短期、小额的资金转化为长期、大额的资金，以此作为房地产 信贷资金的来源。而房地产企业则以土地或房产为抵押，从金融机构融入资金，以保证 房地产开发的顺利进行。另一方面房地产的消费需要金融支持。房地产具有高资本价值 的属性，其价格的昂贵性以及消费者的收入决定了消费者购房时一次性付清房款通常是 有困难的，而房地产开发企业又希望能够一次性收回资金，如果没有金融机构的介入， 销售难以成功。那么通过金融机构发放房地产消费贷款，可帮助购房者提高支付能力， 提前实现住房消费。对房地产开发企业来说，金融机构的按揭贷款也大大缩短了销售时 间，加快了资金周转。 o 信息时报，2 0 0 8 年3 月1 8 日 刘炜，城市化发展需要正视的八个问题，经济学家，2 0 0 6 1 固建设部政策研究中心课题组：“怎样认识当前房地产市场形势”，2 0 0 4 l 洞北大学经济学硕士学位论文 其次，房地产信贷是金融业的重要业务内容。房地产业的持续、快速发展是推动金 融业扩大业务、加速发展的巨大动力。金融业在对房地产业资金支持的同时，自身也获 得了长足的发展。房地产作为一种经久耐用的特殊商品，具有较为稳定的保值作用和升 值潜力，因此是一种优良的抵押品。从一般意义上讲，以房地产为抵押品，商业银行遭 受抵押物灭失或者抵押物价值下降的可能性很小，贷款能够得到较大的保障。如果借款 人到期不能偿还贷款或者中途违约，银行可按合同约定将抵押物拍卖变现用以收回借款 人所欠贷款本息余额。因此，商业银行对房地产企业的开发贷款和消费者按揭贷款积极 性很大。其中，商业银行购房贷款余额已经从2 0 0 5 年1 9 0 7 万亿增长至u 2 0 0 7 年第三季度的 2 8 6 万亿元，其占商业银行同期人民币贷款余额的比例也由2 0 0 5 年的9 8 上升至u 2 0 0 7 年 的1 1 。 最后，房地产业和股票市场联系紧密。房地产板块是股票市场的重要组成部分，房 地产的价格波动会影响房地产市场的发展和房地产企业的经营状况，这些都会成为影响 房地产板块的波动的因素。随着我国资本市场的健全，股市对市场信息的反应将会越来 越客观和敏感。那么，房地产市场可能会因为市场利空因素的影响出现下跌，如此一来 会影响整个股市的走势，进而影响市场信心和对未来走势的判断，反过来又会影响房地 产板块的走势。 从以上分析可见，房地产业与金融业之间是相辅相成的关系，两个产业的稳定发展 对彼此发展以及整个经济稳定发展都是至关重要的。而房地产价格波动是客观存在的， 如果这种波动控制不好，出现房地产泡沫，则一旦泡沫破灭就会引致金融风险，甚至酿 成金融危机。目前中国部分地区的房价已经出现了过快增长后的逐步回落，在这样的情 况下，很好的控制金融市场与房地产市场之间的关系显得更为重要，研究房地产价格波 动下的金融风险问题也显得尤为关键。 1 2 金融风险理论和国内外相关研究现状 1 2 1 金融风险理论 1 、金融风险的含义 金融风险是众多风险的- 4 , 部分，但一旦其转化为金融危机可能引发的后果往往是 很严重的，可能波及整个社会经济。因此，重视金融风险的研究是非常必要的。理论界 中国人民银行第三季度货币政策报告 2 第1 章导论 主要从以下几个不同成因角度对金融风险的内涵进行了界定： ( 1 ) 金融风险是指由于金融资产的不正常活动或者大量的经济和金融机构背负巨额 债务及其资产结构恶化使得他们抗御冲击的能力很弱，一旦出现风险事故，则可能波及 到宏观经济的运行。 ( 2 ) 金融风险是指资本包括真是资本和虚拟资本在运动过程中由于一系列不确定因 素而导致的价值或收益损失的可能性。 ( 3 ) 金融风险是金融机构在经营过程中，由于决策失误，客观情况变化或其他原因 使资金、财产、信誉有遭受损失的可能性。 ( 4 ) 金融风险是指金融行为的结果偏离其期望结果的可能性，是金融结果的不确定 性。 2 、金融风险形成机制理论 ( 1 ) 金融的不稳定性。金融风险周期性揭示派的代表人物海曼明斯基( h y m a n p m i n s k y ) 根据资本主义繁荣与萧条的长波理论提出了金融不稳定假说。他认为，私人 信用创造特别是商业银行和其他贷款人的内在特性将使得他们经历周期性的危机和破 产浪潮。金融中介的危机被传递到经济的各个组成部分，产生宏观经济的动荡和危机。 他将贷款企业分为三类：第一类抵补性企业，它只根据自己未来的现金流量作抵补性融 资。第二类是投机性的借款人，他们根据预测的未来资金丰缺程度和时间来确定借款。 第三类是高风险的借款企业，他们借款用于投资期较长的项目，在较长时期内他们都无 法用投资的收益还本付息而需要多次融资的资金滚动支付上次本息。随着经济的繁荣， 后两类企业所占比例越来越大。生产部门、个人和家庭的债务相对于其收入的比例越来 越高，股票和房地产的价格持续上涨。然而在这种长波阶段之后必然迎来滑坡，这必将 反馈到金融体系，金融机构的破产会不断增加并迅速蔓延开来，金融资产价格的泡沫迅 速破灭，进而引发金融危机。 ( 2 ) 货币的过度供应。以米尔顿弗里德曼( m i l t o nf r i e d m a n ) 为代表的货币主义认 为，如果没有货币过度供给的参与，金融体系的动荡不太可能发生或至少不会太严重。 金融动荡的基础在于货币政策。正是货币政策的失误引发了金融风险的产生和积累，结 果使得小小的金融困难演变为剧烈的体系性灾难，演绎金融的“蝴蝶效应。舒瓦兹( a n n a j s c h w a r t z ) 甚至把没有伴随货币数量显著下降的金融扰动定义为伪金融危机( f a l s e f i n a n c i a lc r i s i s ) 。 3 河北大学经济学硕士学位论文 ( 3 ) 金融资产价格的波动性。汇率、股票等金融资产价格的剧烈波动是金融风险较 大的显著标志。鲁迪多恩布什( r u d id o r n b u s c h ，1 9 9 7 ) 的汇率超调理论明确指出， 浮动汇率制度下汇率的激烈波动及其汇率错位源于初始外部冲击发生后资本市场和商 品市场调整速度不一致。由于价格超调是切金融资产价格的特征，所以汇率波动几乎 无法避免。金融风险和金融危机在当前的国际金融体系下也无法消除。金融资产价格波 动论指出了金融风险产生的根本原因在于金融资产价格的内在波动性。 ( 4 ) 信息的非对称性。信息经济学认为，不对称信息是金融风险产生的主要原因。 不对称信息大致可以分为两类：第一类是外生性信息，它是先天的、先定的，不是由当 事人的行为造成的，一般出现在合同签订之前，将导致逆向选择；第二类是内生性信息， 取决于当事人本身，它出现在签订合同之后，将产生道德风险。这两种情况在金融市场 上出现就会降低市场机制的运行效率，影响资本的有效配置，造成金融风险。 3 、金融风险与金融危机的关系 金融危机是“全部或大部分金融指标一短期利率、资产( 证券、房地产、土地) 价格、商业破产数和金融机构倒闭数的急剧、短期和超周期的恶化 。金融风险 是金融危机产生的前提和基础，金融危机是金融风险的积累转化而来，是金融风险的质 变结果。因此，防范金融危机的产生必须要事先化解金融风险，减少金融危机产生的可 能性。 1 2 2 国内外相关研究现状 从国内外近期的研究成果来看，对房地产价格波动与金融风险的研究趋势正在向规 范研究与实证研究、定性研究与定量研究、理论研究与应用研究相结合的方向发展。 1 、关于我国房地产价格上涨原因的研究现状 房地产价格受到房地产市场供给和需求及其关系的共同影响，因此，其价格波动的 研究从本质上是从分析房地产市场的供给与需求及其影响因素来分析房地产价格的变 化。我国的房地产出现了较快速度的上涨；国内诸多研究人员也进行了很多关于房地产 价格上涨原因的研究。 王三兴( 2 0 0 6 ) 从房地产市场供给和需求以及不规范的房地产市场秩序三方面研究 了我国房地产价格上涨较快的原因；伏乃建( 2 0 0 6 ) 提出引起我国房地产价格上涨的原 新帕尔格雷夫经济学大辞典，中译本，1 9 8 7 年版，第3 6 2 页 4 第1 章导论 量蔓! 曼! 曼曼量曼曼曼曼量寡曼蔓量曼鼍曼曼曼曼! 曼曼曼曼曼曼曼曼m i m l _ m = l 皇 因是大量的房地产需求、土地价格上升、建筑材料价格以及供给结构不合理等方面的原 因；朱丽夏、阮文彪( 2 0 0 6 ) 提出引起房地产快速上涨的因素有房地产需求因素、房地 产供给因素、房地产投机因素、消费者预期因素等；杜永强( 2 0 0 6 ) 从地价、政府、投 机、住房需求等方面阐述了房地产价格上涨的原因；张定一( 2 0 0 4 ) 从多角度提出房地 产价格上涨的原因，包括房地产市场自身、居民需求、人口、政府、土地、金融、开发 商、城市发展等各个方面的原因；张金清、彭俊( 2 0 0 6 ) 认为房地产平均成本上升、预 期因素、供求力量的对比、汇率和利率等因素是上海房地产价格上涨的原因。 2 、国内外关于房地产波动理论的研究现状 房地产作为国民经济中举足轻重的行业，受经济波动的影响，房地产的发展也呈现 较大的波动性。很多学者对房地产周期展开了研究，但房地产周期研究尚处于发展初期， 研究的主题也比较驳杂。 m i t c h e l l ( 1 9 2 7 ) 研究提出，由于建筑活动受人口增长、房屋折旧、维修及投资利润 率高低等因素的影响，建筑业的供求不但像工业那样可以无限的扩大或缩减，而且庞大 的建筑投资对经济活动的影响更为明显和巨大，由此形成一定的波动；b u r n s ( 1 9 3 5 ) 利用官方数据描述了美国房地产建筑的长周期；l o n g ( 1 9 4 0 ) 研究了1 8 6 8 - - 1 9 4 0 年美国2 9 。 个城市的建筑许可面积，发现任何建筑类型都有建筑周期，波动幅度较大，周期长度为 2 0 年。尽管受到4 年的短周期的干扰，但建筑业还是主要受长周期的影响。h a r w o o d ( 1 9 7 7 ) 提出，经济变化、人口迁徙、基础设施，特别是道路建设、人口出生率、银行贷款、政 府政策等因素都会引起房地产周期性波动；h e k m a n ( 1 9 8 5 ) 检验了1 9 7 9 1 9 8 3 年美国1 4 个城市的写字楼市场，并将写字楼租金对g n p 、城市就业、失业率、城市写字楼建设许 可数量进行了回归，发现写字楼租金不仅依据本地的经济情况进行调整，而且与国民经 济周期密切相关，特别是与通货膨胀相关，证明了美国写字楼市场具有很强的周期性特 征；p y h r r , r o u l a c & b o r m ( 1 9 9 9 ) 将房地产周期研究分成宏观和微观两类，其中宏观研究集 中与国际、国家与区域的房地产周期，而微观研究集中于城市、子市场或具体区位； 国内对房地产波动理论的研究始于2 0 世纪9 0 年代，梁桂( 1 9 9 6 ) 从房地产供求的周 期性波动来定义不动产经济的周期波动，并采用年商品房销售面积指标，分析了 1 9 8 6 1 9 9 5 年中国不动产经济的周期性波动及其特性；刘洪玉( 1 9 9 9 ) 提出房地产市场 的自然周期包括四个阶段；王勉和唐啸风( 2 0 0 0 ) 从国民经济周期的角度入手，阐述了房 地产投资波动和国民经济周期的关系。王晓宇和华伟( 2 0 0 0 ) 对我国1 9 8 7 1 9 9 8 年房地 5 河北大学经济学硕士学位论文 产市场周期进行了实证研究，分析了影响因素，并给出了反周期的政策建议；对筠仑 ( 2 0 0 5 ) 提出房地产波动细分为四类分量构成：长期趋势、季节波动、周期波动、不规则 波动，丰富了房地产波动规律的研究；孔煜、魏锋、任宏( 2 0 0 6 ) 提出房地产价格波动由 循环波动与趋势波动共同构成。 3 、房地产价格波动与金融风险关系研究现状 在解释房地产价格波动同银行危机之间的关系时，e c b ( 2 0 0 0 ) 、d a v i s ( 1 9 9 5 ) 认为， 在工业化国家，商业房地产泡沫的膨胀和崩溃先于银行危机的爆发；d a v i s ( 1 9 9 9 ) 、 c o l l y n s 和s e n h a d j i ( 2 0 0 2 ) 将此结论推广到了新兴市场国家。h o f f m a n ( 2 0 0 1 ) 认为，房 地产价格同银行信贷存在着强烈的正向变化关系。 关于资产价格波动影响银行信贷变化的渠道，e c b ( 2 0 0 0 ) 认为主要包括信贷风险渠 道、市场风险渠道、手续费收入渠道、下属机构注资渠道和宏观经济波动渠道。h a i b i n z h u ( 2 0 0 3 ) 则认为，投资和财富效应是资产价格波动影响银行安全的重要渠道。 许多实证研究也证实，房地产价格与银行贷款有很强的动态关系。g e r l a c h 和 p e n g ( 2 0 0 2 ) 以香港的住房价格为样本进行研究发现，无论在短期还是长期，住房价格都 是银行贷款的因果关系。h o f m a n n ( 2 0 0 1 ) 分析了1 6 个国家的面板数据后发现，在短期， 银行贷款和住房价格有显著的双向因果关系，但在长期，只存在资产价格是银行贷款的 因果关系。周京奎( 2 0 0 5 ) 以中国的数据为样本，认为金融支持过度是导致房地产泡沫的 重要原因。 胡国、宋建江( 2 0 0 5 ) 提出房地产价格波动会引起房地产金融风险、信贷风险和土地 储备贷款风险；张天保( 2 0 0 5 ) 提出房地产波动引发银行信贷风险；郝丁( 2 0 0 6 ) 主要从 房地产价格波动下引发房地产抵押贷款风险的角度进行详细阐述，包括借款人风险、抵 押风险、金融机构风险和环境风险等；林智敏( 2 0 0 6 ) 提出房地产泡沫会引发金融风险甚 至金融危机；王雪峰( 2 0 0 6 ) 对中国房地产泡沫和金融不安全关系进行了实证研究，两者 存在正相关关系。 1 3 本文研究思路和主要内容 本文研究是以房地产价格为切入点，在分析房地产价格波动原因的基础上，深入分 析了房地产价格波动与金融风险之间的关系及传导机制，对国外曾发生的由于房地产价 格波动引发金融危机的实例进行深入剖析，采取比较研究的方法对我国目前的实际情况 6 第1 章导论 曼皇曼鼍i ； _i ii ! 曼鼍曼! 曼! 曼! 曼曼曼曼鼍 研究分析，从而进一步对我国房地产价格波动下控制金融风险提供有价值的可行性对 策。希望对把握房地产业适度发展和防止金融风险甚至金融危机发生有一定的实际指导 价值。具体来说是： 首先，从供求两方面对我国房地产价格上升过快的原因进行了分析，本文认为供给 与需求结构矛盾下的投资型需求是推动房地产价格上涨的根本原因；房地产市场的不规 范性、土地价格的快速上涨和心理预期因素是推动房地产价格进一步上涨的原因。这诸 多方面的原因推动房地产价格非理性上涨后可能引起房地产价格快速下降，从而引发潜 在的巨大金融风险。其次，通过分析美国次贷危机和日本泡沫经济发生的原因，与我国 目前的实际情况进行比较，本文认为我国在房地产价格波动下的金融风险是巨大，可能 对商业银行、股市和上游产业造成巨大影响。最后，针对金融风险产生的根源，从市场 机制、政策调节和外部环境等三方面提出了防范房地产价格波动下金融风险的有效措 施。 7 河北大学经济学硕士学位论文 曼曼曼皇曼曼曼曼曼皇曼鼍曼曼曼曼量曼曼曼曼皇曼! 曼曼u i | 皇曼曼曼曼曼曼鼍舅鼍鼍曼曼曼曼曼曼曼曼! 曼曼曼曼曼曼曼! 曼曼鼍曼曼皇曼曼曼曼曼曼曼曼曼曼! 曼曼曼曼 第2 章房地产价格波动的原因 房地产的价格是由房地产的供给与需求决定，并随着房地产的供给和需求的关系变 化而变化。房地产价格的波动同样是由影响房地产供给和需求的各种因素的变化决定 的。 2 1 房地产市场的供给情况 1 9 8 8 年以前涉及土地所有权和使用权的各种交易是法律所明令禁止的，房地产直到 9 0 年代以后才称为一个真正的行业。在2 0 世纪8 0 年代以前，中央集权的计划经济体制 下，意识形态和资源稀缺是制约房地产发展的两个主要因素。意识形态决定了房地产发 展( 主要是住房) 的政策、目标和规划，而资源约束限制了房地产部门为城市大量人口 提供充分住房的生产和供给能力。 从1 9 5 8 年至改革开放以前，住房在基本建设投资中的比重从未超过8 ，而1 9 5 2 1 9 7 8 年中国住房投资在g n p 的比重只有o 7 8 。在2 0 世纪8 0 年代后期，我国房地 产市场改革目标逐渐明朗，城镇住房制度改革进入实质性阶段，相关法规的制定和措施 的出台为房地产市场的发展提供了有力的支持。1 9 8 8 年4 月1 2 日颁布的中国人民共 和国宪法修正案规定土地使用权可以依法转让，这为各级政府出让土地所有权提供了 法律依据，并推动了土地一级市场和二级市场的形成和发展，为以后的房地产形成奠定 了基础。1 9 8 8 年第一次全国房改会议召开，国务院住房制度改革领导小组颁布了关于 在全国城镇分期分批推行住房制度改革方案，标志着我国房地产市场全面展开。 1 9 9 2 - - - 1 9 9 3 年是中国房地产行业有史以来发展最迅速的时期。1 9 9 2 年邓小平南巡 讲话和中共十四大建设有中国特色社会主义市场经济目标的确立，加快了改革的步伐和 进程。1 9 9 2 年6 月中共中央、国务院关于加快发展第三产业的决定将房地产列为“投 资少、收效快、效益好、就业容量大、与国民经济和人民生活关系密切 的重点行业。 同年6 月、8 月和1 0 月，分别在北京和珠海召开了三次全国房地产大型会议，明确了房 地产业的性质、地位、作用和发展方向，具有很强的政策导向作用。1 9 9 4 年国务院关 于深化城镇住房制度改革的决定规定继续推行租金改革。 1 9 9 8 年7 月国务院颁布了关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通 知规定改革的目标之一是停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。在此之后， r 第2 章房地产价格波动的原凼 房地产市场改革的重点由增量扩展到存量市场。2 0 0 2 年个人购买的住宅面积占全部住宅 面积的9 6 以上，比1 9 9 8 年上升了2 4 ，而1 9 9 1 年时个人购房的比例仅有1 3 ，这标 志着我国住房分配制度由计划经济向市场经济转轨已基本完成。 房地产市场进入新的发展时期后，房地产市场的发展不断规范化，规模不断扩大化， 房地产企业也不断增加。从房地产开发投资上看，房地产开发总量持续增加，从下图可 以看出，2 0 0 7 年房地产投资额已经超过2 5 0 0 0 亿元，是2 0 0 3 年的两倍还要多。其中住 宅投资的比重不断加大，满足了居民不断上升的住房需求。其中2 0 0 6 年住宅开发投资 占整个房地产投资的7 0 2 。从房地产企业数量来看，我国房地产开发企业数量由1 9 9 8 年的2 4 3 7 8 家增加到2 0 0 6 年的5 8 7 1 0 家，从业人数由8 2 5 8 8 8 人增加到1 6 0 0 9 3 0 人。 房地产开发企业也出现了较多发展较快较好的龙头企业，如万科等。从房地产开发商融 资渠道来看，自筹资金、银行贷款和外资成为房地产开发商最主要的融资渠道。 图2 - 1 全国房地产开发投资额 ( 资料来源：2 0 0 7 年统计公报) 对于市场而言，房地产是一种商品，而它又区别于其他商品，消费者购买的不仅是 房产本身，还包括诸如环境、设施等各方面，所以房地产价格也包含了各方面的内容。 商品房的价格主要构成包括建筑成本、土地成本、财务成本、各种税费、经营费用、前 由中国统计年鉴2 0 0 7 计算得到 。中国统计年鉴2 0 0 7 9 河北大学经济学硕士学位论文 i i 期费用、配套设施费用等。具体内容是：建设成本主要包括建筑材料费施工费用、- 人工 成本等；土地成本主要是开发商支付的土地出让金，土地出让金的高低因地段、用途等 因素而变化；财务成本主要是开发和建筑所需大量资金的利息；经营费用指用于房地产 开发到销售、交付使用过程中，开发商管理人员所发生的一切费用等，以及销售中诸如 广告宣传、中介代理等费用；开发过程的各种税费，不论是开发企业负担还是购房者负 担，最终都构成房价，转移到购房者身上，对住宅商品房价格影响较大的税种有：一营业 税及其附加、契税、企业所得税、房产税、印花税等；前期费用，主要包括三通一平费 用和专业费用。三通一平费是指使建筑地段的土地平整，达到通水、通电、通路等投入 的资金；专业费用主要是指支付设计公司总体规划、房型设计等费用；配套设施费用， 其主要包括开发商在水、电、煤气、绿化、卫生等方面花费的资金。从实际的情况看， 房地产商的近年来土地成本约占总成本的4 0 - 5 0 ，建设成本占3 0 - 4 0 ，管理和营 销的成本占6 8 ，剩下的是其他成本。 2 2 房地产市场的需求情况 市场经济条件下的房地产不仅为人们居住的基本条件，而且随着房地产市场的健全 以及房地产与证券市场的联系紧密程度的加深，房地产本身又成为一种投资的产品。因 此，本文将房地产的需求分为居住型需求和投资型需求。 2 2 1 居住型需求情况 房地产居住型需求是购房的最基本的需求。目前我国正处在对房地产居住型需求的 旺盛期，主要是因为对房地产需求的人群大量增加。具体来说可以从一下几个方面进行 分析： 首先，城镇化进程的加快。到2 0 0 6 年底我国城市化率已达到了4 3 9 圆，但与发达 国家相比还比较低。到2 0 2 0 年我国城市化率将达到5 5 一o ，城镇居民将达到8 亿至 8 5 亿人。城镇化带来城镇人口的增加，城镇人口增加又会带来消费力的提升，住房需 求是城镇人口消费的最重要的一部分，因此，城镇化带来的人口红利的住房需求必然成 为房地产居住型需求的重要部分。 其次，青年人成为居住型住房需求的重要力量。2 0 0 6 年全国普通高校毕业生达到 。中国经营报：北京房价降了吗：一笔糊涂账的由来”，2 0 0 8 3 1 8 。由中国统计年鉴2 0 0 7 ) 计算得到 l o 第2 章房地产价格波动的原冈 - 3 7 7 5 - 万，其中会有桓当_ 部分留在城市发展，成为城市居民。那么，：从年龄来分析， 2 3 岁大学毕业，工作1 - - 2 年后结婚，结婚必然会产生住房需求。同时，2 0 0 0 年后毕业 的学生绝大多数为8 0 后人，这部分人群的消费能力是最强的。所以在内部需求和外部 需求的共同作用下，青年人的居住型需求成为房地产需求提高的重要因素。 最后，新需求的产生。从1 9 9 8 房地产停止实物分配，逐步实行住房分配货币化， 到2 0 0 8 年已经走过了1 0 个年头。经过1 0 年时间，原先分配到住房的人会产生新的住 房更新需求，原先购买的商品住房的人会有更高要求，同样也会产生新的住房需求。因 此，这部分住房更新需求也给整个房地产市场的需求带来提高。 2 2 2 投资型需求情况 投资型需求是以房地产作为保值增值的投资对象而产生的需求。与国外比较，我国 目前的投资渠道还不是特别多，产品也不够完善。因此，房地产以其保值性成为投资者 选择的对象。同时，居住型需求的旺盛为投资型需求的投资者提高了投资增值的基础， 投资者认为在旺盛的居住型需求的情况下，房地产带来的增值是可以预见。而我国的资 金市场存在着流动性过剩问题，这成为推动投资型需求旺盛的最主要原因。 流动性过剩主要有以下的原因：一是持续增加的外汇储备。截止到2 0 0 7 年1 2 月份 我国的外汇储备已经达到1 5 2 8 2 4 9 亿美元圆，成为世界上外汇储备最多的国家之一。大 量的外汇储备必然使得中央银行投放大量的基础货币，商业银行资金充裕的情况下，不 断发放贷款，在货币乘数的作用下，货币供应量不断攀升，使得市场上资金的流动性过 剩。二是热钱的流入。随着人民币对美元汇率不断升值，市场对人民币的需求增加，大 量的外资流入中国。2 0 0 2 2 0 0 7 年形成的热钱流入量达到了4 1 0 3 亿美元 。进入中国后 的外资除了投资于实业外，大量的游资主要是寻求短期投资增值对象，那么楼市和股市 成为其最主要的投资场所。在流动性过剩的背景下，大量资金进行了房地产的投资。 2 3 房地产价格波动的原因分析。 房地产价格波动的最根本原因是供求关系的变化。供给大于需求价格下降，需求大 于供给价格上升。就目前我国的情况而言，房地产价格出现了较大幅度的上涨。根本原 因是我国房地产市场供给和需求之间的结构性不协调问题。本节将以下几个方面对房地 中国社会统计年鉴2 0 0 7 ) ) 中国统计年鉴2 0 0 7 ) ) 。利用公式由统计年鉴的数据计算得到 河北大学经济学硕士学位论文 产价格上涨的原因进行分析。 23 1 房地产市场供给的结构问题 根据分析房地产市场供给结构的需要，将房地产市场供给的住宅商品房类型分为一 般商品房、经济适用房和廉租房、别墅和高档公寓。从结构上对我国房地产市场进行分 析有如下问题： l 、经济适用房投赉额少。横向比较来看，图2 2 可以看出，2 0 9 5 年以投资额作为比 较标准，一般商品房在我国房地产住房投资中的比重占到了8 5 ，而经济使用房仅占5 。 从这个角度可以说明，我国的房地产市场供给的机构存在着明显的偏重。纵向比较来看， 表2 - 1 的数据表明，2 0 0 3 年经济适用房的投资额略有上升。2 0 0 4 、2 0 0 5 年的投资额逐渐 下降2 0 0 5 年经济适用房投资5 1 92 亿元，比2 0 0 2 年的5 8 9 亿元还要低。从投资的比例 上比较来看，经济适用房的投资比例从2 0 0 2 年的1 13 降低到了2 0 0 5 年的4 8 。而根 据中国人民银行第三季度货币政策执行报告指出，2 0 0 7 年前三季度，全国经济适用房投 资完成额也仅占住宅投资的比重为4 4 ，即使如此低的投资比例仍然比上年同期提高l2 个百分点。可见，我国的经济适用房投资过少。 。蚤料来源：黑曹；萎鬻萎怒。整理得到， 第2 章房地产价格波动的原因 表2 - 1 房地产投资结构比较单位：亿元 本年完成住宅投资经济适别墅、高( 2 ) ( 1 )( 3 ) ( 2 )( 4 ) ( 2 ) 投资额( 1 )总额( 2 )用房投 档公寓 ( )( )( ) 资额( 3 )投资额 ( 4 ) 2 0 0 27 7 9 0 95 2 2 7 85 8 95 1 6 9 66 7 11 1 39 9 2 0 0 31 0 1 5 3 86 7 7 6 76 2 26 3 2 9 96 6 79 29 3 2 0 0 41 3 1 5 8 38 8 3 76 0 6 41 0 7 3 66 7 26 71 2 1 2 0 0 51 5 9 0 9 21 0 8 6 0 95 1 9 21 0 4 9 46 8 34 89 7 ( 资料来源：根据2 0 0 6 年中国统计年鉴整理得到) 2 、一般商品房面积不能完全满足市场需求。在图2 2 中已经表明，一般商品房占 房地产住宅投资额的比重为8 5 ，因此，房地产市场主要的供给产品就是一般商品房。 那么，根据国家统计局的资料，2 0 0 6 年住房销售面积为5 5 4 2 2 9 5 万平方米，其中别墅 和高档公寓的销售面积为3 6 7 2 4 4 万平方米，经济适用房的销售面积为3 3 3 6 9 7 万平方 米；2 0 0 6 年的住宅销售套数为5 0 4 9 0 9 4 套，其中别墅和高档公寓的销售套数为2 1 9 9 8 2 套，经济适用房的销售套数为3 3 8 3 1 4 套 。根据这些数据可以计算出，除别墅、高档公 寓以及经济适用房外，房地产市场销售一般商品房的平均每套住房的面积为1 0 7 8 平方 米，这样的一般性商品住房占整个住宅销售套数的9 0 。数据表明房地产市场上销售 的商品住房以大户型为主。同时，2 0 0 7 年中国人民银行第三季度货币政策执行报告指出， 在商品住宅投资中，9 0 平方米以下住房投资所占比重为1 5 2 。以上这些数据的分析正 是为了说明我国房地产市场供存在着供给户型面积大、供给结构不协调的特点，不能完 全满足市场需求。 2 3 2 潜在的居住型需求转化为实际的居住型需求的问题 将潜在的居住型需求转化为实际的居住型需求，关键是要看收入水平的高低。根据 国家统计局的数据，2 0 0 6 年人均年可支配收入为1 1 7 6 0 元。2 0 0 6 年住宅平均销售价格 中国统计年鉴2 0 0 7 ) 圆中国统计年鉴2 0 0 7 ) ) 由中国统计年鉴2 0 0 7 ) ) 计算得到 固中国统计年鉴2 0 0 7 ) ) 河北大学经济学硕士学位论文 曼曼蔓! 曼曼曼曼曼曼鼍曼曼_ i ii i；i 皇曼曼曼曼曼皇皇曼鼍曼舅寰! ! 曼曼曼曼皇曼皇曼曼曼曼舅 为3 1 1 9 元；根据上一小节计算出来的一套一般商品房平均面积为1 0 7 8 平米，则一套 一般商品房住房平均价格为3 1 1 9 1 0 7 8 = 3 3 6 2 2 8 2 元。按家庭为单位，中国的平均房价 收入比：3 3 6 2 2 8 2 1 1 7 6 0 2 = 1 4 3 。这样的计算是假设一个家庭有两个人有收入并将所有 的可支配收入全部用于购房消费。根据世界银行上世纪9 0 年代的调查，认为一套住房 的价格相当于家庭年收入的3 1 倍时是合适的。联合国人居中心1 9 9 6 年出版的世界人 居报告认为，住房价格在居民家庭年收入的2 - - 3 倍时是比较合理的，到5 倍时，就说 明市场有问题，这时房价已经超出大多数人的承受范围。显然从这个角度来说我国的房 价已经非常高了。某些大城市如北京，2 0 0 6 年人均年可支配收入为1 9 9 7 8 元，是全国平 均水平的1 7 倍，而2 0 0 6 年的住宅销售均价为7 3 7 5 元，是全国均价的2 3 6 倍，其房价 收入比更高 。